ESTRATTO: FEDERAZIONE INTERREGIONALE DEGLI ORDINI DEGLI ARCHITETTI DEL PIEMONTE E DELLA R.A. DELLA VALLE D AOSTA

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1 ESTRATTO: FEDERAZIONE INTERREGIONALE DEGLI ORDINI DEGLI ARCHITETTI DEL PIEMONTE E DELLA R.A. DELLA VALLE D AOSTA ORDINE ARCHITETTI DELLA PROVINCIA DI TORINO CATASTO Criteri generali di formazione e conservazione Procedure da espletare da parte dei privati per l aggiornamento degli atti Catasto Urbano Redazione e coordinamento di Gustavo Gherardi (consigliere responsabile dell Osservatorio Enti Pubblici /2001) Edizione per la Regione Piemonte e per la RA. Valle d Aosta in collaborazione con Antonino Mazzeo (responsabile del gruppo di lavoro Catasto /2001) Con il contributo dei funzionari dell UFFICIO DEL TERRITORIO di TORINO dott. ing. Giuseppe Izzo, Direttore dell Ufficio, (fino al 2000) geom. Salvatore Rampino, capo tecnico per il Catasto Terreni e geom. Gerlando Alaimo, capo tecnico per il Catasto Urbano Edizione 2000/2001

2 CATASTO EDILIZIO URBANO (C.E.U.) CRITERI GENERALI DI FORMAZIONE DEL C.E.U. CRITERI GENERALI Tariffa catastale Unità immobiliare Particella edilizia Conservazione del Catasto Lo scopo del Catasto Edilizio Urbano, come per il Catasto dei terreni, e quello di: a) accertare le proprietà immobiliari e tenerne in evidenza le mutazioni; b) perequarne l imposta da applicare alle stesse sulla base del reddito medio ordinario. Esprime in moneta legale la rendita media ordinaria ritraibile dalle unità immobiliari appartenenti ad una determinata classe, al netto delle spese e perdite eventuali ed al lordo solamente dell imposta fabbricati, eventuali sovraimposte e contribuiti di ogni specie, sempre riferita all unità di consistenza catastale. E l unità di consistenza catastale, definita come parte di immobile, intero immobile o complesso di immobili che, nello stato di fatto in cui si trova, è di per se stessa utile e adatta a produrre un reddito proprio. IlCatasto Edilizio Urbano è basato sulla formazione di un catasto geometrico che rappresenta in mappa la proiezione sul terreno di ogni fabbricato avente caratteristiche architettoniche e costruttive proprie, rappresentando le linee perimetrali di ogni fabbricato e delle attinenze scoperte. Si viene così a costituire la particella edilizia che è formata dall area coperta del fabbricato con le eventuali attinenze scoperte non disgiunte dal fabbricato. Ogni particella è contraddistinta in mappa da una serie di numeri numero del foglio di mappa; numero principale della particella di terreno di pertinenza del fabbricato, o mappale; numero del subalterno specifico della singola unità immobiliare (tale numero viene omesso quando l unità immobiliare coincide con l intero fabbricato). Gli atti fondamentali per l attivazione e la conservazione del catasto urbano, simili a quelli del catasto terreni, sono quelli di seguito indicati. La Mappa urbana, che costituisce la rappresentazione planimetrica delle diverse zone del territorio Comunale e/o delle Sezioni censuarie urbanizzate, ovvero in cui sono costruiti tutti gli edifici civili (compresi quelli che una volta erano considerati rurali) e tutti gli altri fabbricati di qualsiasi tipo denunciati a Catasto Terreni. Ogni fabbricato, o gruppo di fabbricati, con la stessa caratteristica architettonica, rappresenta una particella edilizia contraddistinta da un numero; ogni particella edilizia può contenere più unità immobiliari distinte con altro numero subalterno. La mappa urbana viene tenuta presso gli Uffici del Catasto. Schedario delle partite, per ogni Comune, su cui vengono annotati i dati dei possessori di unità immobiliari, che è tenuto aggiornato con il carico, in caso di nuove acquisizioni, e con lo scarico del possesso, in caso di cessione dei diritti o del possesso dell unità immobiliare, in analogia al registro della partite del Catasto Terreni. Lo schedario delle partite viene tenuto presso gli Uffici del Catasto in duplice copia. Schedario dei possessori, è un registro nel quale sono annotati,

3 per ogni Comune, gli elenchi dei possessori in ordine alfabetico, con tutti i dati degli stessi, compreso il loro domicilio. Viene tenuto presso gli Uffici del Catasto. Schedario dei numeri di mappa ìnscritti nello Schedario delle partite, in cui sono annotati tutti i numeri di mappa del singolo Comune e indicato il numero della partita ove si trova la particella e relativo subalterno, con ogni successivo passaggio di proprietà o di diritti reali. Viene tenuto presso gli Uffici del Catasto. Lo scopo della conservazione del Catasto Edilizia Urbano è quello di tenere aggiornati gli atti catastali in conseguenza delle mutazioni di vario genere che awengono nel corso del tempo, quali frazionamenti, accorpamenti, variazioni del reddito, ampliamento, modifica e/o demolizione parziale o totale, passaggio e/o modifica dei diritti reali per ogni singola unità immobiliare, ecc. Tali aggiornamenti vengono effettuati mediante le denunce di nuova costruzione e di variazione dei fabbricati e unità immobiliari esistenti, presentate dagli interessati, e mediante le volture e le comunicazioni di variazione e passaggio dei diritti reali relativi ai singoli beni o unità immobiliari. Con l introduzione del sistema informatizzato, tali operazioni sono effettuate direttamente ai terminali, tuttavia rimane attivo anche il supporto cartaceo Tali operazioni devono essere effettuate seguendo le procedure indicate nei capitoli successivi. INDICAZIONI GENERALI Zona censuaria Qualificazione Categoria catastale Classificazione CATEGORIE CATASTALI Il territorio di ogni singolo comune risulta suddiviso in zone censuarie, mentre gli immobili e le singole unità ìmmobiliari sono valutate in base alle caratteristiche ambientali, costruttive e dimensionali. Tale criterio sarebbe dovuto restare in vigore fino al 31 dicembre 1999, e a partire dal 1~ gennaio 2000, entrare in vigore il nuovo regolamento per la revisione delle zone censuarie, delle tariffe d estimo e dei criteri da applicare per le unità immobiliari urbane (D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138). Attualmente l entrata in vigore del nuovo sistema è stata prorogata. Per completezza di documentazione si riportano le indicazioni relative sia al vecchio criterio, tuttora in vigore, sia a quello nuovo. Raggruppa, per quanto possibile, unità immobiliari che sono uniformi in relazione alle caratteristiche ambientali, tipologiche e di epoca di costruzione. Riferita all unità immobiliare, costituisce l individuazione, nell ambito della singola zona censuaria, delle varie categorie di immobili. Costituisce la distinzione delle singole unità immobiliari, in base alle caratteristiche intrinseche delle stesse di destinazione d uso, nell ambito di un gruppo dì appartenenza. Consiste nel suddividere ogni categoria in tante classi quanti sono i gradi diversi della rispettiva produttività, sempre commisurata alla relativa rendita catastale unitaria al netto delle spese e perdite eventuali, e al lordo delle relative imposte fabbricati, sovraimposte e dei contributi di ogni specie, sempre riferita all unità di consistenza catastale. La classe viene caratterizzata da un numero crescente.

4 CARATTERISTICHE ESTRINSECHE Nelle classificazione si deve tenere conto delle caratteristiche estrinseche dell unità immobiliare quali: maggiore o minore pregio dell area urbana di ubicazione dell unità immobiliare, in relazione ai vari fattori ambientali e logistici rapportati al centro dell insediamento; salubrità della zona; esistenza ed efficienza dei servizi pubblici di acqua, luce, gas, telefono, trasporti collettivi, manutenzione e pulizia stradale, ecc.; rispondenza della zona a particolari esigenze o usi locali in materia di commercio, esercizio di arti e professioni, o particolari preferenze da parte di ceti privilegiati della popolazione; disponibilità del mercato immobiliare e rapporto fra domanda e offerta di immobili nella zona; solvibilità dei locatari in rapporto al ceto a cui appartengono. CARATTERISTICHE INTRINSECHE Nelle classificazione si deve tenere conto anche delle caratteristiche intrinseche dell unità immobiliare quali: esposizione e posizione geografica prevalente; grado di finitura, stato di conservazione e manutenzione; caratteristiche igieniche ed estetiche; importanza e sviluppo dei servizi interni; dimensione dei vani in rapporto a quelle del vano tipo; consistenza in rapporto alla maggiore o minore rispondenza allo scopo cui le singole unità sono utilizzate; costo e pregio dei materiali da costruzione, prescrizioni e abitudini locali in materia di manutenzione; esistenza e costo di servizi comuni. Consistenza catastale Il calcolo della consistenza catastale è effettuato sulla base del vano utile, tenendo conto che: VANI PRINCIPALI Sono costituiti dalle camere o stanze, saloni, gallerie, cucine. VANI ACCESSORI A SERVIZI DIRETTO Sono quelli necessari al servizio o al disimpegno delle parti principali quali bagni, servizi igienici, ripostigli, ingressi, disimpegni, corridoi, dispense, verande, locali che hanno superficie minore al minimo stabilito per legge per ogni singola camera, ecc. VANI ACCESSORI A SERVIZIO COMPLEMENTARE Sono quelli annessi ed integranti la funzione delle parti principali, ma non strettamente necessari alla loro utilizzazione, quali soffitte, cantine, locali di sgombero, legnaie, lavanderie, stenditoi, stalle, granai porcili, pollai, ecc. DIPENDENZE Sono quelle costituite da: aree e suoli liberi a servizio esclusivo dell unità immobiliare o a servizio comune di essa e di altre unità immobiliari (cortili, aie, giardini, terreni destinati a giochi e ad altri esercizi sportivi, terrazze usufruibili o lastrici solari, ecc.); locali e costruzioni destinate ad usi speciali (tettoie aperte, portici, cisterne, serre, ricoveri antiaerei); locali costruttivamente destinati al servizio comune dell unità immobiliare o di altre (lavatoi, stenditoi, cucine e latrine per uso comune di più abitazioni sof fitte o cantine usate dai vari inquilini senza pareti divisorie stabili per gli spazi assegnati a ciascuno). Calcolo della consistenza catastale La consistenza della singola unità immobiliare viene calcolata con

5 parametri diversi per ognuna delle singole categorie. UNITA IMMOBILIARI DEL GRUPPO A Il calcolo della consistenza è effettuato sulla base del vano utile, sommando tutti i vani dell unità immobiliare, compresi accessori e dipendenze, tenendo conto che: i vani principali vengono considerati ognuno per un vano fino ad una superficie di mq. 25 circa e la superficie eccedente è perequata proporzionalmente ad un vano o frazione di vano in più; i vani accessori a servizio diretto sono conteggiati come 1/3 di vano utile; i vani accessori a servizio complementare sono conteggiati come 1/4 di vano utile; le dipendenze sono considerate incrementando o diminuendo di una percentuale, in relazione alla loro entità, importanza e qualità, la consistenza complessiva dei vani calcolati in precedenza. Il calcolo finale viene arrotondato al mezzo vano. Caratteristiche genero li delle singole categorie A/1 Abitazioni di tipo signorile: alloggi con superficie lorda commerciale > mq. 230, con tre o più servizi, in edificio con impianti e finiture signorili, con portineria e spazi comuni ampi, con giardini, campi di gioco, ecc. A/2 - Abitazioni di tipo civile: alloggi con superficie lorda commerciale compresa fra mq , con due o più servizi (anche di superficie < mq. 90, ma con impianti e finiture di pregio, doppi sevizi), parti comuni con giardini, spazi per gioco, ecc. A/3 - Abitazioni di tipo economico: alloggi con superficie lorda commerciale fino a mq , con servizio e locali disimpegnati da corridoio. A/4 - Abitazioni di tipo popolare: alloggi con superficie lorda commerciale compresa fino a mq , con servizio e locali non disimpegnati da corridoio, finiture molto economiche. A/5 - Abitazioni di tipo ultrapopolare: alloggi con superficie lorda commerciale _ mq. 80, con servizio igienico in comune ad altri alloggi. A/6 - Abitazioni di tipo rurale. A/7 - Abitazioni in villini: alloggi con superficie lorda commerciale di calpestio fino a mq , in edificio singolo o a schiera completamente autonomo e indipendente da altri fabbricati, con terreno di pertinenza esclusiva e giardino privato di superficie fino a 4 volte quella coperta dal fabbricato. L edificio può comprendere al massimo tre alloggi e relativi garage comuni o box auto singoli. A/8 - Abitazioni in ville: alloggi con superficie lorda commerciale di calpestia oltre a mq in edificio singolo completamente autonomo e indipendente da altri fabbricati, dotati di almeno tre servizi igienici, con terreno di pertinenza esclusiva e grandi aree a verde privato di superficie altre 5 volte quella coperta dal fabbricato. L edificio è dotato di finiture e impianti signorili, può comprendere anche alloggi autonomi per le persone di servizio, costruzioni di servizio ausiliarie quali autorimesse, depositi, portinerie, ecc. Autorimesse singole o collettive private: costituiscono sempre unità immobiliare autonoma (C/6) anche quando sono inserite nella volumetria di ville o villini. UNITA IMMOBILIARI DEL GRUPPO B Il calcolo della consistenza è effettuato considerando come unità di misura il metro cubo, sulla base: della volumetria lorda dell unità immobiliare; incrementando o diminuendo di una percentuale la volumetria complessiva in rapporto all entità, qualità ed importanza delle dipendenze.

6 Il calcolo finale viene arrotondato al metro cubo. UNITA IMMOBILIARI DEL GRUPPO C Il calcolo della consistenza è effettuato considerando come unità di misura il metro quadro, sulla base: della superficie interna netta dei locali dell unità immobiliare; escludendo la superficie complessiva delle dipendenze, sia che siano di uso comune o esclusivo dell unità immobiliare. Il calcolo finale viene arrotondato al metro quadro. Ulteriori precisazioni per il calcolo delle superfici delle singole categorie. Di seguito si riportano ulteriori precisazioni riguardanti i criteri che possono essere adottati per la determinazione delle superfici degli immobili appartenenti alle singole categorie del Gruppo C, fatte salve le specifiche disposizioni locali adottate dagli Uffici Tecnici Provinciali. Le superfici delle porzioni accessorie sono ragguagliate a quelle principali in misura variabile dal 10% al 20% in relazione alle dimensioni e proporzio ne della superficie dei vani principali; le superfici dei retri dei negozi sono ragguagliate a quelle delle aree di vendita nella misura variabile fra il 30% e il 60% in relazione alla proporzione con la superficie di vendita; con locali del tipo open space si considera come superficie principale tutta l area di vendita mentre eventuali locali o soppalchi collegati con scala interna, non utilizzati come area di vendita al pubblico, possono essere considerati come retri. UNITA IMMOBILIARI DEI GRUPPI D - E Per le unità immobiliari appartenenti a questi gruppo non viene calcolata la consistenza, poiché la rendita catastale viene determinata sulla base della redditività presunta dell attività che viene svolta all interno degli immobili stessi (stima diretta capitalizzando il valore). Calcolo del valore della singola unità immobiliare Viene eseguito moltiplicando fra loro i diversi parametri calcolati in precedenza: consistenza (vani, mq. mc.); tariffa; valore unitario di rendita dell unità di riferimento (vano, metro quadro o metro cubo) riferito alla specifica zona censuaria e alla classe del Comune di competenza. Calcolo della rendita della singola unità immobiliare ELENCO DELLE Il valore della singola unità immobiliare viene calcolato utilizzando dei coefficienti moltiplicatori della rendita della stessa unità immobiliare. COEFFICIENTI MOLTIPLICATORI Da applicare, a partire dal 1992, alle rendite catastali dei fabbricati per stabilire il valore minimo da dichiarare ai fini dell imposta di registro dell imposta sulle successioni e donazioni, e delle connesse imposte ipotecarie e catastali, e dell imposta comunale sull incremento di valore degli immobili (INVIM) e dell I.C.I. Unità immobiliari dei gruppi A e C (escluse le categorie A/lO e C/1) = 100. Unità immobiliari di categoria A/lO = 50. Unità immobiliari di categoria Chi = 34. Unità immobiliari del gruppo D 50. Unità immobiliari del gruppo E = 34.

7 CATEGORIE CATASTALI I - Immobili a destinazione ordinaria 11 - Immobili a destinazione speciale Di seguito si riporta il quadro delle categorie catastali con le novità introdotte dalla Circolare Direzione Generale del Catasto del 14 marzo 1992, n. 5 sulla Revisione generale della qualificazione, della classazione e del classamento del nuovo catasto edilizio urbano. GRUPPO A (Unità immobiliari ad uso residenziale) A/i - Abitazioni di tipo signorile. A/2 - Abitazioni di tipo civile. A/3 - Abitazioni di tipo economico. A/4 - Abitazioni di tipo popolare. A/5 - Abitazioni di tipo ultrapopolare. A/6 - Abitazioni di tipo rurale. A/7 - Abitazioni in villini. A/8 - Abitazioni in ville. A/9 - Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici. A/lO - Uffici e studi privati. A/il - Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi (rifugi di montagna, baite, trulli, sassi, ecc.). GRUPPO B (Unità immobiliari destinate ad alloggi collettivi e simili) B/i - Collegi, convitti, educandati ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme. B/2 - Case di cura ed ospedali. B/3 - Prigioni e riformatori. B/4 - Uffici pubblici. B/5 - Scuole e laboratori scientifici. B/6 - Biblioteche, pinacoteche, musei, accademie, circoli ricreativi e culturali senza fine di lucro, che non hanno sede in edifici della categoria A/9. B/7 - Cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico di culti. GRUPPO C (Unità immobiliari ad uso commerciale e vario) Ch - Negozi e botteghe. C/2 - Magazzini e locali di deposito; cantine e soffitte se non unite all unità immobiliare abitativa. C/3 - Laboratori per arti e mestieri. C/4 - Fabbricati e locali per esercizi sportivi. C/5 - Stabilimenti balneari e di acque curative. C/6 - Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse. C/7 - Tettoie; posti auto su aree private; posti auto coperti. GRUPPO D (Fabbricati per attività industriale e commerciale e non suscettibili di diversa destinazione senza radicali trasformazioni) D/i - Opifici. D/2 - Alberghi e pensioni aventi fini di lucro. D/3 - Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli; arene, parchi gioco, zoo-safari. D/4 - Case di cura ed ospedali.

8 III - Immobili a destinazione particolare D/5 - Istituti di credito, cambi e assicurazione. D/6 - Fabbricati, locali, aree attrezzate per esercizi sportivi. D/7 - Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. D/8 - Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. D/9 - Edifici galleggianti o assicurati a punti fissi del suolo; ponti privati soggetti a pedaggio; aree attrezzate per l appoggio di palloni aerostatici e dirigibili. D/1O - Fabbricati rurali e agriturismo. GRUPPO E (Unità immobiliari che per le loro caratteristiche intrinseche non sono suddivisibili in classi) E/i - Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi ed aerei; stazioni per metropolitane; stazioni per ferrovie; impianti di risalita in genere. E/2 - Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio. E/3 - Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche. E/4 - Recinti chiusi per mercati, fiere, posteggi bestiame. E/5 - Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze. E/6 - Fari, semafori, torri per rendere pubblico l uso dell orologio. E/7 - Fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti. E/8 - Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia. E/9 - Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E. Si fa rilevare che le denunce di nuova costruzione e le variazioni sulle singole unità immobiliari sono soggette al pagamento di tributi (attualmente per unità immobiliare.) - Categoria non soggetta IV a pagamento di tributi Per questa categoria non è previsto il pagamento del tributo di cui alle precedenti categorie. GRUPPO F Fu - Aree urbane. F/2 - Unità collabenti a unità immobiliari urbane (u.i.u.). F/3 - Fabbricati in corso di costruzione o unità immobiliari urbane in costruzione. F/4 - Fabbricati in corso di definizione. F/5 - Lastrici solari. CARATTERTISTICHE DELLE ABITAZIONI DI LUSSO (D.M. LL.PR 2/8/1969) Ai sensi e per gli effetti della legge 2 luglio 1949, n. 408, e successive modificazioni e integrazioni (L. 2/2/1960, n. 35, D.L. 11/12/1967, n convertito con legge 7/2/1968, n. 26) sono considerate abitazioni di lusso quelle che presentano i requisiti di seguito indicati. 1) - Abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od approvati, a ville, parco privato owero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come di lusso ). 2) - Le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti

9 Elenco delle caratteristiche riportate nella tabella allegata al decreto urbanistici, adottati o approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a mq. escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali. 3) - Le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a mc. e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inf eriore a 25 mc. v.p.p. per ogni 100 mq. di superficie asservita ai fabbricati. 4) - Le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq. di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a mq ) - Le case composte di uno o più vani costituenti alloggio unico padronale aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le sof fitte, le scale e posto macchina) ed aventi come pertinenza un area scoperta della superficie di oltre sei volte l area coperta. 6) - Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchina). 7) - Le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione. 8) - Le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre quattro caratteristiche tra quelle della tabella allegata al presente decreto. 9) - Le norme di cui al presente decreto entrano in vigore il primo giorno del mese successivo a quello della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale [n.d.r.: entrata in vigore 28 settembrel96 9 l. 10) - Alle abitazioni costruite in base a licenza di costruzione rilasciata in data anteriore a quella di entrata in vigore del presente decreto [n.d.r.: 28 settembre19691 si applicano le disposizioni de cui al D.M. 4 dicembre ) - I comuni debbono precisare nella licenza di costruzione e sugli elaborati di progetto la destinazione urbanistica della zona dove sorgono le abitazioni oggetto della licenza stessa e la relativa normativa edilizia, nonché i principali dati inerenti al progetto approvato. Si precisa che il computo delle caratteristiche agli effetti delle agevolazioni fiscali va riferito ad ogni singola unità immobiliare (appartamento). a) - SUPERFICIE DELL APPARTAMENTO Superficie utile complessiva superiore a mq. 160, esclusi dal computo terrazze e balconi, cantine, soffitte, scale e posto macchina. b) - TERRAZZE A LIVELLO COPERTE E SCOPERTE E BALCONI Quando la loro superficie utile complessiva supera mq. 65 a servizio di una singola unità immobiliare urbana. c) - ASCENSORI Quando vi sia più di un ascensore per ogni scala, ogni ascensore in più conta per una caratteristica se la scala serve meno di 7 piano sopraelevati. d) - SCALA DI SERVIZIO Quando non sia prescritta da leggi, regolamenti o imposta da necessità di prevenzione infortuni o incendi. e) - MONTACARICHI O ASCENSORE DI SERVIZIO Quando sono a servizio di meno di 4 piani. J) - SCALA PRINCIPALE

10 a) Con pareti rivestite di materiali pregiati per un altezza superiore a cm. 170 di media; b) con pareti rivestite di materiali lavorati in modo pregiato. g) - ALTEZZA LIBERA NETTA DEL PIANO Superiore a mt. 3,30 salvo che regolamenti edilizi prevedano altezze minime superiori. h) - PORTE DI INGRESSO AGLI APPARTAMENTI DA SCALA INTERNA a) In legno pregiato o massello lastronato; b) di legno intagliato, scolpito o intarsiato; c) con decorazioni pregiate sovrapposte od impresse. i) - INFISSI INTERNI Come alle lettere a), b), c) della caratteristica h) anche se tamburati qualora la loro superficie complessiva superi il 50% (cinquanta per cento) della superficie totale. i) - PAVIMENTI Eseguiti per una superficie complessiva superiore al 50% (cinquanta per cento) della superficie utile totale dell appartamento: a) in materiale pregiato; b) con materiali lavorati in modo pregiato. m) - PARETI Quando per oltre il 30% (trenta per cento) della loro superficie siano: a) eseguite con materiali e lavori pregiati; b) rivestite di stoffe od altri materiali pregiati. n) - SOFFITTI Se a cassettoni decorati oppure decorati con stucchi tirati sul posto o dipinti a mano, escluse le piccole sagome di distacco fra pareti e soffitti. o) - PISCINA Coperta o scoperta, in muratura, quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari. p) - CAMPO DA TENNIS Quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari. NUOVI CRITERI DI ESTIMO D.P.R. 138/1998 Zona censuaria Microzona censuaria I nuovi criteri di estimo sarebbero dovuti entrare in vigore a partire dal 10 gennaio 2000, attualmente il termine è stato prorogato. Rappresenta una porzione omogenea di territorio provinciale, che può comprendere un solo comune o una porzione del medesimo, ovvero gruppi di comuni, caratterizzati da similari caratteristiche ambientali e socio economiche. L ambito territoriale del comune ovvero dalla zona censuaria, qualora costituisca porzione dello stesso, è ulteriormente articolato in microzone. La microzona rappresenta una porzione del territorio comunale o, nel caso di zone costituite da gruppi di comuni, un intero territorio comunale che presenta omogeneità nei criteri di posizione, urbanistici, storico ambientali, socio economici, nonché nella dotazione dei servizi ed infrastrutture urbane. In ciascuna microzona le unità immobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti; essa individua ambiti territoriali di mercato omogeneo sul piano dei redditi e dei valori, ed in particolare per l incidenza su tali entità delle caratteristiche estrinseche delle unità immobiliari.

11 I comuni provvedono a delimitare nell ambito del proprio territorio le microzone con deliberazione del consiglio comunale, in mancanza provvede il competente ufficio provinciale del dipartimento del territorio. CRITERI GENERALI PER LA DEFINIZIONE DELLE MICROZONE Le risultanze dell articolazione del territorio comunale in microzone, di norma, devono soddisfare le seguenti condizioni: a)all interno di ciascuna microzona, il rapporto tra i valori di mercato massimo e minimo a metro quadrato delle unità immobiliari, assunte a riferimento, non deve risultare superiore a 2. A tal fine non sono cia prendere in considerazione unità immobiliari aventi caratteri singolari per la microzona o. comunque, poco significative a livello statistico. In presenza di particolari ed oggettive condizioni del territorio che non ne consentano il rispetto, il limite previsto può assumere il valore massimo di 3; b) lo scostamento percentuale fra i valori medi ordinari a metro quadrato delle unità immobiliari di riferimento site in due microzone contigue e urbanisticamente omogenee non deve risultare inferiore al 30 per cento. In presenza di particolari ed oggettive condizioni del territorio che non ne consentano il rispetto, il limite previsto può assumere il valore massimo di 20. UNITA IMMOBILIARI DI RIFERIMENTO Di norma, le unità immobiliari da assumere a riferimento per il rispetto dei criteri suddetti sono quelle a destinazione residenziale. Ove dette unità immobiliari siano presenti in misura poco significativa, vengono assunte a riferimento unità immobiliari appartenenti alla categoria catastale più rappresentativa nella microzona esaminata. Unità di consistenza delle unità immobiliari urbane Il metro quadro di superficie catastale è l unità di consistenza delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria indicate nel quadro generale. Tariffe di estimo e loro revisione Le tariffe di estimo delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria sono determinate con riferimento all unità di superficie (metro quadro catastale) e sulla base della redditività media ordinariamente ritraibile dalle unità immobiliari urbane al netto delle spese e perdite eventuali. Le tariffe d estimo annualmente vigenti sono soggette a revisione facendo riferimento ai valori e ai redditi medi espressi dal mercato immobiliare, con esclusione dei regimi locativi disciplinati per legge. I comuni possono intervenire nell elaborazione delle tariffe di estimo partecipando alle apposite conferenze di servizi che sono indette dagli uffici del dipartimento del territorio, entro trenta giorni dal completamento delle operazione di revisione. Per le unità immobiliari urbane a destinazione speciale, la revisione delle rendite catastali si effettua attraverso la definizione, per ogni singola unità, del reddito ordinario ritraibile. al netto delle spese e delle perdite eventuali ed al lordo di imposte, sovraimposte e contributi di ogni specie, con riferimento all epoca censuaria Il procedimento è disciplinato dagli artt. 8, , 29, 30 e 53 del D.P.R. 10 dicembre 1949, n

12 Quadri diqualificazione e classificazione e loro revisione Revisione dei criteri di classamento Sono compilati dal dipartimento del territorio per singola zona censuaria e per ciascuna categoria riscontrata nella zona censuaria stessa, e possono essere oggetto di revisione da parte degli stessi uffici in conseguenza di intervenute variazioni socio-economiche, ambientali e urbanistiche di carattere permanente nella zona censuaria. UNITA IMMOBILIARI A DESTINAZIONE ORDINARIA Il classamento consiste nell attribuire la categoria e la classe di competenza. con riferimento ai quadri di qualificazione e classificazione. UNITA IMMOBILIARI A DESTINAZIONE SPECIALE Il classamento consiste nell attribuire la sola categoria di competenza, con riferimento ai quadri di qualificazione e classificazione. CATEGORIA Viene assegnata in base alla normale destinazione funzionale per l unità immobiliare, tenuto conto dei caratteri tipologici e costruttivi specifici e delle consuetudini locali. CLASSE E rappresentativa del livello reddituale ordinario dell unità immobiliare nell ambito del mercato edilizio della microzona, dipende: dalla qualità urbana e ambientale della microzona in cui l unità stessa èubicata; dalle caratteristiche edilizie dell unità medesima e del fabbricato che la comprende. Per le unità immobiliari a destinazione ordinaria il classamento è determinato sulla base di procedure informatiche valutative che ne permettano l aggiornamento dinamico, con modalità automatizzate e sulla base di criteri spaziali e temporali che tengano conto con continuità delle variazioni territoriali del mercato. QUALITA URBANA Si intende il livello delle infrastrutture e dei servizi di cui ogni microzona èdotata; nelle procedure valutative è espressa mediante il fattore posizionale. QUALITA AMBIENTALE Si intende il livello di pregio o di degrado dei caratteri paesaggistici e naturalistici ancorché determinati dall attività umana; nelle procedure valutative è espressa mediante il fattore posizionale. FATTORE POSIZIONALE E il parametro rappresentativo dei caratteri della microzona, nonché dello stato e della qualità dei luoghi circostanti il fabbricato, con particolare rif eri-mento a quelli aventi destinazione pubblica e sempreché siano permanenti e significativi ai fini del classamento. Esso viene espresso in appropriata scala di misura e concorre alla identificazione del parametro globale d apprezzamento del livello reddituale per metro quadrato della superficie catastale dell unità immobiliare. CARATTERISTICHE EDILIZIE Rappresentano l insieme di tutti gli aspetti tecnico-costruttivi dell unità immobiliare e dell edificio che la contiene; nelle procedure valutative sono espresse mediante il fattore edilizio. FATTORE EDILIZIO E il parametro rappresentativo dei seguenti caratteri distintivi del fabbricato e dell unità immobiliare: a) dimensione e tipologia; b) destinazione funzionale; c) epoca di costruzione;

13 d) struttura e dotazione impiantistica; e) qualità e stato edilizio: f) pertinenze comuni ed esclusive; g) livello di piano. Esso viene espresso in appropriata scala di misura e concorre alla identificazione del parametro globale d apprezzamento del livello reddituale per metro quadrato della superficie catastale dell unità immobiliare. Elenco delle nuove categorie catastali I - Unità immobiliari ordinarie Di seguito si riporta il quadro delle categorie catastali secondo i nuovi criteri di estimo catastale (Allegato B al D.P.R. 23 marzo 1998, n Il - Unità immobiliari speciali GRUPPO R (Unità immobiliari e destinazione abitativa di tipo privato e locali destinati a funzioni complementari) R/1 - Abitazioni in fabbricati residenziali e promiscue. R/2 - Abitazioni in villino e villa. R/3 - Abitazioni tipiche dei luoghi. R/4 - Posti auto coperti, posti auto scoperti su aree private, locali per rimesse di veicoli. GRUPPO P (Unità immobiliari a destinazione pubblica o di interesse collettivo) P/i - Unità immobiliari per residenze collettive e simili. P/2 - Unità immobiliari per funzioni sanitarie. P/3 - Unità immobiliari per funzioni rieducative. P/4 - Unità immobiliari per funzioni amministrative, scolastiche e simili. P/5 - Unità immobiliari per funzioni culturali e simili. GRUPPO T (Unità immobiliari a destinazione terziaria) Tu - Negozi e locali assimilabili. T/2 - Magazzini, locali di deposito e laboratori artigianali. T/3 - Fabbricati e locali per esercizi sportivi. T/4 - Pensioni T/5 - Autosilos, autorimesse e parcheggi a raso di tipo pubblico. T/6 Stalle, scuderie e simili. T/7 - Uffici, studi e laboratori professionali. GRUPPO V (Unità immobiliari per funzioni pubbliche o di interesse collettivo) V/1 - Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi ed aerei ed impianti di risalita. V/2 - Stabilimenti balneari e di acque curative. V/3 - Fiere permanenti, recinti chiusi per mercati, posteggio bestiame e simili. V/4 - Fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti, cappelle ed oratori. V/5 - Ospedali. V/6 - Fabbricati, locali, aree attrezzate per esercizi sportivi e per divertimento, arene e parchi zoo.

14 V/7 - Unità immobiliari a destinazione pubblica o di interesse collettivo, non censibili nelle categorie del gruppo P, per la presenza di caratteristiche non ordinarie ovvero non riconducibili, per destinazione, alle altre categorie del gruppo V. GRUPPO Z (Unità immobiliari a destinazione terziaria, produttiva e diversa) Z/1 - Unità immobiliari per funzioni produttive. Z/2 - Unità immobiliari per funzioni produttive e connesse all agricoltura. Z/3 - Unità immobiliari per funzioni terziario-commerciali. Z/4 - Unità immobiliari per funzioni terziario-direzionali. Z/5 - Unità immobiliari per funzioni ricettive. Z/6 - Unità immobiliari per funzioni culturali e per lo spettacolo. Z/7 - Stazioni di servizio e per la distribuzione dei carburanti agli autoveicoli. Z/8 - Posti barca compresi in porti turistici. Z/9 - Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo. Z/1O - Unità immobiliari a destinazione residenziale o terziaria, non censibili nelle categorie dei gruppi R e T, per la presenza di caratteristiche non ordinarie, ovvero unità immobiliari non riconducibili per destinazione, alle altre categorie del gruppo Z. Determinazione della superficie catastale Di seguito si riportano le indicazioni tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari immobiliari a destinazione ordinaria (Gruppi R, P, T), secondo quanto prescritto nell Allegato C al D.P.R. 23 marzo 1998, n CRITERI GENERALI La determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria è effettuata seguendo i criteri di seguito elencati. La superficie dei muri interni e di quelli perimetrali per intero fino ad uno spessore massimo di cm. 50, mentre i muri in comunione sono da considerare nella misura del 50 per cento, fino ad uno spessore massimo di cm. 25. Non entra nel computo della superficie catastale quella dei locali principali e degli accessori, ovvero loro porzioni, aventi altezza inferiore a mt. 1,50. La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe, ascensori e simili, interni alle unità immobiliari è computata in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati. La superficie catastale, determinata secondo i criteri esposti di seguito, viene arrotondata al metro quadrato. 35 CRITERI PER I GRUPPI «R» E «P~ La superficie catastale è data dalla somma delle superfici sottoriportate calcolate secondo i criteri di seguito indicati. Superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali, quali bagni, ripostigli. ingressi. corridoi e simili. Superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, computata nella misura: - del 50 per cento, qualora comunicanti con i vani principali, - del 25 per cento, qualora non comunicanti. Per unità immobiliari del Gruppo «R, superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani principali e accessori a servizio diretto di quelli principali (bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili), computata nella misura: - del 30 per cento fino a metri quadrati 25; - del 10 per cento per la quota eccedente; Per unità immobiliari del Gruppo ~R», superficie dei balconi, terrazze e

15 simili, di pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, qualora dette pertinenze non siano comunicanti con i vani principali e accessori a servizio diretto di quelli principali (bagni. ripostigli, ingressi, corridoi e simili), computata nella misura: - del 15 per cento fino a metri quadrati 25; - del 5 per cento per la quota eccedente; Per unità immobiliari del Gruppo «P», superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare computata nella misura del 10 per cento; Superficie dell area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura: - del 10 per cento, fino alla superficie dei vani principali e accessori a servizio diretto di quelli principali (bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili); - del 2 per cento, per superfici eccedenti detto limite; Sola quota di superficie di parchi, giardini, corti e simili, di pertinenza delle unità immobiliari di categoria R/2, eccedente il quintuplo di quella dei vani principali e accessori a servizio diretto di quelli principali (bagni, ripostigli, ingressi. corridoi e simili), nella misura del 2 per cento; Superficie dell area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, non è da considerare per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo «P»; Superficie dei vani accessori a servizio diretto delle unità immobiliari (bagni, ripostigli, ingressi. corridoi e simili) di categoria R/4. computata nella misura del 50 per cento. Superfici delle pertinenze (balconi, terrazze e simili, area scoperta o a questa assimilabile) e dei vani accessori a servizio indiretto di quelli principali (soffitte, cantine e simili), di cui ai punti precedenti, computate nella superficie catastale fino ad un massimo pari alla metà della superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali (bagni, ripostigli, ingressi. corridoi e simili). CRITERI PER IL GRUPPO «T» La superficie catastale è data dalla somma delle superfici sotto riportate calcolate secondo i criteri di seguito indicati. Superficie dei locali aventi funzione principale nella specifica categoria e dei locali accessori a servizio diretto di quelli principali. Superficie dei locali accessori a servizio diretto di quelli principali computata nella misura del 50 per cento per le unità immobiliari appartenenti alla categoria Tu. Superficie dei locali accessori a servizio indiretto dei locali principali computata nella misura: - del 50 per cento se comunicanti con i locali aventi funzione principale nella specifica categoria e con i locali accessori a servizio diretto di quelli principali: - del 25 per cento se non comunicanti con i locali aventi funzione principale nella specifica categoria e con i locali accessori a servizio diretto di quelli principali. Superficie dei balconi, terrazze e simili computata nella misura del 10 per cento. Superficie dell area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare computata nella misura del: - 20 per cento per le unità immobiliari nella categoria T/1; - 10 per cento per le unità immobiliari nella categoria da T/2 a T/7.