Parere n. 8 Mantenimento della disponibilità dell immobile da parte del conduttore a seguito della scadenza del contratto di locazione

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1 45 Parere n. 8 Mantenimento della disponibilità dell immobile da parte del conduttore a seguito della scadenza del contratto di locazione di Anna Liconti Traccia Tizio conduce l immobile sito nel Comune di X in forza del contratto di locazione ad uso abitativo stipulato con Caio, proprietario dell immobile de quo. Decorso il termine di legge, comprensivo di un primo tacito rinnovo della durata pluriennale del contratto di locazione, Caio ottiene sentenza di sfratto per finita locazione con termine per il rilascio entro il 30 aprile Tizio continua a condurre l immobile sino ed oltre il termine del rilascio, salvo poi vedersi costretto ad allontanarsi dall immobile a causa di gravi infiltrazioni provenienti dal tetto già segnalate a Caio durante la decorrenza del contratto, ma dallo stesso non eliminate, ed ulteriormente aggravatesi nel corso degli ultimi mesi. Dopo qualche tempo, nel giugno 2015, Tizio torna nell immobile al fine di recuperare alcuni beni personali e scopre che tanto la serratura dell abitazione tanto quella della cantina sono state sostituite. Assunte informazioni, Tizio scopre dal portiere dello stabile che Caio, qualche giorno prima, si era presentato nei luoghi insieme ad un fabbro ed aveva quindi provveduto a sostituire tutte le serrature. Tizio si rivolge al suo legale di fiducia per avere delucidazioni in merito alla correttezza della condotta posta in essere da Caio a suo danno. Il candidato, assunte le vesti del legale di Tizio, rediga motivato parere. Normativa di riferimento Art Possesso «Il possesso è il potere sulla cosa che si manifesta in un attività corrispondente all esercizio della proprietà o di altro diritto reale. Si può possedere direttamente o per mezzo di altra persona, che ha la detenzione della cosa». Art Azione di reintegrazione «Chi è stato violentemente od occultamente spogliato del possesso può, entro l anno dal sofferto spoglio, chiedere contro l autore di esso la reintegrazione del

2 46 Pareri possesso medesimo. L azione è concessa altresì a chi ha la detenzione della cosa, tranne il caso che l abbia per ragioni di servizio o di ospitalità. Se lo spoglio è clandestino, il termine per chiedere la reintegrazione decorre dal giorno della scoperta dello spoglio. La reintegrazione deve ordinarsi dal giudice sulla semplice notorietà del fatto, senza dilazione». Art c.c. - Restituzione della cosa locata «Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione. Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà. Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate». Art c.c. - Danni per ritardata restituzione «Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l obbligo di risarcire il maggior danno». Giurisprudenza di riferimento Cass. Civ., sez. II, 1 settembre 2014, n Il conduttore che mantenga la disponibilità dell immobile dopo la cessazione di efficacia del contratto di locazione è legittimato a ricorrere alla tutela possessoria ex art. 1168, secondo comma, cod. civ., in quanto detentore qualificato, ancorché inadempiente all obbligo di restituzione agli effetti dell art cod. civ. Cass, Civ., sez. III, 11 maggio 2010, n Gli eredi del conduttore, i quali, dopo la sua morte, continuino ad occupare, senza titolo, l immobile locato al loro dante causa, nonostante l intervenuta convalida della licenza per finita locazione a quest ultimo intimata, sono tenuti al pagamento, dal momento di detto decesso, dell indennità di occupazione ai sensi dell art c.c., e non già del canone secondo le scadenze pattuite, perché, cessato il rapporto di locazione, la protrazione della detenzione costituisce inadempimento dell obbligo di restituzione della cosa locata anche quando è consentita dalla legge di sospensione degli sfratti, e la liquidazione del relativo danno, da riconoscersi fino all effettivo rilascio dell immobile, deve essere effettuata in base all art. 1 bis d.l. 31 dicembre 1988 n. 551 (convertito, con modificazioni, nella l. 21 febbraio 1989 n. 61), senza che possa avere alcuna rilevanza al riguardo la diversa misura inferiore stabilita nel contratto (ormai conclusosi) a titolo di indennità di mora per il ritardo nel pagamento del canone. Cass. Civ., sez. III, 7 febbraio 2006, n L obbligo di risarcire il maggior danno, posto dall art c.c., a carico del conduttore in mora nella riconsegna della cosa locata, presuppone la specifica prova di una effettiva lesione del patrimonio del locatore, consistente nel non aver potuto utilizzare direttamente e tempestivamente il bene, nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente o in altre analoghe situazioni pregiudizievoli, la cui prova incombe al locatore, tenuto a dimostrare l esistenza di ben determinate proposte di locazione o di acquisto e di concreti propositi di utilizzazione. Il cano-

3 Pareri e atti svolti di diritto civile 47 ne convenuto costituisce, quindi, solo il parametro di riferimento per la quantificazione del danno minimo da risarcire, poiché, versando il relativo importo, il conduttore che continua ad occupare l immobile dopo la cessazione del contratto non adempie all obbligazione di dare il corrispettivo nei termini convenuti (ai sensi dell art. 1587, n. 2, c.c.), bensì risarcisce un danno da mora, così adempiendo ad un obbligazione risarcitoria che si sostituisce a quella contrattuale. Ne consegue che, vertendosi in tema di risarcimento del danno, ed essendo il risarcimento correlato al danno effettivamente subito, l importo dovuto dall occupante, non più a titolo di canone, ma di risarcimento per la protratta occupazione, deve essere correlato al periodo di effettiva occupazione. Brevi indicazioni per lo svolgimento del parere Il caso richiede di esaminare la situazione, peraltro molto diffusa, in cui il conduttore, a seguito della cessazione del contratto di locazione per convalida di sfratto, continua a detenere l immobile. Si tratta, in buona sostanza, di esaminare se è legittima l azione del locatore che, al fine di ottenere il rilascio del bene, non agisca con l ordinaria tutela giurisdizionale esecutiva, ponendo in essere, piuttosto, atti di spoglio, quali ad esempio la sostituzione della serratura dell abitazione. Il parere, di media difficoltà, è stato redatto seguendo l ordine dei punti: Introduzione e esplicitazione del quesito posto dalla traccia. Breve richiamo al caso concreto. Disamina dell azione di reintegrazione. Argomentazioni giuridiche a sostegno della soluzione prospettata. Conclusioni e citazione della giurisprudenza conforme. GLOSSARIO Reintegrazione: azione tipica rientrante nel novero delle azioni a tutela del possesso, disciplinata all art ss. c.c., è finalizzata a consentire la reintegrazione nel possesso del bene da chi sia stato, con violenza oppure in modo occulto, spogliato del possesso di un bene posseduto ovvero detenuto; può essere esperita tanto dal possessore, e cioè da colui che possiede con l intento di tenere la cosa come propria o di esercitare il diritto come a sé spettante, indipendentemente dalla conoscenza che il possessore abbia della altruità della res, e tanto dal detentore. Tutela giurisdizionale esecutiva: azioni esecutive esperibili dal locatore a seguito della convalida dello sfratto al fi-

4 48 Pareri ne di ottenere la piena disponibilità dell immobile oggetto del contratto di locazione. L avvio della procedura esecutiva presuppone che il locatore abbia titolo esecutivo per il rilascio dell immobile e che debba notificare al conduttore detto titolo nonché atto di precetto, ossia quell atto con cui si intima al conduttore (divenuto detentore) il rilascio dell immobile entro un termine (da dieci a novanta giorni) con l avvertimento che, in caso di mancata ottemperanza, si procederà esecutivamente. L azione esecutiva è posta in essere su istanza della parte dall ufficiale giudiziario, quale pubblico ufficiale, il quale redige processo verbale nel quale dà atto delle attività dallo stesso poste in essere. Svolgimento del parere L analisi del caso posto all attenzione dello scrivente candidato impone di valutare se il conduttore continua ad essere detentore qualificato dell immobile dallo stesso condotto anche nella fase successiva alla scadenza del contratto, fintanto che il locatore non abbia posto in esecuzione il provvedimento di rilascio. La risposta a detto quesito assume particolare rilevanza in ordine ai rimedi che eventualmente il conduttore sarebbe legittimato ad esperire nei confronti del locatore ove quest ultimo, come nel caso in esame, abbia provveduto unilateralmente a sostituire la serratura dell abitazione condotta dalla controparte contrattuale, benché detta azione sia stata posta in essere a seguito di sfratto per finita locazione. Per come emerge in traccia, difatti, Tizio continua a condurre l immobile di proprietà di Caio sino ed oltre il termine finale per il rilascio dell immobile, fissato al 30 aprile Il conduttore, in particolare, subisce da parte del locatore la sostituzione della serratura dell abitazione e ne viene a conoscenza soltanto allorquando tenta di ritornare nell immobile, da cui si era allontanato per la presenza di umidità mai eliminata dal locatore, al fine di recuperare alcuni beni personali. Ciò posto, si ritiene che per rispondere al quesito posto dalla traccia è essenziale esaminare, seppur succintamente, l azione di reintegra nel possesso, disciplinata all art c.c., azione questa che può essere esperita da chiunque sia stato con violenza oppure in modo occulto spogliato del possesso di un bene posseduto ovvero detenuto. Detta azione, rientrante nel novero delle azioni a tutela del possesso, è finalizzata a consentire la reintegrazione nel possesso del bene e, per come poco sopra anticipato, può essere esperita tanto dal possessore, e cioè da colui che possiede con

5 Pareri e atti svolti di diritto civile 49 l intento di tenere la cosa come propria o di esercitare il diritto come a sé spettante, indipendentemente dalla conoscenza che il possessore abbia della altruità della res, e tanto dal detentore. La detenzione manca dell elemento psicologico tipico del possesso (cioè dell animus possidendi) e si identifica nella mera relazione materiale con la cosa. La detenzione, tuttavia, può anche essere qualificata, allorquando il soggetto, da mero detentore materiale, muti il proprio animus dichiarando di voler esercitare il potere di fatto animo domini. Pertanto, secondo quanto disposto dall art. 1168, co. 2, c.c., l azione in parola può essere esperita dal detentore salvo che quest ultimo detenga il bene per ragioni di servizio o di ospitalità. Il legittimato attivo, subito lo spoglio del bene, può dunque rivolgersi all autorità giudiziaria entro il termine di decadenza di un anno dallo spoglio, se violento, ovvero dal giorno della scoperta di esso, se lo spoglio è avvenuto in modo occulto, domandando di essere reintegrato nel possesso del bene di cui è stato illegittimamente privato. Richiamato il quesito posto dalla traccia esplicitato in premessa, è parere dello scrivente candidato che il conduttore, a seguito e per effetto della scadenza del contratto di locazione, non diviene un occupante senza titolo dell immobile, ma piuttosto un detentore qualificato che, richiamate le disposizioni di legge in ordine al contratto di locazione, grava in una posizione di inadempimento nei confronti del locatore. In particolare, ove il conduttore non abbia rilasciato l immobile alla scadenza del contratto, ovvero, come nel caso che ci interessa, alla scadenza del termine fissato per il rilascio dell immobile nel provvedimento di convalida, egli versa nell ipotesi di inadempimento sancita all art c.c. in base alla quale il conduttore in mora nel restituire la cosa è tenuto a corrispondere al locatore il canone convenuto fino alla riconsegna, salvo comunque l obbligo di risarcire il maggior danno. Tornando al caso di specie, quindi, Tizio non ha perso la qualifica di conduttore in ragione della scadenza del provvedimento di rilascio pronunciato nei suoi confronti e, a fronte del suo perdurante inadempimento all ordine dell autorità giudiziaria, il locatore Caio non avrebbe dovuto agire, con azioni violente o clandestine, per privare il conduttore della disponibilità dell immobile e delle sue pertinenze. Il locatore, dinanzi ad ipotesi di tal tipo, avrebbe dovuto portare in esecuzione il titolo esecutivo ed agire nei modi di legge per la tutela dei propri diritti, notificando al conduttore tanto il titolo quanto il precetto e, in caso di perdurante inadempimento, avviare azione esecutiva di rilascio di bene immobile atteso che la

6 50 Pareri tutela giurisdizionale esecutiva costituisce l unico modo, per il locatore, per ottenere la disponibilità dell immobile. Concludendo, si ritiene che Tizio potrà esperire l azione di reintegra del possesso, valutazione questa suffragata da un recente pronunciamento reso dalla Suprema Corte di Cassazione su un caso analogo, ove in detta occasione ha chiarito che il conduttore che mantenga la disponibilità dell immobile dopo la cessazione di efficacia del contratto di locazione è legittimato a ricorrere alla tutela possessoria ex art. 1168, co. 2, c.c., in quanto detentore qualificato, ancorché inadempiente all obbligo di restituzione agli effetti dell art c.c. (così Cass. Civ., sez. II, 1 settembre 2014, n ).

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