TRIBUNALE DI NAPOLI V SEZIONE CIVILE ESPROPRIAZIONE

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1 TRIBUNALE DI NAPOLI V SEZIONE CIVILE ESPROPRIAZIONE CONSULENZA TECNICA D UFFICIO procedura di espropriazione immobiliare n. 370/2005 R.G.E. promossa da San Paolo I.M.I. S.p.A. contro Augusto De Angelis e Margherita De Santi Immobile pignorato: 1. Alloggio facente parte del fabbricato B del lotto C1/C2, piano terzo, interno sette + locale garage distinto con il numero B2 sito al piano terra N.C.E.U. del Comune di Quarto foglio 14, p.lla 316 sub 59 (alloggio) e sub 38 (locale garage) GIUDICE: Dott. Iascone C.T.U. Arch. Angela Passaro 1

2 INDICE degli ARGOMENTI 1. Premessa... pag Svolgimento delle operazioni di consulenza pag Risposte ai quesiti contenuti nel mandato..pag. 4 Quesito 1... pag. 45 Quesito 2... pag. 567 Quesito 3... pag. 7 Quesito 4... pag Quesito 5... pag. 11 Quesito 6... pag Quesito 7... pag Quesito 8... pag Quesito 9... pag. 14 Quesito pag Quesito pag. 15 Quesito pag. 15 Quesito 13.. pag Conclusioni.... pag

3 INDICE degli ALLEGATI 1. Verbale di accesso 2. Foto dell immobile 3. Rilievo metrico 4. Documenti catasto 5. Documenti ufficio tecnico 6. Verbale di udienza 7. Atto di pignoramento, Certificazione Notarile 8. Titolo di provenienza del bene pignorato 3

4 1. Premessa Con giuramento in data 18 maggio 2006, la S.V.I. conferiva mandato a me sottoscritta Arch. Angela Passaro, con studio in Calvizzano (NA) alla via Enrico Toti n. 1, iscritta all Ordine degli Architetti di Napoli al n. 7814, quale Consulente Tecnico d Ufficio nella procedura di espropriazione immobiliare n. 370/2005 promossa da San Paolo I.M.I. S.p.A. c/ Augusto De Angelis e Margherita De Santi (cfr. all 6 : verbale di udienza ). 2. Svolgimento delle operazioni di consulenza In data 19 maggio 2006 mi recai al N.C.E.U. di Napoli per rilevare la situazione catastale dell immobile pignorato in riferimento ai dati rilevati dall atto di pignoramento(cfr. all.7 : atto di pignoramento ). Mi vennero rilasciate visura e planimetria degli immobili in questione (cfr. all. 4: visura e planimetria catastali ). In data 31 ottobre 2006, data di primo accesso (dopo richiesta di ausilio della forza pubblica al Commissariato del Comune di Quarto) mi recai presso l unità immobiliare pignorata, procedendo ad ispezionare, fotografare e rilevare metricamente il bene pignorato (cfr.all. 1:verbali di accesso)(cfr.all.3 : rilievo metrico ). In data 25 settembre 2006, mi recai presso il Comune di Quarto (NA), Ufficio Edilizia Privata, per richiedere il rilascio delle copie dei documenti necessari ad accertare la situazione urbanistica dell immobile pignorato. In data 12 ottobre 2006 ottenni il rilascio dei documenti e certificati allegati (cfr. all. 5 : Documentazione tecnica ). 3. Risposte ai quesiti contenuti nel mandato 1) Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567, 2 comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile 4

5 attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei: E presente agli atti della procedura immobiliare la certificazione ex art. 567 c.p.c. del notaio dott. Giuseppe Cioffi, iscritto al Ruolo dei Distretti Notarili Riuniti di Napoli, Torre Annunziata e Nola, riportante le visure presso l U.T.E. di Napoli, le visure presso l Agenzia del Territorio, Ufficio Provinciale di Napoli, Servizio di Pubblicità immobiliare Circoscrizione di Napoli 2. 2) Predisponga, sulla base dei documenti in atti, l elenco delle iscrizioni e pignoramenti, delle trascrizioni sequestri, pregiudizievoli domande giudiziali, (ipoteche, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del DPR 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell Ammistrazione competente, della relativa richiesta: Gli immobili suddetti risultano, secondo certificazione notarile presente nel fascicolo, alla data del 7 maggio 2005, gravati dalle seguenti iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli: Pignoramento immobiliare notificato il 11 marzo 2005 e trascritto in data 27 aprile 2005 ai nn a favore della Società per la gestione di Attività S.p.A. SGA con sede in Napoli. Diritto: proprietà superficiaria. E contro Augusto De Angelis nato a Napoli il 16 novembre 1942 e Margherita De Santi nata a Napoli il 13 maggio Iscrizione nn dell a favore Sez. di Credito fond. Del Banco di Napoli contro soc. edilizia Mazzini a.r.l. con sede in Quarto. Atto Costanzo Sorrentino di Napoli del Ipoteca per lire , capitale lire , estinguibile in anni 15, sopra terreno in Quarto alla via Viticelli. 5

6 Formalità nn del in virtù di atto Sorrentino del alla precedente iscrizione si annota l erogazione di lire ; Formalità nn del in virtù di atto Sorrentino del alla precedente iscrizione si annota l erogazione di lire ; Formalità nn del in virtù di atto Sorrentino del alla precedente iscrizione si annota l erogazione di lire ; Formalità nn del in virtù di atto Sorrentino del alla precedente iscrizione si annota l erogazione di lire ; Trascrizione nn del 27 dicembre 1991 contro De Santi Margherita. Con atto autenticato del Notaio Luigi Mauro il la Soc. Coop. Edilizia Mazzini a.r.l.sede Quarto assegna a De Santi Margherita, in proprietà superficiaria, alloggio in Quarto alla via Sacchieri, fabbr. B, lotto C1_c2, al piano 3, int. 7, nonché garage n. B2 al piano terra, in catasto al foglio 14, p.lla 316 sub 59 e 38. Formalità nn del a favore di Trinchillo Benito (Marano ) contro Soc. coop. a.r.l. Mazzini sede Quarto. Pignoramento immobiliare notificato l dall ufficiale giudiziario della corte di appello di Napoli sopra terreno in Quarto loc. Viticella, individuato con i lotti G1,G3,F,C1,C2, in catasto foglio 14, p.lle 3, 320,315,316,317. Formalità nn del a favore Cave S.r.l. sede Quarto. Contro Coop. Edil. Mazzini S.r.L. sede Quarto. Sequestro Conservativo autorizzato dal Tribunale di Napoli in data fino alla concorrenza di lire Sopra terreno in Quarto loc. Viticella, individuato con i lotti G1,G3,F,C1,C2, in catasto foglio 14, p.lle 3, 320,315,316,317. I beni pignorati, riportati nel N.C.E.U. di Quarto (NA) foglio 14 p,lla 316 sub 59 (alloggio) e sub 38 (locale garage): 6

7 ricadono in zona Ca3 (zona per l edilizia economica e popolare L. 167/62)) del Piano Regolatore Generale di cui alla Delibera di Approvazione del Consiglio Provinciale di Napoli n 54 del , sottoposta alle Norme di Attuazione allegate. sono subordinati alla Convenzione, n del repertorio n in data 7 giugno 1985, di raccolta relativa al diritto di superficie su area destinata ad edilizia economica e popolare ai sensi della legge n. 167/62 e dell art. 35 della legge n. 865 Per la zona omogenea Ca3 il PRG prevede quanto riportato dagli allegati. (cfr. all.5 : Documentazione Tecnica ). 3) Acquisisca copia del titolo di acquisto in favore del debitore oppure del suo dante causa, ove il debitore abbia acquistato il bene iure hereditatis (se non risultante dalla documentazione in atti): Di detti beni il sig. Augusto De Angelis e sig.ra De Santi Margherita sono proprietari superficiari per diritti pari ad ½ ciascuno in regime di comunione legale dei beni, per atto autenticato dal notaio Luigi Mauro il 13 dicembre 1991 (Assegnazione di Alloggio di Cooperativa). (cfr.all. 8 :Atto di Assegnazione Alloggio in Cooperativa). 4) Descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, dati catastali, e confini, verificando i dati contenuti nel pignoramento ed evidenziando, in caso di relativa difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; 7

8 Gli immobili pignorati sono individuati con la procedura di esproprio n. 370/2005. Nell atto di pignoramento, gli immobili in questione sono descritti alloggio, in proprietà superficiaria, facente parte del fabbricato B del lotto C1/C2 (concesso in diritto di superficie per 99 anni, rinnovabili, alla Cooperativa Mazzini dal Comune, giusta convenzione del ), con accesso dalla via Sacchieri: piano terzo, interno sette, composto di quattro vani ed accessori, confinante con alloggio interno 8 parti condominiali dai due lati, nonché locale garage distinto con il numero B2, sito al piano terra, confinante con box B1, box B3 e spazio di manovra, in N.C.E.U. del Comune di Quarto..foglio 14, p.lla 316, sub 59 (alloggio) e sub 38 (locale garage) (cfr.all.7 :Atto di Pignoramento). Stato attuale dei luoghi Dal sopralluogo effettuato in data 31 ottobre 2006, si è rilevato che: effettivamente le unità pignorate risultano essere un appartamento al piano terzo ed un locale garage al piano terra, siti nel comune di Quarto (NA) alla via Antonio De Curtis, 5 e non alla via Sacchieri come indicato nell atto di pignoramento; le unità immobiliari sono attualmente occupate dai sig.ri Augusto De Angelis e Margherita De Santi. Non vi è dunque giusta corrispondenza tra dati rilevati dall atto di pignoramento rispetto allo stato attuale dei luoghi, relativamente al solo indirizzo. I dati rilevati dall atto di pignoramento consento comunque, anche catastalmente, l individuazione del bene; Descrizione dell immobile pignorato: L edificio, di cui fa parte l unità immobiliare pignorata, in cemento armato, è come tipologia edilizia un edificio non intensivo (cfr.all.2:documentazione Descrizione intero edificio fotografica ). L accesso, sia pedonale che carrabile, è da via Antonio De Curtis n. 5. Le facciate dell edificio sono trattate con intonaco e tinteggiate di colore grigio. Lo stato di conservazione è buono e l esposizione è buona. 8

9 L appartamento pignorato con il pertinente box, occupati dal sig. Augusto De Angelis e sig.ra Margherita De Santi, si presentano in uno stato di manutenzione buono (cfr.all.2:documentazione fotografica). Relativamente all appartamento: il pavimento è per l intero immobile in ceramica color grigio chiaro mis. 30x30 cm. La cucina è rivestita con piastrelle di ceramica color bianco mis 20x20 cm. I bagni sono rivestiti con piastrelle di ceramica di colore beige mis. 20 x 30 cm con decori floreali. Il pavimento sui balconi sono in ceramica beige mis. 20x20 cm. Le porte interne sono in legno e vetro, gli infissi esterni sono doppi (interni ed esterni alle tapparelle), in alluminio anodizzato color rosso con vetrocamera + tapparelle in plastica color beige. E presente l impianto di riscaldamento autonomo con caldaia esterna. L appartamento è tinteggiato con pittura lavabile colore bianco. Risulta pertinenza esclusiva dell immobile pignorato il box al piano terra. Quest ultimo ha un accesso carrabile dallo spazio esterno del cortile ed un accesso solo pedonale dal corridoio di accesso all atrio scala del fabbricato. Composizione dell immobile pignorato: L appartamento composto da cucina, salone, tre camere da letto, due bagni, un ripostiglio ed un corridoio ha una superficie utile commerciale pari a: mq 114,65 Determinazione del coefficienti di differenziazione: coefficiente di livello del piano: edifici con ascensore: piano terzo: 0,98 coefficiente di età, qualità e stato: edificio di circa 20 anni, di qualità media in stato di manutenzione ottimo: 0,85 edificio provvisto di parcheggi di uso comune promiscuo: 1,10 La superficie lorda totale ragguagliata dell immobile è pari a: appartamento: ( 114,65 mq (attuali) 3,50 mq (superficie condominiale accorpata e non autorizzata urbanisticamente)+ balconi (coperti anche lateralmente) di mq 7,03 (mq 17,57 x 40%) + box mq 13,70 (mq 18,27 x 75 %) x coefficiente di differenziazione 0,92 (0,98 x 0,85 x 1,10) = 9

10 131,88 mq x 0,92 = 121,33 mq La superficie netta interna dell immobile è così suddivisa: cucina: mq 15,40 salone: mq 16,10 bagno: mq 4,18 bagno: mq 3,52 ripostiglio: mq 2,30 corridoio: mq 15,22 camera: mq 15,64 camera: mq 11,88 camera: mq 13,94 per una superficie netta totale di mq 98,18 Dalle indagini catastali si evince che: Gli immobili risultano accatastati nel N.C.E.U. del comune di Quarto al foglio 14 p.lla 316 sub 59 categoria A/2 (alloggio) dati derivanti Classamento del n. A/4076.7/1987 e sub 38 categoria C/6 (box) dati derivanti da Classamento automatico del n. A/4076/1987 in atti dal I dati riportati nell atto di pignoramento corrispondono alle visure catastali allegate. Intestatario solo la sig.ra Margherita De Santi, nata a Napoli il , e Confronto tra dati catastali e dati atto di pignoramento non anche, come è giusto che sia, il marito proprietario per ½ del diritto di superficie per il medesimo alloggio e garage. L alloggio confina con alloggio interno 8 e cassa scale condominiali, mentre il locale garage distinto con il numero B2, sito al piano terra, confina con box B1 e box B3 e spazio di manovra condominiale. 10

11 Confrontando le planimetrie e le visure catastali con lo stato dei luoghi rilevato, si rilevano alcune difformità, così descritte: (cfr. all.4: visura e Confronto tra dati catastali e stato attuale planimetria catastale )(cfr. all. 3 :rilievo metrico) sia sulle planimetrie che sulle visure catastali gli immobili (alloggio + box) sono riportati siti alla via Sacchieri, mentre attualmente l indirizzo esatto è via A. De Curtis,5 Lieve diversa distribuzione interna dovuta ad un muro abbattuto tra il salone e l atrio di ingresso La ditta indicata in planimetria catastale risulta essere ancora Soc. Coop. Mazzini, mentre quella sulla visura catastale risulta essere solo la sig.ra Margherita De Santi, erroneamente indicato come proprietaria per 1000/1000 (il marito sig.ra Augusto De Angelis è proprietario per ½ del diritto di superficie per il medesimo alloggio e garage). 5) Proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; La planimetria e visura catastale del bene pignorato risultano difformi dallo stato attuale rilevato in modo alquanto irrilevante. I beni pignorati sono identificati catastalmente, nonostante queste lievi difformità, per cui rimando alla S.V.I. la scelta di effettuare catastalmente tali lievi variazioni di diversa distribuzione interna e di toponomastica. 6) Indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; La concessione edilizia, n. 6 del 17 giugno 1985, relativa al lotto C1/C2 in cui è sito il fabbricato a cui appartengono le unità immobiliari pignorate, prevedeva la effettiva realizzazione di box al piano terra e alloggi ai piani 11

12 superiori, edilizia economica e popolare (cfr. all.5 Documentazione Tecnica). 7) Indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanisticoedilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli art. 46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985, n. 47 (e successive modifiche) Per il fabbricato in cui è sito l immobile pignorato, risulta essere stata rilasciata concessione edilizia n. 6 del Documentazi one tecnica trovata I grafici allegati a tale pratica di richiesta permesso a costruire sono a firma dell ing. De Maria Ciro. Non risultano essere stati rilasciati certificati di agibilità e/o di abitabilità. Da un confronto tra i grafici di licenza e lo stato attuale dei luoghi si rilevano alcune difformità, e precisamente: Relativamente all alloggio si evidenzia: un accorpamento (seppur minimo e presente per tutte le unità immobiliari Confronto tra documentazione tecnica e stato attuale immobili del fabbricato) all alloggio pignorato di parte dello spazio condominiale del vano scala condominiale. Tale accorpamento è stato detratto in via cautelativa solo nella valutazione economica dell immobile. Lieve variazione di prospetto sul balcone prospiciente la cucina, relativamente all apertura su quest ultimo. Tale variazione è presente in modo uniforme per l intero prospetto del fabbricato in cui è sita l unità immobiliare pignorata di cui in oggetto. Relativamente al box si evidenzia: apertura del box su area di passaggio che conduce nell atrio scale condominiali con variazione della sua superficie interna Relativamente all alloggio: 12

13 per le difformità rilevate non risulta sia stata richiesta alcuna autorizzazione comunale, nè alcun exart. 13 Legge 47/85. Tali difformità risultano però presenti per tutti gli alloggi del fabbricato in questione, per cui possono essere tralasciate. Relativamente al box: E presente agli atti comunali una pratica di variante al progetto presentato per cui viene rappresentata la nuova distribuzione interna, attuale, del piano box, ma rigettata con parere sfavorevole per cui non urbanisticamenete Soluzioni tecniche per sanare le difformità urbanistiche riscontrate autorizzata. Per tale difformità rilevata non risulta sia stata richiesta alcuna autorizzazione comunale. Quest ultima risulta però presente per tutti gli alloggi del fabbricato in questione.. 8) Dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti, provveda in quest ultimo caso, alla loro formazione procedendo all dentificazione dei relativi confini e (solo previa autorizzazione del giudice dell esecuzione) alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; Le unità immobiliari pignorate sono da me identificate come un solo lotto. Infatti annessi e pertinenti alle unità immobiliari dovrebbero esserci posti auto in misura non inferiore a un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione in base alla Legge 24 marzo 1989, n. 122 Legge Tognoli. Dunque i box pignorati non possono essere commercializzati autonomamente, per cui il loro valore, ridotto rispetto a quello dei box non sottoposto a detto vincolo, va considerato come una integrazione del valore dell unità immobiliare principale di cui costituiscono pertinenza; pertanto potranno essere valutati considerando un fattore di omogeneizzazione della loro superficie a quella della unità principale. 9) Dica, qualora l immobile sia stato pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla 13

14 formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 c.p.c., dall art. 846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n. 1078; L immobile è stato pignorato per intero e dunque non si presenta la eventualità di divisione dello stesso. 10)Accerti se l immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art. 12 del D.L. 21 marzo 1978, n. 59, convertito in L. 18 maggio 1978, n. 191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; L immobile risulta attualmente essere l abitazione principale dei sig. Augusto De Angelis e Margherita De Santi. Di detti beni il sig. Augusto De Angelis e sig.ra De Santi Margherita sono proprietari superficiari per diritti pari ad ½ ciascuno in regime di comunione legale dei beni, per atto autenticato dal notaio Luigi Mauro il 13 dicembre 1991 (Assegnazione di Alloggio di Cooperativa). (cfr.all. 8 :Atto di Assegnazione Alloggio in Cooperativa). 14

15 11)Ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; Non sussiste questo caso. 12)Indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri, di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l esistenza di vincoli od oneri di natura condominiale (segnalando se essi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; L immobile risulta gravato solo dal seguente vincolo: è subordinato alla Convenzione, n del repertorio n in data 7 giugno 1985, di raccolta relativa al diritto di superficie su area destinata ad edilizia economica e popolare ai sensi della legge n. 167/62 e dell art. 35 della legge n. 865 Non sussistono gli altri vincoli elencati. 13)Determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore 15

16 alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà) Per una chiara ed immediata individuazione del bene, quest ultimo resta definiti nel seguente lotto: LOTTO: Alloggio facente parte del fabbricato B del lotto C1/C2, piano terzo, interno sette + locale garage distinto con il numero B2 sito al piano terra N.C.E.U. del Comune di Quarto foglio 14, p.lla 316 sub 59 (alloggio) e sub 38 (locale garage) Per determinare il valore venale per il lotto indicato ho applicato come criterio di stima il criterio del valore del diritto di superficie Criterio del valore del diritto di superficie : Un limitato numero di edifici, prevalentemente costituiti da cooperative edilizie, insiste su aree non di proprietà, ma assegnate dai Comuni con diritto di superficie nell ambito dei piani di zona per l edilizia economica e popolare. Il valore del diritto di superficie, sostitutivo del valore della piena proprietà dell area, può essere così calcolato: 99 anni di durata del diritto di superficie equivalgono all 80% del valore della piena proprietà; stabilito con la lettura degli atti di concessione del diritto quale sia la durata residua del medesimo, occorrerà calcolare il valore della piena proprietà, ridurlo dell 80%, indi dividerlo per 99 e moltiplicare il risultato per il numero di anni residui di durata del diritto. Per calcolare il valore della piena proprietà, ai fini del calcolo del valore del diritto di superficie, si è utilizzato il criterio del più probabile valore di mercato Quest ultimo può elaborarsi attraverso i procedimenti di stima sintetico e analitico. Si tralascia quest ultimo, che si fonda sulla capitalizzazione dei redditi, vale a dire sullo sconto all attualità del reddito netto, futuro, costante e continuativo che è capace di produrre il bene qualora sia immesso nel libero 16

17 mercato. La stima verrà pertanto definita con il procedimento di stima sintetico facendo riferimento per le quotazioni immobiliari ai dati rilevati attraverso indagini mirate ad accertare i valori di mercato di unità immobiliari dello stesso tipo. Criteri e metodi di stima La stima, per ottenere il valore della piena proprietà del lotto pignorato ai fini del calcolo del valore del diritto di superficie, definita con il procedimento di stima sintetico, si è basata sull analisi di tre macrofattori: Zona : il lotto pignorato è situato in una zona vicina al centro storico, lungo una strada residenziale. Fattore importante è la presenza vicina della tangenziale. Edificio : l edificio di cui fa parte è in cemento armato, in stato di manutenzione buono. Unità abitative: L appartamento composto da cucina, salone, tre camere da letto, due bagni, un ripostiglio ed un corridoio è in stato di manutenzione buono. Altrettanto vale per il locale box. Attraverso indagini mirate ad accertare i valori di mercato di unità immobiliari di analoghe caratteristiche, sono pervenuta ad un valore di mercato dell immobile di euro /mq. La superficie lorda totale ragguagliata dell immobile è pari a: appartamento: ( 114,65 mq (attuali) 3,50 mq (superficie condominiale accorpata e non autorizzata urbanisticamente)+ balconi (coperti anche lateralmente) di mq 7,03 (mq 17,57 x 40%) + box mq 13,70 (mq 18,27 x 75 %) x coefficiente di differenziazione 0,92 (0,98 x 0,85 x 1,10) = 131,88 mq x 0,92 = 121,33 mq Per cui il valore della piena proprietà del lotto pignorato risulta essere: euro x 121,33 mq = euro Il valore del diritto di superficie risulta essere, per la durata residua della Convenzione, n del repertorio n in data 7 giugno 1985, di raccolta relativa al diritto di superficie su area destinata ad edilizia economica e popolare ai sensi della legge n. 167/62 e dell art. 35 della legge n. 865, stipulata con il Comune di Quarto, indicata in anni 78, pari a: 17

18 euro (valore della piena proprietà) x 0,80 (coefficiente di riduzione a diritto di superficie (per 99 anni di convenzione) = euro euro : 99 (anni di durata originaria del diritto) = euro euro x 78 (anni di durata residua del diritto di superficie) = Valore del diritto di superficie residuo= euro Conclusioni. Nel ringraziare la S.V.I. per la fiducia accordatami, riporto di seguito il riepilogo della situazione esposta per la unità immobiliare pignorata: Situazione catastale: Gli immobili risultano accatastati nel N.C.E.U. del comune di Quarto al foglio 14 p.lla 316 sub 59 categoria A/2 (alloggio) dati derivanti Classamento del n. A/4076.7/1987 e sub 38 categoria C/6 (box) dati derivanti da Classamento automatico del n. A/4076/1987 in atti dal I dati riportati nell atto di pignoramento corrispondono alle visure catastali allegate. Intestatario solo la sig.ra Margherita De Santi, nata a Napoli il , e Confronto tra dati catastali e dati atto di pignoramento non anche, come è giusto che sia, il marito proprietario per ½ del diritto di superficie per il medesimo alloggio e garage. L alloggio confina con alloggio interno 8 e cassa scale condominiali, mentre il locale garage distinto con il numero B2, sito al piano terra, confina con box B1 e box B3 e spazio di manovra condominiale. Stato: L immobile risulta attualmente essere l abitazione principale dei sig. ri Augusto De Angelis e Margherita De Santi. Provenienza: Di detti beni il sig. Augusto De Angelis e sig.ra De Santi Margherita sono proprietari superficiari per diritti pari ad ½ ciascuno in regime di comunione legale dei beni, per atto autenticato dal notaio Luigi Mauro il 13 dicembre 1991 (Assegnazione di Alloggio di Cooperativa). (cfr.all. 8 :Atto di Assegnazione Alloggio in Cooperativa). Consistenza: 18

19 La superficie lorda totale ragguagliata dell immobile è pari a: appartamento: ( 114,65 mq (attuali) 3,50 mq (superficie condominiale accorpata e non autorizzata urbanisticamente)+ balconi (coperti anche lateralmente) di mq 7,03 (mq 17,57 x 40%) + box mq 13,70 (mq 18,27 x 75 %) x coefficiente di differenziazione 0,92 (0,98 x 0,85 x 1,10) = 131,88 mq x 0,92 = 121,33 mq Valore di vendita: Il valore della piena proprietà del lotto pignorato risulta essere: euro x 121,33 mq = euro Il valore del diritto di superficie risulta essere, per la durata residua della Convenzione, n del repertorio n in data 7 giugno 1985, di raccolta relativa al diritto di superficie su area destinata ad edilizia economica e popolare ai sensi della legge n. 167/62 e dell art. 35 della legge n. 865, stipulata con il Comune di Quarto, indicata in anni 78, pari a: euro (valore della piena proprietà) x 0,80 (coefficiente di riduzione a diritto di superficie (per 99 anni di convenzione) = euro euro : 99 (anni di durata originaria del diritto) = euro euro x 78 (anni di durata residua del diritto di superficie) = Valore del diritto di superficie residuo= euro Napoli, In fede C.T.U. arch. Angela Passaro 19

20 ALLEGATO 1 VERBALE DI PRIMO ACCESSO 20

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23 ALLEGATO 2 FOTO DELL IMMOBILE PIGNORATO 23

24 DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA Foto 1: Salone. Foto 2: Cucina. 24

25 Foto 3: Camera. Foto 4: Camera. 25

26 Foto 5: Bagno. Foto 6: Bagno. 26

27 Foto 7: Camera. Foto 8: Interno box. 27

28 ALLEGATO 3 RILIEVO METRICO DELL IMMOBILE PIGNORATO 28

29 29

30 30

31 ALLEGATO 4 VISURE CATASTALI PLANIMETRIE CATASTALI 31

32 32

33 33

34 34

35 ALLEGATO 5 DOCUMENTAZIONE TECNICA 35

36 36

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57 57

58 ALLEGATO 6 VERBALE DI UDIENZA 58

59 ALLEGATO 7 ATTO DI PIGNORAMENTO CERTIFICAZIONE NOTARILE 59

60 ALLEGATO 8 TITOLO DI PROVENIENZA DEL BENE PIGNORATO 60