Prima edizione - maggio 2013

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2 Prima edizione - maggio 2013 Autori: Ivan Meo, Angelo e Alfredo Pesce, Daniela Sibilio Copyright GRUPPO CONDOMINIOWEB S.R.L. info@condominioweb.com Sito Web: Per un contatto diretto con gli autori scrivi a redazione@condominioweb.com tutti i diritti riservati La traduzione, l adattamento, l elaborazione, la riproduzione con qualsiasi mezzo (compresa la memorizzazione elettronica), totali o parziali, di tutto il materiale contenuto in questo e-book sono riservati per tutti i Paesi. La riproduzione, la pubblicazione e la distribuzione, totale o parziale, e la memorizzazione digitale sono espressamente vietati, salvo precisa autorizzazione scritta rilasciata dall Editore. L elaborazione dei testi contenuti in questo e-book, anche se curata con scrupolosa attenzione, non può comportare specifiche responsabilità, nei confronti degli Autori e dell Editore, per eventuali errori ed inesattezze. Copertina, impostazione grafica e impaginazione: Marta Consoli

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4 INDICE PRESENTAZIONE 1 LE CARATTERISTICHE TECNICHE, TIPOLOGIE E MODALITÀ COSTRUTTIVE 4 I MANUFATTI AFFINI Abbaino Finestra a tetto con apertura a vasistas Terrazza in falda Vano tecnico Altana 9 LA DISCIPLINA CONDOMINIALE Definizione ed identificazione Funzione Regime di proprietà Criteri di ripartizione spese Titoli abilitativi 11 LA CASISTICA Si può aprire un abbaino nel tetto condominiale senza il consenso assembleare? L apertura di un abbaino in un edificio condominiale può pregiudicare la stabilità, l estetica ed il decoro architettonico dell edificio stesso? L obbligo di rispettare la distanza legale tra le costruzioni è operante anche in relazione all abbaino condonato? L apertura dell abbaino a falda costituisce una sopraelevazione? 15 APPENDICE LEGISLATIVA Normativa regionale in merito alla costruzione e modifica degli abbaini all interno di edifici privati 16 FORMULARIO Comunicazione lavori per apertura/recupero, posa in opera ex novo Comunicazione lavori per sostituzione/rinnovamento Richiesta aggiunta voce O.D.G. Richiesta di rilascio del permesso di costruire Richiesta di rilascio del permesso di costruire per intervento di ristrutturazione/recupero edilizio/restauro/risanamento conservativo di edificio residenziale Comunicazione di esecuzione di opere di manutenzione ordinaria BIBLIOGRAFIA

5 Presentazione La redazione di Condominioweb, preso atto delle numerose richieste inoltrate da diversi lettori e operatori del settore, decide finalmente di proporre, una raccolta di materiale esclusivo comprendente l analisi della disciplina dell abbaino nelle sue molteplici sfaccettature. Nel seguente e-book, l utente, oltre a rinvenire definizioni giuridiche, funzioni tecniche e regime di proprietà dello stesso abbaino, potrà disporre di un quadro chiaro e preciso riguardante la ripartizione delle spese per il suo realizzo; ripartizione implicante l applicazione di criteri differenti a seconda dell utilità o del vantaggio che, dal bene, ne trae il singolo o tutti i condomini. Ed ancora, un peculiare approfondimento sarà dedicato ai titoli abilitativi dell attività edilizia da richiedere in base alle attività poste in essere per la realizzazione ovvero per il recupero del manufatto; nonché, alle condizioni da rispettare per poter fruire della detrazione d imposta Irpef. Nella sezione casistica saranno esaminate in termini chiarificatori le più importanti problematiche che l utente è costretto ad affrontare nell istante in cui si interfaccia con la necessità di costruire ovvero ristrutturare un abbaino; si pensi, a titolo esemplificativo, all individuazione delle ipotesi in cui è preferibile ovvero necessario richiedere il consenso dell assemblea condominiale, come pure alla necessità di rispettare il decoro architettonico dello stabile e di non ledere il diritto degli altri condomini. Infine, per rendere completo questo approfondimento, saranno forniti in allegato moduli di richiesta fac-simile, relativi sia alla parte tecnica che a quella autorizzativa in ambito condominiale.

6 LE CARATTERISTICHE TECNICHE, TIPOLOGIE E MODALITÀ COSTRUTTIVE L abbaino si identifica come una struttura architettonica di dimensioni contenute, costituita da una sopraelevazione posta sui tetti normali a falde inclinate, con finestratura che consente di dar luce e aria alle soffitte e piccole falde che raccordano la finestra con la falda del tetto principale; in molti casi, permette anche l uscita diretta sul tetto per eventuali interventi di manutenzione relative ad elementi quali coppi, cornicioni, pluviali o antenne (Fig. 1). L abbaino può essere realizzato anche in una fase successiva alla costruzione dell immobile, su tetti inizialmente sprovvisti. Per consentirne la costruzione, è necessario il permesso di costruire o la Dia, essendo un opera comunque soggetta a precise regole di dimensionamento e carico strutturale (non deve, cioè, pregiudicare la stabilità della copertura del tetto), del suo aspetto architettonico rispetto alla facciata dell edificio, degli allineamenti con le bucature già presenti in facciata, dei materiali con cui lo si intende realizzare. La costruzione di un abbaino consiste nella realizzazione di un muro verticale sopra il tetto e la finestra viene posta in uno dei tre lati in muratura; la struttura finale può essere collocata in ritiro, cioè arretrata rispetto al filo di facciata, oppure a filo con la facciata stessa (per dare agli ambienti la possibilità di godere della vista della strada o del cortile sottostante), costituendone il coronamento e viene, a sua volta, coperta da un tetto spiovente. Con la legge 15/1996 sul recupero abitativo dei sottotetti, molti locali o soffitte oramai dimenticati, tornano ad acquistare importanza dal punto di vista immobiliare e presentano, quindi, la necessità di realizzare nuove bucature che permettano il ricambio di aria e luce (ove consentito e ove gli spazi ne consentano la permanenza dell individuo). È importante sapere che un abbaino è un elemento architettonico in grado di modificare radicalmente anche gli spazi e i volumi interni dell alloggio, conferendo un ampiezza maggiore (ridotta per via della falda inclinata del tetto), inoltre, consente una visuale in linea orizzontale dalla finestra e contribuisce, con la propria volumetria, al raggiungimento dei requisiti minimi in termini di altezza media ponderale, potendosi sommare alla volumetria esistente, data dalla semplice inclinazione delle falde e dall altezza del colmo, in quei locali dove tali requisiti minimi sono necessari ai fini dell abitabilità e della salubrità dell ambiente. Vediamo, in breve analisi, quali possono essere i vantaggi e gli svantaggi rivenienti dalla presenza di un abbaino. VANTAGGI: rendono indubbiamente più spazioso l ambiente per il quale sono stati realizzati (sottotetto, mansarda, ecc.), consentendo di aumentare la volumetria in quei locali dove si renda necessario il raggiungimento di un altezza media ponderale elevata; produce un ottimo rapporto aerante rispetto alla finestra a tetto o al lucernario, oltre che consentire una visuale orizzontale verso l esterno; risultano di gran lunga più pratici rispetto ad una finestra a filo tetto consentendo, ad esempio, un facile accesso al tetto stesso (escluso il caso in cui la finestra è a filo di facciata); 1

7 è di facile pulizia rispetto alla finestra a tetto e può essere aperta anche in caso di condizioni meteo avverse (pioggia, neve); consente una più efficace insonorizzazione. SVANTAGGI: la realizzazione e costruzione pratica di un abbaino è certamente più complessa della posa in opera di una finestra a filo tetto; essendo una struttura fuori tetto, risulta molto sposta ai venti, per cui va progettata per resistere a forti raffiche e quindi presentare una struttura ben solida; aumentando la superficie della struttura (al contrario delle finestre a tetto), aumentano necessariamente anche i punti di criticità per eventuali infiltrazioni di acqua e ponti termici per la dispersione di calore; presentando una finestra verticale, non permettono un grande apporto luminoso all ambiente sottostante, al contrario della finestra a tetto o del lucernario che ricevono una illuminazione zenitale (apporto superiore al 40%). TIPOLOGIE A seconda della sua forma, della sua posizione e della finestra che ospita, l abbaino assume una particolare definizione: a comignolo, aperto nella sommità del tetto e con copertura che simula un frontone; convesso, con copertura a botte; alla cappuccina, con copertura a falde inclinate che non necessariamente possiedono la stessa inclinazione del tetto; fiammingo, costruito in muratura quale prolungamento verticale della facciata oltre al filo di gronda, che viene così interrotto, e terminante a timpano; quadrato, la cui larghezza è uguale all altezza, chiuso superiormente da un architrave; rotondo, che oltre alla copertura a volta ha apertura circolare; è frequente il suo utilizzo per l illuminazione delle cupole. Fig. 2 - Abbaino con tetto piano, tetto curvo, tetto a due falde, tetto a una falda e in controtendenza. Immagine tratta da Mottura G., Il sottotetto: uno spazio da vivere, Dossier on-line, Sanpaolo Imprese.com. 2

8 LA DISCIPLINA CONDOMINIALE DEFINIZIONE E IDENTIFICAZIONE L abbaino è una piccola costruzione che sporge dalle falde del tetto, e si realizza al fine di avere aperture non inclinate ma ortogonali al piano del sottotetto. Nel linguaggio comune, con tale termine, si identifica anche la soffitta o la mansarda, soprattutto quando la presenza degli abbaini rende effettivamente, il più delle volte, abitabili i sottotetti. Infatti, la finestra dell abbaino, permette di dare luce ed areare le soffitte, oltre a rendere accessibile il tetto. L abbaino, costituito da una sopraelevazione realizzata su una parte del tetto, permette anche di svolgere opere di manutenzione relative ad elementi quali cornicioni o antenne. FUNZIONE L abbaino è un manufatto accessorio al tetto di copertura e assolve due distinte funzioni: a) consentire l accesso al tetto; b) dare luce e aria ai locali sottostanti. Nella normalità dei casi la funzione sub a) è considerata prevalente, quando la costruzione dell abbaino risale al momento della costruzione del fabbricato. In tal caso, trattandosi di accessorio che integra una parte comune (tetto), la spesa di manutenzione dell abbaino si ripartisce per quote millesimali a norma dell articolo 1123, primo comma del Codice civile. REGIME DI PROPRIETA Con riguardo alla proprietà dell abbaino, bisogna operare una distinzione, in quanto essa segue il medesimo regime del sottotetto. Se quest ultimo è una parte comune dell edificio condominiale, anche l abbaino sarà da considerarsi tale; se, invece, il sottotetto serve un locale di proprietà esclusiva, il proprietario di detto locale sarà anche proprietario dell abbaino. CRITERI DI RIPARTIZIONE SPESE Sul riparto delle spese si possono applicare diversi principi a seconda della diversità di configurazione dell abbaino: 1. abbaino che svolge funzione di accesso al tetto; 2. abbaino che dà luce ed area alla camera d aria sottostante (sottotetto di proprietà esclusiva); 3. abbaino che serve solo all appartamento posto nel sottotetto (c.d. mansarda); 4. abbaino che dà aria e luce al sottotetto di proprietà comune. Da questa elencazione è facile capire che vi saranno diversi criteri di riparto spese da seguire a seconda della utilità o del vantaggio che ne trae il singolo o tutti i condomini. Va comunque precisato, che per questioni pratiche, dovrà seguirsi il criterio dell uso, più che 9

9 LA CASISTICA Si può aprire un abbaino nel tetto condominiale senza il consenso assembleare? L apertura di un abbaino nel tetto dell edificio, ad opera del proprietario esclusivo di una soffitta, al fine di dare a quest ultima aria e luce, costituisce una modificazione (della cosa comune) destinata a procurare utilità esclusivamente a chi la realizza. La soffitta, infatti, rappresenta, in una situazione di questo tipo, l unico locale dell edificio che, per effetto dell apertura dell abbaino, venga ad essere areato ed illuminato e al quale, perciò, l apertura stessa serva. Con la conseguenza che, ai sensi dell art. 1123, ult. co., c.c., le spese relative devono essere integralmente sopportate dal condòmino che trae utilità dall abbaino e, quindi, dal titolare della proprietà esclusiva cui l abbaino serva, senza che possa rilevare la circostanza che l apertura debba essere praticata in una parte comune dell edificio (qual è, per l appunto, il tetto). La questione che si sottopone ad analisi, cioè, se sia legittima l apertura sul tetto condominiale di abbaini senza il preventivo consenso della assemblea condominiale, è di estrema attualità in quanto, sempre più spesso avviene, per la penuria di abitazioni nei centri urbani, la conversione di sottotetti in mansarde. Preliminare alla soluzione del problema, è la qualificazione normativa della fattispecie. Più precisamente, se trattasi di innovazione, e come tale sottoposta alle limitazioni di cui all art. 1120, Codice civile, ovvero di semplici modificazioni, a loro volta disciplinate dall art. 1102, Codice civile. È specificamente riconosciuto in giurisprudenza che per «innovazione» in senso tecnico - giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto (Cass. Civ., 5 novembre 2002, n ). A differenza delle innovazioni, le modifiche alle parti comuni dell edificio (contemplate dal comma primo dell articolo 1102, Codice civile) possono essere apportate dal singolo condomino nel proprio interesse ed a proprie spese al fine di conseguire un utilità maggiore e più intensa: sempre che non alterino la normale destinazione della cosa comune e non ne impediscano l altrui pari uso (Cass. Civ., 27 agosto 2002, n ). Il proprietario del solaio o sottotetto, conseguentemente, può aprire ovvero ampliare abbaini preesistenti per dare aria e luce ai locali sottostanti, qualora l abbaino sia costruito a regola d arte e non pregiudichi la funzione di copertura del tetto, né leda il diritto degli altri condomini. (Cass. Civ., 27 luglio 2006, n ; Cass. Civ., 12 febbraio 1998, n. 1498). Tali opere, invero, non necessitano della previa approvazione dell assemblea dell edificio in condominio ex artt e 1136 Cod. civ. Nel disciplinare i diritti dei condomini rispetto alla cosa comune, l art. 1102, Codice civile individua due distinte situazioni: il potere di servirsi della cosa comune senza apportarvi modificazioni; il potere di operare delle modificazioni sulla stessa, per il suo miglior godimento da parte del singolo. In forza di questa disposizione, il condomino ha la facoltà di far uso della cosa per esigenze proprie, dando anche corso a lavori sulla cosa comune per migliorare o rendere più comodo e razionale l uso della cosa propria ponendo, tuttavia, un duplice ordine di limitazioni: il rispetto della destinazione originaria e quello della sfera dei diritti degli altri partecipanti alla comunione, di poterne fare parimenti uso. 11

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