COLLEGIO DEI PERITI AGRARI E DEI PERITI AGRARI LAUREATI DELLA PROVINCIA DI SALERNO

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1 Prot. n 72 Salerno, lì 28 Gennaio 2015 A tutti gli iscritti all Albo e nell Elenco Speciale LORO SEDI OGGETTO: Circolare n 23/2015. Libera professione. Agevolazioni prima casa: chiarita la nozione di abitazione di lusso. Condominio - Abitazione di Lusso - Pertinenze - Metratura - Prima Casa - Beneficio Fiscale. Cassazione Civile, sez. VI-T, Ordinanza del 4 Novembre 2014, n Colleghi, con la presente, si porta a conoscenza di tutti Voi, con l'ordinanza del 4 Novembre 2014, n , la Corte di Cassazione è tornata ad affrontare la questione relativa alla nozione di abitazione di lusso rilevante ai fini della cd. agevolazione prima casa in materia di imposta di registro e di imposte ipocatastali. Ha chiarito che, ai fini del beneficio prima casa, nel calcolo della superficie utile dell'immobile non devono essere considerate cantine e soffitte, nonché la superficie esterna in quanto condominiale. Tali eccezioni sono, infatti, esplicitamente previste dal D.M. 2 Agosto 1969, che individua le caratteristiche delle abitazioni di lusso, escluse dall'agevolazione prima casa. Nel caso in esame, i giudici di legittimità hanno rigettato il ricorso proposto dall Agenzia delle Entrate, in una controversia concernente un avviso di liquidazione delle ordinarie imposte di registro, ipotecaria e catastale, conseguente alla revoca dei benefici fiscali cosiddetti prima casa per avere l Ufficio ritenuto l immobile di lusso. In particolare, il collegio di merito di secondo grado, nel rigettare l appello del Fisco, aveva escluso la computabilità, ai fini del calcolo della superficie utile complessiva, della cantina e del sottotetto dell abitazione dei contribuenti oltreché dello spazio esterno poiché di pertinenza del condominio.

2 La Suprema Corte, investita della questione, ha confermato le conclusioni della Commissione Tributaria Regionale e rigettato il ricorso proposto dall Amministrazione Finanziaria. L Ordinanza sopra citata offre l occasione per alcuni spunti in materia di agevolazione prima casa, per la quale è necessario: che il bene acquistato sia un'abitazione "non di lusso"; che il bene acquistato sia ubicato nel Comune di residenza della parte acquirente, se al momento del rogito la parte acquirente non risiede nel Comune ove è ubicato il bene, essa deve impegnarsi a stabilire la propria residenza entro diciotto mesi dall'acquisto; il mancato trasferimento della residenza nei termini previsti dalla legge comporta la decadenza dalle agevolazioni; che nell'atto di acquisto la parte acquirente dichiari di non essere titolare esclusiva (o in comunione con il coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso ed abitazione di altra casa nel Comune ove è ubicato l'immobile per il quale si chiedono le agevolazioni prima casa; che nell'atto di acquisto la parte acquirente dichiari di non essere titolare, neppure pro quota (e neanche in regime di comunione legale) su tutto il territorio nazionale del diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà di altra casa d'abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa. In caso di acquisto destinato a ricadere in comunione legale, per poter ottenere le agevolazioni sull'intero bene è necessario che in sede di acquisto le dichiarazioni di cui sopra siano rese da entrambi i coniugi. Nel presente contributo ci si sofferma solo sulla prima condizione richiesta, che cioè il bene acquistato deve essere un'abitazione "non di lusso e si precisa che i criteri per individuare un'abitazione "di lusso" variano a seconda che l'atto sia soggetto a Imposta di Registro o a IVA. Infatti: - per gli atti soggetti a imposta di registro, dallo scorso 1 Gennaio 2014 è necessario che l'atto abbia ad oggetto una casa di abitazione che non rientri nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici);

3 - per gli atti soggetti a IVA i requisiti dell'abitazione "non di lusso" continuano a essere individuati dal Decreto Ministero Lavori Pubblici 2 Agosto 1969, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 Agosto1969. Tale decreto considera case di lusso: 1) le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od approvati, a ville, parco privato ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come di lusso ; 2) le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici adottati od approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq. escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali; 3) le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 mc e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 mc. v.p.p. (vuoto per pieno) per ogni 100 mq. di superficie asservita ai fabbricati; 4) le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq. di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq.; 5) le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed aventi come pertinenza un area scoperta della superficie di oltre sei volte l area coperta; 6) le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine); 7) le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione; 8) le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra le seguenti: a) superficie dell appartamento: superficie utile complessiva superiore a mq 160, esclusi dal computo terrazze e balconi, cantine, soffitte, scale e posto macchine; b) terrazze a livello coperte e scoperte e balconi: quando la loro superficie utile complessiva supera mq 65 a servizio di una singola unità immobiliare urbana;

4 c) ascensori: quando vi sia più di un ascensore per ogni scala, ogni ascensore in più conta per una caratteristica se la scala serve meno di 7 piani sopraelevati; d) scala di servizio: quando non sia prescritta da leggi, regolamenti o imposta da necessità di prevenzione di infortuni od incendi; e) montacarichi o ascensore di servizio: quando sono a servizio di meno di 4 piani; f) scala principale: a) con pareti rivestite di materiali pregiati per un altezza superiore a cm 170 di media; b) con pareti rivestite di materiali lavorati in modo pregiato; g) altezza libera netta del piano: superiore a m 3,30 salvo che regolamenti edilizi prevedano altezze minime superiori; h) porte d ingresso agli appartamenti da scala interna: a) in legno pregiato o massello e lastronato; b) di legno intagliato, scolpito o intarsiato; c) con decorazioni pregiate sovrapposte od impresse; i) infissi interni: come alle lett. a), b), c) della caratteristica h) anche se tamburati qualora la loro superficie complessiva superi il 50 per cento della superficie totale; l) pavimenti: eseguiti per una superficie complessiva superiore al 50 per cento della superficie utile totale dell appartamento: a) in materiale pregiato; b) con materiali lavorati in modo pregiato; m) pareti: quando per oltre il 30 per cento della loro superficie complessiva siano: a) eseguite con materiali e lavori pregiati; b) rivestite di stoffe od altri materiali pregiati; n) soffitti: se a cassettoni decorati oppure decorati con stucchi tirati sul posto o dipinti a mano, escluse le piccole sagome di distacco fra pareti e soffitti; o) piscina: coperta o scoperta, in muratura, quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari; p) campo da tennis: quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari.

5 In conclusione, se la compravendita è soggetta a imposta di registro, abitazione di lusso sarà quella appartenente alla categoria catastale A1, A8 e A9 e, quindi, saranno escluse dalle agevolazioni: le abitazioni di tipo signorile (cat.a1); le abitazioni in ville (cat. A/8); i castelli e i palazzi di eminenti pregi artistici e storici (cat. A/9) mentre potranno beneficiare del regime di favore: le abitazioni di tipo civile (cat. A/2) le abitazioni di tipo economico (cat. A/3) le abitazioni di tipo popolare (cat. A/4) le abitazioni di tipo ultrapopolare (cat. A/5) le abitazioni di tipo rurale (cat. A/6) le abitazioni in villini (cat. A/7) le abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi (cat. A/11). Deve in tutti i casi trattarsi di immobili abitativi e non di uffici o immobili commerciali. Se, invece, la compravendita è soggetta a I.V.A., abitazione di lusso sarà quella avente le caratteristiche stabilite dal D.M. 2 agosto 1969 e, di conseguenza, l agevolazione sarà negata se l abitazione presenterà gli elementi ivi indicati e sopra specificati. Pertanto, ai fini del riconoscimento del beneficio cd. "prima casa", devono essere escluse dal computo della superficie utile complessiva la superficie delle cantine e soffitte, nonché la superficie esterna condominiale. Infine, non è da considerarsi di lusso l'immobile la cui superficie, escluse dal calcolo della superficie utile complessiva cantine e sottotetti oltre che la superficie esterna di pertinenza del condominio, non superi i limiti previsti dal D.M. 2 Agosto L occasione è gradita per porgere a tutti Voi i più cordiali saluti. F.to IL PRESIDENTE Per. Agr. Antonio LANDI

6 SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE SEZIONE VI - T CIVILE Ordinanza 4 novembre 2014, n REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE SESTA CIVILE SOTTOSEZIONE T Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. CICALA Mario - Presidente - Dott. BOGNANNI Salvatore - Consigliere - Dott. IACOBELLIS Marcello - rel. Consigliere - Dott. CARACCIOLO Giuseppe - Consigliere - Dott. COSENTINO Antonello - Consigliere - sul ricorso proposto da: ha pronunciato la seguente: ordinanza Agenzia delle Entrate, in persona del legale rapp.te pro tempore, domiciliata in Roma, via dei Portoghesi n. 12, presso l'avvocatura Generale dello Stato che lo rappresenta e difende; - ricorrente - contro S.A. e J.E. elet.tte dom.ti in Roma, alla via G. Cesare 94, presso lo studio dell'avv. CARDILLI RAFFAELE, dal quale è rapp.to e difeso, giusta procura in atti; - controricorrenti e ricorrenti incidentali - per la cassazione della sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio n. 45/22/13 depositata l'1/2/2013; Udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del giorno 9/10/2014 dal Dott. Marcello Iacobellis.

7 Svolgimento del processo La controversia promossa da S.A. e J.E. contro l'agenzia delle Entrate è stata definita con la decisione in epigrafe, recante il rigetto dell'appello proposto dall'agenzia contro la sentenza della CTP di Roma n. 33/36/11 che aveva accolto il ricorso avverso l'avviso di liquidazione (OMISSIS) per imposta di registro a seguito di disconoscimento dei benefici "prima casa". La CTR riteneva inammissibile la produzione di nuova documentazione da parte dell'agenzia in sede di appello; nel merito, riteneva non computabili ai fini del calcolo della superficie le cantine ed i sottotetti, nonchè la superficie esterna in quanto pertinenza del condominio. Il ricorso proposto si articola in due motivi. Resistono con controricorso i contribuenti che hanno proposto ricorso incidentale. Il relatore ha depositato relazione ex art. 380 bis c.p.c., chiedendo il rigetto del ricorso e del controricorso. Il presidente ha fissato l'udienza del 9/10/2014 per l'adunanza della Corte in Camera di Consiglio. Motivi della decisione Va preliminarmente disattesa l'eccezione di inammissibilità del ricorso risultando lo stesso ritualmente notificato all'avv. Luigi Azzariti in Roma, alla P.zza San Giovanni in Laterano n. 26. Con primo motivo la ricorrente assume la violazione dell'art. 1 della tariffa all. al D.P.R. n. 131 del 1986, e del D.M. 2 agosto 1969, artt. 5 e 6, in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 3, laddove la CTR ha escluso che l'immobile fosse qualificabile "di lusso", "escludendo dal calcolo della superficie utile complessiva cantine e soffitte oltre che la superficie esterna. La censura è infondata. Ai sensi del D.M. 2 agosto 1969, sono considerate di lusso: 5: "Le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale avente superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed aventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta. 6. Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)." Conforme a tale normativa è la decisione impugnata laddove ha escluso dal computo la superficie delle cantine e soffitte, nonchè la superficie esterna in quanto condominiale. Inammissibile è il secondo motivo di censura stante le modifiche apportate all'art. 360 c.p.c., n. 5, dal D.L. n. 83 del 2012, art. 54, comma 1, lett. b). Con ricorso incidentale i contribuenti lamentano l'omessa motivazione della decisione in ordine alla compensazione delle spese del giudizio. La censura è fondata. In tema di spese giudiziali, nei giudizi instaurati dopo l'entra in vigore della L. 28 dicembre 2005, n. 263, il giudice può procedere a compensazione parziale o totale tra le parti in mancanza di soccombenza reciproca solo se ricorrono "giusti motivi" esplicitamente indicati nella motivazione, atteso il tenore dell'art. 92 c.p.c., comma 2, come modificato dall'art. 2, comma 1, lett. a), della legge citata (Sez. 5, Sentenza n del 27/07/2012). Tale esplicita indicazione non è presente

8 nella sentenza impugnata nella quale, pur in mancanza di soccombenza reciproca, la compensazione delle spese risulta motivata da "giusti e giustificati motivi". Consegue da quanto sopra il rigetto del ricorso principale e l'accoglimento di quello incidentale con cassazione della decisione impugnata, nella parte in cui è stata disposta immotivatamente la compensazione delle spese, e rinvio alla CTR del Lazio, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione. Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, la ricorrente principale è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso principale, accoglie quello incidentale, cassa la sentenza impugnata nei limiti di cui in motivazione e rinvia alla CTR del Lazio anche per la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione. Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, la ricorrente principale è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione. Così deciso in Roma, il 9 ottobre Depositato in Cancelleria il 4 novembre 2014

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