RENT TO BUY - Profilo fiscale. Francesco Fasano Notaio in Napoli
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- Agnese Riva
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1 RENT TO BUY - Profilo fiscale Francesco Fasano Notaio in Napoli
2 Prima fase contra.uale Godimento immobili verso pagamento canoni Disciplina locazione Seconda fase contra.uale Diri.o di acquisto del condu.ore con imputazione a prezzo di parte dei canoni Disciplina dei trasferimen; immobiliari a ;tolo oneroso
3 Conseguenze Applicabilità di tu.e le norme fiscali in tema di locazione: cedolare secca - regime premiale Sugges;one e se il godimento non fosse inquadrabile come diri.o personale bensì reale? Differenze Diverso inquadramento fiscale rispe.o alle ipotesi in cui il pa.o di futura vendita vincoli entrambi i contraen;
4 Prima fase contra.uale Canone imputato a godimento Concedente nell esercizio d impresa Immobili abitabvi Immobili strumentali senza opzione IVA - - Registro 2% - - Registro 1% Tu.e le imprese senza opzione IVA con opzione IVA - IVA 10% (o 22% per i beni di lusso) - Registro 200,00 (o 67,00 se con scri7ura privata non auten;cata) - IVA 22% - Registro 1% Tu.e le imprese con opzione IVA Imprese diverse - - Registro 2% Base imponibile per l imposta di registro = canone annuo o totale dei canoni per tuea la durata
5 Immobili abita;vi Prima fase contra.uale Canone imputato a godimento Concedente soggeeo privato Immobili strumentali IVA esclusa Registro 2% IVA esclusa Registro 2% - Base imponibile = canone annuo o totale dei canoni per tuea la durata - Oppure possibilità per il concedente di optare per la CEDOLARE SECCA (Art. 3 D.Lgs. 23/2011)
6 Prima fase contra.uale Canone imputabile al prezzo Concedente nell esercizio d impresa entro 5 anni dopo 5 anni senza opzione IVA dopo 5 anni con opzione IVA Imprese diverse IVA 4% prima casa 10% no prima casa 22% A/1, A/8 e A/9 Registro 200,00 Registro 3% IVA 4% prima casa 10% no prima casa 22% A/1, A/8 e A/9 Registro 200,00 Registro 3% Immobili abitabvi
7 Prima fase contra.uale Canone imputabile al prezzo Concedente nell esercizio d impresa Immobili strumentali IVA 22% Registro 200 entro 5 anni Registro 200 IVA 22% Registro 200 dopo 5 anni senza opzione IVA dopo 5 anni con opzione IVA Registro 200 Imprese diverse
8 Riepilogo tassazione - Imprese Immobile costruito entro 5 anni dopo 5 anni senza opzione IVA dopo 5 anni con opzione IVA IVA 4% prima casa 10% no prima casa 22% A/1, A/8 e A/9 Registro 200,00 Registro 3% IVA 4% prima casa 10% no prima casa 22% A/1, A/8 e A/9 Registro 200,00 IVA 22% Registro 200 Registro 200 IVA 22% Registro 200 Base imponibile = totale dei canoni per tu.a la durata Imprese diverse Registro 3% Registro 200
9 Prima fase contra.uale Canone imputabile al prezzo Concedente soggeeo privato Immobili abita;vi Immobili strumentali IVA esclusa Registro 3% oppure 0,50% se caparra confirmatoria IVA esclusa Registro 3% oppure 0,50% se caparra confirmatoria Base imponibile = totale dei canoni per tu.a la durata
10 Seconda fase contraeuale Esercizio del dirieo di acquisto Concedente nell esercizio d impresa Immobili abitabvi Immobili strumentali entro 5 anni o anche dopo ma con opzione IVA IVA 4% prima casa 10% no prima casa 22% A/1, A/8 e A/9 Registro 200,00 Ipotecaria 200,00 Catastale 200,00 IVA 22% o 10% Registro 200,00 Ipotecaria 3% Catastale 1% entro 5 anni o anche dopo ma con opzione IVA ((o casi previs; dagli ar.. 8 e 10 DPR 633/72) dopo 5 anni senza opzione IVA o imprese diverse Registro 2% o 9% (minimo 1.000,00) Ipotecaria 50,00 Catastale 50,00 Registro 200,00 Ipotecaria 3% Catastale 1% dopo 5 anni senza opzione IVA o imprese diverse
11 Base imponibile per l esercizio del dirieo di acquisto Concedente nell esercizio d impresa 1) Ai fini IVA la base imponibile per tassare la cessione dell immobile sarà il prezzo di cessione decurtato dei soli accon; sulla vendita e non anche delle somme versate quale corrispe_vo per il godimento; 2) E sempre possibile operare variazioni in aumento o diminuzione dell imposta (IVA) quando l acquirente, dopo la fa.urazione degli accon; con una certa aliquota (10% o 4%), dichiari all a.o defini;vo che si sono modificate le condizioni di accesso alle agevolazioni Prima casa (meccanismo a.uabile con note di credito).
12 Seconda fase contra.uale Esercizio del dirieo di acquisto Concedente soggeeo privato - IVA esclusa o fuori campo - Registro: 2% (prima casa) 9% (per tu_ gli altri immobili diversi dalla prima casa o strumentali) - Ipotecaria 50,00 - Catastale 50,00
13 Base imponibile per l esercizio del dirieo di acquisto Concedente soggeeo privato 1) La base imponibile per la tassazione è il valore dichiarato dalle par; o se superiore sul corrispe_vo pa.uito, fa.a salva l applicazione delle regole sul prezzo valore quando ne ricorrano le condizioni; 2) Dall imposta così determinata, per l art. 10 tariffa parte prima DPR 131/86, deve essere scomputata l imposta di registro corrisposta sugli accon; (3% o 0,50%) e, qualora quest ul;ma risul; superiore all imposta dovuta per il contra.o defini;vo, spe.a il rimborso della maggiore imposta versata (art. 77 TUR).
14 Esempio di calcolo per impresa che ha realizzato l abitazione entro 5 anni o anche dopo con opzione IVA Prezzo ,00 + IVA Durata 5 anni Canone mensile 1.000,00 Prima fase contra.uale Seconda fase contra.uale al 5 anno di cui 500,00 imputa; al godimento IVA 10% su canone annuo o per tu.a la durata (o 22% se beni di lusso) Prezzo Registro 200, ,00 Canoni già paga; con IVA assolta ,00 Saldo ,00 di cui 500,00 imputa; al prezzo 4% prima casa 10% no I casa 22% beni di lusso su canoni per tu.a la durata 4% prima casa 10% no I casa 22% beni di lusso Registro 200,00 Imponibile ,00 Registro 200,00 Ipotecaria 200,00 Catastale 200,00
15 Esempio di calcolo per sogge.o privato Prezzo ,00 Valore catastale ,00 Durata 5 anni Canone mensile 1.000,00 Prima fase contra.uale Seconda fase contra.uale al 5 anno di cui 500,00 imputa; al godimento Registro 2% su canone annuo o per tu.a la durata (o cedolare secca) Prezzo ,00 Canoni già paga; ,00 Saldo ,00 di cui 500,00 imputa; al prezzo Registro 3% su canoni per tu.a la durata (o 0,50% se caparra confirmatoria) Tassazione su valore catastale ,00 Prima casa 2% ,00 No prima casa 9% ,00 Imposta Ipotecaria ,00 Imposta Catastale ,00 - Imputazione di imposta 900,00
16 Fase fisiologica Mancato esercizio del diri.o all acquisto per volontà del condu.ore En;tà della res;tuzione per volontà delle par; (prestabilita) - Esclusivamente a fini IVA Integrale res;tuzione dei canoni imputa; a prezzo Parziale res;tuzione dei canoni imputa; a prezzo Non res;tuzione dei canoni imputa; a prezzo Nota di variazione per ufficio IVA Integrazione fa.ura ad aliquota ordinaria, se dovuta, per mutamento della causale di fa.urazione, quale corrispe_vo per la concessione di opzione.
17 Fase patologica (V co. art. 23) - Esclusivamente a fini IVA Risoluzione per inadempienza del concedente Risoluzione per inadempienza del condu.ore Nota di variazione per impor; res;tui; Nota di variazione per registrare esenzione IVA in quanto i canoni vengono tra.enu; a ;tolo di penale (art. 15 DPR 633/72)
18 Fase fisiologica e/o patologica Mancato esercizio del diri.o all acquisto per volontà o inadempienza del condu.ore Esclusivamente quando il concedente è sogge.o privato TUTTO NON RIMBORSABILE
19 Grazie per l a.enzione
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