TRIBUNALE CIVILE DI SALERNO

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1 1 TRIBUNALE CIVILE DI SALERNO SEZIONE FALLIMENTARE Fallimento: n. 82/1998 G.D.: dr. Luigi Barrella. Curatore: avv. Cesare Napoli. Oggetto: Relazione di consulenza tecnica d'ufficio per stima immobiliare Quarta relazione relativa agli immobili ubicati a Battipaglia in via Leopardi e in via Vittorio Emanuele. SOMMARIO 1 Premessa 2 Risposta al quesito n. 1 (Individuazione e descrizione degli immobili oggetto di stima). 3 Risposta al quesito n. 2 (Determinazione prezzo base di vendita ai pubblici incanti). 4 Risposta al quesito n. 3 (Accertamento conformità degli immobili agli strumenti urbanistici ed edilizi). 5 Risposta al quesito n. 4 (Riepilogo finale). Allegato 1: Copia degli atti di aggiornamento del Catasto Fabbricati relativi ai beni il cui valore è oggetto della presente stima. Allegato 2: Localizzazione toponomastica edifici. Allegato 3: Documentazione fotografica. Allegato 4: Estratti catastali e atti di acquisto terreni. Allegato 5: Rilievi planimetrici delle unità immobiliari.

2 2 Allegato 6: Determinazione del più probabile valore di mercato unitario dei beni oggetto di stima. Allegato 7: Copia della documentazione acquisita per l accertamento della conformità degli immobili agli strumenti urbanistici ed edilizi. 1 - PREMESSA. Lo scrivente Giovanni Battista Cantisani, dipendente dell'agenzia del Territorio, iscritto all'albo degli Ingegneri della Provincia di Salerno al n ed iscritto all'albo dei C.T.U. del Tribunale di Salerno con decorrenza dal , con provvedimento del G.D. dott. L. Barrella del (cron. 796 depositato in cancelleria il ) è stato nominato C.T.U. nel fallimento indicato in epigrafe con il seguente mandato: «1) Identifichi e descriva gli immobili in oggetto (quelli acquisiti all'attivo fallimentare di cui alla visura immobiliare agli atti) con i precisi e attuali dati catastali e i confini, allegando documentazione fotografica ed elaborati tecnici (planimetrie, ecc.) dei suddetti immobili, e verifichi, sulla base dei dati già raccolti dalla visurista e procedendo a ulteriori verifiche (se necessario), gli immobili rimasti in proprietà del fallito Omissis; 2) determini il valore al fine di fissare il prezzo base di vendita ai pubblici incanti, e formi lotti separati, se ciò risulta necessario e/o opportuno; 3) accerti la conformità o meno degli immobili agli strumenti urbanistici ed edilizi e alla concessione edilizia; nel caso di non conformità, accerti se è stata presentata domanda di condono edilizio e, inoltre, determini le spese necessarie per ottenere dagli organi competenti la sanatoria degli abusi

3 3 edilizi, a norma della legge n. 47/85 e successive, detraendo il relativo costo dal valore di stima; 4) corredi il c.t.u. la relazione di stima di certificato di destinazione urbanistica (per i terreni) e di riepilogo finale, indicando i dati topografici e catastali, nonché i confini per ciascuno dei lotti formati». ############### La presente relazione segue quelle depositate in data , denominata Prima relazione, in data , denominata Seconda relazione e in data , denominata Terza relazione. Questa Quarta relazione concerne nello specifico le seguenti unità immobiliari urbane in agro del Comune di Battipaglia, rispettivamente in via Leopardi (le prime due) e in via Vittorio Emanuele: 1. Catasto Fabbricati: fg. 19 p.lla 21 sub 76, 2. Catasto Fabbricati: fg. 19 p.lla 21 sub 77, lastrici solari scale A e B al piano ottavo del fabbricato Omissis con ingresso dai civici 7 e 7/B di via Leopardi; 3. Catasto Fabbricati: fg. 18 p.lla 249 sub 33, sottotetto al piano sesto - scala B del fabbricato con ingresso da via Vittorio Emanuele n. 8. Gli identificativi catastali degli immobili sono frutto di attività di aggiornamento posta in essere dallo scrivente, riportata in copia in Allegato 1. 2 RISPOSTA AL QUESITO N. 1. (Individuazione e descrizione degli immobili oggetto di stima).

4 4 Gli immobili oggetto di valutazione sono tutti ubicati in zona semicentrale dell abitato di Battipaglia, e precisamente nell area di via Gonzaga (inizio del rione S. Anna), ai primi degli anni sessanta luogo di insediamenti residenziali intensivi a ridosso della direttrice principale di via Baratta. Per ciò che concerne le caratteristiche posizionali estrinseche (che sono quelle che maggiormente determinano il diverso apprezzamento del mercato), esse sono dunque da considerarsi buone, sebbene, in termini infrastrutturali, in zona non esista un ampia disponibilità di aree in cui è possibile il parcheggio delle autovetture e sebbene, altresì, le caratteristiche non possano dirsi soddisfacenti in termini di qualificazione ambientale, per l assenza di specifiche aree destinate a verde. Per quanto riguarda le caratteristiche tipologiche e costruttive, i fabbricati (quello di via Leopardi realizzato ai primi degli anni 60, quello di via V. Emanuele nei primi anni 70) hanno tutti struttura portante in cemento armato del tipo intelaiata, orizzontamenti latero-cementizi, piani fuori terra destinati a civile abitazione (dal primo in poi) e ad attività commerciali o direzionali o scolastiche (piano terra). In Allegato 2 è riportato un estratto planimetrico che consente la localizzazione toponomastica del compendio. Nel dettaglio, gli immobili oggetto della presente stima sono i seguenti. 1) Comune di Battipaglia, foglio 19 particella 21 sub 76. Dati catastali. Comune censuario di Battipaglia, foglio 19 particella 21 sub 76, lastrico solare cat. F5 privo di rendita, superficie catastale 353 mq,

5 5 indirizzo: via Leopardi n. 7, piano 8, scala A, intestato: Omissis (proprietà per 1000/1000). Confini. L unità confina con proprietà condominiale, con via Leopardi, con via Gonzaga, salvo altri. Descrizione. Trattasi del terrazzo di copertura della scala A del fabbricato a sette piani con accesso da via Leopardi, 7. L ingresso è dal capo scala (l ascensore arriva fino al piano sottostate) attraverso un portone in ferro con larghezza di mt. 0,85; la superficie complessiva utile è di mq 352,97. Il lastrico è rivestito con fogli di asfalto rifiniti con una mano di vernice rifrangente, in sufficiente stato di conservazione, ed è su tutti i lati protetto da parapetto in muratura con altezza di mt 0,90 e larghezza di cm 25. 2) Comune di Battipaglia, foglio 19 particella 21 sub 77. Dati catastali. Comune censuario di Battipaglia, foglio 19 particella 21 sub 77, lastrico solare cat. F5 privo di rendita, superficie catastale 367 mq, indirizzo: via Leopardi n. 7/B, piano 8, scala B, intestato: Omissis(proprietà per 1000/1000). Confini. L unità confina con proprietà condominiale, con via Leopardi, con via Boiardo, salvo altri. Descrizione.

6 6 Trattasi del terrazzo di copertura della scala B del fabbricato a sette piani con accesso da via Leopardi, 7/B. L ingresso è dal capo scala (l ascensore arriva fino al piano sottostate) attraverso un portone in ferro con larghezza di mt. 0,85; la superficie complessiva utile è di mq 366,54. Il lastrico è rivestito con fogli di asfalto rifiniti con una mano di vernice rifrangente, in sufficiente stato di conservazione, ed è su tutti i lati protetto da parapetto in muratura con altezza di mt 0,90 e larghezza di cm 25. 3) Comune di Battipaglia, foglio 18 particella 249 sub 33. Dati catastali. Comune censuario di Battipaglia, foglio 18 particella 249 sub 33, categoria C/2 classe 1, consistenza 154 mq, rendita euro 190,88, indirizzo: via Vittorio Emanuele n. 8, piano 6, scala B, intestato: Omissis (proprietà per 1000/1000). Confini. L unità confina con proprietà condominiale, con via Vittorio Emanuele, con via Garigliano, salvo altri. Descrizione. L'unità immobiliare è ubicata al livello sottotetto (sesto) del fabbricato, ed interessa l intero piano; ha profondità lorda massima di mt 19,93 e larghezza lorda di mt 31,68, per una complessiva superficie netta coperta di mq 479,51, di cui mq 347,60 con altezza inferiore a mt. 1,50. L altezza utile interna è variabile tra un minimo di mt 0,25 ed un massimo, al colmo, di mt 2,50, ed il locale è circondato da una superficie scoperta (cui si accede da un abbaino) di complessivi mq 113,66, racchiusa da

7 7 parapetto in muratura. L unità ha due porte di accesso in ferro, ad un battente, e non è rifinita internamente (struttura di copertura in legno a vista, tetto in lastre di eternit, tamponatura esterna in mattoni pieni non intonacata, pavimentazione a grezzo di cemento). È priva di qualsiasi impianto e prende luce unicamente dall abbaino e dalle porte. Il locale è libero da persone e cose. ############### Negli allegati 3, 4 e 5 sono rispettivamente riportati l'estratto fotografico dei luoghi, gli estratti catastali (visura e planimetria catastale) ed il rilievo planimetrico dello stato dei luoghi al momento del sopralluogo (le misurazioni sono state eseguite con distanziometro laser). 3 RISPOSTA AL QUESITO N. 2. (Determinazione prezzo base di vendita ai pubblici incanti). Lo scopo della stima risiede nella determinazione del prezzo base di vendita ai pubblici incanti, che si identifica col più probabile valore di mercato dei beni oggetto di stima. Nell allegato 6 è riportato, in dettaglio, il procedimento adottato per stabilire il più probabile valore di mercato unitario di ciascun bene. Con tali premesse, il prezzo base di vendita ai pubblici incanti dei beni in questione è il seguente: 1. Lastrico solare fg. 19 p.lla 21 sub 76: /mq 25,83 * mq 352,97 = 9.117,20 e, in c.t., 9.100,00; 2. Lastrico solare fg. 19 p.lla 21 sub 77: /mq 25,71 * mq 366,54 = 9.424,22 e, in c.t., 9.400,00;

8 8 3. Sottotetto fg. 18 p.lla 249 sub 33: /mq 142,26 * mq [131, ,60 * 0, ,66 * 0,10] = ,23 e, al netto dei costi per la regolarizzazione urbanistica (stimati al successivo punto 4. in 5.060,00), ,23, sicché in definitiva e in c.t., ,00. 4 RISPOSTA AL QUESITO N. 3 (Accertamento di conformità degli immobili agli strumenti urbanistici). La conformità agli strumenti urbanistici è stata verificata singolarmente per ciascun immobile, come di seguito riportato. Tutti i fabbricati, nel vigente strumento urbanistico, ricadono in zona classificata come B2 Residenziale attuale da ristrutturare. 4.1 Fabbricato di via Leopardi, 7 fg. 19 part. 21 (cfr. allegato 7.1). La richiesta di permesso a costruire venne protocollata al n il 18/7/1961; il progetto ottenne parere igienico-sanitario favorevole il 21/7/1961 e quindi approvato dal Sindaco del Comune di Battipaglia con determinazione prot. n del 14/9/1961. Come può osservarsi dal grafico riportato in allegato, nel progetto originario era prevista la copertura a tetto, con un altezza al colmo di mt 2.40; stanti gli indici attualmente previsti per la zona B2, si ritiene che non sia possibile oggi la realizzazione di tale volumetria. 4.2 Fabbricato di via V. Emanuele fg. 18 part. 249 (cfr. allegato 7.2). La richiesta di licenza edilizia venne acquisita al Comune di Battipaglia con il prot. n il 29/1/1968; la licenza edilizia n venne quindi

9 9 rilasciata il 22/8/1968, con la condizione di non mutare destinazione all area in progetto destinata a parcheggio e di ridurre i balconi a mt. 1,20. Con nota prot. n del 12/10/1968 la licenza edilizia venne annullata, concedendo tuttavia al costruttore la possibilità di procedere unicamente previa realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria. In data 21/5/1969 venne quindi rilasciata licenza edilizia in variante (n. 7099) relativamente al piano cantinato, destinato a parcheggio. In merito alla copertura dei fabbricati, è in atti la determinazione sindacale n del 10/6/70 con la quale venne approvata la copertura a tetto, a condizione che il colmo raggiungesse al massimo l altezza di mt 2,20. Attualmente lo stato di fatto è tale per cui l altezza massima, al colmo, è di mt 2,50, sicché devono essere calcolati i costi necessari alla regolarizzazione dell immobile. La parte d immobile abusivamente realizzata sviluppa un volume di mc 3,45, corrispondente ad un ampliamento dello 0,55% della volumetria originaria, sicché tutte le verifiche prescritte dalla L. R. Campania n. 10 del 18/11/2004 [che ha recepito le norme ex art. 32 co. 25 del D.Lgs. 269 del , convertito in legge 326 del (c.d. condono ter)] sono soddisfatte e l immobile è condonabile ai sensi della suddetta legge. A norma dell art. 6 L.R. citata, sono di seguito calcolate la misura dell oblazione e quella dell anticipazione degli oneri concessori. La superficie sviluppata dal volume abusivo è di mq 23,00 sicché: a) calcolo dell oblazione: tipologia dell abuso = 2; oblazione: /mq 100,00 * 1,10 * 23,00 = 2.530,00.

10 10 b) Calcolo degli oneri concessori: /mq 55,00 * 23,00 * 2 = 2.530,00, per un totale di 5.060,00. 5 RISPOSTA AL QUESITO N. 4. (Riepilogo finale). La suddivisione in lotti dei beni oggetto di stima è la seguente. LOTTO 1: piena proprietà di terrazza di copertura della scala A di un fabbricato civile a sette piani sito in Battipaglia alla via Leopardi n. 7, avente complessiva superficie utile di mq 352,97. In Catasto Fabbricati al foglio 19 particella 21 sub 76, lastrico solare cat. F5 privo di rendita, superficie catastale 353 mq, indirizzo: via Leopardi n. 7, piano 8, scala A, intestato: Omissis (proprietà per 1000/1000). L unità immobiliare confina con proprietà condominiale, con via Leopardi, con via Gonzaga, salvo altri. Risulta, allo stato attuale, libero da persone e cose. Prezzo base di vendita: 9.100,00. LOTTO 2: piena proprietà di terrazza di copertura della scala B di un fabbricato civile a sette piani sito in Battipaglia alla via Leopardi n. 7/B, avente complessiva superficie utile di mq 366,54. In Catasto Fabbricati al foglio 19 particella 21 sub 77, lastrico solare cat. F5 privo di rendita, superficie catastale 367 mq, indirizzo: via Leopardi n. 7/B, piano 8, scala B, intestato: Omissis (proprietà per 1000/1000). L unità immobiliare confina con proprietà condominiale, con via Leopardi, con via Boiardo, salvo altri. Risulta, allo stato attuale, libero da persone e cose. Prezzo base di vendita: 9.400,00.

11 11 LOTTO 3: piena proprietà di locale sottotetto posto al sesto piano di un fabbricato civile sito in Battipaglia alla via V. Emanuele n. 8, avente complessiva superficie utile di mq 479,51, oltre superficie scoperta di mq 113,66. In Catasto Fabbricati al foglio 18 particella 249 sub 33, categoria C/2 classe 1, consistenza 154 mq, rendita euro 190,88, indirizzo: via V. Emanuele n. 8, piano 6, scala B, intestato: Omissis (proprietà per 1000/1000). L unità immobiliare confina con proprietà condominiale, con via V. Emanuele, con via Garigliano, salvo altri. Risulta, allo stato attuale, libero da persone e cose. L immobile non è conforme alla concessione edilizia a suo tempo rilasciata, essendo l altezza al colmo di mt. 2,50 contro i mt. 2,20 prescritti. Gli oneri occorrenti alla regolarizzazione sono stati stimati e decurtati dal prezzo a base di vendita. Prezzo base di vendita: ,00. ############### Alla presente relazione è allegato floppy-disk contenente i file RELAZIONE.DOC e LOTTI.DOC. Il tutto, ad evasione dell'incarico ricevuto. Eboli, lì 2 novembre 2010 Il C.T.U. ing. Giovanni Battista Cantisani