POSTA E RISPOSTA. Aggiornato al 13 dicembre quesiti. Potete rivolgere le vostre domande all avvocato Germano Palmieri, nostro esperto,

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1 POSTA E RISPOSTA Aggiornato al 13 dicembre quesiti Potete rivolgere le vostre domande all avvocato Germano Palmieri, nostro esperto, scrivendo (e firmando con nome e cognome) a sapere@giuffre.it (senza accludere allegati: le mail con allegati vengono cestinate automaticamente). In futuro sarà data risposta, fra quelli pervenuti, solo ai quesiti di maggior interesse generale e non più lunghi di 5 righe. Il lettore potrà trovare le risposte dell'avvocato Palmieri solo su questa pagina internet nel successivo aggiornamento di questa rubrica: non si forniscono in alcun caso risposte private. Le lettere anonime o contenenti quesiti che esulano dal diritto condominiale verranno cestinate. I nuovi quesiti sono indicati in corsivo nel sommario. Sommario: SMALTIMENTO CANNA FUMARIA IN ETERNIT - RETTIFICA TABELLA MILLESIMALE - MODIFICA TABELLA MILLESIMALE - TELO FRANGIVISTA E SPESA CONSUMO ACQUA - RECINZIONE E CANCELLO - RINUNCIA ALL USO DELL ASCENSORE - USO E LOCAZIONE POSTO AUTO - LOCAZIONE E SPESE - LOCAZIONE E SFRATTO - RIMOZIONE CONDIZIONATORE - SPESA RIPARAZIONE PLUVIALI LASTRICO SOLARE - CONTRATTO PRELIMINARE E IMMISSIONI - SPESA RACCOLTA FOGLIE - RIFACIMENTO CANNA FUMARIA E PASSAGGIO - INSTALLAZIONE IMPIANTO FOTOVOLTAICO - CHIAVE ASCENSORE - DANNI DA UMIDITA E LOCAZIONE - SPESA RIPARAZIONE LASTRICO SOLARE - DANNI DA LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - FACCIATA FATISCENTE -

2 LOCAZIONE SPAZIO COMUNE - COSTRUZIONE SCALA - FRAZIONAMENTO APPARTAMENTO E ALLACCIO UTENZE - LAVORI CONDOMINIALI E DANNI - CESSAZIONE UTENZE - SPESE PULIZIA E IMBIANCATURA SCALE - ORARIO DI LAVORO E QUIETE - SPESA SOSTITUZIONE PANNELLI - SPESA SOSTITUZIONE CALDAIA - SPESA RIPRISTINO MANTO STRADALE - SOSTITUZIONE IMPIANTO DI RISCALDAMENTO - INDENNITA DI SOPRAELEVAZIONE - RIPRISTINO TETTOIA - CONDIZIONATORE RUMOROSO - SPESA RIFACIMENTO LASTRICO SOLARE - LASTRICO SOLARE E IMPIANTO D IRRIGAZIONE - INSTALLAZIONE TUBI GAS - FACCIATA E INSEGNA - COOPERATIVA EDILIZIA E SPESE CONDOMINIALI - SERVITU DI PASSAGGIO - CAMBIO DI DESTINAZIONE - SPESA CAPPOTTO TERMICO - LOCAZIONE E BONIFICA SERBATOIO - MOROSITA E UTENZE - RIMOZIONE PALO - LOCAZIONE E USO DELLE PARTI COMUNI - MANUTENZIONE ANTENNA TELEVISIVA - NOMINA AMMINISTRATORE - SPESA SOSTITUZIONE GRONDAIA - SARACINESCA RUMOROSA - BARRIERE ARCHITETTONICHE - INNALZAMENTO IDRANTE - RIDUZIONE ORARIO PORTIERE - CANCELLI E IMMISSIONI - REVISIONE MILLESIMI - APPROPRIAZIONE DI SUOLO PUBBLICO - PARCHEGGIO - IMMISSIONI E REGOLAMENTO - CONTATORE - LOCAZIONE E RIPARAZIONI - IMPIANTO IDRICO E DANNI - PULIZIA CANNA FUMARIA - SUPERCONDOMINIO E APERTURA FINESTRA - CANCELLETTO BALLATOIO - RIMOZIONE TETTOIA - GARAGE E TUBATURA - AMPLIAMENTO UNITA IMMOBILIARE E SPESE - MANCATO PAGAMENTO SPESE CONDOMINIALI - SOSTITUZIONE PAVIMENTAZIONE LASTRICO SOLARE - USO VIETATO DELLA STRADA PRIVATA - BOX CHIUSO - FACCIATA E DECORI DEI BALCONI - PIANO TERRA E UMIDITA - ISPEZIONE CONTATORE - RIMOZIONE AMIANTO -

3 CONTO CORRENTE CONDOMINIALE - LOCAZIONE E CONTENITORI RIFIUTI - BALCONE PERICOLANTE - ACCREDITO AFFITTO - RIPARTIZIONE SPESE PISCINA - SUPERCONDOMINIO E REGISTRO DI ANAGRAFE CONDOMINIALE - PARCHEGGIO SELVAGGIO - ILLUMINAZIONE ESTERNA - LOCAZIONE E FEDINA PENALE - PRIVACY - CONDENSA CONDIZIONATORE - DANNI E VICINO INDISPONIBILE - MANUTENZIONE LASTRICO SOLARE - SPESA SMALTIMENTO SERBATOIO - BARACCHE PERICOLANTI - LOCAZIONE E RIFACIMENTO LASTRICO SOLARE - LESIONE PERSONALE - SPESA RIPARAZIONE TETTO - PARCHEGGIO PROLUNGATO - TABELLE MILLESIMALI E LASTRICO SOLARE - LAVORI E UTENZE - ELIMINAZIONE INFILTRAZIONI DI UMIDITA - NUOVO REGOLAMENTO - LOCAZIONE E OCCUPAZIONE SPAZIO COMUNE - RIPARAZIONE CITOFONO - TAMPONATURA PIANO IN PILOTIS - CHIUSURA RADIATORI - USO IMPROPRIO DEL GARAGE CONDOMINIALE - GATTI E PLUVIALI - RIFACIMENTO TUBATURA E DISAGI - RACCOLTA DIFFERENZIATA - MANUTENZIONE GIARDINO - RIMBORSO SPESE - INSTALLAZIONE RETI ANTI VOLATILI - RILASCIO APPARTAMENTO LOCATO - SPESE RIFACIMENTO FACCIATA - CAMBIO DI SERRATURA - ALCUNI ASPETTI DELLA RIFORMA - PASSEGGINO E INCENDIO - INSTALLAZIONE RETI ANTI VOLATILI - POZZETTO MALEODORANTE - RISTRUTTURAZIONE BALCONE - SPESA RIFACIMENTO LASTRICO SOLARE - BOX E RISCALDAMENTO - SPESE DI CORRISPONDENZA - CANNA FUMARIA E SCALA - MILLESIMI ERRATI - PARCHEGGIO ESTRANEI - CAVI PERICOLOSI - SPOSTAMENTO CONTATORE - RITIRO E SOTTRAZIONE DI CORRISPONDENZA - LOCAZIONE E SPESE DI CONDOMINIO - PAVIMENTAZIONE GIARDINO - QUADRIFAMILIARE E DECORO

4 ARCHITETTONICO - MODIFICA A SCALE E ASCENSORE - INSTALLAZIONE IMPIANTO FOTOVOLTAICO - PASSAGGIO COATTIVO - INSTALLAZIONE IMPIANTO FOTOVOLTAICO (2) - LAVORI URGENTI - RIPRISTINO SOLAIO - SPESE RIFACIMENTO TETTO - COSTRUTTORE E REGOLAMENTO - PROBLEMI MOLTEPLICI - SERVITU - RIPARAZIONE LASTRICO SOLARE - SPESA RIFACIMENTO FACCIATA - SPESE SCALE - SPESE COMUNI - SPESA RIFACIMENTO FACCIATA - IMMISSIONI DA STRUMENTO MUSICALE - UTILIZZO CANNA FUMARIA DISMESSA - CAPPOTTO TERMICO - DIFETTO DI COSTRUZIONE - LOCAZIONE E CONTRIBUTI CONDOMINIALI - PIZZERIA E SCALA CONDOMINIALE - ACCETTAZIONE INDENNITA PROVVISORIA DI ESPROPRIO - LOCAZIONE E SPESE GIARDINO - INSTALLAZIONE CISTERNA - INSTALLAZIONE GIOCHI PER BAMBINI - ASCENSORE E LOCAZIONE - CHIUSURA SARACINESCA ACQUA - PROLUNGAMENTO TETTO - DISSOCIARSI DALLA LITE - DANNI DA STILLICIDIO - INNESTO CANNA FUMARIA - PROLUNGAMENTO TETTO - SPESE ASCENSORE E LOCALE ESTERNO - USO LUCE CONDOMINIALE - IMMISSIONI RUMOROSE DA LAVATRICE - DANNI DA INFILTRAZIONI DI ACQUA - INSTALLAZIONE IMPIANTO FOTOVOLTAICO - PARCHEGGIO - INSTALLAZIONE SBARRA - SPESE ASCENSORE E PIANO TERRA - SPESA CONTO CORRENTE - SOSTITUZIONE ANTENNA CENTRALIZZATA - ASSEMBLEA CONDOMINIO PARZIALE - CONDUTTORE INVADENTE - SPESA RIFACIMENTO BALCONI - CADUTA E ASSICURAZIONE - STILLICIDIO CONDIZIONATORE - AMMINISTRATORE INADEMPIENTE - SPESE STRAORDINARIE PER RIFACIMENTO TETTO - IMMISSIONI RUMOROSE - LASTRICO SOLARE E RENDITA CATASTALE - CUSTODIA BENI PIGNORATI - LAVORI MALE ESEGUITI - REVOCA AMMINISTRATORE

5 - RIFACIMENTO MANTO STRADALE - INSTALLAZIONE CANNA FUMARIA - ASSEMBLEA E DELEGHE - SPESA RIFACIMENTO TETTO - RIPARTIZIONE SPESE SUPERCONDOMINIO - APPROVAZIONE RENDICONTO - REGOLAMENTAZIONE PARCHEGGIO - LAVORI STRAORDINARI - CONTATORE INACCESSIBILE - SOSTITUZIONE CASSETTA BAGNO - MODALITA PAGAMENTO CONTRIBUTI CONDOMINIALI - DOCUMENTAZIONE SPESE CONDOMINIALI - SOFFITTA TRASFORMATA IN ABITAZIONE - LAVORI E MANCANZA DI DENARO - LOCAZIONE E SPESE STRAORDINARIE - SPESA FOSSA BIOLOGICA - LOCAZIONE E ORARIO LAVORI - INSTALLAZIONE CASSETTE POSTALI - SPESE E MILLESIMI - LAVORI DELIBERATI MA NON ESEGUITI - ANIMALE INVADENTE APERTURA CANCELLO - AMPLIAMENTO BALCONE - RIPARAZIONE TETTO - INSTALLAZIONE INFERRIATA - SPESA CONTATORE - SPESE PULIZIA ANDRONE - INSTALLAZIONE CONTATORE CONDOMINIALE - COSTRUZIONE GRADINO - INADEMPIMENTO CONTRATTUALE - LAVORI STRADALI - DIVISIONE CORTILE - SPESE NOMINA AMMINISTRATORE GIUDIZIARIO - RISCALDAMENTO SPENTO - RAMPA AUTORIMESSA E DANNI - RIPARTIZIONE SPESE LEGALI - PROTEZIONE CONTATORI - DISTANZA LEGALE FRA COSTRUZIONI - COOPERATIVA E CONTRIBUTI CONDOMINIALI - RIPRISTINO LUOGHI - REVISIONE MILLESIMI - PORTIERE E SMISTAMENTO CORRISPONDENZA - CONDIZIONATORE RUMOROSO - CONTATORE ACQUA E DISTANZA LEGALE - LE SPESE PER LA CONSERVAZIONE DELLA SERVITU - SERRANDA DEL GARAGE PERENNEMENTE APERTA - RIPARAZIONE MURO ALTRUI - LOCAZIONE E ADDIZIONI

6 Segnaliamo, di Germano Palmieri, il Dizionario pratico del condominio, 1232 pagine, Giuffrè Editore: Che la vita di condominio sia fonte di problemi, discussioni e, spesso, anche di liti giudiziarie è cosa risaputa. A volte basta poco, come l uso improprio dell ascensore o di un elettrodomestico, la cattiva custodia di un cane o di un gatto, o le marachelle di un figlio per creare le premesse per una lite. È importante quindi sapere come muoversi in un ambiente che può rivelarsi invivibile o almeno fonte di disagio e preoccupazione. Il volume nasce dalla pluriennale esperienza dell avvocato Germano Palmieri e dal suo costante e intenso dialogo con i lettori del Corriere Economia e Il diritto di tutti. Il sottotitolo - Con repertorio di oltre casi concreti risolti dalla legge e dalla giurisprudenza - enfatizza l approccio pratico con cui l autore ha affrontato la materia e il desiderio di fornire indicazioni concrete su come prevenire, per quanto possibile, l insorgere di situazioni conflittuali nei rapporti condominiali. La materia è stata ordinata in ordine alfabetico e suddivisa in voci. Per ciascuna voce sono stati individuati gli interrogativi più frequenti accompagnati dalle relative risposte e completati dalle massime più incisive della Corte di Cassazione e dei giudici di merito. Non mancano accenni ad alcuni reati che possono turbare la vita del condominio. Infine, un completo sistema di rimandi interni permette di passare da una voce all altra e di cogliere le indispensabili correlazioni tra un tema e l altro. SMALTIMENTO CANNA FUMARIA IN ETERNIT Abito in un condominio di 12 famiglie la nostra canna fumaria e ancora in eternit esterna. Per farla sostituire a chi tocca pagare? A tutti i condomini o solo a 2 proprietari dell' appartamento?

7 S. B. Se la canna fumaria è al servizio esclusivo di un appartamento, la spesa richiesta dal suo smaltimento fa carico ai proprietari di questo. RETTIFICA TABELLA MILLESIMALE Ho acquistato un appartamento in un condominio composto da sei appartamenti di cui tre hanno un sottotetto denunciato al catasto come soffitta. In effetti, si tratta di civile abitazione ove sono presenti bagni cucine e camere. La ripartizione spese condominiali fa riferimento a ciò che è stato denunciato al catasto; ho richiesto la revisione all amministratore dei millesimi che mi è stata negata. Domanda: è giusto ciò che ho richiesto? In caso affermativo, cosa posso fare per salvaguardare il mio diritto? E. Adducendo l errore nella messa a punto della tabella millesimale di proprietà (unità immobiliare considerata soffitta anziché abitazione), si è nel diritto di pretenderne la rettifica ai sensi del primo comma dell art. 69, n. 1), disp. att. c.c., se del caso ricorrendo al giudice.

8 MODIFICA TABELLA MILLESIMALE Sono proprietario di un appartamento posto al secondo piano di un condominio. Nel 2010 ho effettuato il cambio di destinazione d uso dell appartamento di mia proprietà in studio dentistico ( attuale professione) visto che il regolamento edilizio lo permetteva, con autorizzazione di delibera assembleare (inoltre era previsto anche nel regolamento condominiale). Dopo tre anni in una assemblea di condominio, un condomino ha proposto all assemblea che io debba cambiare le tabelle millesimali del condominio a mie spese, visto che avevo fatto il cambio di destinazione. Porgo le seguenti domande: 1) Dato che all interno dell appartamento non ho modificato niente e non ho alterato niente devo modificare le tabelle? 2) Può un solo condomino imporre la modifica delle tabelle? 3) La modifica delle tabelle deve essere approvata dall assemblea? 4) La modifica delle tabelle è a carico mio o di tutti i condomini? G. P. Poiché non vi è stato incremento di superficie, non ricorre il presupposto affinché si faccia luogo alla modifica della tabella millesimale di proprietà. In caso contrario la spesa sarebbe stata ad esclusivo carico del proprietario e la modifica avrebbe potuto essere invocata anche da un solo condomino, come stabilito dal primo comma dell art. 69 disp. att. c.c. Ricorrendone i presupposti l assemblea delibera la modifica dei millesimi con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1.000.

9 TELO FRANGIVISTA E SPESA CONSUMO ACQUA Le scrivo perché avrei bisogno di un suo parere per quanto riguarda la ripartizione delle spese condominiali. Vivo in affitto in una palazzina familiare composta da sei appartamenti. Al piano rialzato ci sono due appartamenti con un enorme giardino abitati da due nuclei familiari distinti entrambi proprietari del palazzo. Nella ripartizione delle spese pulizia scale, luce ecc. ho notato che vengono divise per 5 anziché per 6 (anche la bolletta di acconto acqua nonostante l'enorme giardino). Poi il conguaglio viene diviso in millesimi. Il giardino non viene conteggiato. Ho fatto notare questa cosa e mi è stato detto che i due appartamenti sono un'unica unità immobiliare. È giusto sia così? Inoltre mi hanno costretta a togliere una siepe finta che avevo all'interno del mio balcone per tutelare la mia privacy dicendo che rovinava il prospetto dicendomi che io sono un'inquilina e non ho il diritto di mettere neanche le piante (che ho comunque lasciato sul mio balcone perche abbellivano e non sporgono). M. D. Premesso che nei confronti del condominio l inquilino ha gli stessi diritti del condominolocatore, non si può impedire al confinante d installare lungo la rete che divide le proprietà un telo frangivista a tutela della privacy, ancorché abbia funzione integrativa di una preesistente siepe; infatti, anche se il telo, per le sue caratteristiche, non protegge del tutto

10 dagli sguardi, non può essere considerato privo di utilità per il proprietario, e quindi in contrasto con l art. 833 c.c. che vieta gli atti di emulazione (Cass. ordinanza n del 28/3/2013). Trattandosi, però, di balcone facente parte di un edificio in condominio, occorre verificare se il telo altera o meno il decoro architettonico della facciata. Per quanto riguarda il consumo di acqua, se i condomini non trovano un accordo sulla ripartizione della spesa ci si può rifare al secondo comma del paragrafo dell allegato 1/8 al D.P.C.M. 4/3/1996. Questa norma stabilisce che, se la consegna e la misurazione dell acqua avviene per utenze raggruppate, la ripartizione interna dei consumi dev essere organizzata, a cura e spese dell utente, tramite l installazione di singoli contatori per ciascuna unità immobiliare. Si è pertanto nel diritto di pretendere l applicazione della suddetta disposizione, se del caso ricorrendo al Giudice di pace. RECINZIONE E CANCELLO Viviamo accanto ad un condominio con un piazzale con recinzione alta poco più di un metro; la recinzione suddetta è tassellata, non cementata ed è quindi traballante e c è un cancelletto per accedere al piazzale con chiusura chiavistello che i condomini, durante il week-end, chiudono con il lucchetto per impedire ai bambini di entrare per prendere la palla quando accidentalmente vi cade. Possono i condomini chiudere il cancelletto durante il week-end e tenerlo aperto durante i giorni lavorativi per gli uffici, visto che l ingresso principale è situato in un altra via? Se un bimbo scavalcando la recinzione per prendere la palla tentasse di scavalcarla e cadesse, il condominio ne sarebbe responsabile?

11 A. M. Se la recinzione, a causa delle precarie condizioni di stabilità che la caratterizzano, dovesse rovinare su un adolescente che provasse a scavalcarla, il condominio risponderebbe del danno ai sensi dell art c.c., in quanto custode di essa, in concorso con i genitori del minore, responsabili, questi, a titolo di culpa in vigilando (primo comma art c.c.). RINUNCIA ALL USO DELL ASCENSORE Il condominio ha recentemente approvato la costruzione di un ascensore, non esistente in precedenza, anche col mio assenso. E' stato precisato il diritto del condomino a partecipare in futuro alla spesa occorsa per tale innovazione, non dettagliando altro. Ora, a costruzione realizzata, intendo concorrere alla spesa del nuovo ascensore, diventandone comproprietario. E questo è pacificamente un mio diritto, che non richiede consenso alcuno da parte della assemblea, ma solo l'adempimento dell obbligazione pecuniaria da parte mia del pagamento della quota di spesa a mio carico. Quanto alle spese di funzionamento, non intendendo io usufruire del nuovo ascensore, ed essendo predisposta una chiave di accesso all'ascensore consegnata solo ai condomini che ne usufruiscono, chiedo che tale chiave non mi venga consegnata e pertanto, non potendo usufruire in alcun modo del nuovo ascensore, nemmeno potenzialmente, ritengo sia mio diritto che tali spese di funzionamento non siano poste pro quota a mio carico. E ciò, senza deliberazione alcuna da parte dell'assemblea. E' legittima la mia posizione?

12 F. M. Se il condomino, come scrive, ha contribuito ad approvare l installazione dell ascensore, non può pretendere di chiamarsi fuori dal contribuire alle spese richieste dal funzionamento dell impianto, adducendo la rinuncia ad usufruire della chiave (terzo comma art c.c.); la rinuncia, infatti, dev essere accettata da tutti gli altri condomini. USO E LOCAZIONE POSTO AUTO Nel condominio dove abito c'è un cortile con area verde e 10 posti auto, oltre ai garage. Ogni posto auto è di proprietà di ogni condomino. Una mia vicina ha chiesto ad alcuni condomini se poteva mettere una terza auto in un posto non contrassegnato che non viene utilizzato da alcuno e senza specificare per quanto tempo avrebbe dovuto lasciarla. Io non mi sono preoccupato pensando che la richiesta fosse per un uso momentaneo, a giudicare da come si era espressa. La domanda è stata posta frettolosamente nel momento in cui l'assemblea si scioglieva e senza che fosse stato verbalizzato alcunché. Ormai è passato quasi un anno e la signora non pensa di togliere l'auto (non è sua ma della società per cui lavora). L'amministratore le ha mandato una raccomandata ma lei non ha risposto. Che diritto ha? Se qualora dovesse chiedere l'uso del posto auto che maggioranza millesimale occorre? C' è una norma giurisprudenziale che regoli un caso del genere? Si può eventualmente chiederle di pagare un affitto?

13 A. A. Se il regolamento del condominio vieta il parcheggio al di fuori degli spazi consentiti, l amministratore, come stabilito dall'art. 1130, n. 1), c.c., deve curarne l'osservanza da parte di proprietari e inquilini, se occorre ricorrendo al giudice. Se l assemblea non ritiene di deliberare l uso turnario dello spazio, può concederlo in locazione a un condomino con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/ LOCAZIONE E SPESE Sto per prendere in affitto un locale che originariamente è di 320 metri ma che io prenderò per soli 170 metri. Il locale complessivamente è già fornito di tutti i servizi quali enel,bagni,acqua impianto luce ecc ed è predisposto a forma di U dal lato della vetrina destra apribile attualmente adibita ad ingresso c è il contatore della luce mentre dal lato della vetrina sinistra (attualmente vetrina sinistra fissa senza ingresso quella da me scelta) ci sono i bagni e immagino il contatore dell acqua. E assodato che la divisione e il frazzionamento del locale con l'alzata dei muri sarà a carico del locatore. Volevo sapere per quanto riguarda il lato del locale da me scelto sprovvisto di contatore luce e con vetrina fissa che rende il locale inaccessibile a carico di chi sono tutte le spese di installazione di contatore enel e del eventuale lavoro per rendere la vetrina accessibile?

14 R. G. La spesa richiesta dall installazione del contatore Enel e dall apertura dell acceso al locale fa carico al locatore, ai sensi del combinato disposto degli artt e 1575 c.c., salvo diverso accordo con il conduttore. LOCAZIONE E SFRATTO Ho un appartamento ereditato da mio nonno che nel 1990 aveva affittato a un signore con specifica indicazione nel contratto di affitto solo a lui e sua moglie. Il contratto è stato sempre rinnovato. Ho inviato lettera di disdetta del contratto con naturale scadenza dicembre La ricevuta di ritorno è firmata da una terza persona che dalle mie indagini è risultata familiare convivente con coniugi in divieto di quanto indicato nel contratto. Sono stata nell'appartamento a colloquio con i conduttori per esprimere la volontà di riavere la casa alla scadenza. Di tutta risposta: non andiamo via, siamo malati! Durante il colloquio era presente la terza persona che sicuramente assiste gli anziani. L'appartamento versa in condizioni disastrose e oltretutto mi trovo nella necessità di riavere la casa per esigenze di studio. Posso agire per lo sfratto immediato per utilizzo personale e vista la situazione disastrosa dell'appartamento (lesioni alle pareti, bagno insalubre) o aspettare e agire per lo sfratto alla scadenza naturale? S. R.

15 Premesso che il conduttore risponde del deterioramento della cosa locata che non sia dovuto al suo uso normale (art c.c.), il locatore può, prima della scadenza del contratto, intimargli licenza per finita locazione; la relativa sentenza, però, potrà essere eseguita solo una volta scaduto il contratto, sempre che il conduttore non liberi spontaneamente l appartamento. RIMOZIONE CONDIZIONATORE Abito in un condominio costituito da 4 unità abitative e 2 fondi commerciali siti piano terra: il cortile sul retro è di sola proprietà degli appartamenti. Il proprietario dei fondi commerciali ha fatto mettere un condizionatore di grosse dimensioni nel cortile interno dove non ha diritti. Ho informato l'amministratore di ciò e sollecitando un suo intervento. In assemblea dopo lunga discussione, non riportata a verbale, ho dato il mio consenso. L'assenso era ed è subordinato alla presentazione di una scrittura privata che regoli le condizioni e i limiti per tollerare l'impianto, oltre che ad altre promesse che il proprietario dei negozi non ha ottemperato e di cui non vi è traccia nel verbale. Ho scritto una raccomandata all'amministratore, richiamando quanto detto in assemblea (ripeto che nel verbale cose importanti sono state omesse) e revocando il consenso all'allocamento del condizionatore in discussione. Come posso agire per far togliere il blocco motore? L. B.

16 Se il condizionatore è stato posizionato in un area non appartenente al proprietario dell impianto, senza che il consenso dei comproprietari di detta area sia stato formalizzato, si è nel diritto di pretenderne la rimozione, se del caso rivolgendosi al giudice. SPESA RIPARAZIONE PLUVIALI LASTRICO SOLARE In un terrazzo di copertura in uso esclusivo, come vanno ripartite le spese dovute ad un cattivo funzionamento delle pluviali tra i condomini? Chi è il proprietario delle pluviali? G. A. L elencazione delle parti comuni dell edificio fatta dall art c.c. non è tassativa, (Cass. 14/3/1977, n. 1030), per cui rientrano nel novero anche le parti che, pur appartenendo a un condomino, siano comprese nell'edificio condominiale e siano adibite all'uso comune di tutti i partecipanti al condominio (Cass. 22/12/1958, n. 3944), a meno che non risulti il contrario da un titolo, o la cosa, per obiettive caratteristiche strutturali, serva in modo esclusivo all uso o al godimento di una parte dell immobile (Cass. 9/6/2000, n. 7889). Alla luce di ciò i pluviali, in quanto destinati a smaltire le acque meteoriche del lastrico solare di proprietà di un condomino, ma destinato alla copertura delle sottostanti unità immobiliari, possono essere considerati parti comuni dell edificio; di conseguenza la spesa richiesta

17 dalla loro riparazione grava sui condomini in proporzione ai millesimi di proprietà (primo comma art c.c.). CONTRATTO PRELIMINARE E IMMISSIONI Ho da pochissimo firmato un contratto preliminare, registrato tramite un notaio, per l'acquisto di una villetta a schiera derivante da edilizia economica e popolare (la sua costruzione fu richiesta dallo IACP - Istituto Autonomo per le Case Popolari). Il contratto preliminare stipulato ha una durata di 12 mesi a partire da maggio 2013 ed entro tale scadenza dovrà essere stipulato il rogito. Il complesso delle villette non è dotato di condominio.la firma del preliminare mi ha permesso di occupare la casa come mia abitazione. Da subito mi sono resa conto che il passaggio delle tubazioni principali (acqua, gas, fecale) era posto lungo il muro confinante con un'altra villetta (praticamente ho la loro cucina posta a ridosso di un muro confinante con il mio soggiorno). I muri non sono molto spessi (non credo che superino i 20 cm). I rumori sono insopportabili e decisamente anomali (non si tratta di normali rumori derivanti da vicini). Da premettere che la villetta in questione si sviluppa su tre piani ed i rumori si ripercuotono lungo tutta la sua altezza in entrambi i lati confinanti. Cosa posso fare per avere l'annullamento del contratto preliminare (se non firmassi il rogito entro 12 mesi perderei la caparra e potrei essere denunciata per danni) oppure, in alternativa, per costringere i vicini ed il proprietario ad un adeguato e risolutivo isolamento acustico? K. P.

18 Il promissario acquirente della villetta, se le immissioni rumorose superano la normale tollerabilità di cui all art. 844 c.c., può rivolgersi al Giudice di pace chiedendo che vengano ricondotte nella norma dal proprietario dell adiacente costruzione. Quanto alla vendita, se il vizio è tale da rendere la cosa inidonea all uso cui è destinata, o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore, il compratore, ai sensi del combinato disposto degli artt e 1492 c.c. può, se non era a conoscenza del vizio, domandare a sua scelta la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, salvo che, per il vizio in oggetto, gli usi escludano la risoluzione. SPESA RACCOLTA FOGLIE Nel nostro condominio c'è un appartamento con giardino con alberi a confine che invadono l'area condominiale. Il proprietario chiede che i condomini puliscano le foglie che producono questi alberi. Chi deve pulire? R. C. Se gli alberi sono funzionali al decoro dell intero edificio, la spesa grava sui condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà. In caso contrario grava sul proprietario esclusivo del giardino. L accertamento se si versi nell una o nell altra ipotesi va condotto in relazione allo

19 stato dei luoghi. RIFACIMENTO CANNA FUMARIA E PASSAGGIO In attesa dell'assemblea straordinaria, in accordo con l'amministratore e i vicini di casa, abbiamo scelto la ditta che, si occuperà del rifacimento delle canne fumarie; la mia è singola e dalla video ispezione risulta essere stata fatta in eternit (una ditta specializzata si occuperà di smaltirlo). Ci siamo inoltre accordati affinchè i lavori vengano fatti per tutti nello stesso momento ma, il proprietario dell'appartamento all'ultimo piano, ci ha fatto sapere che concederà il passaggio solo ai vicini e non a noi. Può farlo? Considerando che, le spese per il noleggio della "gru" e la pulizia delle grondaie (dell'appartamento all'ultimo piano) vengono ripartite fra tutti i condomini mi sembrerebbe di averne diritto anch'io. M. R. T. Il lettore può rivolgersi al Tribunale con richiesta di provvedimento d urgenza ai sensi dell art. 700 c.p.c., trattandosi fra l altro d intervento finalizzato alla tutela della salute. INSTALLAZIONE IMPIANTO FOTOVOLTAICO

20 Vivo al terzo piano in un condominio di 5 piani e due scale. Vorrei far installare un impianto fotovoltaico, a servizio del mio appartamento, sul lastrico solare del palazzo in cui abito. Per poterlo fare è sufficiente richiedere autorizzazione in assemblea e quindi a maggioranza (e quanti millesimi?) oppure bisogna avere autorizzazione da parte di ognuno degli abitanti? Il condominio è composto da due scale e quindi a me servirebbero eventualmente, le autorizzazioni solo degli abitanti del mio portone o quelle di tutti quanti? Naturalmente il tutto rispettando i diritti di tutti gli altri ed accollandomi gli oneri di eventuali danni. M. L. Se, per installare l impianto, si rendono necessarie modifiche delle parti comuni, l'interessato ne deve dare comunicazione all'amministratore, indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea può, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 667/1.000, prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e provvedere, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. Con la stessa maggioranza l assemblea può subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per eventuali danni. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative. (2, 3 e 4 comma art bis c.c.).

21 CHIAVE ASCENSORE Abito in un condominio di tre piani con l'ascensore, con dei garage comuni a delle unità abitative esterne alla palazzina centrale. Siccome ci sono condomini che rifiutano di pagare le spese dell'ascensore in quanto dicono che loro non lo utilizzano, é possibile per legge applicare una chiave di azionamento all'ascensore che viene data solo ai condomini che partecipano alle spese? M. Quello che rileva è l uso potenziale e non l uso effettivo, per cui se i condomini hanno accesso all ascensore sono comunque tenuti a contribuire alle spese di mantenimento e sostituzione (art c.c.). Per introdurre la chiave ed escludere uno o più condomini dall uso dell impianto, e quindi dalla spesa, è necessario il consenso di tutti i condomini. DANNI DA UMIDITA E LOCAZIONE Ho affittato un appartamento a 700 chilometri di distanza. Nella cameretta, secondo le foto che l'inquilino mi ha mandato foto, ci sono macchie giallastre di umidità sulle pareti. Ho mandato una persona di fiducia a vedere e mi ha detto che c'è bisogno di un

22 trattamento termico. Spesa prevista 400 euro. A chi spetta il pagamento? A me o all'inquilino? S. D'A. La spesa richiesta dall eliminazione delle macchie di umidità fa carico al locatore, in quanto tenuto a mantenere la cosa locata in condizioni tali da servire all uso convenuto, ai sensi dell art. 1575, n. 2), c.c. SPESA RIPARAZIONE LASTRICO SOLARE Vivo in un condominio di tre piani con 2 appartamenti a piano, 4 negozi e 3 box. Abbiamo fatto dei rattoppi sul lastrico solaio (parte comune, in quanto non acquistato da alcuno) con asfalto impermeabile a causa infiltrazione in appartamento terzo piano. Sul lastrico ci sono solo antenne di tutti (alcuni proprietari e alcuni inquilini). La spesa, divisibile secondo tabelle millesimali, va affrontata dai soli proprietari o anche dagli inquilini? Pagano tutti, anche gli inquilini dei negozi senza antenna? Trovo pareri troppo discordanti che parlano di manutenzione ordinaria e straordinaria ma sebbene è la prima volta in 11 anni che affrontiamo questa spesa è considerabile ordinaria? Perchè alcuni parlano di conservazione del bene perciò di competenza dei soli proprietari? Gli inquilini usano il lastrico per tenere loro antenne anche se non ci passano tutti i giorni!

23 L. C. La spesa occorrente alla riparazione del lastrico solare condominiale fa carico ai soli proprietari (non anche agli inquilini) delle unità immobiliari coperte da questa parte comune, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123, primo comma, e 1576, primo comma, c.c. DANNI DA LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO Sono proprietario di un appartamento con terrazzo soprastante di mia proprietà in un condominio; in seguito ad infiltrazioni si è danneggiato il soffitto dell'appartamento. Chiedo se debbo pagare un terzo delle spese anche per i danni del soffitto dell'appartamento equiparati alle spese del rifacimento del terrazzo. M. Il criterio di ripartizione della spesa di cui all art c.c. è estensibile al risarcimento dei danni derivanti dal lastrico solare di uso esclusivo: un terzo a carico del proprietario esclusivo ed i restanti due terzi, in proporzione ai millesimi di proprietà, a carico dei proprietari delle unità immobiliari coperte dal lastrico (Cass. 13/3/2007, n. 5848), sempre che il danno non sia dovuto a fatto e colpa di chi ha l'uso esclusivo del lastrico, perché in tal

24 caso sarà soltanto questi a doversi far carico del risarcimento. Nel caso di specie il condomino, oltre a farsi carico di un terzo della spesa, è tenuto a contribuire ai restanti due terzi. FACCIATA FATISCENTE Vivo in un palazzo composto da 6 appartamenti (tutti proprietari); da qualche anno abbiamo dei problemi inerenti allo stato della struttura in quanto cadono calcinacci dai balconi dove più di una volta hanno procurato danni alle automobili parcheggiate; da premettere che è un palazzo senza amministratore e con delle persone che non si curano di nulla. Come devo fare per tutelarmi da questa situazione dato che non sono di comune accordo ad aggiustare e ripristinare le facciate esterne della struttura? Dopo numerosi tentativi di collaborazione ho notato che non vogliono spendere nemmeno un soldo per aggiustare il minimo indispensabile, ho provato a mettere di tutto, reti protettive, nastri da cantiere ma quando piove purtroppo la situazione è tragica. E. Se vi è una situazione di pericolo immanente è opportuno sollecitare l intervento dei vigili del fuoco per la messa in sicurezza dell edificio. In seconda battuta, se gli altri condomini continuano a disinteressarsi del problema, problema che potrebbe rivelarsi fonte di grave

25 responsabilità per tutti i condomini, non resta che rivolgersi al giudice attraverso un avvocato, se del caso con richiesta di provvedimento d urgenza. LOCAZIONE SPAZIO COMUNE Nel mio condominio, un condomino ha venduto il suo unico box e ha richiesto di poter utilizzare uno spazio comune dietro un compenso annuo di circa 300 euro, all interno dell area box sotterranea, per il parcheggio di due suoi scooter avvalendosi del fatto che in tale spazio già da tempo è tollerata la sosta di diverse biciclette lungo il perimetro dell area. Poiché ritengo che non sia più possibile tollerare la suddetta situazione, anche perché altri condomini potrebbero avanzare altro tipo di richieste, le chiedo come potrebbe essere regolata la questione considerando il fatto che tale condomino non ha più titolo per entrare nell area box, la maggioranza necessaria in assemblea e soprattutto se il condominio può accettare il pagamento del compenso e in quali termini (deve essere stipulato un contratto o deve essere scritto nel verbale di assemblea?). S. F. La locazione di un bene comune può essere deliberata a maggioranza solo qualora sia impossibile e irragionevole il suo uso diretto da parte di tutti i condomini, in proporzione alla rispettiva quota millesimale, promiscuamente o istituendo dei turni; altrimenti è necessaria l unanimità dei consensi, pena nullità della relativa delibera. Se l assemblea

26 opta per la locazione va stipulato, e registrato, il relativo contratto, da trascrivere presso l Agenzia delle Entrate se la sua durata supera i nove anni o lo si vuole rendere opponibile a chi dovesse acquistare le unità immobiliari ubicate nell edificio. COSTRUZIONE SCALA Abito nella mansarda di una trifamiliare a cui è associato sul retro un giardino che ha il passaggio a destra e sinistra nei giardini degli altri condomini.la casa si trova in una zona collinare e, sul retro, il mio 3 piano è come fosse un 2 ; sarebbe quindi facile installare una scala di ferro per accedere indipendententemente al mio giardino rinunciando ai due passaggi e recintando il mio spazio. Possono impedirmelo i condomini? M. E. B. Si tratta di accertare se l installazione della scala diminuirebbe o renderebbe più incomodo l esercizio della servitù di passaggio in favore delle altre due unità immobiliari (secondo comma art c.c.), o comporterebbe un alterazione del decoro architettonico dell edificio. Consigliabile, pertanto, acquisire il consenso degli altri proprietari. FRAZIONAMENTO APPARTAMENTO E ALLACCIO UTENZE

27 Possiedo un appartamento di grandi dimensioni al 5 e ultimo piano e ho deciso di frazionarlo in due unità. Nell unità precedentemente adibita a salotto e quindi priva di impianti sanitari, è prevista la creazione di un bagno e di una cucina. Per questo motivo sono costretto a chiedere al proprietario dell appartamento sottostante l allacciamento dei nuovi impianti di scarico. E un mio diritto in quanto esiste una servitù oppure il proprietario del piano sottostante può rifiutare ed opporsi? M. R. L allaccio di nuove utenze ad una rete non costituisce di per sé una modifica della stessa, perché una rete di servizi - sia fognaria, elettrica, idrica o di altro tipo - è per sua natura suscettibile di accogliere nuove utenze; è pertanto onere del condominio, che ne voglia negare l autorizzazione, dimostrare che, nel caso particolare, l allaccio di una sola nuova utenza incide sulla funzionalità dell impianto, non potendo opporsi che il divieto all allaccio sia finalizzato ad impedire un mutamento di destinazione dell unità immobiliare (Cass. 17/10/2007, n ). LAVORI CONDOMINIALI E DANNI Sono una proprietaria di un attività di ristorazione che ha dovuto chiudere per ben 5 mesi a causa di lavori di straordinaria amministrazione (il palazzo stava crollando) rimettendoci sia economicamente che mentalmente! L unica cosa che ho ottenuto è stata la sospensione

28 dei canoni di affitto per il periodo di chiusura. Mi sono rivolta ad un "legale" non ottenendo niente. E possibile che io non abbia nessun diritto di risarcimento da parte del condominio? Mi sembra inverosimile. L. C. Se, durante l esecuzione di lavori condominiali, si blocca l accesso a un esercizio commerciale ubicato nell edificio, il titolare ha diritto al risarcimento del danno, essendo questo in re ipsa (Cass. 3/1/2013, n. 67). Naturalmente il danno dev essere idoneamente documentato attraverso l esibizione delle scritture contabili. CESSAZIONE UTENZE Ho una casa che dal 15/10/2013 è sfitta. E' bene che faccia le volture delle utenze a mio nome, o disdire tutti i contratti.? D. B. La voltura a proprio nome delle utenze di acqua, luce e gas, anche se comporta dei costi fissi, è preferibile alla cessazione perché mantiene l unità immobiliare in condizione di

29 essere abitata in qualsiasi momento. Non così per l eventuale utenza telefonica, rimpiazzabile da un cellulare. SPESE PULIZIA E IMBIANCATURA SCALE Per le decisioni che riguardano la pulizia e l imbiancatura delle scale vale la maggioranza dei millesimi con i quali si pagano le spese delle scale o quella dei millesimi della tabella generale "di proprietà"? A.A. Le spese di pulizia e illuminazione delle scale vanno ripartite tra i condomini non in proporzione ai millesimi di proprietà ma in base all uso che ciascuno di essi può fare di questa parte comune (secondo comma art c.c.), applicando a tal fine il criterio dell altezza del piano dal suolo di cui al primo comma dell art c.c. (Cass. 12/1/2007, n. 432). Questo criterio è applicabile, per analogia, alle spese d imbiancatura del vano scale. ORARIO DI LAVORO E QUIETE

30 Vorrei sapere se esiste una legge che tutela gli abitanti di un condominio da lavoratori stranieri che lavorano tutto il giorno anche di notte 7 giorni su 7, 365 giorni all'anno. E' stabilito da qualche parte il regolamento di cosa si può e cosa no? E fino a che ora hanno il permesso di lavorare? S. I. Se si tratta di attività rumorosa (per es. officina), questa non può essere esercitata al di fuori dell orario stabilito dal regolamento di Polizia Municipale. Quanto alle altre attività, non vi è un orario stabilito, ma se provocano immissioni rumorose o d altra natura superiori alla normale tollerabilità di cui all art. 844 c.c. si può chiedere al Giudice di pace che vengano ricondotte nella norma. SPESA SOSTITUZIONE PANNELLI Nel condominio qualche mese fa si sono distaccati piccoli frammenti di lastre di travertino che costituivano la cornice di una grande vetrina di un supermercato, vetrina sormontata da una tettoia in muratura. Sono stati chiamati i pompieri che hanno intimato il distacco di tutte le lastre. Recentemente ho saputo che il proprietario del negozio sostiene che la spesa di riposizionamento spetti al condominio, compresa una multa che i vigili urbani dovrebbero aver inflitto. A mio avviso non è giusto in quanto in passato è stata sostituita la grande vetrina senza nessun preavviso ed approvazione del condominio e questo può

31 essere stato l'inizio del distacco che ha operato lentamente per molti anni, ma come provarlo? E poi la cornice dei negozi è condominiale? M. Se non si prova, attraverso una perizia, che il distacco è stato determinato da fatto e colpa del proprietario del negozio, la spesa occorrente al rifacimento della pannellatura del muro perimetrale e al pagamento della sanzione va ripartita fra tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà. SPESA SOSTITUZIONE CALDAIA Sono proprietario di un appartamento all ultimo piano (sottotetto mansardato ad uso abitazione) di uno stabile composto da tre appartamenti PT,P1,P2 e il mio all ultimo piano. L appartamento in questione e costituito (fin da quando e stato costruito) da una caldaia autonoma mentre gli altri tre appartamenti sono collegati ad una caldaia centralizzata. Premetto che il mio appartamento non è mai stato collegato alla caldaia centralizzata. La questione e che ora gli altri tre condomini hanno deciso di sostituire la caldaia centralizzata comunicandomi che devo partecipare alle spese. Mi sembra sbagliato ma è quanto mi hanno chiesto.

32 C. B. Se l unità immobiliare non è mai stata allacciata all impianto centralizzato, il proprietario è esonerato dal contribuire alla spesa occorrente alla sostituzione della caldaia, ai sensi del terzo comma dell art c.c. SPESA RIPRISTINO MANTO STRADALE Cinque anni fa, per la posa di tubazioni per abduzione acqua pubblica alle proprie abitazioni, i frontisti di strada vicinale, da noi asfaltata nel tratto prospiciente le nostre proprietà, procedevano allo scavo e ad un approssimativo ripristino dello stato dei luoghi che, col passare del tempo e degli eventi idrogeologici, subiva danni vistosi e pericolosi alla pubblica incolumità. Oggi, si rifiutano di riportarla in sicurezza, in aperto dispregio del diritto altrui, impedendo tra l'altro il passaggio in carrozzina di nostra congiunta disabile, costretta a rimanere in casa. Cosa fare? G. D. G. Se si prova attraverso una perizia che il danno è imputabile a chi ha rimosso e mal risistemato il manto stradale, si può pretendere che si faccia carico del risarcimento, ai

33 sensi dell art c.c., se del caso con richiesta al giudice di provvedimento d urgenza, stante la presenza di persona disabile. SOSTITUZIONE IMPIANTO DI RISCALDAMENTO Nel condominio di 18 appartamenti e 5 garage si sostituisce l'impianto di riscaldamento da gasolio a gas metano, i garage sono nel seminterrato areato e non riscaldato, la ripartizione delle spese va calcolata sui millesimi degli appartamenti o su questi e quelli dei garage? A. C. Se i garage non sono serviti dall impianto, la spesa occorrente dalla sua sostituzione va ripartita in base ai millesimi dei soli appartamenti, ai sensi del terzo comma dell art c.c. INDENNITA DI SOPRAELEVAZIONE Sono proprietaria al 50% di un appartamento posto in un condominio recante un solo numero civico e una sola scala di accesso agli appartamenti. Il condomino del piano attico ha chiuso parte del terrazzo a livello di sua proprietà con una veranda e un clima inverter. I

34 lavori per la costruzione di detta veranda sono avvenuti in più tempi e il tutto è stato realizzato senza informarne il condominio, né tantomeno chiederne l'autorizzazione al Comune. Soltanto dopo che un condomino ha sollevato la questione lo scorso anno, il proprietario dell'attico ha fatto domanda di condono. A quel punto il condominio ha chiesto e ottenuto la revisione della tabella millesimale, avanzando al contempo la richiesta dell'indennità prevista dall'art 1127 c. 4 del C.C. L'articolo, però, non chiarisce se tutto il condominio o soltanto i condomini sottostanti detto terrazzo abbiano diritto al risarcimento, sicché la materia è divenuta nel tempo oggetto di molteplici interpretazioni, la maggior parte delle quali parrebbe dare ragione a chi vuole che a fruire dell'indennità possano essere soltanto le proprietà sottostanti detta terrazza. Lei che cosa può dirci in proposito? E. B. L indennità di sopraelevazione spetta a tutti i condomini dell'edificio, non solo a quelli le cui unità immobiliari si trovino sotto la proiezione verticale della nuova costruzione (Trib. Roma 25/1/1967). RIPRISTINO TETTOIA Sono la proprietaria di un appartamento al piano terra, che ha un terrazzo che affaccia nella parte interna dello stabile con due porte finestre. Quando piove molto l'acqua entra in

35 casa. Prima di me, il vecchio condomino aveva delle piccole tettoie (profonde 40 cm). Ho appena ristrutturato casa, compreso il parquet, e ho chiesto di poter ripristinare le tettoie. Il condomino sopra di me si è opposto dicendo che : 1) teme che dalla mia tettoia i ladri entrino in casa sua; 2) ha un figlio disabile che, già molto sensibile ai rumori, sarebbe ulteriormente infastidito dal rumore della pioggia sulla tettoia. Per queste ragioni, mi ha diffidato dal far montare le due piccole tettoie che volevo mettere sulle porte finestre. Nel mio stabile tutti hanno messo delle tettoie e nessuno si è mai opposto; nel mio caso gli altri condomini si sono astenuti e siamo uno contro uno, che posso fare? E.B. Se la tettoia è stata installata da più di venti anni, il condomino ha il diritto di ripristinarla. Se invece l installazione è successiva, il condomino è tenuto a rispettare la distanza di tre metri dalla soprastante veduta (art. 873 c.c.), salvo che i regolamenti locali prevedano una distanza maggiore. CONDIZIONATORE RUMOROSO Il mio vicino ha installato quasi sotto la mia finestra un condizionatore rumoroso. Dopo vari tentativi di conversazione anche l amministratore non riesce a farglielo togliere. Premetto che reca molto disturbo quando è in funzione. Inoltre ha cementato un gazebo

36 che arriva al di sotto della finestra: come dobbiamo comportarci? Quali sono le misure di distanza per un gazebo? S. D. S. Se il gazebo è cementato a terra è riguardabile come costruzione e in quanto tale dev essere installato a tre metri dalla soprastante veduta (art. 873 c.c.), salvo che i regolamenti locali prevedano una distanza maggiore. Quanto alle immissioni rumorose prodotte dal condizionatore, se superano la normale tollerabilità di cui all art. 844 c.c. si può chiedere l intervento del Giudice di pace. SPESA RIFACIMENTO LASTRICO SOLARE Abito in un condominio di 16 appartamenti, realizzato con piano interrato, piano Piloty e 3 piani sopraelevati. Si è dovuto di recente procedere alla riparazione di un lastrico solare ad uso esclusivo al 3 piano. Al di sotto di detto lastrico vi sono: parte di 4 appartamenti (2 al 2 piano e 2 al 1 ),parte del piano Piloty (Bene Comune censibile) e parte dell interrato con alcuni Box. Vorrei sapere se alle spese di riparazione, oltre al proprietario del lastrico e dei 4 appartamenti sottostanti, debbano partecipare, ed eventualmente in quale misura, anche i proprietari del piano piloty e dei box sotto la verticale del lastrico.

37 G. O. Il proprietario esclusivo del lastrico solare è tenuto a farsi carico di un terzo della spesa, restando gli altri due terzi -da ripartire in proporzione ai millesimi di proprietà- a carico dei proprietari delle unità immobiliari cui il lastrico serve da copertura, compresi, nel caso di specie, i comproprietari del piano in pilotis e dei box interrati. LASTRICO SOLARE E IMPIANTO D IRRIGAZIONE A chi è proprietario di un terrazza a livello (e non un lastricato solare) che funge anche da copertura dell edificio, si può proibire di installare un impianto di irrigazione automatico? Visto che in caso di danni, il condominio sottostante è tenuto a rimborsare i 2/3 dei danni causati da infiltrazione di acqua. A. Al proprietario esclusivo di una terrazza a livello che assolva alla stessa funzione del lastrico solare non può essere impedito d installare un impianto automatizzato d irrigazione. In caso di danni provocati dall uso dell impianto, tenuto a risarcirli è il solo proprietario del lastrico.

38 INSTALLAZIONE TUBI GAS Nel condominio di villeggiatura ho fatto richiesta di potermi allacciare alla rete di distribuzione del gas metano per togliere le bombole di G.P.L. dall appartamento ed eventualmente installare una caldaia, a condensazione, per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria. Premetto che, attualmente, il riscaldamento è centralizzato, la caldaia ha quasi 40 anni e non ci sono ancora i contacalore perché l assemblea ha rimandato il tutto al 2014 (è già il secondo anno che rimandano) mentre l acqua calda sanitaria è prodotta con boiler elettrici dotati di valvola miscelatrice. Nel gennaio scorso l assemblea di condominio ha così risposto: Quanto all impianto del gas metano l assemblea delibera che il condomino può allacciarsi alla rete pubblica e installare l impianto per eliminare le bombole, passando nelle parti comuni a condizione che: le tubazioni che passeranno nelle facciate siano murate e non a vista: non si costruiscano dei camini o canne fumarie sul tetto della Villa: non si posizioni in facciata dei tubi di scarico dei gas delle caldaie. Recentemente ho scoperto che il passaggio dei tubi del gas metano murati in facciata è espressamente vietato dalla norma UNI CIG 7129, riguardo agli scarichi non ho problemi perché ho quattro camini di scarico, privati, a servizio delle mie due abitazioni. Che cosa posso fare? G. B. Il condomino può invitare l amministratore ad inserire nell ordine del giorno della prossima assemblea l autorizzazione ad installare i tubi all esterno del muro comune. Se

39 l assemblea dovesse negarla il condomino può rifarsi a Trib. Trani 19/1/1991, per il quale l utilizzo del muro condominiale per installarvi tubature per lo scarico di acque o per il passaggio del gas, nonché sfiatatoi per il ristagno di odori, costituisce uso legittimo della cosa comune ai sensi del combinato disposto dagli artt e 1139 c.c. (Trib. Trani 19/1/1991), sempre che ciò non sia vietato da un regolamento contrattuale. L'installazione deve però avvenire in modo da non alterare la destinazione del muro e da non impedire agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto, avendo inoltre cura di scegliere il percorso meno dannoso per il decoro architettonico dell'edificio (Cass. 3/4/1968, n. 1226). FACCIATA E INSEGNA Sono proprietario di un locale che è stato affittato. Ora nello stabile va rifatta la facciata. Tempo fa l'inquilino ha montato il condizionatore e l'insegna (di sua proprietà): a chi spettano le spese di smontaggio e montaggio degli stessi? A me o all'inquilino? N. C. Se condizionatore e insegna sono stati montati dall inquilino, e sono di sua proprietà, è a lui che, salvo diverso accordo con il locatore, fa carico la spesa richiesta dalla loro rimozione per consentire il rifacimento della facciata.