La Due Diligence nell acquisizione di un patrimonio immobiliare.

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1 La Due Diligence nell acquisizione di un patrimonio immobiliare. Stefano Cervone Direttore Generale Sorgente Group S.p.A., Ottobre 2011

2 I Fondi Immobiliari 2 FORMA CHIUSO CHIUSO CON EMISSIONI SUCCESSIVE NORMATIVA DESTINATARI QUALIFICATI RETAIL Sistema di supervisione ed Assurance TIPOLOGIA ORDINARI PER APPORTO PER APPORTO PUBBLICO PER APPORTO DIRETTO

3 Prodotti d investimento 3 Processo di Investimento Raccolta risparmio Progettazione prodotto Gestione Rendicontazione MARKETING BUSINESS PLAN ASSET ALLOCATION PREVENTIVA QUOTE REGOLAMENTO DI GESTIONE MARKET TIMING CONSUNTIVA POLITICHE D INVESTIMENTO STOCK SELECTION PREVISIONE OPERAZIONI IN CONFLITTO DI INTERESSE

4 Processo d investimento 4 GESTIONE PERFORMANCE PROSPETTICA Valutazione di Business Plan iniziale SELEZIONE D INVESTIMENTO CONFERIMENTO RENDIMENTO RISCHI VALUTAZIONE ACQUISIZIONE DISMISSIONE

5 Due Diligence come processo di controllo: determinazione degli obiettivi 5 RICAVI COMMISSIONI CAPITAL GAIN SVILUPPO URBANISTICO SVILUPPO COMMERCIALE SVILUPPO EDILIZIO PERFORMANCE COSTI MANUTENZIONE STRAORDINARIA INTERVENTI DI SVILUPPO ASSICURAZIONE PROPERTY MANAGEMENT INTERESSI PASSIVI TASSE PENALI PERDITE OBIETTIVI

6 Due Diligence come processo di controllo: metodologia 6 TOP DOWN PERFORMANCE FINALIZZAZIONE D USO PROFILI TECNICO LEGALI MANUTENZIONE CONTRATTUALISTICA TITOLI GIURIDICI PROGETTAZIONE FINANZA BOTTOM UP

7 Due Diligence come processo di controllo: fasi Definizione mandato Raccolta documentale Riscontri diretti Esame e valutazione dati Quality Review Risultanze valutazione OBIETTIVI PERTINENTI SOPRALLUOGHI TECNICHE VALIDAZIONE RISULTATI COMUNICAZIONE PARTICOLARI ESIGENZE DEL COMMITTENTE SUFFICIENTI AGGIORNATI RILIEVI TECNICI ANALITICHE FONTE (TERZA O CONTROPARTE)

8 Il mandato di Due Diligence 8 QUALIFICAZIONE DEGLI OBIETIVI DELL INVESTITORE SVILUPPO VALORIZZAZIONE MANTENIMENTO TRADING CONDIVISIONE DEL BUSINESS PLAN

9 Esame documentale e fisico 9 STATO MANUTENTIVO VISURE COLLAUDI CERTIFICAZIONI CONDUTTORI ATTI ELABORATI GRAFICI ECC. DOCUMENTI SOPRALLUOGO PLANOVOLUMETRIE CONTESTO RILIEVI E PROVE URBANIZZAZIONE VIABILITA QUALITA ARCHITETTONICA OCCUPANTI INTERRATI ECC.

10 Due Diligence: schema operativo della valutazione 10 CRITERIO CONDIZIONE CAUSA CONSEGUENZA RACCOMANDAZIONE

11 Due Diligence: quality review 11 INDIPENDENZA / RESPONSABILITA OBIETTIVI Piano operativo D.D. Basket di professionalità Standard e strumenti adottati Risultati COMPETENZA COERENZA SISTEMATICA RAZIONALITA PERTINENZA OGGETTIVA SIGNIFICATIVITA PERIMETRO ADEGUATEZZA COMPLETEZZA IDONEITA PONDERAZIONI FOLLOW UP

12 Due Diligence: risultanze valutative 12 STRUTTURAZIONE DEL RAPPORTO MODULARITA PER DESTINATARI SIGNIFICATIVITA FONTI COGNITIVE PRIMARIE (obiettività) STANDARD CHIAREZZA PROPOSITIVITA COMPLETEZZA ESPLICITAZIONE LIMITI E VINCOLI

13 Due Diligence: risultanze valutative 13 RISCHI TECNICI RISCHI URBANISTICI O CONTESTUALI RISCHI AMMINISTRATIVO GESTIONALI RISCHI LEGALI CONNESSI ALLA PROPRIETA TEMI CHIAVE RISCHI COMMERCIALI RISCHI LEGALI CONNESSI A RAPPORTI CONTRATTUALI RISCHI ECONOMICO FINANZIARI RISCHI SOCIETARI

14 Due Diligence: struttura ideale del Report 14 ASPETTI GENERALI DATI DUE DILIGENCE (resp., team, tempi ecc.) LIMITAZIONI (endogene ed esogene) RICHIAMO DEL MANDATO IDENTIFICAZIONE DELL OGGETTO EXECUTIVE SUMMARY DELLE VALUTAZIONI SITUAZIONE AMMINISTRATIVA LEGALE Titoli di proprietà Regolarità urbanistico catastale Situazione fiscale SEZ. ANALITICA CORREDATA DA SEZ. ALLEGATI SITUAZIONE TECNICO MANUTENTIVA Statica Infrastrutture Impianti SITUAZIONE CONTRATTUALE Contratti di locazione Leverage Assicurazioni Facility/property

15 Due Diligence: contenuti ideali del Report 15 REPORT DESCRIZIONE AREA CRITICA VALUTAZIONE/PONDERAZIONE DEL PROFESSIONISTA QUALIFICAZIONE DEGLI INTERVENTI CORRETTIVI ORIENTAMENTO SUI COSTI E TEMPI SUPPORTO ALLA STESURA DI CLAUSOLE DI GARANZIA RISCHI ASSOCIATI

16 Conclusioni 16 Per l investitore, che ragiona in una prospettiva di analisi finanziaria (rischio/rendimento), la duediligence è strumento essenziale per l identificazione e la pre-quantificazione dei rischi

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