GUIDA ALL ACQUISTO RICONOSCI LA CASA DI QUALITA

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1 INDICE 1. Scegliere una casa di qualità 1.1 Solidità strutturale e sicurezza sismica 1.2 Isolamento termico Pareti verso l esterno Tetto Pavimento verso il piano garage Finestre Eliminazione dei ponti termici 1.3 Isolamento acustico 1.4 Tecnologia ed impianti avanzati Impianto di riscaldamento Impianto di raffrescamento Impianto elettrico e domotico Impianto idrico Fotovoltaico Solare termico per acqua calda 1.5 Bassissimi consumi energetici 1.6 Ecosostenibilità 1.7 Certificazioni Certificazione energetica nazionale Certificato di collaudo acustico Certificato di conformità degli impianti 2. Diritti e garanzie dell acquirente 3. L impresa si responsabilizza GUIDA ALL ACQUISTO RICONOSCI LA CASA DI QUALITA

2 GUIDA ALL ACQUISTO Il mercato immobiliare è ricco di offerte consultabili navigando su internet, sfogliando riviste e volantini o rivolgendosi direttamente ad un agenzia immobiliare o ai costruttori. L acquisto di una nuova casa è un momento delicato poiché si investono quantità importanti di denaro che spesso corrispondono ai sacrifici di una vita. Questa guida nasce per guidarti nello scegliere quale casa comprare e da chi acquistare. E importante essere in grado di distinguere una vera casa di qualità da quelle che ti vengono presentate come tali pur non essendo state costruite secondo i parametri di efficienza energetica e di comfort abitativo. E altrettanto importante fare un acquisto sicuro e consapevole riuscendo a smascherare i costruttori inaffidabili e non trasparenti, che non ti forniscono le giuste garanzie e non tutelano i tuoi diritti. La guida è quindi divisa in due sezioni: 1. SCEGLIERE UNA CASA DI QUALITA 2. DIRITTI E GARANZIE DELL ACQUIRENTE 1. SCEGLIERE UNA CASA DI QUALITA La qualità della casa incide sulla qualità della nostra vita ed è per questo che la scelta non può dipendere soltanto dal prezzo, dalla posizione e dalle finiture estetiche. Ciò che differenzia una casa di qualità dalle altre è il benessere che questa può portare a chi ci vive. Benessere inteso come psicofisico, poiché l ambiente deve avere condizioni di salubrità, ma anche economico, perché la casa deve avere costi di mantenimento bassi, basti pensare alle bollette energetiche che sono diventate una delle spese più pesanti sui bilanci delle famiglie italiane. Oggi si può scegliere di vivere in una casa evoluta, realizzata impiegando materiali e soluzioni che uniscano le tecniche costruttive naturali e le nuove tecnologie. Un modo di vivere nuovo salvaguardando la nostra salute e l ambiente. Gli ingredienti da ricercare per avere una casa di qualità sono: Solidità strutturale e sicurezza sismica Isolamento termico Isolamento acustico Tecnologia ed impianti avanzati Bassissimi consumi energetici Ecosostenibilità Certificazioni 1.1. Solidità strutturale e sicurezza sismica I terremoti degli ultimi anni in Italia hanno evidenziato la drammatica situazione in cui oggi si trova il nostro territorio, che quasi per la metà comprende zone ad elevato rischio sismico. Si tratta di circa il 44% della superficie nazionale (131 mila kmq), corrispondenti ad una popolazione di circa 21,8 milioni di persone (che equivale a un terzo della totale popolazione). Si calcola anche che circa 5,5 milioni di edifici siano oggi collocati in queste aree instabili.

3 Le Leggi italiane, modificate a seguito degli ultimi eventi sismici, impongono che le nuove costruzioni, se ricadenti in aree a potenziale rischio sismico, debbano essere costruite garantendo resistenza ai terremoti. I progetti delle strutture portanti degli edifici non devono essere più depositati agli uffici competenti ma saranno anche analizzati dai tecnici del Genio Civile, che potranno accettarli, rigettarli o richiederne la modifica. Alla fine della realizzazione il certificato di collaudo statico garantirà che la struttura sia conforme a quanto previsto dalle normative in vigore. E molto importante quindi richiedere al Costruttore il certificato con cui il Genio Civile ha accettato il progetto strutturale dell immobile che si sta acquistando e il certificato di collaudo statico delle strutture ultimate. Isolamento termico L isolamento termico (o coibentazione termica) di un abitazione è un sistema in grado di ridurre in modo sensibile lo scambio di calore con l esterno. Grazie ad un corretto isolamento si può contenere il calore all'interno degli edifici durante la stagione invernale e impedire al calore di entrare durante quella estiva. Tutta l energia che disperde un abitazione verso l esterno deve essere fornita dall impianto di riscaldamento ed è per questo che in una casa mal isolata si spende molto per riscaldare, mentre una casa ben isolata ha costi di gestione molto bassi. Le moderne tecnologie costruttive consentono di edificare abitazioni con un grado di isolamento termico ottimale che può arrivare a far azzerare i costi delle bollette. Oltre al lato economico non bisogna dimenticare che una casa ben isolata garantisce anche un elevato benessere. Il corpo umano infatti percepisce comfort a determinate condizioni di umidità e temperatura dell aria e risente delle zone fredde che sono intorno a lui, a cui cede calore. Questo significa che un abitazione di qualità dovrebbe garantire una temperatura tra i 19 e i 21, un umidità tra il 40% e il 65% e l assenza di parti fredde (muri, cassonetti, finestre, pilastri). Vivendo in una casa mal costruita, può succedere che, anche impostando il riscaldamento a 24, si avverta una sensazione di freddo. Questo succede perché, nonostante l alta temperatura dell aria, il corpo perde calore cedendolo alle mura, alle finestre e a tutti gli elementi verso l esterno che sono freddi. In una casa ben isolata, mantenendo la temperatura di pareti, muri, soffitti, pavimenti, finestre, a 20 circa, si riesce a raggiungere il comfort ottimale. L isolamento termico è anche un buon investimento per il nostro futuro perché, oltre ad essere conveniente economicamente, ha anche un effetto positivo sull ambiente, poiché i minori consumi di energia comportano minori emissioni di sostanze inquinanti in atmosfera. Un abitazione può essere isolata termicamente in moltissimi modi e con l utilizzo di diversi materiali: polistirene, poliuretano, pannelli in fibra di legno, di roccia, di vetro, pannelli di sughero o altri materiali naturali o sintetici. Ogni materiale ha le sue caratteristiche ed i suoi punti di forza e punti di debolezza, ma le regole per un buon isolamento possono essere così riassunte: Isolamento nella stagione invernale: si dovrebbero utilizzare

4 materiali isolanti di notevole spessore sui muri, tetti e pavimenti verso l esterno. Andrebbero poi eliminati tutti i punti freddi (ponti termici ovvero punti non correttamente isolati che hanno un contatto con l esterno dell abitazione) isolando elementi quali: cassonetti delle finestre, travi, pilastri, strutture in sporgenza (balconi, gronde). E necessario garantire inoltre la completa assenza di spifferi da finestre e cassonetti, anche in presenza di vento forte. Isolamento nella stagione estiva: al fine di ritardare l entrata del caldo nell abitazione, si dovrebbero utilizzare materiali isolanti e strutture pesanti (si pensi alle vecchie costruzioni con muri in pietra di elevatissimo spessore, che ancora oggi garantiscono un notevole benessere in estate). Vediamo alcuni esempi di isolamento ottimale Pareti verso l esterno Le pareti verso l esterno possono essere realizzate in vario modo: a) Parete in mattoni con sistema a cappotto, cioè con isolante sul lato esterno. Questo tipo di isolamento è uno dei più efficaci perché impedisce al freddo di entrare e raffreddare le pareti. Inoltre è quello che assicura maggiormente l assenza di condense all interno dei muri stessi. Il punto debole di tale sistema è la durata nel tempo. Deve assolutamente essere di elevata qualità e posato nella maniera corretta, pena grandi problemi di stabilità nel tempo. I sistemi utilizzati dovrebbero essere certificati secondo lo standard ETAG 004 che prescrive le linee guida per i cappotti termici. Nell eventualità in cui tu stia acquistando una casa costruita con un sistema a cappotto, assicurati che il costruttore utilizzi un sistema certificato e garantito almeno 10 anni. Richiedi contrattualmente il rilascio di apposita garanzia e la certificazione di conformità allo standard ETAG. b) Parete con due strati di mattoni e interposto materiale isolante. Questa soluzione è ottimale se si cerca una finitura esterna di tipo a faccia vista e si vuole evitare i problemi di manutenzione tipici dell intonaco. Il materiale isolante viene posto tra la parete esterna e la parete interna. Il punto debole di questa soluzione è che lo spessore della parete in totale deve essere molto elevato per poter garantire ottime prestazioni e che il materiale utilizzato per isolare deve durare nel tempo. Tale materiale, infatti, sarà investito dal vapore acqueo presente nell appartamento che tenderà a uscire verso l esterno. Il materiale deve quindi resistere all umidità o permetterne il passaggio verso l uscita. c) Pareti con isolamento sul lato interno. L isolamento sul lato interno è molto sfavorevole poiché porta con facilità alla formazione di condense. Inoltre non impedisce al freddo di raffreddare la parete che contribuirà a rilasciare il freddo accumulato. E da preferire solo quando gli altri due sistemi non possono essere applicati e di solito si usa quando, nelle ristrutturazioni, non si può intervenire sulla facciata esterna.

5 1.2.2 Tetto Il tetto è uno dei punti più delicati perché responsabile di una gran parte delle dispersioni termiche. Esso deve essere realizzato per garantire ottime prestazioni d estate e d inverno. Come per le pareti, l isolamento dovrebbe essere posto all esterno e mai all interno. Il principale problema da affrontare nella realizzazione dei tetti è quello della protezione dal caldo. In estate, infatti, il sole è alto ed il tetto ne è costantemente esposto, surriscaldandosi. E opportuno utilizzare materiali pesanti per garantire un adeguata schermatura estiva Pavimento verso il piano garage Il pavimento dei piani terra è spesso dimenticato, poiché si pensa che il freddo interessi solo il tetto dell edificio. Spesso accade che i piani terra abbiano il pavimento freddo causando un consumo energetico altissimo, formando, nei casi peggiori, condensa sul pavimento stesso. I materiali utilizzati sono diversi: il cemento cellulare (formato da cellule spugnose riempite d aria), le lane di roccia e tutti i materiali non infiammabili, nel rispetto delle norme antincendio per i locali seminterrati. Richiedi sempre al costruttore se il soffitto dei garage viene completamente isolato e quali materiali vengono utilizzati Finestre Le finestre sono un elemento fondamentale nell involucro edilizio poiché garantiscono l apporto di luce e sole all interno delle stanze impedendo, allo stesso tempo, l uscita del calore in inverno. Possono essere realizzate in differenti materiali: legno, alluminio, PVC o un mix tra di essi. Le finestre in legno sono sicuramente le più naturali e quindi le più apprezzate. Nonostante si pensi il contrario, il legno è un materiale molto resistente e duraturo (a patto di effettuare le necessarie manutenzioni). Inoltre il legno garantisce un elevato isolamento e un elevata resistenza meccanica nel sostenere il peso dei vetri. Le finestre per una casa di qualità dovrebbero avere un telaio in legno dello spessore di almeno 75 mm (contro i 50 delle finestre normalmente utilizzate in edilizia), per garantire un adeguato isolamento. Le finestre in PVC garantiscono durata praticamente illimitata, assenza di manutenzione ed eccellente isolamento termico, ma hanno il limite di non essere naturali e di non avere il calore del legno. Le finestre in alluminio sono le migliori dal punto di vista della resistenza, ma le peggiori termicamente, quindi da evitare in una casa a basso consumo energetico, a meno che non si scelgano telai di spessore elevatissimo. L alluminio, infatti, conduce il calore molto meglio del legno o del PVC e questo fa si che in inverno la finestra si raffreddi molto, nonostante oggi si costruiscano con profili a taglio termico. L alluminio rimane la scelta migliore nelle situazioni di elevato traffico dove la resistenza è l elemento fondamentale. Per quanto riguarda i vetri, per garantire un buon isolamento, si dovrebbero utilizzare quelli cosiddetti basso emissivi, cioè che isolano meglio, caratterizzati da una camera d aria tra un vetro e l altro Eliminazione dei ponti termici

6 I ponti termici, cioè i punti freddi dell involucro edilizio, sono i responsabili di più della metà delle dispersioni termiche di un edificio. Essi sono i più difficili da eliminare ed è proprio la loro eliminazione che costituisce la differenza tra una casa ben isolata da una che non lo è. E molto più confortevole un abitazione con uno spessore basso di isolamento sui muri ma senza ponti termici, rispetto ad una con uno spessore di isolamento superiore ma con ponti termici non corretti. Come già accennato, infatti, il nostro corpo, vicino a punti freddi, cede loro calore, avvertendo la sensazione di freddo e mancanza di comfort, difficilmente risolvibile con l aumento della temperatura di riscaldamento. Inoltre i ponti termici sono in parte i responsabili della formazione di condense e muffe sulle pareti, oltre che degli spifferi. I principali ponti termici di un edificio sono: a) Cassonetto finestre Il cassonetto di bassa qualità permette all aria di entrare creando fastidiosi spifferi. Un cassonetto di buona qualità è costituito da un blocco in materiale isolante (ad esempio polistirene e fibrocemento o legno) di elevato spessore, che viene installato all interno del muro, senza avere punti aperti verso l interno. Il vano dell avvolgibile dovrebbe avere l accesso dalla parte esterna dell infisso, in modo tale da non permettere all aria di entrare. Gli avvolgibili dovrebbero inoltre essere motorizzati, per impedire alla cinghia avvolgibile, di veicolare spifferi d aria. b) Travi e pilastri della struttura Tutta la struttura dovrebbe essere isolata dall esterno. Non sono sufficienti tavelle in laterizio sulle travi e pilastri. L intero isolamento, come quello dei muri perimetrali, dovrebbe essere posto all esterno anche di travi e pilastri. c) Balconi e gronde I balconi sono un punto quasi sempre dimenticato, così come i marciapiedi al piano terra e le gronde intorno all abitazione. Tali strutture, essendo continue poiché costituite da un unico getto di cemento con le abitazioni, svolgono la funzione di veicolare il freddo verso l interno, come fossero alette di raffreddamento di un radiatore. In questo modo si formano punti freddi sulle pareti nella posizione della giunzione pavimentomuro perimetrale o soffittomuro perimetrale, che infatti sono i punto dove più spesso si formano muffe e condense. Queste strutture dovrebbero quindi essere isolate con uno strato continuo su tutti i lati, tipo cappotto termico o dovrebbero essere strutturalmente staccate mediante giunti appositi, già molto usati nei paesi del nord Europa Isolamento acustico L isolamento acustico è una caratteristica importante per garantire il benessere ambientale nella nostra casa. Il DPCM del 1997 Determinazione dei requisiti acustici passivi degli edifici, è la norma che individua i limiti di isolamento acustico di un edificio. Successivamente ad esso nel 2010 è stata emanata la UNI Classificazione acustica delle unità immobiliari. Procedura di valutazione

7 e verifica in opera, che individua le classi in base all analisi dell immobile e alle misure fonometriche. Le classi acustiche sono quattro: si parte dalla classe I, la più silenziosa fino ad arrivare alla classe IV, la più rumorosa. In Italia la classificazione acustica degli edifici, e quindi la loro certificazione, è ancora oggi solo volontaria, ma le nuove costruzioni e le ristrutturazioni non possono sottrarsi dal seguire tecniche particolari per il miglioramento dell isolamento acustico dell edificio e dall utilizzare materiali fonoisolanti. Spetta a noi richiedere al costruttore le metodologie utilizzate per garantire il comfort acustico dell edificio. In ambito edilizio le imprese di costruzione usano solitamente le cosiddette tecniche di insonorizzazione, che combinano i materiali fonoisolanti con quelli fonoassorbenti, così da unire la capacità di ostacolare il rumore a quella assorbente (effetto dissipativo). I muri divisori sono il primo elemento importante per avere un buon isolamento acustico. È meglio scegliere partizioni realizzati con due diversi tipi di mattoni laterizi e materiale isolante fonoassorbente in intercapedine, o pareti a secco sempre con materiale isolante in intercapedine. Il materiale isolante deve essere di elevata massa. Non si possono usare quindi polistireni o poliuretani, mentre sono ottimi le fibre di legno e quelle di roccia. Nei muri divisori, inoltre, bisognerebbe limitare le tracce per impianti e il posizionamento di scatole di derivazione e quadri elettrici. Senza questi accorgimenti la parete, distrutta dalle tracce per l alloggiamento degli stessi apparecchi, perderebbe il suo potere fonoisolante. Un punto debole si ha poi nelle facciate con le finestre e le varie aperture verso l esterno. In questo caso bisogna fare molta attenzione alla scelta del vetro, ai serramenti che siano capaci di una perfetta tenuta dell aria (meglio quelli con guarnizioni doppie o triple, che eliminano possibili spifferi a loro volta portatori di rumori), ai cassonetti delle tapparelle (meglio utilizzare quelli con prestazioni fonoisolanti certificate e con ispezione esterna) e alle eventuali bocchette di aerazione. Nel caso avessimo vicini al piano superiore, non possono essere trascurati i rumori impattivi, vale a dire al calpestio. Il problema si risolve isolando il pavimento con materiali di vario genere. L utilizzo di tappetini in polietilene, sebbene inizialmente sembri garantire comfort, perde la sua efficacia dopo pochi mesi, poiché tali materiali si schiacciano perdendo l effetto molla che fa da isolante acustico. I migliori materiali per l isolamento anticalpestio sono le lane di roccia ad altissima densità e o i polistireni elastici. Anche le tubature idrauliche possono essere isolate o ricoprendole di materiale fonoisolante o utilizzando tubazioni già isolate. Tutti gli impianti di scarico dell acqua, infatti, dovrebbero essere realizzate con tubi in polipropilene e non con tubi in PVC (quelli arancioni) che non hanno prestazioni acustiche. Senza tali accorgimenti il tubo di scarico del bagno diventa il veicolo di tutti i suoni dell appartamento Tecnologia ed impianti avanzati Anche se, come si evince da questa guida, una casa ben isolata è il vero segreto per ottenere il risparmio energetico, anche gli impianti hanno una grande importanza, soprattutto oggi che le tecnologie consentono notevoli risparmi e aumentano il comfort delle abitazioni. Vediamo brevemente come dovrebbero essere in una moderna abitazione i principali impianti Impianto di riscaldamento

8 L impianto di riscaldamento è quello attraverso il quale nelle abitazioni si può reintrodurre il calore perso con le dispersioni verso l esterno. Più la casa disperde energia, più calore si dovrà fornire per poter tenere la temperatura interna a livelli accettabili. L impianto di riscaldamento può principalmente essere di due tipi: alta temperatura e bassa temperatura. Nel primo caso abbiamo il riscaldamento tradizionale a radiatori in cui l acqua che vi circola viene scaldata ad una temperatura di 7080 C. Con tale tipo di riscaldamento si fornisce molto calore in breve tempo e quindi tale sistema ha il vantaggio di scaldare molto velocemente l ambiente. Tuttavia oggi un impianto con i classici radiatori viene considerato, se non in casi specifici, superato. I principali svantaggi che esso comporta sono: elevati consumi di combustibile per scaldare l acqua ad una temperatura così elevata; basso comfort in quanto nelle stanze si ha una piccola superficie (il radiatore) molto caldo e si ha la sensazione, lontano da esso, di avere freddo; notevole movimento d aria dovuto al riscaldamento veloce della stessa, quando passa dietro il radiatore: questo comporta movimento di polveri che tendono, per l eccessivo calore, a bruciarsi (ecco perché dietro i termosifoni spesso si formano segni neri); poca libertà di arredamento delle stanze in quanto il radiatore occupa una porzione di parete che sarebbe potuta essere sfruttata con mobilio. In questi casi, sono da preferire i termoarredo che, oltre ad essere più curati dal punto di vista estetico, occupano meno spazio. Nelle abitazioni dotate di pompa di calore per la produzione dell acqua calda del riscaldamento e dell acqua fredda del raffrescamento, l installazione di pannelli fotovoltaici risulta molto vantaggiosa poiché riesce a coprire in parte o tutto il consumo elettrico per il riscaldamento. Qualora l abitazione sia una costruzione a basso consumo energetico, la poca energia necessaria potrà essere quasi interamente prodotta dal sole. Il riscaldamento a bassa temperatura consiste invece nel riscaldare un ambiente mediante acqua ad una temperatura di 2535 C che passa in alcune tubazioni sotto il pavimento (in alcuni casi si può anche avere riscaldamento a soffitto o a parete). Si parla quindi di pavimento radiante, in quanto il pavimento, scaldato da una serpentina di acqua calda, irradia calore all ambiente. Il principio su cui si basa questo tipo di impianto è l esatto opposto del precedente: bassa temperatura ma elevata superficie che si scalda (il pavimento). Nel passato gli impianti a pavimento non hanno portato a buoni risultati poiché si avvertiva un calore eccessivo sotto ai piedi e non risultava essere una soluzione confortevole. Oggi, invece, chi ha un riscaldamento a pavimento, ha un elevato benessere, poiché non avverte il calore del pavimento (la temperatura del pavimento è inferiore a quella corporea) ma percepisce il calore ambientale. Il riscaldamento a pavimento ha necessità di tempi più lunghi di accensione

9 per arrivare a scaldare un ambiente, poiché, appunto, è alimentato da acqua a bassa temperatura. Non è quindi indicato per un utilizzo di accensione e spegnimenti continui, ma necessita di essere tenuto sempre acceso. I vantaggi di questo tipo di riscaldamento sono: assenza di radiatori e libertà di arredamento; elevatissimo comfort; risparmio energetico elevato rispetto ad un sistema tradizionale; assenza di movimenti d aria e quindi di polveri; possibilità di raffrescare in estate con le stesse tubazioni con cui ci si scalda in inverno. Tale riscaldamento, tuttavia, può essere usato solo in edifici energeticamente efficienti poiché non riesce a raggiungere potenze elevate, proprio per la bassa temperatura Impianto di raffrescamento In un abitazione è sempre più richiesto, oggi, che sia presente, oltre l impianto di riscaldamento, anche quello di raffrescamento. Durante le estati più torride si registrano corse all acquisto di condizionatori d aria per cercare refrigerio, ma essi spesso vengono poco utilizzati poiché, nelle abitazioni, sono poco confortevoli. Essi, infatti, alimentati da acqua a bassissima temperatura, provocano forti movimenti d aria fredda in casa e tali situazioni non sono confortevoli, soprattutto di notte. L impianto di raffrescamento nelle abitazioni dovrebbe essere di tipo radiante, cioè a pavimento o soffitto, proprio come il riscaldamento. In questo modo l utente non si accorge che il sistema sta raffrescando l ambiente poiché l acqua che viene fatta passare sotto al pavimento ha una temperatura elevata (1822 C). Tale tipologia di raffrescamento deve essere però affiancata da un impianto di deumidificazione per evitare che sul pavimento si formi condensa. Tuttavia, come il riscaldamento a pavimento, ha necessità di tempi più lunghi di accensione per arrivare a raffrescare un ambiente, poiché, appunto, è alimentato da acqua a bassa temperatura. Non è quindi indicato per un utilizzo di accensione e spegnimenti continui, ma necessita di essere tenuto sempre acceso. Dato l elevato costo di realizzazione e le possibili conseguenze di un malfunzionamento questo tipo di impianto è ancora poco diffuso nelle civili abitazioni Impianto elettrico e domotica L impianto elettrico di un abitazione deve essere realizzato in conformità alle normative vigenti. Proprio recentemente è stata approvata la nuova norma CEI 648 variante 3 che introduce la classificazione degli impianti elettrici delle abitazioni. Proprio come per il certificato energetico, anche in questo caso ci sono più livelli prestazionali: 1, il minimo, 2 intermedio, 3 il più prestante. Anche il livello 1, rispetto ad un impianto NON CLASSIFICATO, è decisamente un grosso passo in avanti rispetto agli impianti realizzati precedentemente. Vengono infatti introdotti notevoli obblighi per il costruttore/installatore: centralini che tengano conto dei futuri ampliamenti, predisposizioni di potenze fino a 6 KW per le abitazioni, protezioni da sovratensioni, numero di prese e punti luce decisamente superiore allo standard. Di seguito la tabella che riassume il numero di dotazioni a seconda dei livelli: Per ottenere il livello superiore, il livello 3, oltre alle dotazioni previste, si devono prevedere funzionalità domotiche. Si sente parlare sempre di più di domotica nelle abitazioni, cioè di

10 automazione dell impianto elettrico per consentire alla casa di diventare intelligente. Con un impianto domotico si possono realizzare molte funzioni come per esempio: Spegnere le luci e tirare giù le tapparelle motorizzate quando si inserisce l allarme; Verificare il consumo elettrico e staccare gli elettrodomestici se si sta per superare la potenza elettrica, onde evitare che il contatore salti; Videosorvegliare la casa da remoto, tramite un pc o con ipad o telefonino; Gestire le temperature della casa ed accendere/spegnere o regolare il riscaldamento quando non si è in casa; Chiaramente questi sono solo alcuni esempi, ma un impianto domotico può essere personalizzato con infinite funzionalità che l utente può gestire attraverso pc, tablet e touch screen disposti in casa Impianto idrico L impianto idrico è quello attraverso cui viene condotta l acqua nelle abitazioni e attraverso cui viene smaltita l acqua reflua in fognatura. In una moderna abitazione occorre fare attenzione al fatto che gli impianti idrici siano realizzati correttamente poiché, a differenza di quello elettrico, su cui spesso si può intervenire, è praticamente impossibile modificare o riparare una tubazione idrica senza creare grossi danni e disagi a chi vive in casa. Una perdita di acqua, inoltre, causa danni di notevole portata oltre ai problemi per la ricerca del guasto e la sua riparazione, che spesso comporta la demolizione di parti di pavimento. Oggi le tubazioni idriche di adduzione dell acqua, cioè quelle che portano l acqua ai sanitari, dovrebbero essere assolutamente SENZA GIUNZIONI sotto al pavimento. In questo modo la tubazione, di solito in materiale multistrato, non può essere soggetto a rotture poiché un pezzo intero parte dal collettore di distribuzione fino alla destinazione. Così facendo, oltre ad eliminare le perdite (importante è testare l impianto prima di ricoprire le tubazioni), non ha possibilità di rompersi e si ha la possibilità di chiudere ogni singolo tubo, isolando il singolo sanitario che, magari, deve essere sostituito o su cui va fatta manutenzione. Per quanto riguarda la parte di scarico, è molto importante che esso non sia realizzato in PVC (tubo arancione ancora oggi molto usato), ma che sia realizzato in materiali più resistenti ma, soprattutto, insonorizzati. Uno dei fastidi più comuni, in un abitazione, è il rumore degli scarichi da cui, oltre l acqua, passano i rumori del quotidiano delle persone. Oggi, mediante l utilizzo di apposite tubazioni, si può eliminare il fastidioso rumore Fotovoltaico L impianto solare fotovoltaico è costituito da celle che riescono a catturare i raggi solari convertendoli in energia elettrica. Nonostante la tecnologia di questo tipo di impianti sia in costante evoluzione, già oggi su può ottenere un buon risultato con l istallazione di un numero di pannelli piuttosto contenuto. Con 4 pannelli, per una superficie di circa 7 mq, si riesce a produrre 1 KW di potenza elettrica, sufficiente a coprire il 40% dei consumi di una famiglia media. La Regione Lazio ha reso obbligatoria, nelle nuove costruzioni, l installazione di sistemi di

11 produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili per almeno 1 KW per ogni appartamento ed il fotovoltaico è una di esse, forse la più facile da applicare in ambito residenziale. Nelle abitazioni dotate di pompa di calore per la produzione dell acqua calda del riscaldamento e dell acqua fredda del raffrescamento, l installazione di pannelli fotovoltaici risulta molto vantaggiosa poiché riesce a coprire in parte o tutto il consumo elettrico per il riscaldamento. Qualora l abitazione sia una costruzione a basso consumo energetico, la poca energia necessaria potrà essere quasi interamente prodotta dal sole Solare termico per acqua calda La produzione di acqua calda nelle abitazioni è uno dei più importanti dispendi energetici. Produrre acqua in modo istantaneo richiede notevoli quantità di energia. In una casa efficiente è controindicata la produzione istantanea poiché è necessario mandare il generatore, per esempio la caldaia, alla massima potenza, con consumi quadrupli rispetto al funzionamento a regime. Il miglior sistema è quello di immagazzinare l acqua calda in appositi boiler molto coibentati ed alloggiati in vani caldi, tenendo l acqua sempre a temperatura. In questo modo si ha sempre una grande quantità di acqua calda pronta all uso e la caldaia può svolgere il lavoro di ripristinare la temperatura della stessa appena scende, ma con molto più tempo e risparmiando molta energia. Inoltre l acqua che viene riscaldata dalla caldaia dovrebbe essere sempre preriscaldata dall impianto solare poiché anche in inverno questo impianto riesce, nelle giornate più soleggiate, a fornire molta energia. E poi necessaria una distribuzione dell acqua in tubazioni coibentate e, possibilmente, avere un circuito di ricircolo che permetta di avere l acqua sempre vicina e non dover attendere molto tempo prima che esca dal rubinetto, con evidente risparmio di quantità di acqua Bassissimi consumi energetici Un abitazione che è costruita seguendo questa guida dovrebbe garantire un elevato standard qualitativo e un alto risparmio nella gestione. Grazie infatti alle strutture particolarmente coibentate si ottiene una notevole diminuzione di dispersioni termiche verso l esterno e, conseguentemente, la necessità di pochissima energia per riscaldare o raffrescare le abitazioni. Oltre all involucro edilizio, cioè alla pelle esterna di una costruzione, è anche molto importante, come abbiamo visto, avere impianti efficienti e, possibilmente, cercare di alimentarli con fonti energetiche rinnovabili. Una casa con queste caratteristiche può definirsi a bassissimo consumo energetico o ad energia quasi zero. Recentemente la Comunità Europea ha imposto agli stati membri che, a partire dal 2020, tutte le nuove costruzioni siano edifici ad energia quasi zero. Questo significa che, quello che oggi solo alcuni costruttori e progettisti mettono in pratica, tra poco sarà uno standard e le abitazioni costruire in modo tradizionale subiranno una drastica svalutazione. D altronde i costi energetici sono destinati a salire poiché le fonti energetiche fossili (carbone, petrolio, gas naturale) sono in esaurimento o comunque molto più dispendiose da estrarre e trasportare. L energia nucleare è stata, per motivi di sicurezza, abbandonata da molti paesi e

12 quindi, oltre all utilizzo di fonti energetiche pulite, che però ancora sono poco efficienti e molto costose, l unico vero risparmio sarà quello di limitare le necessità energetiche e quindi di avere una casa che consumi poco. Si pensi che un abitazione certificata in classe A può arrivare a ridurre i costi di riscaldamento e di acqua calda anche del 90%. L importante è avere molto chiaro il concetto di risparmio energetico poiché ancora oggi, le aziende vendono prodotti come a basso consumo, solo perché hanno installati impianti fotovoltaici o pannelli per l acqua calda. E come se avessimo un secchio bucato per l acqua e avessimo un pozzo la cui acqua è gratuita. Se dicessimo che questo è un sistema a basso consumo poiché l acqua è gratis, mentiremmo. Il vero sistema di risparmio sarebbe quello di tappare i buchi del secchio senza sprecare acqua. Ebbene, questo è quello che spesso accade: si hanno case colabrodo che disperdono molta energia, ma si riempiono di pannelli fotovoltaici spacciandole per case a basso consumo. La casa ad energia quasi zero, invece, è quella la cui eccezionale coibentazione dell involucro garantisce di aver bisogno di basse quantità di calore. Solo a quel punto è opportuno produrre quel calore con fonti rinnovabili Ecosostenibilità Una casa ecologica non è solo una casa che ottimizza e migliora il risparmio energetico, ma è una casa sana per te e per l ambiente, perché non produce sostanze nocive per te e non inquina l ambiente. I materiali usati spesso in edilizia non sono naturali, ma sono nella maggior parte dei casi modificati dalla tecnologia e dalla chimica che li rende scadenti e impropri, rendendoli altamente inquinanti all interno della casa causando forti problemi per la sicurezza ambientale e per la salute degli abitanti. Di seguito alcuni accorgimenti per una casa ecosostenibile: le vernici, gli isolanti e in generale i materiali quali colle, schiume o altri utilizzati non devono contenere materiali chimici con mercurio, piombo e amianto e non devono emettere sostanze tossiche, come la formaldeide. Esistono specifiche certificazioni in merito alle emissioni tossiche anche dopo la posa. La colla per parquet, ad esempio, è una delle sostanze più tossiche, ma esistono anche quelle a bassa emissione o addirittura naturali; i pavimenti, qualora in ceramica, dovrebbero essere prodotti almeno in parte con materiali riciclati; dovrebbe essere particolarmente curato il risparmio idrico mediante vari accorgimenti: o riciclo delle acqua grigie (provenienti da lavandini, docce e vasche) che, dopo adeguata depurazione, possono essere inviate agli sciacquoni o utilizzate per irrigazione o lavaggio dei pavimenti; o riciclo delle acque piovane mediante raccolta e filtrazioni, per uso irriguo o per le cassette di scarico; o utilizzo di rubinetti con miscelazione aria/acqua e limitatori di portata per impedire un consumo eccessivo; le pavimentazioni esterne al piano terra dovrebbero essere di tipo DRENANTE, cioè dovrebbero permettere il passaggio dell acqua affinché essa torni nel suolo e nelle falda da cui è venuta. Cementando le aree esterne, infatti, si impedisce all acqua di andare di nuovo in terra, perché essa viene convogliata nelle fogne. Questo è diventato

13 anche un grosso problema in caso di forti piogge (basti pensare ai continui allagamenti nelle nostre città in presenza di forti acquazzoni), poiché le fogne non sono in grado di accogliere tutta l acqua piovana. Creando superfici drenanti (terra, prato, ciottoli, etc ) non si sovraccaricano le fogne e si riforniscono le falde acquifere da cui poi viene prelevata l acqua. Nella regione Lazio c è un apposita normativa in proposito Certificazioni Certificazione energetica nazionale Per sapere quali saranno i consumi dell appartamento che si vuole acquistare bisogna richiedere al costruttore l ACE Attestato Certificazione Energetica, che è da qualche tempo obbligatorio al momento del rogito e che quindi deve essere fornito dal venditore. Il certificato energetico è redatto dal certificatore abilitato, che analizza e valuta lo stato energetico dell immobile e ne calcola le prestazioni. Diversi sono gli elementi che vengono presi in considerazione, dall isolamento delle pareti murarie e del tetto, agli infissi, dall impianto di riscaldamento e climatizzazione alla eventuale presenza di impianti rinnovabili. Il certificatore compilerà poi un documento l ACE dove indicherà l esito e l IPE, vale a dire l Indice di Prestazione Energetica. La certificazione energetica presenterà inizialmente i dati dell immobile specifiche dell immobile (indirizzo, anno di costruzione, informazioni catastali) e il nome del certificatore. I dati generali con la zona climatica (temperatura e gradi), superficie e volume della casa riscaldata, trasmittanza di pareti, coperture e tipologia degli impianti. Si calcolano poi i principali indicatori di prestazione energetica, che sono: Fabbisogno specifico di energia primaria (climatizzazione invernale) Fabbisogno energetico specifico dell involucro (climatizzazione invernale) Fabbisogno energetico specifico dell involucro (climatizzazione estiva) Fabbisogno specifico di energia primaria (acqua calda sanitaria) Fabbisogno energetico specifico totale per usi termici (riscaldamento e acqua calda) Contributo energetico specifico da fonti rinnovabili Poi la scala della classe energetica (dalla A+ alla G) con l indicazione di quella dell immobile e la emissione di Gas a Effetto Serra in Atmosfera, che individua la quantità di CO2 (anidride carbonica) rilasciato dall'impianto di riscaldamento Certificato di collaudo acustico L isolamento acustico è una caratteristica importante per garantire il benessere ambientale nella nostra casa. Il DPCM del 1997 Determinazione dei requisiti acustici passivi degli edifici, è la norma che individua i limiti di isolamento acustico di un edificio, accanto ad esso nel 2010 è stato emanata la UNI Classificazione acustica delle unità immobiliari. Procedura di valutazione e verifica in opera, che individua le classi in base all analisi dell immobile e alle misure fonometriche. Le classi acustiche sono quattro: si parte dalla classe I, la più silenziosa fino ad arrivare alla classe IV, la più rumorosa. In Italia la classificazione acustica

14 degli edifici, e quindi la loro certificazione, è ancora oggi solo volontaria, ma le nuove costruzioni e le ristrutturazioni non possono sottrarsi dal seguire tecniche particolari per il miglioramento dell isolamento acustico dell edificio e dall utilizzare materiali fonoisolanti. Spetta a noi richiedere al costruttore le metodologie utilizzate per garantire il comfort acustico dell edificio. In ambito edilizio le imprese di costruzione usano solitamente le cosiddette tecniche di insonorizzazione, che combinano i materiali fonoisolanti con quelli fonoassorbenti, così da unire la capacità di ostacolare il rumore a quella assorbente (effetto dissipativo). I muri divisori sono il primo elemento importante per avere un buon isolamento acustico. È meglio scegliere partizioni realizzati con laterizi pesanti (mattoni semipieni) e materiale isolante fonoassorbente in intercapedine, o pareti a secco (ad esempio in lastre di gesso rivestito, i gesso fibra) sempre con materiale isolante in intercapedine. Un punto debole si ha poi nelle facciate con le finestre e le varie aperture verso l esterno, in questo caso bisogna fare molta attenzione alla scelta del vetro (almeno doppio vetro, stratificato, basso emissivo), ai serramenti che siano capaci di una perfetta tenuta dell aria (meglio quelli con guarnizioni doppie, che eliminano possibili spifferi), ai cassonetti delle tapparelle (meglio utilizzare quelli con prestazioni fonoisolanti certificate) e alle eventuali bocchette di aerazione. Nel caso avessimo vicini al piano superiore, non possono essere trascurati i rumori impattivi, vale a dire al calpestio. Il problema si risolve isolando il pavimento o il soffitto. Anche le tubature idrauliche possono essere, se non direttamente preisolate, ricoperte di materiale fono isolante, così da evitare fastidiosi rumori degli impianti Certificato di conformità degli impianti La dichiarazione di conformità di un impianto è il documento, rilasciato dal tecnico installatore dello stesso, con il quale si attesta la sua conformità alle norme vigenti e alle specifiche tecniche richieste. Questo documento venne istituito per la prima volta con la legge n. 46 del 1990, ormai sostituita dal Decreto Ministeriale n. 37 del 22 gennaio 2008, nato con l intento di riordinare in un unico provvedimento legislativo le norme vigenti relative alla sicurezza degli impianti. Lo scopo è stato anche quello di garantire la sicurezza e l incolumità pubblica, scongiurando soprattutto gli incidenti domestici dovuti al cattivo funzionamento degli impianti. L impresa installatrice è tenuta alla consegna del certificato di conformità, al termine dei lavori di installazione di un impianto di qualsiasi tipo o del suo integrale rifacimento. La dichiarazione di conformità di un impianto deve contenere una serie di dati obbligatori, così come da modello approvato dal Ministero del Lavoro, come il tipo di impianto, i dati del responsabile tecnico dell impresa, del committente e del proprietario dell immobile, i dati relativi all ubicazione dell impianto, i materiali impiegati e la rispondenza alle norme vigenti. Il certificato deve contenere una serie di allegati, la cui assenza ne determina la nullità, che sono: il progetto dell impianto, obbligatorio solo per immobili con determinate

15 caratteristiche dimensionali; lo schema di impianto (laddove non c è il progetto); la relazione tipologica (o elenco dei materiali); il certificato di iscrizione alla Camera di Commercio della ditta. La Dichiarazione di conformità deve essere redatta in diverse copie, che vanno consegnate all utilizzatore dell impianto e al committente, due delle copie vanno firmate dal committente per ricevuta, e una di esse deve essere presentata dall installatore allo Sportello Unico dell Edilizia del comune in cui è ubicato l impianto. In sede di rogito notarile controlla che il costruttore ti abbia rilasciato: Dichiarazione di conformità dell impianto idrico, termico, gas, riscaldamento; Dichiarazione di conformità dell impianto elettrico con la classificazione ai sensi della nuova norma CEI 648 variante DIRITTI E GARANZIE DELL ACQUIRENTE L acquisto di una casa è uno dei passi più importanti da compiere, decisione che non puoi prendere in maniera impulsiva. Molti sono i documenti da preparare, le decisioni da prendere ed uno dei momenti più belli che una persona può vivere può trasformarsi in un incubo fatto di burocrazia, indecisione e paura di fare la scelta sbagliata. Di seguito troverai una serie di diritti e garanzie che spettano a tutti coloro che, come te, stanno acquistando la propria casa. Alcune di essi sono un obbligo di Legge mentre altri sono garanzie irrinunciabili che ti dovrebbero essere offerte da ogni Costruttore per un acquisto sereno e sicuro. Obbligo di legge Contratto compravendita dettagliato: hai diritto ad avere un contratto di compravendita dettagliato e puntuale dove vengano fissati tempi certi di consegna, modalità di pagamento, estremi della fideiussione (di cui si parlerà di seguito); Polizza fideiussoria a tutela dei tuoi versamenti: le somme che versi dal momento del compromesso fino al trasferimento della proprietà, devono essere garantite da un assicurazione fornita dal Costruttore. Tale polizza ti permetterà di riavere indietro i tuoi soldi (IVA e spese comprese) in caso di fallimento dell impresa da cui hai acquistato. Senza tale fideiussione rischi i risparmi della tua vita! Assicurazione postuma decennale: nonostante il Costruttore sia responsabile per 10 anni della casa che ha costruito, potresti avere dei problemi a richiedere la sua assistenza dopo la consegna della casa, soprattutto col passare degli anni. Per questo il Costruttore deve fornirti una polizza assicurativa di 10 anni a partire dal completamento della costruzione e che coprirà eventuali danni strutturali derivanti da una carenze costruttive che possono compromettere l abitabilità della casa; Certificazione antisismica: la tua casa dovrà essere costruita seguendo i rigorosi standard di sicurezza in materia antisismica. La nostra zona è stata classificata come a rischio medio/alto e questo comporta importanti modifiche alle modalità costruttive. E un tuo diritto avere un certificato di collaudo strutturale in cui venga garantita la conformità alle Leggi vigenti; Certificato energetico: secondo la direttiva europea 2010/31/UE

16 entro il 2020 tutte le abitazioni di nuova costruzione dovranno essere ad energia quasi zero. Questo significa che tutte le abitazioni nuove dovranno essere costruite in modo da non consumare nulla. La classe energetica assumerà allora un valore fondamentale e gli edifici che necessitano di molta energia perderanno valore. Poiché la casa è un bene destinato a durare molto tempo, già oggi devi preoccuparti dell acquisto che fai. E un Tuo diritto avere il certificato energetico. Conformità dell impianto elettrico: gli impianti elettrici di nuova realizzazione devono avere una dichiarazione di conformità alla nuova normativa che assegna loro un livello prestazionale: 1, il più basso, 2 intermedio, 3 elevato. Tale dichiarazione è importantissima perché senza di essa non si può procedere alla vendita dell immobile. Pretendi di sapere in che livello sarà l impianto elettrico della casa che stai per acquistare. Garantire anche il livello 1 è comunque un gran salto di qualità rispetto agli impianti realizzati secondo la vecchia normativa. Conformità degli impianti idrico/termico/sanitario: tutti gli impianti devono avere la dichiarazione di conformità che deve esserti consegnata con l immobile. Ricorda che senza tali certificati non potrai vendere il tuo immobile in futuro e non potrai fare gli allacci alle utenze. Garanzie del costruttore Polizza sulle impermeabilizzazioni: una buona casa dovrebbe avere una specifica garanzia sulle impermeabilizzazioni, almeno per 10 anni, poiché le infiltrazioni d acqua sono una delle cause di più veloce deterioramento dell immobile e uno dei problemi di più difficile soluzione. Con una assicurazione apposita, che può anche essere parte della polizza decennale di cui ai punti precedenti, puoi dormire sonni tranquilli; Parti comuni finite: presta molta attenzione a cosa il Costruttore promette di fare per le parti comuni: esse dovrebbero essere completate e pronte all uso. Pretendi che sul contratto sia specificato cosa è compreso non solo per il tuo appartamenti ma anche per le parti condominiali. Spesso sono escluse molte opere (allacci delle utenze, recinzioni, cancelli elettrici, illuminazione esterna o dei balconi, cassette postali etc ) la cui realizzazione comporta ingenti spese successive o comunque notevoli disagi; Libretto d Uso e Manutenzione: le abitazioni di oggi sono molto tecnologiche e richiedono un corretto utilizzo. Per questo è importanti che il Costruttore fornisca un libretto d uso e manutenzione delle unità immobiliari e delle parti condominiali, denominato Fascicolo del Fabbricato, proprio come avviene per l utilizzo di un elettrodomestico. Richiedi al costruttore se fornisce questo documento completo di foto e disegni che aiutino a conoscere meglio la casa e mantenerla in ottimo stato. 3. L IMPRESA SI RESPONSABILIZZA Sempre più aziende stanno apprendendo il fatto che il loro ruolo non termina con la vendita di un prodotto, ma prosegue anche dopo. Si tratta di una consapevolezza che unisce

17 da un lato un approccio totale alla vita del prodotto, dall estrazione delle materie prime allo smaltimento, magari attraverso il riciclo, dall altro una visione etica e rivolta al futuro. Questa visione si chiama Responsabilità Sociale d Impresa e se da un lato molte aziende la stanno adottando, dall altro sono sempre di più i cittadini i quali pretendono che le proprie scelte siano eticamente e ambientalmente sostenibili. La responsabilità sociale d impresa rappresenta un valore di qualità complessiva della vita. Per avere la certezza di un acquisto sicuro e di qualità affidati a costruttori affidabili che hanno alle spalle uno storico solido e che hanno fatto della qualità, della sostenibilità ambientale e della tua salute la loro mission. Rivolgiti solo a costruttori che: riescono a darti informazioni chiare e dettagliate e diffida da chi ti risponde in maniera vaga e incompleta; ti danno la possibilità di consultare tutti i documenti che richiedi; ti garantiscono un assistenza post vendita; utilizzano materiali di qualità, non inquinanti, a garanzia della tua salute e di chi lavora.

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