REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI ROMA SESTA SEZIONE CIVILE il dott. Michele Di Mauro, in funzione di Giudice Monocratico

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1 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI ROMA SESTA SEZIONE CIVILE il dott. Michele Di Mauro, in funzione di Giudice Monocratico di primo grado, ha pronunciato, mediante lettura in aula del dispositivo, la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2010 TRA I.A., domiciliata in Roma, studio Avv. D.A., che la rappresenta e difende con delega in atti Ricorrente E P.G., domiciliata in Roma, studio Avv. P.T., che la rappresenta e difende con delega in atti unitamente all'avvocato G.M.. Resistente OGGETTO: risoluzione per inadempimento. RAGIONI DELLA DECISIONE Con atto di citazione ritualmente notificato I.A. ha intimato a P.G., citandola per la convalida, sfratto per morosità relativamente all'immobile sito in Roma, (...), dalla medesima condotto in locazione ad uso abitativo con contratto del 9 maggio 2003, essendosi la convenuta resa morosa nel pagamento di Euro 2.747,56, di cui Euro 2.641,89 per canoni di gennaio, febbraio e marzo 2010 ed Euro 105,67 per quota dell'imposta di registrazione del contratto di competenza della conduttrice, somme per le quali ha chiesto l'emissione del decreto ingiuntivo. P.G. si è costituita, si è opposta alla convalida, ha offerto banco iudicis le chiavi dell'immobile ed ha così concluso: rigettare l'avversa domanda di sfratto per morosità, perché improcedibile è inammissibile; accertare e dichiarare l'intervenuta inefficacia del contratto di locazione alla data del 9 maggio 2007; accertare e dichiarare la nullità, l'illegittimità, l'illiceità e/o l'illegittimità ed inefficacia della dichiarazione del 29 gennaio 2007; accertare e dichiarare che la convenuta nulla deve all'attrice a titolo di canoni di locazione maturati successivamente al 10 maggio 2007; in subordine, previa compensazione del credito vantato dall'opponente a titolo di deposito cauzionale ed interessi legali maturati sul medesimo, nonché a titolo di anticipazione pagamenti eseguiti dalla

2 conduttrice per oneri condominiali relativi a lavori di straordinaria manutenzione, accertare e dichiarare l'effettivo dare - avere tra le parti. La fase sommaria si è chiusa senza l'emissione dell'ordinanza di rilascio, vista la restituzione dell'immobile, come da verbale di riconsegna del 12 maggio Il giudizio è, quindi, proseguito con il rito locatizio ed assegnazione di termini perentori per l'integrazione degli atti ai sensi dell'art. 426 c.p.c.. Nei successivi scritti I.A. ha chiesto: - di condannare la resistente al pagamento di Euro 2.747,56 per canoni di locazione scaduti e spese dell'imposta di registrazione del contratto, al pagamento di Euro 1.761,26 per gli ulteriori canoni insoluti relativi ai mesi di aprile e maggio 2010, oltre svalutazione monetaria e interessi legali, nonché al pagamento degli oneri condominiali nella misura di Euro 1.029,29; - di rigettare le avverse domande, con vittoria delle spese di lite. P.G., da parte sua, ha mantenuto ferme le conclusioni svolte nella comparsa iniziale, ribadendo di non essere debitrice di alcuna somma nei confronti di I.A. per le causali di cui all'intimazione e/o a titolo di canoni di locazione, oneri condominiali e imposta di registro maturati successivamente al mese di gennaio All'udienza del 15 novembre 2011 la causa, istruita con produzione di documenti, è stata discussa e decisa mediante lettura del dispositivo sotto riportato, con fissazione del termine di gg. 60 per il deposito della sentenza, vista la particolare complessità della controversia. Ai fini della decisione è opportuno premettere che il fatto che la locatrice si sia avvalsa della facoltà di diniego di rinnovo per la prima scadenza contrattuale del 9 maggio 2007 non determina l'improcedibilità dell'azione di risoluzione, come assume la P., sul rilievo che il rapporto sarebbe cessato in data antecedente al dedotto inadempimento, relativo al mancato pagamento dei canoni maturati da gennaio a marzo In proposito si rammenta, infatti, che il negozio di diniego di rinnovo alla prima scadenza, in quanto compiuto sulla base della sussistenza di un'intenzione adibitoria relativamente all'immobile, della quale il conduttore ha diritto ad un controllo di serietà ed effettività, non è idoneo, a differenza di una disdetta

3 immotivata, a determinare la cessazione della locazione una volta pervenuto a conoscenza del conduttore (e, quindi, divenuto efficace), ma determina solo, a favore del locatore e nei confronti del conduttore, l'effetto di consentire che il rapporto venga ad effettiva cessazione a seguito di rilascio spontaneo del conduttore, se questi rinunci a provocare il controllo sull'intenzione adibitoria del locatore o la riconosca, oppure, allorquando tale rilascio non avvenga alla scadenza od anche prima della scadenza di questo termine, di abilitare il locatore all'azione in giudizio al fine della sottoposizione a quel controllo, attraverso l'apporto di elementi probatori che si collocano aliunde rispetto al negozio di diniego; ne consegue che, una volta decorsa la scadenza per cui il diniego è stato esercitato senza che il conduttore abbia rilasciato, l'effettivo verificarsi della cessazione della locazione può essere determinato solo attraverso l'accertamento in giudizio, di modo che, se esso non viene richiesto ed ottenuto, il contratto locativo non può considerarsi cessato; l'unica alternativa all'azione di accertamento della cessazione (che altrimenti si caratterizza come azione di accertamento necessaria) è che il conduttore compia, successivamente alla scadenza, un negozio di riconoscimento della fondatezza del diniego, al quale è senza dubbio legittimato, fintanto che il locatore non compia a sua volta un negozio di revoca del diniego di rinnovo, al quale è da ritenere legittimato proprio perché il diniego non ha di per sé inciso sul contratto, non ne ha cioè determinato automaticamente la scadenza, ma ha solo determinato le situazioni di cui si è detto (Cass. 29 settembre 2005, n ). Sulla base di tali ragioni, nella fattispecie in esame non può ritenersi automaticamente cessato il rapporto locativo alla scadenza del 9 maggio 2007, in relazione alla quale era stato esercitato il diniego di rinnovo, posto che: 7) il diniego non è stato seguito né dal rilascio spontaneo dell'immobile (che la conduttrice ha offerto solamente per la data del 29 aprile 2010, successiva alla notifica dell'intimazione: v. doc. n. 7 fascicolo resistente), né dall'introduzione di una azione di accertamento della cessazione del contratto; 2) la conduttrice ha riconosciuto la fondatezza del diniego tardivamente (v. nota del 12 febbraio 2010, doc. n. 6 del fascicolo dell'opponente), dopo che la locatrice aveva espressamente revocato il diniego con dichiarazione del 29 gennaio 2007 e del 16

4 novembre 2009, prima, quindi, che il diniego avesse inciso sul contratto per effetto dell'accettazione di controparte. Conseguentemente, da una parte, ben può essere esaminata nel merito la domanda di risoluzione proposta da I.A., non essendo il contratto cessato al momento dell'inadempimento, e, dall'altra, deve essere rigettata la domanda proposta da G.P. avente ad oggetto la declaratoria della cessazione della locazione alla data del 9 maggio 2007 e la conseguente improcedibilità delle avverse domande. Nel merito, la domanda svolta con l'intimazione è fondata e merita accoglimento. Per quanto sopra esposto, infatti, è all'evidenza che G.P., quale conduttrice, è tenuta al pagamento dei canoni. In punto di fatto, poi, la P., nel costituirsi in giudizio, ha ammesso di non aver pagato le mensilità di gennaio, febbraio e marzo È necessario, a questo punto, stabilire se il dedotto inadempimento sia di gravita tale da giustificare l'accoglimento della domanda di risoluzione. Come è noto, a seguito dell'entrata in vigore della legge 27 luglio del 1978 n. 392, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravita e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente mediante la previsione di parametri ancorati a due elementi: l'uno di ordine quantitativo, afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori di importo superiore a due mensilità del canone, l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito e tollerato, fermo restando, tuttavia, ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento, costituito dalla imputabilità della mora debendi a dolo o a colpa del debitore. L'art. 5 della l. n. 392 del 1978, infatti, per le locazioni ad uso abitativo stabilisce che il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione del contratto.

5 In applicazione degli enunciati principi l'inadempimento di P.G. è grave, perché le mensilità di cui all'intimazione non sono state corrisposte né nel termine di cui all'art. 5 l. eq. ca., né in corso di causa ai sensi dell'art. 55 della l. n. 392 del Conseguentemente, in accoglimento della domanda, dev'essere dichiarata la risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo in esame per grave inadempimento di P.G.. Nulla sul rilascio, vista la restituzione spontanea dell'immobile avvenuta in data 12 maggio L'accertato inadempimento rende altresì meritevole d'accoglimento la domanda accessoria avente ad oggetto il pagamento delle mensilità non corrisposte. Essendo incontestato l'ammontare del canone mensile, P.G. deve essere, pertanto, condannata al pagamento della complessiva somma di Euro 2.641,89 per canoni di gennaio, febbraio e marzo 2010, oltre interessi legali dalle scadenze al saldo. Ai fini del quantum debeatur, il credito di cui sopra non può ritenersi estinto per compensazione con il credito vantato dalla P. per la restituzione del deposito cauzionale e relativi interessi maturati e per la restituzione degli oneri condominiali di competenza della locatrice indebitamente versati, in quanto detto credito non è certo, liquido ed esigibile. In particolare, non risulta che sia stata versata dalla conduttrice alcuna somma a titolo di deposito cauzionale al momento della sottoscrizione del contratto: dall'art. 13 del contratto si evince, infatti, che al momento della stipula la conduttrice ha versato solamente Euro 800,00 per la mensilità di maggio 2003; si osserva, inoltre, che l'assegno postale di Euro 1.600,00 depositato in copia nel termine assegnato ai sensi dell'art. 426 c.p.c. non è riferibile con certezza al deposito cauzionale, perché non risulta dalla nota delle Poste Italiane che sia stato posto all'incasso dalla locatrice. Per quanto riguarda, poi, gli oneri condominiali, l'eccezione di compensazione è stata formulata in modo estremamente generico, senza alcun riferimento alle singole partite che la locatrice avrebbe indebitamente posto a carico della conduttrice. La domanda non può essere, invece, accolta relativamente all'importo di Euro 105,67 richiesto per quota dell'imposta di registrazione di competenza

6 dell'opponente, non avendo l'attrice dato dimostrazione di avere sostenuto il relativo esborso. La domanda è, infine, inammissibile relativamente agli ulteriori importi richiesti da I.A. per indennità di occupazione relativa ai mesi di aprile e maggio 2010 e per oneri condominiali, trattandosi di domanda nuova svolta nelle memorie integrative ex art. 426 c.p.c. (nell'atto introduttivo del giudizio il decreto ingiuntivo è stato chiesto soltanto per i canoni scaduti e non anche per quelli da scadere e per gli oneri condominiali), come tale non consentita in sede di trasformazione per il divieto di mutatio libelli sancito dall'ari:. 420, I co., c.p.c., e ciò in linea con il principio di diritto affermato dalla S.C., secondo cui con le memorie integrative le parti non possono proporre domande nuove, la cui inammissibilità è rilevabile d'ufficio e non è sanabile neppure in virtù dell'accettazione del contraddittorio sul punto, salvo soltanto il limite della formazione del giudicato, essendo loro consentita la sola modificazione delle domande originarie mediante allegazione di fatti secondari costitutivi del diritto o, comunque, con la prospettazione di una diversa strategia difensiva, e ciò perché con l'opposizione dell'intimato il procedimento speciale per convalida di licenza o di sfratto si trasforma in un ordinario processo di cognizione, il tutto nell'ambito di un unico procedimento, il quale, introdotto con l'azione di condanna nella forma speciale della citazione, continua a svolgersi nella fase diversa della cognizione piena (Cass. n /04, n. 8411/2003, n. 4620/99). Passando ad esaminare le ulteriori riconvenzionali della resistente, va accolta la domanda avente ad oggetto la declaratoria della nullità della scrittura del 29 gennaio 2007 nella parte in cui la P. si è assunta l'obbligo di provvedere alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell'appartamento locato e l'obbligo di rimborsare alla locatrice le somme eventualmente corrisposte a tale titolo in tutto il periodo della locazione, anche precedente. A riguardo è opportuno premettere che in base agli artt c.c., I co., e 1609 c.c. le riparazioni di piccola manutenzione debbono essere eseguite, nel corso del rapporto, dal conduttore; la manutenzione ordinaria e straordinaria del bene locato compete, invece, al locatore (artt. 1575, 1576, 1577, 1583 e 1584 c.c.). Controversa è la questione della validità delle clausole contrattuali che pongano a carico del conduttore la

7 manutenzione ordinaria e straordinaria in deroga alla disciplina codicistica. Per le locazioni abitative a canone libero stipulate ai sensi della l. n. 431 del 1998, quale è quella in esame, in linea con i principi di diritto affermati dalla giurisprudenza di legittimità in materia di locazioni non abitative (Cass. 9 ottobre 1996, n. 8812; Cass. 9 ottobre 1996, n. 8819; Cass. 17 ottobre 1992, n ), è da ritenere che siano nulle le clausole derogatorie degli obblighi manutentivi posti dal codice civile a carico del locatore, in quanto, diversamente opinando, il locatore verrebbe a conseguire un vantaggio economico diretto ad attribuirgli un canone superiore a quello contrattualmente stabilito (art. 13, IV co., della l. n. 43 Idei 1998). Clausole del genere, infatti, avrebbero l'effetto di imporre al conduttore l'obbligo di provvedere a lavori di manutenzione ordinaria e/o straordinaria che spetterebbero al locatore in aperta violazione dello spirito della legislazione speciale e lo costringerebbero ad una prestazione ulteriore rispetto a quella di pagamento del canone, che inciderebbe sulla qualità di un bene che resta al locatore e che garantirebbe a quest'ultimo un vantaggio economico diretto ad attribuirgli un corrispettivo potenzialmente superiore a quello pattuito, che, benché liberamente determinabile nei contratti stipulati ai sensi dell'art. 2, I co., della l. n. 431 del 1998, deve rimanere invariato per tutta la durata del rapporto (per il principio dell'invariabilità del canone, v. Cass. 27 ottobre 2003, n ). Da ciò la nullità della scrittura del 29 gennaio 2007 per tale parte. La scrittura in questione non può essere, invece, annullata per violenza nella parte in cui la conduttrice avrebbe falsamente affermato di non avere corrisposto alcunché a titolo di deposito cauzionale, non avendo la resistente fornito la prova della violenza. Sul punto, in particolare, non è stata ammessa la prova testimoniale richiesta, perché nessuno dei capitoli in cui sono suddivise le premesse in fatto delle memorie integrative della conduttrice ha ad oggetto la presunta violenza patita dalla P.. Le spese di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo. P.Q.M.

8 il Tribunale in composizione monocratica, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così provvede: - in accoglimento della domanda, dichiara risolto il contratto di locazione per uso abitativo avente ad oggetto l'immobile sito in Roma, viale (...), per grave inadempimento di P.G.; - condanna P.G. al pagamento, in favore di I.A., della somma di Euro 2.641,89 per i titoli di cui in motivazione, oltre interessi legali sulla sorte capitale dalle scadenze al saldo; - rigetta e dichiara inammissibili le ulteriori domande svolte da I.A. nei termini di cui in motivazione; - a parziale accoglimento delle riconvenzionali della resistente, dichiara la nullità della scrittura del 29 gennaio 2007 nella parte in cui la P. si è assunta l'obbligo di provvedere alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell'appartamento locato e l'obbligo di rimborsare alla locatrice le somme eventualmente corrisposte a tale titolo in tutto il periodo della locazione, anche precedente; - condanna P.G. al pagamento, in favore di I.A., delle spese di giudizio, che si liquidano in complessivi Euro 2.103,18, di cui Euro 43,18 per spese, Euro 890,00 per diritti ed Euro 1.170,00 per onorari, oltre rimborso spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge; - vista la particolare complessità della controversia, fissa il termine di gg. 60 per il deposito della sentenza. Così deciso in Roma, il 15 novembre Depositata in Cancelleria il 15 novembre 2011.