I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO Novembre 2013

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1 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO 2013 Novembre 2013 Si tratta di un Rapporto riservato. Nessuna parte di esso può essere riprodotta, memorizzata in un sistema di ricerca automatica, inserita all interno di un sito Internet, trasmessa in qualsiasi forma o tramite qualsiasi supporto (meccanico, fotocopiatura o altro), escluse le citazioni giornalistiche, senza autorizzazione scritta di SCENARI IMMOBILIARI.

2 Questo Rapporto è stato realizzato da: Paola Gianasso (prima parte), Studio Casadei: Gottardo Casadei, Gianluca Maccari, Nicola Martucci (seconda parte) Coordinamento redazionale di Simona De Santis SCENARI IMMOBILIARI è un marchio registrato. Tutti i diritti riservati. VIA LORENZO MAGALOTTI, ROMA TEL. 06/ FAX 06/ VIA BERTINI, 3/A MILANO - TEL. 02/ FAX 02/ GALLERIA PASSARELLA, MILANO TEL. 02/ FAX 02/ WEB: roma@scenari-immobiliari.it - milano@scenari-immobiliari.it Rapporto edito nel mese di novembre 2013.

3 Rapporto realizzato con il contributo e la collaborazione delle seguenti Sgr: Aedes Bpm Real Estate Amundi Real Estate Italia Axa Reim Beni Stabili Gestioni Bnp Paribas Reim Italy Castello Cdp Investimenti Fabrica Immobiliare Finanziaria Internazionale Investments Generali Immobiliare Italia Idea Fimit Investire Immobiliare Mediolanum Gestione Fondi Prelios Polis Fondi Immobiliari Ream Sai Investimenti Sorgente Torre

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5 INDICE Prima parte FONDI IMMOBILIARI E REIT IN EUROPA E NEL RESTO DEL MONDO 1 1. Introduzione 1 2. Fondi immobiliari in Europa 4 3. Reit nel mondo Europa Nord America Asia Australia e Nuova Zelanda 13 Seconda parte I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA I fondi aderenti al Gruppo di lavoro di Scenari Immobiliari 16 - Amundi Re Europa Amundi Re Italia 17 - Amundi Re Italia Amundi Re Italia 19 - Armilla Prelios 22 - Athens Re Fund Sai Investimenti 24 - Atlantic 1 IDeA Fimit 26 - Atlantic 2 Berenice IDeA Fimit 28 - Bnl Portfolio Immobiliare Bnp Paribas Reim 30 - Clarice Light Industrial Prelios 32 - Clesio - Castello 34 - Cloe Fondo Uffici Prelios 36 - Cosimo I - Castello 38 - Dolomit - Castello 40 - Estense Grande Distribuzione Bnp Paribas Reim 43 - Fedora Prelios 46 - Fiepp Fondo Immobiliare Enti di previdenza dei Professionisti Investire Immobiliare 48 - Fip Fondo Immobili Pubblici Investire Immobiliare 50 - Fiprs Fondo Immobiliare Pubblico Regione Siciliana Prelios 52 - Fondo Alpha IDeA Fimit 54 - Fondo Beta IDeA Fimit 56 - Fondo Delta IDeA Fimit 58 - Immobiliare Dinamico Bnp Paribas Reim 60 - Immobilium 2001 Beni Stabili Gestioni 63 - Invest Real Security Beni Stabili Gestioni 65 - Investietico Aedes Bpm Real Estate 67 - Mediolanum Real Estate Mediolanum Gestione Fondi 69 - Obelisco Investire Immobiliare 71 - Olinda Fondo Shops Prelios 73 - Patrimonio Uno Bnp Paribas Reim 75 - Polis Polis Fondi Immobiliari 77 - Securfondo Beni Stabili Gestioni 79

6 - Socrate Fabrica Immobiliare 81 - Tecla Fondo Uffici Prelios 84 - Tikal Re Fund Sai Investimenti 86 - UniCredito Immobiliare Uno Torre 88 - Valore Immobiliare Globale Castello Gli altri fondi aderenti 93 - Aida - Sorgente 94 - Aries Axa Reim 95 - Boccaccio Aedes Bpm Real Estate 96 - Caesar Axa Reim 97 - Caravaggio - Sorgente 98 - Chopin Generali Immobiliare Italia 99 - Cimarosa Generali Immobiliare Italia Core Italian Properties Axa Reim Dante Retail Aedes Bpm Real Estate Donatello (Comparto David) - Sorgente Donatello (Comparto Giacinto) - Sorgente Donatello (Comparto Margherita) Sorgente Donatello (Comparto Michelangelo Due) - Sorgente Donatello (Comparto Puglia Uno) Sorgente Donatello (Comparto Puglia Due) Sorgente Donatello (Comparto Tulipano) - Sorgente Eracle Generali Immobiliare Italia Fia - Fondo Investimenti per l Abitare Cdp Investimenti Finanziaria Internazionale Investments Finurbe I Polis Fondi Immobiliari Fiv Plus Fondo Investimenti per la Valorizzazione Plus Cdp Investimenti Fondo Aristotele Fabrica Immobiliare Fondo Augusto Castello Fondo Core Multiutilities - Ream Fondo Core Nord Ovest Ream Fondo Energheia - Castello Fondo Etrusco Distribuzione Fabrica Immobiliare Fondo Giotto Castello Fondo Picasso Castello Fondo Piemonte C.A.S.E. - Ream Fondo Social & Human Purpose (Comparto A) Ream Fondo Social & Human Purpose (Comparto C) Ream Fondo Sympleo Ream Fondo Titania Ream Mascagni Generali Immobiliare Italia Mediolanum Property Mediolanum Gestione Fondi Norma - Sorgente Petrarca Aedes Bpm Real Estate Quas - Sorgente Sammartini Generali Immobiliare Italia Scarlatti Generali Immobiliare Italia Soreo I (già Tergeste) Polis Fondi Immobiliari Tiziano (Comparto San Nicola) - Sorgente Tiziano (Comparto Venere) - Sorgente 141

7 - Toscanini Generali Immobiliare Italia L industria dei fondi immobiliari in Italia Il settore nel suo complesso L'evoluzione del sistema L'industria dei fondi immobiliari riservati L'industria dei fondi immobiliari retail L'industria delle Siiq L'industria delle società immobiliari quotate 164 Appendici Appendice 1 - Glossario 167 Appendice 2 - Recapiti Scenari Immobiliari e Studio Casadei 170

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9 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo I PARTE Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo 1. INTRODUZIONE Negli ultimi mesi l espansione dell economia mondiale è proseguita, anche se a ritmi modesti, a causa delle difficoltà dell area euro e dei Paesi emergenti. Le incertezze legate alle scelte sulla finanza pubblica negli Stati Uniti, accompagnate dalle problematiche relative al debito federale, continuano a rappresentare un fattore di rischio. Le previsioni di crescita globale sono state riviste al ribasso dagli organismi internazionali, anche a causa del rallentamento dell economia cinese. A livello mondiale una vera ripresa sarà possibile solo se i consumatori e le imprese ritroveranno la fiducia nella stabilità della politica economica e dei mercati finanziari, innescando un circolo virtuoso che porti all aumento degli investimenti, al calo dell occupazione, a un incremento dei livelli salariali e alla ripresa dei consumi. L andamento dei mercati immobiliari è strettamente connesso alla situazione economica delle singole nazioni. Si conferma il recupero del mercato statunitense. La domanda di immobili residenziali è in costante aumento, con conseguente pressione sui prezzi, mentre si assiste ad un progressivo calo della vacancy rate, accompagnato da un lento incremento di quotazioni e volumi nei principali mercati degli uffici. Prosegue lo sviluppo dei mercati in America latina, nonostante il deterioramento dello scenario economico e il calo delle esportazioni. La rapida espansione della classe media nei principali Paesi offre importanti opportunità di sviluppo nei settori residenziale e commercio grande distribuzione. I mercati asiatici sono guidati dalla ripresa del settore immobiliare cinese. I massicci investimenti effettuati nelle infrastrutture e la politica monetaria finalizzata al contenimento dell inflazione hanno garantito un miglioramento dello scenario immobiliare in tutti i segmenti di mercato. Le quotazioni sono in crescita, sebbene ad un ritmo lievemente inferiore rispetto agli anni scorsi. In Europa si assiste al progressivo ampliamento del divario nelle previsioni e negli andamenti dei diversi Paesi. In linea generale si profila un trend di crescita nelle principali nazioni dell Europa del nord, mentre i Paesi situati nell Europa meridionale sono ancora in difficoltà. Nell ultimo anno gli strumenti di risparmio gestito nel settore immobiliare hanno confermato la propria validità come forma di investimento. L interesse dei governi per il settore è confermato dai numerosi interventi legislativi realizzati in molti Paesi. I Reit sono partner ormai privilegiati delle collettività locali e svolgono un ruolo fondamentale nelle più importanti opere urbanistiche. Il Nav delle diverse forme di fondi (quotati, non quotati, Reit) è in aumento ed entro la fine del 2013 dovrebbe raggiungere circa miliardi di euro, con un aumento del 9,4 per cento rispetto all anno precedente. A livello mondiale la quota detenuta dai Reit ha registrato un aumento marginale, in considerazione di un buon equilibrio tra alienazioni e nuovi investimenti. L andamento incerto delle Borse e la crescente competitività dei Reit hanno comportato il calo progressivo della quota dei fondi immobiliari quotati a vantaggio dei veicoli non quotati, che rappresentano la maggioranza dei fondi immobiliari. Il patrimonio europeo ha registrato un lieve aumento in termini assoluti, passando da 620 a 630 miliardi di euro. In termini percentuali rappresentano il 33,8 per cento del totale mondiale, in calo rispetto all anno scorso. In Europa i Reit rappresentano meno di un terzo del totale, con tendenza al ribasso nell ultimo anno, perché il mercato è dominato dai fondi immobiliari non quotati. SCENARI IMMOBILIARI 1 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2013

10 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo Nel 2013 sono proseguiti i processi di fusione e assorbimento delle strutture più deboli nell'affrontare i gravi problemi di liquidità che avevano comportato l uscita dal mercato o la paralisi dell attività di molte società. Le strutture rimaste, dunque, hanno dimensioni mediamente elevate e sono dotate di una struttura economica più solida. In generale si è assistito ad una riduzione del livello di indebitamento, perseguito attraverso aumenti di capitale, raccolta di risorse da parte dei fondi pensione o, nel peggiore dei casi, alienazione di una parte del patrimonio immobiliare. Il 2013 ha visto una maggiore propensione agli investimenti, sebbene in alcuni casi i progetti di espansione vengano realizzati a fatica a causa della carenza di offerta di prodotti di alto livello, imputabile soprattutto al blocco dell attività edilizia negli ultimi anni e a una forte disparità di aspettative sulle quotazioni tra venditori e acquirenti. Nel complesso, comunque, nella prima parte dell anno i fondi e i Reit sono stati i principali compratori a livello mondiale, assorbendo in molti casi i patrimoni dismessi dalle banche. La maggior parte dei fondi tende a concentrarsi su un numero limitato di operazioni di grande valore, che comporta una minore diversificazione del rischio ma un miglioramento del livello qualitativo del portafoglio e una maggiore redditività. La condizione essenziale è la presenza di locatari affidabili e, possibilmente, di contratti di lunga durata. Alcuni Reit canadesi di recente costituzione sono definiti onetenant Reit poiché hanno in patrimonio immobili affittati ad un unico proprietario. Gli investimenti cross-border sono in aumento in ambito europeo mentre diminuiscono quelli extracontinentali, in quanto la maggior parte dei fondi tende a concentrare la propria attività nelle aree in cui possiede maggiori competenze, privilegiando la certezza dell investimento rispetto alla redditività. Tuttavia le società tradizionalmente orientate ad una forte diversificazione, come quelle olandesi, lussemburghesi o americane mantengono un profilo di rischio più alto e selezionano gli investimenti analizzando cicli di mercato e trend valutari e perseguendo una redditività elevata. Dal punto di vista tipologico, si assiste al progressivo spostamento di una parte dei capitali dei fondi e dei Reit dai settori tradizionali a quelli innovativi in tutti i segmenti di mercato e le potenzialità degli investimenti sono valutate in un ottica di medio-lungo periodo. Sono in calo gli uffici, a causa della carenza di prodotti di classe A nelle aree di pregio delle città più importanti e del maggiore rischio di vacancy. Il retail continua a concentrare la quota più elevata degli investimenti, anche se sono stati dismessi numerosi spazi tradizionali a favore di centri commerciali innovativi, sia dal punto di vista architettonico che dei contenuti, situati prevalentemente all interno delle aree urbane. Il residenziale continua ad aumentare e viene costituito un numero sempre maggiore di fondi specializzati. L interesse è concentrato sulle residenze specializzate, soprattutto case per anziani e studenti negli Stati Uniti, in Europa e Australia a causa del progressivo invecchiamento della popolazione e della crescente mobilità degli studenti universitari. In Asia, invece, il coinvolgimento dei Reit nel settore residenziale è riconducibile al forte incremento demografico e alla crescita della classe media, che comporta un rapido aumento della domanda di abitazioni in tutte le città di medie e grandi dimensioni. Ovunque è in aumento l attenzione verso gli investimenti legati al miglioramento dell efficienza degli immobili per quanto riguarda i consumi, le emissioni nocive e il risparmio energetico. I fondi immobiliari e, soprattutto, i Reit sono sempre più coinvolti nelle grandi operazioni di rigenerazione urbana e nelle opere infrastrutturali, anche in considerazione della grave carenze di risorse pubbliche, oltre che negli investimenti legati all edilizia sociale e alla sanità. A prescindere dalle scelte strategiche delle singole società di gestione, l obiettivo comune è il miglioramento qualitativo del portafoglio, finalizzato al contenimento del rischio, con la conseguente polarizzazione dell interesse sugli immobili primari in tutti i comparti. SCENARI IMMOBILIARI 2 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2013

11 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo I rendimenti hanno registrato un andamento diversificato a seconda delle tipologie di prodotto e delle aree geografiche. Le differenze sono particolarmente evidenti tra i fondi immobiliari europei, dove la performance media è calata rispetto all anno scorso, con alcuni mercati in netto calo e altri in crescita. I Reit hanno visto performance più omogenee, in linea con la tendenza degli ultimi anni. Tavola 1 ASSET ALLOCATION TOTALE DI FONDI IMMOBILIARI E REIT NEL MONDO ANNO 2013 Patrimonio totale: miliardi di euro Tavola 2 ASSET ALLOCATION TOTALE DI FONDI IMMOBILIARI E REIT IN EUROPA ANNO 2013 Patrimonio totale: 630 miliardi di euro Fonte: SCENARI IMMOBILIARI Fonte: SCENARI IMMOBILIARI SCENARI IMMOBILIARI 3 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2013

12 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo 2. FONDI IMMOBILIARI IN EUROPA Nell ultimo trimestre il prodotto interno lordo ha ricominciato a crescere anche in Europa e il trend dovrebbe proseguire anche nei prossimi mesi, seppure ad un ritmo modesto e in presenza di perduranti elementi di incertezza. I rischi maggiori sono rappresentati dalla possibilità di una domanda interna e di esportazioni più deboli delle attese, da una lenta attuazione delle riforme strutturali, nonché dagli squilibri geopolitici presenti in alcuni paesi industrializzati. D altra parte, eventuali progressi sul fronte del sistema bancario e del debito pubblico potrebbero rappresentare il punto di partenza per una ripresa sostenibile. Il mercato immobiliare residenziale mostra un andamento differenziato a seconda dei Paesi e dei segmenti di mercato. La conseguente riduzione della liquidità delle famiglie, accompagnata dalle perdurati difficoltà di accesso al credito, hanno un impatto estremamente pesante sulla domanda. Nel complesso i valori nominali sono stabili o in lieve calo, mentre flessioni più consistenti caratterizzano i Paesi in cui la recessione economica è particolarmente grave, quali Spagna, Portogallo, Irlanda e Grecia, dove anche i prossimi mesi dovrebbero portare il segno negativo. In aumento i valori in Germania, Turchia e Svizzera. Il comparto uffici ha mostrato una discreta tenuta, anche se l incertezza sull euro e l inasprimento fiscale, soprattutto nell Europa del sud, hanno un impatto pesante sul mercato del lavoro e frenano la ripresa. L atteggiamento delle grandi società è differenziato: alcune sono prudenti e rimandano le decisioni localizzative, mentre altre portano avanti i propri piani di espansione. La domanda è in fase di trasformazione. La necessità di ridurre i costi di gestione e la crescente importanza dell efficienza operativa comportano un aumento della domanda di spazi ad alto contenuto tecnologico nelle aree periferiche, mentre la localizzazione ha minore importanza. La carenza di spazi di classe A è la causa dell aumento dei canoni in alcune zone. Nonostante l ultimo semestre abbia mostrato qualche segnale di miglioramento, il comparto industriale è ancora in difficoltà nella maggior parte dei Paesi e il 2013 si dovrebbe chiudere con un calo generalizzato dell assorbimento, del volume di investimento e dei prezzi. L atteggiamento degli affittuari e delle società è di estrema prudenza, anche se la domanda è in aumento in numerosi mercati, soprattutto con riferimento ai prodotti primari e alle superfici di medie dimensioni. Ancora in sofferenza, invece, le aree secondarie e gli spazi più grandi, con riferimento ai quali la domanda continua ad essere modesta. Il brusco arresto dell attività edilizia registrato a partire dal 2008 ha causato in alcuni mercati uno squilibrio tra domanda ed offerta, con conseguente pressione sui canoni di locazione. La tendenza dovrebbe perdurare anche nei prossimi mesi, in quanto le diffuse condizioni restrittive del credito e le preoccupazioni relative all evoluzione della situazione economica frenano l iniziativa dei promotori. La scarsa fiducia dei consumatori, l elevato tasso di disoccupazione e le misure di austerità esercitano una notevole pressione sul settore commerciale, con crescenti differenze tra i diversi Paesi, anche a causa del progressivo cambiamento strutturale del mercato. Le società tendono a ridurre le dimensioni degli spazi incrementando la quota di e-commerce. I prezzi sembrano aver terminato la fase discendente, anche se emerge un crescente squilibrio tra domanda ed offerta, poiché una parte delle società europee è in cerca di opportunità di investimento, ma l offerta di alto livello è scarsa. Per il 2014 le prospettive di sviluppo sono più positive rispetto agli altri comparti. In quasi tutti i Paesi si prevedono graduali aumenti della domanda e delle quotazioni, mentre i tempi di assorbimento si ridurranno, almeno per quanto riguarda gli spazi di qualità offerti a quotazioni ragionevoli. Il mercato dei fondi conferma la sua competitività rispetto alle altre forme di investimento. Negli otto Paesi europei considerati il 2013 si dovrebbe chiudere con un patrimonio di quasi 367 miliardi di euro, che significa un aumento di oltre il cinque per cento rispetto all anno precedente e la cifra più elevata mai raggiunta. Il 2014 dovrebbe registrare un incremento modesto, a causa della prevista uscita dal mercato dei fondi spagnoli e della progressiva liquidazione del patrimonio di alcuni veicoli tedeschi. Il numero di fondi ha registrato una lieve crescita, mentre in quasi tutti i Paesi è aumentato in modo più consistente il valore del patrimonio gestito. L espansione maggiore riguarda i fondi riservati tedeschi, seguiti da francesi e svizzeri. In generale è migliore l andamento dei fondi riservati agli investitori istituzionali, mentre i fondi retail presentano varie problematiche. SCENARI IMMOBILIARI 4 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2013

13 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo I fondi immobiliari inglesi hanno mantenuto un trend stabile rispetto al 2012, con variazioni marginali per quanto riguarda sia il valore del patrimonio che la raccolta. Il rendimento è in calo rispetto all anno scorso, con una performance dei fondi bilanciati nettamente migliore rispetto a quelli specializzati. Molte società stanno modificando la composizione del patrimonio, con spostamento di capitali significativi dai settori tradizionali a quelli alternativi. I comparti ritenuti di maggiore interesse sono gli spazi legati al tempo libero, le residenze specializzate e le case di cura. Prosegue il trend brillante dei fondi svizzeri, sostenuti da un sistema economico ed immobiliare solido. Nel primo semestre 2013 ha fatto ingresso sul mercato un nuovo fondo, mentre il patrimonio complessivo ha registrato un aumento vicino al sette per cento. Alcune società hanno effettuato un aumento di capitale nella prima parte dell anno. I fondi svizzeri investono prevalentemente nel settore residenziale e la tendenza è in fase di accentuazione, con un impegno sempre più evidente sul piano della sostenibilità. Nel primo semestre i fondi immobiliari sono stati i primi compratori sul mercato locale, superando le compagnie di assicurazione. Dal punto di vista geografico sono in calo gli investimenti a Ginevra, mentre è in crescita l interesse a Zurigo, Lucerna e Berna. Il rendimento è in sensibile aumento rispetto al 2012, in controtendenza rispetto agli altri Paesi europei. I fondi immobiliari francesi non quotati continuano ad avere un andamento brillante, nonostante la congiuntura economica complessa che, negli ultimi mesi, ha avuto un impatto pesante sull economia e sul mercato immobiliare nazionale. Il patrimonio gestito dalle Scpi, che aveva già segnato un valore record alla fine del 2012, ha visto un ulteriore aggiustamento verso l alto, grazie anche all ingresso sul mercato di due nuove società. In lieve calo la raccolta nel primo semestre rispetto allo stesso periodo dell anno precedente. Prosegue il rapido sviluppo delle Opci, con dieci nuove società operative ed un aumento del valore del patrimonio vicino all undici per cento, superando per la prima volta quello delle Scpi. Anche la raccolta è in costante aumento. Nella prima parte dell anno Scpi e Opci hanno concentrato oltre un quarto del volume totale di investimenti effettuati in Francia dagli investitori istituzionali. La quota maggiore degli acquisti riguarda gli uffici di alto livello a Parigi, mentre gli investimenti nel retail sono concentrati nelle città di medie dimensioni, soprattutto Marsiglia e Lione. Il rendimento è in lieve calo per le Scpi, mentre la flessione è più evidente per le Opci, a causa delle basse performance registrate dalle società con un indebitamento superiore al cinquanta per cento. Il mercato dei fondi aperti tedeschi continua ad avere una doppia velocità. Il valore del patrimonio complessivamente gestito è aumentato di circa il sei per cento in quanto i venti fondi che proseguono l attività regolare hanno effettuato numerosi investimenti sia in Germania che all estero e hanno visto un notevole incremento patrimoniale. D altra parte, però, quattro fondi sono congelati, nove sono in liquidazione e due hanno recentemente terminato il processo di liquidazione. Il valore del patrimonio da liquidare è di circa 16 miliardi di euro, che rappresentano quasi il venti per cento del valore complessivo dei fondi aperti. La crisi dei fondi aperti ha comportato lo spostamento di capitali importanti verso i fondi riservati, che rispondono meglio alle esigenze degli investitori istituzionali. Nella prima parte del 2013 sono entrate sul mercato tre nuove società e il patrimonio gestito ha registrato una crescita vicina al dodici per cento. Il rendimento è in lieve crescita per i fondi riservati mentre i fondi aperti mostrano una performance negativa, in ulteriore peggioramento rispetto all anno scorso. Prosegue il processo di liquidazione dei fondi spagnoli, con l alienazione di quote sempre più importanti di patrimonio. Solo il fondo Santander, gestito dalla Banca Sabadell, detiene ancora un patrimonio di dimensioni significative, pari a circa un miliardo di euro, che dovrà essere dismesso nel prossimo biennio. Gli ultimi anni hanno visto un notevole rallentamento dell attività dei fondi olandesi, con un numero stabile di società ma un valore del patrimonio inferiore ai livelli del La flessione è riconducibile alle difficoltà dello scenario immobiliare, a diffusi squilibri tra domanda e offerta e a una revisione verso il basso dei valori di bilancio. A questo si aggiunge la diffusione dei Reit, che risultano maggiormente competitivi sotto diversi aspetti. Lo strumento non ha raggiunto un alto grado di sviluppo in Olanda, ma è in forte crescita in altri Paesi europei ed extra-europei, che attirano l interesse degli investitori olandesi, tradizionalmente propensi agli investimenti cross-border. Nonostante le difficoltà, tuttavia, nella prima parte del 2013 i fondi immobiliari hanno visto un lieve aumento del patrimonio e della performance. Il rendimento medio dei fondi europei è in calo rispetto all anno precedente, a causa soprattutto della performance negativa dei fondi aperti tedeschi, ma anche del ridimensionamento in altri mercati. Le Scpi francesi si staccano dalla media con rendimenti nettamente più elevati, seguite dai fondi svizzeri, mentre negli altri Paesi le differenze tra le diverse società sono più marcate. SCENARI IMMOBILIARI 5 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2013

14 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo Per quanto riguarda l asset allocation, la distribuzione percentuale non ha registrato variazioni significative. Il comparto residenziale continua ad aumentare, grazie ad una redditività interessante nel lungo periodo e ai crescenti investimenti nel settore delle residenze specializzate. Il valore del patrimonio abitativo è destinato a crescere nel prossimo futuro non solo per i nuovi investimenti ma anche per la probabile rivalutazione degli asset in portafoglio grazie alla prevista ripresa del mercato nella maggior parte dei Paesi. I processi di ristrutturazione in corso, soprattutto con riferimento alla riqualificazione energetica, dovrebbero accentuare la tendenza. Gli uffici e il retail continuano a concentrare una quota elevata del patrimonio, ma hanno registrato un lieve calo, perché la quota di patrimonio alienata dai fondi in liquidazione era composta soprattutto da immobili commerciali. E in aumento l interesse per gli spazi logistici di alto livello, ma i nuovi investimenti non compensano la vendita di un buon numero di immobili distributivi e produttivi tradizionali, ritenuti scarsamente strategici a causa di una domanda in costante calo. Continua a crescere la voce altri usi, che rappresenta circa l undici per cento del patrimonio totale ed è costituita da prodotti sempre più diversificati. Sono in aumento gli investimenti cross-border nell ambito dell Unione europea, soprattutto nel Regno Unito e in Germania. I paesi dell Europa orientale registrano un flusso di investimenti in crescita nel comparto del commercio grande distribuzione, sostenuto da un attività edilizia intensa, che raggiunge punte elevatissime in Russia. Tra i Paesi dell Europa del sud sono aumentati gli acquisti in Spagna, grazie ai prezzi ribassati e alle prospettive di ripresa nel medio periodo. Al di fuori dell Europa è in crescita l interesse per gli Stati Uniti e, soprattutto, il Canada. Ancora limitati gli acquisti in Asia, ostacolati dalla mancanza di trasparenza e da un profilo di rischio più elevato, scarsamente compatibile con le linee strategiche prudenti delle società. Tavola 3 ASSET ALLOCATION MEDIA DEI FONDI IMMOBILIARI EUROPEI ANNO 2013 Fonte: SCENARI IMMOBILIARI SCENARI IMMOBILIARI 6 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2013

15 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo Tavola 4 IL PATRIMONIO DEI FONDI IMMOBILIARI EUROPEI Nav al 31 dicembre di ogni anno, mln di euro Area (a) 2014 (b) Gran Bretagna Germania (fondi aperti) Germania (fondi riservati) Francia (Scpi) Francia (Opci) Spagna Svizzera Olanda Lussemburgo Italia Totale Nav (a) stima (b) previsione Fonte: SCENARI IMMOBILIARI Tavola 5 IL PATRIMONIO DEI FONDI IMMOBILIARI EUROPEI Base 2000=100 Area (a) 2014 (b) Gran Bretagna Germania (fondi aperti) Germania (fondi riservati) Francia (Scpi) Spagna Svizzera Olanda Lussemburgo Italia (a) stima (b) previsione Fonte: SCENARI IMMOBILIARI SCENARI IMMOBILIARI 7 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2013

16 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo 3. REIT NEL MONDO In uno scenario economico incerto, gli investitori privati e istituzionali cercano prodotti in grado di offrire un elevato grado di sicurezza e rendimenti interessanti. Nonostante le difficoltà, i Reit sembrano rispondere alle esigenze degli investitori meglio di altri strumenti, come dimostra il costante aggiornamento legislativo e l introduzione della normativa in un numero sempre più ampio di nazioni in tutto il mondo. La prima parte del 2013 ha visto aumentare il numero di società operative in modo marginale, in quanto la partenza di un buon numero di Reit è stata compensata dall uscita dal mercato di diverse società, soprattutto in seguito ai processi di fusione ed assorbimento finalizzati al consolidamento dei grandi gruppi e al reperimento di liquidità, indispensabile per ridurre l indebitamento e effettuare nuovi investimenti. L anno si dovrebbe chiudere con una capitalizzazione complessiva in crescita di circa l undici per cento rispetto all anno precedente. Tutti i continenti hanno registrato un trend positivo, particolarmente vistoso in Asia e Canada. Il patrimonio gestito ha registrato un aumento vicino al dieci per cento, con percentuali quasi doppie in Asia. La crescita è dovuta a una decisa ripresa degli investimenti in molti Paesi, in parte compensata dal proseguimento dei processi di razionalizzazione da parte di molte società. Sull esempio australiano, la maggior parte dei Reit cerca di ristrutturare i bilanci riducendo la leva finanziaria e aumentando la liquidità. Si tratta di un processo lungo e complesso, che in alcuni Paesi è facilitato dal crescente interesse per i Reit da parte dei grandi investitori, soprattutto fondi pensione. Il 2013 si dovrebbe chiudere con un Nav di circa miliardi di euro. Continua a calare il peso della capitalizzazione dei Reit europei, di poco superiore al dodici per cento, a causa della debole congiuntura economica nell area euro. In calo anche il peso del patrimonio gestito dai Reit europei, che rappresenta circa il tredici per cento di quello mondiale. Il divario rispetto agli altri continenti è destinato a aumentare nel corso del 2014, perché il ritmo di crescita previsto per i Reit europei è sensibilmente inferiore al resto del mondo. In aumento il peso dell Asia e del Canada, che vedono migliorare la propria posizione competitiva rispetto agli Stati Uniti che, comunque, concentrano oltre il 56 per cento della capitalizzazione mondiale. L Australia ha un peso modesto, ma si tratta di un settore ad alto potenziale di sviluppo grazie al recente processo di ristrutturazione che ha reso lo strumento estremamente attrattivo per gli investitori istituzionali. Gli investitori privati, invece, mostrano ancora qualche segnale di sfiducia. Il rendimento è rimasto pressoché invariato, intorno al cinque per cento, con alcuni continenti in crescita ed altri in lieve calo. Si conferma la tendenza verso una maggiore omogeneità tra le performance nelle diverse aree geografiche. L asset allocation ha registrato qualche variazione rispetto all anno scorso in considerazione del turnover derivante dall alienazione di alcuni cespiti e dagli investimenti effettuati da un buon numero di società in molti Paesi. Il settore commerciale ha segnato un lieve calo, soprattutto per la vendita di numerosi spazi commerciali da parte dei Reit australiani, pur continuando a concentrare la quota più elevata. Nel retail sono in forte aumento gli outlet e gli spazi legati all e-commerce. In calo anche gli uffici, soprattutto per carenza di prodotti di alto livello nelle zone pregiate delle città più importanti. L industriale è stabile, sebbene sia soggetto ad una radicale trasformazione strutturale, con alienazione degli immobili distributivi e produttivi tradizionali e investimenti in spazi logistici altamente strategici. In costante aumento il residenziale, con crescente interesse verso le residenze specializzate, e gli altri usi, con prodotti sempre più diversificati e un crescente coinvolgimento nelle opere infrastrutturali. La propensione alla diversificazione geografica è in aumento a livello continentale, ma l atteggiamento è sempre più differenziato a seconda dei Paesi e delle linee strategiche delle singole società. SCENARI IMMOBILIARI 8 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2013

17 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo I Reit europei tendono a concentrare gli investimenti in ambito continentale mentre quelli statunitensi e asiatici mostrano una maggiore tendenza agli acquisti cross-border, soprattutto nel settore uffici e retail. I Reit australiani, infine, hanno ridotto l esposizione all estero. Le prospettive per il 2014 sono di un ulteriore sviluppo del settore, con la recente introduzione dello strumento in Irlanda e Finlandia a livello europeo, in Pakistan in Asia e a Dubai negli Emirati Arabi Europa Nel 2013 il comparto dei Reit europei ha registrato alcuni miglioramenti rispetto all anno precedente, anche se la capitalizzazione complessiva sia ancora distante rispetto alle punte del 2007, a causa soprattutto della forte volatilità delle Borse e delle problematiche relative alla carenza di liquidità e all elevato indebitamento di molte società. I Reit, comunque, continuano ad essere ritenuti di grande interesse sia dai governi che dalle società, come dimostra l introduzione dello strumento in un numero sempre più ampio di Paesi. Il 2013 si dovrebbe chiudere con un aumento della capitalizzazione decisamente più modesto rispetto agli altri continenti, ma sufficiente a recuperare le perdite registrate nel corso dell anno precedente. Una crescita più consistente è attesa per il 2014, anche in considerazione della partenza dello strumento in Irlanda e Finlandia. Gli andamenti sono sempre più differenziati a seconda delle nazioni e delle singole società. Negli otto Paesi considerati tre hanno visto diminuire la capitalizzazione, mentre gli altri l hanno vista aumentare in misura variabile dallo 0,3 per cento dell Olanda al 10,9 per cento del Belgio. Fa eccezione la Russia, che ha segnato un aumento superiore al 33 per cento, ma poco significativo a causa delle dimensioni marginali del mercato dei Reit nel contesto europeo. Il Nav è in calo rispetto all anno scorso sia in termini assoluti che percentuali, visto che i Reit europei concentrano circa il 31 per cento del Nav complessivo detenuto dai fondi, nelle diverse forme in Europa, contro il 34 per cento dell anno precedente. I Reit inglesi beneficiano della recente modifica legislativa, che ha agevolato dal punto di vista normativo e fiscale la conversione delle società in Reit. La capitalizzazione è in aumento di quasi il dieci per cento con una società operativa in più. Anche il valore del patrimonio è in crescita, grazie ai nuovi investimenti e all aumento dei prezzi degli immobili di alto livello a Londra, dove è concentrata una quota importante del portafoglio. L indebitamento resta una delle maggiori problematiche di una parte delle società, che stanno cercando i ridurlo attraverso la dismissione degli immobili ritenuti meno strategici. Le previsioni per il 2014 sono di un rafforzamento dei segnali positivi. Le Sicafi belghe hanno registrato un buon andamento, con la partenza di una nuova società e un aumento della capitalizzazione superiore al dieci per cento, sfiorando il livello del 2010, che aveva segnato il record storico delle Sicafi. A partire dall inizio dell anno alcuni gruppi hanno ricominciato ad investire non solo in Europa ma anche negli Stati Uniti e in Cina. Tra i maggiori acquirenti c è Aedifica, la Sicafi specializzata nelle case di riposo, che ha concluso alcune trattative potendo contare sulla liquidità proveniente da un recente aumento di capitale. A differenza di altri Paesi in cui la difficoltà dei fondi immobiliari ha comportato un rafforzamento del settore dei Reit, in Germania le problematiche relative ai fondi aperti hanno spostato l attenzione degli investitori istituzionali verso i fondi riservati. Il governo e gli investitori continuano a considerare i Reit come uno dei settori a maggiore potenzialità di sviluppo, destinati a ricevere gli ingenti patrimoni posseduti dalle società quotate. Tuttavia non è ancora stato trovato un accordo sulla soluzione dei nodi normativi che frenano le società dalla richiesta di conversione. Pertanto il mercato è ancora stagnante, con quattro società operative ed una capitalizzazione in crescita del 7,4 per cento rispetto all anno scorso grazie al miglioramento del trend delle Borse, ma ancora priva di competitività. La capitalizzazione dei Reit tedeschi rappresenta poco più dell uno per cento del totale europeo. SCENARI IMMOBILIARI 9 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2013

18 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo A differenza del trend estremamente positivo dei fondi francesi non quotati, le Siic francesi sembrano non riuscire a superare le problematiche che ne frenano l attività negli ultimi anni. La perdurante carenza di liquidità ha comportato la fusione di alcune società e un calo della capitalizzazione complessiva che si dovrebbe aggirare intorno al sei per cento per la fine del Il valore del patrimonio è stabile, dal momento che l alienazione degli immobili derivante dai processi di fusione o dalla necessità di recuperare liquidità è stata compensata dai nuovi investimenti effettuati dalle società più solide. Il futuro delle Siic dipende anche dalle decisioni che verranno prese in tema di trasparenza fiscale, visto che negli ultimi mesi il governo sta mettendo in discussione entità e modalità dei vantaggi fiscali e la possibilità di aumentare la percentuale di utili e plusvalenze da distribuire. In mancanza di una soluzione efficace, le società internazionali potrebbero decidere di rinunciare al regime di Siic in Francia e spostare il proprio campo d azione in altri Paesi, come ha fatto il colosso Unibail Rodamco nel 2010 in Olanda. Il peso delle Fbi olandesi sulla capitalizzazione totale dei Reit europei è diminuito progressivamente nel corso degli anni, passando dal 16,4 per cento del 2007 all attuale 5,8 per cento. Il crollo maggiore è avvenuto nel 2010 in seguito all uscita dal mercato di Unibail Rodamco, ma la flessione è proseguita anche negli anni successivi a causa della situazione complessa del mercato immobiliare olandese e dell assorbimento del patrimonio di Vastned Office da parte di Nieuwe Steen Investments l anno scorso. La tendenza per il 2014 è moderatamente positiva. In Grecia sono operative solo tre società con una capitalizzazione modesta, stabile rispetto all anno scorso. Il contesto economico critico ostacola l attività di tutti gli strumenti di investimento, che non riescono ad attirare capitali in quanto gli investitori rivolgono l attenzione verso mercati più sicuri. Le società interessate a chiedere la conversione in Reit continuano a rimandare la decisione e le prospettive sono incerte anche per i prossimi mesi. Dopo alcuni anni di crescita vistosa i Reit turchi hanno vissuto un 2013 complesso, soprattutto in considerazione degli squilibri politici che hanno frenato l attività degli investitori. Nella prima parte del 2013 sono entrate sul mercato due nuove società, mentre la capitalizzazione ha visto un aumento di poco superiore allo zero, con la conseguente accentuazione del divario della capitalizzazione media dei Reit turchi rispetto ai Paesi più importanti. In forte calo anche il rendimento medio. In presenza di una situazione economica e politica più stabile, comunque, i Reit sono tra i prodotti finanziari a maggiore potenziale di sviluppo. Nonostante le difficoltà dei Reit bulgari, la cui capitalizzazione è scesa vistosamente negli ultimi anni con un peso sempre più marginale nel contesto europeo, anche altri Paesi dell Europa orientale stanno lavorando alla normativa sui Reit. In Ungheria la legislazione è già stata approvata nel 2011 e attualmente è in fase di revisione al fine di rendere lo strumento realmente efficace per contribuire alla ripresa del mercato immobiliare e all assorbimento dell elevato volume di immobili dismessi dal settore pubblico. Entro la fine del 2013 saranno operativi i primi Reit anche in Irlanda e Finlandia. Green Reit sarà il primo Reit quotato alla Borsa di Dublino, che intende investire in uffici, retail e logistica nelle principali città irlandesi. Il primo Reit finlandese, invece, sarà Orava Residential, specializzato in investimenti residenziali ad alto reddito nelle città medio-grandi della Finlandia. A gennaio 2013 è stata approvata un importante modifica della legislazione relativa ai Socimi, i Reit spagnoli, la cui prima versione era stata approvata nel A differenza della normativa originaria, la modifica è stata accolta con favore dalla comunità economica spagnola e internazionale, sebbene la partenza dello strumento non sia ancora vicina in quanto è opinione diffusa che il mercato immobiliare non sia maturo per sfruttare le potenzialità dello strumento, da valutarsi in un ottica di medio-lungo periodo. Dopo cinque anni di calo consistente il 2013 ha visto un lieve aumento del rendimento medio, che si dovrebbe aggirare intorno al 2,8 per cento, con una tendenza verso una maggiore omogeneità tra i diversi Paesi. Al contrario, è in aumento il divario tra le diverse società, a dimostrazione del fatto che il trend del mercato immobiliare influenza solo in parte il rendimento, che deriva principalmente dalla composizione del patrimonio e dalle linee strategiche adottate dalle società. In assenza di eventi particolarmente significativi, il 2014 dovrebbe registrare un miglioramento del comparto dei Reit, con riferimento sia alla capitalizzazione che al patrimonio gestito, grazie alla prevista ripresa degli investimenti, ad un graduale recupero delle quotazioni in molte zone e ad un andamento SCENARI IMMOBILIARI 10 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2013

19 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo meno discontinuo dei mercati finanziari. Si prevede un divario sempre più accentuato tra le diverse società poiché, in una fase di inziale ripresa, i Reit solidi e con un indebitamento contenuto porteranno avanti una politica di espansione aggressiva, mentre quelli che hanno subito più pesantemente gli effetti della crisi dovranno passare attraverso una fase di riorganizzazione, che potrebbe comportare parametri ancora in calo Nord America Negli Stati Uniti i Reit sono sempre stati molto competitivi rispetto alle altre forme di investimento e hanno mostrato una buona tenuta anche nella fase economica più critica. Nel periodo hanno subito le conseguenze del crollo delle Borse, del volume di investimenti e delle quotazioni immobiliari, con un forte calo della capitalizzazione, scesa di quasi il 32 per cento rispetto a quattro anni prima, e l uscita dal mercato delle società più deboli. A partire dal 2010 il sostegno del governo, le strategie efficaci messe in atto da parte delle società di gestione e il contenimento del tasso di indebitamento, hanno innescato una ripresa, con una crescita costante e consistente su base annua. Il 2013 si dovrebbe chiudere con un aumento intorno al sette per cento rispetto all anno precedente, sfiorando una capitalizzazione di 660 miliardi di dollari, che rappresenta il record storico, anche se con tre società operative in meno. Il valore del patrimonio è cresciuto in modo più consistente, intorno al dieci per cento, grazie ad un incremento della raccolta che ha permesso un espansione del volume di investimenti da parte di un ampio numero di società. Per quanto riguarda le tipologie, il 2013 segna un inversione di tendenza. Il peso della capitalizzazione dei Mortgage Reit, che aveva segnato un aumento vistoso nel corso degli ultimi anni, è lievemente diminuito, passando dal 9,8 per cento del dicembre 2012 all attuale 9,2 per cento, con una società in meno. E in aumento anche la capitalizzazione media dei Reit, grazie al consolidamento dei gruppi leader. Sebbene il numero più alto di società capitalizzi tra uno e tre miliardi di dollari, sono in calo i veicoli che capitalizzano meno di un miliardo mentre aumentano i grandi gruppi, con una capitalizzazione superiore a dieci miliardi di dollari. La tendenza è destinata ad accentuarsi nei prossimi mesi, quando verranno portati a termine i processi di fusione ancora in corso. Il calo del rendimento composto è marginale, a conferma della stabilità del settore, che ha evidenziato fluttuazioni modeste negli ultimi cinque anni. Anche sotto questo profilo i Reit statunitensi si distinguono dalle strutture operative negli altri continenti, dove la minore maturità del mercato è una delle cause di performance più discontinue. Prosegue la crescita dei Reit canadesi, che nel mese di giugno 2013 hanno compiuto vent anni. Gli ultimi mesi hanno visto la realizzazione di numerosi processi di assorbimento finalizzati a creare gruppi più solidi e con maggiore liquidità, ma anche l ingresso sul mercato di nuovi competitors. Il 2013 si dovrebbe chiudere con sette società in più rispetto al 2012 ed una capitalizzazione cresciuta di quasi il venti per cento. Il peso dei Reit canadesi sul totale mondiale è in crescita, sebbene le dimensioni del mercato siano ancora lontane dalle nazioni più importanti. Anche il patrimonio gestito è in aumento visto che nell ultimo biennio i Reit canadesi sono stati i principali investitori sul mercato nazionale, nonostante la crescente concorrenza dei fondi pensione. Particolarmente attivi sono i Reit cross-border. Il rendimento è aumentato, superando l otto per cento e segnando la performance migliore a livello mondiale. Le prospettive sono positive anche per il 2104, grazie alla raccolta in costante crescita e all interesse dei Reit statunitensi per l acquisto di quote degli strumenti canadesi. SCENARI IMMOBILIARI 11 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2013

20 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo 3.3. Asia Negli ultimi mesi l economia asiatica ha rallentato, inducendo la Banca mondiale a tagliare le previsioni per i prossimi mesi. Si stima che il 2013 si chiuderà con una crescita del 7,1 per cento, rispetto al 7,8 per cento previsto in estate, mentre le previsioni per il 2014 sono state abbassate dal 7,6 al 7,2 per cento. Le preoccupazioni maggiori riguardano l India e la Cina, le cui incertezze si ripercuotono sull economia dei Paesi limitrofi. La Cina inizia a distaccarsi da un'economia orientata alle esportazioni e si concentra sulla domanda interna, ma le recenti problematiche relative all espansione del credito potrebbero portare ad una forte carenza di liquidità, che peserebbe sulla crescita degli investimenti. Il Giappone ha recentemente studiato un piano di sostegno all'economia di oltre quaranta miliardi di euro nel tentativo di attenuare gli effetti negativi del rialzo della tassa sui consumi sulla crescita economica. La riforma si basa su tre azioni: una politica monetaria espansiva, una politica fiscale finalizzata a favorire i settori più dinamici dell economia e un piano di riforme strutturali e di liberalizzazioni per accelerare la crescita, favorendo la creazione di imprese più innovative e incentivando gli investimenti stranieri in Giappone. In controtendenza Singapore, le cui previsioni di crescita sono state riviste al rialzo grazie all andamento brillante del settore manifatturiero e dei trasporti. Moderatamente positivo il trend delle attività finanziarie e assicurative e delle costruzioni, che hanno segnato una crescita intorno al cinque per cento nell ultimo anno. Nonostante il quadro economico in chiaroscuro, i Reit sono considerati uno strumento utile per la crescita economica complessiva, oltre che una forma di investimento in grado di offrire agli investitori privati e istituzionali rendimenti competitivi. I governi continuano a lavorare per migliorare le normative nazionali e nuovi Paesi stanno pensando di introdurre lo strumento. Il mercato cinese presenta forti potenzialità, ma la partenza dei Reit è frenata dalla presenza di ostacoli strutturali e legali, come la carenza di un offerta di elevata qualità e la mancanza trasparenza fiscale. La normativa è stata recentemente approvata in Pakistan, dove sono state costituite tre società, che però non sono ancora quotate. Il numero di Reit ha subito variazioni marginali nei singoli Paesi e complessivamente è stabile rispetto all anno scorso. La capitalizzazione ha segnato un aumento vicino al 45 per cento, grazie alla forte crescita di Singapore e del Giappone, mentre i mercati secondari hanno registrato incrementi marginali. Il peso dei Reit asiatici sulla capitalizzazione mondiale è passato dal 10,8 per cento del 2012 all attuale 14 per cento, con prospettive di ulteriore sviluppo per il futuro. Il patrimonio è in aumento, anche perché i Reit hanno concentrato quasi un quarto degli investimenti realizzati dagli investitori asiatici nel primo semestre Per il secondo anno consecutivo Singapore ha registrato la crescita della capitalizzazione più elevata a livello mondiale, superiore all ottanta per cento, nonostante tre Reit in meno. Le società di Singapore hanno concentrato circa un terzo degli investimenti complessivamente realizzati dai Reit asiatici, puntando a rendimenti più elevati rispetto al passato. Potendo contare su un costo del denaro in lieve calo, molte società sono state attive nel rifinanziamento del debito finalizzato al miglioramento della composizione strutturale del capitale. Sostenuti da una normativa favorevole, tutti i Reit di Singapore non si limitano all attività di investimento ma portano avanti importanti operazioni di sviluppo. I Reit giapponesi continuano ad avere la capitalizzazione più elevata in Asia, anche se il divario rispetto a Singapore è ormai modesto. La crescita rispetto al 2012 dovrebbe superare il quaranta per cento, che rappresenta una notevole accelerazione rispetto all ultimo periodo, grazie soprattutto al sostegno derivante da una politica monetaria aggressiva. In linea con ciò che avviene negli altri Paesi si assiste al consolidamento dei grandi gruppi, visto che i primi dieci Reit concentrano oltre la metà della capitalizzazione totale. In forte aumento anche gli investimenti, che hanno sfiorato venti miliardi di dollari nel primo semestre 2013, quasi il doppio rispetto alllo stesso periodo dell anno precedente. Le prospettive di sviluppo sono positive anche per i prossimi mesi, visto che numerose società stanno programmando la propria conversione, di cui tre saranno operative entro la fine dell anno. SCENARI IMMOBILIARI 12 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2013

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