IL SETTORE DELLE COSTRUZIONI ED IMMOBILIARE NEGLI EMIRATI ARABI UNITI. 1 Situazione economica generale ed il settore delle costruzioni negli EAU

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1 Ufficio ICE di Dubai IL SETTORE DELLE COSTRUZIONI ED IMMOBILIARE NEGLI EMIRATI ARABI UNITI Periodo di riferimento: 2006 (Tutti I dati riportati nel presente studio si riferiscono all anno in questione, comparati all anno precedente, di fonte locale) 1 Situazione economica generale ed il settore delle costruzioni negli EAU L economia negli EAU ha dimostrato una performance soddisfacente nel 2006, come risulta dai principali indicatori economici come il PIL, che ha registrato un tasso di crescita del 10,7%, le importazioni sono aumentate a 88,9 miliardi di US$, le esportazioni sono aumentate a 136,3 miliardi di US$, il PIL pro capite ha superato US$ Settori come oil & gas, costruzioni e immobiliare, commercio, servizi e turismo hanno continuato a contribuire principalmente al progresso economico. L industria delle costruzioni negli EAU e il settore immobiliare in particolare hanno mostrato una forte crescita grazie ai bassi tassi di interesse e alle prospere condizioni economiche nel Paese. Il settore delle costruzioni ha costituito, durante il periodo del boom petrolifero, il piu importante settore economico non legato all energia. Attualmente il settore delle costruzioni sta vivendo un periodo di grande sviluppo trainato da imponenti progetti infrastrutturali e turistici. L attivita legata alle costruzioni e parte integrante del piano di urbanizzazione del Paese e dello sviluppo di infrastrutture e sviluppo industriale. Comprende in particolare ospedali, scuole uffici, centri residenziali e commerciali e, inoltre, reti di trasporto e comunicazione, generando inoltre occupazione. Il 2004 ha visto un incredibile performance a livello mondiale, con una spesa pari a US$ 4,2 trilioni, con un aumento del 4,6% rispetto al 2003 e previsioni di crescita del 5% nei prossimi quattro anni. Il mercato statunitense, con 970 miliardi di US$ nel 2004, rimane il mercato piu grande per il settore delle costruzioni, seguito da Giappone (US$ 670 miliardi) e Cina (US$ 480 miliardi). Il valore dei progetti pianificati o in via di realizzazione nei Paesi del Golfo hanno oramai superato 1,25 trilioni di dollari per un totale di 885 progetti in corso. Circa i due terzi dei progetti di costruzione si trovano nella fase progettuale, con circa il 20% in fase contrattuale. Solo il 15% dei progetti e in fase di realizzazione. Il valore dei progetti di costruzione negli EAU ammonta a US$ 430 miliardi, con al primo posto l Emirato di Dubai, seguito da quello di Sharjah. Si sta, tuttavia, assistendo ad un incremento delle attivita di costruzione anche nell Emirato di Abu Dhabi e anche negli Emirati del Nord (Ras Al Khaimah, Ajman, Fujeirah, ecc.), che mirano ad uno sviluppo immobiliare e turistico sull esempio di Dubai. Nel 2007, le principali imprese di costruzioni degli EAU (Al Ahmadiah Contracting Company, Al Habtoor Engineering Enterprises, Al Shafar General Contracting, Arabtec Construction, Al Hamad Contracting Company, Saleh Contracting) sono in procinto di completare i contratti aggiudicati nel biennio e potranno essere coinvolte in nuovi progetti. Il settore delle costruzioni e aumentato negli EAU ad un tasso del 32,7% a partire dal 2001, da US$ 3,9 miliardi nel 1996 a US$ 6,9 miliardi nel 2004, con una crescita media nel 1

2 biennio del 16% annuo. Il settore delle costruzioni rappresenta pertanto attualmente circa l 12,7% del PIL (7,2% nel 2001). In generale, i tre Emirati di Dubai, Sharjah ed Abu Dhabi rappresentano il 92% del settore delle costruzioni nel Paese. Esistono infatti, solo a Dubai, 36 grandi progetti di costruzione residenziale, molti dei quali in via di completamento, entro la fine del 2007, come Dubai Marina, 80 torri su Sheikh Zayed Road o il complesso di Jumeirah Lake Towers. Nonostante entro il 2010 saranno disponibili unita abitative (di cui nel 2007), si calcola che la domanda delle stesse sara, entro la fine del decennio, pari a Il settore delle costruzioni ha contribuito per il 8,3% al PIL non oil degli EAU nel 2005 ed e cresciuto del 5% ogni anno a partire dal Il settore delle costruzioni dovrebbe ammontare a US$ 1,77 miliardi nel E stato recentemente annunciato un nuovo piano di espansione della citta di Abu Dhabi, fino al I nuovi progetti nel settore costruzioni includono, ad esempio, nuovi distretti residenziali, la costruzione di 60 nuovi alberghi, l espansione degli aeroporti di Dubai e Abu Dhabi, la realizzazione di centri commerciali, ecc. Cio porta ad una competizione agguerrita tra le aziende internazionali. Una presenza in loco e considerata e percepita solitamente come preferenziale per l instaurazione di rapporti di collaborazione. Secondo l Associazione dei Costruttori locale, operano negli EAU circa aziende del settore costruzioni (di cui quasi solo a Dubai), mentre il numero dei lavoratori impiegati e passato da nel 1996 a nel 2003 e, da ultimo, a nel Il crescente livello di attivita ha visto l affermazione di parecchie societa straniere, soprattutto cinesi e anche locali. Per la realizzazione di grandiosi progetti, che richiedono maggiore attenzione alla qualita, molte societa di livello internazionale sono rappresentate in loco. Le aziende produttrici di materiali da costruzione, in primo luogo cemento, blocchi, piastrelle, lavorano a pieno ritmo e anche le acciaierie (circa 200), situate ad Abu Dhabi, Dubai e Sharjah, riforniscono di prodotti e strutture metallici l industria delle costruzioni. Il boom del settore costruzioni ha comportato una carenza di materiali e manodopera (che in piu di un caso ultimamente ha organizzato scioperi e manifestazioni per rivendicare il pagamento o l aumento dei salari) e, pertanto un aumento dei prezzi dei materiali da costruzione ed anche del costo dei progetti di circa il 10-20% dal Prezzo medio in US$ dei materiali da costruzione e della manodopera Cemento (pacco) 3,97 4,88 5,65 Calcestruzzo (m3) 53,4 63,0 76,0 Barre d acciaio (tonn.) 534,3 530,0 538,0 Project Manager (al mese) Caposquadra Carpentiere (al giorno) Operaio non spec. (al giorno Il prezzo del cemento negli EAU e diminuito per la prima volta quest anno dal Secondo dati della britannica Davis Langdon, le societa di costruzioni hanno pagato un 2

3 pacco di cemento US$ 5,60 a marzo 2007, ma gia a maggio il prezzo sarebbe sceso a US$ 4,65. A giugno 2007 il governo ha fissato il prezzo per pacco a US$ 4,60. I principali progetti di costruzione a Dubai sono talvolta avveniristici: The Palm Islands (tre allo stato attuale), Dubai International City, Burj Dubai, Burj Al Alam e The Pinnacle, i grattacieli piu alti del mondo, The World, costruzione di 300 isole artificiali che riproducono I cinque continenti, Dubai Marina, Jumeirah Islands, Hydropolis Hotel, il primo albergo sott acqua, Madinat Jumeirah, Dubai Festival City e, da ultimo, Dubailand e The Mall of the Emirates, che ha al suo interno una vera e propria pista da sci. L Emirato di Dubai e anche sede del Dubai International Financial Centre, zona franca on shore per lo sviluppo della finanza internazionale, mentre e previsto il completamento, entro il , di altri progetti quali Dubai Metals & Commodities Centre, Dubai Maritime City, Dubai Aid City, Dubai Silicon Oasis, Dubai Healthcare City, Dubai Knowledge Village, Dubai Zoo, Dubai International Airport, Business Bay, ecc. E' stato calcolato che il settore delle costruzioni, principalmente alimentato da progetti governativi, cresca di US$ 4 miliardi alla settimana nell'area del Golfo. Il valore dei progetti nei Paesi GCC ha raggiunto 1,25 trilioni di dollari. Gli EAU rappresentano la parte preponderante del valore dei progetti, con US$ 430 miliardi per 390 progetti in corso, seguiti dall Arabia Saudita con US$ 409 miliardi e 330 progetti in corso. Il totale dei progetti incorso nei Paesi GCC e di 885, di cui 340 residenziali (US$ 81 miliardi) e 144 commerciali (US$ 17 miliardi). I progetti alberghieri sono 96, per un valore di 190 miliardi. Le attivita' del settore costruzioni degli EAU sono concentrate in massima parte a Dubai, a causa dello sviluppo del settore turistico e immobiliare. I progetti residenziali sono 230 (valore: US$ 59 miliardi) e quelli commerciali 81 (valore: US$ 10 miliardi). Tra le societa' emanazione del governo di Dubai che gestiscono i principali progetti, ricordiamo Nakheel Properties (US$ 30 miliardi), la Civil Aviation, che con i progetti aeroportuali gestisce piu' di 12 miliardi di dollari, Emaar Properties (US$ 8,30 miliardi piu' US$ 3,3 miliardi in investimenti esteri gestiti da Emaar Middle East e Emaar International), Dubai Holding (US$ 7,57 miliardi). Nakheel Properties fa ormai parte di una nuova holding, denominata Dubai World, alla quale fanno capo anche Istithmar (altro real estate developer), Ports Customs and Free Zone Corporation e, da ultimo, Limitless, che dovrebbe sovraintendere a nuovi progetti di sviluppo costiero a Dubai per US$ 12 miliardi. Si elencano di seguito I principali progetti infrastrutturali in fase di progettazione, design e in corso d opera: Progetti The World of Islands Dubai International City The Palm Jumeirah The Palm Jebel Ali The Palm Deira Dubai Waterfront Dubai Lost City Project Garden Shopping Mall Dubai International Financial Centre Al Fattan Tower Al Aweer Prison Jebel Ali Airport Zayed University Campus in Dubai Burj Dubai valore US$ 4 miliardi US$ 1,9 miliardi US$ 3 miliardi US$ 3 miliardi US$ 5 miliardi US$ 20 miliardi US$ 165 milioni US$ 200 milioni US$ 150 milioni US$ 75 milioni US$ 70 milioni US$ 6,8 miliardi US$ 82 milioni US$ 2 miliardi 3

4 Dubai Intl. Airport Expansion Project Dubai Pearl Development Dubai Light Rail Transports Project Dubai Port Expansion Programs Jumeirah Beach Residence Saraya Island Ras Al Khaimah Aqua Dunya (Dubailand) Dubai Zoo Madinat Jumeirah Dubai Health Care City Mall of the Emirates Dubai Festival City Emaar Properties Dubailand Creek Crossing Al Gurm Resort Abu Dhabi Abu Dhabi Central Market Raha Beach Development Abu Dhabi Raha Gardens Abu Dhabi Mina Zayed Port Project Abu Dhabi Khalifa Port & Industrial Zone Abu Dhabi Khalidiya Rotana Abu Dhabi Saadiyat Island Abu Dhabi Reem Island Abu Dhabi Espansione dell Universita degli EAU Abu Dhabi Industrial Zone Abu Dhabi Intl. Airport ADNOC College Al Dhafrah Airbase Abu Dhabi Abu Dhabi Intercontinental Hotel Expansion Gulf Hotel Resort Yas Island Abu Dhabi Reem Island Development Abu Dhabi US$ 4,5 miliardi US$ 1 miliardo US$ 3,4 miliardi US$ 1,3 miliardi US$ 1,4 miliardi US$ 500 milioni US$ 2 miliardi US$ 66 milioni US$ 100 milioni US$ 1,8 miliardi US$ 100 milioni US$ 1,8 miliardi US$ 7 miliardi US$ 5 miliardi US$ 122 milioni US$ 272 milioni US$ 350 milioni US$ 14,4 miliardi US$ 270 milioni US$ 15 miliardi US$ 2,1 miliardi US$ 300 milioni US$ 2 miliardi US$ 5,5 miliardi US$ 400 milioni US$ 9,5 miliardi US$ 6,8 miliardi US$ 100 milioni US$ 75 milioni US$ 60 milioni US$ 200 milioni US$ 40 miliardi US$ 8 miliardi Emaar Properties, uno dei principali real estate developer di Dubai e che lavora attualmente a progetti per piu' di 100 miliardi di dollari, sviluppera' ulteriori progetti per altri 16 miliardi di dollari. Alla fine del 2006 i progetti sviluppati da Emaar occupavano una superficie di 16,79 milioni di metri quadrati, di cui la meta' solo a Dubai. Emaar ha anche annunciato che investira' US$ 1,05 miliardi nella joint venture con Bawadi, che ha sostituito il contratto land-for stock con Dubai Holding dello scorso agosto. Il progetto piu' importante di Emaar e' la realizzazione di Burj Dubai, la torre piu' alta del mondo, del costo di US$ 2 miliardi. Il grattacielo, oltre ad ospitare il primo Armani hotel, con 160 stanze, sara' la sede di 144 residenze private, dal nono al sedicesimo piano. Ogni anno si svolge a Dubai la manifestazione The Big 5 Show, che rappresenta il piu importante evento fieristico del Medio Oriente dedicato al settore delle costruzioni, in quanto permette alle aziende espositrici di far conoscere I prodotti e le tecnologie in tutta l area del Golfo. La Fiera Big 5 rappresenta ormai un appuntamento annuale di estremo interesse non solo per I visitatori, provenienti da Medio Oriente, Golfo, Subcontinente indiano, ecc., ma soprattutto per gli espositori che durante la fiera possono anche rendersi conto delle ultime 4

5 tendenze nel campo dei materiali e delle tecnologie esposti da parte della concorrenza, nazionale e straniera. La partecipazione italiana alla manifestazione e in netta crescita (138 aziende partecipanti nel 2003, 222 nel 2004, 260 nel 2005, 318 nel 2006, strappando alla Germania il primato del Padiglione piu grande in termini espositori). Nel 2007 la manifestazione si svolgera dal 25 al 29 novembre ed e prevista la partecipazione di piu di 450 aziende italiane. 2- Tendenze economiche del settore materiali lapidei e cemento Poiche non ci sono cave di marmo e granito negli EAU, le importazioni di questi materiali costituiscono la sola fonte di approvvigionamento. Parallelamente allo sviluppo del settore costruzioni, il settore del marmo e granito continuera a crescere ad un tasso medio annuale del 15-25%. Lastre, tegole e blocchi da taglio costituiscono il 95% di tutte le importazioni di marmo e granito negli EAU. L industria del cemento e una delle piu vecchie industrie manifatturiere degli EAU, avendo iniziato la prpria attivita negli anni 70. Nel 2004, la produzione di cemento e di clinker era pari a 9,8 milioni e 7,2 milioni di tonnellate rispettivamente. Sono presenti 12 societa che producono clinker e cemento Portland, una fabbrica a Ras Al Khaimah produce cemento bianco. La produzione totale e stimata a 10,6 milioni di tonnellate di cemento e 7,2 milioni di tonnellate di clinker. Il governo di Abu Dhabi ha recentemente annunciato il progetto di privatizzazione del cementificio di Al Ain, che e stato ridenominato Emirates Cement Factory. 3 Importazioni di macchinari e attrezzature (in US $) nel 2006 a) Machinery for cutting and sawing (2005) b) Machinery for grinding and polishing (2005) c) Other Machine Tools (2005) 4 Origine delle importazioni di macchinari (rif. Codici precedenti:a, b, c) 2006, US$ a) b) c) 1) ITALIA ) GERMANIA ) CINA ) USA ) ALTRI Importazioni di marmo e granito nel 2006 (valori in US $) (Import dall Italia sul Totale) CODICE ITALIA (U$D) Totale , , ,607,773 5,967, , ,274 1,571,521 5

6 ,517 7,615, ,228, ,232, ,978,105 87,942, ,061,611 58,366, , , ,534,232 21,863, ,445,542 14,182, ,592 2,389, ,667 1,954, , ,809 Totale 49,705, ,464,240 Le importazioni di marmo e granito provengono principalmente da: Italia (60% marmo e 8% granito), Spagna, India, Cina, Turchia, Greece, Oman e Iran. 6 Vantaggi e opportunita per le aziende italiane Macchine per la lavorazione del marmo di origine italiana godono di ottima reputazione per qualita anche se occorrerebbe stimolare l impiego di machine per il taglio e la lucidatura (circular cutting saws). 7 Principali svantaggi e ostacoli per le aziende italiane Nessuno riguardo i macchinari. Problemi relativi alla spedizione in ritardo del marmo. 8- Investimenti pianificati per il futuro (5 anni, $ USA) a) Machinery for cutting and sawing b) Machinery for grinding and polishing c) Other Machine Tools d) Diamond tools e) Abrasives, polishing agents, mastics Produzione (valori in tonnellate): Non ci sono cave negli EAU 10 dazi e tariffe doganali a) Machinery for cutting and sawing 5% (NO DUTY FOR INDUSTRIAL USE) b) Machinery for grinding and polishing SAME AS ABOVE c) Other Machine Tools SAME AS ABOVE d) Diamond tools 5% CIF e) Abrasives, polishing agents, mastics 5% CIF 11 Possibili sviluppi del settore 6

7 Il settore dovrebbe svilupparsi ulteriormente per Ia realizzazione dei progetti summenzionati. I leaders dei progetti negli EAU nello sviluppo immobiliare e delle costruzioni sono NAKHEEL PROPERTIES, EMAAR e DUBAI PROPERTIES a Dubai e Al DAR ad Abu Dhabi. 12 Altre note I principali contractors locali preferiscono importare direttamente lastre o blocchi di granito per progetti determinati. 13 Il settore immobiliare negli EAU Il settore immobiliare e diventato cruciale nel quadro della diversificazione e del recente sviluppo economico degli EAU. Da un lato, la crescita di progetti immobiliari e del settore delle costruzioni contribuisce significativamente allo sviluppo del sel settore non-oil e attrae sempre piu investimenti dall estero; dall altro, l impossibilita di far fronte completamente alla crescente domanda, pone un freno all espansione economica, generando inflazione. Il valore aggiunto del settore immobiliare negli EAU, in termini nominali, e cresciuto con una media del 16,2% nel quadriennio , con una crescita annuale in termini reali del 12,3%. Tuttavia, occorre considerare che, soprattutto a Dubai, la vendita di proprieta immobiliare ha generato un iniezione di liquidita nell economia locale. La proprieta immobiliare e stata finora venduta in massima parte a cittadini stranieri, residenti o meno,il che ha stimolato, oltre ai proventi governativi, anche il settore delle costuzioni e industrie correlate. Il totale dei fondi investiti nel settore immobiliare nei Paesi del Golfo e passato da US$ 42 milioni nel 2002 a US$ 2 miliardi nel 2004 e US$ 5 miliardi nel Il mercato immobiliare nei Paesi del Golfo ammonta a US$ 120 miliardi, di cui il 47% a Dubai e il 14% ad Abu Dhabi. Crescita del settore immobiliare negli EAU (in milioni di US$) Prezzi correnti Prezzi costanti Crescita annuale media ,2% 12,3% Fonte: Ministero dell Economia, EAU La domanda degli espatriati e rimasta a lungo insoddisfatta, fino all emanazione delle recenti leggi sulla proprieta immobiliare, principalmente a Dubai e Abu Dhabi. La possibilita di acquistare la proprieta privata nel settore immobiliare a Dubai, introdotta il 5 maggio 2002, ha costituito senza dubbio un ulteriore passo per favorire l attrazione degli investimenti e lo sviluppo del turismo internazionale. Ad agosto 2005, il governo di Abu Dhabi ha emanato la legge n. 19 che regola la proprietà immobiliare, abrogando il precedente decreto n. 33 del La principale novità è la possibilità per gli espatriati di 7

8 acquistare e possedere la superficie della proprietà, ma non la terra, in alcune aree di investimento. Tale diritto reale ha una durata di 99 anni oppure di 50 anni rinnovabili con il consenso delle parti. Il diritto di possedere completamente la proprietà rimane ai cittadini emiratini e degli altri Paesi del Golfo. Da ultimo, il 14 marzo 2006 e stata emanata la legge n. 7 che regola l acquisto della proprietà a Dubai. La legge stabilisce che la proprietà della terra è limitata ai cittadini locali e degli altri Paesi del Golfo o a società da questi possedute. Anche gli espatriati potranno acquistare la proprietà in freehold solo con l'approvazione del Ruler di Dubai e in alcune aree designate. L' Ufficio responsabile per la registrazione delle proprietà sarà il Dubai Land & Properties Department. In questo modo, il mercato immobiliare negli EAU, in primo luogo a Dubai, ma anche ad Abu Dhabi e persino negli Emirati del Nord (Ras Al Khaimah, Ajman), ha attratto anche numerosi investitori da tutto il mondo, dando un ulteriore impulso al settore delle costruzioni. L espansione del settore immobiliare e delle costruzioni ha avuto come risultato, negli ultimi anni, l affermazione sul mercato di giganti immobiliari, in primo luogo della societa Emaar Properties (partecipata dal governo di Dubai) e di Nakheel Properties (posseduta dal governo di Dubai), affiancati da tutta una serie di societa di costruzioni e real estate developer privati (Damac, Toumouh, Sourouh, ecc.), che stanno espandendo la loro attivita anche all estero. Dalla meta del 2007, Emaar Properties ha annunciato progetti per US$ 110 miliardi e mira oggi a generare ricavi per il 60-70% dale proprie attivita di investimento all estero, principalmente Arabia Saudita, Marocco, Egitto, Turchia e India. Fonti attendibili stimano un afflusso di US$ 3 miliardi circa ogni anno per i prossimi 4-5 anni nel settore immobiliare. Sebbene l inflazione sia elevata (13,5% nel 2006) e influisca sul costo degli affitti residenziali e commerciali, l andamento delle vendite immobiliari non e stato particolarmente influenzato dall inflazione, grazie alle aspettative degli acquirenti, i quali confidano in una crescita del capitale investito nel prossimo futuro. Nonostante i prezzi di acquisto elevati (US$ al metro quadro di terra a Dubai), la proprieta e ancora appetibile e non si prevede un calo di interesse, a meno che le transazioni immobiliari non diventino un puro obiettivo speculativo. ICE Dubai Novembre