Rossi Real Estate COME ACQUISTARE CASA A MIAMI.

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1 COME ACQUISTARE CASA A MIAMI. Contrariamente a quanto si crede, l'acquisto di una casa in Florida non è affatto complicato e diventa addirittura semplice grazie al nostro staff di consulenti. Ecco alcuni dei motivi che rendono una proprietà a Miami Beach un ottimo investimento 1. Gli Stati Uniti hanno una legislazione che tutela fortemente la proprietà. Lo Stato della Florida, dal canto suo, offre un sistema fiscale particolarmente favorevole, non imponendo tasse locali sulle persone fisiche. 2. Ora il cambio col dollaro è ancora favorevole all'euro. 3. Tutte le operazioni necessarie all'acquisto possono essere compiute dall'italia. 4. I contratti di affitto sono essenzialmente di tre tipi: annuali o semestrali, che prevedono due mesi di deposito cauzionale e in caso di morosità dell'inquilino, lo sceriffo provvede allo sgombero dei locali in giorni; mensili, che prevedono un preavviso di 15 gg per ottenere la liberazione dell'appartamento; settimanali o giornalieri (ricordiamoci che si tratta 1

2 di un luogo di villeggiatura) che consentono la pressoché totale disponibilità dell'appartamento da parte del proprietario per uso personale. La gestione delle affittanze viene fatta a totale cura del Property Manager, dietro corresponsione di una ragionevole percentuale sui Gli ricavi delle locazioni. 5. In Florida tutti gli appartamenti sono venduti con l'arredamento completo delle cucine e dei bagni. Tutti gli appartamenti sono provvisti di aria condizionata e di closet (armadio a muro o cabina armadio). E la città controlla assiduamente che le ristrutturazioni siano fatte seguendo rigorosi codici di sicurezza e di robustezza. SCELTA DELL'APPARTAMENTO. Prima di tutto: grande o piccolo condominio? La nostra struttura si è specializzata nell'acquisto e nella ristrutturazione di palazzine di pregio nella zona "Art Deco District" di Miami Beach. Quest'area è protetta da un vincolo simile a quello della nostra Sovrintendenza ai Beni Culturali (Historic Preservation Board), che non consente modifiche esterne, se non per motivi di sicurezza. In quest'area non c'è pericolo di veder sorgere grattacieli concorrenziali. Stiamo parlando della zona più bella del centro di Miami Beach, compresa tra Lincoln Road e Ocean Drive, che costeggia il mare. Lungo la costa sorgono anche alcuni grandi condomini le cui amenities, piscina, parcheggio, palestra ecc. ecc, li rendono molto esclusivi. I grandi condomini hanno ovviamente spese condominiali più care di quelli piccoli. L'ACQUISTO DELL'IMMOBILE. La fase dell'acquisto della casa o di altri immobili a Miami Beach o in generale negli Stati Uniti è completamente assistita dal nostro team presente in loco. 2

3 Le operazioni necessarie all acquisto possono essere tranquillamente essere svolte dall Italia: l'acquisto di una casa negli Stati Uniti non è affatto una operazione complicata come si potrebbe pensare. Quindi una volta scelto l immobile che si intende acquistare le principali fasi legate all acquisto sono: SOTTOSCRIZIONE DEL COMPROMESSO. Nel documento del compromesso di acquisto occorre identificare il bene oggetto della compravendita e riportare le condizioni di pagamento. Nel caso assai frequente di acquisti sulla carta", occorre versare almeno il 20% del prezzo pattuito. La metà di questo importo sarà versato in un conto di garanzia (escrow account) e non potrà essere utilizzato dal costruttore fino alla consegna dell immobile. L altra metà sarà invece destinata al costruttore esclusivamente per pagare costi di costruzione o di ristrutturazione. Se invece si acquista una proprietà già ultimata è sufficiente versare un acconto del 10% e il saldo verrà effettuato al rogito (vedi sotto). Firmato il contratto d acquisto l'acquirente riceve i documenti condominiali che contengono le caratteristiche del palazzo, la descrizione delle sue strutture fondamentali e dei suoi impianti nonché il regolamento di condominio. Per firmare un contratto di acquisto, non occorre essere negli Stati Uniti, lo si può fare ricevendo e rispedendo i documenti per fax e successivamente per corriere. IL VERSAMENTO DEL PREZZO DI ACQUISTO. Se non si possiede un conto corrente negli USA occorre trasferire il denaro per l'acquisto direttamente al Closing Agent, che ha esattamente le stesse prerogative e funzioni di un notaio in Italia. In alternativa i nostri clienti possono utilizzare il Trust Account (conto fiduciario) del nostro ufficio legale. L intestazione dell immobile può avvenire ad una persona fisica o ad una Società: le 3

4 due alternative vanno valutate in base alle situazioni personali e alle motivazioni che hanno portato all acquisto. La scelta giusta verrà fatta con l ausilio dei nostri consulenti. IL ROGITO. Il Closing Agent (corrispondente al nostro notaio) riceve, su un apposito conto corrente, il denaro per effettuare i pagamenti al venditore e versare le tasse legate all'acquisto. I costi del rogito sono inferiori a quelli Italiani, infatti a Miami Beach si aggirano fra l'1,5 e il 2,5% del prezzo di acquisto a seconda del valore della proprietà immobiliare (più alto è il prezzo e più basso è il costo percentuale). In questo costo sono comprese le tasse di passaggio di proprietà (0,6%), l'assicurazione che il titolo di proprietà è pulito e il compenso del Closing Agent. Negli Stati Uniti le commissioni dei mediatori sono tutte a carico del venditore. LA MANUTENZIONE La manutenzione dell'immobile dopo l'acquisto: pagamenti bollette, pagamenti imposte, spese condominiali e riparazioni I principali adempimenti a carico del proprietario dell'immobile sono le spese condominiali e il pagamento dell'imposta sulla proprietà. SPESE CONDOMINIALI I proprietari di immobili inseriti in un contesto condominiale sono tenuti al pagamento delle spese condominiali. Generalmente queste spese includono: amenities se esistono (piscina, palestra, parcheggio ecc), assicurazione dell'immobile, energia condominiale, acqua, giardinaggio, amministrazione del condominio, riserve. 4

5 TASSA SULLA PROPRIETÀ Per esperienza la tassa sulla proprietà ammonta a circa l' 1,75% del prezzo pagato per l'appartamento. Il calcolo è abbastanza complesso, ma indicativamente si aggira intorno a questo valore. Queste tasse a differenza dell'ici, sono deducibili dalle imposte qualora si affitti l'appartamento. Sono pure deducibili tutte le spese relative all'immobile quali: manutenzioni, mobili, canoni elettrici, telefonici, televisivi. Se l'appartamento viene usato personalmente e non affittato, queste spese portano comunque un beneficio fiscale al momento della vendita del medesimo. Gli Stati Uniti poi, hanno una legislazione che tutela fortemente la proprietà. Lo Stato della Florida, dal canto suo, offre un sistema fiscale particolarmente favorevole, non imponendo tasse locali sulle persone fisiche. LA MESSA A REDDITO DELL'IMMOBILE Dopo l'acquisto di immobile negli Stati Uniti, la scelta è tra godersi le vacanze tutto l'anno o mettere a reddito l'appartamento. Mettere a reddito il proprio immobile significa stipulare contratti di locazione per ricevere mensilmente un affitto. Il rendimento medio di un contratto di locazione è molto interessante ma non va comunque dimenticato che l investimento immobiliare viene rivalutato nel tempo e questo è indubbiamente il rendimento più interessante. Per le affittanze mettiamo a disposizione il nostro team di Property Manager (addetti alla gestione della proprietà) che affianca il proprietario: 1. nel definire il prezzo di affitto attraverso l osservazione del mercato affine 5

6 2. nella ricerca di un inquilino e nella verifica delle sue referenze attraverso i canali disponibili negli stati uniti: criminal report e credit report. Inoltre a seconda dell esigenza del proprietario e con un costo mensile molto contenuto l assistenza si estende: 3. all'incasso degli affitti 4. alla periodica verifica delle condizioni dell immobile; 5. alla manutenzione ordinaria degli interni e degli esterni 6. al pagamento delle spese condominiali, delle tasse e interveniamo in caso di problematiche; 7. alle pratiche fiscali e per la dichiarazione dei redditi 8. ad avviare se necessario le pratiche di sfratto in caso di insolvenza AFFITTARE IL PROPRIO APPARTAMENTO È FACILE E SICURO. 1. Il proprietario viene tutelato da un deposito cauzionale generalmente di 2 mensilità e da un canone di affitto anticipato. 2. Entro il 5 di ogni mese l'inquilino deve provvedere al pagamento dell'affitto, pena il pagamento aggiuntivo di 50/75 dollari. 3. Se il pagamento non avviene viene inviata una lettera di termine, che impone il pagamento entro 3 giorni, con la penale sopra indicata 4. Se dopo 15 gg l'inquilino non ha ancora provveduto, si avvia la pratica di sfratto, molto temuta dagli inquilini perché rovina il loro credito. 5. Se anche l'avviso di avvio dello sfratto non porta risultati si procede con un avvocato che nei successivi 15/20 gg successivi porta all'autorizzazione da parte del tribunale a procedere allo sfratto. 6. Se l'inquilino non sgombera in ulteriori 15/20 gg lo sceriffo provvede allo sgombero coatto, recandosi personalmente con due assistenti all'appartamento dove costringerà 6

7 l'inquilino ad uscire e autorizzerà il Property Manager a sostituire la serratura. Questa pratica di sfratto avviene in meno di un'ora. 7. Tutti i costi sostenuti saranno addebitati all'inquilino moroso come pure i danni che questo dovesse aver causato all'immobile o al suo arredo, trattenendoli dal deposito cauzionale. ULTERIORI SERVIZI ED OPPORTUNITA PER I NOSTRI CLIENTI IDENTIFICAZIONE DI PROPRIETÀ RESIDENZIALI E COMMERCIALI Oltre ad una accurata selezione di proprietà di prestigio, la nostra organizzazione offre ai suoi clienti l accesso all intera rete immobiliare della costa orientale degli Stati Uniti d'america. Fornendo delle semplici indicazioni di ricerca, siamo in grado di identificare gli immobili che meglio rispondono alle esigenze del cliente. CREAZIONE DI PACCHETTI IMMOBILIARI Questo servizio dedicato a società e gruppi di investitori, permette la creazione di pacchetti immobiliari composti da singoli edifici o da blocchi di singole unità. Un accurata e mirata analisi di mercato ci consente di presentare una selezione di proprietà con rendimento già esistente o da poter metter a reddito. LAVORI E RISTRUTTURAZIONI Nel caso in cui l immobile acquistato necessitasse di lavori di ristrutturazione, il proprietario può avvalersi degli studi di architettura e delle imprese edili con le quali già collabora la nostra struttura presente in loco. 7

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