La casa a Bolzano

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1 Assessorato all Urbanistica, alla Casa e ai Tempi della città Assessorat für Urbanistik, Wohnungspolitik und Zeiten der Stadt Piano di Sviluppo Strategico Strategischer Entwicklungsplan La casa a Bolzano INTRODUZIONE IL PROBLEMA DELLA CASA A BOLZANO: IL QUADRO DI RIFERIMENTO STRUTTURALE IL MERCATO IMMOBILIARE A BOLZANO DOMANDA E OFFERTA ABITATIVA A BOLZANO

2 INDICE INTRODUZIONE IL PROBLEMA DELLA CASA A BOLZANO: IL QUADRO DI RIFERIMENTO STRUTTURALE Il quadro socio-economico Struttura e modificazioni del patrimonio abitativo La produzione edilizia IL MERCATO IMMOBILIARE A BOLZANO Consistenza delle compravendite e dei contratti di affitto Prezzi di vendita ed affitto degli alloggi Composizione del costo finale di un alloggio e il valore di mercato delle aree edificabili La normativa e i prezzi degli alloggi in affitto DOMANDA E OFFERTA ABITATIVA A BOLZANO DOMANDA E OFFERTA DI ALLOGGI IPES Consistenza e caratteristiche della domanda IPES Consistenza ed evoluzione della domanda L offerta di alloggi IPES Programmi in corso e futuri DOMANDA E OFFERTA DI ALLOGGI COMUNALI La domanda di alloggi comunali L offerta di alloggi comunali DOMANDA E OFFERTA DI SUSSIDIO CASA GLI SFRATTI DOMANDA E OFFERTA DI AGEVOLAZIONI PER LA PRIMA CASA LA DOMANDA DI AREE DA PARTE DELLE COOPERATIVE DOMANDA E OFFERTA DI ALLOGGI PER IL CETO MEDIO Gli aspetti normativi L offerta di aree La domanda di alloggi per il ceto medio L EDILIZIA CONVENZIONATA.. 47 L OFFERTA DI AREE DEL PIANO URBANISTICO agosto 2012 (Il lavoro di ricerca si è concluso in maggio del 2012) Assessorato all Urbanistica, alla Casa e ai Tempi della città Assessora Maria Chiara Pasquali Ufficio Edilizia Abitativa Ripartizione Patrimonio ed Attività Economiche Claudia Dalri e Vincenzo Verdino a cura di Peter Morello e Francesco Sbetti Sistema snc, Bolzano Venezia 2 / 52

3 È con piacere che con la presente posso presentare il lavoro conclusivo della 4 a edizione dell Osservatorio Casa. L Osservatorio Casa è stato istituito dall amministrazione comunale nel 1999 quale strumento di monitoraggio del panorama abitativo del Comune capoluogo, anche in rapporto con la situazione dell area provinciale nel suo complesso. L obiettivo è quello di dotarsi di dati ed analisi sull evoluzione della situazione abitativa nel territorio per poter far fronte al fabbisogno abitativo in modo adeguato, in una logica di programmazione strategica e con interventi politici mirati. Alla presentazione del lavoro si apre un tavolo di confronto con i soggetti pubblici e privati ed i rappresentanti di categoria per promuovere la condivisione dei risultati e favorire una partecipazione costruttiva alle scelte per la città. L Osservatorio Casa rimane quindi uno strumento fondamentale per monitorare quanto succede intorno a noi ai fini di elaborare politiche che migliorino le condizioni abitative e garantiscano lo sviluppo armonioso della città. L Assessora all Urbanistica e ai Tempi della Città Arch. Maria Chiara Pasquali 3 / 52

4 INTRODUZIONE OSSERVATORIO CASA DEL COMUNE DI BOLZANO L Assessorato al Patrimonio ed Edilizia Abitativa del Comune di Bolzano ha costituito nel 1999 l Osservatorio Casa quale strumento di monitoraggio del panorama abitativo nel comune capoluogo affidando un primo incarico di studi e ricerche alla società Sistema di Bolzano e Venezia. Nel 2003 si è provveduto ad un primo aggiornamento e alla pubblicazione del libro La casa a Bolzano/Wohnen in Bozen. Nel 2006 e nel 2008 sono stati pubblicati il secondo e il terzo aggiornamento. Il testo qui presentato costituisce la sintesi dei lavori di ricerca condotti nel periodo recente, contenente dati riferiti al 2010 e al La costituzione dell Osservatorio Casa trovava ragione nella necessità di dotarsi di dati, analisi e strumenti di monitoraggio costanti per poter programmare in tempi utili interventi positivi sul fronte del disagio abitativo, per passare da una logica emergenziale ad una normale capacità programmatoria. In tal senso il lavoro prodotto dall Osservatorio Casa è divenuto via via punto di riferimento per scelte strategiche decisive di politica abitativa per la città capoluogo ed in particolare ha contribuito a dimensionare il fabbisogno abitativo alla base dell individuazione di una nuova zona di espansione per l edilizia sociale e agevolata. In questa fase, dopo l approvazione del Masterplan e le prime varianti anticipatorie del Piano urbanistico comunale (nel 2010), i risultati e gli studi dell Osservatorio Casa possono costituire un importante riferimento al dimensionamento del fabbisogno abitativo per valutare la necessità di eventuali nuove varianti al PUC. SINTESI DEI RISULTATI Bolzano cresce e cambia Dal 2001 al 2011 la popolazione, dopo un lungo periodo di calo che si protraeva dalla metà degli anni 70, ha ripreso a crescere. Negli ultimi 11 anni l incremento del numero degli abitanti e delle famiglie è stato rispettivamente di unità e di nuclei fino a raggiungere nel 2011, secondo i dati anagrafici, persone residenti e famiglie. La crescita della popolazione dal 2001 al 2010 è totalmente dovuta ai flussi migratori: il saldo negativo con i comuni limitrofi e della provincia si è ridotto ( persone) e risulta ampiamente compensato da quello positivo con il resto Italia (+2.337) e soprattutto con l estero (+8.303). Alla fine del 2011 gli stranieri risultano , pari al 13,8% della popolazione residente in città, e gli extracomunitari sono (il 11,3%). Alla crescita si accompagnano cambiamenti nella struttura della popolazione del 2011: gli anziani (65 e più anni) sono ormai il 23,0%; la dimensione delle media famiglie è scesa a 2,13 componenti per nucleo, le famiglie con un solo componente sono pari al 40,3% e quelle senza figli al 63,0%. Un altro fenomeno demografico che ormai ha assunto caratteri strutturali è l alta mobilità della popolazione: quasi la metà della popolazione cambia residenza nel territorio comunale ogni 10 anni (negli ultimi nove anni persone, pari a oltre all anno); il saldo migratorio positivo (+9.120) dal 2001 al 2010 è il risultato di elevati flussi migratori in entrata ( persone) ed uscita (22.009). Le previsioni demografiche fino al 2020, elaborate dall ASTAT 1, prevedono che: 1 ASTAT, Popolazione residente totale e straniera in provincia di Bolzano: uno sguardo verso il 2020, Collana ASTAT 134, Bolzano 2008 ASTAT, Previsione demografica: famiglie e patrimonio abitativo in provincia di Bolzano , Collana ASTAT 136, Bolzano / 52

5 la popolazione passi dai residenti nel 2006 a nel 2020, con una crescita di persone (+5,2%); le famiglie crescano di nuclei (+13,9%) passando dalle attuali a Si tratta di dinamiche inferiori a quelle previste per il resto della provincia, dove popolazione e famiglie crescerebbero rispettivamente dell 8,0% e del 21,7%. Di un certo rilievo risulta evidenziare che le dinamiche positive sono totalmente dovute alla crescita della popolazione straniera che compensa ampiamente il calo di quella locale. A Bolzano si prevede che gli stranieri passerebbero dagli del 2006 a nel 2020, mentre la popolazione residente senza gli stranieri calerebbe da a Nel 2010 tali previsioni sono state aggiornate per la popolazione residente 2 prevedendo che si passi dai abitanti del 2009 ai nel 2015 e ai nel 2021, con una crescita rispettivamente di e di persone. Il confronto delle previsioni con l andamento reale evidenzia che le stime sono già state superate nella realtà. Nel 2011 gli abitanti sono (valore previsto nella prima previsione per il 2020 e nella seconda per il 2015). Densità elevate e aumento delle case in proprietà Nel 2011, secondo i dati provvisori del censimento, le abitazioni totali a Bolzano sono con una crescita nel decennio di alloggi (+10,3%). A livello provinciale gli edifici residenziali sono passati da nel 2001 a nel 2011 (4.446 in più) e le abitazioni totali da a (+10,8%). Le abitazioni occupate sono salite a ( in più del 2001) mentre quelle non occupate o occupate da non residenti sono calate di unità (in questo caso riteniamo abbia inciso anche la modalità con cui si è svolta la rilevazione). Per avere informazioni più articolate però si deve ancora far riferimento al precedente censimento. A Bolzano al 2001 risultavano censiti edifici, dei quali ad uso abitativo. Solo l 11,2% era stato realizzato dopo il 1980, mentre nel resto della provincia erano il 27,3%. Quasi la metà aveva 4 e più piani contro l 8% nel resto dell Alto Adige. Le abitazioni totali nel 2001 erano e la loro crescita rispetto al 1991 era stata di alloggi. Gli alloggi non occupati da residenti erano e si erano ridotti rispetto al 1991 di 895 unità, andando ad incrementare gli alloggi occupati, che erano passati da nel 1991 a nel 2001 (con una crescita di alloggi). Nel decennio le abitazioni occupate in proprietà erano cresciute di unità raggiungendo il 60,6% (al 1991 erano il 54,8%), mentre quelle occupate in affitto e ad altro titolo erano scese di 963 unità; questo calo aveva riguardato esclusivamente il comparto privato. La consistenza degli alloggi pubblici (IPES e comune) aveva raggiunto quasi la metà dei alloggi in affitto. Dal 1991 si sono realizzati nuovi alloggi e cresce la quota di quelli agevolati Dal 1991 al 2000 sono stati realizzati nuovi alloggi, negli ultimi dieci anni e altri risultavano in costruzione, per un totale complessivo di alloggi. Gli operatori privati ne realizzano circa due terzi, l IPES e le cooperative un terzo. La quota di edilizia agevolata risulta in progressiva crescita: dal 2001 al 2010 è stata pari al 36,8%. Mentre gli operatori privati intervengono in tutte le zone edilizie, l IPES e le cooperative realizzano alloggi quasi esclusivamente nelle zone residenziali di espansione. Dal 1993 al 2010 si sono registrati quasi 14 mila interventi di recupero, che per l 80,8% dei casi hanno riguardato edifici residenziali ed interventi di riqualificazione sulle singole unità immobiliari. Nei 18 anni considerati, grazie agli interventi di recupero, vi è stato un incremento di 720 alloggi. I prezzi si stabilizzano (verso l alto) e si differenziano per zona e qualità Nel 2002 il numero di contratti di locazione segnalati dal Ministero degli Interni nel Comune di Bolzano era pari a (40,9% del totale provinciale) e quello dei contratti di compravendita a (34,1%). I contratti di compravendita di immobili ad uso abitativo registrati in provincia di Bolzano nel 2010 secondo gli Archivi notarili distrettuali ammontano a Il dato provinciale risulta molto superiore a 2 ASTAT, La popolazione residente in provincia di Bolzano al 2021, ASTAT Info n. 8, Bolzano / 52

6 quello fornito fino al 2002 dal Ministero degli Interni. E difficile valutare quanto sia un fenomeno reale o quanto piuttosto derivi da una sottostima del fenomeno nei dati del Ministero degli Interni e da una sovrastima dei dati dell Archivio notarile. Possiamo però avanzare una stima che almeno di tali contratti riguardino Bolzano. Dal 1990 al 2010 secondo i dati di Consulente Immobiliare si evidenzia un progressivo aumento dei valori di mercato delle abitazioni nuove in tutte le ripartizioni territoriali fino al 2004, un netto calo nel 2005 e poi nuovamente una crescita fino al 2011, attestandosi in centro su euro a mq, nelle zone semicentrali a e in periferia a Risulta significativo evidenziare che, dopo una lunga fase di crescita dei valori di compravendita delle abitazioni e nonostante la crisi del settore, secondo questa fonte anche negli ultimi 5 anni continui l aumento dei prezzi. La dinamica può trovare spiegazione nella ridotta offerta di alloggi realizzati dal mercato privato, in particolare nelle zone centrali. L altro aspetto significativo da evidenziare è il rapporto tra alloggi nuovi e recenti e tra alloggi in centro ed in periferia. In centro una casa nuova costa il 39% in più di una casa recente e circa il 56% in più di una casa nuova in periferia. In sintesi quindi i valori di mercato presentano anche a Bolzano scarti significativi in funzione della localizzazione e dello stato di conservazione degli immobili. Gli alti valori che si registrano, secondo questa fonte, per i prezzi di vendita si ripercuotono anche sugli alloggi in affitto, però contrariamente ai prezzi di vendita, sempre secondo questa fonte negli ultimi 5 anni i prezzi degli affitti si sono stabilizzati. Da un lato il fenomeno trova spiegazione negli alti livelli raggiunti e dall altro, probabilmente, da una ripresa dell offerta di alloggi in affitto. La consistente edificazione recente nelle nuove zone di espansione di alloggi pubblici, in cooperativa e privati, nei quali si sono trasferite famiglie che prima occupavano un alloggio in affitto, ha liberato numerosi alloggi in altre zone della città. Si è così rialimentato il mercato dell affitto privato, non tanto per una crescita del numero complessivo degli alloggi affittati, ma per una crescita di quelli che si liberavano e venivano riaffittati. In parte può aver contribuito anche il forte sostegno pubblico attraverso il sussidio casa e il crescente investimento privato in alloggi da collocare sull affitto. Il canone di locazione per un alloggio di 100 mq oscilla tra i 960 euro al mese in periferia e i in zona centrale secondo Consulente Immobiliare e tra una media di 780 euro in periferia e euro in zona centrale secondo l Agenzia del territorio. Un confronto fatto dall Astat ha evidenziato che mediamente sia i valori di mercato che i canoni di locazione sono quasi il doppio nel capoluogo rispetto alla media degli altri comuni. Ad incidere in modo decisivo è il costo del terreno che nelle zone abitate a Bolzano oscilla tra e euro/mq e negli altri comuni tra 283 e 418 euro/mq, quindi quasi quattro volte superiore (anche per le maggiori densità edilizie). Costo finale di un alloggio Come è noto il costo finale di un alloggio è dato, schematizzando al massimo, da tre voci: il costo del terreno, il costo di costruzione e gli oneri tecnici, fiscali e finanziari (ai quali nel mercato privato si aggiunge l utile di impresa). Le differenze nei prezzi finali sono sostanzialmente dovute al costo del terreno e alle tipologie edilizie e costruttive. Nelle situazioni intermedie il costo complessivo delle abitazioni compravendute, in via generale, si può stimare che risulti composto per un terzo dal costo del terreno, per il 40% dal costo di costruzione e per la parte restante dai vari oneri tecnici, fiscali e finanziari, nonché dall utile d impresa. Nelle situazioni di punta l incidenza del terreno e la maggior qualità degli alloggi fanno lievitare (fino a raddoppiarlo) il prezzo finale. Viceversa, nel caso degli alloggi realizzati dall IPES o in cooperativa, il costo finale risulta nettamente inferiore per un insieme di agevolazioni previste in questi casi: il terreno assegnato ad un prezzo ridotto, l esenzione totale dagli oneri concessori, l esenzione parziale dagli oneri fiscali, l abbattimento degli oneri finanziari grazie ai contributi pubblici. In linea generale si può stimare che il costo di costruzione, in questi casi, rappresenti i 2/3 del costo finale. La normativa e i prezzi degli alloggi in affitto La normativa statale (L.431/1998) prevede il canone libero, che sostanzialmente corrisponde a quello di mercato (che a Bolzano per un alloggio in stato normale di conservazione nel 2011 è pari mediamente a 12 euro mq al mese in centro e a 8 euro mq in periferia e per un alloggio in ottimo stato 6 / 52

7 invece oscilla tra i 17 e 10 euro al mq), e il canone concordato che generalmente si avvicina molto a quello di mercato degli alloggi in normale stato di conservazione ma risulta nettamente più basso di quelli in ottimo stato di conservazione. La normativa provinciale prevede il canone di locazione provinciale (comma 3 dell articolo 7 della legge provinciale 17 dicembre 1998, n. 13) che è pari al 4% del costo di costruzione rettificato (costo di costruzione più i costi dell area e gli oneri di urbanizzazione) per la superficie convenzionale. Tale valore è sostanzialmente uniforme in tutta la realtà provinciale e risulta a Bolzano molto più basso del valore di mercato e anche del canone concordato e in periferia invece molto simile. Infine la normativa provinciale prevede che gli inquilini di un alloggio pubblico paghino il canone sociale, che varia tra il 10 e il 25 per cento della capacità economica della famiglia del locatario, fino ad un massimo pari al canone provinciale (nel 2009 l affitto medio degli inquilini dell IPES era di 170 euro per alloggio). L IPES negli ultimi 10 anni ha assegnato una casa a oltre famiglie Complessivamente le domande presentate nel 2011 sono state di cui valide e quindi inserite in graduatoria (definitiva nel 2012), con una percentuale di esclusione pari al 23,6%. Sul totale delle domande ammesse in graduatoria, la fascia di maggior bisogno rappresentata da quelle con 25 e più punti, è costituita da 263 domande, pari al 16,4%. Gli elementi che concorrono maggiormente alla formazione del punteggio sono anzianità di residenza, condizioni di reddito e familiari a carico, infatti contribuiscono per oltre il 90% al punteggio complessivo. La successione delle graduatorie dal 1999 al 2011, costruite con i nuovi criteri della L.P. 13/98, permette un confronto omogeneo in merito alla consistenza, alle caratteristiche e all evoluzione della domanda sociale negli ultimi dodici anni. Nel periodo le domande ammesse sono passate da a (+27,9%), ma si sono quasi dimezzate quelle con 25 e più punti (da 401 a 263). Questa dinamica è il risultato di un calo delle domande ammesse in graduatoria generale presentate da italiani, tedeschi e ladini e di una crescita dei cittadini non UE (da 109 a 794). La variazione della consistenza dei richiedenti nelle diverse graduatorie ed in particolare la crescita degli extracomunitari determina un calo del punteggio medio, soprattutto per la diminuzione del punteggio determinato dalla residenza a favore del reddito. Alla fine del 2010 gli alloggi dell IPES sono 6.144, con un incremento di oltre 700 alloggi rispetto al La crescita del patrimonio ha permesso di assegnare mediamente dal 2001 al 2010 ogni anno 86 alloggi nuovi, ai quali si sono aggiunti ogni anno 148 assegnazioni di alloggi resisi liberi per passaggio degli inquilini dall affitto alla proprietà, per decesso o decadenza dei requisiti. In totale, nei dieci anni considerati, si tratta di alloggi (863 nuovi e resisi liberi). A fine marzo del 2010 dei alloggi previsti nel programma (si tratta dei del precedente programma, più i 100 del nuovo programma), 756 erano stati realizzati e assegnati, 380 risultavano in costruzione e altri 16 risultavano in progettazione o con disponibilità dell area. Il totale quindi delle abitazioni realizzate e realizzabili era pari a e ne rimanevano fuori solo 79, per i quali non vi era disponibilità dell area. Mentre a livello provinciale la situazione vedeva alloggi realizzati, 506 in costruzione, e 407 in progettazione o con area promessa o assegnata e gli alloggi residui, per i quali non vi era la disponibilità dell area, erano 581. E interessante notare che a Bolzano, che in termini demografici pesa per un quinto sulla realtà provinciale, si concentrava il 35,6% degli alloggi programmati, che quelli realizzati, in costruzione o con area promessa o assegnata erano pari al 93,6% di quelli programmati e i residui erano solo 79 (pari al 6,4% di quelli programmati e al 13,6% di quelli senza area a livello provinciale). Quindi una situazione decisamente positiva se confrontata con quella degli altri comuni della provincia, dove si concentrava il 64,4% degli alloggi programmati, e gli alloggi ancora da realizzare senza disponibilità dell area erano pari a 502 alloggi, pari all 86,4% a livello provinciale e al 22,5% di quelli programmati in questi comuni. Nel 2011 è stato approvato il nuovo programma di costruzione dell Istituto per l edilizia sociale (IPES) per gli anni Tale programma, riferito a tutto l Alto Adige e definito per ogni singolo comune, tiene conto della parte dei precedenti programmi ancora da realizzare, di una stima del fabbisogno abitativo nei singoli comuni e del suo incremento nel periodo , degli alloggi in locazione da 7 / 52

8 privati e della copertura stimata di tale fabbisogno attraverso la riassegnazione di vecchie abitazioni che si rendono libere. Dal calcolo del fabbisogno di alloggi per il periodo con i criteri sovraesposti emerge che a Bolzano il fabbisogno è stimato in 741 alloggi e negli altri comuni della provincia in alloggi per un totale a livello provinciale di alloggi. Il nuovo programma approvato dalla Giunta Provinciale per gli anni prevede per Bolzano un fabbisogno di 764 alloggi e che la copertura di parte di tale fabbisogno avverrà con riassegnazione di alloggi di vecchia costruzione (stimati in 532) e le abitazioni in costruzione dei programmi in corso per un totale di 912 alloggi. Come si era verificato con il precedente programma, anche questa volta, a Bolzano con i criteri adottati in tutti gli altri comuni il fabbisogno stimato verrebbe coperto dall offerta di alloggi nuovi e vecchi (con un eccedenza di 148 alloggi). Nel caso specifico di Bolzano però l IPES e la Provincia hanno ugualmente ritenuto necessario prevedere ulteriori 200 alloggi sulla base della stessa considerazione già espressa nel precedente programma (che il fabbisogno a Bolzano sarà superiore a quello calcolato con i criteri utilizzati per tutti gli altri comuni). Nel 2011 sono stati fatti tre nuovi bandi per l assegnazione di alloggi comunali e le domande ammesse in graduatoria risultano complessivamente 153, di cui 116 in quella generale (quelle con 25 e più punti sono risultate 32), 20 in quella per anziani e 17 in quella per particolari categorie sociali. Il Comune di Bolzano con un patrimonio di 702 alloggi dal 2000 al 2010 è stato in grado di assegnare 280 alloggi, dei quali 174 erano nuove assegnazioni e 106 cambi alloggi. In continua crescita il sussidio casa e gli sfratti per morosità Dal 1995 al 2010 si evidenzia un progressivo aumento del sussidio casa, raggiungendo le domande ammesse. In continua crescita risulta anche la quota di richiedenti stranieri (al 2010 sono il 35,1%), che evidenzia anche l elevata quota di privati che affittano a questi cittadini. Gli sfratti dal 2001 al 2011 sono stati mediamente 151 all anno, un numero minore rispetto al decennio precedente (177 all anno). Sia a Bolzano che nel resto provincia risultano in crescita quelli per morosità (pari ormai a due terzi del totale) per il livello degli affitti che le famiglie non sono più in grado di pagare. Si afferma il ruolo delle cooperative nell accesso alla prima casa Un primo dato rilevante riguarda lo stanziamento nel bilancio provinciale per l insieme degli interventi nel settore dell edilizia abitativa agevolata: da una media di 152 milioni di euro stanziati dal 1995 al 2001 si è passati ad una media di 196 milioni di euro negli ultimi nove anni. Le domande approvate per la nuova costruzione, l acquisto e il risanamento dal 2002 al 2010 sono state 4.181, con una media annua di 465. La parte più consistente ha riguardato i contributi per l acquisto e acquisto con risanamento, con domande approvate, seguita da quelli per la nuova costruzione con domande e quelle per il risanamento con 563 domande. Negli ultimi 10 anni è cresciuta la quota di nuova costruzione come conseguenza della disponibilità di aree per l edificazione da parte delle cooperative. Complessivamente le domande di prima casa riferite alle tre aree attribuite alle cooperative (Ex Mignone/Rosenbach, Resia 1/Firmian e Bivio/Kaiserau) sono state pari a per alloggi realizzabili. Le rinunce sono state pari a circa un terzo dei richiedenti in graduatoria (588 in tutto) e quindi con le assegnazioni definitive la domanda presente all inizio degli anni 2000 è stata totalmente soddisfatta attraverso l offerta di aree nei nuovi quartieri. A fianco dell edilizia residenziale pubblica e agevolata diventa rilevante approfondire la consistenza e l efficacia dell edilizia convenzionata nella realtà di Bolzano. Dal 1990 a settembre del 2010 ha riguardato 188 interventi edilizi per complessivi alloggi. Il fenomeno risulta crescente nel tempo, infatti gli alloggi convenzionati con inizio del vincolo nel periodo sono mediamente 99 all anno, quelli dal 2001 al 2010 sono 146 all anno. Tale realtà risulta particolarmente consistente, nonostante il ridimensionamento complessivo dell iniziativa dell imprenditoria privata nel campo dell edilizia residenziale. 8 / 52

9 L offerta di aree del piano urbanistico In linea generale si può affermare che la pianificazione urbanistica svolge un ruolo rilevante sul versante dell offerta abitativa, in quanto, attraverso un insieme di norme e piani determina la quantità e la localizzazione delle aree dove costruire nuove abitazioni o recuperare a scopi abitativi il patrimonio edilizio esistente. Il Piano del 1995 individuava aree residenziali per complessivi 37 ettari per rispondere ad un fabbisogno stimato di alloggi. Il piano urbanistico è stato integrato con la nuova zona residenziale Casanova ad ovest della città, per rispondere alle domande che non trovavano possibilità di soddisfazione nelle zone attivate dal Piano. A settembre del 2008 l offerta abitativa delle zone di espansione, di completamento e di recupero sottoposte a pianificazione attuativa risultava stimabile in alloggi, dei quali 608 dell IPES, 388 delle cooperative e 711 dei privati. Negli ultimi tre anni quasi mille di questi alloggi sono stati realizzati e a maggio del 2012 ne risultavano solo 757 ancora da realizzare (quasi tutti privati). Con le varianti anticipatorie al PUC, coerenti con il Masterplan, è stata ricreata una nuova offerta di quasi altri mille alloggi. A maggio del 2012 l offerta abitativa delle zone di espansione, di completamento e di recupero sottoposte a pianificazione attuativa risultava quindi stimabile in alloggi, dei quali 240 dell IPES, 416 delle cooperative e dei privati. Quelli in costruzione risultano 438, dei quali 16 dell IPES, 28 delle cooperative e 394 dei privati. CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE Oggi la questione abitativa a Bolzano non riguarda più la prevalenza delle famiglie e non si presenta più con i caratteri dell emergenza del passato. Le iniziative coordinate del Comune, della Provincia, dell IPES e delle Cooperative sono state in grado di ridurre in misura rilevante la consistenza della domanda arretrata, ma soprattutto hanno creato le condizioni per rispondere con un offerta programmata alla domanda abitativa vecchia e nuova. Con il Piano urbanistico comunale, negli ultimi 20 anni, è stato possibile realizzare circa nuovi alloggi, altri sono in costruzione e circa altri possono essere costruiti in zone già previste dal piano in vigore, per un totale di oltre alloggi. La Provincia ha stanziato negli ultimi nove anni circa 196 milioni di euro all anno per la casa (dal 1995 al 2001 erano 152 all anno). L IPES ha completato il programma per realizzare i nuovi alloggi a Bolzano. Con i nuovi alloggi realizzati e quelli che si sono resi liberi, degli oltre di cui dispone a Bolzano, è stata in grado di assegnare oltre alloggi. Quasi famiglie che abitano in alloggi privati ricevono, con il sussidio casa, una integrazione all affitto. Delle domande in cooperativa presentate dal 2000, dopo le circa 600 rinunce, tutte le restanti sono state soddisfatte con gli alloggi realizzati nei nuovi quartieri Ex Mignone/Kaiserau, Resia 1/Firmian e Bivio/Kaiserau. Permane il nodo del costo della casa sia in affitto che in proprietà, soprattutto per il costo dei terreni. La nuova domanda abitativa è legata alla crescita del numero delle famiglie (per formazione di nuove famiglie da parte di coppie giovani, ma anche per diminuzione dei suoi componenti ed aumento delle separazioni, dei single e delle anziane e degli anziani soli) e la crescita dell immigrazione, divenuta una componente strutturale della popolazione ed un elemento essenziale per l economia. Si tratta di una domanda sociale espressa da soggetti che risultano deboli nei confronti del mercato abitativo: anziane/anziani, giovani coppie, single, lavoratori provenienti da fuori, che risultano spesso esclusi dalle graduatorie dell IPES e delle cooperative e con difficoltà sul mercato privato (per i costi elevati e la riduzione della quota di alloggi in affitto). 9 / 52

10 IL PROBLEMA DELLA CASA A BOLZANO: IL QUADRO DI RIFERIMENTO STRUTTURALE Al fine di comprendere i caratteri strutturali che coinvolgono il problema casa a Bolzano, risulta determinante ricostruire i processi che hanno interessato negli anni recenti, ma anche nel lungo periodo, le componenti demografiche e sociali della popolazione, così come i modelli d uso abitativi e le componenti relative alla produzione di nuove abitazioni e/o recupero di quelle esistenti. Il quadro di riferimento, proposto da questo studio, costituisce un aggiornamento degli analoghi rapporti redatti dal 2000 al 2008 con cadenza biennale e una premessa indispensabile al fine di comprendere e spiegare le ragioni e la consistenza della domanda e offerta abitativa così come si è andata a determinare nel capoluogo anche in rapporto alle dinamiche sociali e abitative dei comuni contermini. Il quadro socio-economico Calo della popolazione accompagnato da una elevata mobilità residenziale con i comuni limitrofi, ma anche interna alla città, sono i fenomeni che con continuità hanno caratterizzato i processi demografici del capoluogo dalla seconda metà degli anni 70 fino al Va però evidenziato che, se dal 1976 al 2000 la popolazione ha continuato a calare per sommatoria di saldi naturali e migratori negativi, negli ultimi undici anni risulta invece in crescita perché i flussi migratori sono tornati positivi e quelli naturali risultano sostanzialmente in pareggio. Un contributo significativo a far tornare i saldi migratori positivi è dato dalla crescita della popolazione straniera che dal 1991 al 2001 è sostanzialmente triplicata, passando da persone a 4.458, e negli ultimi dieci anni è ulteriormente triplicata, raggiungendo le persone. La quota più significativa è rappresentata da extracomunitari. Interessante risulta notare che sia a Bolzano che in provincia, la crescita risulta maggiore per le donne, confermando una rilevante domanda di personale femminile (badanti e personale socio-sanitario), ma anche processi di ricongiungimento familiare e quindi di stabilità del fenomeno. Gli extracomunitari rappresentano nel 2011 l 11,3% della popolazione residente a Bolzano e fanno registrare all interno della città concentrazioni maggiori nelle circoscrizioni Centro-Piani-Rencio (14,3%) ed Oltrisarco-Aslago (15,0%). Come è noto i flussi migratori nel capoluogo sono legati in modo significativo direttamente alla domanda ed offerta di abitazioni. Fino a metà degli anni 90 i saldi migratori negativi erano in parte dovuti alla maggiore facilità di trovare casa nei comuni limitrofi ed in quelli posti a sud del capoluogo. Negli ultimi anni l inversione di tendenza risente invece della nuova offerta abitativa nel capoluogo conseguente alle nuove realizzazioni edilizie nelle zone di completamento, nell area delle Semirurali e nelle nuove aree residenziali di espansione messe a disposizione dal Piano urbanistico. Una conferma viene dalla crescita della popolazione che si registra nelle zone dove vi è stata nuova edificazione ed in particolare nelle circoscrizioni Don Bosco e Oltrisarco-Aslago. Un altro fenomeno demografico che ha assunto caratteri strutturali è dato dal numero elevato di cambi di residenza all interno del comune: negli ultimi nove anni considerati quasi il 50% della popolazione ha modificato la propria residenza, pur rimanendo all interno del Comune. In altri termini, ogni anno oltre persone, pur restando nell ambito dei confini comunali, hanno cambiato residenza. Il dato risulta superiore a quello registrato nel decennio precedente e documenta l accresciuta mobilità interna dovuta principalmente ai nuovi grandi insediamenti residenziali realizzati in questi anni. L insieme di questi processi ha profondamente modificato la struttura della popolazione e delle famiglie: alla fine del 2011 gli anziani sono il 23,0% e i nuclei famigliari con una sola persona sono pari al 40,3% e le famiglie senza figli hanno raggiunto il 63,0%. Anche la struttura sociale della popolazione si è modificata: nel 2001, secondo i dati del Censimento, tre residenti su quattro risultano occupati nel terziario (di questi più di un terzo nella pubblica amministrazione e nei servizi pubblici) ed il 77,0% risultano lavoratori dipendenti; al 2010, secondo i dati dell Ufficio osservazione del mercato del lavoro della Provincia autonoma di Bolzano, gli occupati dipendenti a Bolzano risultano e di questi solo sono residenti in città. Quale conseguenza dei processi migratori, in particolare verso i comuni posti a sud di 10 / 52

11 Bolzano, che hanno prodotto uno spostamento di residenza ma non sempre di lavoro, è incrementato notevolmente il pendolarismo, infatti oltre 26 mila persone che lavorano come dipendenti a Bolzano non vi risiedono (pari al 44,8% degli oltre 59 mila occupati dipendenti in città). Le previsioni demografiche fino al 2020, elaborate dall ASTAT 3, prevedono che: la popolazione passi dai residenti nel 2006 a nel 2020, con una crescita di persone (+5,2%); le famiglie crescano di nuclei (+13,9%) passando dalle attuali a Si tratta di dinamiche nettamente inferiori a quelle previste per il resto della provincia, dove popolazione e famiglie crescerebbero rispettivamente dell 8,0% e del 21,7%. Di un certo rilievo risulta evidenziare che le dinamiche positive sono totalmente dovute alla crescita della popolazione straniera che compensa ampiamente il calo di quella locale. A Bolzano si prevede che gli stranieri passerebbero dagli del 2006 a nel 2020, mentre la popolazione residente senza gli stranieri calerebbe da a Nel 2010 tali previsioni sono state aggiornate per la popolazione residente 4 prevedendo che si passi dai abitanti del 2009 ai nel 2015 e ai nel 2021, con una crescita rispettivamente di e di persone. Il confronto delle previsioni con l andamento reale evidenzia che le stime sono già state superate nella realtà. Nel 2011 gli abitanti sono (valore previsto nella prima previsione per il 2020 e nella seconda per il 2015). Struttura e modificazioni del patrimonio abitativo Nel 2011, secondo i dati provvisori del censimento, le abitazioni totali a Bolzano sono con una crescita nel decennio di alloggi (+10,3%). A livello provinciale gli edifici residenziali sono passati da nel 2001 a nel 2011 (4.446 in più) e le abitazioni totali da a (+10,8%). Le abitazioni occupate sono salite a ( in più del 2001) mentre quelle non occupate o occupate da non residenti sono calate di unità (in questo caso riteniamo abbia inciso anche la modalità con cui si è svolta la rilevazione). Per avere informazioni più articolate però si deve ancora far riferimento al precedente censimento. Al 2001 a Bolzano risultano censiti edifici, dei quali solo 196 risultano non utilizzati perché in costruzione o cadenti. Dei edifici prevalentemente ad uso abitativo solo l 11,4% è stato realizzato negli ultimi 20 anni, mentre nel resto della provincia sono il 25,9%. Mediamente ogni edificio ha 10 alloggi (poco più di 2 nel resto provincia) e quasi la metà ha 4 e più piani (l 8,1% nel resto dell Alto Adige). Nel 2001 le abitazioni totali a Bolzano sono e la loro crescita rispetto al 1991 è stata di alloggi. Gli alloggi non occupati da residenti sono 1.594, pari al 3,7% e si sono ridotti rispetto al 1991 di 895 unità (-36,0%), andando ad incrementare gli alloggi occupati, che sono passati da nel 1991 a nel 2001 (con una crescita di alloggi pari all 8,3%). Tale incremento è in linea con la crescita del numero delle famiglie che le occupano, aumentate nello stesso periodo dell 8,5%. L incremento del numero delle stanze ed il calo degli inquilini che le occupano ha ridotto l indice di affollamento a 0,62 abitanti per stanza. ABITAZIONI AL 1991 E 2001 A BOLZANO Abitazioni Variazione occupate non occupate totali Fonte: elaborazione SISTEMA su dati ISTAT 3 4 ASTAT, Popolazione residente totale e straniera in provincia di Bolzano: uno sguardo verso il 2020, Collana ASTAT 134, Bolzano 2008 ASTAT, Previsione demografica: famiglie e patrimonio abitativo in provincia di Bolzano , Collana ASTAT 136, Bolzano 2008 ASTAT, La popolazione residente in provincia di Bolzano al 2021, ASTAT Info n. 8, Bolzano / 52

12 Le modalità d uso del patrimonio edilizio occupato evidenziano come il 60,6% delle abitazioni sono utilizzate dai residenti in proprietà, mentre il 34,8% e il 4,5% rispettivamente sono occupate in affitto e ad altro titolo. Al 1981 e al 1991 la situazione risultava profondamente diversa, infatti gli alloggi in proprietà degli inquilini erano rispettivamente il 41,1% ed il 54,8%. ABITAZIONI OCCUPATE DA PERSONE RESIDENTI PER TITOLO DI GODIMENTO AL 1991 E 2001 Abitazioni Bolzano Resto provincia Nr. % Nr. % 1991 Proprietà , ,5 Affitto , ,9 Altro titolo , ,6 Totale , , Proprietà , ,8 Affitto , ,2 Altro titolo , ,0 Totale , ,0 variazione Proprietà , ,6 Affitto , ,6 Altro titolo , ,6 Totale , ,7 Fonte: elaborazione SISTEMA su dati ISTAT La produzione edilizia Dal 1981 al 2010 sono stati realizzati alloggi (3.458 negli anni 80, negli anni 90 e dal 2000 al 2010) e altri risultano in costruzione (alloggi concessionati ma non ancora ultimati), per un totale complessivo di alloggi. La quota più consistente di tali alloggi risulta promossa dagli operatori privati (circa due terzi del totale, di cui da imprese e da privati singoli). Tuttavia risulta estremamente rilevante la quota dell IPES (1.835 alloggi) e delle cooperative (1.381 alloggi), che assieme realizzano quasi un terzo del totale degli alloggi. ABITAZIONI PER PERIODO E CONCESSIONARIO ULTIMATE DAL 1981 AL 2010 E ABITAZIONI ATTUALMENTE IN COSTRUZIONE Periodo Ente Altro IPES Cooperativa Impresa pubblico soggetto Totale (a) totale in costruzione totale (b) Fonte: elaborazione SISTEMA su dati ASTAT (a) Per il 2010 i dati non sono completi (b) Compresi quelli in costruzione Se sull intero periodo la media di alloggi realizzati dall IPES e dalle cooperative è stata del 34,1%, va evidenziato che la quota è risultata negli anni 80 pari al 35,6%, negli anni 90 al 29,1%, dal 2000 al 2010 ha raggiunto il 36,8%. Negli anni 90, su un totale di alloggi ultimati, sono stati realizzati nelle zone di espansione (pari all 81,7%), 201 nelle zone di completamento (7,4%), 140 nelle zone produttive (5,1%) e quote più ridotte nel verde agricolo (90 alloggi pari al 3,3%) e nelle zone A (67 alloggi). Dal 2000 al 2010, su un totale di alloggi ultimati, il 49,2% è stato realizzato nelle zone di espansione, il 36,5% nelle zone di completamento e quote del 5,5% sia nelle zone produttive che nel verde agricolo. 12 / 52

13 Quelli in costruzione risultano per il 63,8% nelle zone residenziali di espansione, per il 26,6% nelle zone di completamento, per il 5,1% nel verde agricolo e il 3,5% nelle zone produttive. Se incrociamo i promotori dell edilizia residenziale con il tipo di zona urbanistica, risulta che: l IPES e le cooperative realizzano i loro alloggi prevalentemente nelle zone residenziali di espansione e in misura nettamente minore nelle zone di completamento; gli operatori privati in tutte le zone, ma comunque in misura prevalente nelle zone di espansione. A fianco dell attività edilizia di nuova costruzione e di ampliamento di fabbricati esistenti assume un peso particolarmente consistente e sicuramente in crescita l attività di recupero del patrimonio edilizio esistente. La rilevanza del fenomeno emerge dalla quantità di interventi di recupero rispetto a quelli di nuova costruzione. Dal 1993 al 2010 sono stati rilasciati 910 permessi di nuova costruzione o ampliamento di edifici esistenti e permessi di costruire e asseverazioni per recuperi edilizi. In altri termini solo il 6,3% degli interventi riguarda nuova edificazione ed il 93,7% invece sono interventi di recupero edilizio, anche se va evidenziato come nel primo caso si tratti di realizzazioni di edifici con più appartamenti mentre il recupero riguarda prevalentemente singoli appartamenti. Mediamente ogni anno gli interventi di recupero sono stati 740, di cui 132 con permesso di costruire e 608 con asseverazione, ed hanno comportato una spesa media di 50 milioni di euro. L assoluta prevalenza dei recuperi riguarda edifici residenziali: l 80,8% degli interventi ed il 60,3% della spesa sostenuta. Se analizziamo le tipologie degli interventi, nell assoluta prevalenza dei casi (con quote attorno al 70%) gli interventi hanno riqualificato le unità immobiliari, mettendo mano ai pavimenti, alle murature e ripartizioni interne, agli infissi ed agli impianti igienico-sanitari ed elettrici. In oltre la metà dei casi si è intervenuti sull impianto di riscaldamento. Nettamente più limitati sono stati gli interventi sulle parti comuni dei fabbricati. Per quanto riguarda le destinazioni residenziali, si può notare che nei 18 anni considerati, grazie agli interventi di recupero, vi è stato un incremento di 720 alloggi, con un incremento del 21,6% della superficie abitativa a scapito di superfici residenziali accessorie (depositi e cantine). 13 / 52

14 IL MERCATO IMMOBILIARE A BOLZANO Si è ritenuto importante attivare un monitor specifico sul mercato immobiliare a Bolzano in quanto per l accesso alla casa sia in proprietà che in affitto il nodo centrale e più complesso è costituito dal prezzo. Consistenza delle compravendite e dei contratti di affitto L indagine delle quantità scambiate impiega dati provenienti da due fonti molto diverse: la prima, riguarda il numero di contratti di compravendita e di locazione dal 1985 al 2002 forniti dall Ufficio centrale di Statistica del Ministero degli Interni, l unica fonte ufficiale che censiva tali valori anche a livello dei comuni capoluogo; la seconda riguarda il numero di contratti di compravendita dal 2005 al 2010 trasmessi all ISTAT dagli Archivi notarili distrettuali, che però ci informano solo a livello provinciale. La prima fonte sottostima il fenomeno perché le informazioni di base sono desunte dai commissariati di polizia che ricevono in modo non sistematico le denunce relative ai contratti di locazione e di compravendita di singoli alloggi. Inoltre non sono disponibili per gli anni più recenti (per le province di Bolzano e Trento i dati si fermano al 2002). La seconda fonte che ci informa sul fenomeno per gli anni più recenti presenta il limite opposto di sovrastimare il fenomeno in quanto i dati si riferiscono ai contratti stipulati per la compravendita di unità immobiliari ad uso abitativo (compresi i relativi accessori) e anche la cessione di quote di proprietà è trattata ai fini statistici come l intero. Inoltre il dato viene fornito solo a livello provinciale e non informa sui contratti di affitto. Nel 2002 il numero di contratti di locazione segnalati dal Ministero degli Interni nel Comune di Bolzano è pari a e quello dei contratti di compravendita a 1.282, cioè circa la metà. Le dinamiche dal 1985 al 2002 risultano crescenti per entrambi i comparti, in particolare: per i contratti di locazione la dinamica risulta sostanzialmente stabile negli anni 80 ed in costante crescita dal 1992, che è anche risultato l anno in cui si sono registrati i valori più bassi; per i contratti di compravendita invece si assiste ad una sostanziale stabilità per tutto il periodo dal 1985 al 1999 ed invece un raddoppio dei valori negli ultimi tre anni esaminati. CONTRATTI DI LOCAZIONE E DI COMPRAVENDITA A BOLZANO DAL 1985 AL Contratti di locazione Contratti di compravendita Fonte: elaborazione SISTEMA su dati Ministero degli Interni 14 / 52

15 Nel 2002, in rapporto alla popolazione residente, a Bolzano si stipulano molti più contratti sia di locazione che di compravendita rispetto agli altri comuni dell Alto Adige, ma molti di meno rispetto agli altri comuni capoluogo delle province vicine. Infatti nel capoluogo dell Alto Adige i contratti di locazione e di compravendita risultano rispettivamente e ogni abitanti, mentre nei comuni della provincia sono rispettivamente solo 963 e 667 e a Trento città invece e Non è possibile valutare quanto la maggior quantità di scambi censiti in tutti gli altri capoluoghi di provincia esaminati (e anche nei loro contesti provinciali) sia da attribuire a fenomeni reali e quanto invece a limiti della rilevazione. Certamente però si può affermare che, nonostante le dinamiche di crescita sia delle compravendite che dell affitto, a Bolzano registriamo un mercato più limitato per numero di scambi, dovuto ad una offerta certamente più ridotta, che ha poi effetti rilevanti sui valori immobiliari dei beni affittati o venduti. Per gli anni più recenti (dal 2005 al 2010) è disponibile una statistica relativa ai Contratti di compravendita a livello provinciale secondo gli Archivi notarili. I contratti di compravendita registrati in provincia di Bolzano nel 2010 ammontano a 6.416, dei quali si riferiscono ad immobili ad uso abitativo. La dinamica dal 2005 delle compravendite di abitazioni (e i relativi accessori) ha registrato una punta più elevata nel 2006 con compravendite, un calo fino al 2009 (-22,1%) e una ripresa nell ultimo anno (+14,4%). Il dato provinciale risulta molto superiore a quello fornito fino al 2002 dal Ministero degli Interni. E difficile valutare quanto sia un fenomeno reale o quanto piuttosto derivi da una sottostima del fenomeno nei dati del Ministero degli Interni e da una sovrastima dei dati dell Archivio notarile. Come già detto i dati si riferiscono all intera provincia e non sono disponibili per la città capoluogo. Possiamo però avanzare una stima che almeno di tali contratti riguardino Bolzano (utilizzando la proporzione che le compravendite nel capoluogo avevano sul totale provinciale dal 2000 al 2002 secondo i dati del Ministero degli Interni). COMPRAVENDITE DI UNITÀ IMMOBILIARI PER TIPOLOGIA DI UTILIZZO Totale compravendite Ad uso abitazione ed accessori Fonte: elaborazione SISTEMA su dati ISTAT e ASTAT Il confronto con altre ripartizioni territoriali in Italia mette in evidenza, analogamente a quanto emergeva con i dati riferiti al 2002, che in provincia di Bolzano si stipulano meno contratti di compravendita in rapporto alla popolazione residente rispetto alla provincia di Trento, alla media italiana e a quella delle regioni del nord e del centro. Infatti nel 2010 in Alto Adige i contratti di compravendita risultano ogni abitanti, mentre nella provincia di Trento sono e la media italiana si attesta su 1.256, come media di valori nettamente più elevati al nord e al centro e, invece, più bassi al sud. 15 / 52

16 Prezzi di vendita ed affitto degli alloggi Il secondo aspetto indagato è quello dei valori di mercato e di locazione registrato dalle fonti ufficiali fino al Nell ambito di questa analisi sono state considerate le seguenti fonti: il Consulente Immobiliare, la rivista de Il Sole 24 Ore ; l Osservatorio del mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio. Se la prima fonte (Consulente Immobiliare), già ampiamente riconosciuta ed accreditata, permette analisi di lungo periodo, ma sconta una limitata capacità di approfondimento delle specificità del mercato locale, la seconda (l Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio), di più recente costituzione, certamente fornisce un quadro aggiornato, indipendente e con una buona articolazione territoriale nel contesto della città. L analisi del periodo compreso tra il 1990 ed il 2011 evidenzia un progressivo aumento dei valori di mercato delle abitazioni nuove in tutte le ripartizioni territoriali fino al 2004 e una sostanziale stabilizzazione nel periodo più recente. I valori espressi in euro/mq commerciale infatti passano: in centro da circa euro a mq nel 1990 a nel primo semestre del 2011 (+168,9%); nelle zone semicentrali da circa a (+158,2%); e in periferia da circa a (+158,2%). Dal 1990 al 2001 la crescita risulta di lieve entità ma costante negli anni, per poi aumentare in modo più consistente fino al Nel 2005 vi è un netto calo e negli anni recenti, nonostante gli elevati livelli raggiunti, i prezzi riprendono a crescere. Particolarmente evidente la ripresa nell ultimo anno. Risulta interessante notare come i valori medi per alloggi nuovi a Bolzano risultino elevati in tutte le ripartizioni territoriali, pur con significative differenze secondo la loro localizzazione nel contesto urbano: un alloggio in zona centrale costa nel 1990 il 50,0% in più di un alloggio in periferia e nel 2011 il 56,3% in più. Nel periodo considerato i prezzi in centro sono cresciuti di più di quelli nelle zone semicentrali e periferiche. VALORI MEDI DI COMPRAVENDITA DI ABITAZIONI NUOVE E ABITAZIONI RECENTI A BOLZANO (in euro/mq commerciale) DAL 1990 AL 2011 (primo semestre) Anno (a) abitazioni nuove abitazioni recenti Centro Semicentro Periferia Centro Semicentro Periferia Fonte: elaborazione Sistema su dati Consulente Immobiliare (a) I valori in lire dal 1990 al 2001 sono stati convertiti in euro 16 / 52

17 VALORI MEDI DI COMPRAVENDITA DI ABITAZIONI NUOVE A BOLZANO (in euro/mq commerciale) DAL 1990 AL 2011 (primo semestre) Centro Semicentro Periferia Fonte: elaborazione Sistema su dati Consulente Immobiliare L analisi del periodo più recente secondo i dati del Consulente Immobiliare dal 2006 al 2011 evidenzia crescite di tutti i valori, che risultano più accentuate per le abitazioni nuove e nelle zone centrali. Risulta significativo evidenziare che, dopo una lunga fase di crescita dei valori di compravendita delle abitazioni e nonostante la crisi del settore, secondo questa fonte anche negli ultimi 5 anni continui l aumento dei prezzi. La dinamica può trovare spiegazione nella ridotta offerta di alloggi realizzati dal mercato privato, in particolare nelle zone centrali. L altro aspetto significativo da evidenziare è il rapporto tra alloggi nuovi e recenti e tra alloggi in centro ed in periferia. Secondo i dati del Consulente Immobiliare in centro una casa nuova costa il 39% in più di una casa recente e circa il 56% in più di una casa nuova in periferia. Secondo questa fonte quindi i valori di mercato presentano anche a Bolzano scarti significativi in funzione della localizzazione e dello stato di conservazione degli immobili. VALORI MEDI DI COMPRAVENDITA DI ABITAZIONI NUOVE E RECENTI A BOLZANO (in euro/mq commerciale) NEL 2006 E 2011 (primo semestre) Ripartizione Abitazioni nuove Abitazioni recenti Variazione % 2006/11 territoriale nuove recenti Centro 4.000, , , ,00 25,00 12,50 Semicentro 3.500, , , ,00 14,29 6,67 Periferia 2.900, , , ,00 10,34 4,17 Fonte: elaborazione Sistema su dati Consulente Immobiliare Se paragoniamo i valori medi di compravendite di abitazioni a Bolzano con i capoluoghi delle province vicine si conferma che nelle zone semicentrali e periferiche Bolzano presenta valori sempre più elevati rispetto a tutte le altre realtà, mentre nelle zone centrali i valori si vanno ad allineare alla media di quelli registrati dai capoluoghi consultati. Il raffronto con Trento evidenzia che le dinamiche di crescita dei valori medi di compravendita più sostenute a Trento, stanno riducendo in modo significativo il divario tra i due capoluoghi. Per le abitazioni nuove in centro e nelle zone semicentrali i prezzi di Bolzano risultano superiori rispettivamente del 4% e del 3%, mentre in periferia del 19%. Cinque anni fa le differenze erano nettamente maggiori, rispettivamente del 5%, del 25% e del 32%. Per quanto riguarda le abitazioni recenti nelle zone centrali Trento ha addirittura superato Bolzano del 5%. 17 / 52

18 VALORI MEDI DI COMPRAVENDITA DI ABITAZIONI NUOVE A BOLZANO ED IN ALCUNI CAPOLUOGHI DI PROVINCE VICINE (in euro/mq commerciale) , , , , , , ,00 0,00 Bolzano Trento Belluno Treviso Verona Brescia Bergamo Sondrio Centro Semicentro Periferia Fonte: elaborazione Sistema su dati Consulente Immobiliare VALORI MEDI DI COMPRAVENDITA DI ABITAZIONI A BOLZANO ED IN ALCUNI CAPOLUOGHI DI PROVINCE VICINE (in euro/mq commerciale) 2006 E 2011 Comune Ripartizione Abitazioni nuove Abitazioni recenti Variazione % 2006/11 territoriale nuove recenti Centro 4.000, , , ,00 25,00 12,50 Bolzano Semicentro 3.500, , , ,00 14,29 6,67 Periferia 2.900, , , ,00 10,34 4,17 Centro 3.800, , , ,00 26,32 31,03 Trento Semicentro 2.800, , , ,00 39,29 33,33 Periferia 2.200, , , ,00 22,73 22,22 media Centro 3.914, , , ,29 14,23 17,73 capoluoghi Semicentro 2.642, , , ,71 16,22 18,44 vicini (a) Periferia 2.000, , , ,43 10,00 20,39 Fonte: elaborazione Sistema su dati Consulente Immobiliare (a) I valori si riferiscono alla media di Trento, Belluno, Treviso, Verona, Brescia, Bergamo e Sondrio Gli alti valori che si registrano, secondo questa fonte, per i prezzi di vendita si ripercuotono anche sugli alloggi in affitto, però contrariamente ai prezzi di vendita, negli ultimi 5 anni i prezzi degli affitti si sono stabilizzati. Da un lato il fenomeno trova spiegazione negli alti livelli raggiunti e dall altro, probabilmente, in una ripresa dell offerta di alloggi. La consistente edificazione recente nelle nuove zone di espansione di alloggi pubblici, in cooperativa e privati, nei quali si sono trasferite famiglie che prima occupavano un alloggio in affitto, ha liberato numerosi alloggi in altre zone della città. Si è così rialimentato il mercato dell affitto privato, non tanto per una crescita del numero complessivo degli alloggi affittati, ma per una crescita di quelli che si liberavano e venivano riaffittati. In parte può aver contribuito anche il forte sostegno pubblico attraverso il sussidio casa e il crescente investimento privato in alloggi da collocare sull affitto. In centro un alloggio di 100 mq sia nel 2006 che nel 2011 costa euro all anno con contratti di locazione libero e euro in caso di proroga del contratto. I prezzi in zona semicentrale si attestano rispettivamente su valori di e euro ed in periferia su e euro. 18 / 52

19 CANONI DI LOCAZIONE DI ALLOGGI A BOLZANO (in euro x mq/anno) NEL 2006 E 2011 Ripartizione locazioni libere locazioni proroghe Variazione % 2006/11 territoriale loc. libere proroghe Centro ,0 0,0 Semicentro ,0 0,0 Periferia ,0 0,0 Fonte: elaborazione Sistema su dati Consulente Immobiliare L ultimo livello di indagine riporta i valori dell Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio. I dati, aggiornati al 1 semestre del 2 011, provengono dall incrocio di più fonti di rilevazione e cioè dalle agenzie immobiliari, dalle stime interne all Agenzia del territorio, da atti di compravendita, ecc. L assoluta prevalenza degli alloggi si colloca nella tipologia di abitazioni civili in stato normale. I valori di mercato per le abitazioni civili nel 2011 oscillano tra i valori massimi di euro/mq per abitazioni in ottimo stato nella zona Gries e quelli minimi di euro/mq per abitazioni in stato normale della Zona di Via Claudia Augusta e del Quartiere di Aslago. I rispettivi valori delle locazioni oscillano per un alloggio di 100 mq tra euro al mese di Gries e i 610 euro al mese della Zona di Via Claudia Augusta e del Quartiere di Aslago. Nella zona di Via Resia ed ex Semirurali i prezzi di vendita di abitazioni civili in ottimo stato oscillano tra valori minimi di e massimi di euro al mq commerciale. I prezzi degli affitti per un alloggio di 100 mq da 760 a 960 euro al mese. Il confronto con la situazione di sei anni fa evidenzia, contrariamente all altra fonte fin qui consultata, un calo dei valori di mercato che oscilla attorno al 3%, sia nei valori minimi che massimi, in quasi tutte le zone della città. Le sole eccezioni si registrano nei valori massimi a S.Osvaldo e a Gries, che crescono rispettivamente del 6,7% e del 2,1% e nei valori minimi e massimi di abitazioni normali nel Centro storico compreso tra la Piazza Verdi e il fiume Isarco (+3,6% e +1,4%) e nella Città nuova (+3,4% e +3,0%). Per quanto riguarda la variazione degli affitti il calo risulta generalizzato e più accentuato (attorno al 15%) sia dei valori minimi che di quelli massimi in tutte le zone della città. Solo la zona di Gries e alcune zone rurali fanno registrare un calo meno accentuato. Interessante risulta il raffronto fatto di recente dall ASTAT tra Bolzano e il resto della provincia utilizzando i dati dell Agenzia del territorio 5, riferiti alla media dei valori della fascia centrale e semicentrale (che è la fascia più completa, in quanto include tutti gli agglomerati urbani, di qualsiasi dimensione, presenti in Alto Adige): Gli andamenti dei valori immobiliari del comune di Bolzano e del resto della provincia tra il 2003 e il 2010 presentano notevoli differenze. Se nel capoluogo il livello si è attestato su valori decisamente elevati e, nonostante la crisi delle costruzioni degli ultimi anni, non si è verificato nessun calo evidente, la media del resto della provincia vede prezzi in continuo aumento. Attualmente un abitazione di 80 mq nel comune di Bolzano viene a costare non meno di 320 mila euro, mentre il corrispettivo valore medio degli altri comuni è pari a 200 mila euro. I canoni delle locazioni si situano, dal 2003 ad oggi, tra 12 e 17 euro/mq al mese a Bolzano e tra 6 e 10 euro/mq al mese negli altri comuni. L andamento è simile a quanto manifestato dai valori immobiliari; la crescita del resto della provincia è però meno marcata. 5 ASTAT, Attività edilizia e mercato immobiliare in provincia di Bolzano , Collana ASTAT n.174, Bolzano, / 52

20 VALORI DI MERCATO E DELLE LOCAZIONI DELLE ABITAZIONI CIVILI NEL COMUNE DI BOLZANO - 1 SEMESTRE 2011 Fascia/Zona Valore Mercato Valori Locazione Tipologia ( /mq) ( /mq x mese) (a) Min Max Min Max Centrale Centro storico ,0 10,8 NORMALE ,4 15,4 Ottimo Centro storico compreso tra la P.Verdi e il fiume Isarco ,5 10,8 NORMALE ,8 14,6 Ottimo Dorf e S.Osvaldo ,6 15,2 NORMALE ,0 19,8 Ottimo Gries ,9 15,2 NORMALE ,0 20,1 Ottimo S. Maddalena ,5 11,9 NORMALE ,0 18,4 Ottimo Città nuova ,7 9,9 NORMALE ,9 13,0 Ottimo Semicentrale Città nuova - Viale Europa ,6 9,3 NORMALE ,0 11,4 Ottimo Quartiere dei Piani ,4 8,2 NORMALE ,9 9,6 Ottimo Quartiere di Rencio ,6 9,0 NORMALE ,6 11,4 Ottimo Via Claudia Augusta e Quartiere di Aslago ,1 7,9 NORMALE ,2 10,5 Ottimo Periferica Via Resia ed ex Semirurali ,4 7,7 Normale ,6 9,6 OTTIMO Rurale Guncina, Bagni di Zolfo, S.Pietro, S. Osvaldo, S. Maddalena ,0 10,2 NORMALE ,8 13,4 Ottimo Zona rurale e boschiva del Colle ,7 7,3 NORMALE ,3 8,4 Ottimo Sinistra Adige e Bagni di Zolfo, Castel Firmiano, Agruzzo, Virgolo ,0 9,8 NORMALE Fonte: elaborazione Sistema su dati Osservatorio Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio (a) Lo stato conservativo indicato con lettere maiuscole si riferisce a quello più frequente di zona Composizione del costo finale di un alloggio e il valore di mercato delle aree edificabili Come è noto, anche sulla base di precedenti studi e ricerche 6, il costo finale di un alloggio è dato, schematizzando al massimo, da tre voci: il costo del terreno, il costo di costruzione e gli oneri tecnici, fiscali e finanziari (ai quali nel mercato privato si aggiunge l utile di impresa). I prezzi dei terreni a Bolzano, secondo i valori pubblicati dall Ufficio Estimo della provincia di Bolzano per l anno 2011, oscillano tra e euro/mq nel centro edificato e nelle zone abitate, tra 720 e euro/mq nelle zone periferiche e località minori e tra 235 e 325 nelle zone produttive. VALORI DEI TERRENI EDIFICABILI A BOLZANO NEL 2001 E 2011 (euro/mq) centro edificato e zone periferiche e zone produttive Anno zone abitate località minori minimo massimo minimo massimo minimo massimo ,68 981,26 516,45 723,03 232,40 335, , ,00 720, ,00 235,00 325,00 Fonte: elaborazione Sistema su dati Ufficio Estimo Provinciale 6 IPL, Prezzi, mercato abitativo e politiche della casa in provincia di Bolzano, ricerca realizzata da Sistema snc, Bolzano, Anno 2, Documentazione 8, Novembre IPL, Prezzi, mercato abitativo e politiche della casa in provincia di Bolzano: Le opinioni dei protagonisti - I mercati dell abitare - Pianificazione urbanistica e offerta abitativa, ricerca realizzata da Sistema snc, Bolzano, Anno 4, Documentazione 14, Luglio / 52