Gruppo di lavoro. PROGETTISTI Urbanista Raffaele Gerometta

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2 Gruppo di lavoro PROGETTISTI Urbanista Raffaele Gerometta CONTRIBUTI SPECIALISTICI Ingegnere Paolo Tosetto Ingegnere Lino Pollastri Urbanista Giuseppe Segno GRUPPO DI VALUTAZIONE Ingegnere Elettra Lowenthal Ingegnere Chiara Luciani dott.ssa Elisa Venturini Il Sindaco PI 2013 COMUNE DI CASALSERUGO dott. Fabrizio Baldo Il Segretario Arch. Matteo Cecchinato L'Assessore all'urbanistica Arch. Tiziana Fornasiero Il Responsabile Settore Urbanistica

3 INDICE 1. Linee guida per l attuazione del Piano regolatore Comunale Riferimenti del Piano Ipotesi preliminari 3 2. Gli aspetti procedurali e amministrativi Gli Accordi Pubblico Privato L avviso pubblico I requisiti minimi delle proposte di Accordo Criteri per definizione dell equilibrio pubblico/privato Gli interventi convenzionati Il percorso Contenuti della convenzione Interventi edilizi in zona agricola Premessa I requisiti minimi I valori della perequazione Interventi edilizi nelle zone ad urbanizzazione controllata Premessa I requisiti minimi I valori della perequazione Interventi edilizi riguardanti le attività economiche Premessa Lo Sportello Unico Attività produttive - SUAP La ponderazione dei valori della perequazione 19 1

4 1. LINEE GUIDA PER L ATTUAZIONE DEL PIANO REGOLATORE COMUNALE Il presente documento illustra principi e criteri che l'amministrazione Comunale assume quale riferimento per l attuazione delle previsioni urbanistiche contenute negli strumenti urbanistici redatti ai sensi della Legge Urbanistica Regionale n. 11 del 2004 articolati nel Piano di Assetto del Territorio e nel Piano degli Interventi. Gli elementi ordinatori delle linee guida sono rintracciabili negli articoli delle norme tecniche del PRC che fissano criteri e modalità di applicazione dell istituto della perequazione. 1.1 RIFERIMENTI DEL PIANO La perequazione urbanistica persegue l equa distribuzione, tra i proprietari degli immobili interessati dagli interventi, dei diritti edificatori riconosciuti dal Piano e gli oneri derivanti dalla realizzazione delle dotazioni territoriali. La perequazione urbanistica del Piano degli Interventi di Casalserugo si applica alle sole aree oggetto di trasformazione urbanistica per le quali lo strumento urbanistico prevede una radicale riforma della struttura urbanistica (aree dismesse, aree a servizi, aree agricole destinate a nuova edificazione, etc.) escludendo invece quelle consolidate da punto di vista giuridico e destinate al settore primario ai sensi della Legge Regionale n. 11 del L equità perseguita dalla perequazione, come interpretata nel presente documento, si limita ai soggetti interessati da trasformazione urbanistica e solo ad essi si applicano criteri perequativi di redistribuzione di rendita, ovvero di capacità edificatoria. L articolo 11 delle Norme Tecniche Operative del Piano degli Interventi precisa che i criteri per la valutazione della perequazione siano riconducibili alla realizzazione di standard di qualità urbana ed ecologico ambientale ( componente qualitativa e prestazionale delle proposte progettuali) ed al trasferimento/realizzazione di immobili, opere e interventi a favore del Comune ( componente quantitativa delle proposte progettuali). La norma prevede che la quantificazione degli interventi/opere/immobili oggetto di perequazione sia proporzionata al plus-valore economico derivante dalla variazione di destinazione urbanistica dei singoli ambiti di intervento, plusvalore che viene calcolato, ai fini dell applicazione del Piano, quale differenza tra il valore iniziale ed il valore finale del bene interessato dalle previsioni urbanistiche al netto dei costi di produzione necessari per la sua trasformazione. Il documento sulla scorta di quanto richiamato articola le valutazioni sulla base della complessità degli interventi distinguendo tra: a) quelli per cui è necessaria una strutturazione procedurale e amministrativa (vedi accordi pubblico privato) in quanto per dimensioni, caratteristiche, posizione e/o numero di interlocutori assumono una maggiore complessità e rilevanza rispetto all assetto del territorio; b) quelli che possono essere regolamenti attraverso forme convenzionali in quanto il numero di variabili e situazioni appare limitato; e propone una ulteriore suddivisione basata sulle tipologie degli interventi previsti e sulle modalità di attuazione indicando: c) gli interventi di nuova trasformazione urbanistica e/o edilizia che interessano terreni agricoli; d) gli interventi che comportano la riformulazione delle previsioni di piano attraverso la revisione degli indici, delle destinazioni d uso, delle modalità di attuazione, etc.; e) gli interventi sul patrimonio edilizio esistente che ammettono l ampliamento volumetrico e/o delle unità immobiliari. Per ciascuna delle fattispecie indicate il presente documento fornisce le principali informazioni riguardanti le caratteristiche urbanistiche e normative di riferimento e il percorso tecnico amministrativo cui sono soggetti i diversi interventi evidenziando i requisiti minimi necessari al perfezionamento dei progetti. 2

5 1.2 IPOTESI PRELIMINARI L applicazione delle presenti linee guida articolate nei successivi capitoli prevede l assunzione di alcuni dati di base quali riferimenti univoci ed oggettivi per esprimere le valutazioni sulla congruità delle singole proposte e trasformazioni e rispettare il dettato normativo riferito al calcolo del plusvalore. Come innanzi accennato, al fine di non ritardare le possibili iniziative dei privati, soprattutto se ritenute di concreto ed immediato interessa anche per l Amministrazione Comunale, vengono definiti nel presente documento i criteri e le modalità applicative per la determinazione della quota di plusvalenza degli interventi di trasformazione urbanistica da cedere secondo quanto previsto dalle norme tecniche vigenti, in attuazione della perequazione urbanistica. Le trasformazioni urbanistiche del territorio, generalmente comportano dei costi per la loro attuazione e determinano dei ricavi che si realizzano con la conseguente commercializzazione dei beni (immobili) trasformati. Il plus-valore degli immobili (aree e/o edifici) corrisponde all incremento del loro valore di mercato in conseguenza delle potenzialità edificatorie e delle destinazioni d uso attribuite dallo strumento urbanistico ed è determinato dalla differenza tra il valore di mercato degli immobili conseguente alla trasformazione urbanistica ed il valore iniziale degli stessi, tenuto conto degli oneri e delle spese necessarie per attuare le opere di trasformazione previste. La determinazione del plus-valore può essere operata considerando: - il valore iniziale del bene nel suo stato di effettiva consistenza e di destinazione urbanistica prevista dal Piano; - gli oneri e le spese necessarie assunti dalla parte privata per la realizzazione delle opere di trasformazione; - il valore commerciale del bene sul mercato, conseguente alla trasformazione urbanistica - alcuni criteri legati alla qualità urbanistica, architettonica e socioeconomica degli interventi, piuttosto che il coordinamento con le azioni della programmazione pubblica, anziché il livello delle dotazioni territoriale. Nei casi legati alle attività economiche i criteri richiamati verranno integrati, come descritto nel capitolo quinto, con valutazioni legate alla qualità ecologica ed ambientale degli interventi ed al riconoscimento dell eccellenza aziendale. Detti valori permetteranno, quindi, di determinare: - la differenza tra il valore finale del bene trasformato ed il valore originario considerati gli oneri necessari per la trasformazione, ovvero il plus-valore; - la quota di tale plus-valore che sarà ceduta al Comune per gli interventi d interesse pubblico. Per quanto concerne la stima delle aree agricole si assume quale riferimento il metodo utilizzato per gli espropri (ritenendo in questa sede ininfluente quanto enunciato con la sentenza della Corte costituzionale del 10 giugno 2011 n. 181 sulle norme in materia di indennità aggiuntive) che determina l'indennità in base al criterio del valore agricolo e del valore dei manufatti edilizi legittimamente realizzati. II Valore Agricolo Medio (VAM) è determinato ogni anno, entro il 31 gennaio, dalla Commissione Provinciale Espropri nell'ambito delle singole regioni agrarie secondo i tipi di coltura effettivamente praticati, e rilevati nell'anno solare precedente. 3

6 Casalserugo rientra all interno della Regione agraria n. 4 della Pianura di Padova cui corrispondono, per l anno 2013, i valori espressi in Euro per ettaro sotto richiamati. 4

7 Ai fini delle valutazioni oggetto delle presenti linee guida si utilizza il valore corrispondente ai seminativi/seminativi irrigui pari a ,00 euro/ettaro (5,80 ) considerandolo rappresentativo delle situazioni presenti nel territorio comunale. A tale valore di riferimento si applicano i seguenti coefficienti correttivi articolati sulla base delle caratteristiche morfologiche e territoriali già riconosciute in sede di redazione del Piano di Assetto del Territorio. VALORE BASE (V.A.M.) Euro/mq 5,80 Parametri Correttivi Coefficienti Valore unitario iniziale (Euro/mq) CLASSIFICAZIONE AREA P.A.T. Ambiti di urbanizzazione consolidata/aree idonee per interventi diretti al miglioramento della qualità urbana del capoluogo (ATO 1/1 - ATO 2) 3,00 17,40 Ambiti di urbanizzazione consolidata/aree idonee per interventi diretti al miglioramento della qualità del nucleo frazionale di Ronchi/area diffusa (ATO 1/2, ATO 3 e Nucleo Ronchi Vecchia) 2,00 11,60 agricola 1,00 5,80 Al fine di fornire un utile orientamento per la valutazione delle aree edificabili si mutuano i valori di riferimento deliberati annualmente ai fini ici/imu. Nel caso del Comune di Casalserugo la stima dei valori di mercato delle aree edificabili o dotate di potenzialità edificatoria (ai fini dell accertamento IMU per l anno 2012) è stata oggetto di delibera della Giunta Comunale n. 76 del ed è riassunta nella successiva tabella. STIMA VALORI DELLE AREE EDIFICABILI O DOTATE DI POTENZIALITA EDIFICATORIA ANNO 2012 Z.T.O. Descrizione Indici Valore area DI P.R.G. Urbanistici Casalserugo Ronchi Zone A Centro storico Zone già Edificate Zone B* Parti del territorio totalmente o parzialmente edificate If=mc/mq 1, Zone C1* C2.6 Parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi parzialmente edificate If=mc/mq 1,0 If=mc/mq 1,2 If=mc/mq 1,5 If=mc/mq 2,0 Zone C1S Parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi If=mc/mq parzialmente edificate (10% in meno rispetto aree C1 per 1,0 obbligo convenzionamento) If=mc/mq 1,2 If=mc/mq 1,5 If=mc/mq 2,0 Z.T.O. Descrizione Indici Valore area

8 DI P.R.G. Urbanistici Casalserugo Ronchi C2.1 C2.3.1 C2.3.2 C2.4 C2.5 C2.8 C2.7 C2.10 C2.11 C2.11 C C C Zone D1 Zone D2 Zone D1 Zone D2 Zone Ed. diffusa Zone F Scheda progetto 1R: Via IV Novembre Scheda progetto 3R: Nuovo insediamento residenziale di Via Rialto e Via Dante Alighieri Scheda progetto 4R: Lottizzazione Via Rialto Scheda progetto 5R: Parco Via Orsati Scheda progetto 8R: Lottizzazione Via Colombo Scheda progetto 10R: Centro Via S. Antonio Scheda progetto 11R: Centro parco Scheda progetto 13R: Lottizzazione a sud di Via Sperona Scheda progetto 14R: Via Umberto I Scheda progetto 15R1: Ronchi Scheda progetto 15R2: Ronchi Via Pio X Via Cà Ferrante Scheda progetto 16R: Ronchi nuovi luoghi centrali Scheda progetto 17R: Ronchi completamento e ampliamento lotto scuola Completamento Completamento Espansione: Scheda progetto 1A Espansione: Scheda progetto 2A Espansione: Scheda progetto 1A Espansione: Scheda progetto 2A 1,0 1,33 1,0 1,22 1,0 1,5 1,5 1,0 1,04 1,00 1,20 1,12 1,50 Sc=50% Sf Sc=50% Sf Sc=50% Sf Sc=50% Sf /mc Speciali - Aree caratterizzate dalla presenza di preesistenze insediative, utilizzabili per l'organizzazione di lotto A aggregati rurali lotto B Parti del territorio destinate ad attrezzature di interesse generale * Zone B e Zone C1 il valore unitario delle aree con If diverso da quelli elencati, sarà calcolato con proporzione diretta lotto A lotto B 21 6

9 Le aree che acquisiscono l edificabilità in seguito alla variazione delle previsioni contenute nel Piano degli Interventi verranno quindi valutate sulla base dei valori richiamati e/o prendendo a riferimento i valori attribuiti alle aree che per caratteristiche e/o collocazione sono riconducibili ad una situazione analoga. Gli ulteriori riferimenti e parametri assunti sono i seguenti: - spese tecniche per opere di urbanizzazione = 5-6% costo di realizzazione, secondo le dimensioni dell ambito - spese tecniche per interventi edilizi diretti = 7% costo di costruzione - oneri finanziari = 5-6% costo di costruzione - oneri di urbanizzazione (dpr 380/01) = delibera consiglio comunale ai sensi LR 61/85 - costo di costruzione (dpr 380/01) = delibera consiglio comunale ai sensi LR 61/85. 7

10 2. GLI ASPETTI PROCEDURALI E AMMINISTRATIVI L urbanistica si sviluppa su diversi livelli tematici e di contenuti ed è accompagnata da procedure e valutazioni che ne misurano la sostenibilità e garantiscono la correttezza amministrativa. Rispetto ai contenuti il PAT ha individuato determinati ambiti di trasformazione stabilendo i criteri d intervento, i parametri cui attenersi, la massima superficie agricola utilizzabile (SAU) e trasformabile (SAT). Il rapporto che deve esistere tra vuoti e costruito, il rispetto degli standard, del dimensionamento delle dotazioni territoriali e di tutti i profili operativi sono rinviati alla pianificazione operativa del Piano degli Interventi la cui attuazione è regolata dalle convenzioni urbanistiche. Rispetto alla strutturazione procedurale e alla forma amministrativa che accompagnano il Piano degli interventi il presente documento fornisce un contributo per la valutazione, approvazione e implementazioni delle trasformazioni territoriali caratterizzate sul versante perequativo. Sulla scorta delle specifiche caratteristiche dei singoli interventi/progetti vengono proposti due distinti percorsi riconducibili all istituto dell accordo pubblico/privato (articolo 6 della Legge Regionale 11 del 2004) e alla convenzione urbanistica. 2.1 GLI ACCORDI PUBBLICO PRIVATO Come anticipato nei precedenti capitoli, le trasformazioni urbanistiche più complesse necessitano di una strutturazione procedurale e amministrativa delle fasi e attività che accompagnano l attuazione delle previsioni del Piano. L articolazione dei tempi e delle modalità per la conclusione degli accordi sono i seguenti: - l Amministrazione Comunale ha reso nota la possibilità (attraverso avvisi pubblici e/o assemblee e/o altre forme di comunicazione) di assumere nel PI proposte di accordo ed iniziative dei privati (singoli o associati) per la realizzazione di interventi di rilevante interesse pubblico; - i privati hanno presentato la proposta di accordo pubblico con alcuni contenuti minimi (individuazione e dati del proponente, oggetto dell accordo, descrizione dei rilevanti interessi pubblici, definizione dei tempi, etc.), - l Amministrazione ha raccolto tutte le proposte di accordo e presenta al Consiglio Comunale, per un esplicito giudizio di merito, quelle confermate dai privati a seguito procedura di concertazione; - le proposte di accordo che secondo l insindacabile giudizio del Consiglio Comunale potranno essere accolte, costituiranno parte integrante del PAT e/o del PI e saranno soggette alle medesime forme di pubblicità e di partecipazione. Gli accordi vengono recepiti con il provvedimento di adozione del PAT e/o del PI e sono condizionati alla conferma delle loro previsioni nel Piano approvato. I termini di attuazione della perequazione (e quindi degli accordi) sono riconducibili a: - il Piano degli Interventi (PI); - i Piani Urbanistici Attuativi (PUA); - i Comparti Urbanistici; - gli atti di programmazione negoziata; delegando al Piano degli Interventi l individuazione delle aree interessate e le modalità di attuazione definendo le specifiche destinazioni d uso, i parametri urbanistici e la quota di aree e la tipologia di opere da cedere al Comune sulla base di: - indirizzi e prescrizioni riportati nelle Norme Tecniche (NT); - condizioni di fatto inerenti la localizzazione e le qualità specifiche delle singole aree; - condizioni di diritto inerenti le destinazioni d uso previste dal PRGC vigente alla data di approvazione del primo PAT per le singole aree; Il PI predisporrà per ogni ambito di perequazione urbanistica, precisamente individuato negli elaborati grafici e descrittivi, una Scheda Progettuale che definisca: - la localizzazione dell intervento e la sua collocazione nell ambito generale degli interventi; - gli obiettivi da perseguire e i criteri di intervento da rispettare nella successiva progettazione di dettaglio; - i parametri dimensionali nel rispetto dei limiti del dimensionamento previsti dal PAT; 8

11 - lo schema metaprogettuale per l assetto complessivo dell area, con indicate le aree per gli edifici, le destinazioni d uso, la rete viaria, gli spazi di sosta e parcheggio, le aree da riservare a servizi e verde pubblico, le aree destinate a superficie pubblica L avviso pubblico Il primo passaggio è stato quello dell avviso pubblico approvato con delibera di Giunta Comunale n.81 del per identificare gli ambiti nei quali realizzare in un arco temporale di breve-medio termine gli interventi da inserire nel primo Piano degli Interventi. Il Comune nei termini previsti dall Articolo 17 comma 3.b della L.R.11/2004 ha attivato una procedura di evidenza pubblica al fine di accertare la disponibilità di proprietari e operatori interessati a promuovere interventi urbanistico-edilizi in aree destinate a nuova urbanizzazione, riqualificazione o comunque in aree caratterizzate da carenza sotto il profilo delle dotazioni territoriali. L'obiettivo dell'amministrazione è stato quello invitare i privati a formulare proposte ed iniziative che fossero idonee a soddisfare gli obiettivi e gli standard di qualità urbana, ecologica ed ambientale definiti nel PAT e successivamente di concludere, ove ne ricorrano le condizioni, specifici accordi con i privati previsti dall'articolo 6 della LUR finalizzati al raggiungimento di obiettivi d'interesse pubblico. A garanzia dell imparzialità e del buon andamento dell azione amministrativa, il presente documento esplicita le linee guida cui deve uniformarsi l'attività dell'amministrazione nella fase istruttoria, nella formazione e concertazione e nella stipula degli accordi con i privati relativamente ai seguenti elementi: - i requisiti minimi delle proposte; - i criteri sottesi alla definizione dell'equilibrio tra interessi pubblici e privati I requisiti minimi delle proposte di Accordo Poiché gli accordi costituiscono uno strumento per raggiungere obiettivi d'interesse pubblico, i progetti proposti devono rappresentare l esito di un percorso di condivisione dei contenuti pubblici e privati finalizzati, tra l'altro, al soddisfacimento di bisogni espressi dalla collettività attraverso la realizzazione di dotazioni territoriali. In termini generali: - le proposte di accordo dovranno essere compatibili con la disciplina del Piano di Assetto del Territorio e con la relativa Valutazione Ambientale Strategica. In particolare, non potranno proporre modifiche ad ambiti soggetti a specifica trattazione disciplinare finalizzata a garantire la tutela e la conservazione delle caratteristiche naturali, paesaggistiche e culturali del territorio; - le proposte dovranno riferirsi ad un'estensione territoriale adeguata ad una corretta trasformazione urbanistica del contesto da valutarsi in rapporto ai contenuti pubblici e privati della proposta; - l'interesse pubblico caratterizzante la proposta potrà riguardare diverse modalità di contribuzione da parte del privato alla realizzazione di dotazioni territoriali (la realizzazione di interventi, la cessione di aree, opere o immobili, il cofinanziamento in forma di monetizzazione, ecc...) fermo restando il rapporto di causalità fra il progetto e il beneficio pubblico Criteri per definizione dell equilibrio pubblico/privato Poiché una caratteristica essenziale dell'accordo riguarda la presenza di un rilevante interesse pubblico, fermo restando la sostenibilità economico-finanziaria per il promotore dell'iniziativa, la valutazione si deve soffermare sull'interesse pubblico caratterizzante la proposta. Coerentemente agli indirizzi e alle regole contenute nelle Norme Tecniche del PAT il principio che governa la concertazione presuppone che l Amministrazione comunale e il soggetto privato devono ripartire, secondo criteri forniti dall Amministrazione stessa, la variazione di valore legata alle decisioni di conferire condizioni più vantaggiose allo sfruttamento economico degli immobili coinvolti dall'accordo. 9

12 Ne consegue che l'accordo si caratterizza per un quadro di regole di valorizzazione degli immobili, nella forma di riconoscimento di capacità edificatoria ovvero di cambi di destinazione d'uso, cui corrisponde il riconoscimento di un beneficio pubblico nelle modalità contributive concordate con l'amministrazione (infrastrutture, opere e manufatti destinati a servizi, edilizia residenziale pubblica, monetizzazione finalizzata alla realizzazione di specifiche opere pubbliche, ecc..) il cui valore economico dovrà essere proporzionale (vedi Norme Tecniche del PAT) al plusvalore esito della trasformazione urbanistica prevista dall'accordo. La valutazione dell impatto economico derivante dalla variazione degli immobili viene effettuata nel modo seguente: - in primo luogo, si procede alla stima del valore attuale degli immobili (per le aree la stima viene effettuata sulla base della destinazione d'uso ovvero del potenziale edificatorio attribuito dallo strumento urbanistico vigente, mentre per i fabbricati la stima farà riferimento alla destinazione d'uso legalmente ammessa); - in secondo luogo, si procede a stimare il valore del bene immobile successivamente alla variazione dello strumento (operativamente, si tratterà di valutare il valore di mercato della capacità edificatoria riconosciuta nell'accordo). Il valore economico complessivo da ripartirsi tra pubblico e privato ammonta alla differenza tra il valore del bene immobile successivamente alla variazione dello strumento urbanistico e il valore prima di tale variazione. I dati di base per il calcolo del plusvalore sono quelli: - del valore agricolo medio determinato annualmente dalla Commissione Provinciale (da valutare la maggiorazione del 50% ex accordi bonari e/o del 300% ex imprenditore agricolo) e/o dal valore delle indennità di esproprio; - delle tabelle ici/imu deliberate dalla Giunta Comunale. Ai fini dell attuazione degli interventi contemplati dal Piano degli Interventi attraverso l istituto dell Accordo tale valore viene fissato al 50% per Casalserugo, e al 40% per Ronchi. La traduzione e/o il ridimensionamento delle quote percentuali sopra richiamate viene valutato/ponderato, analogamente agli interventi convenzionati, sulla base dei criteri di seguito richiamati. 10

13 A. Dotazioni territoriali Tali criteri sono finalizzati a definire il rapporto fra i benefici pubblici e quelli privati generati dall'accordo e a definire soglie di accettabilità del beneficio pubblico che la proposta riconosce alla collettività sotto la forma di dotazioni territoriali eccedenti lo standard comunque dovuto per legge. Lo schema per la valutazione di tale beneficio è il seguente 0 PRINCIPALI DATI Superficie territoriale Indice territoriale Volumetria realizzabile Superficie fondiaria (territoriale-30%) Euro/mq Euro/mc mq Euro Indice fondiario 1 VALORE INIZIALE DEGLI IMMOBILI 1.a Valore area 1.b Valore eventuali fabbricati esistenti Euro/mq Euro/mc mq Euro Totale valore iniziale - 2 COSTI TRASFORMAZIONE URBANISTICA 2.a Costi demolizione/bonifica 2.b Costi opere di urbanizzazione primaria 2.c Spese tecniche (5-6% di 2.b) 2.d Oneri urbanizzazione secondaria 2.e Oneri finanziari (5% di 2.b) Totale costi - 3 DETERMINAZIONE PLUSVALORE 3.a Plus valore = 3 - (1+2) Quota plus valore per Comune 50% - 11

14 B. Qualità urbanistica, architettonica e socio-economica L'obiettivo è di valutare l'effetto della proposta/accordo in termini di: - miglioramento della qualità urbana dovuta ad azioni di riqualificazione, mitigazione, ecc..; - promozione di qualità ecologica e/o idrogeologica degli interventi; - aumento di sicurezza ambientale o sociale e di benessere; - promozione di interventi caratterizzati da qualità edilizia ed architettonica. Lo schema utilizzato per la valutazione del beneficio generato della proposta rispetto alle soluzioni urbanistiche e/o architettoniche piuttosto che all impatto socioeconomico prevede l integrazione della tabella con il richiamo alle specifiche voci ed una loro quantificazione percentuale. La valutazione dell incidenza di tali voci (che saranno detratte dal plusvalore già calcolato in precedenza) è demandata ad una istruttoria tecnica che quantifichi (e giustifichi) il loro peso specifico. Euro/mq Euro/mc mq Euro 0 PRINCIPALI DATI ( ) Euro/mq Euro/mc mq Euro 1 VALORE INIZIALE DEGLI IMMOBILI ( ) 2 COSTI TRASFORMAZIONE URBANISTICA ( ) 3 DETERMINAZIONE PLUSVALORE ( ) 4 BENEFICI SOCIOECONOMICI, TERRITORIALI, URBANISTICI 4.a Qualificazione edilizia % 4.b Qualificazione urbanistica % 4.c Qualificazione territoriale/ambientale % 4.d Sicurezza idraulica/idrogeologica % 4.e Dotazione rete ecologica % 4.f % Totale benefici 50% - 5 DETERMINAZIONE PLUSVALORE 5.a Totale benefici % Plus valore = 3-4 % - 12

15 C. Programmazione Si intende valutare: - la capacità della proposta/accordo di rispondere agli obiettivi di sviluppo degli insediamenti privati e delle dotazioni territoriali in armonia con il Piano triennale delle opere pubbliche; - la capacità di garantire coerenza complessiva nella trasformazione di parti omogenee del territorio; - l'equilibrata distribuzione nel territorio degli interventi. Lo schema utilizzato dovrà consentire di qualificare e quantificare gli interventi riconducibili agli elementi sopra richiamati oggetto di valutazione. Tale schema prevede quindi l integrazione dello schema base con le specifiche voci legate ad opere e/o interventi che l Amministrazione riconosce di pubblico interesse ed il privato realizza a fronte della sottoscrizione dell Accordo articolo 6. Euro/mq mq Euro Euro/mc 0 PRINCIPALI DATI ( ) Euro/mq Euro/mc mq Euro 1 VALORE INIZIALE DEGLI IMMOBILI ( ) 2 COSTI TRASFORMAZIONE URBANISTICA ( ) 3 DETERMINAZIONE PLUSVALORE ( ) 4 BENEFICI SOCIOECONOMICI, TERRITORIALI, URBANISTICI ( ) 5 DETERMINAZIONE PLUSVALORE ( ) 6 OPERE/AREE DI PEREQUAZIONE 6.a Infrastrutture viarie 6.b Sottoservizi 6.c Strutture di interesse pubblico 6.d Aree per atterraggio crediti 6.e Aree per realizzazione edilizia sociale 6.f Totale benefici - 7 DETERMINAZIONE PLUSVALORE 7.a Totale benefici Plus valore =

16 2.2 GLI INTERVENTI CONVENZIONATI Premessa la condivisione dei principi generali riguardanti la trasformazione del territorio, la coerenza con le attività di programmazione e l equilibrio tra i benefici pubblici e privati, le previsioni di Piano viene stabilito che gli interventi caratterizzati per una minore complessità ed una limitata presenza di variabili possano essere regolamentati attraverso forme convenzionali di tipo tradizionale. Questa semplificazione è dettata e giustificata da - dimensione contenuta degli interventi - minore complessità funzionale - diversa caratterizzazione della rendita immobiliare - diversa strutturazione dei servizi e sottoservizi È quindi possibile, oltre che ragionevole, prevedere che l applicazione dei principi perequativi su tali aree sia impostata su: - procedure snelle - consenso preventivo dei privati - priorità alle piccole opere di urbanizzazione, eventualmente monetizzabili ove non vi siano le condizioni per la loro realizzazione in loco Il percorso L iter tecnico-amministrativo necessario al perfezionamento degli interventi edilizi convenzionati assume, per i motivi sopra richiamati, una diversa connotazione rispetto agli accordi procedimentali che caratterizzano le trasformazioni riconducibili all articolo 6 della legge regionale n. 11/2004. Le capacità edificatorie, nuove o in ampliamento, talora sono già riconosciute e regolamentate dal Piano degli Interventi negli specifici articoli delle Norme Tecniche Operative. Si tratta, quindi,di perfezionare tali contenuti integrandoli con gli aspetti procedurali e perequativi che rispondano a quanto dettato dall articolo 11 comma 5 lettere d) ed e) delle Norme Tecniche Operative del Piano degli Interventi. La coerenza al dettato normativo avviene nei seguenti passaggi: - il primo legato all approvazione di un progetto preliminare con evidenziato l interesse pubblico da approvarsi con apposita delibera di Giunta Comunale, previa istruttoria tecnica dello stesso (e parere della commissione edilizia e/o commissione locale paesaggio); - il secondo legato alla presentazione di un progetto edilizio con allegata convenzione; - il terzo alla sottoscrizione della convenzione preventiva all effettuazione degli interventi edilizi; - il quarto alla effettuazione degli interventi perequativi e/o della loro monetizzazione (ove previsto dalla convenzione) Contenuti della convenzione La convenzione allegata al provvedimento autorizzativo per l effettuazione dell intervento edilizio deve essere compilata sulla base dello schema inserito nell Allegato. La convenzione deve quindi prevedere: - gli elementi progettuali - le modalità di realizzazione delle opere di urbanizzazione o la loro monetizzazione, da eseguire a cura e a spese del titolare del permesso di costruire, - le relative garanzie finanziarie, - le modalità di controllo sulla loro esecuzione, - i criteri e le modalità per il loro trasferimento al Comune, nonché per il trasferimento di aree per attrezzature e spazi collettivi; - gli elementi progettuali di massima delle opere e degli edifici da realizzare; - i termini di inizio e di ultimazione delle opere di urbanizzazione e degli edifici; - le sanzioni convenzionali a carico del titolare del permesso di costruire per l'inosservanza degli obblighi stabiliti nella convenzione. 14

17 3. INTERVENTI EDILIZI IN ZONA AGRICOLA 3.1 PREMESSA Tra gli argomenti trattati dalla Variante al Piano degli Interventi n. 1 approvata in Consiglio Comunale il 27 giugno 2012 quello della residenzialità in zona agricola negli ambiti di edificazione diffusa e nella riconversione degli edifici rurali assume una specifica rilevanza sia per l estensione del territorio interessato che per la particolare caratterizzazione morfologica ed insediativa dei diversi contesti. Il tema dell edificazione in zona agricola si basa sulle aree diffuse riconosciute dal PAT e sulla necessità di riorganizzarle in termini urbanistico-edilizi, agendo sulle dotazioni e opere di urbanizzazione compatibilmente con le caratteristiche rurali del territorio interessato. 3.2 I REQUISITI MINIMI I requisiti minimi per intervenire negli ambiti territoriali edificati presenti in zona agricola sono quelli fissati dalle Norme Tecniche Operative (NTO) della Variante al Piano degli Interventi n. 1. Il Piano degli Interventi ha individuato le seguenti tipologie di insediamento diffuso: - nuclei di edificazione diffusa (articolo 30 delle NTO) - nuclei di riordino e riqualificazione (articolo 31 delle NTO) - nucleo frazionale di Ronchi Vecchia (articolo 32 delle NTO) oltre alla schedatura puntuale degli edifici non funzionali alla conduzione del fondo agricolo (ex articolo 4 della legge regionale 24/85 attuale articolo 43 della legge regionale n. 11/2004) Le trasformazioni nelle aree di edificazione diffusa oggetto di perequazione sono riconducibili a: - nuova edificazione di 500 mc e possibile ampliamento fino a mc 800 sui lotti indicati nell Allegato E; - edificazione di 500 mc in aderenza all edificio preesistente sui lotti individuato nell Allegato E; e quelle sugli edifici non funzionali alla conduzione del fondo agricolo a: - recupero sino ad un massimo di mc 800 dei fabbricati esistenti che hanno un volume pari o superiore a mc 800 (il recupero della quota eccedente gli 800 mc e subordinata alla stipula di specifico Accordo pubblico privato ai sensi dell Art. 6 della LR 11/2004); - recupero sino ad un massimo di mc 800 dei fabbricati esistenti che hanno un volume compreso tra mc 400 e mc 800; - recupero sino ad un massimo di mc 500 dei fabbricati esistenti che hanno un volume inferiore a mc 400, con un minimo di mc I VALORI DELLA PEREQUAZIONE Ai fini dell attuazione degli interventi contemplati dal Piano per le zone agricole attraverso gli interventi edilizi diretti vengono distinti, come articolato in precedenza, quelli che comportano la realizzazione di nuovi edifici da quelli che consolidano gli esistenti attraverso l ampliamento e/o il cambio della destinazione d uso in essere. Rispetto agli interventi sul patrimonio edilizio esistente l articolazione dei parametri di riferimento è basata su due criteri: - la tipologia di intervento in termini volumetrici e di unità abitative; - le caratteristiche del territorio sul quale insiste il fabbricato. La traduzione e/o il ridimensionamento delle aliquote sopra richiamate potrà essere valutato/ponderato sulla base dei criteri già richiamati per gli accordi pubblico/privato: A. Qualità urbanistica, architettonica e socio-economica B. Programmazione C. Dotazioni territoriali 15

18 Tabella riepilogativa PRG VIGENTE PIANO INTERVENTI QUANTITA' INDICE UNITA' ONERI PRG QUOTA PEREQUATIVA TOTALE destinazione destinazione mc - mc/mq n. ZONA DIFFUSA AGRICOLA ZTO E ,83 7,56 24, ,83 13,00 30, ,83 3,55 22,60 ZONA AGRICOLA ZONA DIFFUSA FABBRICATO RURALE FABBRICATO RURALE FABBRICATO RESIDENZIALE FABBRICATO RESIDENZIALE 500/ , x ,15 500/ , x ,65 200/ , x ,15 500/ ,83 7,56 24,48 500/ ,83 13,00 30,13 200/ , ,48 ZONA URBANA AGRICOLA VERDE PRIVATO ZTO C2 C1S C1S C1S 1 17,67 1,2 22,67 1,5 27, ,92 1,2 17,92 1,5 22,92 1 9,22 1,2 14,22 1,5 19,22 N.B. Per quanto attiene agli interventi edilizi in zona agricola, la quota perequativa è equamente distribuita fra oneri di urbanizzazione primaria e oneri di urbanizzazione secondaria. 16

19 4. INTERVENTI EDILIZI NELLE ZONE AD URBANIZZAZIONE CONTROLLATA 4.1 PREMESSA Tra gli obiettivi perseguiti dal Piano degli Interventi l Amministrazione ha dato ampio spazio alla semplificazione delle modalità di attuazione e alla concretezza delle previsioni urbanistiche. Il primo obiettivo è stato perorato attraverso un ridisegno degli ambiti di trasformazione e/o di completamento oltre che nel riconoscimento di unità minime di intervento in nuovi lotti o in aree già trasformabili che garantissero maggiore autonomia ed efficacia degli interventi. La rivisitazione dei gradi di tutela e delle unità edilizie di intervento hanno poi completato la rivisitazione dello strumento urbanistico generale nella direzione indicata dalla nuova legge urbanistica regionale 4.2 I REQUISITI MINIMI Nelle zone ad urbanizzazione controllata individuate dal Piano di Assetto del Territorio sono ricompre le parti del comune che hanno una destinazione diversa da quella agricola. I requisiti minimi per intervenire sono quelli stabiliti dalle Norme Tecniche Operative (NTO) per le singole Zone Territoriali Omogenee che fissano indici, parametri e modalità di attuazione (interventi edilizi diretti e/o preventivi). Le trasformazioni introdotte dalla Variante n. 1 Piano degli Interventi e dalla presente n. 2 al sono riconducibili a: - trasformazione di parti del territorio agricolo in residenziale tramite l individuazione di lotti edificabili; - interventi di trasformazione residenziale di aree già destinate dal PRG a verde privato ma prive delle caratteristiche che giustificavano l apposizione di tale vincolo; - trasformazione di aree già destinate a standard (zone territoriali F) dal PRG in aree a uso residenziale; - interventi di completamento su parti del territorio già dotate delle principali opere di urbanizzazione primaria e secondaria (vedi articolo 18 bis della legge regionale n. 11/2004) su cui il PRG prevedeva l obbligo dell intervento urbanistico preventivo (vedi piani urbanistici attuativi di cui all articolo 19 della legge regionale n. 11/2004). 4.3 I VALORI DELLA PEREQUAZIONE Ribadita la condivisione dei principi generali introdotti nel capitolo 2, le previsioni di Piano sul tessuto residenziale all interno dei contesti urbanizzati esistenti del centro abitato sono assimilabili ai criteri già esplorati le aree di nuova edificazione e per le zone agricole. L attuazione degli interventi contemplati dal Piano attraverso viene quindi articolata secondo la tabella allegata. Per aree ricadenti nelle ATO 1/2 e nucleo frazionale di Ronchi vecchia (art. 32 delle NTO) le suddette quote percentuali vengono ridotte del 10%. La traduzione e/o il ridimensionamento delle aliquote soprarichiamate viene valutato/ponderato sulla base dei criteri già richiamati per gli accordi pubblico/privato: A. Qualità urbanistica, architettonica e socio-economica B. Programmazione C. Dotazioni territoriali 17

20 5. INTERVENTI EDILIZI RIGUARDANTI LE ATTIVITÀ ECONOMICHE 5.1 PREMESSA La perequazione applicata alle aree produttive deve assumere, in aggiunta a quanto richiamato nei precedenti capitoli, nuovi ed ulteriori elementi di valutazione dettati dalle caratteristiche delle attività economiche e dalle procedure, talvolta derogatorie, che gli sono riconosciute. L attuale normativa e zonizzazione del Piano degli interventi riconoscono tre macro situazioni di tipo produttivo all interno del territorio comunale: - le zone artigianali industriali D1; - le zone commerciali e terziarie D2; - le attività produttive localizzate in difformità dalle destinazioni di zona (ex legge regionale n. 11/1987) A tali fattispecie si aggiungono quelle procedurali dettate dallo Sportello Unico Attività Produttive SUAP che consente, sulla scorta di una disciplina nazionale (DPR 447/98 e DPR 160/2010), poi implementata a livello regionale (LR n. 55/2012), di realizzare o ampliare una attività produttiva anche in deroga allo strumento urbanistico comunale. 5.2 LO SPORTELLO UNICO ATTIVITÀ PRODUTTIVE - SUAP La finalità principale del SUAP è quella di poter snellire le procedure autorizzative per aprire una attività economica attraverso il ricorso alla Conferenza di Servizi in cui tutti gli enti interessati si esprimono e approvano il progetto presentato dal privato, anche se questo non è conforme al Piano Regolatore vigente. Il SUAP viene quindi utilizzato dalle attività economiche per poter ampliare la propria sede operativa (o realizzarla ex novo) laddove vi sono delle reali esigenze legate alla produzione. Il SUAP viene, infatti, rilasciato solo alla ditta richiedente che con la sottoscrizione di una apposita Convenzione dichiara l esclusivo utilizzo. Non può configurarsi perciò come una operazione immobiliare speculativa. La legge Regionale 55/2012 di recente emanazione riguardante le procedure urbanistiche semplificate di sportello unico per le attività produttive ha introdotto una nuova declinazione procedurale che contempla le seguenti fattispecie: - gli interventi di edilizia produttiva che non configurano variante allo strumento urbanistico generale (articolo 2): a) ampliamenti di attività produttive che si rendono indispensabili per adeguare le attività ad obblighi derivanti da normative regionali, statali o comunitarie, fino ad un massimo del 50 per cento della superficie esistente e comunque non oltre 100 mq. di superficie coperta; b) modifiche ai dati stereometrici di progetti già approvati ai sensi della normativa in materia di sportello unico per le attività produttive, ferme restando le quantità volumetriche e/o di superficie coperta approvate. - gli interventi di edilizia produttiva realizzabili in deroga allo strumento urbanistico generale (articolo 3): che comportano ampliamenti (in difformità dallo strumento urbanistico) entro il limite massimo dell 80 per cento del volume e/o della superficie netta/lorda esistente e, comunque, in misura non superiore a mq; - gli interventi di edilizia produttiva in variante allo strumento urbanistico generale (articolo 4) fuori dei casi previsti dagli articoli 2 e 3 in precedenza richiamati. Ai fini dell applicazione dei presenti criteri perequativi le procedure che verranno prese in considerazione sono quelle contemplate dagli articolo 3 e 4 della Legge Regionale (procedure in Variante e/o in deroga al Piano degli Interventi) valutando che gli altri interventi (previsti dall articolo 2) - necessari per adeguare le attività ad obblighi derivanti da normative regionali, statali o comunitarie - (e) le modifiche ai dati stereometrici di progetti già approvati oltre che essere meno rilevanti sotto l aspetto quantitativo sono dettati da specifiche esigenze funzionali o contingenti necessità produttive. 18

21 5.3 LA PONDERAZIONE DEI VALORI DELLA PEREQUAZIONE Ribadita la condivisione dei principi generali introdotti nel capitolo 2, le previsioni di Piano sul tessuto produttivo e l applicazione dei criteri perequativi devono considerare, oltre ai richiamati casi dello Sportello Unico, anche le tematiche relative alla compatibilità e sostenibilità degli interventi e all eccellenza delle attività insediate. Per la qualità ambientale ed ecologica delle aree produttive, non essendoci un riferimento univoco a livello nazionale e regionale che permetta di riconoscere e quantificare in conformità ad indicatori condivisi il raggiungimento degli obiettivi di sostenibilità, ci si riferisce agli elaborati del Piano Territoriale Provinciale di Padova. Il PTCP include negli elaborati elencati dall articolo 3 delle Norme Tecniche oltre alle tradizionali cartografie, relazioni e norme anche i Quaderni del Piano. I Quaderni del Piano secondo la Provincia pur non costituendo elementi essenziali per la costituzione del piano in base alla normativa regionale di riferimento, rappresentano un ulteriore strumento scientifico a supporto della pianificazione territoriale, anche a livello comunale, affinché la stessa preveda e consenta la trasformazione del territorio in modo quanto più possibile rispettoso del valore della compatibilità ambientale. I Quaderni allegati al PTCP approvato sono: - Quaderno n. 1 Valutazione ecologica del paesaggio ; - Quaderno n. 2 Misure di salvaguardia idraulica ; - Quaderno n. 3 Linee guida per l applicazione del piano dei servizi ; - Quaderno n. 4 Linee guida per la progettazione ecologicamente ed ambientalmente sostenibile ; - Quaderno n. 5 Linee guida per la progettazione ambientale delle aree destinate ad insediamenti - produttivi. Il PTCP precisa che le misure di mitigazione individuate dai Quaderni del Piano sono parte integrante del processo valutativo del P.T.C.P. e pertanto in sede di pianificazione del monitoraggio verranno introdotti adeguati indicatori per valutarne l applicazione nel tempo. Pare quindi corretto, oltre che opportuno, utilizzare in materia di aree ecologicamente attrezzate il quaderno n. 5 richiamato (Linee guida per la progettazione ambientale delle aree destinate ad insediamenti produttivi) che fornisce la possibilità di coniugare i requisiti funzionali legati al ciclo produttivo ad appropriati criteri progettuali delle aree e dei fabbricati produttivi il tutto finalizzato ad una corretta gestione ambientale complessiva. Rispetto al tema della qualità delle aziende presenti nel territorio la Provincia di Padova ha svolto in collaborazione con la Camera di Commercio, l Università degli studi di Padova e le categorie economiche uno studio per implementare quanto previsto dall articolo 35 1 delle Norme tecniche del Piano Territoriale 1 Art Indirizzi per gli ambiti produttivi di rilievo comunale Le aree specializzate per attività produttive previste nei P.R.G. vigenti e/o programmati sono indirizzate: - al consolidamento e sviluppo prioritariamente delle attività produttive già insediate nel rispetto dei criteri e disposizioni da prevedere negli accordi intercomunali (P.A.T.I.); - all insediamento di nuove attività per il reinsediamento di attività già insediate in aree urbane del Comune stesso o dei Comuni territorialmente appartenenti al P.A.T.I., che debbano trasformarsi e delle opportunità offerte in caso di dismissioni; - all insediamento di nuove attività con preferenza di quelle ubicate fuori zona individuate come incongrue dal P.A.T., ai sensi dell art. 36 della L.R. 11/04. In relazione alle caratteristiche e alla localizzazione di ciascuna zona i Comuni valuteranno in sede di pianificazione, distinguendo tra quelle da mantenere di tipo manifatturiero o da incentivare nel riuso per attività miste, secondarie, terziarie e commerciali. Le esigenze di espansione di attività produttive esistenti ed insediate da almeno tre anni aventi caratteristiche di eccellenza nel territorio di riferimento, che comportino un ampliamento delle z.t.o. D previste dai P.R.G. o ricadenti all interno delle linee preferenziali di sviluppo previsti nei P.A.T.I./P.A.T. o che ne propongano di nuove, superiore ai limiti massimi stabiliti dai precedenti articoli 31 e seguenti (5%), possono essere assentite, per la parte in eccedenza e nel rispetto dei condizionamenti ambientali e fisici del territorio. La valutazione delle caratteristiche di eccellenza viene determinata sulla base del possesso dei requisiti in termini di valore della produzione, numero lavoratori dipendenti, entità di investimenti su ricerca e innovazione, presenza di sistemi di gestione per la qualità, ambiente, sicurezza o altre certificazioni. La quantificazione/qualificazione dei suddetti requisiti viene demandato ad un apposito tavolo tecnico formato da rappresentati della Provincia e della Camera di Commercio, Università e categorie economiche. Tali proposte di ampliamenti, previa sottoscrizione di accordo tra amministrazione comunale e azienda produttiva predisposto nelle forme di cui all art. 6 della L.R. 11/04 (accordo tra soggetti pubblici e privati) dovranno essere recepite nell idoneo strumento di pianificazione, qualora comporti una nuova linea preferenziale di sviluppo, a seguito di conferenza di servizi, alla quale partecipano anche la Provincia e la Regione. L accordo di cui sopra dovrà evidenziare obbligatoriamente: a) dimostrazione da parte del Comune dell avvenuta saturazione delle zone D programmate dal P.R.G./P.I. e/o urbanizzate (o percentuale di saturazione), della mancanza di lotti produttivi in quanto già assegnati formalmente ad aziende private, la presenza o meno in zone D di aree abbandonate e/o degradate che potrebbero ospitare, in caso di trasferimento, le nuove superfici produttive in ampliamento; b) la presenza dei requisiti minimi dell azienda prima citati; c) puntuale piano di investimento aziendale, che evidenzi le necessità delle nuove superfici coperte e scoperte, ricaduta occupazionale nel territorio di appartenenza ecc.. d) la previsione di adeguate misure di mitigazione ambientale, idraulica e di contenimento energetico, utilizzando fonti di energia rinnovabili. Si precisa inoltre che, al fine di favorire il trasferimento delle aziende produttive da zona impropria a zona propria D (ad esclusione delle aziende a rischi di incidente rilevante, da valutarsi caso per caso), le superfici oggetto di rizonizzazione, non rientrano nel computo del suddetto limite massimo del 5%; resta inteso che tale trasferimento è subordinato alla preventiva bonifica e riqualificazione dell area a carico della azienda che chiede il trasferimento mantenendo l originaria destinazione urbanistica. 19

22 di Coordinamento Provinciale. Tale studio (recepito e approvato dalla Provincia con Delibera della Giunta n. 121 del 19 agosto 2013) fissa i criteri per la valutazione dei requisiti di eccellenza legati a: - valore della produzione; - numero lavoratori dipendenti; - entità investimenti su ricerca e innovazione; - presenza di sistemi di gestione per la qualità, ambente, sicurezza o altre certificazioni di prodotto o processo. L attestazione dei requisiti di eccellenza viene rilasciata, secondo quanto previsto dalla provincia nell Allegato A della richiamata Delibera, preventivamente alla presentazione dell istanza dal responsabile dello SUAP, previa valutazione di una commissione paritetica convocata ai sensi dell art. 9 del DPR n. 160/2010, composta dalle associazioni di categoria territorialmente più rappresentative, oltre che da un rappresentante del Settore Urbanistica-Pianificazione Territoriale della Provincia. In conclusione, quanto già richiamato a proposito del ridimensionamento delle aliquote di perequazione trova nel caso delle attività economiche una specifica declinazione che introduce nuovi criteri in aggiunta a quelli legati a: A. Qualità urbanistica, architettonica e socio-economica B. Programmazione C. Dotazioni territoriali cui si aggiungono due ulteriori criteri: D. Qualità ambientale ed ecologica E. Eccellenze aziendali valutati, quantificati e qualificati sulla scorta dei documenti elaborati ed approvati dalla Provincia di Padova e sopra richiamati. Per le aree prevalentemente manifatturiere i Comuni programmano gli interventi necessari per la loro qualificazione come aree ecologicamente attrezzate in termini di: - individuazione del gestore delle infrastrutture, dei servizi e delle attrezzature delle aree produttive; - condizioni di qualità e dotazioni ecologico-ambientali mediante appropriate opere di mitigazione; - fabbisogno energetico degli impianti; - infrastrutture e mobilità. 20