Livio Cassoli Responsabile Investimenti CDP Investimenti SGR S.p.A. Bologna, 15 Novembre 2012

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1 Il Fondo Investimenti per l Abitare gestito da CDP Investimenti Sgr I criteri seguiti per verificare l ammissibilità delle proposte di investimento nei fondi immobiliari locali Livio Cassoli Responsabile Investimenti CDP Investimenti SGR S.p.A. Bologna, 15 Novembre 2012

2 Indice 1. IL SISTEMA INTEGRATO DI FONDI (SIF) PER LE INIZIATIVE DI EDILIZIA SOCIALE PAG AGGIORNAMENTO SULL ATTIVITÀ DI INVESTIMENTO DEL F.I.A. PAG CARATTERISTICHE DEI FONDI LOCALI DI EDILIZIA SOCIALE PAG LA VALUTAZIONE DELLE SINGOLE PROPOSTE DI INVESTIMENTO PAG ESTRATTO INIZIATIVE IN CANTIERE PAG. 27 2

3 1. IL SISTEMA INTEGRATO DI FONDI (SIF) PER LE INIZIATIVE DI EDILIZIA SOCIALE 3

4 Il Sistema Integrato di Fondi (SIF) Investitori (sottoscrizioni effettuate) Azionisti Sgr CDP ( 1 mld) Investitori pubblici ( 140 mln) Altri investitori privati ( 888 mln) CDP (70%) ACRI (15%) ABI (15%) Fondo nazionale di CDPI Sgr Fondo Investimenti per l Abitare ( 2,028 mld) Gestione CDPI Sgr 10% impiegato in investimenti diretti in deroga al limite del 40% Fondo Locale 1 Fondi locali Max 40% dell equity delle iniziative locali Fondo Locale 2 Fondo Locale n Min 60% dell equity dei fondi locali Gestione Fondazioni di origine bancaria Aziende per la casa Investitori Sgr Amministrazioni Locali Operatori privati e privato sociale Iniziative locali di edilizia privata sociale Intervento 1 Intervento 2 Intervento n Altri prestatori di servizi Advisor tecnici, progettisti, appaltatori, gestori immobiliari e sociali 4

5 Sottoscrittori del FIA Cassa depositi e prestiti: mln Gruppi bancari: 500 mln Gruppi assicurativi: 220 mln Casse di previdenza: 168 mln milioni di euro Ministero Infrastrutture e Trasporti: 140 mln MIT 140 Altri privati 888 CDP Per i sottoscrittori, prevalentemente privati, una componente determinante della decisione di investire nelle quote del FIA è rappresentata dalla destinazione eticamente e socialmente responsabile degli investimenti 5

6 Il Fondo Investimento per l Abitare (FIA) in sintesi A seguito della sottoscrizione del MIT, il FIA è il fondo nazionale del SIF: opera su tutto il territorio nazionale, ha un ammontare di investimento di oltre 2 mld e una durata di 30 anni; investe esclusivamente in beni di natura immobiliare attraverso l investimento tipico prevalente (partecipazioni di minoranza, fino al 40%) e l investimento tipico diretto (in deroga al limite del 40%, entro il 10% dell ammontare sottoscritto, in beni immobili e diritti reali immobiliari, azioni o quote di OICR o altri veicoli immobiliari); si integra con il governo del territorio e con le politiche della casa locali. Il FIA opera nel settore dell Edilizia Privata Sociale (EPS) intesa come attività di sviluppo e gestione immobiliare di alloggi e servizi rivolti a coloro che non riescono a soddisfare sul mercato le proprie esigenze abitative primarie. Rispetto all ERP, realizzata necessariamente con il concorso di risorse pubbliche, l EPS si caratterizza per il ricorso a capitale privato, per la destinazione ad una categoria di utenti non coperta dall ERP e per la possibilità di differenti mix di destinazioni d uso. 6

7 2. AGGIORNAMENTO SULL ATTIVITÀ DI INVESTIMENTO DEL F.I.A. 7

8 Attività di investimento del FIA CDPI Sgr, per conto del FIA, ha assunto delibere di investimento preliminari: per circa Euro 520 milioni ; in 16 fondi immobiliari locali; gestiti da 10 Società di gestione del risparmio immobiliari. ed ha approvato delibere definitive di sottoscrizione: per circa Euro 276 milioni; in 12 fondi di questi 16; relative a 68 progetti immobiliari. Inoltre, dispone di una pipeline di futuri fondi e progetti sull intero territorio nazionale. 8

9 Attività di investimento del FIA: ripartizione territoriale e di mix I dati rappresentati riguardano i fondi oggetto di delibera preliminare e definitiva di sottoscrizione di CDPI Sgr per conto del FIA, al 19 settembre MIX Mix Destinazioni d uso LOCALIZZAZIONE INVESTIMENTI Nr alloggi: 84% > % 3% 4% 6% Alloggi Sociali: 84% Residenze Temporanee: 6% * Residenze Libere: 4% Commerciale: 3% Servizi: 3% Mix Offerta Sociale 30% 52% Vendita Convenzionata: 30% Locazione con patto di futura vendita: 18% Locazione: 52% Delibere preliminari 18% Delibere definitive Fondi già avviati con sottoscrizioni FIA Iniziative deliberate 9

10 3. CARATTERISTICHE DEI FONDI LOCALI DI EDILIZIA SOCIALE 10

11 I requisiti del Regolamento del Fondo Locale La durata del Fondo locale deve essere inferiore alla durata del FIA (attualmente con scadenza dicembre 2040). I fondi locali devono avere la finalità di incrementare gli «alloggi sociali». Gli interventi devono caratterizzarsi per elevate prestazioni di sicurezza, energetiche e di sostenibilità ambientale. Il rendimento obiettivo minimo degli investimenti nei fondi locali atteso dalla classe di quote sottoscritto dal FIA per interventi di housing sociale deve essere pari a circa il 3% oltre l indice annuale della variazione dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e impiegati calcolato dall ISTAT. Il FIA richiede, nei limiti delle prescrizioni normative applicabili, una rappresentanza nei comitati di partecipanti previsti dal Regolamento del fondo locale. Il FIA richiede che i regolamenti dei fondi locali contengano specifiche previsioni relativamente agli obblighi di rendicontazione e trasparenza. 11

12 Gli organi del Fondo Immobiliare Locale Società di Gestione del Risparmio (SGR): assicura la promozione, istituzione e gestione del fondo ed ha competenza in merito alla definizione del Regolamento di gestione, alla ricerca dei sottoscrittori e alla gestione strategica/esecutiva dei progetti. Banca depositaria: (scelta dalla SGR) ha funzione di custodia e controllo, nonché di esecuzione di tutte le operazioni finanziarie che riguardano la vita del fondo. Esperti indipendenti: stimano periodicamente ed oggettivamente il valore dei beni detenuti dal Fondo. Assemblea dei partecipanti: organo di rappresentanza degli investitori, ha poteri in materia di modifica del Regolamento di Gestione, oggetto e scopo del fondo, durata e liquidazione anticipata del fondo, sostituzione della SGR. Comitato consultivo: composto da membri nominati dall assemblea dei partecipanti, esprime pareri obbligatori e vincolanti nel caso di operazioni in conflitto di interesse e pareri obbligatori e non vincolanti in ordine al business plan e alla selezione dei gestori sociali delle iniziative del fondo. 12

13 Le opzioni di strutturazione del capitale del Fondo Locale Uno degli strumenti a disposizione per facilitare la sostenibilità di un progetto di edilizia sociale e allineare gli interessi di medio-lungo termine dei diversi attori è rappresentata dalla possibilità di utilizzare differenti classi di quote: Quote ordinarie - con rendimento atteso di mercato (es. tra il 5% e l 8%) e un cash flow che si basa sull assenza di rendimento garantito, limitate distribuzioni, ma premiato con privilegio sull extra-rendimento. Questa categoria di quote è tipicamente quella dei promotori/attuatori; Quote privilegiate - con rendimento minimo garantito indicizzato all inflazione (es. 3% reale) e un cash flow che prevede un privilegio sulle distribuzioni annue, ma minori porzioni di extra-rendimento. Questa categoria di quote è in linea con i requisiti di rendimento del FIA; Quote speciali - con rendimento minimo garantito su livelli contenuti (es. pari all 1%), ed un cash flow con distribuzioni annue minime, ma compartecipazione finale all extra rendimento. Questa categoria di quote nasce per gli Enti Locali (in apporto o per cassa sostituendo a volte la contribuzione a fondo perduto) oppure da soggetti che alla fine della vita del Fondo sono interessati a riacquistare porzioni del portafoglio del Fondo stesso (con un meccanismo simile alla permuta). 13

14 4. LA VALUTAZIONE DELLE SINGOLE PROPOSTE DI INVESTIMENTO 14

15 Strutturazione delle Iniziative di Edilizia Privata Sociale Le iniziative di edilizia privata sociale sono operazioni di sviluppo immobiliare residenziale caratterizzate da un elevato grado di complessità legato anche alla pluralità di soggetti coinvolti nel processo di strutturazione e alle reciproche aspettative. L intervento di edilizia privata sociale si caratterizza per la presenza di: un progetto architettonico; un progetto sociale; un progetto finanziario. La strutturazione dell iniziativa ha come obiettivo la necessità di garantirne il successo in un orizzonte temporale di lungo termine e quindi nelle fasi di Avvio; Realizzazione; Gestione; Cessione. 15

16 Strutturazione delle Iniziative di Edilizia Privata Sociale Non ci sono formule universalmente valide, in quanto ogni progetto ha proprie specificità che vanno analizzate nel dettaglio per giungere all identificazione degli scenari di fattibilità. Sulla base delle istruttorie svolte e dei primi investimenti effettuati è oggi comunque possibile identificare una serie di parametri chiave, comporre un benchmark delle iniziative e definire delle best practices. Comunicare solo le caratteristiche desiderate dell oggetto del potenziale investimento e il rendimento obiettivo non è sufficiente. Come già avvenuto con la pubblicazione dei vademecum, si ritiene opportuno divulgare metodologie e considerazioni sull analisi e la valutazione della sostenibilità economica e finanziaria dei progetti. 16

17 La pluralità dei ruoli e dei soggetti SGR Locale Proprietario Investitori PROGETTO Promotore Business Plan Finanziatore Progettista Gestore sociale Costruttore Disagio Abitativo 17

18 La catena del valore nell edilizia privata sociale Valore delle aree Costo di costruzione Fonti finanziarie Costi di gestione Contributi a fondo perduto Fiscalità Prestazione sociale 18

19 La decisione riguardante il mix del progetto l alloggio sociale La principale decisione da prendere nella strutturazione di un iniziativa di edilizia sociale privata è rappresentata dalla definizione del perimetro dell operazione e dalla scelta del mix. L operazione può essere, infatti, parte di un progetto di riqualificazione più ampio o comunque di uno sviluppo immobiliare che include porzioni non residenziali o significative porzioni di edilizia libera. All interno della stessa porzione di edilizia sociale privata è inoltre possibile ipotizzare differenti tipologie di alloggio sociale: Vendita convenzionata immediata; Affitto con patto di riscatto; Affitto a medio termine; Affitto a lungo termine (fino alla locazione permanente). Naturalmente la decisione si deve basare sulla situazione urbanistica e amministrativa dell immobile, sull analisi del mercato immobiliare e del disagio abitativo locale, nonché sugli approfondimenti sul contesto socio-economico (che determinano quali sono i target sociali dell intervento). 19

20 La decisione riguardante il mix del progetto le altre destinazioni Nella possibilità di inserire ulteriori destinazioni occorre considerare il peso del contributo pubblico (aree a prezzo calmierato, contributi a fondo perduto, agevolazioni fiscali). All interno delle destinazioni d uso diverse dall housing sociale ricevono diverso gradimento le destinazioni attinenti all edilizia privata sociale (scuole, Rsa, servizi pubblici), quelle compatibili (negozi di vicinato, laboratori, altre residenze) rispetto a quelle con scarsa rilevanza sociale. Il rapporto rischio / rendimento impone di richiedere per le componenti diverse dal social housing rendimenti allineati con il mercato di riferimento. L intervento deve consentire la realizzazione di un numero di alloggi sociali superiore a quello che un intervento pubblico di pari valore avrebbe generato con un contributo pari al 30% del costo di realizzazione. 20

21 Periodo di investimento e periodo di gestione e di dismissione Da un punto di vista economico, la singola iniziativa di edilizia privata sociale può essere suddivisa in due momenti distinti tra loro: Periodo di investimento va dal momento dell acquisto dell area/immobile, alla progettazione e costruzione, fino al momento dell agibilità delle superfici realizzate (sintetizzato nel Quadro Tecnico Economico dell iniziativa); Periodo di gestione a seconda delle ipotesi previste dal Business Plan, va dal momento della messa a reddito delle superfici fino ai vari momenti in cui è prevista la dismissione delle stesse. Il periodo di investimento e il periodo di gestione e di dismissione si declinano congiuntamente nel piano-economico finanziario delle iniziative. Investimento Acquisto area Progettazione Costruzione Gestione e dismissione Riscossione dei canoni di locazione Property, Facility e Community Management Gestione manutenzioni straordinarie Gestione della commercializzazione alloggi in vendita

22 Esempio di conto economico e flusso di cassa previsionale CONTO ECONOMICO ( /000) Totale Canoni di locazione lordi Imposta di registro 1,00% (c.lordi) Sfitto e morosità 5,00% (c.lordi) Canoni di locazione netti Altri ricavi Contributi a fondo perduto Ricavi totali IMU 700 /a/apt Property e Facility Mngt 400 /a/apt Assicurazione 0,15% (costo costr.) Manutenzioni straordinarie 500 /a/apt Agency su locazione 10,00% su rotaz Costi im m obiliari Oneri finanziari (+ oneri v.so clienti) Commissioni operazioni finanziamento Gestione finanziaria Management fee SGR 0,50% (GAV n.r.) Banca Depositaria 0,035% (GAV) Esperti Indipendenti 0,040% (GAV) Altre Spese Fondo 0,10% (GAV n.r.) Costi strutturazione 1,00% (val. rif.) Spese generali Risultato della gestione Capital Gains realizzati dalle vendite Agency su vendite 2,00% (Vendite) Risultato distribuibile Componenti di ricavo Spese generali Costi del Fondo Costi immobiliari 22

23 Impatto dei diversi mix sui profili di rendimento del progetto La scelta del mix ha, naturalmente, significative implicazioni sul profilo economico e finanziario del progetto in termini di: Rendimento a vita intera del progetto; Profilo delle distribuzioni; Tempi di rientro dell investimento; Volatilità dei risultati. Indirettamente influenza la finanziabilità dell intervento (effetto positivo / negativo dell indebitamento, tempi di rimborso del finanziamento) 1. IRR 4,8% 2. IRR 5,8% 3. IRR 6,5% Affitto calmierato a lungo termine 60% 40% Affitto con previsione di riscatto 30% 20% 50% Vendita convenzionata 25% 15% 20% 40% Vendita libera Alloggio Sociale 100% Alloggio Sociale 100% Alloggio Sociale PREVALENTE 80% Esemplificazione del rendimento di progetto in tre differenti ipotesi 23

24 Prezzo Housing Sociale ( / mq / SV) Impatto dei diversi mix sui profili di rendimento del progetto È stata svolta un analisi parametrica sulla sostenibilità (all interno di un fondo immobiliare) dei diversi mix sociali al variare dei costi e dei ricavi (stimati sul mq di Superficie Vendibile). I costi includono tutte le componenti, i ricavi sono relativi al prezzo di vendita fissato inizialmente dalla convenzione e assumono che nell orizzonte temporale della locazione il canone sia pari al 3,5% del prezzo di vendita convenzionata. Soglia sostenibilità per la realizzazione di un progetto HS con rendimento del 5,5% Mix del Progetto Convenzionata Affitto Riscatto 8 Affitto 15 Affitto Costo Totale ( / mq / SV ) 24

25 Un approfondimento sul ruolo degli Enti Locali Gli Enti Locali (Regioni, Provincie e Comuni) ricoprono spesso differenti ruoli (potenzialmente anche in contrasto fra loro) nell ambito di un progetto di edilizia privata sociale. In particolare è possibile che l Ente assuma un ruolo diretto come: Proprietario (con differenti logiche di valorizzazione / socialità); Promotore (di un singolo intervento, ma anche di un Fondo); Investitore (apporto di beni o denaro); Finanziatore (a tasso agevolato o a fondo perduto del progetto o dell utente); Gestore Sociale (direttamente o attraverso le ex-iacp); Altri Ruoli immobiliari (tipicamente attraverso ex-iacp). Naturalmente assume anche un ruolo indiretto attraverso: La definizione delle regole urbanistiche; Le misure a supporto della riduzione del disagio abitativo; Le scelte di fiscalità locale (IMU). 25

26 Un approfondimento sul ruolo delle Banche L edilizia privata residenziale è un operazione di sviluppo immobiliare che presenta importanti elementi di mitigazione del rischio per il finanziatore: Qualità delle controparti e chiare regole di Governance; Gestione professionale dell intero ciclo di vita del prodotto; Contenuto livello di indebitamento; Profilo non speculativo del rendimento atteso dagli investitori; Posizionamento su un segmento di mercato meno rischioso. Può rappresentare un opzione di miglioramento del profilo di rischio dei finanziamenti in essere attraverso: L accollo del debito in caso di apporto / cessione di operazioni in corso e in regolare ammortamento, ma con Business Plan non in linea con le attese; La rimodulazione del debito sulle operazioni più problematiche che richiedono una significativa modifica del profilo immobiliare. Necessita del supporto finanziario delle banche agli acquirenti finali. 26

27 5. ESTRATTO INIZIATIVE IN CANTIERE 27

28 Milano, via Cenni 28

29 Milano, via Cenni 29

30 Milano, via Padova 30

31 Crema, via Camporelle 31

32 Parma, via Chiavari, area Ex Rossi e Catelli, S. Eurosia, via Budellungo 32

33 Torino, via Milano 33

34 Ascoli Piceno, Abitare insieme Ascoli 34

35 Verona, Comparto 4 del PRUSST 35

36 Avviso Importante I termini e i contenuti del presente documento ("Presentazione") non costituiscono, da parte di CDPI Sgr, alcun impegno od obbligazione legale, espressa o implicita, a negoziare o a concludere alcuna transazione ne rappresentano alcuna consulenza o sollecitazione. Le informazioni contenute nella Presentazione hanno valore meramente indicativo e non possono essere assunte quali dati significativi ai fini di eventuali conclusioni o deliberazioni che dovranno adottate dai destinatari nella propria autonomia decisionale. La Presentazione è fornita a titolo informativo e il contenuto della stessa non rappresenta, e non può essere interpretato, come attività di consulenza da parte di CDPI Sgr. CDPI Sgr raccomanda ai destinatari di effettuare le proprie verifiche finanziarie, legali e fiscali indipendenti e declina ogni responsabilità in relazione a qualunque attività posta in essere sulla base delle informazioni contenute nella Presentazione. 36

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