Studio di fattibilità Progetto per una rete ricettiva rurale di qualità a fini turistici - Regione Puglia INDICE GENERALE

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1 Studio di Fattibilità Progetto per una rete ricettiva rurale di qualità a fini turistici Regione Puglia Assessorato al Turismo e Industria Alberghiera 22 settembre 2010

2 INDICE GENERALE 1. PRESUPPOSTI E METODOLOGIA ALLA BASE DELLO STUDIO 4 2. EXECUTIVE SUMMARY 5 3. FASI PROGETTUALI A SUPPORTO DEL BUSINESS PLAN IL CONCETTO DI RETE DELLE MASSERIE PUGLIESI Il sito web di progetto CENSIMENTO E SOPRALLUOGHI DELLE STRUTTURE RURALI Censimento e sopralluoghi presso le masserie indicate nell offerta tecnica di proprietà pubblica Individuazione, censimento e sopralluoghi presso altre volumetrie rurali di proprietà pubblica Individuazione censimento e sopralluoghi presso altre volumetrie rurali di proprietà privata PROGETTAZIONE ED IMPLEMENTAZIONE DEL DATABASE Fase di progettazione Implementazione del database CLASSIFICAZIONE DEI BENI CENSITI E STIMA DELLA TIPOLOGIA E DEI COSTI DEGLI INTERVENTI SUGLI IMMOBILI VALUTAZIONE DELLA COMPATIBILITA DELLE ATTIVITA DA REALIZZARSI CON LA NORMATIVA ESISTENTE DEFINIZIONE DELLE LINEEE GUIDA PER IL RECUPERO DEI MANUFATTI Introduzione Analisi dello stato di fatto Procedimento di ristrutturazione Esemplificazione di un intervento Considerazioni conclusive DISPONIBILITA DEI SOGGETTI PUBBLICI PROPRIETARI DEI BENI A ESSERE COINVOLTI NEL PROGETTO DEFINIZIONE DELLE POTENZIALI RISORSE COLLEGABILI AGLI INTERVENTI DA REALIZZARE Risorse culturali Risorse naturalistiche Risorse balneari Risorse eno-gastronomiche Altre potenziali risorse collegabili STUDIO DELLE PRINCIPALI ESPERIENZE NAZIONALI ED ESTERE DI SUCCESSO ANALOGHE O SIMILARI Paradores (Spagna) Pousadas de Portugal (Portogallo) 49 pag. 1

3 3.9.3 Solares (Portogallo) Gités de France (Francia) BUSINESS PLAN INQUADRAMENTO TERRITORIALE ACCESSIBILITA E RETE DEI TRASPORTI Rete stradale ed autostradale Rete ferroviaria Aeroporti e trasporto aereo Porti e approdi turistici CENNI GENERALI DEL MERCATO TURISTICO A LIVELLO INTERNAZIONALE E NAZIONALE ANALISI DELLA DOMANDA TURISTICA AREA DI RIFERIMENTO Trend movimento turistico alberghiero e complementare La domanda turistica nelle province pugliesi Provenienza e stagionalità dei flussi turistici in Puglia ANALISI DELLA OFFERTA RICETTIVA AREA DI RIFERIMENTO Evoluzione dell offerta ricettiva in Puglia L offerta ricettiva nelle province pugliesi Analisi qualitativa dell offerta ricettiva PERFORMANCE DEL MERCATO TURISTICO - ALBERGHIERO S.W.O.T ANALYSIS DEFINIZIONE DEL TARGET MARKET DI RIFERIMENTO Profilo del turista italiano Profilo del turista straniero PRIME MASSERIE DI PARTICOLARE INTERESSE SELEZIONATE Masseria Centopezze Località Carovigno (Br) Masseria Colemi Località Tuturano (BR) Masseria Apani Jannuzzo - Brindisi Masseria Foresta Località Apricena (FG) Masseria Coppa Sentinella Località Lesina (FG) Masseria Santa Chiara Località Nardò (LE) Masseria Piccola Località Santa Cesarea Terme (LE) Masseria Ceppano Località Otranto (LE) Masseria Giacoia Località Castellaneta (TA) Masseria Distacco Località Laterza (TA) ANALISI DEL MODELLO GIURIDICO-GESTIONALE E INDIVIDUAZIONE DEGLI STRUMENTI PER L ATTUAZIONE DEL PROGETTO Il contratto di Locazione Il contratto di Management Il contratto di Franchising Ipotesi del modello gestionale da valutare ELABORAZIONE DEL PIANO ECONOMICO-FINANZIARIO 95 pag. 2

4 Assunzioni al Piano Economico Finanziario Piano Economico Finanziario aggregato ANALISI E SELEZIONE DEI FINANZIAMENTI ATTIVABILI A SUPPORTO DEL PROGETTO DEFINIZIONE DEGLI STRUMENTI DI PROMO-COMMERCIALIZZAZIONE NECESSARI IN FASE DI START-UP LINEE GUIDA MANUALE DI QUALITÀ DELLA NUOVA RETE RICETTIVA RURALE IPOTESI STANDARD QUALITATIVI DI STRUTTURA IPOTESI STANDARD QUALITATIVI DI SERVIZIO ASSUNZIONI E LIMITAZIONI 106 pag. 3

5 1. PRESUPPOSTI E METODOLOGIA ALLA BASE DELLO STUDIO Il presente documento illustra lo Studio di Fattibilità realizzato da Deloitte Consulting S.p.A. per il Progetto per una rete ricettiva rurale di qualità a fini turistici su incarico della regione Puglia in seguito a Bando di Gara. L approccio metodologico proposto da Deloitte è costituito da una serie di fasi integrate secondo un percorso logico unitario che, attraverso analisi complementari di tipo desk, field, di benchmarking, economico-finanziarie e giuridico-gestionali, individua le azioni applicabili per lo sviluppo della rete ricettiva di masserie pugliesi. Tali analisi sono rivolte prevalentemente ad individuare ed elaborare, con riferimento anche ai casi di successo comparabili a livello nazionale ed internazionale, le informazioni (strutturali, di mercato, operative, gestionali, ecc.) necessarie per la progettazione di una rete che sia: di forte appeal per i mercati di riferimento; innovativa, soprattutto negli aspetti gestionali ed operativi; economicamente e finanziariamente sostenibile. L approccio al progetto è di tipo sia Market driven sia Investor driven, con i seguenti principali vantaggi: Market driven, lo sviluppo ipotizzato è fondato: o sulle richieste/bisogni delle comunità locali e del target market identificato; o sull analisi dei trend di mercato attuali e prospettici a livello internazionale, nazionale e locale; o sull analisi di benchmarking dei casi di successo a livello internazionale. Investor driven, l approccio metodologico integra, quali elementi fondamentali: o le indicazioni di operatori di settore che, grazie alla rete di contatti disponibile, garantiscono una visione strategica allineata alle reali condizioni di mercato; o lo sviluppo di soluzioni che facilitino l attrazione di potenziali investitori nel territorio, superando, già in fase di analisi, le problematiche tipiche dei progetti sulla carta. La metodologia di indagine è basata, prevalentemente, su due livelli di ricerca desk e field: analisi desk, rivolta allo studio quali-quantitativo dei mercati di riferimento e del contesto territoriale locale, attraverso la raccolta e l elaborazione di dati, ricerche ed indagini sviluppate da autorevoli fonti locali, nazionali e internazionali; analisi field, condotta attraverso interviste dirette con i principali attori (pubblici e privati) che operano nell area di riferimento (a completamento/integrazione di quanto rilevato attraverso l analisi desk). La struttura del documento riflette quanto indicato dal relativo bando. Di seguito, per maggiore chiarezza e sintesi espositiva, presentiamo inoltre un breve Executive Summary. pag. 4

6 2. EXECUTIVE SUMMARY Sintesi principali fasi progettuali a supporto del business plan Censimento, sopralluoghi e classificazione e valutazione dei beni censiti Lo Studio di fattibilità per il Progetto per una rete ricettiva rurale di qualità a fini turistici ha riguardato in una prima fase il censimento di 39 masserie di proprietà pubblica distribuite su tutte le province del territorio pugliese, nello specifico: 3 in provincia di Bari 7 in provincia di Brindisi 11 in provincia di Foggia 8 in provincia di Lecce 10 in provincia di Taranto Attraverso i sopralluoghi effettuati sono state raccolte tutte le informazioni disponibili sui beni rurali oggetto di studio ed è stato progettato e implementato un apposito data base in access in modo da consentire alla Amministrazione Committente una più agevole ed immediata gestione delle informazioni raccolte. Per ottenere un maggiore coinvolgimento/consenso dei vari soggetti (pubblici e privati) all iniziativa progettuale in questione, è stato inoltre progettato, realizzato e reso disponibile sin dall inizio delle attività un portale web di progetto (www.retemasseriepugliesi.com) che ha favorito la comunicazione sullo studio durante l iter progettuale. Il problema principale di questo progetto di restauro e recupero conservativo delle Masserie che sono state oggetto dei nostri sopralluoghi consiste non tanto nell individuazione dei dissesti e nella scelta delle opere di consolidamento statico quanto piuttosto nella verifica della funzionalità futura dell immobile, che come sappiamo dovrà essere destinato ad unità turistico - ricettiva. Per questo motivo abbiamo affrontato il problema ispirandoci a tre principi fondamentali: 1. Il progetto deve soddisfare le esigenze del turista che ha scelto come luogo di destinazione per le sue vacanze un albergo in masseria. 2. Le caratteristiche architettoniche del manufatto esistente devono essere compatibili con le esigenze di gestione e funzionalità tipiche di una struttura ricettiva. 3. Gli investimenti necessari al restauro di ogni masseria non potranno prescindere dal ritorno economico che queste strutture ricettive offriranno una volta completate. Per ogni masseria è stato espresso un giudizio su vari elementi relativi a: dimensionamento, stato di conservazione dell immobile, localizzazione, interventi/vincoli che derivano dall analisi di specifici aspetti strutturali, localizzativi e amministrativi, come riportato nelle schede in allegato e nel data base informativo su access. Tale metodologia ha permesso di classificare e selezionare le masserie più interessanti ai fini del progetto. pag. 5

7 Tabella 1. Sintesi principali dati masserie censite Nome Masseria Località Prov Area Coperta (mq) Costo ( /mq) Totale ( ) Area a servizio (mq) Costo ( /mq) Totale ( ) Toate costo ristrutturazione Giudizio dimensionamento Giudizio conservazione Giudizio localizzazione Giudizio interventi/vincoli Giudizio complessivo Pantanella Gravina di Puglia BA ,75 Pescarella Gravina di Puglia BA ,25 Senarico Spinazzola BA ,00 Centopezze Carovigno BR ,75 Canali Serranova BR ,00 San Paolo Brindisi BR ,25 Colemi Tuturano BR ,00 Jannuzzo Brindisi BR ,25 Apani Sabilimento Brindisi BR ,75 Apani Mare Brindisi BR ,50 Ragucci** Cerignola FG Foresta Apricena FG ,00 Brancia San Severo FG ,25 San Giovanni di Zezza Cerignola FG ,75 Feudo del Pero Cerignola FG ,50 Santa Clotilde Cerignola FG ,00 Aquarulo Cerignola FG ,75 Coppa Sentinella Lesina FG ,00 Centrogallo Vecchio Lucera FG ,25 Pozzelle* Stornarella FG Posta d'alessandro* Ascoli Satriano FG Santa Chiara Nardò LE ,50 Serafina Otranto LE ,25 Ruggiano Meledugno LE ,50 Piccola Santa Cesarea Terme LE ,25 Caprara Otranto LE ,25 Ceppano Otranto LE ,00 Messere Otranto LE ,50 Termite Otranto LE ,75 Giacoia Castellaneta TA ,00 Ponte Castellaneta TA ,75 Distacco Laterza TA ,50 Residenza di Caccia Giacoia* Castellaneta TA Frassino Palagiano TA ,25 Chiancarello Mottola TA ,25 Stingeta Mottola TA ,25 Chiatone Palagiano TA ,00 Panettieri** Castellaneta TA Gaudella Castellaneta TA ,75 I giudizi ed i relativi costi di ristrutturazione non sono stati espressi/calcolati in quanto l'immobile non è più di proprietà della Regione Puglia I giudizi ed i relativi costi di ristrutturazione non sono stati espressi/calcolati in quanto si è evidenziata una scarsa disponibilità volumetrica, e una scarsa disponibilità di documentazione sull'immobile. Fonte: Deloitte - Redilco Hotels & Tourism, 2008 pag. 6

8 Analisi di benchmarking di casi di successo comparabili Al fine di raccogliere informazioni a supporto del potenziale modello gestionale ed economico adottabile per il caso di studio in oggetto è stata condotta una analisi di benchmarking nei confronti di modelli di successo comparabili. In particolare, in alcuni paesi Europei sono state avviate diverse iniziative di recupero di edifici rurali da parte dello Stato o di altre istituzioni pubbliche allo scopo di promuovere lo sviluppo rurale. Sono sorte così delle strutture ricettive in edifici che un tempo erano castelli, monasteri, fattorie, case di campagna. Queste esperienze hanno già avuto modo di dimostrare la validità dell offerta e l apprezzamento di strutture di questo tipo da parte dei turisti, oltre al loro cospicuo contributo allo sviluppo socio-economico dei contesti di riferimento. A livello internazionale i casi di maggiore interesse e visibilità, sono: Paradores (Spagna): La catena di hotels, nati dal recupero di edifici storici/palazzi, ad oggi si compone di 93 strutture ricettive dislocate sull intero territorio nazionale spagnolo per un totale di camere (dimensione media per struttura: 58 camere). Entro il 2010 è prevista l apertura di altre 15 strutture (6 già in costruzione, 9 ancora in fase di progettazione) che permetteranno alla catena spagnola di superare la quota di 100 hotels. Lo stato Spagnolo è l unico azionista della Sociedad Anonima Paradores de Turismo de Espanà, che si occupa della gestione delle strutture ricettive, oltre alle funzioni tipicamente corporate. Pousadas (Portogallo): Pousadas de Portugal è una catena di 44 hotels e ristoranti presenti su tutto il territorio portoghese (da Nord a Sud), nelle Isole Azzorre e da poco anche in Brasile. Fino al 2003 Pousadas de Portugal era una sociedad anonima a totale partecipazione pubblica, lo stato oltre ad avere la proprietà degli immobili si occupava anche della gestione e dello sviluppo degli hotels; nel Settembre del 2003 la gestione degli hotels è però passata al Gruppo Pestana, importante azienda privata che opera da più di 30 anni nel settore turistico. Solares (Portogallo): I Solares in Portogallo sono un altro esempio internazionale di recupero di edifici rurali storici e sono presenti su tutto il territorio del Portogallo con oltre 90 strutture. Il modello di business di riferimento però si presenta molto diverso rispetto a quelli visti in precedenza per i Paradores e le Pousadas. Si tratta, infatti, di family homes che propongono un tipo di vacanza/soggiorno alternativo a quello tipicamente offerto dagli hotels e sono raggruppati all interno del Consorzio Turihab (Associacàò do Turismo de Habitacào). Gitès de France (Francia): si configura come una rete di proprietari indipendenti di strutture in aree rurali (più simile alla formula dei B&B), rivolta ad un target che sceglie il soggiorno in base ad una specifica attività (la pesca, il cavallo, la neve, ecc.) o sono in cerca di attrezzature specifiche (i disabili, i bambini, ecc.). "Gites de France" raggruppa infatti oltre associati che espongono sulle proprie aziende il marchio "Maison des Gites de France" per un giro di affari diretto di circa 150 milioni di euro generati da circa 30 milioni di giornate di vacanza. Dall analisi di benchmarking è emerso come i modelli più interessanti come casi studio sono quelli relativi ai paradores spagnoli e alle pousadas portoghesi. pag. 7

9 Sintesi Business Plan Analisi di mercato dell area di riferimento L analisi del mercato turistico dell area di riferimento ha evidenziato una domanda turistica alberghiera fortemente influenzate da: una provenienza prevalentemente domestica generata da un turismo di prossimità (Puglia, Campania, Lazio) e da un turismo di ritorno dalle regioni verso cui si sono concentrati i maggiori flussi di emigrazione nei decenni scorsi (Lombardia, in particolare); una marcata stagionalità estiva che caratterizza il mercato turistico delle province pugliesi, concentrata per quasi l 80% nei mesi da giugno a settembre; una distribuzione provinciale delle presenze turistiche evidenzia come circa il 40% delle presenze complessive sia concentrato nella provincia di Foggia (caratterizzata dalla visibilità ed attrazione di S. Giovanni Rotondo, e dal movimento turistico della costa garganica), seguita da Lecce (che registra la quota più bassa di domanda straniera), Bari (provincia con il più elevato grado di internazionalizzazione della domanda turistica), Brindisi, ed infine Taranto che risulta la provincia a più bassa vocazione turistica. Nel comparto ricettivo (in particolare alberghiero) si rileva una generale tendenza al miglioramento qualitativo dell offerta con un maggiore sviluppo delle categorie alberghiere superiori (4 e 5 stelle) dovuto sia all apertura di nuove strutture sia a passaggi di categoria a fronte di ristrutturazioni e riqualificazioni alberghiere. A livello alberghiero si rileva però la debole presenza di operatori branded a conferma della scarsa internazionalizzazione del mercato (mercato secondario) e della media qualità dell offerta locale (operatori indipendenti e gestioni familiari). L offerta extralberghiera pugliese si caratterizza per una assoluta prevalenza di campeggi e villaggi turistici diffusi quasi lungo tutta la costa (83% dei posti letto extralberghieri disponibili). Significativa, anche in valore assoluto, è la diffusione di alloggi agrituristici e Bed & Breakfast che negli ultimi anni hanno mostrato una particolare dinamicità ed elevati tassi di crescita e penetrazione del territorio. Le cause principali di tale sviluppo ricettivo (modello prevalente dei villaggi turistici) risiedono nel carente sistema di offerta regionale caratterizzato da: scarsa offerta turistica integrata e di servizi alternativi alla vacanza balneare (in termini qualitativi, organizzativi e di fruizione); conseguente marcata stagionalità; debole attrattività sui mercati internazionali; difficoltoso sistema dei collegamenti locali. Tale fenomeno evidenzia un attuale debole posizionamento della Puglia percepita dagli operatori come scelta secondaria (dopo Sardegna e Sicilia) e fortemente competitiva sui livelli di prezzo su pag. 8

10 scala nazionale. Tali prezzi risultano, tuttavia, poco competitivi rispetto ad altre destinazioni del Mediterraneo, concorrenti sugli stessi target di mercato (Marocco, Tunisia, Egitto). Analisi prime masserie selezionate Sulla base delle analisi condotte, delle informazioni raccolte e dei giudizi finali espressi per ogni singolo parametro di struttura e di localizzazione delle masserie censite (come da schede in allegato e come da data base su access), sono state selezionate e riportate nella tabella seguente le prime masserie più interessanti ai fini del progetto. Tabella 2. Prime masserie selezionate Nome Masseria Località Prov Area Coperta (mq) Costo ( /mq) Totale ( ) Area a servizio (mq) Costo ( /mq) Totale ( ) Totale costo ristrutturazione Centopezze Carovigno BR Colemi Tuturano BR Jannuzzo Brindisi BR Foresta Apricena FG Coppa Sentinella Lesina FG Santa Chiara Nardò LE Piccola S. Cesarea Terme LE Ceppano Otranto LE Giacoia Castellaneta TA Distacco Laterza TA Nome Masseria Località Prov Giudizio dimensionamento Giudizio conservazione Giudizio localizzazione Giudizio interventi/vincoli Giudizio complessivo N Camere N Posti Letto N Coperti Ristorante Centopezze Carovigno BR , /12 30 Colemi Tuturano BR , Jannuzzo Brindisi BR , Foresta Apricena FG , Coppa Sentinella Lesina FG , Santa Chiara Nardò LE , Piccola S. Cesarea Terme LE , Ceppano Otranto LE , Giacoia Castellaneta TA , Distacco Laterza TA , Fonte: Deloitte-Redilco Hotel & Tourism, 2008 Il concept di prodotto suggerito, posizionato su una fascia alta (4-5 stelle), implica una gestione incentrata sull attività ristorativa quale driver principale dell iniziativa, integrata dall organizzazione di eventi / banchettistica, con una capacità ricettiva a supporto. Tale modello deriva dalla considerazione che la sola struttura alberghiera, con un servizio di ristorazione di tipo tradizionale ad uso esclusivo della clientela interna, non appare in grado di garantire una adeguata marginalità tale da remunerare l investimento richiesto per la realizzazione del progetto. Inoltre, sulla base delle specifiche tecniche e progettuali dell iniziativa, delle caratteristiche/opportunità della destinazione e nell ottica della differenziazione dell iniziativa rispetto all offerta attuale e prospettica, riteniamo opportuna la gestione da parte di un operatore professionale in grado di gestire in maniera integrata le principali aree di business dell iniziativa (hotel, ristorante, banchettistica). pag. 9

11 Modello gestionale Come evidenziato dalla figura seguente esistono tre principali modelli di gestione alberghiera che sono stati analizzati in modo da individuare gli elementi positivi e gli aspetti critici che possono supportare l Amministrazione nella definizione del modello ottimale. Figura 1. Principali modelli di gestione alberghiera L investitore che entra nel mercato alberghiero ha a disposizione tre principali modelli di riferimento Proprietà e gestione Contratto di locazione Management Contract L investitore acquisisce la proprietà e gestisce le strutture Il gestore paga al proprietario un canone di locazione fisso o varibile Il proprietario paga al gestore delle fee: -Base fee -Incentive fee Il contratto di franchising rappresenta invece la formula più diffusa per lo sviluppo della catena/brand Fonte: Elaborazione Deloitte, 2008 Gli opinion leaders e gli operatori nel settore ricettivo-alberghiero indicano che separare la proprietà dalla gestione è consigliabile sia dal punto di vista finanziario ma anche operativo. Nel caso di strutture ricettive-alberghiere gestite da operatori diversi dal proprietario vengono applicate differenti tipologie di contratti: il contratto di locazione e il contratto di affitto del ramo di azienda il contratto di management I primi sono regolati dalla legislazione italiana, mentre il contratto di management, applicato e diffuso a livello internazionale e privilegiato dalle grandi catene di marchio, è un contratto atipico. Inoltre una formula contrattuale particolarmente diffusa nel mercato ricettivo per lo sviluppo delle catene alberghiere attraverso il coinvolgimento di operatori proprietari indipendenti è quella del pag. 10

12 franchising. Sulla base di quanto analizzato in dettaglio nello studio, si ritiene opportuno: 1. Separare la proprietà delle masserie pubbliche dalla gestione: in genere un Ente Pubblico, se non deve fronteggiare particolari gravi problemi di crisi finanziarie, deve puntare a mantenere la proprietà degli immobili di particolare pregio storico, architettonico, culturale al fine di recuperarli e/o mantenerli per il benessere della collettività. 2. Affidare la gestione ai privati: a tale proposito, è possibile ipotizzare due principali formule: o Adottare la formula del contratto di locazione o Attivare lo strumento del project financing per quanto riguarda le strutture di proprietà pubblica 3. Coinvolgere i privati attraverso la formula del franchising: le prime richieste di coinvolgimento presentate dai privati hanno evidenziato il loro elevato interesse a fare parte dell iniziativa progettuale mantenendo però la proprietà e la gestione della struttura. A tale proposito il modello del franchising potrebbe rilevarsi utile per coinvolgere i privati proprietari di masserie ed altre volumetrie rurali destinate a fini turistico-ricettivi ed in linea con gli standard qualitativi di struttura e di servizio del potenziale franchisor. Piano Economico-Finanziario Nella tabella riportata nella pagina seguente sono sintetizzate le performance ed il Conto Economico Previsionale consolidato su 15 anni della rete di masserie selezionate. E importante però evidenziare che, dato l oggetto dello studio ed il contesto di riferimento, la valutazione dei costi e benefici dell iniziativa progettuale allo studio non può limitarsi esclusivamente a parametri di tipo economico finanziario, ma deve estendersi anche a criteri di economicità e convenienza sociale. Dal lato dei costi le principali voci che interessano lo studio in oggetto sono riferite prevalentemente a spese di carattere monetario; in particolare: Costi di ristrutturazione delle masserie Costi di manutenzione ordinaria e straordinaria Costi di gestione della rete ricettiva Dal lato dei benefici le principali voci che interessano lo studio in oggetto sono riferite, oltre a entrate dirette economiche, a benefici di carattere sociale e ambientale; in particolare: Entrate/ricavi monetari diretti; Creazione di nuova occupazione; Recupero di immobili ad oggi degradati; Nuovi servizi aggiuntivi che migliorano la fruibilità del territorio; Indotto economico nei confronti di altre attività turistiche locali; pag. 11

13 Miglioramento dell immagine e visibilità del prodotto Puglia. Tabella 3. Performance e Conto Economico Previsionale Consolidato Rete Masserie Pugliesi Performance Anno 1 Anno 2 Anno 3 Anno 4 Anno 5 Anno 6 Anno 7 Anno 8 Anno 9 Anno 10 Anno 11 Anno 12 Anno 13 Anno 14 Anno 15 PERFORMANCE RISTORANTE a regime Coperti Ristorante Scontrino medio ristorante (Euro) PERFORMANCE BANCHETTISTICA N. medio eventi/anno PAX medi per evento Scontrino medio Banchettistica (Euro) PERFORMANCE HOTEL Giorni di apertura Camere giornaliere % occupazione 43% 49% 54% 59% 59% 59% 59% 59% 59% 59% 59% 59% 59% 59% 59% ADR (Euro) RevPAR (Euro) STATISTICHE PERSONALE N. risorse impiegate (FTE) Costo del personale ( /000) Payroll / Totale Ricavi (%) 56% 48% 43% 39% 39% 39% 39% 39% 39% 39% 39% 39% 39% 39% 39% Payroll / FTE ( ) Fonte: Deloitte, 2008 a regime Conto economico Anno 1 Anno 2 Anno 3 Anno 4 Anno 5 Anno 6 Anno 7 Anno 8 Anno 9 Anno 10 Anno 11 Anno 12 Anno 13 Anno 14 Anno 15 Rete delle Masserie Pugliesi /000 /000 /000 /000 /000 /000 /000 /000 /000 /000 /000 /000 /000 /000 /000 RICAVI PER REPARTO Ristorante Banchettistica Hotel RICAVI TOTALI COSTI DIRETTI Ristorante Banchettistica Hotel TOTALE COSTI DIRETTI MARGINE PER REPARTO Ristorante (317) Banchettistica Hotel MARGINE DI CONTRIBUZIONE SPESE GENERALI Costi amministrativi Commerciale & Marketing Utenze (gas, acqua, elettr.) Manutenzioni e riparazioni Altri costi generali TOTALE SPESE GENERALI MARGINE OPERATIVO LORDO (G.O.P.) (221) Analisi potenziali finanziamenti attivabili L analisi dei potenziali finanziamenti attivabili ha riguardato la copertura dei costi di recupero e ristrutturazione delle masserie e dei costi di promozione e commercializzazione del nuovo prodotto turistico. In particolare, è possibile distinguere le seguenti principali fonti: Recupero e ristrutturazione delle Masserie: o Nuova programmazione operativa regionale o Project financing Promozione e commercializzazione della rete ricettiva rurale: o Partenariati euro-mediterranei: in particolare Programme Med ed ENPI che sono già attivi. o POIn -Programma Operativo Interregionale- Attrattori culturali, naturali e turismo. pag. 12

14 3. FASI PROGETTUALI A SUPPORTO DEL BUSINESS PLAN 3.1 IL CONCETTO DI RETE DELLE MASSERIE PUGLIESI L intervento si propone di favorire lo sviluppo di una rete ricettiva di masserie diffusa nel territorio regionale, unitaria in termini di promozione e standard qualitativi dei servizi offerti. La collaborazione tra aziende attive nel settore turistico e, in particolare, nel comparto ricettivo, è sempre più diffusa e rilevante dal punto di vista quantitativo. Soprattutto per le imprese di dimensioni minori, come nel nostro caso, la collaborazione, nelle sue diverse forme, si dimostra indispensabile per accrescerne la competitività e visibilità, sia sui mercati nazionali sia su quelli internazionali. La rete di masserie si propone di svolgere in comune delle attività in modo che le singole imprese possano realizzare significativi vantaggi, quali: avvalersi di un marchio unico; essere inserito nel sito internet e in tutta la documentazione predisposta per gli aderenti al progetto, come ad esempio una guida, che pubblicizza la rete ed è distribuita agli operatori turistici e ad eventuali partner commerciali; avere un unico centro di prenotazioni, attraverso l accesso alla rete intranet, mediante la quale si può consultare la lista delle prenotazioni, le camere disponibili, le statistiche delle vendite e si può effettuare prenotazioni verso altre masserie della rete; disporre di una centrale acquisti che garantisce fornitori selezionati di generi alimentari e non, in grado di effettuare consegne in tutta la regione allo stesso prezzo. La rete di masserie deve cioè essere concepita come un prodotto turistico unitario; il cliente deve individuare nella catena un insieme di alberghi che, sotto lo stesso brand,offre un pacchetto di servizi (in cui la ricettività è il servizio centrale) con un certo grado di uniformità, una data immagine, un certo livello qualitativo, un dato rapporto qualità/prezzo, ecc. e una serie di servizi e informazioni comuni (stesso sistema di prenotazione, call center unico, depliant di stile analogo, promozioni comuni, ecc.). In quest ottica, il termine rete di masserie identifica propriamente un tipo di prodotto offerto nella regione Puglia, secondo una logica unitaria che il cliente stesso percepisce come tale, cioè un offerta spazialmente diffusa collegabile e riconoscibile attraverso un marchio. I vantaggi dell affiliazione sono evidenti: adottare standard di qualità comuni, essere inseriti nei sistemi di prenotazione online, nei cataloghi e nelle forme di promozione a diffusione internazionale, godere di maggior potere contrattuale dato dall appartenere ad un gruppo, realizzare iniziative di aggiornamento e formazione comuni, ecc. Si può dire quindi che, una rete di masserie più di una singola masseria, sfrutta le interrelazioni nelle attività della catena del valore. In particolare, realizza economie di scala, conseguenti la pag. 13

15 possibilità di acquistare elevati quantitativi di beni e servizi a favore di tutti gli appartenenti alla rete e centralizza alcuni servizi (amministrativi, finanziari, commerciali, tecnici) ovvero gode di vantaggi in termini di minori costi e migliori prestazioni Il sito web di progetto Per ottenere un maggiore coinvolgimento/consenso dei vari soggetti (pubblici e privati) all iniziativa progettuale in questione, si è deciso di realizzare un portale web di progetto (www.retemasseriepugliesi.com). Il sito internet è stato considerato un valido strumento di comunicazione attraverso cui i vari soggetti interessati/coinvolti nel progetto hanno potuto conoscere e condividere in tempo reale le strategie progettuali, lo stato d avanzamento lavori, i risultati delle varie attività ecc. La decisione di utilizzare un sito internet come strumento di comunicazione è stata presa sulla base degli ottimi risultati che Deloitte ha ottenuto in precedenza su progetti simili. Il sito presenta una struttura semplice e chiara che assicura a tutti gli utenti (anche quelli meno esperti) la facile ed immediata comprensione delle varie web-page. Dalla home page è possibile accedere alle varie sezioni/pagine del sito, che di seguito elenchiamo e descriviamo brevemente: Area intranet: l accesso alla intranet è consentito ai soli utenti registrati secondo livelli autorizzativi differenziati (administrator, participant, observer, guest). Per accedere alla intranet è necessario inserire l apposita userid e la corrispondente password. In questo modo gli utenti autorizzati in base al livello autorizzativo assegnato dall administrator su indicazioni del Committente (Regione Puglia) possono attivare forum, sondaggi e/o scaricare eventuali file di presentazione/divulgazione di analisi/risultati progettuali. Solo gli utenti con accesso alla intranet possono entrare alle pagine web: Contatti, Forum e Download ; Presupposti del progetto: in questa sezione viene fatta una descrizione generale ed esaustiva del progetto (scopo, durata, ecc.); Approccio metodologico: in questa sezione viene descritta la metodologia di lavoro con cui Deloitte ha operato nelle varie fasi progettuali; Elenco masserie: in questa sezione vengono elencate alcune masserie di proprietà della Regione Puglia che possono essere valorizzate in chiave turistica; Links: in questa pagina si trovano i collegamenti ai siti della Regione Puglia e della società Deloitte; Contatti: in questa sezione si trovano i contatti (telefonici e mail) delle persone impegnate nella realizzazione del progetto (risorse Deloitte e della Regione Puglia); Forum: in questa sezione gli utenti autorizzati possono creare o partecipare a discussioni o pag. 14

16 dibattiti su specifici argomenti progettuali; Area download: in questa sezione è possibile trovare e quindi scaricare risultati di progetto, stato di avanzamento lavori ecc. Figura 2. Home page del sito web Figura 3. Area Intranet pag. 15

17 Figura 4. I presupposti del progetto Figura 5. Approccio metodologico pag. 16

18 Figura 6. Forum Figura 7. Area di download pag. 17

19 3.2 CENSIMENTO E SOPRALLUOGHI DELLE STRUTTURE RURALI Il nostro censimento è partito dall analisi delle masserie inserite nella pubblicazione fatta nel 2001 dal Settore Riforma Fondiaria della Regione Puglia. Tale censimento includeva 31 masserie dislocate nell intero territorio regionale: 5 a Foggia, 9 a Taranto, 6 a Brindisi, 3 a Bari e 8 a Lecce. Successivamente il nostro censimento è stato allargato ad altre volumetrie rurali pubbliche e private, presenti in maniera più o meno omogenea nell intero territorio regionale pugliese, e di elevato interesse storico e turistico Censimento e sopralluoghi presso le masserie indicate nell offerta tecnica di proprietà pubblica Nella prima fase sono stati attivati i contatti con i vari referenti provinciali del Settore Riforma Fondiaria della Regione Puglia per organizzare e pianificare i sopralluoghi presso le varie masserie pubbliche. Scopo principale dei sopralluoghi è stato quello di verificare lo stato di conservazione degli immobili, la disponibilità di spazi (interni ed esterni), la vicinanza delle masserie ai principali nodi di traffico stradale (aeroporto, stazione ferroviaria, porto, autostrada) e alle principali mete turistiche, oltre ad effettuare gli opportuni rilievi fotografici. Tutti i sopralluoghi sono stati effettuati da un team di persone composto dai consulenti Deloitte, da alcuni consulenti tecnici capaci di valutare le possibilità di intervento sul bene oltre ai vari referenti provinciali del Settore Riforma Fondiaria. Nella figura seguente vengono elencati i sopralluoghi effettuati, dal team di lavoro, presso le strutture rurali pubbliche già inserite nell offerta tecnica progettuale. Tabella 4. Masserie pubbliche inserite nell offerta tecnica progettuale Nome Masseria Località Prov Referenti della Regione Team Deloitte presente al sopralluogo 1 Apani Mare Brindisi BR Greco, Russo, Mingolla Leone, Savoca, Verdelli, De Giorgi 2 Apani Stabilimento Brindisi BR Greco, Russo, Mingolla Leone, Savoca, Verdelli, De Giorgi 3 Centopezze Carovigno BR Greco, Russo, Mingolla Leone, Savoca, Verdelli, De Giorgi 4 Jannuzzo Brindisi BR Greco, Russo, Mingolla Leone, Savoca, Verdelli, De Giorgi 5 Colemi Brindisi BR Greco, Russo, Mingolla Leone, Savoca, Verdelli, De Giorgi 6 San Paolo Brindisi BR Greco, Russo, Mingolla Leone, Savoca, Verdelli, De Giorgi 7 Distacco Laterza TA Liuzzi, Notarstefano Leone, Savoca, Verdelli, De Giorgi 8 Ponte Castellaneta TA Liuzzi, Notarstefano Leone, Savoca, Verdelli, De Giorgi 9 Gaudella Castellaneta TA Liuzzi, Notarstefano Leone, Savoca, Verdelli, De Giorgi 10 Residenza di Caccia Giacoia Castellaneta TA Liuzzi, Notarstefano Leone, Savoca, Verdelli, De Giorgi 11 Giacoia Castellaneta TA Liuzzi, Notarstefano Leone, Savoca, Verdelli, De Giorgi 12 Chiatone Palagiano TA Liuzzi, Notarstefano Leone, Savoca, Verdelli, De Giorgi 13 Frassino Palagiano TA Liuzzi, Notarstefano Leone, Savoca, Verdelli, De Giorgi 14 Chiancarello Mottola TA Liuzzi, Notarstefano Leone, De Giorgi 15 Stingeta Mottola TA Liuzzi, Notarstefano Leone, De Giorgi 16 Centrogallo Vecchio Lucera FG Maestri, Catapano Leone, Savoca, Verdelli 17 Foresta Apricena FG Maestri, Catapano Leone, Savoca, Verdelli 18 Coppa Sentinella Lesina FG Maestri, Catapano Leone, Savoca, Verdelli 19 Posta d'alessandro Ascoli Satriano FG Maestri, Catapano Leone, Savoca, Verdelli 20 Pozzelle Stornarella FG Maestri, Catapano Leone, Savoca, Verdelli 21 Pantanella Gravina BA Ippolito Leone, De Giorgi 22 Pescarella Gravina BA Ippolito Leone, De Giorgi 23 Senarico Spinazzola BA Ippolito Leone, De Giorgi 24 Santa Chiara Nardò LE De Razza, Gerardi Leone, De Giorgi 25 Messere Nardò LE De Razza, Gerardi Leone, De Giorgi 26 Termite Nardò LE De Razza, Gerardi Leone, De Giorgi 27 Ceppano Otranto LE De Razza, Gerardi Leone, De Giorgi 28 Caprara Otranto LE De Razza, Gerardi Leone, De Giorgi 29 Piccola Santa Cesarea Terme LE De Razza, Gerardi Leone, De Giorgi 30 Ruggiano Melendugno LE De Razza, Gerardi Leone, De Giorgi 31 Serafina Otranto LE De Razza, Gerardi Leone, De Giorgi pag. 18

20 3.2.2 Individuazione, censimento e sopralluoghi presso altre volumetrie rurali di proprietà pubblica I referenti delle province di Brindisi, Taranto e Foggia hanno segnalato altre 8 strutture di proprietà della Regione che sono state quindi visitate e censite. Tali masserie non erano state inserite nella pubblicazione del Settore Riforma Fondiaria da cui il nostro censimento è partito. Tabella 5. Altre masserie pubbliche non inserite nell offerta tecnica progettuale Nome Masseria Località Prov Referenti Team presente al sopralluogo 1 Canali Serranova BR Greco, Russo, Mingolla Leone, Savoca, Verdelli, De Giorgi 2 Panettieri Castellaneta TA Liuzzi, Notarstefano Leone, Savoca, Verdelli, De Giorgi 3 Aquarulo Cerignola FG Maestri, Catapano Leone, Savoca, Verdelli 4 Feudo del Pero Cerignola FG Maestri, Catapano Leone, Savoca, Verdelli 5 Santa Clotilde Cerignola FG Maestri, Catapano Leone, Savoca, Verdelli 6 Ragucci Cerignola FG Maestri, Catapano Leone, Savoca, Verdelli 7 San Giovanni di Zezza Cerignola FG Maestri, Catapano Leone, Savoca, Verdelli 8 Brancia San Severo FG Maestri, Catapano Leone, Savoca, Verdelli Per tutte le masserie sopra elencate il team Deloitte ha provveduto alla raccolta della relativa documentazione cartacea (dati catastali, visure, rilievi fotografici, planimetrie, mappe catastali ecc.) fornita - ove disponibile - dai vari referenti del Settore Riforma Individuazione censimento e sopralluoghi presso altre volumetrie rurali di proprietà privata Come previsto nell offerta tecnica progettuale il censimento è stato allargato anche a strutture di private. Il team di lavoro Deloitte infatti è stato contattato da alcuni soggetti privati che, venuti a conoscenza dello svolgimento del presente studio/progetto, hanno manifestato la volontà di fare inserire la propria struttura tra le altre censite. Tabella 6. Masserie private che hanno manifesto interesse ad essere coinvolti nel progetto Nome Masseria Località Prov Proprietà 1 Masseria Giuliani Foggia FG Torquato Saurino 2 Masseria Belvedere Foggia FG Dora Saurino 3 Masseria Posta dei Colli Apricena FG Nino Passalaqua 4 Masseria San Canio Gravina di Puglia BA Lo Schiavo Marialina 5 Masseria Lamadama Gravina di Puglia BA Lo Schiavo Marialina 6 Masseria Taverna di Sotto Ruvo di Puglia BA Raguso Antonio 7 Masseria Tamariciola Foggia FG Zerillo Nicola I soggetti privati sono ancora in fase di raccolta e consegna delle informazioni richieste, necessarie per una adeguata valutazione del bene. L interesse dimostrato nei confronti dell iniziativa progettuale dimostra come i soggetti privati percepiscano positivamente la possibilità di creare una rete ricettiva regionale ai fini turistici. pag. 19

21 3.3 PROGETTAZIONE ED IMPLEMENTAZIONE DEL DATABASE Al fine di archiviare/registrare le informazioni raccolte nella fase di sopralluogo delle masserie è stato progettato un database. Il software usato per la progettazione del database è Microsoft Access, scelta legata a motivi di facile disponibilità del software, e di semplicità d uso Fase di progettazione Identificate e definite la tipologia di informazioni da inserire all interno della base di dati, si è proceduto alla creazione/progettazione del database mediante l utilizzo di tabelle - formate da vari campi - collegate tra loro da relazioni primarie e secondarie. Le relazioni che collegano le varie tabelle assicurano una gestione più efficiente delle informazioni inserite oltre alla maggiore facilità di estrazione dei dati. Figura 8. Alcune tabelle che compongono il database pag. 20

22 Figura 9. Panoramica sulle relazioni tra le tabelle Nella progettazione di questo database è stata privilegiata la funzionalità semplice e pratica di inserimento dei dati raccolti durante la fase dei sopralluoghi e delle valutazioni quantitative e qualitative emerse durante i sopralluoghi. Gli obiettivi finali che il presente database vuole ottenere sono: Elenco delle masserie visitate/censite, ognuna descritta in forma tabellare con tutte le informazioni raccolte nella fase dei sopralluoghi e poi inserite nel database; Creazione di una query che permetta di conoscere quali, tra le masserie censite, presentano la valutazione complessiva più alta. In questo modo è possibile conoscere le masserie di maggior interesse dal punto di vista turistico-ricettivo Implementazione del database L utilizzo del database ai fini del progetto si può dividere nelle seguenti e principali 4 attività: 1. Inserimento di una nuova masseria nel database; 2. Modifica/aggiornamento dei dati già inseriti; pag. 21

23 3. Consultazione delle masserie presenti nel database; 4. Lista/elenco delle masserie con votazione complessiva maggiore o uguale a 3. Naturalmente migliore è l accuratezza e la ricchezza dei dati inseriti migliore sarà il risultato finale consultabile ed utilizzabile dall utente finale (Regione Puglia). All apertura del database l utente troverà la schermata mostrata nella figura seguente. Figura 10. Schermata di partenza nell utilizzo del database I pulsanti Inserisci Dati Nuova Masseria e Modica Dati Masseria vengono usati nella fase di popolamento del database mentre i pulsanti Elenco Masseria Inserite e Query vengono utilizzati in fase di consultazione. Inserimento di una nuova masseria Tramite il pulsante Inserisci Dati Nuova Masseria viene aperta la relativa maschera di inserimento dati, di chiara comprensione e semplice utilizzo, che contiene tutti i campi da compilare per popolare il database con i dati relativi ad una certa masseria (figura 13). pag. 22

24 Figura 11. Maschera per l inserimento dati di una nuova masseria Di seguito elenchiamo i campi che da compilare per ciascuna struttura censita: Anagrafica Struttura Nome Masseria Proprietà Indirizzo Comune e provincia di appartenenza Dati Catastali Breve Storia Anno di Costruzione Dimensioni Superficie totale a servizio Superficie coperta pag. 23

25 Volumetrie Pertinenze N piani con descrizione N Camere (che si possono ricavare) N Posti letto (che si possono ricavare) Giudizio (voto da 1 a 5) Stato di conservazione Stato tetto (voto da 1 a 5) Stato pavimento (voto da 1 a 5) Stato muri esterni (voto da 1 a 5) Stato muri interni (voto da 1 a 5) Disponibilità acqua Disponibilità luce Disponibilità gas Stato occupazione (libero, occupato) Giudizio complessivo sullo stato di conservazione della masseria (voto da 1 a 5) Interventi e Vincoli Vincoli Interventi necessari (con eventuale dettaglio dei costi) Giudizio interventi e vincoli (voto da 1 a 5) Localizzazione Tipologia di vista paesaggistica (collina, pianura, campagna, mare ecc.) Distanza dal centro abitato (in Km e tempo) Distanza dalle principali mete turistiche (in Km e tempo) Distanza dai principali collegamenti di trasporto (aeroporto, porto, stazione ferroviaria, autostrada) pag. 24

26 Altre notizie Prodotti tipici locali della zona Note eventuali Giudizio Complessivo Commento e voto Modifica dei dati inseriti Per modificare o completare i dati inseriti per una singola masseria l utente sceglierà il pulsante Modifica Dati Masseria, sempre dalla schermata start precedentemente illustrata (figura 9). Tramite questa funzionalità l utente utilizzerà una maschera identica a quella utilizzata per l inserimento dei dati con la differenza che ritroverà nei singoli campi i valori precedentemente inseriti per quella Masseria. Mediante le frecce presenti nell intestazione della maschera (figura 11) l utente si muove tra le masserie inserite e potrà apportare le modifiche necessarie. Figura 12. Frecce per scorrere i records inseriti Elenco delle masserie presenti nel database Dalla schermata start (figura 9) l utente utilizzerà il pulsante Elenco Masserie Inserite allo scopo di consultare tutti i dati a sua disposizione. pag. 25

27 I dati vengono mostrati in forma tabellare e saranno quindi di facile lettura e consultazione. Query Infine, tramite il pulsante Query vengono mostrate, sempre in forma tabellare, tutte le strutture inserite che abbiano una valutazione complessiva maggiore o uguale a CLASSIFICAZIONE DEI BENI CENSITI E STIMA DELLA TIPOLOGIA E DEI COSTI DEGLI INTERVENTI SUGLI IMMOBILI Il problema principale di questo progetto di restauro e recupero conservativo delle Masserie che sono state oggetto dei nostri sopralluoghi consiste, non tanto nell individuazione dei dissesti e nella scelta delle opere di consolidamento statico, quanto piuttosto nella verifica della funzionalità futura dell immobile, che come sappiamo dovrà essere destinato ad unità turistico - ricettiva. Per questo motivo abbiamo affrontato il problema ispirandoci a tre principi fondamentali: 4. Il progetto deve soddisfare le esigenze del turista che ha scelto come luogo di destinazione per le sue vacanze un albergo in MASSERIA. Questo significa che il viaggiatore (una coppia, piuttosto che una famiglia o un singolo), ricerca nell ambiente in cui si trova il richiamo al territorio ed ai processi storico - culturali che hanno favorito lo sviluppo delle Masserie stesse. Questi richiami devono essere tangibili sia nella struttura (che dovrà essere recuperata con i materiali esistenti o comunque con materiali lapidei e lignei nuovi del tutto identici in termini di provenienza a quelli dell epoca), che negli arredi e corredi interni ed esterni. 5. Le caratteristiche architettoniche del manufatto esistente devono essere compatibili con le esigenze di gestione e funzionalità tipiche di una struttura ricettiva. E evidente che con questo atteggiamento, diverse strutture verranno scartate per il fatto che non si presteranno ad una conversione di carattere ricettivo. Infatti la funzionalità di un albergo, anche se di poche stanze, deve rispettare criteri di GESTIONE che non possono prescindere da tutti quei locali (spazi comuni, unità abitative, luoghi di stoccaggio e preparazione alimenti, bagni pubblici, ricevimento e bar, ufficio per la direzione, locale bagagli, locale macchine e manutenzione) necessari al funzionamento di una struttura ricettiva. 6. Gli investimenti necessari al restauro di ogni MASSERIA non potranno prescindere dal ritorno economico che queste strutture ricettive offriranno una volta completate. pag. 26

28 Le valutazioni di ordine economico che verranno indicate, hanno ovviamente una mera indicazione sulla base della quale poter avere una iniziale idea di spesa. Per ottenere un computo metrico estimativo dettagliato, si dovranno necessariamente prendere in esame le singole strutture, sviluppare un progetto esecutivo che prenderà le origini da una approfondita indagine dello stato di fatto delle Masserie e solo dopo questo lavoro ottenere il costo relativo alla ristrutturazione. La valutazione dei costi relativi ad un intervento di risanamento/ricostruzione di una Masseria, a fronte delle patologie riscontrate, deve essere condotta caso per caso, definendo per ogni intervento categorie di opere semplici di volta in volta diverse tra loro. Il costo complessivo dell intervento è quindi frutto di un computo metrico estimativo singolare. Dovendo comunque fornire una somma di spesa attendibile per ogni masseria selezionata, ci siamo riferiti a progetti di ristrutturazione già realizzati e attraverso i valori medi, espressi in costo per mq. siamo riusciti a dare un valore indicativo accettabile (vedi allegato schede e tabella seguente). Per questo motivo si daranno indicazioni economiche di carattere generale, definite sulla base di interventi di recupero già realizzati. Una volta individuato il costo complessivo dell intervento, che sarà la somma di tutte le opere necessarie per il completamento e funzionamento di ogni masseria, si dovrà necessariamente verificare il suo ritorno economico in termini di costi (intervento di recupero) e ricavi (affitto, locazione o management). In allegato sono riportate le schede di sintesi di classificazione e dei costi degli interventi su ogni singola masseria censita. Tali informazioni di dettaglio sono anche riportate all interno del data base in access che è stato consegnato su file come allegato informatico Di seguito, si riporta la tabella di sintesi di classificazione/costo intervento di recupero. pag. 27

29 Tabella 7. Sintesi dati principali masserie censite Nome Masseria Località Prov Area Coperta (mq) Costo ( /mq) Totale ( ) Area a servizio (mq) Costo ( /mq) Totale ( ) Toate costo ristrutturazione Giudizio dimensionamento Giudizio conservazione Giudizio localizzazione Giudizio interventi/vincoli Giudizio complessivo Pantanella Gravina di Puglia BA ,75 Pescarella Gravina di Puglia BA ,25 Senarico Spinazzola BA ,00 Centopezze Carovigno BR ,75 Canali Serranova BR ,00 San Paolo Brindisi BR ,25 Colemi Tuturano BR ,00 Jannuzzo Brindisi BR ,25 Apani Sabilimento Brindisi BR ,75 Apani Mare Brindisi BR ,50 Ragucci** Cerignola FG Foresta Apricena FG ,00 Brancia San Severo FG ,25 San Giovanni di Zezza Cerignola FG ,75 Feudo del Pero Cerignola FG ,50 Santa Clotilde Cerignola FG ,00 Aquarulo Cerignola FG ,75 Coppa Sentinella Lesina FG ,00 Centrogallo Vecchio Lucera FG ,25 Pozzelle* Stornarella FG Posta d'alessandro* Ascoli Satriano FG Santa Chiara Nardò LE ,50 Serafina Otranto LE ,25 Ruggiano Meledugno LE ,50 Piccola Santa Cesarea Terme LE ,25 Caprara Otranto LE ,25 Ceppano Otranto LE ,00 Messere Otranto LE ,50 Termite Otranto LE ,75 Giacoia Castellaneta TA ,00 Ponte Castellaneta TA ,75 Distacco Laterza TA ,50 Residenza di Caccia Giacoia* Castellaneta TA Frassino Palagiano TA ,25 Chiancarello Mottola TA ,25 Stingeta Mottola TA ,25 Chiatone Palagiano TA ,00 Panettieri** Castellaneta TA Gaudella Castellaneta TA ,75 I giudizi ed i relativi costi di ristrutturazione non sono stati espressi/calcolati in quanto l'immobile non è più di proprietà della Regione Puglia I giudizi ed i relativi costi di ristrutturazione non sono stati espressi/calcolati in quanto si è evidenziata una scarsa disponibilità volumetrica, e una scarsa disponibilità di documentazione sull'immobile. Fonte: Deloitte - Redilco Hotels & Tourism, 2008 pag. 28

30 3.5 VALUTAZIONE DELLA COMPATIBILITA DELLE ATTIVITA DA REALIZZARSI CON LA NORMATIVA ESISTENTE La possibilità di ristrutturare un immobile, nel nostro caso di masserie rurali da destinare alla ricezione turistico alberghiera, dipende esclusivamente dalla destinazione d uso dei territori e immobili interessati, prevista nei vari strumenti Urbanistici redatti dai comuni ovvero: a) Programma di fabbricazione (P.diF. per i comuni che non sono dotati di P.R.G.) b) Piano regolatore generale (PRG) Previsto dalla legge urbanistica 1150/1942, è esteso a tutto il territorio comunale, ha validità a tempo indeterminato, ed è lo strumento principale di pianificazione urbanistica. c) Piano urbanistico generale (PUG) Strumento di disciplina urbanistica a livello comunale, articolato in previsioni strutturali e previsioni programmatiche che sostituisce il Piano Regolatore Generale. Le previsioni strutturali identificano le linee fondamentali dell'assetto dell'intero territorio comunale e determinano le direttrici di sviluppo degli insediamenti al suo interno, del sistema delle reti infrastrutturali e delle connessioni con i comuni limitrofi. Le previsioni programmatiche definiscono, in coerenza con i fabbisogni nei settori residenziale, produttivo e infrastrutturale, le localizzazioni delle aree da ricomprendere nei PUE, stabilendo quali siano le trasformazioni fisiche e funzionali ammissibili; inoltre disciplinano le trasformazioni fisiche e funzionali consentite nelle aree non sottoposte a previa redazione di PUE. Accanto agli strumenti urbanisti di livello comunale, vi sono gli strumenti Urbanistici di livello regionale ovvero: 7. DRAG Documento Regionale di Assetto Generale. Definisce le linee generali dell'assetto del territorio, nonché gli obiettivi da perseguire mediante i livelli di pianificazione provinciale e comunale. In particolare, il DRAG determina: il quadro degli ambiti territoriali rilevanti al fine della tutela e conservazione dei valori ambientali e dell'identità sociale e culturale della Regione; gli indirizzi, i criteri e gli orientamenti per la formazione, il dimensionamento e il contenuto degli strumenti di pianificazione provinciale e comunale, nonché i criteri per la formazione e la localizzazione dei Piani urbanistici esecutivi (PUE); lo schema dei servizi infrastrutturali di interesse regionale. pag. 29

31 8. Piani urbanistici esecutivi (PUE) Sono i piani attraverso i quali viene data esecuzione al PUG. Possono essere di iniziativa pubblica, privata o mista. Il PUE può assumere le finalità e gli effetti di uno o più piani o programmi, anche settoriali o tematici, attuativi dello strumento urbanistico generale, oppure previsti dalla vigente normativa statale o regionale, tra cui i programmi integrati, i programmi di recupero urbano e i programmi di riqualificazione urbana. 9. Piano Urbanistico Territoriale Tematico per il paesaggio (PUTT/P) Il PUTT/P disciplina i processi di trasformazione fisica e l'uso del territorio allo scopo di tutelare l'identità storica e culturale dello stesso, rendere compatibile la qualità del paesaggio, delle sue componenti strutturanti con il suo uso sociale, promuovere la tutela e la valorizzazione delle risorse disponibili. A seconda degli aspetti cui si riferisce, il PUTT si articola in Ambiti Territoriali Estesi (ATE) ed Ambiti Territoriali Distinti (ATD). 10. Ambiti territoriali estesi (ATE) Gli ATE sono zone del territorio individuate dal PUTT/P che presentano un particolare valore paesaggistico. Ci sono cinque categorie di ambiti territoriali estesi, a seconda del livello di importanza del bene paesaggistico: di valore eccezionale ("A"); di valore rilevante ("B"); di valore distinguibile ("C"); di valore relativo ("D"); di valore normale ("E"). 11. Piano di Assetto Idrogeologico (PAI) E' uno strumento conoscitivo, normativo e tecnico-operativo, mediante il quale pianificare e programmare le azioni e le norme d'uso finalizzate alla conservazione, alla difesa ed alla valorizzazione del suolo, alla corretta utilizzazione delle acque, sulla base delle caratteristiche fisiche ed ambientali dei diversi territori. In ultimo vi sono gli strumenti che influenzano gli interventi nei vari territori redatti secondo le direttive europee: 12. Sito di Importanza Comunitaria (SIC) Area che, nella/e regione/i biogeografica cui appartiene, contribuisce in modo significativo a mantenere/ripristinare in uno stato di conservazione soddisfacente un tipo di habitat naturale di cui all'allegato I della Direttiva Habitat o una specie di cui all'allegato II della Direttiva Habitat. Un sito che possa inoltre contribuire in modo significativo alla coerenza di Natura 2000, e/o che contribuisca in modo significativo al mantenimento della diversità biologica nella regione pag. 30

32 biogeografica o regioni biogeografiche. Pertanto, per la realizzazione di un qualsiasi progetto che incide sulla modifica del territorio o la precedente destinazione di un immobile è necessario individuare la tipizzazione dell area nei vari strumenti urbanistici a livello comunale, regionale o nazionale, acquisire tutti i nulla osta qualora vi fosse un qualsiasi vincolo ( paesaggistico, ambientale ecc.). In ultimo per semplificare l iter approvativo, si può procedere alla convocazione di una Conferenza di Servizi: La Conferenza di Servizi è un istituto di semplificazione amministrativa dell'attività della Pubblica Amministrazione, volta ad acquisire autorizzazione, atti, licenze, permessi e nulla-osta comunque denominati mediante convocazione di apposite riunioni collegiali, i cui termini sono espressamente disposti dalla normativa vigente (Legge 241/90 e s.m.i.). Le determinazioni della Conferenza di Servizi si sostituiscono alle autorizzazioni finali ed hanno lo scopo di velocizzare la conclusione di un procedimento amministrativo. 3.6 DEFINIZIONE DELLE LINEEE GUIDA PER IL RECUPERO DEI MANUFATTI Introduzione L insieme dei problemi connessi con il recupero degli edifici rurali, è da poco esplorato e per questo definire i criteri e i costi di ristrutturazione è particolarmente complesso. Nella campagna pugliese, il problema è quanto mai attuale e di notevole dimensione. Un studio (Piano urbanistico territoriale tematico sul paesaggio ed i beni ambientali della regione Puglia) ha censito nel territorio regionale la presenza di circa 1400 masserie di documentata e rilevante importanza sia per i valori architettonici (oltre 500 sono vincolate ai sensi della 1089/39) sia per il valore paesaggistico. Per gran parte di tale strutture il recupero riveste carattere di urgenza, laddove da un lato la loro esclusione dai cicli delle attività produttive del settore agricolo le ha di fatto lasciate fuori da ogni tipo di utilizzazione e dall altro lato, il degrado innescato dall abbandono o dal semplice utilizzo come ricovero di bestiame, rende il processo irreversibile. Da tutti è ormai accettato il riconoscimento del significato di testimonianza storica, e di qualificazione del paesaggio che le Masserie rivestono, con l attribuzione alle stesse del significato di risorsa territoriale e con la concreta possibilità che queste vengano valorizzate con il reinserimento in un nuovo circuito virtuoso di riutilizzazione come può essere quello del cambio di destinazione d uso, da rurale a ricettivo. Da qui parte lo studio condotto per conto della Regione Puglia, la quale ci ha incaricato di valutare e selezione le Masserie più interessanti e di sua proprietà. In ogni caso il processo di recupero delle Masserie, passa attraverso un processo di ristrutturazione finalizzato a ridare qualità abitativa agli spazi interni. La ristrutturazione deve coinvolgere tutti gli pag. 31

33 elementi di fabbrica, i tetti, i tramezzi, i solai, le fondazioni ove necessario, gli impianti di condizionamento e termo-sanitari, quelli elettrici, con particolare attenzione alle fonti rinnovabili, i serramenti esterni e interni, le finiture in genere e tutte le parti esterne, comprese quelle a verde Analisi dello stato di fatto Tutte le masserie osservate, anche quelle vissute a diverso titolo, hanno inevitabilmente perso nel tempo la loro validità tecnico-economica. Le esigenze di confort e prestazione di partenza, espresse in requisiti ambientali, non sono oggi più soddisfatte. Di seguito viene elencata una metodologia tipo da adottare per riconoscere il livello di degrado della struttura: valutazione di fenomeni di subsidenza; valutazione dello stato di aggressione fisico-chimica sulle murature; umidità di risalita; umidità presente nei tramezzi per evidente infiltrazione dal tetto; fessurazioni diffuse di tipo lesionativo e deformativi; stato dei solai e dei tetti Procedimento di ristrutturazione Tutte le masserie osservate, necessitano di risanamenti delle murature deteriorate per effetto dell umidità ascendente dal sottosuolo. La metodologia più interessante è di tipo misto con sbarramenti di tipo fisico come l inserimento sotto tutte le murature di una barriera anticapillare e di tipo chimico come l iniezione di resine impermeabili all acqua. Un altro intervento che si rende sempre necessario è il risanamento delle orditure in legno. Normalmente si procede con il consolidamento dei materiali in legno, ma spesso è preferibile sostituire completamente travi e orditure in generale. Tutti gli intonaci che si utilizzeranno non dovranno essere a base di gesso o con inerti sottili, questo per evitare problemi di mancata traspirazione della muratura Esemplificazione di un intervento La copertura: smontaggio del manto in coppi con recupero del materiale ancora idoneo e sostituzione di quello deteriorato; formazione di massetto coibente in cls alleggerito con inerti di argilla espansa o similari pag. 32

34 all estradosso delle ossature murarie a volta; formazione di stratificazione impermeabile con guaina in teli prefabbricati; ricollocamento del manto in coppi; formazione di gronde e discendenti pluviali. La base: scavo e formazione su tutto il perimetro del fabbricato di intercapedini ventilate; protezioni delle intercapedini con guaina impermeabile sulla superficie di estradosso della soletta di copertura; pavimentazione per una fascia di larghezza minima 1 metro; realizzazione in aderenza alle murature interne di intercapedini ventilate; demolizione dei completamenti esistenti ed approfondimento del piano per la creazione di vespaio areato in pietrame; livellamento in cls magro ed applicazione di guaina impermeabile in teli prefabbricati; formazione di massetto coibente in cls alleggerito con inerti di argilla espansa o similari; risanamento di murature verticali portanti; risanamento o rifacimento di solai intermedi in ossatura muraria; risanamento o rifacimento di solai intermedi in ossatura lignea, risanamento o rifacimento di coperture a terrazzo; fornitura e posa di pavimenti e rivestimenti trattamenti superficiali; formazione di tramezzature in cartongesso in doppia lastra e intercapedine fonoassorbente e coibente; formazione di intonaci interni; trattamento dei paramenti esterni in muratura con sostanze idrorepellenti; posa in opera di nuovi infissi; formazione di impianto idrico sanitario; formazione di impianto di condizionamento; formazione di impianto elettrico. pag. 33

35 3.6.5 Considerazioni conclusive Dall esame delle masserie indicate dalla Regione Puglia, dall esame delle loro patologie e dei procedimenti per risanarle, emergono alcune problematiche di rilievo: non tutte le strutture hanno dimensioni adeguate per poter essere convertite ad albergo; in molti casi interi corpi di fabbrica vanno completamente demoliti e ricostruiti; gli interventi di risanamento devono fronteggiare l evidente degrado strutturale al fine di migliorare il livello di confort ambientale, questo non solo dei confronti della normativa vigente, ma anche nel rispetto degli standard di funzionalità e fruibilità degli spazi; la riqualificazione di una masseria comporta sostanziali interventi di ristrutturazione, che evidentemente attengono a tecnologie proprie del restauro monumentale. E chiaro che questo tipo di attività ha costi notevoli, che spesso scoraggiano il proprietario e di fatto limitano il recupero stesso di questi immobili storici. In base alla nostra esperienza su iniziative similari, evidenziamo la particolare importanza di analizzare/concordare la progettazione definitiva della struttura con il potenziale gestore prima di procedere con le opere di costruzione. Inoltre, al fine della realizzazione delle ipotesi progettuali si evidenzia quanto segue: per ottenere una maggiore efficienza nella gestione delle risorse e degli spazi, è opportuno evitare aree dispersive (angoli morti, corridoi ciechi, ecc.), tali da richiedere maggiori controlli, e dunque un maggior impegno da parte del personale; occorre considerare che la flessibilità operativa presuppone l adozione di soluzioni architettoniche e logistiche adeguate, tali ad esempio da consentire la chiusura temporanea di alcuni settori dell albergo (ristorante, parte dell area ricettiva/camere ecc.) senza creare ostacoli alla gestione efficiente delle restanti aree. 3.7 DISPONIBILITA DEI SOGGETTI PUBBLICI PROPRIETARI DEI BENI A ESSERE COINVOLTI NEL PROGETTO Durante i sopralluoghi sono stati intervistati i singoli referenti delle masserie al fine di verificare la disponibilità dei soggetti proprietari ad essere coinvolti nel progetto di costituzione di una nuova rete ricettiva rurale di qualità. Per tutte le masserie che non sono state già vendute o per cui è in corso una trattativa di cessione i singoli referenti hanno manifestato l interesse/disponibilità ad essere coinvolti nel progetto e quindi alla conversione degli immobili a fini turistico-ricettivi. Tale disponibilità è invece mancata da parte delle masserie della province di Bari che si caratterizzano comunque per uno stato di degrado elevato e per essere meno interessanti in termini vantaggi localizzativi. pag. 34

36 3.8 DEFINIZIONE DELLE POTENZIALI RISORSE COLLEGABILI AGLI INTERVENTI DA REALIZZARE Il principale obiettivo del progetto deve essere rivolto a favorire la creazione di un prodotto turistico in grado di proporre le risorse del territorio in termini di offerta integrata. I prodotti/servizi di cui si compone l offerta del territorio devono essere promossi e commercializzati unitariamente e non in modo slegato dal sistema a cui appartengono. La Puglia presenta un variegato patrimonio di risorse che offre ampie potenzialità di valorizzazione in termini di: risorse culturali risorse naturalistiche risorse eno-gastronomiche risorse balneari altre risorse ad alto potenziale di attrazione collegabili con gli interventi previsti Risorse culturali La Regione Puglia è caratterizzata da un ampio patrimonio storico-culturale e museale diffuso su tutto il territorio, tra cui spiccano elementi di eccellenza come Castel del Monte (Andria BA), uno tra i più noti monumenti italiani, e i Trulli di Alberobello (BA), entrambi iscritti nella World Heritage List dell UNESCO quale patrimonio dell umanità. Oltre ai musei ed ai siti archeologici, il territorio pugliese è ricco di una molteplicità di risorse legate alla storia e alla cultura dei luoghi che saranno oggetto di analisi in questa fase progettuale, come ad esempio: Circuito dei castelli (di cui 35 visitabili) e fortificazioni (torri costiere); Circa 100 palazzi e dimore storiche; 111 musei e pinacoteche e 9 teatri storici; chiese, di cui circa 300 di interesse turistico tra cattedrali, basiliche, abbazie, chiese rupestri, cattedrali romaniche e barocche; 7 borghi appartenenti al circuito Borghi più belli d Italia ; 31 piazze storiche; Siti e parchi archeologici, quali ad esempio Lucera ed Egnatia; Eventi che valorizzano tradizioni storiche e culturali (Carnevale di Putignano, Carnevale Dauno, Notte della Taranta, rievocazioni storiche, ecc ). pag. 35

37 La tabella seguente elenca i musei e i siti archeologici statali presenti in Puglia per numero di visitatori. Tabella 8. Musei e siti archeologici statali in Puglia, 2005 Denominazione Istituto Comune Prov. Ingresso Visitatori Introiti Lordi Paganti Non paganti Totale (Euro) Castel del Monte Andria BA A Pagamento Castello Svevo Bari BA A Pagamento Castello Svevo Trani BA A Pagamento Museo Archeologico Nazionale Taranto TA A Pagamento Museo Archeologico Nazionale e Zona Fasano BR A Pagamento Archeologica di Egnazia Museo Nazionale Jatta Ruvo di Puglia BA Gratuito Museo Archeologico Nazionale del Gargano Manfredonia FG A Pagamento Castello ex Granito di Belmonte Copertino LE A Pagamento Antiquarium e Zona Archeologica di Canne Barletta BA A Pagamento della Battaglia Museo Nazionale Archeologico Altamura BA A Pagamento Museo Archeologico Nazionale Gioia del Colle BA A Pagamento Parco Archeologico Rosario del Serpente Ascoli Satriano FG Gratuito Palazzo Sinesi Canosa di Puglia BA Gratuito Area Archeologica "S. Pietro degli Schiavoni" Brindisi BR Gratuito Circuito Archeologico "Museo di Gioia del Colle Gioia del Colle BA A Pagamento e Parco Archeologico di Monte Sannace" Museo Archeologico Rosario Ascoli Satriano FG Gratuito Parco Archeologico di Monte Sannace Gioia del Colle BA A Pagamento Parco Archeologico di Siponto Manfredonia FG A Pagamento Circuito Museale (Museo Nazionale e Parco Manfredonia FG A Pagamento Archeologico di Siponto) Torre Pelosa Bari BA Gratuito Castello Aragonese Conversano BA Gratuito Anfiteatro Romano Lecce LE A Pagamento TOTALE PUGLIA ITALIA % market share 1,3% 1,5% 1,4% 0,5% Fonte: Ministero Beni Culturali, 2007 Il confronto tra il dato degli arrivi turistici con il totale dei visitatori nei musei pugliesi evidenzia, tuttavia, come la vacanza estiva balneare rimanga ancora la principale motivazione di viaggio in Puglia: gli arrivi turistici nella regione rappresentano oltre il 3% del totale nazionale contro l 1,3% dei visitatori museali, di cui oltre metà dei quali sono registrati da Castel del Monte (220 mila), mentre il resto del patrimonio museale pugliese registra cifre del tutto marginali. Ai musei statali, si aggiungono numerosi istituti civici, provinciali ed ecclesiastici che completano l offerta museale e che testimoniano la capillarità di tali risorse su gran parte del territorio regionale, sebbene non tutti siano regolarmente aperti al pubblico o possano definirsi attrazioni turistiche. pag. 36

38 Tabella 9. Musei e risorse culturali non statali per provincia PROVINCIA DI BARI PROVINCIA DI FOGGIA Museo Comunale Storico Acquaviva delle Fonti Museo Civico "C. G. Nicastro" Bovino Museo dei Reperti della Civiltà Contadina Alberobello Museo Civico di Storia Naturale Casalnuovo Monter. Museo della Civiltà Rurale Altamura Museo del Grano Cerignola Museo Diocesano Andria Museo Etnografico Cerignolano Cerignola Museo Archeologico Provinciale Bari Museo Etnografico della civilta franco-provenzale Faeto Museo della Basilica di San Nicola Bari Museo Civico e Pinacoteca Comunale Foggia Pinacoteca Provinciale Bari Museo Provinciale di Storia Naturale Foggia Museo Diocesano - Sezione di Bari Bari Museo del Territorio Foggia Museo Etnografico Africano Bari Museo Interattivo delle Scienze Foggia Museo di Scienze della Terra Bari Museo Naturalistico Lesina Museo di Zoologia Bari Museo Civico "G. Fiorelli" Lucera Museo Storico Civico Bari Raccolta Etnografica del Centro Studi Pugliesi Manfredonia Museo-Raccolta di Fisica Bari Pinacoteca Comunale "F. Galante Civera" Margherita di Savoia Torre Pelosa Bari Museo Storico delle Saline Margherita di Savoia Museo e Pinacoteca Barletta Museo Civico Mattinata Museo Civico Archeologico "F. Saverio Majellaro" Bisceglie Museo della Basilica di San Michele Monte Sant'Angelo Museo Diocesano Bisceglie Museo Arti e Tradizioni Popolari del Gargano "G. Tancredi" Monte Sant'Angelo Museo "Monsignor Aurelio Marena" Bitonto Museo Civico S. Ferdinando di Puglia Museo Civico "G. D. Rogadeo" Bitonto Museo Storico Archeologico Etnografico e della Civiltà Contadina S. Nicandro Garganico Museo Civico Canosa di Puglia Museo Civico San Severo Castello Aragonese Conversano Museo Civico Trinitapoli Museo Civico Conversano Tesoro della Cattedrale Troia Museo Capitolare di Arte Sacra Gravina di Puglia Museo Civico Troia Museo della Fondazione "E. Pomarici Santomasi" Gravina di Puglia Museo Diocesano Troia Dolmen di San Silvestro Giovinazzo Museo Comunale Trappeto Maratea Vico del Gargano Museo Archeologico Molfetta Museo Civico Archeologico "M. Petrone" Vieste Raccolta Civica d'arte Contemporanea Molfetta PROVINCIA DI LECCE Museo Pinacoteca "A. Salvucci" Molfetta Museo Civico Messapico Alezio Museo della Pietà Popolare Molfetta Museo Civico di Storia Naturale del Salento Calimera Collezione "L. Meo-Evoli" Monopoli Museo Malacologico delle Argille Cutrofiano Museo della Cattedrale Monopoli Museo Comunale della Ceramica Cutrofiano Museo di Paletnologia Polignano a Mare Museo d'arte "P. Cavoti" Galatina Museo Civico Putignano Museo Civico "E. Barba" Gallipoli Museo Civico Rutigliano Pinacoteca d'arte Francescana Lecce Museo della Civiltà Contadina "D. Bianco" Sammichele di Bari Museo Provinciale "S. Castromediano" Lecce Museo "R. De Cesare" Spinazzola Museo Provinciale delle Tradizioni Popolari "Abbazia di Cerrate" Lecce Pinacoteca "M. De Napoli" Terlizzi Museo Missionario Cinese e di Storia Naturale Lecce Museo Diocesano Trani Museo di Paleontologia e Paletnologia "D. De Lorentiis" Maglie Museo delle Carrozze Trani Museo del Mare Nardò Quadreria "E. Giannelli" Parabita Museo della Civiltà Messapica Poggiardo PROVINCIA DI BRINDISI Museo degli Affreschi della Cripta di Santa Maria degli Angeli Poggiardo Museo Archeologico Provinciale "F. Ribezzo" Brindisi Museo di Biologia Marina Porto Cesareo Museo Etnico della Civiltà Salentina "Agrilandia Museum" Brindisi Museo "E. Leandro" S. Cesario di Lecce Pinacoteca "E. Notte" Ceglie Messapica Museo Civico S. Cesario di Lecce Museo della Ceramica "A. Ribezzi" Latiano Museo della Civiltà Contadina e delle Tradizioni Popolari Tuglie Museo delle Arti e Tradizioni di Puglia Latiano Museo Civico Archeologico "S. Zecca" Ugento Museo del Sottosuolo Latiano PROVINCIA DI TARANTO Museo Civico Archeologico "U. Granafei" Mesagne Antiquarium Manduria Centro di Documentazione Messapica Oria Museo Didattico Archeologico Laterza Collezione "Martini Carissimo" Oria Museo della Civiltà Contadina "Masseria Lupoli" Crispiano Museo Archeologico "F. Milizia" Oria Museo di Biologia Marina Taranto Raccolta Kalefati Oria Museo "Rodolfo Valentino" Castellaneta Museo di Civiltà Preclassiche della Murgia Meridionale Ostuni Museo Didattico delle Maioliche Grottaglie Fonte: Musei on line, Ministero Beni Culturali, Risorse naturalistiche In Puglia sono istituiti due Parchi nazionali ed una ricca varietà di ambienti protetti di diversa tipologia (giuridica e ambientale) che si estende per una superficie di circa ha, pari al 13% del territorio regionale. Uno dei segmenti turistici più consistenti ed in continua crescita nel turismo internazionale è quello naturalistico. Secondo l associazione americana per la conservazione del patrimonio naturalistico del pianeta (Conservation International), ogni anno un turista su cinque sceglie un viaggio-natura con un incremento che varia dal 10% al 30% secondo le aree geografiche (Fonte: Quarto Rapporto sul Turismo Natura). pag. 37

39 La tabella successiva riporta un primo elenco delle aree protette in Puglia. Tabella 10. Aree naturali protette in Puglia Tipologia Denominazione Prov. Organismo di gestione Anno istituzione Fonte: Elenco Ministero dell Ambiente e Assessorato Ambiente-Regione Puglia, 2008 Superficie (ha) Parco Nazionale Parco Nazionale del Gargano FG Ente parco Parco Nazionale Parco Nazionale dell'alta Murgia BA Ente parco Parco Naturale Regionale Terra delle Gravine TA Ente di gestione aree protette della provincia di Taranto Area Naturale Marina Protetta Porto Cesareo LE Consorzio tra comuni di Porto Cesareo, Nardò e Provincia Lecce Riserva Naturale di Salina di Margherita di Savoia FG ex A.S.F.D Popolamento Animale Riserva Naturale Orientata Costa di Otranto, S.M. Leuca e Bosco LE Regione Puglia in corso di istit Regionale Tricase Riserva Naturale Marina Torre Guaceto BR Consorzio tra comuni di Brindisi, Carovigno e WWF Italia Riserva Naturale Marina Isole Tremiti FG Ente parco Nazionale del Gargano Riserva Naturale Biogenetica Stornara TA ex A.S.F.D Riserva Naturale Orientata Bosco delle Pianelle TA Comune di Martina Franca Riserva Naturale Orientata Bosco S. Teresa e Lucci BR Regione Puglia Regionale Parco Naturale Regionale Dune Costiere da Torre Canne a BR Regione Puglia in corso di istit Torre S. Leonardo Riserva Naturale Statale Torre Guaceto LE Consorzio tra comuni di Brindisi, Carovigno e WWF Italia Riserva Naturale di Lago di Lesina (parte orientale) FG ex A.S.F.D Popolamento Animale Riserva Naturale Orientata Bosco di Cerano BR Regione Puglia Regionale Parco Naturale Regionale Salina di Punta della Contessa BR Regione Puglia Riserva Naturale Orientata e Murge Orientali TA ex A.S.F.D Biogenetica Parco Naturale Regionale Isola S. Andrea LE Regione Puglia in corso di istit. 685 Parco Naturale Regionale Bosco e Paludi di Rauccio LE Comune di Lecce Parco Naturale Regionale Porto Selvaggio - Torre Uluzzo LE Regione Puglia Parco Naturale Regionale Litorale Tarantino Orientale TA Comune di Manduria Parco Naturale Regionale Lama Balice BA Comune di Bari Riserva Naturale Biogenetica Foresta Umbra FG ex A.S.F.D Riserva Naturale Statale Le Cesine LE WWF Italia Riserva Naturale Orientata Laghi di Conversano e Gravina BA Regione Puglia in corso di istit. 348 Regionale Monsignore Riserva Naturale Biogenetica Ischitella e Carpino FG ex A.S.F.D Riserva Naturale Orientata Palude del Conte e Duna costiera LE Regione Puglia Regionale Riserva Naturale di Palude di Frattarolo FG ex A.S.F.D Popolamento Animale Riserva Naturale Integrale Isola Varano FG ex A.S.F.D Riserva Naturale di Il Monte FG ex A.S.F.D Popolamento Animale Riserva Naturale Biogenetica Monte Barone ex A.S.F.D Riserva Naturale di Masseria Combattenti FG ex A.S.F.D Popolamento Animale Riserva Naturale Integrale e Sfilzi FG ex A.S.F.D Biogenetica Riserva Naturale Orientata e Falascone FG ex A.S.F.D Biogenetica Riserva Naturale Biogenetica San Cataldo LE ex A.S.F.D TOTALE SUPERFICIE PROTETTA REGIONE PUGLIA Risorse balneari La Puglia, per la sua conformazione fisica peninsulare è la terza regione italiana per lunghezza della costa marina (865 km), dopo Sardegna e Sicilia. Proprio grazie alla sua morfologia pag. 38

40 (unitamente al clima mite), la balneazione è uno dei principali attrattori turistici della regione. Tuttavia, nonostante la costa sia una fondamentale risorsa per il turismo (e non solo), questa non è sufficientemente protetta e tutelata dall abusivismo edilizio, dagli scarichi inquinanti (legali ed illegali), dalla cementificazione selvaggia. La Puglia è ai primi posti nelle varie classifiche sugli abusi e le illegalità costiere e in mare, tuttavia la regione possiede numerose oasi di eccellenza, zone di costa incontaminata o dove si pianifica uno sviluppo sostenibile, conciliando attività economiche e protezione della natura. Diverse località balneari pugliesi rientrano nelle classifiche di Bandiera Blu e Goletta Verde. Bandiera Blu è un programma che assegna un marchio ambientale a spiagge e porti turistici/marina in 36 Paesi nel mondo, gestito dalla FEE (Fondazione per l Educazione Ambientale). Nel 2008, la FEE ha assegnato la Bandiera Blu a 214 spiagge e 56 marina italiani, di cui 13 in Puglia, come indicato nella tabella seguente. Tabella 11. Bandiere Blu in Puglia, 2008 Categoria Località Prov. Spiaggia/Marina Spiaggia Mattinata FG Baia delle Zagare Spiaggia Mattinata FG Baia di Mattinata Spiaggia Mattinata FG Baia di Mattinatella Spiaggia Mattinata FG Baia di Vignanotica Spiaggia Polignano a Mare BA Cala Fetente Spiaggia Polignano a Mare BA Cala San Giovanni Spiaggia Ostuni BR Camerini Creta Rossa Spiaggia Ostuni BR Costa Merlata - Torre Pozzelle Spiaggia Ginosa TA Marina di Ginosa Spiaggia Ostuni BR Monticelli Diana Marina Spiaggia Ostuni BR Pilone Rosa Marina Spiaggia Rodi Garganico FG Spiaggia di Levante Spiaggia Rodi Garganico FG Spiaggia di Ponente Fonte: Goletta Verde è la campagna estiva di Legambiente di informazione e sensibilizzazione sullo stato di salute del mare italiano, i cui risultati sono pubblicati nella Guida Blu, in collaborazione con il Touring Club. Nel 2008, la guida ha assegnato il punteggio massimo (5 vele) solo a 12 località balneari italiane, tra cui Nardò (LE). La tabella seguente riporta sinteticamente i parametri di valutazione e i giudizi assegnati alle località balneari pugliesi da Legambiente. pag. 39

41 Iniziative per la sostenib. ambientale Spiagge e mare puliti e buoni servizi Luoghi d'interesse storico-culturale Fondali di interesse per Sub Servizi per disabili Studio di fattibilità Progetto per una rete ricettiva rurale di qualità a fini turistici - Regione Puglia Tabella 12. Località pugliesi inserite nella Guida Blu, 2008 Località Prov. Punteggio Giudizio complessivo (Vele) Qualità ambientale (Stelle) Qualità dei servizi di accoglienza (Petali) Nardò LE 77, X X X X X Manduria TA 75, X X X X Diso LE 72, X X X X Andrano LE 70, X X X X Ostuni BR 70, X X Otranto LE 68, X X X Rodi Garganico FG 68, X X X Mattinata FG 67, X Gallipoli LE 67, X X X X X Salve LE 67, X X X X Ginosa TA 67, X Giovinazzo BA 67, X X X X Maruggio TA 67, X Chieuti FG 66, X X Carovigno BR 66, X X Isole Tremiti FG 65, X X X Ugento LE 65, X X X X Gagliano del Capo LE 4, X X Tricase LE 64, X San Nicandro Garganico FG 64, X X Castrignano del Capo LE 64, X Monte Sant'Angelo FG 63, X Porto Cesareo LE 62, X X X X Castro LE 62, X X Vieste FG 61, X X Ischitella FG 61, Melendugno LE 61, X X Lesina FG 61, Vico del Gargano FG 61, Castellaneta TA 59, Peschici FG 57, X X Margherita di Savoia FG 56, Monopoli BA 52, Trani BA 52, Fonte: Legambiente e Touring Club Italiano, Risorse eno-gastronomiche La gastronomia è uno degli elementi che caratterizzano una società; è l espressione di una cultura, di uno stile di vita, una risposta a uno specifico ambiente e alle sue risorse. La Puglia ha una tradizione culinaria di lunga data e profondamente radicata nel territorio ed essa può rappresentare un elemento chiave nell attrattività di una destinazione turistica. L industria della ristorazione è spesso un elemento vitale del richiamo turistico e rappresenta una parte rilevante pag. 40

42 dell intera attrattività. Tra le iniziative per la tutela e la promozione dei prodotti tipici italiani di qualità, oltre ai marchi di denominazione d origine (DOC, DOP, IGT, ecc.), di grande importanza per lo sviluppo del turismo eno-gastronomico sono state istituite le Strade del Vino. Si tratta di percorsi entro territori ad alta vocazione vitivinicola caratterizzati, oltre che da vigneti e cantine di aziende agricole, da attrattive naturalistiche, culturali e storiche particolarmente significative ai fini di un'offerta enoturistica integrata. In Puglia, le strade del vino riconosciute sono 9; l istituzione è avvenuta a seguito di un bando pubblicato nel dicembre 1998 nell ambito degli interventi finanziati dal POP della Regione Puglia, parte FEOGA Orientamento. In attuazione della legge nazionale n. 268/99 è stato approntato un disegno di legge regionale e successivamente i disciplinari di ciascuna strada esistente saranno adattati agli standard previsti dalla stessa legge. Analogamente, si stanno sviluppando negli ultimi anni le Strade dell Olio tese alla valorizzazione e promozione degli oli extravergine DOP presenti sul territorio. Tabella 13. Strade e città riconosciute dalla Regione Puglia, 2008 Città dell'olio Città del vino Alessano LE Andria BA Andria BA Brindisi BR Bitetto BA Carosino TA Bitonto BA Cellino San Marco BR Bitritto BA Galatina LE Canosa di Puglia BA Latiano BR Caprarica di Lecce LE Lizzano TA Carpino FO Locorotondo BA Cassano delle Murge BA Manduria TA Chieuti FG Martinafranca TA Corato BA Neviano LE Giovinazzo BA Ortanova FG Ischitella FG Salice Salentino LE Mattinata FG San Marzano di San Giuseppe TA Minervino Murge BA San Pietro Vernotico BR Monopoli BA San Severo FG Monte Sant'Angelo FG San vito dei Normanni BR Ruvo di Puglia BA San Paolo di Civitate FG Serra Capriola FG Città del Pane Toritto BA Altamura BA Torremaggiore FG Laterza TA Uggiano la Chiesa LE Vernole LE Vieste FG Strade del Vino Strada dei Vini DOC della Daunia Strada dei Vini DOC Castel del Monte Strada degli Antichi Vini Rossi Strada dei Vini DOC della Murgia Carsica Strada dei Vini DOC Locorotondo e Martina Franca Strada del Vino "L'Appia dei Vini" Doc Brindisi - Ostuni Strada dei Vini DOC Primitivo di Manduria e Lizzano Strada del Vino Vigna del Sole Strada del Vino del Salento Strade dell'olio Strada dell'olio Extra Vergine di Oliva a DOP "Dauno" Strada dell'extravergine Castel del Monte Fonte: Regione Puglia, Altre potenziali risorse collegabili Oltre alle risorse descritte in precedenza sarà svolta una analisi di altre risorse presenti nel territorio regionale che sono potenzialmente collegabili agli interventi previsti. Tra queste si cita, ad esempio, il Golf che costituisce un segmento emergente ad alto potenziale di sviluppo per il settore turistico, sia per l effetto della destagionalizzazione che per la complementarietà con altre offerte pag. 41

43 turistiche esistenti. Per le sue peculiarità, il golf non può essere considerato alla stessa stregua degli altri sport; basti in tal senso evidenziare la sua funzione strategica rispetto all incremento della domanda turistica (il golf può costituire, infatti, un elemento primario di valore aggiunto in un offerta turistica ambientale, naturalistica e culturale) e l elevata profittabilità dei segmenti di domanda specifica da esso generata (soprattutto in relazione alla componente internazionale). In Puglia sono presenti sette campi da golf, di cui 4 a 18 buche e tre campi pratica (9 e 4 buche). In particolare l Acaya Golf Club (LE) e il San Domenico Golf (BR), con un offerta di campi a 18 buche e di ricettività alberghiera a 5 stelle con servizi annessi, rappresentano un esempio di valorizzazione delle masserie in resort turistici di qualità. Tabella 14. Principali campi da golf in Puglia Golf Club Località Prov. Anno Buche PAR Soci Green Apertura Ricettività fondazione fee Riva dei Tessali Golf Club Castellaneta TA Annuale Barialto Golf Club Casamassima BA Annuale Golf Club Gallipoli Gallipoli LE Annuale Acaya Golf Club Acaya LE Annuale Masseria Acaya 5* - 91 camere San Domenico Golf Savelletri BR Annuale Masseria S. Domenico 5* - 58 camere Coccaro Golf Club Fasano BR Annuale Masseria Torre Coccaro 5*L-33 camere Golf Club Castel del Monte Andria BA Annuale TOTALE PUGLIA 560 Fonte: Federgolf, 2008 Infine, la tabella seguente sintetizza quantitativamente la dotazione di ciascuna regione italiana di prodotti turistico-culturali che potrebbero essere inclusi in un sistema di offerta turistica integrata, secondo le logiche appena descritte. La Puglia, evidenzia un ricco patrimonio di siti potenzialmente attrattivi dal punto di vista turistico in grado di comporre un variegato percorso di fruizione, perfettamente integrabile con le caratteristiche di domanda e di offerta della ricettività in masseria (turismo non di massa, interessato alle emergenze del territorio, attento agli aspetti naturalistici). pag. 42

44 Sud e Isole Centro Nord-Est Nord-Ovest Studio di fattibilità Progetto per una rete ricettiva rurale di qualità a fini turistici - Regione Puglia Tabella 15. Prodotti culturali-naturalistici-sportivi in Italia per regione Regione Siti UNESCO Prodotti tipici Borghi Bandiere Arancioni Bandiere Blu Città del Vino Città dell'olio Città del Pane Campi da golf Piemonte Valle d'aosta Lombardia Liguria Trenitno A.A Veneto Friuli V.G Emilia-Romagna Toscana Umbria Marche Lazio Abruzzo Molise Campania Puglia Basilicata Calabria Sicilia Sardegna Fonte: Retecamere, Federgolf, 2008 pag. 43

45 3.9 STUDIO DELLE PRINCIPALI ESPERIENZE NAZIONALI ED ESTERE DI SUCCESSO ANALOGHE O SIMILARI In alcuni paesi Europei sono state avviate diverse iniziative di recupero di edifici rurali da parte dello Stato o di altre istituzioni pubbliche allo scopo di promuovere lo sviluppo rurale. Sono sorte così delle strutture ricettive in edifici che un tempo erano castelli, monasteri, fattorie, case di campagna. Queste esperienze hanno già avuto modo di dimostrare la validità dell offerta e l apprezzamento di strutture di questo tipo da parte dei turisti, oltre al loro cospicuo contributo allo sviluppo socio-economico dei contesti di riferimento. A livello internazionale i casi di maggiore interesse e visibilità, in quanto ormai consolidate nel mercato comunitario, sono: Paradores (Spagna) Pousadas (Portogallo) Solares (Portogallo) Gitès de France (Francia) Dall analisi di bemchmarking è emerso come i modelli più interessanti come casi studio di riferimento sono quelli relativi ai paradores spagnoli e alle pousadas portoghesi di cui si riporta di seguito una scheda di approfondimento. A titolo informativo si riporta anche una breve descrizione di sintesi dei Solares e dei Gites de France Paradores (Spagna) Paradores de Turismo de Espana è la catena di hotels spagnola nata nel 1928 per volere del Re Alfonso XIII. Gli alberghi tutti gestiti dallo stato - si trovano all interno di edifici storici/palazzi d epoca (monasteri, conventi, castelli ecc.) riadattati alla funzione alberghiera ed ubicati lontano dagli abituali centri turistici, proprio per incentivare la conoscenza di quelle zone meno conosciute e meno visitate della Spagna. Paradores è la catena alberghiera leader nel turismo culturale e naturale, in quanto più della metà delle strutture ricettive si trovano nei dintorni di città con un ricco patrimonio culturale, e le altre all interno di parchi nazionali o di aree naturali tra le più interessanti della Spagna. Lo stato Spagnolo ha pensato ai Paradores come modello di sviluppo e strumento di politica turistica capace di proiettare un immagine di qualità e modernità del Turismo spagnolo (sia in Spagna che all estero), raggiungendo tra l altro gli obiettivi pubblici di recupero e mantenimento del Patrimonio storico, artistico e naturale, oltre a sviluppare zone con un ridotto movimento turistico. Lo stato Spagnolo è l unico azionista della Sociedad Anonima Paradores de Turismo de Espanà. La società si occupa della gestione delle strutture ricettive, oltre alle funzioni tipicamente pag. 44

46 corporate; nella figura in basso viene rappresentata la struttura/organigramma della catena alberghiera. Per quanto riguarda gli immobili alberghieri, questi rientrano nel Patrimonio dello Stato spagnolo. Figura 13. Struttura organizzativa/societaria dei Paradores Consiglio di Amministrazione Collegio Sindacale Pianificazione Strategica: Controllo di gestione Internal Audit Commissione Acquisti Presidenza Comitato di Direzione Investimenti Gare d appalto Relazioni Istituzionali Comunicazione Ricerca e Sviluppo Gabinetto di Presidenza Segreteria Segreteria Generale IT Ufficio Legale Affari Generali Direzione operativa Direzione Commerciale Direzione Economico-Finanziaria e delle Risorse Umane Segreteria Segreteria Segreteria Controllo Controllo di Gestione F&B Controllo qualità Hotels Vendite Marketing Scuola di formazione Relazioni sindacali Gestione Economica del Personale Formazione, sviluppo e selezione Prevenzione rischi sul lavoro Contabilità Tesoreria Direzione di zona Direzione Paroador Fonte: Paradores de Espana, 2008 La catena ad oggi si compone di 93 strutture ricettive dislocate sull intero territorio nazionale spagnolo per un totale di camere. Entro il 2010 è prevista l apertura di altre 15 strutture (6 già in costruzione, 9 ancora in fase di progettazione) che permetteranno alla catena spagnola di superare la quota di 100 hotels. Nel 2007 risultavano impiegate persone, di cui con occupazione fissa e 789 occupati stagionalmente. Nonostante i Paradores siano una impresa pubblica gli obiettivi, la gestione e il modello di organizzazione sono uguali a quelli di qualsiasi altra catena di hotels privata. pag. 45

47 La catena nei suoi 80 anni di storia è cresciuta continuamente sia dal punto di vista del numero di strutture che dal punto di vista economico. Nel 2007 la catena alberghiera ha registrato un fatturato di 283,77 milioni di ricevendo 1,45 milioni di clienti nelle proprie strutture e servendo 2,5 milioni di coperti; a tal proposito la ristorazione continua ad essere un importante fonte di guadagno (131,26 milioni di ). Figura 14. Fatturato (2008) Altri Servizi 3% Ristorazione 47% Ospitalità 50% Fonte: Paradores de Espana, 2008 Nel 2007 la catena ha venduto 1,8 milioni di camere, migliorando del 2,71% il ricavo medio per camera che si attesta sui 106 euro. Nella figura in basso viene fatto un riassunto dei risultati registrati negli ultimi 3 anni dai Paradores relativamente al servizio d ospitalità. Tabella 16. Risultati dei servizi di ospitalità Camere N camere offerte N camere occupate Tasso di occupazione 71% 70% 69% N clienti alloggiati Camere nel fine settimana N camere offerte N camere occupate Tasso di occupazione 84,28% 84,10% 84,41% Camere nel resto della settimana N camere offerte N camere occupate Tasso di occupazione 65,73% 64,51% 63,40% Fonte: Paradores de Espana, 2008 pag. 46

48 Per quanto riguarda la ristorazione nel 2007 con coperti la catena ha fatturato 131,26 milioni di euro che come abbiamo visto sono circa il 47% del fatturato totale. Il ricavo medio per coperto è stato di 41,80 euro (+5,5% rispetto al 2006). Nella figura in basso viene fatto un riassunto dei risultati registrati dai Paradores relativamente al servizio di ristorazione. Tabella 17. Risultati dei servizi di ristorazione N di coperti clienti albergo N di coperti clienti di passaggio N di coperti totale Banchettistica 12% Gruppi 9% Convenzioni 5% Menù 33% Fonte: Paradores de Espana, 2008 A la carte 34% Buffet 3% Bambini 4% Per quanto riguarda la provenienza della clientela il 70,5% è nazionale, la restante è straniera (29,5%).All interno della componente nazionale il maggior numero di clienti proviene dalle regioni autonome di Madrid, Catalogna, Andalucia e Valencia; mentre per quanto riguarda la componente internazionale il maggior numero di clienti proviene dal Regno Unito, Francia e Germania (per le nazioni europee) e dagli Usa (per i paesi extraeuropei). pag. 47

49 Figura 15. Provenienza clientela nazionale e straniera (2008) Stranieri 30% Nazionali 70% Clienti Stranieri Presenze % Regno Unito ,2% Francia ,5% Germania ,6% USA ,5% Paesi Bassi ,2% Belgio ,2% Italia ,8% Paesi del Nord ,1% Portogallo ,1% Svizzera ,0% Giappone ,3% Altri Paesi ,3% Totale % Fonte: Paradores de Espana, 2008 Clienti Nazionali Presenze % Madrid ,5% Cataluna ,2% Andalucia ,2% Valencia ,9% Pais Vasco ,8% Castilla Lèon ,4% Galicia ,7% Castilla la Mancha ,5% Isole Canarie ,2% Asturias ,2% Aragon ,1% Murcia ,7% Cantabria ,3% Extremadura ,3% Isole Baleari ,0% Navarra ,9% Rioja ,5% Ceuta ,5% Melilla ,2% Totale % Nel 2007 i Paradores hanno registrato una occupazione media camere annuale del 69,45% (contro il 59,9% della media del settore turistico spagnolo) che nei fine settimana ha raggiunto l 84,41% (contro il 61,95% della media nazionale). Il Ricavo medio Camere sempre nel 2007 è stato pari a 106 ;. Il costo di ristrutturazione varia dai 14 ai 25 milioni di a secondo delle dimensioni della struttura da recuperare e dei servizi aggiuntivi offerti (campo da golf, SPA ecc.). Alcuni progetti di ristrutturazione (es. Paradores de Lorca) vengono finanziati dall ente nazionale del Turismo (Turespana). pag. 48

50 3.9.2 Pousadas de Portugal (Portogallo) Pousadas de Portugal è una catena di 44 hotels e ristoranti presenti su tutto il territorio portoghese (da Nord a Sud), nelle Isole Azzorre e da poco anche in Brasile. Figura 16. Distribuzione sul territorio delle Pousadas (2008) Fonte: Pousadas de Portugal, 2008 Nell idioma corrente portoghese il termine Pousada evoca un idea di pausa di sosta. La prima Pousada Regional fu inaugurata nel 1942 (Pousada de Elvas - Santa Luzia), allo scopo di dare ospitalità a quei turisti/visitatori che volessero conoscere il territorio portoghese rispettando lo stile e le tradizioni delle regioni in cui la struttura ricettiva si trovava. Successivamente, negli anni 50 nasce un nuovo concetto di Pousada: Pousadas Historicas, intendendo con questo termine le strutture ricettive ubicate nei pressi di importanti monumenti nazionali o in zone di altissimo valore storico-culturale. Le Pousadas de Portugal erano classificate quindi in 2 principali categorie/segmenti: Historicas e Regionales. Oggi per far conoscere e differenziare l offerta sono state introdotte nuove famiglie di pag. 49

51 Pousadas con tematiche differenti che si riferiscono a differenti tipologie di esperienza. L offerta di Pousadas si distingue in 4 principali segmenti: Pousadas Historicas; Pousadas Historicas/Diseño; Pousadas con Encanto; Pousadas de Naturalezza. Tabella 18. Segmentazione dell offerta (2008) Charme Storiche Storico-Artistiche Natura Fonte: Pousadas de Portugal, 2008 Le Pousadas nell immaginario collettivo portoghese sono sinonimo di ospitalità di qualità e di servizio personalizzato all interno di strutture dall elevato valore storico, artistico e culturale come castelli, conventi, fortezze o in luoghi dalla straordinaria bellezza naturale e paesaggistica. Caratteristica peculiare e principale è sempre stata quella di garantire il rispetto e il recupero del patrimonio architettonico nazionale adattato alle sempre maggiori esigenze di confort e benessere da parte dei turisti. Da sempre le Pousadas de Portugal hanno favorito il recupero del patrimonio architettonico portoghese garantendo così la conservazione dei monumenti e rafforzando parallelamente l offerta di un prodotto turistico originale e di qualità. pag. 50

52 Fedeli alle origini del luogo le Pousadas de Portugal danno un immagine della regione o della zona nella quale le Pousadas si trovano. A conferma di ciò l arredamento, le decorazioni, il mobilio degli hotels sono in armonia con la storia e con l ambiente in cui sono inseriti (mobili di stile storico, tappezzeria, quadri ecc.). Visto il ricco passato storico portoghese un altro importante aspetto che le Pousadas preservano e sviluppano è quello gastronomico. Infatti le Pousadas de Portugal costituiscono la più grande rete di ristoranti del Portogallo con una offerta gastronomica ricca e varia che permette di scoprire e conoscere i segreti millenari, ricreando il meglio della cucina regionale accompagnata da vini e materie prime della zona. L idea di creare una rete di strutture ricettive e ristoranti che coprisse da Nord a Sud l intero territorio Portoghese è stata una iniziativa dello Stato. Infatti lo Stato ha pensato alle Pousadas come modello di sviluppo e strumento di politica turistica capace di proiettare un immagine di qualità e modernità del Turismo portoghese (sia in Portogallo che all estero), raggiungendo anche gli obiettivi pubblici di recupero e mantenimento del Patrimonio storico, artistico e naturale, oltre a sviluppare zone con un ridotto movimento turistico. Fino al 2003 Pousadas de Portugal era una sociedad anonima a totale partecipazione pubblica, lo stato oltre ad avere la proprietà degli immobili si occupava anche della gestione e dello sviluppo degli hotels; nel Settembre del 2003 la gestione degli hotels è però passata al Gruppo Pestana, importante azienda privata che opera da più di 30 anni nel settore turistico. Il Gruppo Pestana. oltre alle Pousadas de Portugal gestisce attraverso la catena Pestana Hotels& Resorts altre 38 strutture in Europa, Africa e Sud America (gli hotels sono presenti in Portogallo, Brasile, Argentina, Mozambico, Sud Africa, Capo Verde). Il Gruppo è proprietario anche di una compagnia aerea Euro Atlantic Airways, gestisce un casinò a Madeira in Portogallo, e attraverso il brand Pestana Golf & Resorts gestisce anche campi da golf in Portogallo. Figura 17. Principali brands del Gruppo Pestana (2008) Fonte: Grupo Pestana, 2008 La decisione di cedere la gestione degli hotels ad un gruppo privato leader nel settore turistico è legata alla volontà da parte dello Stato di assicurare anche nei prossimi anni prospettive di crescita pag. 51

53 e di efficienza sfruttando l esperienza e la presenza diversificata nel settore turistico del Gruppo Pestana. A conferma di ciò il piano strategico prevede una crescita dal punto di vista economico, oltre all aumento del numero di strutture; tra il primo trimestre del 2009 e il 2010 è prevista l apertura di tre nuove Pousadas nel territorio portoghese. Da un intervista telefonica effettuata al management della catena sono emerse le seguenti osservazioni: prevalenza di clientela nazionale su quella straniera (circa il 60% del totale); i principali paesi di provenienza della clientela straniera sono Spagna e Germania; i gruppi coprono il 60% di presenze, contro il 40% dell individuale; la clientela business è circa il 55%, contro il 45% della componente leisure. Per quanto riguarda il prezzo delle camere nella figura in basso sono elencate le tariffe (rack rate) per l anno in corso riferite alle differenti tipologie di camere (singola, doppia), nei diversi periodi dell anno (alta e bassa stagione) e per i vari segmenti delle Pousadas. Tabella 19. Principali brands del Gruppo Pestana (2008) Tariffe Rack Rate ( ) Tipologia camera Bassa Stagione Alta Stagione Altissima Stagione Gen-Feb-Mar-Nov-Dic Apr-Mag-Giu-Lug-Sett-Ott Agosto e Pasqua Camera doppia/standard Camera singola/standard Pousadas Letto Extra (Adulto >12 anni) Charme Letto Extra (Bambini 3-12 anni) Camera doppia/standard Camera singola/standard Pousadas Letto Extra (Adulto >12 anni) Natura Letto Extra (Bambini 3-12 anni) Camera doppia/standard Camera singola/standard Pousadas Letto Extra (Adulto >12 anni) Storiche Letto Extra (Bambini 3-12 anni) Camera doppia/standard Camera singola/standard Pousadas Letto Extra (Adulto >12 anni) Storiche-Artisitche Letto Extra (Bambini 3-12 anni) Fonte: Grupo Pestana, Solares (Portogallo) I Solares in Portogallo sono un altro esempio internazionale di recupero di edifici rurali storici e sono presenti su tutto il territorio del Portogallo con oltre 90 strutture. Il modello di business di riferimento si presenta molto diverso rispetto a quelli visti in precedenza per i Paradores e le Pousadas. pag. 52

54 Turihab (Associacàò do Turismo de Habitacào) è il consorzio che organizza e raggruppa i Solares de Portugal. Il consorzio Turihab è membro di Europe of Traditions che consorzia le 5 organizzazioni europee (Chateau Accueil France, Wolsey Lodges United Kingdom, Erfgoed Logies Nederland e Hidden Ireland, Solares de Portugal) che offrono un servizio di ospitalità differente ai turisti che vogliono conoscere il patrimonio culturale, storico e gastronomico delle regioni rurali. I Solares sono delle family homes che propongono un tipo di vacanza/soggiorno alternativo a quello tipicamente offerto dagli hotels e vengono classificati in 3 principali segmenti: Casas antigas sono eleganti residenze o castelli di campagna (solitamente del 17 o del 18 secolo) di elevato valore architettonico e storico; Quintas e heridades sono case di campagna o fattorie dove si può respirare la tipica atmosfera e le tradizioni rurali; Casas rusticas sono case rustiche, normalmente di piccole dimensioni e dallo stile architettonico semplice. Le casas rusticas si trovano in luoghi dove è possibile apprezzare il silenzio e la tranquillità dei luoghi di campagna. Per ciascuna tipologia di segmento è prevista un ulteriore classificazione in base al prezzo: Categoria A: sono ville/castelli molto eleganti e lussuosi, con giardino. Spesso questi edifici sono stati residenza estiva della casa reale; Categoria B sono case o residenze di campagna del 18 secolo dove è possibile trovare la tipica atmosfera di campagna.; Categoria C sono cottage o fattorie che sono stati convertiti in appartamenti confortevoli. Nella tabella in basso vengono specificatele tariffe (Rack Rate) per ogni categoria in base alla tipologia di camera/appartamento. Tabella 20. Tariffe ufficiali (Rack Rate) Solares Fonte: Solares de Portugal, 2008 Prezzo giornaliero ( ) Categoria A B C Camera doppia Camera singola Letto Extra Appartamento (2 pax) Appartamento (4 pax) Appartamento (6 pax) pag. 53

55 3.9.4 Gités de France (Francia) In Francia, il Ministero dell'agricoltura ha incentivato l offerta ricettiva rurale sostenendo il recupero delle abitazioni aziendali. L'obiettivo era soprattutto quello di prevenire il fenomeno dell'abbandono delle campagne, creando occasioni di lavoro stabile in particolare per i giovani, e favorire lo sviluppo equilibrato di un'attività inserita dagli anni 70 nei Piani turistici nazionali. Sul piano legislativo la normativa riflette una decisa impostazione di carattere centralizzato mitigata, peraltro, da una legge dell'82 che attribuisce una serie di funzioni ai Comuni, Dipartimenti e Regioni. "Gites de France" rappresenta la principale organizzazione di settore e gli oltre associati espongono sulle proprie aziende il marchio "Maison des Gites de France". Un'insegna che campeggia su circa alloggi rurali, camere (chambres d'hotes) con o senza ristoro; più di mille campeggi e altri mille tra alloggi per ragazzi (gites d'enfants) e alloggi in aziende con attività di pesca. Ad ogni definizione corrisponde, peraltro, una ben precisa tipologia d'offerta: Gite rappresenta la casa indipendente nei pressi di aziende o del villaggio ed è affittabile per più giorni. Nel terreno destinato a "camping" non potranno essere ospitate più di 20 persone. Alla definizione "Gite d'etape" corrisponde un ambiente per soste brevi, massimo una o più notti, da utilizzare nel corso di escursioni. La "Chambre d'hote" è invece sistemata direttamente nella casa dell' agricoltore, dove si può chiedere ospitalità e mangiare a colazione anche un solo giorno. I servizi di ristorazione "Table d'hote", se abbinato all'ospitalità rurale, deve avere un numero di posti corrispondente a quello dei posti letto. Gités de France si configura come una rete di proprietari indipendenti di strutture in aree rurali (più simile alla formula dei B&B), rivolta ad un target che sceglie il soggiorno in base ad una specifica attività (la pesca, il cavallo, la neve, ecc.) o sono in cerca di attrezzature specifiche (i disabili, i pag. 54

56 bambini, ecc.). Si stima un giro di affari diretto di circa 150 milioni di euro generati da circa 30 milioni di giornate di vacanza. Il target market è costituito prevalentemente da clientela familiare: coppie di anni con figli piccoli (meno di 15 anni). L 80% sono francesi, mentre il primo mercato straniero è la Gran Bretagna. Risiedono in città, 50% quadri medi o superiori, o liberi professionisti, 18% impiegati. Sono fedeli al concept ma non al luogo, il 15% torna nello stesso posto, il 72% cambia regione ogni anno. pag. 55

57 4. BUSINESS PLAN 4.1 INQUADRAMENTO TERRITORIALE L area territoriale interessata dal progetto di sviluppo comprende tutte le province della Regione Puglia ove sia presente l offerta dei valori antropologici collegati all architettura rurale da valorizzare. La Puglia ha una popolazione totale pari a 4 milioni di abitanti, di cui circa il 40% nella provincia di Bari che, al pari delle province di Lecce, Brindisi e Taranto, presenta una densità demografica sensibilmente superiore alla media nazionale. Tutte le province si caratterizzano per un elevato grado di urbanizzazione ad eccezione di Lecce. Tabella 21. Area di Riferimento Provincia Superficie Popolazione Densità (Kmq) (2006) (Ab/Kmq) Bari Brindisi Foggia Lecce Taranto Puglia Mezzogiorno Italia Fonte: Unioncamere, 2008 Con la legge 148 del 2004 è stata istituita la nuova provincia di Barletta-Andria-Trani che comprende parte delle province di Bari e Foggia che è diventata operativa nel 2008 (superficie 1538,66 Kmq, popolazione abitanti, densità ab/kmq 249,76). Il clima della Puglia è tipicamente mediterraneo, con estati molto calde e secche e inverni miti e poco piovosi. L esposizione climatica della regione consentirebbe, come evidenziato dalla figura seguente, una stagione turistica particolarmente lunga (da aprile ad ottobre): la Puglia, infatti, è una tra le regioni meno piovose d Italia e registra mediamente oltre 220 giorni di sole l anno. Nel periodo estivo, le poche precipitazioni sono mediamente a carattere temporalesco e si ha una prevalenza di cielo sereno-poco nuvoloso. pag. 56

58 Temperatura ( C) Precipitazioni (mm) Giorni di sole (n.) Studio di fattibilità Progetto per una rete ricettiva rurale di qualità a fini turistici - Regione Puglia Figura 18. Principali dati climatici sulla Puglia 35 Temperatura 250 Piovosità Gen Feb Mar Apr Mag Giu Lug Ago Set Ott Nov Dic 0 Gen Feb Mar Apr Mag Giu Lug Ago Set Ott Nov Dic 0 t Media MAX t Media MIN Fonte: Elaborazione Deloitte su dati ISTAT Precipitazioni (mm) Giorni di sole 4.2 ACCESSIBILITA E RETE DEI TRASPORTI La Puglia, secondo i dati dell Istituto Guglielmo Tagliacarne, ha un indice di dotazione infrastrutturale generale in linea con le regioni del Mezzogiorno, ma più basso della media nazionale. In particolare, gli indici relativi alla dotazione di infrastrutture ferroviarie, energetiche e reti bancarie sono più elevati rispetto al resto del Sud, mentre gli altri indici risultano deficitari, soprattutto per quanto riguarda la rete stradale, aeroportuale e portuale. Figura 19. Indici di dotazione infrastrutturale della Regione Puglia Indice generale infrastrutture economiche Indice di dotazione delle reti bancarie e servizi vari Indice di dotazione della rete stradale Indice di dotazione della rete ferroviaria Indice di dotazione dei porti Indice di dotazione delle strutture e reti per la telefonia e la telematica Indice di dotazione di aeroporti Fonte: Istituto Guglielmo Tagliacarne, 2008 Indice di dotazione di impianti e reti energetico-ambientali Puglia Mezzogiorno Italia pag. 57

59 Il grado di accessibilità dell area risulta, dunque, penalizzato dalla bassa dotazione di collegamenti stradali che colloca la regione in una condizione di perifericità rispetto ai flussi di traffico nazionali e internazionali e genera la marginalizzazione di alcune aree del territorio Rete stradale ed autostradale Ad oggi, la rete autostradale copre la parte centro-settentrionale della Puglia, sino a Bari e da Bari a Taranto. Lecce non ha alcun collegamento autostradale o ferroviario con la città di Taranto. L assenza di forme di integrazione tra modalità di trasporto aggrava le difficoltà e l efficienza dei servizi. La mobilità regionale è dunque affidata al trasporto su gomma che utilizza alcuni assi longitudinali e trasversali della rete stradale che presentano elementi di forte problematicità a causa della complessiva inadeguatezza dell offerta in termini di densità sia pro-capite che territoriale, concentrando il traffico lungo pochi assi preferenziali. Le direttrici adriatica e appenninica, che collegano la Puglia con il Nord Italia, sono costituite: dall autostrada A14 lungo la linea Bari-Bologna, il raccordo di Canosa con l autostrada A16 per Benevento e Napoli e il proseguimento dell asse autostradale da Bari a Massafra (a pochi chilometri da Taranto). Verso sud, la SS106 Jonica, di collegamento con Basilicata e Calabria, presenta alcuni tratti di sezione ristretta e con funzioni di traffico locale essendo ancora in corso la realizzazione di un collegamento veloce di tipo autostradale, fra Taranto, Metaponto e Sibari (dove dovrebbe avvenire SS 17 l innesto del tronco autostradale A3 Salerno-Reggio Calabria). A 29 SS 115 A 14 A 16 SS 7 Aeroporto Porto commerciale Autostrada Strada Statale Ferrovia Foggia SS 89 SS 106 BARI A 14 Taranto SS 16 SS 7 Rete di accessibilità della Puglia Brindisi Lecce Rete ferroviaria Il sistema delle infrastrutture fortemente sbilanciato verso la linea della costa, presenta carenze ancor più accentuate in relazione alla rete di trasporto ferroviario, in cui solo il 20% ha un binario doppio (S. Severo-Bari e Fasano-Brindisi) e il 35% è dotata di elettrificazione (linee Bari-Taranto e Termoli-S. Severo-Bari-Lecce). La rete evidenzia, inoltre, un solo collegamento veloce giornaliero sulla linea Bari-Roma, con tempi di percorrenza mediamente lunghi rispetto ad altre tratte nazionali. Si rileva l assenza del servizio ferroviario nell intero territorio del Salento e in buona parte dell area murgiana interna che sono coperti dai collegamenti secondari. Le reti secondarie, pari a circa il 45% del totale, rilevano pag. 58

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