Esecuzione Immobiliare 192/2010. b. identificazione catastale Comune SAN VENDEMIANO (TV) - NUOVO CATASTO EDILIZIO URBANO

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1 Tribunale di Treviso - Sezione Esecuzioni Immobiliari Esecuzione Immobiliare 192/2010 PERIZIA DI STIMA PERIZIA 01) INDIVIDUAZIONE DEL BENE PIGNORATO a. indirizzo Comune: SAN VENDEMIANO (TV) Località e indirizzo: via GIORGIONE, 4/8 (ex vicolo Saccon) b. identificazione catastale Comune SAN VENDEMIANO (TV) - NUOVO CATASTO EDILIZIO URBANO - Sezione A foglio 12 M.N sub 62, via VICOLO SACCON, piano 1 Cat. A/2 (abitazione di tipo civile) classe 1 - vani 3 - Rendita 247,90 - Sezione A foglio 12 M.N sub 146, via VICOLO SACCON, piano S1 Cat. C/6 (autorimessa) classe 3 - mq 16 - Rendita 24,79 Oltre alle quote di comproprietà sulle parti comuni dell edificio ai sensi dell art del C.C.. c. confini a Est con il MN. 811 sub 61; a Sud con vicolo Saccon; a Ovest con il MN. 811 sub 63 e a Nord con il MN 811 sub ) CENSIMENTO DEL FABBRICATO L unità urbana in oggetto risulta correttamente censita al Catasto Fabbricati. Da una mirata verifica e comparazione con la consistenza e distribuzione dei vani che 1

2 costituiscono l immobile, l unità risulta correttamente rappresentata, in ottemperanza e in conformità al disposto art. 19 D.L. 78/ ) DESTINAZIONE URBANISTICA - ZONA P.R.G L area in oggetto è ubicata - secondo il P.R.G vigente - in zona classificata ZONA C2.1 - PARTI DEL TERRITORIO DESTINATE A NUOVI COMPLESSI INSEDIATIVI NON EDIFICATE L utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico è: RESIDENZA. 04) CONFORMITA AUTORIZZAZIONI E/O CONCESSIONI AMMINISTRATIVE Risulta rilasciata dagli organi competenti CONCESSIONE EDILIZIA n. 78/42 del 20/11/2001 e successive varianti. L immobile ha ottenuto Certificato di AGIBILITA n. 73 rilasciato in data 11/11/2003. Da sopralluogo nell abitazione e raffronto con la documentazione depositata presso l Ufficio Tecnico Comunale NON SONO STATE RILEVATE difformità dell edificato. Non sono state eseguite opere, ovvero mutamenti di destinazione d uso tali da richiedere licenze edilizie, concessioni a edificare, concessioni in sanatoria o permessi di costruire, ai sensi della vigente normativa urbanistica. 05) DISPONIBILITA DELL IMMOBILE - CONTRATTI DI LOCAZIONE Alla data del all Ufficio Anagrafe del Comune di San Vendemiano risultano essere residenti presso l immobile di via GIORGIONE, 4/8 il nominativo dell esecutata. In realtà l immobile non risulta attualmente occupato (non esiste mobilia) e non risultano esserci contratti di locazione in essere. Non siamo in presenza di beni per i quali si chieda lo stralcio della porzione identificabile con la quota esecutata. 06) VINCOLI STORICO-ARTISTICI DIRITTI DEMANIALI Sui beni pignorati NON esistono vincoli di natura storico-artistica, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità. NON esistono diritti demaniali di superficie o servitù pubbliche se non quelle espresse nella relazione notarile allegata agli atti. 07) ONERI CONDOMINIALI L unità fa parte del caseggiato B, facente parte di un complesso di 4 edifici chiamato condominio Borgo Saccon e ha 13,26 mm di proprietà generale, 59,72 mm di proprietà nel corpo B e 18,84 mm nell autorimessa A-B. Da documentazione ricevuta dalla società Amministratrice risultano non pagate le spese condominiali per alcuni anni. In base al R.D n art. 63 Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo [1292 ss. c.c.], al pagamento 2

3 dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.. Le spese a consuntivo - a carico della proprietà - per la gestione ammontano a euro 475,94 e per la gestione esiste un preventivo di spesa di euro 473,65 per un totale di euro 949,59 su cui esiste una obbligazione in solido per il futuro proprietario. 08) DESCRIZIONE DELLA UNITA IMMOBILIARE Trattasi di un appartamento al piano primo di un caseggiato di tre piani fuori terra più interrato, facente parte di un complesso edilizio di 4 edifici chiamato condominio Borgo Saccon realizzato fuori dal centro abitato del paese di San Vendemiano, all interno di un area residenziale urbanizzata e ben tenuta, con un piccolo parco pubblico. Il complesso è stato realizzato nei primi anni La zona è servita da mezzi pubblici e servizi in genere, facilmente raggiungibile e nelle vicinanze sono presenti attività commerciali e sociali di vario tipo (negozi, sportelli bancari, scuole, luoghi di culto e uffici postali). L appartamento è composto da pranzo/soggiorno, disbrigo, bagno e camera matrimoniale con fronte finestrato rivolto a sud-ovest. I vani principali presentano un terrazzino ciascuno di 3,70 mq netti. La qualità delle finiture dell immobile sono in linea con lo standard dell edilizia residenziale di inizio anni 2000: zona giorno con pavimento in ceramica, listelli in legno nella camera e ceramica nel bagno. I serramenti - in legno con vetro camera e oscuri laccati - sono in buono stato tranne un vetro rotto della porta in soggiorno che da sul terrazzo. Il portoncino di ingresso è blindato con finitura a legno. Le porte interne sono in tinta noce nazionale con maniglie in ottone. I poggioli sono pavimentati con piastrelle in klinker. Il riscaldamento è autonomo con impianto a termosifoni. La caldaia non è mai stata cambiata e il bagno ha la doccia, non la vasca da bagno. Tutti gli impianti funzionano regolarmente ma i locali non sono abitati da tempo e presentano segni di incuria. Il vano scale comune è ampio e ben tenuto, con la scala in marmo e parapetto in ferro. Non è presente l ascensore. Gli spazi esterni comuni sono in ordine, spaziosi e ben tenuti. Al piano interrato si trova l autorimessa comune ai 4 edifici con accesso e corsie in comune. Il box di proprietà contiene agevolmente un auto e rimane lo spazio per biciclette o altro. Presenta basculante in metallo con chiusura a chiave e impianto elettrico di base (luce e una presa). Lo stato di manutenzione è nella norma di un corretto utilizzo. L unità non è divisibile e/o frazionabile. consistenze Per una maggiore comprensione dell immobile vengono di seguito proposte le superfici nette dei locali e le relative destinazioni, nonché le superfici lorde (comprensiva di tramezze e murature perimetrali). La superficie lorda e/o commerciale è la misura assunta per la definizione del probabile valore venale. a. SUPERFICI NETTE 3

4 1) Pranzo/soggiorno mq ) Disbrigo mq ) Bagno mq ) Camera matrimoniale mq la superficie netta complessiva risulta pertanto pari a mq b. SUPERFICI LORDE E/O COMMERCIALI 1) Locali abitabili mq ) Terrazze (mq 3,70x2) mq ) Box mq ) CLASSIFICAZIONE ENERGETICA In merito alla classificazione energetica dell'immobile si precisa che lo stesso risulta edificato in data anteriore al e che successivamente a tale data non risulta siano stati effettuati interventi atti ad una riqualificazione energetica dello stesso. Non sono inoltre stati rinvenuti né l'attestato di Qualificazione Energetica, né l'attestato di Certificazione Energetica. Considerati quindi la consistenza dell'immobile (di superficie utile inferiore a mq 1.000), il suo stato di conservazione e manutenzione, il tipo di finiture e la qualità delle stesse, si ritiene che lo stesso abbia costi di gestione energetica molto alti, indice di scadente qualità energetica. Si presuppone quindi che il bene appartenga ad una delle classi peggiori sotto il profilo della qualità e del risparmio energetico. 10) VALUTAZIONE CONSIDERAZIONI PER LA VENDITA L immobile ha una buona posizione rispetto all abitato poiché si trova nella prima periferia di San Vendemiano, l area è tranquilla con parco pubblico e ben servita da mezzi pubblici e servizi in genere e facilmente raggiungibile, mentre nelle vicinanze sono presenti attività commerciali, luoghi pubblici e di culto. Il condominio nel suo complesso ha un buon grado di conservazione e non presenta problematiche gravi (non sono presenti fessurazioni strutturali o perdite di acqua), e l unità residenziale non necessita di opere di manutenzione straordinaria (rifacimento scarichi bagno e ripristino serramenti) ma semplicemente di una pulizia e tinteggiatura interna. La sostituzione del vetrocamera rotto comporta una spesa minima e irrilevante ai fini della stima. Dopo aver valutato con criteri diretti e di confronto le diverse prerogative del bene stesso quali la natura dei beni, la loro consistenza, le caratteristiche costruttive, l ubicazione, la condizione urbanistica e dopo aver tenuto infine conto del mercato dei beni aventi simili ed analoghe caratteristiche di recente alienazione nella zona e di ogni altro fattore sia intrinseco che estrinseco il quale, in qualsiasi modo possa influire nella valutazione, valuto 4

5 l immobile nello stato in cui si trova, cosi come identificato e sommariamente sopra descritto in ragione di: 1) ABITAZIONE mq lordi X 1.250,00/mq = EURO ,00- mq 7.40/2 lordi X 1.250,00/mq (terrazze) = EURO 4.625,00-2) BOX AUTO mq netti X 700,00/mq = EURO ,00- TOTALE = EURO ,00- (diconsi euro OTTANTAMILASETTECENTOSETTANTA/00) nota: nel valore di stima non sono incluse le spese condominiali poiché sono una obbligazione in solido. 11) STIMA DI VENDITA FORZATA il valore dell immobile per la vendita forzata, considerati i tempi per il decreto di trasferimento e la persistente stagnazione del mercato immobiliare che comporta una inevitabile tendenza al ribasso dei valori di vendita, viene dallo scrivente ridotto di circa il 20% rispetto alla valutazione di cui sopra, per un valore totale di: EURO ,00- (diconsi euro SESSANTAQUATTROMILA/00)) 5

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