CONDOMINIO LE NUOVE REGOLE

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1 I N S E R T O GIUGNO 2013 CONDOMINIO LE NUOVE REGOLE a cura di Carlo Parodi e Paola Tria

2 2 Giugno 2013 LE NUOVE REGOLE (IN PORTO DOPO 70 ANNI) I l 18 giugno entra in vigore la legge 11 dicembre 2012, n. 220, Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici, sei mesi dopo la sua pubblicazione sulla Gazzetta ufficiale (n. 293 del 17 dicembre 2012). Finora il condominio è stato disciplinato dal codice civile del Si tratta di una riforma, dunque, che non era più prorogabile, in quanto la normativa finora in vigore era stata ampiamente superata dall enorme mutamento economico-sociale verificatosi negli ultimi sessanta anni, nonché incongrua rispetto alle nuove problematiche determinate dalla diversa organizzazione di vita delle famiglie, dai nuovi servizi di cui esse usufruiscono e dalle caratteristiche diverse delle abitazioni. Il problema della vetustà dell impianto normativo era stato solo in parte superato dall orientamento della giurisprudenza che, in numerose occasioni, si era fatta carico di darne un interpretazione evolutiva necessaria a far fronte al consistente e sempre più crescente volume di contenzioso. La nuova legge modifica quasi tutti gli articoli del codice civile che si occupano del condominio (da 1117 a 1139), le relative Disposizioni per l attuazione (artt. da 61 a 72) e le varie leggi speciali (risparmio energetico, abbattimento barriere architettoniche, ecc.). La riforma della normativa condominiale è il risultato di un lungo confronto tra i diversi schieramenti politici. Come sempre accade in questi casi, dal compromesso emergono contraddizioni e soluzioni non sempre chiare e lineari. Tra le novità di maggior rilievo, l articolo 1117 c.c. individua ed elenca meglio le parti comuni: elencazione che naturalmente non può essere esaustiva, stante la grande varietà di tipologie edilizie e di situazioni concrete, ma che costituisce un importante sforzo che tiene conto anche delle elaborazioni giurisprudenziali affermatesi nel tempo. L articolo 1117-bis c.c., di nuova formulazione, consente di ampliare la nozione di condominio, includendovi espressamente anche i cosiddetti condomini orizzontali quali, ad esempio, i villaggi residenziali e i «supercondomini», quelli cioè costituiti da più condomini. Inoltre, l articolo 1117-ter c.c. prevede più agevoli decisioni delle assemblee per la modifica della destinazione d uso delle parti comuni. Il nuovo articolo 1118 c.c., disciplina i diritti dei partecipanti sulle parti comuni. In particolare prevede la possibilità per il condomino di rinunciare all utilizzo di alcune di esse, come l impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dalla sua rinuncia non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini. I nuovi articoli 1129 e 1130 del codice civile ridefiniscono i poteri dell amministratore, le responsabilità su di esso incombenti ed i conseguenti casi di revoca per violazione dei suoi doveri.

3 Giugno Le parti comuni dell edificio L e parti comuni sono indicativamente elencate nell art c.c. ma il Regolamento condominiale può indicare come comuni altri spazi o locali. Il nuovo testo legislativo contiene, comunque, rispetto al testo precedente, alcune integrazioni come le facciate, le aree destinate a parcheggio, i sistemi centralizzati di ricezione radiotelevisiva e per l accesso a qualunque flusso informativo. E stato aggiunto un art bis che fa riferimento al supercondominio. Con l art ter è prevista una nuova procedura a tutela delle variazioni d uso operate sulle parti individuali e comuni. Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell edificio, può modificare la destinazione d uso delle parti comuni (locali ex caldaia dismessa, portineria non più utilizzata per lo specifico servizio per consentirne una eventuale locazione). All ultimo comma dell art è prevista la possibilità del distacco dall impianto centralizzato di riscaldamento se non derivano squilibri funzionali ed aggravi di spesa, fermo restando l onere delle spese straordinarie per il distaccato. Questa novità confligge, però, con le normativa sul risparmio energetico. Anche se il diritto del singolo comproprietario sulle parti comuni è proporzionato al valore dell immobile di cui è proprietario esclusivo, per le parti comuni, tuttavia, è previsto il pari uso per tutti i partecipanti; così se due condomini hanno rispettivamente 50 e 100 millesimi, il godimento delle parti comuni si presume uguale con diritto, per esempio, ad un posto auto ciascuno di pari dimensioni. Analoga situazione si determina in occasione di frazionamenti di unità immobiliari in assenza di specifici divieti del regolamento. Ad esempio, se in un immobile con dieci appartamenti, da un appartamento ne vengono ricavati due, anche i posti macchina nel cortile devono diventare undici. Cassazione Civile, sentenza 7/12/2006 n : La scelta e l attribuzione del posto auto in locali e spazi comuni non dipendono dal valore delle unità immobiliari in quanto l art c.c. impedisce che alcuni comproprietari facciano un uso delle parti comuni diverso rispetto agli altri. A decidere sull utilizzo e la conservazione delle parti comuni è l assemblea dei condòmini, una sorta di Parlamento in miniatura, con alcune differenze, però. Come vedremo, i singoli condòmini possono farsi rappresentare nell assemblea; inoltre, a seconda delle decisioni da prendere, sono richieste differenti maggioranze (sia per quanto riguarda i proprietari che i millesimi di proprietà rappresentati). Il supercondominio nella nuova normativa Sempre più numerosi sorgono, non solo nelle vicinanze delle grandi città, complessi immobiliari formati a volte anche da più di 10 palazzi, autonomi come struttura e che in comune hanno soltanto la recinzione esterna, il giardino, un ingresso pedonale NUOVO ART C.C.: PARTI COMUNI DELL EDIFICIO S econdo il nuovo articolo 1117 della legge sul condominio, sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell edificio necessarie all uso comune, come il suolo su cui sorge l edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

4 4 Giugno 2013 e uno per le auto, viali di accesso e spazi di manovra, campo giochi, impianti sportivi (tennis o piscina), oltre ai servizi di portierato, manutenzioni e pulizie. Questi sono i tipici esempi di supercondomini. In pratica il supercondominio è formato da più edifici, strutturalmente autonomi e ciascuno singolarmente costituito in condominio, ma che utilizzano opere comuni, anche se strutturalmente distaccate. Al contrario, se di due immobili uno costituisce l edificio residenziale e l altro è destinato solo ad autorimessa, non si ricade nella fattispecie del supercondominio perché non vi sono parti comuni. La riforma del condominio ufficializza il supercondominio e chiarisce, finalmente, la normativa da applicare. Già la giurisprudenza per disciplinarne le regole faceva riferimento alle norme del condominio piuttosto che a quelle della comunione. Con la nuova legge è stabilito in chiaro che ai supercondomini va applicata la normativa relativa al condominio. Apparentemente l articolo 1117-bis non fa altro che confermare l orientamento giurisprudenziale. Ma il chiarimento legislativo non potrà non avere conseguenze per quanto concerne, ad esempio, il rapporto tra parti comuni ed esclusive e per quanto concerne l indennizzo per le sopraelevazioni. Non si potrà più prendere in considerazione soltanto il suolo in cui sorge l edificio ma dovranno essere introdotti nuovi parametri perché l incremento della cubatura in un singolo appartamento porterà necessariamente all acquisizione di una maggiore quota su tutte le parti comuni e non soltanto sul suolo in cui sorge l edificio. All assemblea del supercondominio, composto al massimo di sessanta partecipanti (art. 67 Disposizioni di attuazione c.c.) hanno diritto di partecipare tutti i proprietari dei vari edifici: non è valida una eventuale clausola del regolamento che attribuisca questo diritto ai soli amministratori dei vari stabili (Cassazione, sentenza n del 6/12/2001). Se i partecipanti sono più di sessanta ciascun condominio deve designare il proprio rappresentante per la gestione ordinaria. Il calcolo della maggioranza necessaria alla costituzione dell assemblea e all adozione delle delibere viene fatto assegnando ad ogni edificio un certo numero di millesimi, proporzionato al valore che esso ha nell ambito dell intero complesso. All interno di ciascuno stabile si prendono in considerazione i proprietari e i millesimi di cui sono titolari. Naturalmente alle spese proprie di ciascun condominio concorrono i soli proprietari che ne fanno parte, mentre a quelle riguardanti l intero complesso devono contribuire tutti. Esempio: se la portineria del supercondominio è ubicata in uno degli immobili, quando si tratterà di rifarne il tetto, dovranno concorrere alla spesa, sia pure per una quota inferiore, anche i condomini degli altri edifici, essendo il servizio di portierato svolto anche nel loro interesse; se poi da un impianto del supercondominio deriva un danno all unità immobiliare di un proprietario, la spesa è a carico dei condomini di tutti gli edifici. Da ciò l esigenza di predisporre due tabelle millesimali: una riferita al valore di ciascuno edificio in rapporto all intero complesso e una propria di ciascuno edificio.

5 Giugno Nomina e compiti dell amministratore di condominio S Secondo il nuovo art c.c. l amministratore di condominio è obbligatorio quando i condomini (non le unità immobiliari) sono almeno nove e non più cinque. Dura in carica un anno e tacitamente riconfermato se non interviene una proposta di revoca. Ogni comproprietario e l amministratore dimissionario possono rivolgersi all autorità giudiziaria per richiederne la nomina se l assemblea non vi provvede. Attualmente non sono previsti requisiti particolari per svolgere l incarico. I requisiti dell amministratore L amministratore deve avere il godimento dei diritti civili, non deve essere stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, la fede pubblica, il patrimonio, ecc. Deve, inoltre, avere conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado. L articolo 71 bis delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede anche che l amministratore abbia frequentato un corso iniziale di formazione e segua periodicamente corsi di aggiornamento in materia di amministrazione condominiale. Si tratta, tuttavia, di affermazioni più che altro programmatiche, almeno fino a quando non verranno definiti con precisione gli organismi abilitati ad effettuare questi corsi. Va detto, comunque, che a chi ha svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell arco dei tre anni precedenti all entrata in vigore della nuova legge, è consentito lo svolgimento dell attività anche in mancanza dei requisiti di cui si è detto. Se è amministratore uno dei condòmini, non è necessaria neppure la formazione periodica. L assemblea può subordinare la nomina dell amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell esercizio del mandato. L amministratore è tenuto, in questo caso, ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all inizio dei lavori. Le uniche incompatibilità per espletare l incarico sono state fissate dalla legge n. 622/1996 per i dipendenti pubblici; una circolare (n. 6 del 18/7/1997) della Funzione Pubblica ha evidenziato che i dipendenti pubblici possono svolgere l attività di amministratore solo quando l impegno riguarda la cura dei propri interessi (unità immobiliari di proprietà in ciascuno dei condomini gestiti). L attività eccedente tali incarichi può essere autorizzata con l eventuale trasformazione del rapporto di lavoro dipendente da tempo pieno a part-time. Le attribuzioni dell amministratore (che è l organo esecutivo del condominio) sono stabilite dall art.1130 c.c.: eseguire le delibere dell assemblea che è l organo deliberante, curare l osservanza del regolamento di condominio, riscuotere le quote di partecipazione alle spese previste dai preventivi approvati, curare la tenuta di un anagrafe condominiale (con le generalità di tutti i condomini e dei verbali dell assemblea), effettuare i pagamenti ai fornitori di beni e servizi, presentare il rendiconto annuale, compiere gli atti conservativi dei diritti relativi alle parti comuni, rappresentare il condominio presso l autorità giudiziaria in occasione di liti attive e passive. La nuova legge ha aggiunto (all art. 1129) l obbligo di chiedere il decreto ingiuntivo per il recupero delle morosità entro sei mesi dal consuntivo in cui sia indicata la spesa. Inoltre, l amministratore è tenuto a far transitare tutte le somme ricevute o erogate attraverso un conto corrente. Le responsabilità dell amministratore L evoluzione del ruolo dell amministratore è documentata dalla legislazione speciale che gli ha affidato sempre nuove responsabilità riferite anche alla tutela di interessi pubblici, tra i quali la sicurezza degli impianti, il risparmio energetico, il rispetto dell ambiente e l eliminazione delle barriere architettoniche, il recupero edilizio ed i benefici fiscali per i condomini. L inottemperanza ai doveri dell incarico può determinare anche la responsabilità penale dell amministratore, con la trasmissione di fascicoli alla Procura della Repubblica con possibili rinvii a giudizio con conseguenti oneri di natura personale. I rischi per la sicurezza nell ambito condominiale sono diversi: possono essere rappresentati dal parapetto del vano scale o del terrazzo comune troppo basso, da un gradino non segnalato, da spazi poco illuminati, da una cabina ascensore non allineata al piano. Il Testo Unico in materia di salute e sicurezza nei luoghi di lavoro (D. Lgs, n. 81/2008) limita, tuttavia, la responsabilità diretta dell amministratore in riferimento alle sue ordinarie attribuzioni. Cassazione penale, sentenza 21/5/2009, n : in caso di mancata formazione della volontà assembleare e l omesso stanziamento dei fondi necessari per porre rimedio al degrado che dà luogo al pericolo, non può ipotizzarsi alcuna responsabilità dell amministratore per non aver attuato interventi che non era in suo normale potere adottare e per la realizzazione dei quali non aveva le necessarie provviste; in tale situazione la responsabilità ricade in capo a ciascun condomino. Revoca dell amministratore L amministratore può essere revocato dall assemblea con la maggioranza prevista per la sua nomina (maggioranza degli intervenuti in assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dell edificio)o con quella prevista dal regolamento. Può anche essere disposta, in caso di gravi irregolarità, dall autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino.

6 6 Giugno 2013 La tutela della privacy Il trattamento dei dati personali dei condomini per le necessità operative e di gestione interna nonché per l adempimento di obblighi di legge, è essenziale ed obbligatorio ai fini dell espletamento dell incarico dell amministratore (non occorre consenso da parte dei condomini). Il Garante della privacy ha chiarito che la documentazione anagrafica acquisita dall amministratore deve essere messa a disposizione dei condomini che ne facciano richiesta al fine di verificare la regolarità delle procedure assembleari e per proporre eventuali impugnazioni delle delibere. L amministratore deve comunque adottare ogni cautela per evitare che soggetti non legittimati vengano a conoscenza dei dati. Va tenuto, tuttavia, conto che la predisposizione del rendiconto annuale è un preciso obbligo per l amministratore e che dal prospetto di ripartizione è automatica la conoscenza di debiti e crediti nei confronti di singoli partecipanti al condominio. L amministratore dovrà avere, comunque, l accortezza di inviare detti elaborati in busta chiusa affinché estranei al condominio (es. portiere) non siano in grado di leggere i loro dati personali. Assolutamente vietata è l esposizione nelle bacheche condominiali di prospetti dai quali è possibile conoscere le eventuali morosità, considerato che tali dati risulterebbero così a disposizione di terzi che si trovano a passare nei locali comuni. Cassazione Penale, sentenza 31/3/2008 n : Integra il delitto di diffamazione il comunicato, redatto all esito dell assemblea condo- VADEMECUM DEL CONDOMINIO SECONDO IL GARANTE DELLA PRIVACY Punto 1 Il condominio e per esso assemblea, amministratori, il portiere o altri collaboratori, può trattare soltanto le informazioni personali pertinenti dei partecipanti o di terzi e soltanto nel rigoroso rispetto delle finalità. Sono trattabili dati anagrafici e indirizzi (ai fini della convocazione d assemblea o per comunicazioni), le quote millesimali e i dati accessori per il calcolo di specifici oneri. Non possono essere trattati dati che non siano correlati ad attività di gestione ed amministrazione delle parti comuni o che non siano strettamente idonei a determinare entrate o uscite dei partecipanti al condominio. È, ad esempio, vietato che in fogli cartacei o elettronici condominiali siano riportate, vicino a nomi di condomini o inquilini, annotazioni quali: single, capellone, calvo, cugino dell ex portiere, non verrà all assemblea, va in vacanza a giugno, risponde sempre la segreteria. Punto 2 Nel condominio ciascun partecipante alle spese può conoscere le spese altrui e può anche conoscere gli inadempimenti sia al momento del rendiconto annuale sia previa richiesta all amministratore. Ai partecipanti alle spese va assicurata la trasparenza circa le spese o morosità degli altri partecipanti per cui ogni richiamo alla privacy è, in tal caso, fuori luogo. Al contrario non si possono divulgare spese o morosità all infuori di tale ambito. È vietato sia esporre tali dati in bacheca sia comunicarli a terzi in qualunque forma e in qualunque circostanza. Punto 3 - I numeri di telefono fisso e di telefono cellulare e l indirizzo possono essere utilizzati da amministratore o portiere solo se già indicati in elenchi pubblici oppure se l interessato è stato consenziente. In ogni caso occorre sempre tener presente il principio di proporzionalità circa l uso di tali numeri, con particolare riferimento a frequenze e ad orari, tenuto presente che il loro utilizzo può essere opportuno in casi di necessità ed urgenza (soprattutto per evitare danni incombenti) mentre occorre massimo discernimento per le attività ordinarie. Punto 4 Il trattamento dei dati personali di natura sensibile e il trattamento dei dati giudiziari occorre che sia davvero indispensabile altrimenti è gravemente illecito. Può sussistere tale ipotesi per i collaboratori, ivi compreso il portiere (sussistendone i presupposti e comunque previa informativa), oppure in altre specifiche fattispecie come nel caso di delibera assembleare per l abbattimento delle barriere architettoniche. Nel caso sia indispensabile trattare dati sensibili o giudiziari devono essere adottate adeguate cautele al fine di salvaguardare la dignità degli interessati. Punto 5 Soltanto in presenza di consenso dell interessato ovvero dei presupposti previsti dall art. 24 del Codice per la protezione dei dati personali può procedersi a comunicazioni nel rispetto delle finalità e della dignità dell interessato. Fuori dei casi predetti non possono essere comunicati a terzi dati personali riferiti ai partecipanti. Né il condominio, né l amministratore, né il portiere, né il singolo condomino od inquilino che (per ragione del ruolo, per la vicinanza, per la condivisione delle parti comuni o per semplice casualità) viene a conoscenza di un dato personale può farlo conoscere ad altro partecipante del condominio o a terzi. Punto 6 Per salvaguardare la privacy occorre che la conservazione dei verbali e di prospetti contabili avvenga al riparo di intrusioni di terzi. Punto 7 Tecnici o consulenti possono partecipare all assemblea per il solo tempo correlato agli specifici punti dell ordine del giorno attinente alla loro richiesta consulenza. Soltanto con l assenso di tutti i partecipanti è possibile la videoregistrazione dell assemblea condominiale. Punto 8 Gli spazi condominiali sono utilizzabili per avvisi a carattere generale ma non per la trattazione di affari che comportano il trattamento dei dati personali o comunque riferibili a singoli condomini. Sono vietati pertanto avvisi quali: per le quote per la riparazione della colonna pluviale di Rossi passare in portineria, oppure si prega la signora Bianchi di non far giocare i figli a pallone nel garage. Punto 9 I dati riferibili all intera gestione condominiale possono essere sempre conosciuti direttamente dall amministratore o da altro rappresentante dei condomini (anche per le utenze acqua, luce, gas..) e possono essere richiesti da ciascun partecipante al condominio. Punto 10 Ciascun condomino o altro partecipante può presentare istanza, ai sensi dell art. 7 del Codice per la protezione dei dati personali, all amministratore per accedere ai propri dati e nel caso di mancato riscontro può ricorrere al Garante o al magistrato competente. Per ogni trattamento dei dati non conforme alla normativa o ai provvedimenti del garante è possibile rivolgere allo stesso Garante reclamo, nelle modalità e forme previste, oppure una segnalazione, indicando comunque ogni elemento conosciuto.

7 Giugno miniale, con cui un condomino venga indicato come moroso nel pagamento delle spese, qualora venga affisso in un luogo accessibile, non già ai soli condomini per i quali può sussistere un interesse giuridicamente apprezzabile per la conoscenza dei fatti, ma ad un numero indeterminato di soggetti. Cassazione civile, sentenza 4/1/2011, n. 186 ha ritenuto vietata la segnalazione di condomini morosi a mezzo avviso in luoghi accessibili al pubblico (es. androne dello stabile); è stato chiarito che i dati personali possono essere trattati senza il consenso dell inter essa to, ma l amministratore ha il dovere di adottare le opportune cautele per l evitare l accesso a quei dati da parte di estranei al condominio. La S.C. ha sottolineato però che l amministratore può e deve comunicare (riservatamente) i dati sulle morosità a tutti i condomini nell ambito delle informazioni periodiche e ciascun condomino può chiedere informazioni riguardanti eventuali debiti degli altri comproprietari. L amministratore non ha l obbligo di predisporre il previsto Documento Programmatico per la Sicurezza (DPS) ai fini della privacy, ma dovrà riservare particolare attenzione alle misure di protezione dei dati trattati nel suo ufficio nei confronti di estranei (es.: fornitori o addetti alle pulizie). E dovuta comunque una informativa da inviare a tutti i condomini, da rinnovare in caso di loro mobilità, in occasione di compravendite delle unità immobiliari. La privacy, correttamente intesa, non è mai un limite per la trasparenza della gestione condominiale; la trasparenza, correttamente intesa, non è mai un lasciapassare per offendere la riservatezza della persona ; cosi si espresso il Garante nel sintetizzare in un Vademecum alcune riflessioni relative all ambito condominiale contenute nello specifico provvedimento pubblicato sulla G.U del n. 152 del 3/7/2006 a seguito di una consultazione pubblica che ha interessato tutti gli operatori del settore. N.B. Il Garante della privacy, a seguito di specifico quesito, ha precisato in data 25/9/2008 che l amministratore è autorizzato, senza preventivo consenso dei condomini interessati, a comunicare ai fornitori i nominativi degli eventuali morosi con le rispettive quote millesimali di riferimento per far valere i loro diritti in sede giudiziaria, in quanto i vari contratti si intendono stipulati dai singoli partecipanti per il tramite dell amministratore. Cassazione Civile, Sezioni Unite sentenza 8/4/2008, n. 9148: Nel condominio le obbligazioni e le conseguenti responsabilità sono governate dal principio della parziarietà; ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nell interesse del condominio, in relazione alle spese per la prestazione dei servizi, per la conservazione ed il godimento delle cose comuni dell edificio e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Il creditore può procedere all esecuzione individualmente nei confronti dei singoli condomini e solo secondo la quota di ciascuno. Il problema della videosorveglianza Il Garante della privacy ha emesso un provvedimento specifico (22/12/2003) precisando che in caso di impianti condominiali deve essere garantita la salvaguardia della riservatezza dei frequentatori delle parti comuni. E vietato ad esempio riprendere l ingresso delle singole unità immobiliari e le immagini registrate non devono essere oggetto di successiva comunicazione e diffusione. L installazione degli impianti deve essere regolarmente deliberata dall assemblea (art ter) con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore millesimale); è consigliabile una precisa ed oggettiva motivazione dell intervento per le esigenza di sicurezza e di protezione dell integrità fisica di tutti i frequentatori, nonché per la tutela degli impianti e parti comuni che possono essere oggetto di danneggiamento. L Autorità garante ha infatti raccomandato il rispetto del principio della proporzionalità fra mezzi impiegati ed obiettivi da perseguire; in ogni caso l art. 13 del Codice privacy (D.Lgs. 196/2003) prescrive l informazione a mezzo cartelli segnalatori dell area videosorvegliata. Cassazione Penale, sentenza 5/6/2008, n : Possono essere legittimamente effettuate le videoriprese dall esterno di un edificio del quale si inquadri e si riprenda il cortile; non vi è alcuna intrusione nella privata dimora di alcuno in quanto i luoghi oggetto di percezione vanno qualificati come esposti al pubblico, caratterizzati quindi da uno spazio soggetto alla visibilità di coloro che vi si trovino.

8 8 Giugno ) IL DECALOGO DEL BUON AMMINISTRATORE Prima di assumere l incarico deve evidenziare in forma scritta le prestazioni che fornirà ed i relativi compensi richiesti per consentirne l approvazione in sede di nomina o di conferma; non esistono tariffari delle competenze e la giurisprudenza ha chiarito che si deve concordare una sorta di contratto con l assemblea in occasione della nomina (art c.c.); DECALOGO Cassazione Civile, sentenza 3/12/2008, n : Il diritto dell amministratore a percepire un compenso extra allorchè si debbano eseguire interventi straordinari allo stabile condominiale, sussiste solo qua ndo sia sta to delibera to dall assemblea. Il giudice non può controllare la convenienza della scelta effettuata dall assemblea, ma deve solo stabilire se sia o meno il risultato del legittimo potere discrezionale dell organo deliberante 2) E opportuno che l amministratore sia almeno assicurato contro i rischi professionali del suo ufficio; è utile che fornisca anche garanzie in ordine alla sua completa solvibilità, con eventuali polizze fideiussorie (art terzo comma); 3) In occasione della sostituzione nell incarico, l amministratore uscente deve effettuare al subentrante le consegne di tutta la documentazione condominiale nel più breve tempo possibile dalla nuova nomina da parte dell assemblea, indipendentemente dall eventuale esistenza di una sua anticipazione di cassa da recuperare (art c.c. comma 8); 4) L amministratore deve presentare all assemblea per l approvazione il rendiconto della gestione annuale nel più breve tempo possibile dopo la chiusura dell esercizio contabile (art punto 10: entro 180 giorni); 5) L amministratore deve accertare l esistenza del regolamento condominiale e delle relative tabelle millesimali documentandone la provenienza (deposito notarile o delibera assembleare). Ove il regolamento non esista ed il numero dei condomini sia superiore a dieci, l amministratore dovrà proporne la formazione (art c.c.). L amministratore ha anche il compito di fare osservare da parte dei condomini il regolamento di condominio (da allegare al registro dei verbali di assemblea: art punto 7); 6) L amministratore deve curare una precisa anagrafe dei partecipanti al condominio documentando l esistenza di comproprietà, usufrutti od altri diritti reali, per poter attestare la corretta convocazione di tutti gli aventi diritto (art punto 6); 7) Indipendentemente dal sistema di contabilità seguito dall amministratore, il rendiconto annuale deve riassumere i risultati di gestione nei due prospetti denominati conto economico e situazione patrimoniale consentendo la conoscenza di eventuali debiti e crediti. Per la gestione dei movimenti finanziari è indispensabile la tenuta di un conto corrente bancario o postale intestato al condominio. L amministratore ha l obbligo del recupero coattivo dei crediti del condominio nei confronti dei condomini morosi entro 6 mesi dal consuntivo in cui viene indicata la spesa (art bis); 8) Tutta la documentazione condominiale, compresi i giustificativi di spesa da conservare per i previsti termini prescrizionali di cinque anni, deve essere disponibile presso l amministratore in carica; devono essere rilasciate copie dei singoli documenti a richiesta di un condomino a spese dell interessato, compreso l elenco dei condomini con i loro indirizzi (dieci anni, secondo la prescrizione del nuovo art bis); Cassazione Civile, sentenza 26/8/1998, n. 8460: I condomini in quanto mandanti sono titolari dei poteri di vigilanza e di controllo sullo svolgimento dell attività di gestione e possono richiedere in ogni momento di prendere visione di registri e documenti che li riguardano e di ottenere copie con oneri a loro carico, senza creare intralcio all attività dell amministratore Cassazione Civile, sentenza 29/11/2001, n : In tema di condominio negli edifici, ciascun condomino ha la facoltà di ottenere dall amministratore l esibizione dei documenti contabili non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell assemblea, ma anche al di fuori di tale sede, senza la necessità di specificare la ragione per la quale egli intende prendere visione o estrarre copia dei documenti medesimi, sempre che l esercizio di tale potere non intralci l attività amministrativa e non sia contraria ai principi di correttezza ed i relativi costi siano assunti dai condomini istanti 9) L amministratore deve inviare a tutti i condomini copia del rendiconto annuale e del relativo riparto in allegato alla convocazione assembleare concernente la relativa approvazione. Copia del rendiconto e del riparto verrà inviata per conoscenza agli eventuali inquilini, salva indicazione contraria dei condomini-locatori; 10) In occasione della necessità di effettuare interventi di qualsiasi genere alle parti ed impianti comuni che non presentino urgenza, l amministratore deve predisporre a seguito di delibera assembleare uno specifico capitolato delle opere da eseguire da inviare preventivamente a tutti i condomini, sulla base del quale potranno essere elaborati preventivi di spesa da esaminare in sede di assemblea convocata per l approvazione dei lavori.

9 Giugno Convocazione e poteri dell assemblea condominiale C on la stipula dell atto notarile di acquisto di un unità immobiliare il nuovo proprietario viene promosso automaticamente condomino e viene introdotto in una comunità che rappresenta peraltro una democrazia di base, la più semplice realtà in cui è possibile sperimentare direttamente il fenomeno di come si contrappongono maggioranza e minoranza, la differenza tra potere deliberativo (assemblea) e potere esecutivo (amministratore), la libertà di voto, l assunzione di responsabilità. Pochi proprietari e non tutti gli amministratori, tuttavia, conoscono la complessa normativa da rispettare per una regolare convocazione e costituzione dell assemblea. L art del Codice civile precisa che l assemblea non può deliberare se non si accerta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. L assemblea ordinaria è quella che viene convocata dall amministratore almeno una volta all anno per l approvazione del rendiconto di spesa dell anno precedente e del bilancio preventivo. Quella straordinaria può essere convocata dall amministratore e su richiesta di almeno due condomini in ogni momento per problemi urgenti. Il compito della convocazione è semplice se l anagrafe condominiale (art. 1130, punto 6) è completa, se cioè si conosce l esatta titolarità delle varie unità immobiliari tenendo conto che in caso di comproprietà tutti vanno convocati ai rispettivi indirizzi. In particolare va considerato il regime legale della comunione dei beni. E necessaria la spedizione di differenti avvisi di convocazioni in caso di non convivenza dei coniugi per effetto di separazioni o divorzi. Talvolta il proprietario è soltanto un nudo proprietario ed allora è indispensabile convocare l usufruttuario quando la delibera riguarda argomenti di ordinaria amministrazione (art. 67 delle Disposizioni di attuazione). A questo scopo l amministratore per conoscere l esatta titolarità dell unità occupata dovrà richiedere ad ogni condomino gli estremi dell atto di acquisto, con l eventuale esistenza di altri diritti reali sull immobile (usufrutto, servitù) e di godimento (locazione), acquisire i relativi codici fiscali ed i riferimenti catastali delle singole unità immobiliari. Cassazione Civile, Sezioni Unite, sentenza n dell 8 aprile 2002: E dovere dell a m- ministratore di tenersi informato sulla titolarità degli immobili, anche attraverso la consultazione dei Registri immobiliari presso le Conservatorie, in quanto in caso di azione giudiziale per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale. Il principio enunciato comporta in concreto anche l obbligo periodico di consultazione dei Registri immobiliari in occasione di ogni deliberazione assembleare per l esatta individuazione del soggetto-condomino a carico del quale vanno addebitate le spese comuni. E evidente quindi il grave onere per la gestione condominiale e conseguentemente le preoccupazioni di ordine pratico ed i riflessi giuridici generali della necessità di tale consultazione, ormai indispensabile per tutte le procedure relative alle decisioni assembleari al fine di evitare l adozione di delibere annullabili (a mezzo impugnativa da proporre entro trenta giorni dal momento che se n è avuta conoscenza). La questione delle deleghe Ogni condomino può intervenire all assemblea anche mediante un suo rappresentante munito di delega scritta. Se i condomini sono più di 20, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini. L amministratore non può ricevere deleghe. È possibile farsi rappresentare in assemblea anche da persona estranea al condominio. Per ogni unità immobiliare il rappresentante con diritto al voto è unico anche in caso di comproprietari che intervengono in assemblea; in mancanza di accordo il presidente dell assemblea procede al sorteggio. Se invece interviene un solo comproprietario rappresenta comunque l intera proprietà immobiliare, anche per quanto riguarda il valore dell unità immobiliare espresso in millesimi. Perché l assemblea sia correttamente convocata è indispensabile l accertamento che l avviso sia stato non solo inviato ma anche ricevuto da ogni condomino almeno cinque giorni prima della data fissata per la riunione; se, come normalmente avviene, viene utilizzato il servizio postale occorre tener conto dei tempi di consegna non sempre prevedibili. Tribunale di Bologna, sentenza del 26/5l98, n. 1325: Occorre far riferimento al momento in cui il destinatario ha avuto l informazione della disponibilità della raccomandata presso l ufficio postale. Conta il momento in cui l avviso giunge all indirizzo del destinatario rilevabile dalle annota zioni sulla r a ccoma nda ta stessa e non l effettiva sua conoscenza.

10 10 Giugno 2013 QUANDO E VALIDO L AVVISO DI CONVOCAZIONE DELL ASSEMBLEA Q uando il condòmino deve ritenersi informato sulla convocazione dell assemblea? Controversie, infatti, spesso sorgono proprio sulla validità della convocazione. L articolo 1136 del codice civile al penultimo comma stabilisce che l assemblea non può deliberare se non vi è stata verifica che tutti i condomini sono stati invitati e l art. 66 delle Disposizioni per l attuazione dello stesso codice evidenzia che in mancanza dell amministratore (la prima volta o in caso di sua morte), l assemblea sia ordinaria che straordinaria può essere convocata da ciascun condomino. Aggiunge che L assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima. L amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell assemblea validamente costituitasi. L avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata,fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l indicazione del luogo e dell ora della riunione. Le comunicazioni on-line nell ambito condominiale potrebbero rappresentare una semplificazione ed una economia di spesa, ma non tutti i destinatari di tali messaggi sono in grado di riceverli per il momento; una trasmissione diversificata da parte dell amministratore a seconda dell utente di riferimento (posta, fax, ) è una libera scelta dell amministratore per venire incontro ad esigenze diversificate. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. La giurisprudenza ha interpretato il termine comunicazione come avviso pervenuto all indirizzo del condomino anche se non ritirato dall interessato; è il caso della raccomandata recapitata dal postino senza effettiva consegna, ovvero lasciando la cartolina di giacenza della raccomandata stessa. Seguendo le varie pronunce di Tribunali e Cassazione è possibile stabilire quanto segue:? l avviso deve indicare con certezza il luogo della riunione (non è sufficiente indicare genericamente presso lo stabile;? la scelta del luogo rientra nella discrezionalità dell amministratore evitando luoghi difficilmente raggiungibili privilegiando quello dove è situato l edificio ed assicurando una riservatezza della riunione;? è applicabile l art relativo alla comunione nel quale è evidenziato si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell oggetto della deliberazione con una chiara indicazione dei termini essenziali nell ordine del giorno. La Cassazione (sentenza n /2010) ha precisato che l odg deve elencare sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare in modo da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente l importanza e di poter valutare l atteggiamento da tenere in relazione sia all opportunità di partecipare, sia delle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre agli altri condomini ;? devono essere allegati i documenti inerenti alla discussione/deliberazione;? in merito alla consuetudine di inserire all ultimo punto dell odg la clausola Eventuali e varie si precisa che deve riguardare argomenti anche nuovi che formino oggetto di sola discussione senza la possibilità che sugli stessi si adottino decisioni. Il primo compito del Presidente dell assemblea condominiale è quello di verificare se tutti i condomini siano stati regolarmente convocati e se l assemblea può considerarsi costituita per consentire la deliberazione in relazione agli argomenti all ordine del giorno.

11 Giugno Il verbale d assemblea La corretta redazione del verbale di Assemblea è importante al fine di evitare successive contestazioni ed impugnative; è opportuna la sua redazione durante la stessa riunione, leggendone il contenuto e facendolo sottoscrivere oltre che dal segretario e dal presidente anche dagli altri intervenuti, in caso di delibere particolarmente impegnative. Non è necessario redigere il verbale per l assemblea di prima convocazione che normalmente va deserta; è sufficiente darne atto nello stesso verbale della riunione in seconda convocazione. Copia del verbale deve essere inviata agli assenti ma è consuetudine trasmetterlo a tutti i condomini: non è previsto dal codice civile un termine per tale adempimento ma il regolamento condominiale potrebbe indicarne la scadenza. Il registro dei verbali costituisce il documento più importante del condominio in quanto rappresenta quasi sempre l unica memoria storica riscontrabile in moltissime occasioni (non è richiesta vidimazione). Il registro dei verbali Dal punto di vista pratico ed allo scopo di evitare ogni tipo di contestazione sul contenuto del verbale, è consigliabile la redazione del verbale di assemblea direttamente sul registro anzidetto, anziché fissare soltanto degli appunti, rimandando ad un secondo momento la stesura in bella copia ; non risulterà perfetto dal punto di vista linguistico ma potrà essere letto, approvato e sottoscritto anche da altri condomini (oltre presidente e segretario). Può essere redatto anche in modalità informatizzata a mezzo computer in sede di riunione con possibilità di stamparne copia da sottoscrivere da parte del presidente e del segretario. In tal modo non sarà possibile agli intervenuti contestare successivamente eventuali dichiarazioni e votazioni formulate in assemblea in maniera difforme e non correttamente registrate. La funzione del verbale è quella di offrire una prova dei fatti verificatisi nel corso dell assemblea; la prova documentale consente, in particolare ai condomini assenti, di avere conoscenza delle deliberazioni approvate al fine di valutare se esercitare la facoltà d impugnazione. È necessario che nel verbale siano registrati i condomini partecipanti (presenti personalmente o per delega) con l indicazione dei rispettivi millesimi di proprietà. Tale individuazione nominativa è indispensabile per accertare la validità della costituzione assembleare. La giurisprudenza nelle più recenti sentenze ha richiesto rigore formale anche per la registrazione, in occasione di delibere non approvate all unanimità, dei nominativi dei condomini favorevoli e contrari con i relativi millesimi rappresentati; detta apparente pignoleria dà la possibilità ai dissenzienti così chiaramente evidenziati di proporre successivamente un impugnativa delle decisioni adottate (i condomini favorevoli non possono invece impugnare le delibere). L impugnativa va fatta, comunque, davanti al giudice con l assistenza di un legale entro 30 giorni che decorrono dalla data della delibera o dalla data di comunicazione per gli assenti. Non tutte le osservazioni e le obiezioni possono trovare riscontro nel verbale ma devono essere registrate le discussioni attinenti l argomento oggetto di delibera. Se un condomino richiede espressamente che una sua dichiarazione venga posta a verbale ciò deve essere fatto. In occasione dell approvazione di preventivi e rendiconti è necessario evidenziare le risultanze complessive o fare riferimento ai prospetti contabili da allegare al verbale stesso. Ciò per un esatta individuazione degli elaborati approvati anche ai fini di documentazione da produrre in allegato a richieste di decreti ingiuntivi per il recupero di morosità. Dopo lo svolgimento della riunione assembleare viene generalmente data lettura del verbale per consentire ai presenti non solo un immediato riscontro che quanto verbalizzato corrisponda a quanto deliberato o, comunque, discusso, ma anche per permettere di inserirvi eventuali precisazioni e puntualizzazioni. Nella redazione del verbale non debbono essere lasciate righe in bianco e le eventuali cancellature debbono rendere possibile la lettura delle parole o cifre sostituite. Il problema dei condomìni minimi E sufficiente che l unico proprietario di un edificio, piccolo o grande che sia, venda un unità immobiliare ad un altro soggetto, perché automaticamente si costituisca un condominio, senza alcuna formalità. Negli stabili fino a otto condomini non è obbligatoria la nomina dell amministratore e fino a dieci non è richiesto il regolamento interno anche se si tratta di adempimenti comunque utili per una gestione meno contrastata. Anche nel piccolo condominio è pienamente operativa quindi la specifica disciplina prevista dal codice civile, ma per il cosiddetto condominio minimo (due partecipanti) la giurisprudenza ha dovuto risolvere qualche problema pratico. Infatti si determina l obiettiva impossibilità di formare la doppia maggioranza prevista dal codice (partecipanti e millesimi) in quanto fra due condomini nessuno può prevalere numericamente anche se uno è portatore di una maggior quota millesimale. Quindi nelle realtà condominiali composte da due soli proprietari, anche se di una o più unità immobiliari, il funzionamento dell assemblea resta regolato dagli articoli sulla comunione (artt. 1104, 1105 e 1106 c.c.); così il calcolo delle maggioranze per le deliberazioni di ordinaria amministrazione terrà conto soltanto del valore delle rispettive quote di partecipazione. Il codice civile ha previsto anche una importante tutela in caso di difficoltà per adottare provvedimenti necessari per l amministrazione, per formare maggioranze o per eseguire delibere: ciascun partecipante può ricorrere all autorità giudiziaria che decide in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore (terzo comma art. 1105).

12 12 Giugno 2013 Nessuna soluzione è invece possibile in caso di innovazioni (art. 1108) di fronte alla materiale impossibilità di formare fra due soli condomini in disaccordo la maggioranza qualificata di due terzi del valore complessivo delle quote; quindi anche in caso di interventi innovativi intesi al miglioramento delle parti e servizi comuni, al godimento più comodo e redditizio e senza pregiudizi per l altro proprietario (requisiti stabiliti dall art. 1108), chi intende effettuarli dovrà farlo soltanto a proprie spese. Il condominio parziale L art c.c. fissa il criterio base per la ripartizione delle spese riferito al valore della proprietà di ciascuno espresso in millesimi, ma al terzo comma stabilisce che quando esistono scale, cortili, opere ed impianti destinati a servire soltanto una parte dell intero fabbricato le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Tale particolare attribuzione delle spese individua il cosiddetto condominio parziale che nell ambito condominiale dovrebbe avere più applicazioni di quelle che normalmente vengono date, al fine di una maggiore precisione e quindi per evitare conflittualità. Si pensi alla tubazione di scarico utilizzata soltanto da una colonna di appartamenti o al cancello automatizzato a disposizione soltanto dei condomini proprietari dei box. In tali casi le delibere debbono essere adottate solo dagli interessati che l amministratore convocherà in assemblea di condominio parziale con conseguente calcolo delle maggioranze sia di persone che di IL NUOVO ARTICOLO 1136: COSTITUZIONE DELL ASSEMBLEA E VALIDITA DELLE DELIBERAZIONI L assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell edificio. Se l assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo. Le deliberazioni di cui all articolo 1120, primo comma, e all articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell edificio. L assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Delle riunioni dell assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall amministratore. IL NUOVO ARTICOLO 1120: INNOVAZIONI I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell edificio, nonché per la produzione di energia mediante l utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; 3) l installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. L amministratore è tenuto a convocare l assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.

13 Giugno millesimi riferite alla parte di condomini che hanno diritto di voto. Non avrebbe senso infatti la presenza in assemblea e l eventuale voto senza alcun interesse di altri condomini che poi non verrebbero chiamati per l addebito delle spese relative agli interventi deliberati. Più volte la Cassazione ha chiarito tale concetto precisando che i presupposti della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti al condominio vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti comuni, per oggettive caratteristiche materiali e funzionali, sono destinati all uso non di tutto l edificio ma di una sola parte o di alcune parti di esso: la Suprema Corte ha anche evidenziato che in tali occasioni non sussiste il diritto di partecipare all assemblea da parte di coloro che non hanno la titolarità delle parti ed impianti comuni. L art c.c. regolamenta tipici esempi di condominio parziale. Come si formano le maggioranze In assemblea le delibere che vengono adottate sono oggetto di discussioni ed anche di contenzioso legale perché amministratori e condomini spesso non conoscono a fondo le tassative disposizioni del codice civile per quanto riguarda le maggioranze indispensabili per la regolarità delle decisioni. L articolo 1136 prevede una doppia maggioranza ed è inderogabile nel senso che non sono possibili modifiche da parte dei regolamenti condominiali. Una riferita alle teste, che possono essere i partecipanti al condominio o i soli intervenuti in assemblea a seconda dei casi espressamente previsti, l altra rappresentata dal valore millesimale attribuito ad ogni unità immobiliare. Si considera intervenuto in assemblea anche il condomino rappresentato per delega (art. 67 disposizioni di attuazione c.c.). Un particolare da sottolineare riguarda la maggioranza per valore: quando è prevista almeno la metà dei millesimi sono sufficienti Mill. 500 per deliberare e non 500,001, come a volte erroneamente si afferma. Proponiamo nella tabella che segue una casistica di delibere da adottare in seconda convocazione con le rispettive maggioranze per testa e per valore previste dal nuovo disegno di legge. LE NUOVE MAGGIORANZE NECESSARIE PER LE PRINCIPALI DELIBERE NATURA DELLA DELIBERA TESTE VALORE Nomina, conferma e revoca amministratore Metà + 1 intervenuti in assemblea 500 Millesimi Approvazione preventivo e rendiconto annuale Metà + 1 intervenuti in assemblea 1/3 Millesimi Riparazioni straordinarie di notevole entità Metà + 1 intervenuti in assemblea 500 Millesimi Liti attive e passive Metà + 1 intervenuti in assemblea 500 Millesimi Approvazione regolamento assembleare e modifiche Metà + 1 intervenuti in assemblea 500 Millesimi Revisione tabelle millesimali (se alterato più di 1/5 del valore di unità immobiliare) Metà + 1 intervenuti in assemblea 500 Millesimi Scioglimento del condominio Metà + 1 intervenuti in assemblea 500 Millesimi Innovazioni migliorative Metà + 1 intervenuti in assemblea 500 Millesimi Superamento barriere architettoniche (art. 2 legge 13/89) Metà + 1 intervenuti in assemblea 500 Millesimi Realizzazione parcheggi (art. 9 legge 122/89) Metà + 1 intervenuti in assemblea 500 Millesimi Interventi impianti riscaldamento per risparmio energetico (art legge 10/91) Metà + 1 intervenuti in assemblea 1/3 Millesimi Sistema contabilizzazione del calore (art legge 10/91) Metà + 1 intervenuti in assemblea 500 Millesimi Eliminazione servizio di portierato Metà + 1 intervenuti in assemblea 1/3 Millesimi Cambio destinazione appartamento comune (affitto) Metà + 1 intervenuti in assemblea 500 Millesimi Vendita appartamento comune Unanimità 1000 Millesimi

14 14 Giugno 2013 La diversa portata dei regolamenti contrattuali e assembleari T roppo spesso amministratori e proprietari di immobili attribuiscono poca importanza al regolamento condominiale, ignorandone contenuto e provenienza; a volte i condomini ne sono addirittura sprovvisti. In qualche caso nessuno ha mai preso l iniziativa per la sua formazione nonostante l art.1138 c.c. stabilisca l obbligo del regolamento negli stabili con più di dieci condomini. Esso rappresenta una specie di statuto convenzionale del condominio che ne disciplina la vita e l attività come ente di gestione, è un atto volto ad incidere su di un rapporto fra più soggetti con un complesso di regole giuridicamente vincolanti per tutti i partecipanti soprattutto se di natura contrattuale. ll regolamento condominiale rappresenta una integrazione delle disposizioni del codice civile e in alcuni casi si sostituisce ad esse (gli articoli modificabili sono quelli relativi ai criteri di ripartizione delle spese, alle parti comuni e relative opere, alla sopraelevazione, al perimento totale o parziale dell edificio, alle attribuzioni dell assemblea e dell amministratore, alla divisione del condominio, all attribuzione di valori in millesimi). Nella maggior parte dei casi il regolamento è predisposto dal costruttore o dall unico proprietario originario dell edificio con deposito dell atto presso un notaio e la successiva trascrizione alla conservatoria dei registri immobiliari; una volta richiamato espressamente, quale parte integrante, nei rogiti di acquisto delle singole unità immobiliari facenti parti del condominio, il regolamento rappresenta un contratto vincolante non solo per le clausole che disciplinano l uso ed il godimento dei servizi e delle parti comuni, ma anche per quelle che limitano i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro parti esclusive, venendo a costituire tra queste ultime una servitù reciproca. La giurisprudenza ha precisato che, per coloro che abbiano acquistato le unità immobiliari prima della predisposizione del regolamento, anche se nell atto di acquisto sia posto a loro carico l obbligo di rispettare il regolamento da redigersi in futuro, il vincolo opera solo a seguito di specifica adesione successiva alla redazione del regolamento stesso, mancando al momento del rogito notarile uno schema definito suscettibile di essere compreso per comune volontà delle parti dell oggetto del contratto. Regolamento contrattuale e limitazione di diritti L avvenuta trascrizione nei registri immobiliari del regolamento contrattuale vincola i successivi acquirenti all osservanza delle clausole che impongano limitazioni al normale contenuto dei diritti dei condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva. Il penultimo comma dell art c.c. secondo cui i regolamenti condominiali non possono in alcun modo derogare dalle disposizioni degli artt (secondo comma), 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137, si riferisce ai regolamenti approvati a maggioranza e non a quelli contrattuali i quali ben possono contenere limitazioni ai poteri dei condomini stessi ed ai loro diritti sui beni comuni ed anche individuali, traendo validità ed efficacia dal consenso unanime degli interessati. Viene, quindi, legittimata una disciplina che può essere anche fortemente riduttiva per i diritti dei partecipanti al condominio e modificabile solo con il consenso unanime degli stessi, in quanto dottrina e giurisprudenza riconoscono vincolante l accettazione espressa nei singoli atti di acquisto del complesso delle norme regolamentari in precedenza predisposte; anche se in effetti la manifestazione di volontà è obbligatoria quando si è interessati all acquisto di una determinata unità immobiliare ed il più delle Art Codice Civile: Regolamento di condominio Quando in un edificio il numero dei condomini e superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell edificio e quelle relative all amministrazione. Ciascun condomino può prendere l iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell art ed allegato al registro indicato al n. 7 dell art Esso può essere impugnato a norma dell art Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli artt secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

15 Giugno volte l adesione viene data senza neppure conoscere il contenuto del regolamento di origine esterna. Il regolamento contrattuale può: attribuire ad uno o più condomini l uso esclusivo di determinate parti comuni del fabbricato; limitare il potere di rappresentanza in assemblea nel senso che possa essere esercitato soltanto tramite determinate persone (parenti o altro condomino); escludere i condomini proprietari dei locali commerciali dalla partecipazione alle spese relative ai beni e servizi comuni non goduti; vietare qualsiasi opera modificatrice per la conservazione dell originario assetto architettonico dell edificio; prevedere il divieto di sopraelevazione di cui all art c.c.; preservare le originarie destinazioni alle singole unità immobiliari o stabilire alcuni limiti di destinazione con l indicazione delle attività vietate o degli inconvenienti che si vogliono evitare; fissare a titolo di clausola penali interessi di mora per il ritardo nel pagamento delle quote condominiali. Per modificare le norme vincolanti (convenzionali) del regolamento contrattuale con annesse tabelle millesimali attualmente è necessaria l unanimità dei partecipanti al condominio; la Cassazione ha però precisato che hanno natura convenzionale soltanto le disposizioni che incidono nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condomino, mentre hanno natura tipicamente regolamentare le norme riguardanti le modalità di uso delle cose comuni ed in genere l organizzazione ed il funzionamento dei servizi condominiali. La nuova legge stabilisce che tali norme regolamentari possono essere modificate, al fine di essere adattate alle mutate esigenze della collettività condominiale, con decisione assembleare della maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno la metà del valore dell edificio. INFRAZIONI AL REGOLAMENTO I n base all art del codice civile, l amministratore deve, tra l altro, avere cura che i condomini rispettino il regolamento contrattuale. In base al nuovo art. 70 delle disposizioni di attuazione del c.c., per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a 200 euro e, in caso di recidiva, fino a 800 euro. La somma è devoluta al fondo di cui l amministratore dispoe per le spese ordinarie. Se, poi, il condomino trasgredisce ripetutamente il regolamento di condominio, l'amministratore può adire le vie legali senza l'autorizzazione dell'assemblea in quanto, appunto, fa parte delle sue attribuzioni far si che il regolamento di condominio venga rispettato. Regolamento assembleare Il regolamento di origine interna (assembleare) cioè quello formato con la maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno la metà del valore dell edificio, può dettare norme restrittive sulla disciplina delle parti e servizi comuni senza intaccare i diritti soggettivi dei condomini, ma non può prevedere oneri reali a carico dei comproprietari, può imporre o vietare ai condomini un determinato comportamento in ordine all uso, alla manutenzione e all eventuale modifica delle parti di proprietà esclusiva solamente nella misura in cui ciò si rende necessario per tutelare interessi generali del condominio. Esaminiamo ora alcune delle limitazioni dei poteri e delle facoltà che normalmente caratterizzano il contenuto del diritto di proprietà dei singoli condomini riguardo alle cose comuni ed a quelle di proprietà esclusiva. Animali domestici Statistiche alla mano, una delle cause più ricorrenti di liti tra vicini è l intolleranza alla presenza di animali, anche quando non esistono espressi divieti nel regolamento condominiale. Per quanto riguarda i cani, oltre all aggressività che può essere limitata con guinzaglio e museruola, c è il problema della sporcizia connessa ai loro bisogni negli spazi comuni, e quello dei rumori molesti connessi al continuo abbaiare. E frequente il ricorso all autorità giudiziaria. In ordine alla detenzione di animali domestici nel condominio, l ultimo comma dell art tuttavia, stabilisce che il regolamento non può vietare ai condomini, nell ambito delle singole proprietà esclusive, il possesso di animali domestici. Rumori molesti La disciplina dei rapporti di vicinato, con i limiti di utilizzazione della proprietà privata, è rilevabile dal citato art. 844 c.c. il quale prevede che le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni ed i rumori del fondo del vicino (anche perciò dell appartamento) non debbano superare la normale tollerabilità. Cassazione Civile, sentenza 15/3/1993, n. 3090: la prescrizione dell art. 844 c.c. è applicabile anche agli edifici in condominio nell ipotesi in cui un condomino, nel godimento della sua unità immobiliare, dia luogo ad immissioni moleste o dannose nella proprietà di altri condomini. Nell applicazione della norma si deve considerare, per fissare il criterio di valutazione della normale tollerabilità delle immissioni, la particolarità dei rapporti condominiali e la destinazione assegnata all edificio dalle disposizione urbanistiche o dagli stessi proprietari. Nel caso in cui le unità immobiliari siano soggette a destinazioni differenti (uso abitativo e non abitativo), il criterio informatore dell art. 844 privilegia le esigenze di vita connesse all abitazione rispetto alle utilità economiche di una attività commerciale. Purtroppo la normale tollerabilità è una formula astratta che da un lato contiene una limitazione del diritto di proprietà e

16 16 Giugno 2013 dall altro attribuisce al proprietario la facoltà di esercitare attività che determinano immissioni lecite che il vicino deve sopportare. Cassazione Civile, sentenza 4/4/2001, n. 4963: non è consentito l esercizio di birreria con musica (in un condominio di Trastevere a Roma) in quanto nel valutare l alterazione della tranquillità occorre tener conto dei parametri più rigorosi rispetto a quelli del codice e delle prescrizioni contro l inquinamento acustico, evidenziati dal regolamento condominiale (divieto assoluto di utilizzare i locali individuali per attività che potessero infastidire i condomini), sollevando i residenti nello stabile dall onere di dover sopportare quei rumori che, pur non del tutto molesti, sono in ogni modo causa di fastidio ed estendendo la tutela anche a tutti gli elementi di disturbo che l attività comporta, indipendentemente dalla dimostrazione se siano stati superati o meno i limiti di rumore fissati dalla legge. E una decisione che può rappresentare una novità per dare risposta alle lamentele che si rinnovano senza apparente soluzione quando in uno stabile, locali terreni o interrati vengono trasformati in discoteche o esercizi di vario genere con prolungati orari notturni. Occorre quindi dare al regolamento l importanza che merita se la particolare tutela è prevista ed è indispensabile leggerne il contenuto prima di locare o acquistare un unità immobiliare. La tutela dell ambiente Il divieto di fumo Le disposizioni dell art. 51 della legge n. 3/2003 (divieto di fumare in tutti i locali chiusi con particolare riguardo ai luoghi di lavoro) hanno una portata pressoché generalizzata, per cui il Ministero del Welfare ha chiarito che, ai fini della tutela dal fumo passivo, il divieto va esteso anche ai locali chiusi condominiali. Questi, infatti, non possono essere equiparati ad una abitazione privata in quanto frequentati da altri utenti nello svolgimento della proprià attività lavorativa (pulitori, manutentori, portieri). L amministratore è obbligato ad apporre i prescritti cartelli senza responsabilità sull osservanza del divieto stesso. E facoltà dei condomini denunciare l inosservanza del divieto. Le eventuali inadempienze possono essere segnalate alle autorità competenti. Sono incerti, tuttavia: il numero di cartelli da installare, l obbligo di indicare il delegato alla vigilanza, l individuazione dell autorità cui compete accertare e contestare l infrazione (alcuni vigili urbani avrebbero dichiarato che non intervengono in aree private). La qualità dell acqua A seguito dell attuazione della direttiva europea relativa alla qualità delle acque (D.Lgs.n. 31/2001), il Ministero del Welfare ha chiarito che per gli edifici e le strutture in cui l acqua viene fornita al pubblico, il gestore del servizio idrico è responsabile della qualità dell acqua fino al punto di consegna (il contatore) e pertanto per la salubrità dell acqua al rubinetto subentra il titolare e il responsabile della gestione dell edificio. Per quanto concerne gli edifici ad uso esclusivamente abitativo, l amministratore del condominio non ha l obbligo di effettuare i controlli sulla qualità dell acqua, bensì quello derivante dall attività di controllo dello stato di adeguatezza e di manutenzione dell impianto. Pertanto qualora si verificassero situazioni critiche relative agli impianti o inconvenienti igienici nella distribuzione nella distribuzione dell acqua, gli amministratori di condominio potranno rivolgersi all azienda ASL per effettuare un controllo analitico. Occorre comunque sottolineare che non può sussistere responsabilità per l amministratore fino a quando il responsabile della rete di distribuzione idrica non renda concretamente possibile l accesso e il controllo nel punto di consegna dell acqua all utenza condominiale al fine di poter accertare la conformità ai parametri di qualità ovvero l eventuale inadeguatezza sia a monte sia a valle dello stesso punto di consegna, in quanto ciò integra il presupposto indispensabile per la configurazione dell eventuale responsabilità dell amministratore condominiale. L INSTALLAZIONE DI CONDIZIONATORI L a funzione dell amministratore deve tendere alla ricerca di sistemi meno invasivi nel rispetto dell architettura dell edificio e dell ambiente urbanistico che lo circonda; un impegno da svolgere con grande attenzione e prudenza tenendo conto del prevalente diritto alla salute di ciascuno con l osservanza di alcune condizioni minime di rispetto degli altri valori coinvolti. Come sempre i rapporti condominiali devono essere uniformati al principio di solidarietà che richiede un costante equilibrio tra gli interessi del gruppo e quelli di ogni singolo partecipante della comunità. L esigenza di climatizzare l ambiente in cui si vive o si lavora diventa sempre più sentita, perché l utilizzo del condizionatore non è limitato al solo periodo estivo, ma sempre più spesso viene impiegato anche con funzione pompa di calore per riscaldare gli ambienti nelle stagioni intermedie. E vero che l installazione del condizionatore non deve essere autorizzata dall amministratore o dall assemblea in quanto l art c.c. consente a ciascun condomino di servirsi della cosa comune apportando a proprie spese le modificazioni necessarie per il suo miglior godimento, ma la turbativa al decoro architettonico non è definita sul piano normativo e soltanto il giudice può valutare la legittimità di tale installazione. La giurisprudenza è oscillante, cioè a volte si è espressa nel senso di divieto, a volte di tolleranza per situazioni non sempre difformi. Va detto, comunque che deve sempre essere curata una sistemazione esterna il più possibile antiestetica (es. sul pavimento dei balconi) al fine di evitare contenzioso.

17 Giugno Determinazione delle tabelle millesimali e modifica delle stesse L e cosiddette tabelle millesimali accompagnano di norma ogni regolamento di condominio. Rappresentano in termini numerici le caratteristiche delle unità immobiliari esistenti ma sono anche utili per la ripartizione delle spese di gestione del condominio. L art del codice civile prevede che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni sia proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene. Il successivo art stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi nell interesse comune sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Il secondo comma dell art. 68 delle Disposizioni per l attuazione del codice civile precisa che tali valori devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento condominiale e che nell accertamento dei valori stessi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione delle varie unità immobiliari (appartamenti, negozi, box, locali). La formazione della tabella millesimale è intesa non soltanto a fissare parametri indispensabili per la ripartizione delle spese condominiali ma soprattutto a individuare la rappresentanza di interessi ai fini delle maggioranze assembleari, senza incidere sul valore della proprietà come commercialmente inteso. Come si determinano Per la determinazione dei valori millesimali non esistono specifiche disposizioni di legge ed è possibile quindi acquisire utili indicazioni soltanto dalla circolare del Ministero dei lavori pubblici n del 26 marzo 1966 che ha dettato criteri per l accertamento del valore degli appartamenti facenti parte delle cooperative edilizie a contributo statale. L elemento base per esprimere in termini aritmetici il rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini è la consistenza della superficie di ogni unità immobiliare (in metri quadri); detta superficie reale viene trasformata in virtuale con l applicazione di coefficienti di riduzione che tengono conto delle caratteristiche di destinazione degli ambienti (camere, servizi, corridoi, cantine, balconi, ecc.), del piano, dell orientamento, della luminosità e di altri criteri (eventuali comodità di carattere permanente) che possono influire sulla funzionalità globale dell immobile. La superficie ed i correttivi Per la determinazione dei valori millesimali, occorre considerare gli elementi costruttivi e decorativi esterni che differenziano i vari piani o appartamenti (il numero, la disposizione, l utilizzazione ed ampiezza dei vani di ciascun immobile, l entità dei servizi ed installazioni accessorie, la natura e la qualità degli impianti di uso comune), ma anche l esposizione dei vari ambienti, la loro luminosità, l altezza del piano dal livello stradale e l altezza di ciascun piano, il numero, l ampiezza e la forma dei balconi e terrazzi interni ed esterni, l affaccio su strada principale o secondaria, la maggiore o minore decorazione e rifiniture delle facciate, androni, scale ed altre parti comuni. Cassazione Civile, sentenza 1/7/2004, n : Occorre richiamare come elementi oggettivi di valutazione sia elementi intrinseci dei singoli immobili, sia elementi estrinseci quali ubica zione, esposizione, a ltezza, numero ed ampiezza dei balconi e terrazze. A tal fine devono essere considerate anche le pertinenze quali autorimesse e cantine concorrendo tali beni alla determinazione patrimoniale delle relative unità immobiliari; nello stesso ambito si collocano i giardini per la loro rilevanza ai fini di un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio sono destinati con innegabili riflessi in ordine all accrescimento del loro valore patrimoniale, indipendentemente dalla circostanza che non si tratta di una struttura muraria. Cassazione Civile, sentenza 27/7/2007 n : Ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano, occorre prendere in considerazione gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali estensione, ampiezza, numero dei vani) che gli elementi estrinseci (qua li l ubica zione, l esposizione, l a ltezza), nonchè le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini in proprietà esclusiva di singoli condomini. In quanto consentono un mig lior godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinano un aumento del valore patrimoniale dell immobile.

18 18 Giugno 2013 Irrilevante il valore di mercato Il valore dell edificio, quindi, al quale fa riferimento l art del codice civile per il calcolo delle maggioranze ai fini della validità delle delibere assembleari, non è il valore che il mercato immobiliare attribuisce con i correnti metodi di valutazione, ma il rapporto che differenzia le singole unità immobiliari nei confronti delle altre nel medesimo fabbricato in condominio. La citata circolare del Ministero dei LL.PP. (n del 1966) fissa, per una valutazione degli spazi costituenti un appartamento in relazione alla misura della loro utilità, i seguenti coefficienti di riduzione da applicare alle superfici o volumetrie misurate per ogni ambiente: Camere 1,00 Servizi (cucina, bagno, ripostiglio) 0,90 Corridoi e disimpegni 0,80 Cantine 0,45 Soffitte 0,30 Balconi coperti 0,30 Balconi scoperti 0,30 Terrazzi a livello 0,22 Moltiplicando pertanto i metriquadri di ogni porzione immobiliare per i rispettivi coefficienti sopra riportati, si ottiene un primo risultato. La superficie virtuale viene determinata con una ulteriore moltiplicazione per gli altri coefficienti specifici del fabbricato (esposizione, altezza, luminosità, affaccio su strada, ecc;), fissati dal tecnico che esegue l elaborazione delle tabelle. Interno x 0,95 x 0,90 x 0,90 = 76,95 Il passaggio dalla superficie virtuale ai millesimi viene effettuato con una semplice proporzione che rapporta a mille la superficie virtuale complessiva 548,07 : = : x x = 76,95 x : 548,07 = 140 TAB. A DETERMINAZIONE MILLESIMI UNITA IMMOBILIARI Int. Piano Superficie reale (mq) Esposizione Altezza Luminosità Superficie virtuale Millesimi 1 primo 100 0,95 0,90 0,90 76, primo 120 1,00 0,90 0,95 102, secondo 105 0,95 1,00 0,90 89, secondo 125 1,00 1,00 0,95 118, terzo 160 1,00 1,00 1,00 160, Totali 548, Tabelle differenziate in base all utilizzo Dalla Tabella principale ne possono derivare moltissime altre che tengono conto dell utilizzazione differente o separata di alcuni servizi in applicazione dei concetti stabiliti dal secondo e terzo comma dell art c.c. Ad esempio può essere concepita una tabella che esclude i negozi dal pagamento di alcuni servizi. L articolo 1124 c.c., inoltre, già prevede un calcolo diversificato per le spese relative a scale e ascensori, in base al altezza del piano. ESEMPIO TAB. B RIPARTIZIONE SPESE ASCENSORE E SCALE Int. Piano Mill. Tab. A 50% Tab. A I millesimi della Tabella A vengono considerati soltanto al 50% mentre per l altra metà risulta determinante un coefficiente di piano che consente la realizzazione della seguente Tabella B in basso. La tabella B tiene conto di un coefficiente di piano che si ottiene dividendo 500 per 6 che è la somma dei tre piani considerati ( = 6); il risultato (83 arrotondato) è la quota da attribuire al primo piano, due sesti al secondo piano (167), tre sesti al terzo piano (250). 50% altezza piano Millesimi Tab. B 1 primo , ,5 2 primo ,5 47,5 141,0 3 secondo ,0 72,0 154,0 4 secondo ,5 95,0 203,5 5 terzo ,0 250,0 396,0 Nell ambito dello stesso piano dovrà essere effettuata, tra le varie unità immobiliari esistenti, una attribuzione millesimale proporzionale ai millesimi di proprietà della tabella A. Così 83: ( ) x 140 = 35,5 rappresenta la quota millesimale da assegnarsi all int. 1 in base al piano; poi la somma di 70,0 + 35,5 determinerà 105,5 (millesimi Tab. B). Il criterio fondamentale del codice civile per le ripartizioni - come abbiamo detto - è quello stabilito dall art (in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun espressa in millesimi) ma il secondo e terzo comma dello stesso articolo prevedono, con la misurabilità dell uso, una sorta di condominio parziale nell ambito di quello generale.

19 Giugno ESEMPIO Se la colonna di scarico è utilizzata soltanto da una parte dei condomini il relativo onere deve essere addebitato agli interessati, escludendo coloro che non sono serviti da tale tubazione. Nel caso esemplificato soltanto gli interni 2, 4 e 5 sono allacciati alla colonna da sostituire, per cui la spesa di euro 1.844,40 va rapportata al totale dei millesimi delle tre unità immobiliari. Vediamo quanto spenderà il sig. Neri dell interno 2: euro 1.844,40: 696 (millesimi interessati) = 2,65 x 187 (millesimi sig. Neri) = euro 495,55). INT. CONDOMINI MILLESIMI QUOTA 1 ROSSI NERI ,55 3 BRUNI VERDI ,05 5 BIANCHI , ,40 Il riparto dei consumi di acqua Il riparto delle spese per consumi idrici è un altro tipico esempio di imputazione riferita al godimento differenziato di un servizio comune (secondo comma dell art c.c.: in proporzione all uso ), in ordine al quale vale la pena di soffermare l attenzione, considerate le varie difficoltà che si presentano per le particolari modalità di fatturazione da parte dell azienda erogatrice e per la necessità di coordinare le varie letture dei contatori. Il sistema dei contatori individuali resta comunque l unico valido perché il condomino possa concorrere alle spese di gestione non già in base al suo diritto dominicale (millesimi di proprietà) ma secondo la concreta utilizzazione del servizio. Non sembra infatti attuabile prendere in considerazione il numero degli abitanti delle unità immobiliari (criterio grossolano secondo il tribunale di Milano, sez. VIII, 9 novembre 1992) in quanto la variabilità delle presenze e la diversità delle esigenze (uso abitativo o diverso, utilizzo per giardini - terrazzi ecc.) porterebbero a risultati del tutto approssimativi. A tal proposito è opportuno ricordare che l art. 5 della L. 5 gennaio 1994, n. 36 (disposizioni in materia di risorse idriche, ora codice dell ambiente D.Lgs. 3/4/2006, n. 152) prevede che il risparmio della risorsa idrica è conseguito mediante la progressiva estensione di misure varie tra le quali l installazione di contatori in ogni singola unità abitativa nonché di contatori differenziali per le attività produttive e del settore terziario esercitate nel contesto urbano. I sistemi di ripartizione normalmente adottati dalle imprese specializzate per la lettura dei contatori o quelli liberamente scelti direttamente dagli amministratori sono quanto mai difformi tra loro e considerano aggiustamenti spesso al di fuori di ogni logica giuridica e contabile con contenzioso sempre possibile in sede di approvazione del rendiconto di esercizio, in mancanza di unanimità dei partecipanti al condominio. Premesso che non è ipotizzabile una perfetta concordanza tra la somma dei metri cubi di acqua registrati dai contatori individuali ed il consumo risultante dal contatore generale controllato dal fornitore del servizio in quanto non coincidono i momenti delle rispettive letture (spesso le letture sono individuate in fattura a calcolo ), esaminiamo i termini precisi del problema: il contratto di somministrazione prevede in alcuni casi un minimo contrattuale di consumo fissato dall ente erogatore, comunque addebitato in bolletta (con criteri diversi per le unità abitative e non); Ia tariffa idrica è stabilita a scaglioni riferiti sia all impegno contrattuale che ai consumi eccedenti. Ipotizziamo euro 0,20 per i primi 23 mc trimestrali, euro 0,35 per ulteriori 23 mc, entro l impegno contrattuale; euro 0,50 per le eccedenze; il canone per il servizio fognatura e depurazione viene calcolato sui consumi effettivi di acqua ed evidenziato a parte in bolletta. Ancora più complessa si presenta la ripartizione se si tiene conto che le letture e la conseguente fatturazione da parte dell ente erogatore vengono effettuate trimestralmente per cui l eventuale applicazione di criteri non sempre uniformi e poco equi, determina per ben quattro volte i suoi effetti negativi in un esercizio contabile condominiale. Per realizzare una ripartizione equa occorre ipotizzare un doppio rapporto: il primo tra Ente fornitore ed il condominio, il secondo tra condominio e condomini. Il condominio paga la fornitura all Ente erogatore del servizio divenendo poi esso stesso erogatore con il recupero dei costi in proporzione ai consumi dei singoli. In questa ipotesi (vedi Tabella in basso) si sono applicati i vari scaglioni di tariffa ai consumi degli utenti che superano il minimo contrattuale individuale (per semplicità sempre riferito ad un anno anche se il calcolo va fatto trimestralmente) accreditando ai soli utenti che non hanno superato detto minimo una quota proporzionale al risparmio. IL ROMPICAPO DEL RIPARTO DEI CONSUMI DELL ACQUA Int. A B C D E F G H I ,40 32,20-35,52 15, ,40 32,20-3,03 47, ,40 32,20 63,00 113, ,40 32,20 3,00 53, ,40 32,20-22,53 28, ,40 32,20-24,69 25, ,40 32,20-20,36 30, ,40 32, , , ,00 58, ,40 32,20 33,00 83, ,00 322,00 107,00 107,00 506,00 A Minimo contrattuale di consumo in mc; B Consumo effettivo in mc. (si rileva dalla lettura dei contatori individuali); C Risparmio in mc. Rispetto al minimo contrattuale; D Maggior consumo rispetto al minimo contrattuale; E Costo del primo scaglione (mc. 92 x 0,20 euro); F Costo del secondo scaglione (mc. 92 x 0,35 euro); G Addebito del supero (D x 0,50 euro); H Rimborso dovuto in base al minor consumo; I Quota da addebitare a fine gestione annuale.

20 20 Giugno 2013 Manutenzione dei balconi I balconi aggettanti sono destinati al servizio soltanto degli appartamenti dai quali vi si accede e l art c.c. non contempla i balconi tra le parti comuni; per essere considerati fra queste occorre che essi siano materialmente necessari all uso o al servizio dell edificio. Soltanto in presenza di particolari elementi decorativi i balconi possono assolvere una funzione condominiale che non può essere valutata in astratto ma caso per caso, in base alla funzione prevalente per il decoro architettonico complessivo dell edificio; in tali casi dovrà essere considerata comunque la responsabilità per difetto di manutenzione del proprietario esclusivo che ne ha la custodia. La giurisprudenza ha chiarito che il balcone aggettante, anche se inserito in una facciata, non soddisfa una utilità comune ai due piani e non svolge neppure una funzione a vantaggio di un condomino diverso dal proprietario del piano; non avendo funzione di copertura del piano sottostante è esclusa l applicazione dell art c.c. (spese di manutenzione al 50%). Cassazione Civile, sentenza 21/1/2001, n. 637: L attribuzione in proprietà comune delle cose, degli impianti e dei servizi, enunciati espressamente dall art c.c., postula il collegamento strumentale, materiale o funzionale, tra le parti comuni ed il fabbricato; esige cioè che le parti siano materialmente necessarie per l esistenza o l uso ovvero siano destinate all uso o al servizio dell edificio. Avuto riguardo a questi principi e tenendo conto delle differenze originate dalla forma architettonica dell edificio, appare sostanzialmente corretta l affermazione della giurisprudenza secondo cui i balconi, non avendo una funzione portante, non costituiscono parti comuni anche se sono inseriti nella facciata, in quanto formano parte integrante dell appartamento cui accedono, salvo che il rivestimento e gli elementi decorativi del fronte e della parte sottostante della soletta assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l edificio. La natura di beni comuni o di beni in proprietà esclusiva dei rivestimenti stessi va accertata sulla base del criterio della prevalenza della funzione. Cassazione Civile, sentenza 17/7/2007, n : Nel caso dei balconi aggettanti i quali sporgendo dalla facciata dell edificio costituiscono soltanto un prolungamento dell appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di copertura (come accade per le terra zze a livello inca ssa te nel corpo dell edificio), non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani, ma rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti dai quali accedono. Ne consegue che il proprietario dell appartamento sito al piano inferiore, non può agganciare le tende alla soletta del balcone aggettante sovrastante se non con il consenso dell appartamento sovrastante. Cassazione Civile, sentenza 16/2/2012, n. 2241: Il balcone aggettante, è proprietà esclusiva del proprieratario del relativo appartamento. Gli elementi decorativi ed i rivestimenti del frontalino, qua ndo non si inseriscono nel prospetto dell edificio e non contribuiscono a renderlo gradevole esteticamente, appartengono in via esclusiva al proprietario dell immobile cui si riferiscono. POSSIBILITA DI MODIFICA DELLE TABELLE MILLESIMALI L e tabelle millesimali sono normalmente predisposte dai costruttori e depositate presso un notaio prima della vendita delle unità immobiliari. Nei successivi rogiti viene richiamato il regolamento con annesse tabelle e l acquirente accetta formalmente quello che rappresenta lo statuto convenzionale del condominio, spesso senza nemmeno conoscerlo. L approvazione e revisione delle tabelle millesimali può essere decisa in assemblea dalla maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno lun terzo del valore millesimale dell edificio. L art. 69 delle Disposizioni di attuazione del c.c. consente tuttavia di chiedere al giudice la revisione dei valori millesimali quando in consenguenza di sopraelevazioni di incremento di superfici o di incremento o diminuzione dell unità immobiliare è alterato per più di un quinto, il valore proporzionale dell unità immobilare anche di un solo condomino. Con tale norma il legislatore ha voluto scoraggiare i condomini, anche in presenza di modestissime variazioni dei valori delle proprietà esclusive (ad esempio: cambiamento di destinazione d uso o trasformazioni di terrazzi in verande), dal ricorrere all autorità giudiziaria per la modifica delle tabelle millesimali. In presenza di presunti errori, per la revisione millesimale si rende indispensabile una consulenza tecnica che documenti le variazioni da apportare; i costi della perizia saranno a carico del condominio in caso di errore ovvero resteranno a carico di chi ha denunciato l errore non dimostrato. In caso di richiesta di diversa valutazione dei millesimi a seguito di modifiche alle superfici dell edificio gli oneri della perizia saranno sostenuti dagli interessati alle modifiche, mentre, se viene accertata l infondatezza della richiesta (mutamenti modesti ed insufficienti per una revisione delle tabelle), pagherà chi ha promosso l iniziativa.