CONDOMINIO. codice del 1942, a differenza di quello del 1865 che non conteneva una disciplina compiuta.

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1 CONDOMINIO Definizione Il condominio è un istituto piuttosto giovane, disciplinato in maniera sistematica solo a partire dal codice del 1942, a differenza di quello del 1865 che non conteneva una disciplina compiuta. È un ente di gestione che si costituisce senza nessuna formalità subito dopo la realizzazione dell edificio e la vendita anche di uno solo delle unità immobiliari di proprietà esclusiva. È una particolare forma di comunione su di un bene immobile, basti pensare che le norme che lo regolano sono quelle del Libro III riguardanti la proprietà, ed esattamente Capo II Titolo VII relativo alla comunione. Nel condominio, rispetto alla più generale disciplina della comunione, coesistono parti di proprietà esclusiva accanto a parti di proprietà comune. Di conseguenza un condominio comincia, giuridicamente, ad esistere nel momento in cui l edificio, con un solo proprietario, viene ad essere diviso attraverso atti pubblici, cioè si passa da una proprietà individuale ad una plurima. Rimangono in comunione pro indiviso tutte quelle parti della costruzione che per ubicazione e struttura funzionale, sono destinate a soddisfare esigenze generali e primarie del condominio. Dunque, mentre tutti i beni immobili possono essere oggetto di comunione, non tutti possono essere in condominio. Se un terreno appartenente a diverse persone, soggetto alla disciplina della comunione, non potrà mai essere oggetto di condominio, al contrario un edificio, composto da più appartamenti, potrà essere disciplinato tanto secondo le regole della comunione che da quelle del condominio. Pertanto il condominio esiste quando due o più soggetti, proprietari esclusivi di diverse unità immobiliari dello stesso palazzo (c.d. condominio minimo), esercitano il loro diritto tanto sulle parti comuni quanto su quelle proprie in modo proporzionale al valore delle rispettive proprietà 1. Ma nella eventualità in cui l edificio è di proprietà indivisa tra più soggetti, come nel caso di una eredità senza assegnazione delle singole unità immobiliari, sarà soggetto alla disciplina della comunione. Il condominio, diversamente dalla comunione, ha come peculiarità l esistenza di una proprietà immobiliare divisa, da qui ente di gestione che opera perché sia assicurata la conservazione delle 1 Cass. Sez. Unite, n 2046/

2 parti comuni così come la funzionalità dei servizi nell interesse di tutti i condomini, senza per questo interferire nei loro diritti autonomi. La proprietà può essere per piano o porzione di piano in senso verticale, edificio condominiale a più piani, o in senso orizzontale, gruppo di villette con in comune strade interne, illuminazione ecc. Regolamento condominiale Il condominio è disciplinato oltre che dalle norme stabilite dalla legge dalle disposizioni contenute nel regolamento di condominio. Quest ultimo dunque disciplina la vita condominiale, può essere considerato come la legge interna dei condomini. L obbligo di redigere il regolamento di condominio nasce in presenza di più di dieci condomini, in caso contrario la redazione è facoltativa ma, anche in questo caso, una volta predisposto verranno applicate le stesse regole e norme previste per quello obbligatorio. Il regolamento può essere assembleare o contrattuale. Il primo deve essere approvato dall assemblea con un numero di voti pari almeno alla metà dei condomini intervenuti in assemblea e titolari di almeno la metà del valore dell edificio e pertanto dei millesimi. La stessa maggioranza è necessaria per l approvazione delle eventuali modifiche. Provvede alla disciplina dell uso delle parti comuni, alla ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi di ciascun condomino (valore delle singole proprietà in millesimi), utile e necessaria al fine di eliminare contrasti all interno del condominio e norme sul decoro dell edificio e sull amministrazione. Il regolamento non può, pena la nullità delle clausole, contenere norme che menomino in qualsiasi modo i diritti di ogni condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni. Ciascun condomino, nella eventualità in cui l assemblea non proceda a deliberare, può interessarsi della redazione del regolamento condominiale o della revisione di quello esistente. Il secondo, cioè il regolamento contrattuale, è quello predisposto dal costruttore venditore e normalmente viene accettato, facendo parte integrante del contratto, dagli acquirenti delle singole unità immobiliari. A differenza del primo, il regolamento contrattuale può contenere limitazioni d uso (ad esempio vietare determinate destinazioni delle unità immobiliari, l apposizione di targhe, insegne ecc.) sia delle parti di proprietà esclusiva che di quelle comuni. 2

3 La Suprema Corte di Cassazione 2 ha precisato che solo un regolamento contrattuale può contenere le seguenti materie: Imposizione di servitù che devono essere obbligatoriamente trascritte alla conservatoria dei registri immobiliari Prestazioni di condomini a favore di altri (oneri reali) Obbligazioni propter rem quali i divieti a tenere animali o utilizzare l appartamento per determinate attività Per quanto riguarda le modalità di modifica del regolamento è intervenuta la Cassazione, confermando l orientamento ormai consolidato, ribadendo che a determinare la contrattualità dei regolamenti sono esclusivamente le clausole di natura contrattuale che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l immobile a studio radiologico, a circolo ecc.) o comuni, ovvero attribuiscono ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto ad altri. Queste clausole vanno approvate o modificate con il consenso unanime dei partecipanti al condominio, mentre le clausole di natura regolamentare che si limitano a disciplinare l utilizzo dei beni comuni possono essere approvate e modificate con delibera assembleare adottata con la maggioranza prevista all art. 1136, co 2 c.c. 3 In sede di definizione del regolamento condominiale contrattuale, prima o all atto stesso del rogito, è lecito chiedere l inserimento di clausole contrattuali dal momento che il diritto di negoziarle appartiene all autonomia privata (es. inserimento nel regolamento condominiale di una clausola di esclusione, solo per i proprietari di box interrati, dalle spese di esercizio, manutenzione ordinaria e straordinaria delle scale e dell ascensore, potendo questi ultimi raggiungere i box attraverso la rampa esterna). I dettami del regolamento condominiale sono vincolanti non solo per i proprietari ma anche per i conduttori ed i comodatari delle singole unità immobiliari. Condominio parziale 2 Cass. n 11684/2000; 3 Cass. 18 /04/2002, n 5626; 3

4 Accanto alla figura del condominio vi sono quelle del condominio parziale e del supercondominio, fattispecie, quest ultima, mancante di una propria regolamentazione codicistica e per questo ricondotta per analogia alla disciplina del condominio. All interno dell unico condominio, qualora le disposizioni degli atti notarili di vendita e del regolamento condominiale contrattuale lo consentano, è ammessa l esistenza di una pluralità di condomini parziali. Questo è possibile quando i servizi, le cose e gli impianti di uso comune hanno caratteristiche materiali e funzionali tali da essere destinati all uso o al servizio non di tutto l edificio ma di alcune parti di esso. Il condominio parziale è dunque una limitazione al riconoscimento del diritto del condomino, dal momento che attribuisce la proprietà dei beni comuni a tutti i condomini solo quando questi sono materialmente e funzionalmente collegati alla generalità degli appartamenti esistenti nel condominio. Le spese, riguardanti la manutenzione dei beni, oggetto della comunione parziale, sono interamente a carico dei condomini che ne traggono utilità, e che a loro volta sono i soli ad avere diritto ad essere convocati all assemblea e a deliberare sulla gestione dei beni stessi, fermo restando che l amministrazione spetta in ogni caso all amministratore dell unico condominio. Il supercondominio può essere definito come il complesso di edifici strutturalmente autonomi ma allo stesso tempo dotati di elementi e beni destinati a servire contemporaneamente i diversi edifici. In via generale si applicano al supercondominio le regole del condominio e non della comunione per la gestione e la ripartizione delle spese delle cose comuni. Supercondominio Il supercondominio può essere originario, quando il complesso edilizio è fin dall inizio progettato e costruito con i caratteri propri del supercondominio, oppure per scioglimento di un precedente condominio in più condominii. Il condominio costituito da più palazzine, tra loro autonome, può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte costituirsi in un condominio separato. Lo scioglimento deve essere approvato dall assemblea con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti e metà del valore dell edificio. In caso contrario spetta all autorità giudiziaria provvedere, su richiesta di almeno un terzo dei comproprietari della palazzina che chiede di staccarsi, allo scioglimento. 4

5 La richiesta di scioglimento va effettuata nei confronti di tutti i condomini non nei riguardi dell amministratore che è privo di legittimazione passiva in quanto carente di un diritto all interno del condominio. Lo scioglimento comporta il venir meno del diritto di proprietà su alcuni beni e servizi da parte di taluni componenti del condominio originario, con conseguente modificazione proporzionale del diritto di godimento sulle parti comuni e dell obbligo di partecipazione alle spese 4. I beni comuni sono assoggettati alle regole del condominio e non della comunione in generale. Il regolamento può essere predisposto dal costruttore proprietario insieme a quelli dei singoli condominii, oppure se il supercondominio si è formato a seguito di scioglimento di un condominio, i proprietari di quest ultimo o modificano il regolamento precedente o ne redigono uno nuovo. All assemblea hanno diritto a partecipare tutti i condomini, però, nella maggior parte dei casi il regolamento prevede, al fine di ovviare al gran numero di condomini, che a partecipare siano gli amministratori dei singoli condominii anche se si tratta di una prassi illegittima 5. Più lecito, per far fronte al problema dell elevato numero di partecipanti, si presenta il sistema delle deleghe. La nomina dell amministratore non è obbligatoria ma facoltativa, a decidere è l assemblea generale dei condomini con un numero di voti pari alla maggioranza degli intervenuti e almeno alla metà del valore delle proprietà esclusive. Nel supercondominio esistono tanti amministratori quanti sono gli edifici che lo compongono, più uno per le parti comuni a tutti i condominii, per la gestione dei quali beni gli competono gli stessi diritti e doveri dell amministratore di un singolo condominio. La ripartizione delle spese è effettuata sulla base di due tabelle una per ogni singolo edificio in condominio e l altra per la comunione generale degli impianti e servizi comuni. La crescita d importanza della materia condominiale, nonché l aumento dei contenziosi, nella prassi si registra un vero e proprio boom di cause civili, come emerge dal rapporto Censio Anaci del 2006, solo nel 2003, davanti al giudice di pace erano pendenti due milioni di cause relative a questioni condominiali. Dal 2000 al 2005 il 53% delle cause civili è nata da dissensi tra condomini, 4 Cass. civ., Sez. II, 23/01/2008, n Cass. è nulla per contrarietà a norme imperative la clausola del regolamento che prevede che l assemblea di un supercondominio sia composta dagli amministratori dei singoli condominii, anziché da tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono. 5

6 un più contenuto 10% rappresenta i condomini con tre o quattro abitazioni che hanno un amministratore. Tutto ciò fa comprendere la necessità di un intervento legislativo. La riforma della normativa in materia di condominio si pone oggi come necessaria e non più prorogabile. Il corpus di norme codicistiche sul condominio è ampiamente superato, nonché incongruo rispetto alle nuove problematiche legate alla diversa organizzazione di vita delle famiglie, ai nuovi servizi di cui usufruiscono e alle diverse caratteristiche delle abitazioni. Oggi, spesso la disciplina della materia trova fondamento più nelle pronunce giurisprudenziali che nelle norme del codice civile, da qui la necessità di riscrivere ex novo le norme in modo tale da originare una disciplina nuova ed omogenea in linea con quella vigente così come via via interpretata dalla giurisprudenza. Il secondo testo unificato del Ddl AS 71, in materia di riforma del condominio, come approvato, in sede referente, dalla Commissione Giustizia del Senato, è il frutto di un lungo confronto tra i diversi schieramenti politici ma anche il risultato di molte proposte emendative. Il disegno di legge si compone di 24 articoli e tra le novità più importanti particolare attenzione è posta per la sicurezza, per le parti comuni, per il ruolo svolto dall assemblea e dall amministratore. Gli articoli 1 e 2 riscrivono l art. 1117, 1117 bis, ter, quater e quinquies c.c, provvedendo ad una elencazione delle parti comuni che, chiaramente, non può essere esaustiva ma che comunque tiene conto delle elaborazioni giurisprudenziali affermatesi nel tempo. Accanto alla nozione di condominio viene inclusa quella di condominio orizzontale, vedi i villaggi residenziali e i supercondomini. È prevista, per la sostituzione delle parti comuni, o per la modificazione della loro destinazione d uso, una più agevole decisione assembleare (la maggioranza degli intervenuti ed almeno i 2/3 del valore complessivo). È prevista la possibilità di attribuire al condominio la capacità giuridica, in modo da diventare un soggetto di diritto autonomo rispetto agli stessi condomini e, come tale centro di imputazione di obblighi e diritti. La capacità giuridica consente, non solo, di semplificare ma anche di ridurre i costi a carico dei condomini, come quelli legati alla rappresentanza degli stessi nei riguardi di terzi e in giudizio, dal momento che il condominio è un centro unitario di riferimento che può formare centro di imputazione dei rapporti giuridici. 6

7 L articolo 3, riscrive l art c.c., disciplina i diritti sulle parti comuni, la possibile rinuncia all uso delle parti comuni, come l impianto di riscaldamento o di condizionamento, se questo non determina grossi squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. L articolo 4, riscrive l art c.c., prevede, per le decisioni relative alla sicurezza degli edifici, all eliminazione delle barriere architettoniche, alla realizzazione di parcheggi condominiali, agli interventi di contenimento di consumo energetico e all installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva, delle maggioranze molto basse, 1/3 del valore dell edificio. L articolo 5 e 6, riscrivono gli art e 1122 bis c.c., prevedono l impossibilità per i condomini di eseguire opere, modiche, attività o modificare la destinazione d uso nel caso in cui questo dovesse provocare danni alle parti comuni o alle proprietà esclusive o, ancora, dovesse ridurre il godimento o il valore, oppure recare pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell edificio. È prevista una dettagliata disciplina circa gli interventi urgenti a tutela della sicurezza dell edificio, è esclusa la realizzazione di impianti, tanto nelle parti comuni che in quelle di proprietà esclusiva, che non rispettino le condizioni di sicurezza stabilite dalla legge. In caso contrario l amministratore su richiesta anche di un solo condomino deve provvedere affinché siano ripristinate le condizioni di sicurezza. L articolo 8 e 9, riscrivono l art e 1130 c.c., riguardano i poteri e le responsabilità dell amministratore, nonché i casi di revoca per violazione dei suoi doveri. L obbligo, salva dispensa da parte dell assemblea, dell amministratore di prestare idonea garanzia per le responsabilità e gli obblighi derivanti dallo svolgimento del suo incarico per un valore non inferiore agli oneri prevedibili della gestione annuale. In caso contrario la nomina o il rinnovo dell incarico sono privi di efficacia. L articolo 11, riscrive l art c.c., stabilisce le regole riguardanti le impugnazione delle deliberazioni dell assemblea. L articolo 15, modifica l articolo 2659 c.c., contiene le modalità di riscossione dei contributi condominiali. L articolo 17, modifica l art. 64 delle disposizioni per l attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, prevede le modalità di convocazione dell assemblea. 7

8 L articolo 18, sostituisce il comma 3 dell art. 66 delle disposizioni per l attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, stabilisce le modalità di rappresentanza e di funzionamento dell assemblea. L articolo 19, riscrive l art. 67 delle disposizioni per l attuazione del codice civile e disposizione transitorie, contiene la revisione delle tabelle millesimali. ORGANI ASSEMBLEA L assemblea è l organo deliberativo del condominio e rappresenta la suprema volontà dei condomini. L assemblea è composta da tutti i condomini, come tale non può deliberare se non risulta che tutti siano stati invitati a parteciparvi, e in alcuni casi (assemblea ordinaria annuale) anche dagli usufruttuari (ved. nomina e determinazione del compenso dell amministratore). Per gli edifici di oltre nove unità immobiliari l assemblea può nominare, unitamente all amministratore, un consiglio di condominio che è composto da non meno di tre condomini. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo e su delega dell assemblea, quando per qualsiasi motivo manchi il legale rappresentante del condominio, può assumere in via provvisoria le funzioni dell amministratore, anche nel caso di dimissioni di questo o scadenza dell incarico senza che l assemblea abbia provveduto alla nuova nomina. Gli inquilini hanno la possibilità di prendere parte all assemblea, in luogo del proprietario dell appartamento, solo quando si delibera sulle spese e sulle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell aria. Chi non è condomino non può partecipare all assemblea, a meno che non abbia la delega di un condomino proprietario. Convocazione I condomini vanno convocati a mezzo raccomandata a mano, facendo firmare un foglio per presa visione, ancora meglio con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. L avviso di convocazione 8

9 dell assemblea condominiale può essere trasmesso anche per . Non esiste, per la convocazione, salvo che il regolamento non stabilisca diversamente, nessun obbligo di forma 6. La convocazione per è valida anche se non certificata purché vi sia la prova della effettiva comunicazione, in caso contrario la delibera del condominio è annullabile. Il condomino, che impugna la delibera per mancata comunicazione dell avviso di convocazione, ha l onere di provare di non aver mai ricevuto l . La convocazione deve contenere l indicazione del luogo, della data, dell ora dell incontro e, possibilmente, della data dell assemblea di seconda convocazione, tenendo presente che essa non deve essere tenuta ne nello stesso giorno, ne oltre dieci giorni dalla prima. La convocazione deve contenere anche l ordine del giorno e nessuna decisione può essere presa su un argomento che non sia stato posto all ordine del giorno. Tra la ricezione dell avviso e la data dell assemblea devono intercorrere non meno di cinque giorni liberi che iniziano a decorrere dal giorno seguente al ricevimento dell avviso da parte del condomino. L assemblea deve essere convocata in via ordinaria almeno una volta l anno per approvare il bilancio e confermare o meno l amministratore. Può essere convocata in sede straordinaria tutte le volte che risulti necessario, dall amministratore o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell edificio, per discutere di argomenti urgenti. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. L assemblea normalmente è convocata dall amministratore e solo in tre casi può essere convocata da persone diverse con precisi accorgimenti e cautele: Da ogni condomino nel caso in cui manchi l amministratore; Da almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell edificio, nelle eventualità in cui l amministratore si sia rifiutato di convocarla; Dal curatore speciale; Le assemblee straordinarie, secondo la Cassazione, non vanno retribuite a parte in quanto già comprese nell onorario dell amministratore. 6 Cass. civ., Sez. II, 01/04/2008, n

10 Tutti i condomini possono intervenire in assemblea in proprio o a mezzo di un rappresentante e se il regolamento di condominio non prevede particolari regole, chiunque può essere delegato. Il delegato non può delegare altri salvo che non sia autorizzato da colui che gli ha conferito la delega. L eventuale situazione di conflitto di interessi, del condomino delegato da altro condomino a votare in assemblea, non è estensibile a priori al rappresentato, purché si provi che il delegante non era a conoscenza di tale situazione, in caso contrario è da presumere che, il delegante, nel conferire il mandato, abbia valutato anche il proprio interesse, quale componente della collettività, e lo abbia ritenuto conforme a quello del delegato. Questo vuol dire che nel caso di voto espresso per delega si ha una presunzione relativa di validità, che però ammette la prova contraria da parte dell impugnante 7. Se la delega non contiene limiti, il condomino è rappresentato in toto dal delegato ed è come se fosse presente all assemblea. La delibera produce effetti nei riguardi di tutti i condomini anche quelli assenti o dissenzienti. Il condomino assente o in disaccordo può impugnare la delibera entro trenta giorni che decorrono per gli assenti dalla data di ricevimento del verbale e per i presenti dissenzienti dalla data dell assemblea. Tale termine di decadenza non trova applicazione alle assemblee nulle. Delibere annullabili e nulle La delibera condominiale è annullabile o nulla a seconda del tipo di invalidità. È annullabile, quindi impugnabile entro trenta giorni, la delibera contraria alla legge o al regolamento ma non alle norme che regolano il procedimento, come possono essere quelle relative alla convocazione dei partecipanti, o quelle che prevedono delle maggioranze ben precise per un determinato oggetto da adottare. Mentre è nulla la delibera adottata nell interesse comune senza, però, il consenso dei condomini 8, o quella che l assemblea ha adottato eccedendo nei propri poteri 9. È inoltre nulla la delibera che abbia espressamente cambiato il criterio di riparto delle spese così come previsto dal regolamento condominiale contrattuale. In tal caso la nullità potrà essere fatta valere in qualsiasi momento, mentre nella eventualità in cui contenga una erronea ripartizione delle spese dovrà essere impugnata entro 30 giorni. 7 Cass. civ., Sez. II, 10/08/2009, n Cass., Sez. II civ., 30/12/1997, n 13116; 9 Cass., Sez. II civ., 05/11/1990, n 10602; 10

11 Il verbale, redatto nel corso di una assemblea condominiale, è valido anche quando manca l indicazione del numero totale dei partecipanti al condominio, dal momento che una simile omissione non esclude la possibilità di controllo aliunde della regolarità del procedimento e delle deliberazioni assunte 10. Costituzione: assemblea ordinaria e straordinaria L assemblea è costituita validamente se, in prima convocazione, sono presenti 2/3 del valore dell edificio + 2/3 dei partecipanti al condominio ed in seconda convocazione 1/3 del valore dell edificio + 1/3 dei partecipanti al condominio. Diverse sono le maggioranze previste per l assemblea ordinaria e straordinaria. Delibere a maggioranza ordinaria, ½ del valore dell edificio + maggioranza numerica degli intervenuti (1 convocazione), 1/3 del valore dell edificio + 1/3 dei partecipanti al condominio, il numero dei voti deve rappresentare la maggioranza tanto degli intervenuti quanto del valore rispetto ai voti dei dissenzienti (2 convocazione): retribuzione dell amministratore, opere di manutenzione straordinaria di piccola entità, preventivo, rendiconto e riparto spese ordinarie e straordinarie, utilizzo del residuo attivo di gestione, controversie rientranti nelle competenze dell amministratore, contratti di appalto, innovazioni di cui L. 9/1/89 n.13 art. 2, locazione parti comuni senza modificazione di destinazione, parcheggio nel cortile, consiglio di condominio: istituzione, nomina, revoca, sostituzione consiglieri, installazione autoclave. Delibere a maggioranza straordinaria, ½ del valore dell edificio + maggioranza numerica degli intervenuti (1 convocazione), ½ del valore dell edificio + 1/3 +1 dei partecipanti al condominio (2 convocazione): nomina, revoca e conferma dell amministratore, liti attive e passive esorbitanti le competenze dell amministratore, scioglimento del condominio, riparazioni straordinarie di notevole entità, condono edilizio parti comuni, sostituzione cancelli, di entrata/uscita, da manuali ad automatizzati, istituzione ed eliminazione del portierato, revisione tabelle millesimali per la divisione delle spese, modificazione ed approvazione del regolamento condominiale quanto all uso delle cose comuni, modifica delle norme contenute nel regolamento contrattuale, realizzazione parcheggi sotterranei o siti al piano terreno (L. n.122/89). Delibere a maggioranza straordinaria, 2/3 del valore dell edificio + maggioranza numerica dei partecipanti al condominio (1 convocazione), 2/6 del valore dell edificio + maggioranza numerica 10 Cass. n 24132/

12 dei partecipanti al condominio (2 convocazione): locazione parti comuni, locazione, inferiore a 9 anni, della facciata o del tetto per pubblicità, costituzione ipoteche, realizzazione di veranda su lastrico, innovazioni per un uso più comodo, migliore e per un maggior rendimento delle cose comuni, impianto irrigazione automatico, installazione ascensore, modificazione sostanziale dell estetica dell edificio. Delibera a maggioranza straordinaria, maggioranza delle quote millesimale(1 e 2 convocazione): interventi su parti comuni per ridurre il consumo energetico ed utilizzare fonti energetiche rinnovabili (L. n. 10/91, art. 26 c.2). Delibera a maggioranza straordinaria, maggioranza dei partecipanti all assemblea (1 convocazione), 1/3 + 1 dei partecipanti al condominio (2 convocazione): adozione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore e riparto delle spese di riscaldamento sulla base del consumo realmente registrato (L. n.10/91, art.26 c.5). Delibere a maggioranza straordinaria, unanimità di tutti i partecipanti al condominio (1 e 2 convocazione): vendita di una parte comune, acquisto di immobile da destinare a parte comune, eliminazione dell impianto centralizzato di riscaldamento e/o dell acqua calda, divisione parti comuni, locazione, per una durata superiore a 9 anni, della facciata o del tetto per pubblicità, rifacimento, approvazione e modificazione delle tabelle millesimali di comproprietà, nuovo regolamento condominiale o modificazioni, integrazioni che comportino variazioni quanto ai diritti di alcuni condomini sulle parti comuni, o che incidono sulla proprietà esclusiva, costituzione di diritti reali sulle parti comuni, ripartizione delle spese secondo un criterio diverso da quello previsto dalla legge, rinuncia o modifica a servitù attiva o a diritti reali di godimento. Delibera a maggioranza straordinaria, ½ del valore dell edificio + la maggioranza numerica degli intervenuti (1 convocazione), ½ del valore dell edificio + 1/3 +1 dei partecipanti al condominio (2 convocazione): recupero edilizio (L. n.179/92, art. 15; L. n.457/78, art. 30). Bilancio preventivo e consuntivo L assemblea, ex art c.c., ha l obbligo di approvare il bilancio preventivo e la relativa ripartizione tra i condomini al fine di assicurare tanto la regolarità della gestione amministrativa, quanto per precostituire un titolo di credito dell amministrazione condominiale nei riguardi dei singoli condomini. 12

13 La necessità dell approvazione del preventivo sta nel fatto che l amministratore non può procedere ad erogare spese che non siano state preventivamente approvate dall assemblea, non essendo egli legittimato a utilizzare liberamente le somme incassate. Quanto al bilancio consuntivo, non esiste nessuna norma di legge che imponga l osservanza di una rigorosa sequenza temporale nell esame dei vari rendiconti presentati dall amministratore e riguardanti i singoli periodi di esercizio in essi considerati 11. L amministratore, salvo che il regolamento condominiale contrattuale non preveda diversamente, può ritardare di qualche mese la presentazione del rendiconto annuale. Rendiconto consuntivo La contabilità non è soggetta a particolari formalità,analoghe a quelle dei bilanci delle società, ma è sufficiente sia redatta in modo che le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, siano intelligibili dai condomini 12. I condomini dissenzienti possono impugnare soltanto un rendiconto che non sia sufficientemente documentato, mentre se redatto con imprecisioni di natura formale, ed approvato dall assemblea, è annullabile entro trenta giorni. Il rendiconto non veritiero è nullo. AMMINISTRATORE L amministratore è l organo di governo del condominio al quale è legato da un contratto di mandato. Si tratta di una figura che va assumendo sempre maggiore importanza e questo anche per il crescente numero di leggi che richiedono persone preparate, ormai solo teoricamente si può dire che chiunque può svolgere tale attività. Nomina La nomina dell amministratore è obbligatoria solo se i condomini sono più di quattro in caso contrario è facoltativa. È facoltativa anche quando pur essendo, le unità immobiliari, più di quattro appartengano ad un unico proprietario. 11 Cass., 13/10/1999, n 11526; 12 Cass., 20/04/1994, n

14 È nominato dall assemblea e se questa non riesce a pronunciarsi a proposito, la nomina è fatta dall autorità giudiziaria ma solo su ricorso di uno o più condomini. L assemblea non può ricorrere all autorità giudiziaria, per la designazione dell amministratore, se prima non ha verificato la possibilità di formare una maggioranza. È nulla la nomina, anche se inserita nel contratto di acquisto, fatta dal costruttore venditore di un edificio. Il patto, con cui viene imposto l amministratore scelto dal costruttore venditore, è nullo perché contrario a quanto stabilito dall art c.c. che invece conferisce il potere di nominare e revocare all assemblea ed è nullo fin dall inizio se i condomini sono almeno cinque, in caso contrario diventa invalido nel momento in cui raggiungono tale numero. Può sussistere il cosiddetto conflitto di interessi tra l amministratore scelto dal costruttore venditore e il condominio quando, in un contenzioso tra quest ultimo e il costruttore venditore, l amministratore rappresenti il costruttore in virtù di deleghe da lui ricevute, a condizione però che il conflitto sia concreto e non solo virtuale. L assemblea provvede alla nomina dell amministratore con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà dei millesimi degli appartenenti al condominio. Detta maggioranza è inderogabile tanto per la prima quanto per la seconda convocazione e la stessa, secondo giurisprudenza, occorre per la riconferma. In ogni caso la nomina dell amministratore deve essere adottata con il voto favorevole di almeno 1/3 dei condomini, i quali dispongano di almeno 500 millesimi. La nomina così come la revoca vanno, in ogni caso, annotate in apposito registro. Durata L amministratore dura in carica per un anno allo scadere del quale può essere riconfermato o sostituito. In caso di cessazione dell incarico non decade automaticamente ma continua ad eseguire i propri compiti finché non sarà nominato un successore. Attribuzioni L amministratore deve: eseguire le deliberazione prese dall assemblea e curare l osservanza del regolamento di condominio 14

15 disciplinare l uso delle cose comuni di modo da assicurare a tutti i condomini il miglior godimento riscuotere le quote di spese condominiali ed utilizzarle per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell immobile e per l esercizio dei servizi comuni, redigere il rendiconto consuntivo facendolo approvare dall assemblea insieme al preventivo con la relativa ripartizione delle spese. Spetta esclusivamente all amministratore riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell edificio e per l esercizio dei servizi comuni. È tenuto a mettere in mora gli obbligati inadempienti trascorsi trenta giorni da quando il credito è divenuto esigibile ed a intraprendere iniziative giudiziarie per la riscossione forzosa entro tre mesi dal giorno in cui il credito è divenuto esigibile, salvo che non sia stato dispensato dall assemblea. Trascorso tale termine gli obbligati in regola con i pagamenti sono liberati dal vincolo di solidarietà e l amministratore risponde nei confronti dei terzi nei limiti delle somme non riscosse. Il consiglio dei condomini non può deliberare di tenere l amministratore soltanto per fare i conteggi e delegare, invece, un condomino interno al condominio per i pagamenti, salvo che lo stesso amministratore sia espressamente d accordo nel delegare tale attribuzione con l assenso unanime di tutti i condomini. L amministratore non può utilizzare gli incassi straordinari per fare fronte al pagamento di servizi essenziali quali luce, manutenzione, ecc.. Soltanto l assemblea può autorizzarlo a un diverso impiego delle somme destinate alle spese straordinarie, ovvero a costituire un fondo morosità. Nel caso di effettiva ed improrogabile urgenza di utilizzare somme, al fine di evitare l aggressione ad opera di creditori del condominio in danno di parti comuni dell edificio, è possibile una delibera assembleare che sopperisca all inadempimento del condomino moroso attraverso la costituzione di un apposito fondo cassa, così da evitare danni ben più gravi nei riguardi di tutti i condomini. La violazione degli obblighi del mandatario incombenti sull amministratore, per eccesso di potere, può essere ratificata attraverso una apposita delibera straordinaria, o mediante una delibera di approvazione del rendiconto annuo. 15

16 compiere atti conservativi dei diritti riguardanti le parti comuni, al fine di tutelare gli interessi del condominio sia nei confronti dei singoli condomini che dei terzi, rendere, alla fine di ogni anno, conto della sua gestione, in caso contrario ogni condomino potrà chiedere, al giudice, la revoca per giusta causa. Ogni condomino può procedere alla verifica della regolarità della gestione, infatti tutta la documentazione acquisita dall amministratore, compreso il cedolino paga del portiere, in virtù del diritto alla trasparenza delle spese, è a disposizione del condomino che ne faccia richiesta al fine di accertare la regolarità della gestione. Le informazioni acquisite dal condomino non possono essere comunicate a terzi. Inoltre, deve, essendo il condominio soggetto sostituto d imposta, per conto dello stesso effettuare e versare le ritenute di acconto. Responsabilità penali Le responsabilità in cui può incorrere l amministratore sono quelle di volontà e di omissione. Sono volontari tutti quei reati commessi con dolo, in modo particolare, violazione di domicilio, esercizio arbitrario delle proprie ragioni, come ad esempio l interruzione dei servizi a causa di un condomino moroso, ecc. in quest ultimo caso, l amministratore è tenuto ad agire ingiuntivamente iscrivendo ipoteca sull immobile di proprietà del condomino moroso o provvedendo a pignoramento dell appartamento dello stesso, al fine di soddisfarsi sul ricavato della vendita all asta. Secondo recente giurisprudenza non sussiste, nei confronti del terzo appaltatore, alcuna solidarietà dei condomini per il pagamento del prezzo dell appalto. Le obbligazioni assunte dall amministratore, nei confronti di terzi, nell interesse del condominio, si imputano ai singoli condomini, secondo il criterio della parziarietà, in proporzione delle rispettive quote 13. Si ha reato di omissione ogni qualvolta, per negligenza, non si provveda ad adottare tutte le misure di sicurezza stabilite dalla legge o imposte dalla tecnica e da ciò derivino lesioni o addirittura la morte, si pensi a pezzi di cornicioni caduti, a corti circuiti, incendi ecc. Poteri di rappresentanza dell amministratore 13 Cass., S. U., 08/04/2008, n

17 Nei limiti delle attribuzioni stabilite dalla legge, dall assemblea e dal regolamento di condominio, l amministratore ha il potere di rappresentare il condominio in giudizio sia contro i condomini, sia contro terzi e può essere convenuto per ogni azione riguardante le parti comuni dello stabile, in questo caso si dice che la rappresentanza è attiva. Non occorre alcuna delibera assembleare o mandato da parte dei condomini affinché l amministratore possa agire in giudizio per riscuotere le quote condominiali. I provvedimenti adottati dall amministratore nell ambito delle sue competenze, come stipulare i contratti necessari per provvedere, nei limiti di spesa approvati dall assemblea, tanto alla manutenzione ordinaria quanto alla prestazione dei servizi comuni, sono obbligatori per tutti i condomini, salvo la possibilità di ricorrere all assemblea condominiale. Una volta convenuto in giudizio occorre distinguere se la citazione riguarda o meno questioni rientranti nelle sue attribuzioni. Nel primo caso può agire come ritiene più opportuno quanto alla scelta del legale ed alla strategia da seguire, nel secondo caso, invece, dovrà provvedere ad informare immediatamente l assemblea. Il contratto di assicurazione non rientra tra gli atti conservativi, necessari per la salvaguardia dell integrità dell edificio, avendo come unico obiettivo quello di evitare danni economici ai proprietari dell edificio danneggiato, che l amministratore ha l obbligo di compiere. Pertanto per assicurare l immobile deve chiedere ed ottenere il benestare dell assemblea 14. L assemblea può conferire, quanto alla rappresentanza in giudizio del condominio, questo potere ad una persona diversa dall amministratore. La legittimazione passiva dell amministratore non ha limiti, egli può essere convenuto in giudizio per qualunque azione, anche reale o possessoria, riguardante il condominio e le parti comuni dell edificio 15 che sono estensivamente anche le parti esterne dello stabile condominiale, perché adibite all uso comune di tutti i condomini, con la conseguenza che non necessita di nessuna autorizzazione dell assemblea per resistere in giudizio e per proporre le impugnazioni eventualmente necessarie, compreso il ricorso per cassazione 16. L esistenza di un amministratore non priva i condomini dall agire in difesa dei diritti esclusivi e comuni relativi all edificio. Ciascuno di essi è legittimato a impugnare personalmente, anche in 14 Cass. civ., Sez. II, 03/04/2007, n Cass., Sez. II, 14/07/2008, n Cass. 14/04/2004, n 7058; Cass. 19/05/99, n 4845; Cass. 29/02/88, n

18 cassazione, la sentenza sfavorevole emessa nei riguardi del condominio, anche se non ha partecipato al giudizio di primo grado 17. L Amministratore, in caso di azione nei confronti di un condominio per danni derivanti dalle cose comuni in custodia, è legittimato passivo ad agire in giudizio senza che occorra integrare il contraddittorio nei riguardi dei singoli condomini. Compenso Il mandato conferito all amministratore si presume oneroso e come tale ha diritto ad un compenso per il lavoro svolto. Questo non esclude che possa prestare la sua opera anche a titolo gratuito, come quando tale compito è svolto da uno degli stessi condomini. La misura del compenso è determinata dall assemblea, in mancanza sono applicate le tariffe professionali indicate da Collegi e Associazioni. All amministratore non spettano compensi per le assemblee straordinarie 18 in quanto vanno considerate come eventi accessori alla gestione ordinaria del condominio dal momento che decidono sulle stesse materie. Il compenso spetta anche quando il mandato è scaduto se ancora non si è provveduto a sostituire l amministratore uscente con uno nuovo (nel testo di disegno di legge di riforma del condominio è previsto che all amministratore sia dovuto un compenso determinato dall assemblea in funzione del tempo necessario, non superiore a venti giorni, per le operazioni di presentazione del rendiconto e di successione dall incarico). Nel caso in cui l assemblea confermi l amministratore uscente ma non provveda a stabilire il compenso si ritiene di diritto confermato quello dell anno precedente. L amministratore ha diritto ad un compenso professionale, ove non conglobato nel compenso annuo complessivo, qualora provveda ad effettuare, su incarico dell assemblea, per conto dei condomini, le ritenute di legge. Revoca L amministratore può essere revocato: 17 Cass. civ., Sez. II, 04/05/2005, n Cass., 12/03/2003, n

19 dall assemblea condominiale in ogni momento, anche senza giusta causa, con la stessa maggioranza richiesta per la nomina. Però, secondo diversi giuristi, avrebbe diritto a percepire il compenso per il periodo mancante allo scadere del mandato. Dall autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini, quando: 1. essendo stato destinatario di un atto di citazione o di un provvedimento non rientrante nelle sue competenze non abbia provveduto a darne immediata comunicazione all assemblea 2. per due anni non ha reso conto della propria gestione 3. vi sono fondati sospetti di irregolarità. Su questo punto sono poche le pronunce giudiziali. In una recente decisione il Tribunale di Bologna ha stabilito che tale figura si ravvisa nel caso di gestione irregolare e non di gestione non retta: all adozione di un provvedimento così particolarmente severo nei confronti dell amministratore si può addivenire soltanto all esito di un giudizio, in cui non solo il fumus delle gravi irregolarità si renda verificabile attraverso la rappresentazione di elementi precisi e concordanti, ma quando a ciò si possa far seguire la prognosi che la protratta permanenza nella carica dell amministratore revocando risulti pregiudizievole per l interesse del condominio (Trib. Bologna, Sez. III, 25/05/2006). In un altra sentenza, le gravi irregolarità sono state ravvisate nel caso di confusione nella gestione del conto del condominio. L adozione ad opera dell amministratore di un conto corrente intestato ad una gestione patrimoniale costituisce irregolarità di tale gravità da comportare di per sé la revoca del mandato, posto che il conto corrente non contiene nessun elemento idoneo a ricondurre le operazioni eseguite solo ed esclusivamente al condominio. Non ha alcun rilievo il fatto che il conto corrente in questione non sia il conto personale dell amministratore, ma sia intestato ad una gestione patrimoniale (App. Catania, Sez. I, 04/10/2004). Per la revoca è competente il Tribunale in cui ha sede il condominio. Contro il provvedimento del Tribunale l amministratore può fare ricorso entro 10 giorni dalla notifica. Anagrafe condominiale 19

20 La dottrina, in materia di anagrafe condominiale, sostiene che è compito specifico dell amministratore effettuare le ricerche presso la conservatoria dei registri immobiliari, gli uffici catastali e quelli anagrafici al fine di conoscere chi sono i proprietari dei singoli immobili. Però, è altrettanto vero che nessuna norma impone all amministratore di provvedere, periodicamente, all aggiornamento dell anagrafe condominiale. A questo proposito diverse sentenze della Cassazione affermano che è compito del nuovo titolare dell immobile portare a conoscenza dei condomini il cambiamento di proprietà 19. D altro canto, secondo l ultimo orientamento rientra nella normale diligenza dell amministratore verificare i cambiamenti circa lo stato delle proprietà condominiali andando, se occorre, anche al di là della privacy di ogni condomino 20. Privacy Il diritto alla privacy non può ostacolare la corretta e trasparente gestione di un condominio. I condomini sono tenuti a fornire all amministratore tutti i dati necessari per lo svolgimento delle attività di gestione e di amministrazione delle parti comuni e per la determinazione delle posizioni dei singoli proprietari rispetto alle spese deliberate dall assemblea. L amministratore non può pretendere di acquisire i dati relativi a tutti i residenti, come ad esempio i conviventi dei condomini, mentre i locatori sono obbligati a fornire i dati degli inquilini, dal momento che anch essi sono tenuti all osservanza del regolamento di condominio. Affinché vi sia una corretta convocazione delle assemblee i condomini non possono rifiutarsi di esibire all amministratore copia del rogito del proprio appartamento. Dal documento, tuttavia, è possibile cancellare i dati, come il prezzo di acquisto, non essenziali per la gestione condominiale. L amministratore, purché sia garantito il diritto alla privacy, può fare recapitare nelle cassette postali tutte le comunicazioni del condominio, fermo restando che è su di lui che grava l onere di provare l avvenuta comunicazione ad ognuno dei condomini. È indispensabile l invio mediante raccomandata quando, invece, si tratta di atti di particolare importanza come la notifica del verbale assembleare. I condomini non possono esimersi dal fornire all amministratore tanto i dati relativi all effettivo uso dell abitazione, in modo da prevenire eventuali contrasti con il regolamento, quanto le informazioni 19 Cass. civ., 14/03/1987, n 2658, Cass. civ., 04/02/1999, n 985; 20 Cass. n 15283/2000; 20

21 riguardanti eventuali modifiche strutturali eseguite nell appartamento, per la salvaguardia dell interesse generale della statica e della sicurezza dell edificio. Il regolamento di condominio può prevedere, senza per questo violare la privacy, che i condomini comunichino all amministratore le variazioni del proprio indirizzo e i cambiamenti di proprietà dell immobile. I dati personali dei condomini non possono essere comunicati a terzi estranei se non vi è il consenso dell interessato. Il divieto vale anche per il portiere, i condomini o chiunque altro venga a conoscenza, per motivi di lavoro o per caso, di tali informazioni. Al contrario, nei rapporti tra condomini tutto questo non vale perché essi, ai fini della privacy, sono considerati contitolari del trattamento, e quindi legittimati a ricevere le comunicazioni dei dati personali relativi, tanto al condominio quanto agli altri condomini. Dove c è necessità di eseguire un rapporto contrattuale, la legge sulla privacy non pone restrizioni. Tra i dati ammessi alla comunicazione vi sono quelli identificativi dei condomini tenuti al pagamento, purché le informazioni siano pertinenti e non eccedenti gli obblighi derivanti dal contratto stipulato da tutti i partecipanti al condominio, le quote millesimali e le ulteriori informazioni necessarie a determinare le somme dovute da ciascuno 21. PARTI COMUNI Definizione Come abbiamo detto il condominio è l insieme delle parti di un edificio di proprietà comune a più condomini e, sicuramente, tra i tanti problemi che affliggono la vita in condominio vi sono quelli legati alle parti comuni. Questi rappresentano il fulcro su cui poggia la macchina condominiale:dalla loro individuazione, utilizzazione, gestione fino alla manutenzione. Il legislatore ha provveduto ad una precisa identificazione ma anche il regolamento condominiale è titolo valido per includere un bene tra le cose comuni, a condizione che si tratti del regolamento predisposto dall originario unico proprietario o dal costruttore dell edificio e sia richiamato nei singoli contratti d acquisto. L elenco fatto dalla legge non è inderogabile di conseguenza se dal 21 Cass., sez. UU, n 9148/08 21

22 titolo risulta che una delle parti qualificata comune è invece di proprietà esclusiva prevale quanto stabilito nel titolo. Le parti comuni si dividono in tre gruppi: 1. Le parti che costituiscono elementi integranti l edificio, in mancanza dei quali questo non sarebbe completo né potrebbe essere utilizzato (il suolo su cui poggia l edificio, i muri maestri, i tetti, i lastrici solari, i portoni d ingresso, le scale comprensive della cosiddetta tromba delle scale ); 2. I locali destinati ai servizi comuni (portineria, lavanderia, riscaldamento centralizzato ecc.); 3. Le parti destinate all uso e al godimento dei condomini con carattere di accessorietà (ascensori, fognature, acquedotti, impianti per l acqua, gas, energia elettrica ecc.). Esistono poi delle parti dell edificio che spesso e volentieri vengono considerate comuni ma che non sempre lo sono. Il giardino è un esempio di bene frequentemente considerato comune quando in realtà non sempre lo è. L equivoco nasce dalla tendenza ad identificarlo con il cortile, commettendo un errore dal momento che quest ultimo rientra espressamente tra i beni comuni mentre il giardino no. Si tratta di beni con funzioni diverse, il cortile fornisce luce ed aria alle unità immobiliari che lo sovrastano, il giardino, invece, costituisce ornamento del fabbricato, non rientra nell elenco previsto dalla legge e pertanto in assenza di una precisa indicazione circa la proprietà occorre andare a verificare se è destinato all intero condominio o ad una singola unità immobiliare per stabilire se siamo o meno in presenza di un bene comune. Nel caso in cui lo sia, per esempio, il condomino, in presenza di alberi che impediscono l ingresso dell aria e della luce nella propria abitazione, a causa della mancata manutenzione dovuta a negligenza del condominio, idonea a provocare un danno ingiusto ed a violare il principio secondo cui l uso delle parti comuni non deve dar luogo a pregiudizio nei riguardi di nessun condomino, può rivolgersi al magistrato per ottenere l abbattimento totale o parziale degli stessi. Uso delle parti comuni L uso delle parti comuni è consentito a tutti i condomini, tutti possono far uso della cosa comune a condizione che non limiti le possibilità degli altri di fare altrettanto. In teoria l uso dovrebbe essere proporzionato ai millesimi di proprietà, nella pratica si estende all intera parte comune e il solo limite è rappresentato dalla concorrenza del diritto degli altri: tutti i condomini hanno il diritto di servirsi in eguale misura delle scale, dell atrio, del cortile indipendentemente da quelli che sono i 22