ABITARE OGGI: PIANI E PROGRAMMI DI SOCIAL HOUSING IN TRENTINO

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1 ABITARE OGGI: PIANI E PROGRAMMI DI SOCIAL HOUSING IN TRENTINO Dossier di preparazione al Forum a cura di Francesco Minora Progettazione integrata dello spazio abitativo a Milano e provincia... 2 Abitcoop (Provincia di Modena)... 4 A.I.S.A. (Veneto)... 7 FHS - Fondazione Housing Sociale (Milano e territorio nazionale)... 11

2 Progettazione integrata dello spazio abitativo a Milano e provincia Presenterà il caso: Corrado Longo, Chiara Quinzi (Studio Boeri) e Giuseppe Berardino (Consorzio SIR Milano) Caratteri progettuali: Il progetto Casa Bosco prevede la prefabbricazione in legno (pannelli X- lam multistrato a fibre incrociate) di due moduli abitativi sfalsati ciascuno dei quali con una larghezza fissa di 6m che si sviluppa su tre livelli di cui uno mansardato per una lunghezza totale di circa 40 m. La superficie complessiva dell'edificio è di 700 mq e ospita 8 appartamenti di differenti tagli, dal monolocale di circa 45 mq al trilocale di circa 120 mq. Ciascun alloggio ha un accesso indipendente dal piano terreno e una parte di giardino legata a questo ingresso. Anche gli alloggi che si sviluppano solo sui piani primi e sottotetto hanno, dunque, oltre a terrazze al piano, la possibilità di avere un piccolo pezzo di terra per praticare giardinaggio o piccoli lavori domestici all aperto. Le vedute sono state studiate in modo da evitare eventuali intrusioni visive da altri appartamenti al fine di garantire una adeguata riservatezza, quindi anche i patii/terrazze di ogni alloggio possiedono, se su più livelli, unicamente affacci dal medesimo appartamento. Le caratteristiche di distribuzione interna ragionano su un sistema modulare che permette di aggregare diversi tagli dimensionali in base alle esigenze differenziate degli utenti. In questo senso i 5 moduli pensati per la Casa Bosco al loro interno mostrano un layout flessibile che consente differenti diposizioni interne e combinazioni tra gli alloggi che in questo modo può crescere o ridursi nel tempo. Le dimensioni delle abitazioni rispondono agli standard minimi richiesti dalle norme sull'edilizia sociale richieste a livello regionale. Localizzazione: il progetto Casa Bosco si pensa possa essere ottimale per interventi di sutura di piccole aree urbane e periurbane non utilizzate (aree a standard con vincolo decaduto, aree di frangia) che potrebbero essere utilizzate per rilanciare un'offerta di edilizia sociale in affitto. Tali aree in virtù delle loro ridotte dimensioni ( mq) sono generalmente in carico ad enti pubblici o Aler (enti per la realizzazione e gestione di edilizia abitativa pubblica) e quindi poco adatte ad essere valorizzate dal punto di vista immobiliare. Tuttavia la loro collocazione in contesti già urbanizzati e la loro scarsa appetibilità economica le rendono aree potenzialmente perfette per la realizzazione di abitazioni dal basso costo e facilmente inseribili in contesti sociali spesso caratterizzati da forte omogeneità sociale. Sostenibilità sociale: oltre alla potenziale localizzazione, per la sua flessibilità e rapida realizzazione, il progetto Casa Bosco permette di comporre tagli differenziati degli alloggi per differenti tipi di utenti (studenti, famiglie con disagio abitativo, giovani coppie, ecc..), coinvolgendo da subito i futuri abitanti nelle fasi di progettazione in relazione alle proprie esigenze, incentivando quindi il senso di appartenenza e identificazione al luogo, favorendo un mix sociale potenzialmente in grado di evitare fenomeni di isolamento o di concentrazione di marginalità sociali. Inoltre grazie al legno e alle sue caratteristiche si possono contenere le spese di realizzazione e di gestione dell alloggio entro i /mq. di superficie costruita, senza rinunciare ad elevati standard di qualità dell abitare. Sostenibilità ambientale: Il progetto Casa Bosco prevede un protocollo di compensazione ambientale: si pensa infatti ad una piantumazione di alberi autoctoni nelle vicinanze in modo da ridurre l inquinamento e i costi di trasporto assieme all uso di legno proveniente da boschi certificati. Tale sistema può attivare un ciclo produttivo e di consumo di energia a scarto zero, cioè non si prevedono rifiuti o scarti essendo il legno prodotto in questi boschi direttamente utilizzato per la produzione degli alloggi, come ad esempio avviene nell'impiego delle biomasse derivate dai diradamenti boschivi. Essendo il legno un materiale naturale, esso richiede un basso consumo energetico per la sua trasformazione. L edilizia sociale con questi connotati rappresenta quindi occasione per la città di incrementare il proprio livello di naturalità. Sostenibilità economica: l'utilizzo estensivo del legno permette di attivare l intera filiera produttiva, che, ad esempio nell'area milanese, muove un sistema articolato di piccole e medie 2

3 imprese. La sollecitazione economica quindi sarebbe rivolta a tutti i soggetti coinvolti lungo tale filiera. Partner e soggetto promotore Il progetto Casa Bosco è stato ideato dallo Studio Boeri di Milano. Non ha ancora avuto un applicazione pratica. Tra i partner di progetto interessati allo sviluppo di questo tipo di soluzioni abitative afferenti al mondo sociale nonprofit troviamo il Consorzio di cooperative sociali SIR di Milano (rete Anffas) Di particolare interesse è l idea di realizzare una prima sperimentazione su un area di proprietà Aler (Agenzia Lombarda Edilizia Residenziale) del Comune di Abbiategrasso, in provincia di Milano. È coinvolta direttamente nel processo di negoziazione la cooperativa La Cometa di Abbiategrasso, che da anni svolge attività di inserimento abitativo con persone affette da disagio psichico. Caratteri di innovatività Il progetto sviluppa l idea che il social Housing non rappresenti un peso o un ostacolo al benessere della città, ma che, al contrario, se sviluppato in modo consapevole e innovativo mediante tecniche appropriate, esso sia portatore di valori e qualità architettoniche, urbanistiche, sociali, ambientali ed economiche notevoli, che arricchiscono i contesti residenziali in cui sono inseriti. In altre parole lo scopo del progetto è quello di ridare centralità al Social Housing rispetto alle evoluzioni del Mercato e rispetto al quadro generale delle politiche della Casa, sviluppando soluzioni abitative innovative che integrano la dimensione sociale a quella ambientale ed economica. I due elementi che consentono di rispondere in modo innovativo alle sfide del Social Housing sono rappresentate: - dalla localizzazione marginale e di frangia, di aree piccole e quindi poco appetibili dal mercato su cui realizzare le abitazioni. La collocazione diffusa, tuttavia, sebbene marginale, non preclude la possibilità di allacciarsi ai vicini contesti densamente abitati, anzi fornisce la possibilità di abbassare il prezzo degli alloggi stessi e di prevenire eventuali fenomeni di concentrazioni del disagio, favorendo il mix sociale. - dall uso del legno e delle sue proprietà fisiche naturali, meccaniche e tecnologiche che consentono di sviluppare l idea della temporaneità e della flessibilità di alloggi di Social Housing, esigenza questa oggi non evasa né dall ente pubblico né dal mercato, senza per questo rinunciare alla qualità architettonica. Stato di avanzamento del progetto Il progetto Casa Bosco è stato recentemente presentato alla Triennale di Milano e ha riscosso un notevole interesse dagli operatori di settore. Tuttavia ad oggi non si ancora realizzate trasformazioni abitative sulla base di questo modello. 3

4 Abitcoop: una cooperativa di abitazione per la socialità dell abitare in Emilia Romagna Presenterà il caso: Lauro Lugli, cooperativa Abitcoop Abitcoop è una cooperativa di abitazione a proprietà divisa. Dall Art. 2 dello suo statuto si legge che ha lo scopo di soddisfare i bisogni abitativi, immediati e futuri, dei propri soci, a condizioni economiche, qualitative e di garanzia possibilmente migliori rispetto a quelle ottenibili sul mercato. In particolare la cooperativa si propone di fare acquisire ai propri soci la proprietà di immobili residenziali e, in via strumentale od accessoria, la loro disponibilità anche al fine di favorirne successivamente l acquisizione in proprietà. La moderna struttura di Abitcoop comincia a prendere forma negli anni 70, quando si era ormai affermata la stagione della proprietà pubblica dei suoli e molti Comuni avviarono concorsi per la realizzazione di nuovi quartieri attraverso la politica dei PEEP. Abitcoop è il risultato di un processo di unificazione delle tante cooperative comunali e locali di abitazione (erano a quel tempo oltre una quarantina), che nel 1976 vide la nascita della Cooperativa Comprensoriale di Modena, nella quale - nel 1981 confluirono e vennero incorporati sia il Consorzio delle cooperative di crogiolo (la cui nascita risale al marzo 1976) che le altre cooperative di abitazione comprensoriali, assumendo definitivamente il nome di Abitcoop. Durante gli anni 70 80, l'elaborazione dei primi piani triennali e l accordo realizzato con le cooperative di produzione e lavoro, che precede successive convenzioni con altre forme di imprenditoria edile, come ad esempio quella artigiana, segneranno il passaggio delle cooperative di abitazione da meri soggetti attuatori di programmi di edilizia pubblica a soggetti protagonisti del settore edilizio, ritagliandosi un ruolo ai tavoli della pianificazione. Destinatari I destinatari degli interventi di Abitcoop sono i soci che aderiscono alla cooperativa, cioè tutti coloro che abbiano interesse o esigenza di acquisire un alloggio nella provincia di Modena. Chi desidera diventare socio compila una scheda informativa in cui esprime le proprie esigenze o preferenze sull alloggio sia per la tipologia, sia per la localizzazione, sia per la richiesta di assegnazione in proprietà o in godimento temporaneo. Distribuzione dei soci per area nella Provincia di Modena zona di MIRANDOLA 300 (1,73%) Zona di CARPI (13,59%) Zona di MODENA (71,86%) Zona di SASSUOLO (7,10%) Zona di VIGNOLA 996 (5,73%) TOTALE SOCI ISCRITTI al (di cui 826 ammessi nel 2008) Risultano in continua crescita le richieste di adesione provenienti da cittadini immigrati. Alla fine del 2008 il loro numero era di 472. Sul complesso dei soci iscritti alla cooperativa al 31 dicembre 2008 rappresentano una quota significativa del 2,71%. Considerando le varie aree geografiche, più della metà (247 52,33%) è costituita da immigrati africani e del Nord Africa, con una netta e sostenuta prevalenza di ghanesi, ormai 144, che costituiscono l etnia decisamente più numerosa di tutte, più numerosa di quella marocchina (35). A seguire risulta piuttosto consistente anche la fetta di soci proveniente dall Europa, in particolare dal Centro ed 4

5 Est Europa, che hanno raggiunto il numero di 163 (34,53%), soprattutto nativi di Romania (35), Albania (30), Moldavia (26) e Ucraina (20). Scomposizione sociale base Abitcoop al 31/12/08* (*i dati sono riferiti esclusivamente ai questionari completi delle informazioni richieste) Dipendenti % di cui: Impiegati dipendenti (31,22%), Operai (19,81%), Insegnanti (3,24%), Infermieri (1,88%), Commesse/i (0,89%), Dirigenti (0,48%), Forze dell ordine (0,47%), Funzionari (0,32%), lavoratori precari e con contratto di collaborazione (dato in % non disponibile). Autonomi/liberi professionisti Non Occupati (casalinghe, giovani in attesa di occupazione, studenti, ecc.) % % Pensionati % I soci vengono selezionati sulla base di un regolamento. Il regolamento prevede la pubblicazione di un bando cui possono partecipare tutti i soci interessati. Nel 2008 a fronte di 109 alloggi previsti dai bandi, hanno fatto domanda soci. Tra i criteri di selezione spicca quello di anzianità: cioè sono prima soddisfatte le domande dei soci che aspettano un alloggio da più tempo. Per quanto riguarda gli interventi in accordo con gli enti pubblici locali come i Comuni o le Acer locali (Azienda Casa Emilia Romagna), Abitcoop stabilisce precisi criteri di selezione in concertazione con questi enti che vengono fatti presente nel bando e che variano da intervento ad intervento mediante convenzione. Tra i principali criteri di selezione di queste convenzioni possiamo ricordare la condizione patrimoniale (di solito non si deve essere proprietari di altri alloggi nello stesso comune) e reddituale (tramite dichiarazione ISEE), la residenza e/o il domicilio nel Comune in cui si richiede la casa. Ai disabili o ai soci con particolari problemi certificati viene data la possibilità di scelta dell alloggio prima degli altri soci. Ultimamente la Regione ha messo a disposizione risorse per promuovere l acquisto dell alloggio per le giovani coppie: Abitcoop assiste i propri soci nel rispondere e implementare anche questi tipi di politiche. Soggetto promotore e partner Abitcoop aderisce a Legacoop, Lega Nazionale Cooperative e Mutue, nata a fine 800 e la più grande d Italia. Abitcoop ha contribuito nel corso degli anni, per quanto riguarda la provincia di Modena, allo sviluppo di questo movimento in specifico riferimento al settore abitativo. Il successo di Abitcoop deriva in larga misura dalla collaborazione con gli enti pubblici locali e allo sviluppo di iniziative di edificazione su suoli di proprietà pubblica comunale e non, su cui insistono i PeeP (Piani per l Edilizia Economico Popolare). Per realizzare i propri alloggi Abitcoop si avvale della collaborazione di numerose aziende di progettazione e di costruzione artigianali e industriali locali. Infine costituiscono parte rilevante della prosperità di questa cooperativa l elevatissimo numero di soci, i quali mettono a disposizione della Cooperativa i propri risparmi (cifra media circa ) e che la cooperativa restituisce con un margine di interesse pari all 1%. 5

6 Tipologie di intervento Abitcoop mette a disposizione ai propri soci prevalentemente alloggi destinati alla vendita. Tuttavia la cooperativa, anche a seguito della attuali trasformazioni del mondo del lavoro, ha deciso di realizzare anche altri tipi di intervento, sebbene in forma ridotta: vengono infatti prodotti alloggi in godimento temporaneo, di solito della durata di 10 anni, al termine dei quali il socio può scegliere di riscattare la casa o abbandonare l alloggio; oppure in godimento con proprietà differita, in cui il socio si impegna ad acquistare l alloggio al termine di un periodo concordato, di solido di 8-10 anni, pagando un corrispettivo alla cooperativa. Il taglio medio degli interventi va dai 12 ai 18 alloggi. In alcuni casi in collaborazione con altre cooperative si sono realizzati interventi più massicci (200 alloggi), ma la progettazione di interi quartieri non rientra tra le specifiche finalità di questa cooperativa. Complessivamente il costo e le caratteristiche degli alloggi vengono definiti in sede regionale e Abitcoop è quindi tenuta al rispetto di determinati vincoli di legge. Il costo medio degli alloggi si aggira attorno ai al mq. Abitcoop riesce a risparmiare notevolmente sul costo complessivo dell abitazione mediante il reperimento di aree a costi contenuti, perché generalmente di proprietà pubblica. Questo margine di risparmio incide circa sul 30% del costo complessivo della casa. Le aree talvolta vengono reperite sul libero mercato a costi che variano a seconda dalla zona. Stato di attuazione Il patrimonio abitativo realizzato al 31 dicembre 2007 da Abitcoop in tutta la provincia di Modena ammontava a 6406 alloggi, di cui 123 in godimento temporaneo e/o proprietà differita. Complessivamente lo stock abitativo di Abitcoop rappresenta approssimativamente quasi il 2% sul totale degli alloggi presenti in Provincia di Modena. Caratteri di innovazione Oggi questa cooperativa, la principale per dimensioni nella Provincia di Modena, si pone nuove sfide tra cui quella di porre attenzione ai temi della salvaguardia dell ambiente e di proporre modalità costruttive improntate effettivamente al risparmio energetico, oltre che nell impegno ad assecondare i bisogni delle famiglie economicamente più deboli con il lancio di un corposo piano di alloggi da assegnare in godimento. Pertanto la cooperativa ha aderito e promosso l idea di certificare con il marchio Casa Clima di provenienza altoatesina le prossime abitazioni, mirando ad uno standard minimo di classe B che consentirà ai propri associati di contenere considerevolmente i costi delle bollette energetiche di indicativamente il 50%. Fonti Bilancio sociale Abitcoop

7 Oltre l alloggio, per una rete di servizi abitativi: il caso della Fondazione la Casa ONLUS di Padova Presenterà il caso: Caterina Benato, Consorzio Villaggio Solidale AISA è l acronimo di Agenzia di Intermediazione Sociale dell Abitare : il primo gruppo di operatori immobiliari non profit in Veneto. Il suo scopo principale è quello di reperire alloggi da mettere a disposizione di persone che vivono, o sono a rischio di cadere, in situazioni di disagio abitativo. Alla fornitura di strutture abitative si è pensato però di affiancare anche la fornitura di servizi che permettessero ai beneficiari di risolvere il disagio nel suo complesso. Il disagio infatti non si limita alla sola mancanza di un abitazione, ma spesso comprende anche problematiche più profonde di inserimento sociale. L innovazione sta quindi nel superare il modello operativo della classica agenzia immobiliare, offrendo servizi aggiuntivi attraverso il coinvolgimento di enti non profit. Tali servizi comprendono l accompagnamento nella ricerca della casa, la gestione amministrativa e domestica, l inserimento sociale nel territorio, la gestione dei rapporti e dei conflitti all interno del vicinato. L azione dunque non è solo mirata ad alloggiare le persone, ma a costruire dei percorsi di autonomia per gli abitanti. Per ampliare il proprio bacino di utenza e reperire alloggi con maggiore facilità AISA sta inoltre cercando di delineare con enti bancari locali una strategia tesa ad offrire garanzie patrimoniali per chi vuole affittare la sua casa; ad oggi AISA offre un servizio di mediazione tra proprietario e cooperativa sociale che si prende in carico l abitante e gestisce inoltre gli immobili che la Fondazione La Casa mette a disposizione. AISA inoltre seleziona un educatore che segue la locazione e si prende cura dell'immobile e di chi lo abita mediante un accompagnamento sociale degli inquilini. La Fondazione La Casa ONLUS di Padova ha in essere una convenzione con la cassa di risparmio di Padova e Rovigo per la concessione di speciali finanziamenti finalizzati a sostenere l acquisto della prima casa di abitazione da parte di persone in stato di disagio. Destinatari AISA propone un sistema di alloggi dedicati alla temporaneità breve, media e lunga che, affiancati da un sistema di servizi che promuovono l autonomia economico-sociale degli abitanti, preparano i beneficiari alla propria indipendenza e comunque garantiscono coesione sociale. Il seguente grafico evidenzia il modello operativo implementato e i diversi attori coinvolti. 7

8 Dal grafico è possibile evidenziare come le strutture pensate per l accoglienza si differenzino tra strutture ricettive per il brevissimo periodo (veri e propri alberghi sociali), per il medio termine (residence o pensionati che possono accogliere anche in co-housing persone che non appartengono allo stesso nucleo familiare per periodi annuali), per il lungo termine (nuclei famigliari ospitati in appartamenti locazione per periodi pluriennali). Il ruolo di Fondazione La Casa onlus è quello di un soggetto investitore che acquisisce immobili, aree edificabili, diritti edificatori. Altri soggetti fornitori di strutture possono essere direttamente gli Enti Locali o il mercato libero. La gestione delle strutture richiederà poi specifiche competenze e conoscenze, in quanto prevede l offerta di un articolata combinazione di servizi socio-amministrativi. Proprio al fine di condividere le esperienze del terzo settore e creare nuove procedure e modelli nell ambito dei servizi di intermediazione sociale all abitare e dei servizi di inclusione sociale, nel 2003 è nato il Consorzio di Cooperative Sociali Villaggio Solidale. In breve tempo il Consorzio ha associato ventuno realtà del Veneto, Friuli Venezia Giulia, Emilia Romagna, Piemonte, Lombardia, Trentino, Umbria e Sardegna, ed ha aperto un dialogo di interesse con imprese sociali localizzate in tutto il territorio nazionale. Le cooperative socie del Consorzio si prendono quindi in carico, attraverso il marchio AISA, di individuare e raccogliere le domande di residenzialità del territorio e di gestire poi le strutture di Housing Sociale a propria disposizione. L inserimento e l accoglienza degli utenti potrà avvenire in modalità diverse, a seconda del contesto e dei bisogni locali. Non esiste una vera e propria selezione degli inquilini; viene piuttosto attuata un analisi dei bisogni delle persone inviate dai servizi e viene trovata, quando possibile, la soluzione abitativa più consona. Il canone di locazione medio è 300 euro per alloggi di 80 mq. Ovviamente il canone dipende non solo dalla metratura ma anche dal territorio in cui si trova l alloggio (facendo riferimento agli accordi territoriali). Soggetto promotore e partner L agenzia nasce nel 2004 grazie al contributo della Camera di Commercio e della Fondazione La Casa di Padova. Ogni anno la Fondazione La Casa partecipa, tramite bando, ad una assegnazione di contributo della Camera di Commercio (solitamente euro). AISA è attivata in alcune province Venete in cui sono presenti cooperative aderenti al Consorzio Villaggio solidale. Tali cooperative vengono accreditate da AISA mediante un marchio di qualità, codificato in un manuale che fissa precise linee guida, seleziona e analizza le figure professionali, codifica i servizi, sistematizza le buone prassi rendendo replicabili le iniziative in differenti contesti territoriali, valuta i servizi, rilascia il marchio. Stato di attuazione Le Agenzie A.I.S.A. operative nel territorio delle Regione Veneto sono così distribuite per Provincia: Provincia Padova 2 Venezia 5 Numero sportelli Comune Rubano, Camposampiero Dolo, Venezia-Marghera, Martellago, Portogruaro, San Donà di Piave Rovigo 1 Rovigo (solo per i primi 6 mesi) Nell anno 2009 il numero di contatti registrati e degli accompagnamenti effettuati suddivisi per Provincia sono stati i seguenti: 8

9 Sportelli Contatti registrati Accompagnamento effettuato Provincia Padova Provincia Venezia Provincia Rovigo 27 9 Totale Nella tabella seguente si evidenzia la zona geografica di provenienza delle persone che si rivolgono agli Sportelli A.I.S.A. Provenienza Numero Africa 151 Asia 38 Sud - America 17 Europa EU 117 Europa non EU 36 Totale 359 Mappa delle aree in cui opera AISA Negli ultimi anni il disagio abitativo sta investendo una fascia sempre più ampia della popolazione, colpendo in particolar modo: le coppie monoreddito e le giovani coppie; gli anziani; gli immigrati; gli studenti fuori sede; i giovani al primo impiego; i single. Fonte: elaborazione dati ISTAT al 01/01/2009 I comuni più interessati, oltre ai capoluoghi, sono quelli della fascia pedemontana nella fascia Verona-Vicenza-Treviso. La mappatura comunque evidenzia la 9

10 differenziazione dei territori in termine di potenziali soggetti in disagio e quindi di servizi richiesti. In questo contesto AISA opera in tutto il Veneto. È presente in quasi tutti i principali capoluoghi di provincia, in cui il disagio è più forte, ma la sua azione però è rivolta anche nei territori della provincia. Caratteri di innovazione La funzionalità del servizio è collegata alla conclamata esistenza nel territorio di forme sempre più gravi di disagi abitativi, cui corrisponde una sempre maggiore carenza di interventi pubblici. Di conseguenza i servizi AISA intercettano un bisogno della popolazione e allo stesso tempo degli Enti Locali, che attivano delle convenzioni per poter offrire tali servizi sul proprio territorio. AISA offre un contributo sinora ignoto alla programmazione delle politiche pubbliche della casa da parte di organizzazioni del terzo settore: il suo ruolo si configura come quello di un attore in grado di dare maggiore efficacia all azione dell ente pubblico, operando a favore di quegli utenti che il Mercato non è in grado di servire. Mediante la standardizzazione di alcune procedure di azione, AISA consente inoltre al sistema di servizi sociali di raggiungere una maggiore efficienza, coordinando gli interventi e indirizzandoli a precisi progetti di inclusione, coprendo le esigenze dell utenza lungo tutto il processo di inserimento abitativo. Il modello è altamente replicabile perché affronta un problema comune a molti ambiti territoriali e allo stesso tempo permette un elevata adattabilità alle specificità dei contesti locali (esigenze di gestione finanziaria, esigenze demografiche e migratorie, etc.). A testimonianza della sostenibilità e della trasferibilità del modello vi è il continuo aumento negli anni dei membri del consorzio e delle convenzioni attivate con gli Enti Locali interessati. Ad oggi gli sportelli attivati dalle cooperative consorziate sono circa una trentina. Fonti

11 Strumenti e soluzioni finanziarie per l abitare di oggi: l esperienza della Fondazione Housing Sociale di Milano Presenterà il caso: Sergio Urbani (Fondazione Housing Sociale) La Fondazione Cariplo di Milano è da più di dieci anni che si occupa di destinare somme a fondo perduto ad iniziative di sostegno all abitare sociale. Per rafforzare e finalizzare meglio i propri interventi nel giugno 2004 la Fondazione Cariplo, grazie anche ad uno studio di fattibilità condotto dal Politecnico di Milano, con la partecipazione della Regione Lombardia e dell ANCI Lombardia, è stata istituita la Fondazione Housing Sociale, che ha sede a Milano, ma opera di fatto in tutta Italia. La prima e principale azione intrapresa da Fondazione Housing Sociale è stata l istituzione di un fondo immobiliare etico chiuso denominato Fondo Abitare Sociale 1. Avviato nel 2006 porterà alla realizzazione di 700 alloggi da offrire in locazione a canoni calmierati per 25 anni. L ammontare del fondo è di 85 milioni di euro, con durata ventennale. Partecipano al fondo oltre alla Fondazione Cariplo anche la Cassa Depositi e Prestiti, la Regione Lombardia, la Banca Intesa San Paolo, La Banca Popolare di Milano, la Generali Assicurazioni, La Cassa Italiana dei Geometri, Telecom Italia e Pirelli Real Estate. Il Fondo Abitare Sociale 1 si è aggiudicato con una procedura di evidenza pubblica tre aree di Milano e grazie a due concorsi internazionali di progettazione volti alla sperimentazione di nuove tipologie architettoniche in fatto di social Housing si sono configurati i seguenti interventi: - Quartiere Figino, progetto denominato il Borgo Sostenibile, collocato alla periferia di Milano, prospiciente ad aree residuali agricole, si propone di ricucire il tessuto urbano a quello rurale: prevede mq di residenze per un totale di 350 alloggi e mq di servizi residenziali pensati espressamente per particolari categorie di utenti (es. alloggi assistiti da servizi specifici sociali), compatibili con la residenza, cioè di carattere commerciale e pubblico (es. il living room, che sarà una sorta di piazza coperta), servizi integrati per l abitare dei nuovi residenti (es. il co lavoro) e servizi locali ed urbani (es. l eco club che fornirà informazioni di carattere ambientale e sanitario) rivolti anche al contesto circostante. - Via Cenni, progetto denominato una Comunità per crescere: mq di residenze per un totale di 150 alloggi e mq di servizi, tra cui un foyer per i giovani e i residenti, fulcro attorno al quale è sviluppata l identità del progetto abbinato ad altri servizi volti alla autopromozione dei giovani nel quartiere in cui si inserisce l intervento; - Via Ferrari, progetto di abitare temporaneo e accogliente, che prevede mq di residenze temporanee e mq di servizi prevede la realizzazione di circa 200 posti letto e di un centro per la disabilità. Destinatari Gli interventi della Fondazione Housing Sociale sono rivolti a persone che non hanno i mezzi per potersi permettere un alloggio sul libero mercato e che non hanno i requisiti per accedere alle liste di alloggi pubblici: giovani, single o in coppia, coppie con figli minori, famiglie monoparentali, immigrati ecc. Il target di ogni intervento è definito rispetto alle caratteristiche sociali del quartiere o del Comune in cui esso verrà realizzato, in concertazione tra tutti gli attori che prendono parte all iniziativa, dopo un accurata analisi della domanda abitativa. Soggetto promotore e partner Oltre ai promotori Fondazione Cariplo, Regione Lombardia e ANCI Lombardia, costituiscono partnership strategiche per l azione della Fondazione Social Housing anche - la Società di Gestione del Risparmio (SGR) Polaris, che gestisce il Fondo Abitare sociale 1 - la Cassa depositi e Prestiti, maggiore investitore del suddetto Fondo 11

12 - Finabita, società di consulenza specializzata nella strutturazione di operazioni di edilizia sociale, con cui è stato avviato il progetto Parma Social House - Sinloc, società di investimento e di consulenza che ha il compito di favorire le partnership pubblico privato - il Comune di Milano, per la realizzazione di residenze universitarie, - l Immobiliare Veneziana, per lo studio di quattro iniziative di Social Housing Stato di attuazione Il Fondo Abitare Sociale 1 di Milano è una esperienza che si può ritenere ormai conclusa. L utilità di questa prima azione è stata quella di dare un segnale forte agli enti pubblici e privati che si occupano di questo tema che oggi è possibile realizzare iniziative in questo settore. Anzi tenendo presente l attuale crisi del mattone, quello dell Housing Sociale rappresenta un settore che al contrario gode di risorse migliori. Oggi la Fondazione Housing Sociale si muove su numerosi altri progetti che tendono ad abbinare alloggi dal canone moderato ad alloggi in vendita convenzionata e ad alloggi in vendita sul libero mercato. Questo si rende necessario per garantire una maggiore sostenibilità economico finanziaria. Complessivamente gli interventi misti, come quelli in programma a Parma, ad esempio, godono di una maggiore redditività. Caratteri di innovazione Uno degli aspetti che qualificano in senso innovativo l azione della FHS è dato dalla istituzione di una nuova figura all interno del sistema di governance di progetti di Housing sociale denominato il gestore sociale. Questo ente deve rispondere al comitato di indirizzo costituito da Fondazione Housing Sociale, ente pubblico, la Società di Gestione del Risparmio e l ente coach, che propone una parte dei possibili futuri inquilini. Ecco in sintesi le principali fasi: 1. il processo prende avvio con la selezione di un team leader (indicativamente quando inizia la costruzione degli immobili) 2. il team leader, con l assistenza di FHS ed ente coach, forma un team dalle competenze eterogenee (legale, sociale, immobiliare, contabile ecc.) che redige lo statuto del Gestore Sociale, le sue politiche di gestione e di assegnazione 3. in esito alla costituzione del Gestore Sociale, il team ne diviene il primo Cd A 4. i Cd A successivi vengono nominati dagli inquilini 5. circa dopo 10 anni il Gestore Sociale raggiunge l assetto a regime e può acquistare gli alloggi in blocco dal Fondo (impegnandosi alla locazione per almeno 20 anni) Il gestore sociale è così definito perché assomma a sé una serie di competenze che un tradizionale property o facility manager non include: pertanto oltre ad offrire servizi immobiliari di manutenzione degli immobili, delle parti comuni e via dicendo e a rendicontare le spese di gestione, questo ente deve curare i rapporti con il comitato di indirizzo, far circolare le informazioni entro il vicinato, definire le politiche interne di gestione e ancora deve fornire una serie di servizi sociali, tra cui gestire i nuovi inquilini, curare le relazioni con particolari categorie di disagio, offrire supporto ad iniziative di vicinato e di solidarietà, offrire meccanismi di tutela economica agli abitanti quali fondi di garanzia, microcredito, piani di risparmio ecc. Altro aspetto determinante è la relazione di partnership che lega il pubblico locale e nazionale al privato profit e non profit. Infatti agli investitori privati for profit è chiesto di co - investire nella misura indicativa del 10% sul monte complessivo del fondo, mentre una quota rilevante pari al 40% viene coperta dal fondo nazionale a garanzia dell investimento complessivo. Complessivamente il fondo etico corrisponde al 50% delle fonti di finanziamento a disposizione degli attori per realizzare l intervento. L altro 50% è coperto con debito bancario. Fonte 12