L Attività di CDP Investimenti Sgr e del Fondo Investimenti per l Abitare

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1 CREDITO AL CREDITO: IL MERCATO DEL CREDITO TRA SVILUPPO ECONOMICO ED EQUITÀ SOCIALE L Attività di CDP Investimenti Sgr e del Fondo Investimenti per l Abitare ABI Palazzo Altieri Roma, 24 novembre 2010

2 SINTESI In Italia 4,6 milioni di famiglie sono in affitto e 3,1 milioni in case non di propria Proprietà; il disagio abitativo è aumentato così come la cd. fascia grigia (ricchi per l ERP, poveri per il mercato). L offerta di alloggi in locazione da persone giuridiche è limitata e focalizzata sull ERP. Il principale obiettivo del SIF è di aumentare gli alloggi per la fascia grigia, tenendo presente che l offerta di locazione a lungo termine deve essere accompagnata dalla vendita (e dal mix) per esser sostenibile. Il SIF, di cui il FIA fa parte è un modello di PPP che mobilita investimenti a livello nazionale e locale. Deriva da una normativa innovativa nel panorama europeo. Il preesistente (e attuale) quadro normativo dei fondi immobiliari ha favorito l avvio del SIF, come nel caso del primo investimento del FIA, Parma Social House, che ha segnato il pieno avvio dell attività di CDP Investimenti Sgr (CDPI) e del FIA. I progetti di investimento richiedono adeguati tempi di sviluppo e gli investimenti del FIA si incrementeranno soprattutto verso la fine del , generando 8-9 miliardi di investimenti inclusa la leva del debito. Le attuali manifestazioni d interesse ci permettono di essere moderatamente ottimisti. Le Banche sono fondamentali non solo per l accesso ai finanziamenti di fondi locali e mutuatari, ma anche per l assistenza nella strutturazione delle operazioni e nella messa a punto di sistemi di controllo e valutazione nella fase di gestione. 2

3 In Italia 4,6 milioni di famiglie sono in affitto e 3,1 milioni in case non di propria proprietà. Famiglie in casa di proprietà vs. affitto 100%=24,7 milioni Famiglie in casa in uso gratuito 12,6% (3,1 mln) In parte domanda latente in aggiunta a quella dei 3,3 milioni di giovani fra 25 e 34 anni che abitano con i genitori? Famiglie in casa di proprietà 68,5% (16,9 mln) Famiglie in affitto 18,9% (4,7 mln) 3

4 Disagio abitativo aumentato per molteplici fattori ed è aumentata la cd. fascia grigia (ricchi per l ERP, poveri per il mercato). Andamento del mercato immobiliare, entrato dopo il in un ciclo espansivo conclusosi nel 2007 con forte incremento dei prezzi di vendita e dei canoni di locazione. Riduzione del potere di acquisto delle famiglie, il cui reddito nel è cresciuto del 18% rispetto al 105% dei canoni di locazione di mercato in Italia. Carenza di finanziamenti pubblici a favore dei soggetti costruttori di alloggi (es. imprese, cooperative, ecc.) da destinare al mercato della locazione a canone calmierato. Evoluzione dinamiche sociali ha ampliatogli utenti tipici degli alloggi sociali (giovani coppie e famiglie monoreddito) a nuove fasce (studenti fuori sede, immigrati, pendolari, lavoratori temporanei, anziani e soggetti con bisogni speciali, ecc.), in un contesto di frammentazione e crescita del numero delle famiglie. Quasi 2,4 milioni famiglie in serio disagio (spese abitazione > 40% reddito disponibile); 31% di queste in affitto*. * Fonte: secondo rapporto su la condizione abitativa in Italia, Nomisma 4

5 L offerta di alloggi in locazione da parte di persone giuridiche è limitata e focalizzata sul settore dell edilizia residenziale pubblica. 100% = 4,7 milioni famiglie 1,3-1,4 Proprietario persona fisica 70-72% Proprietario persona giuridica 28-30% Totale 0,8-0,9 Aziende pubbl. casa (ex Iacp e altri) 0,3-0,4 Altra persona giuridica 0,1-0,2 Offerta che si stima incontrare la domanda della cd. fascia grigia IVA e deducibilità spese ostacolo principale per investitori di lungo termine Fonte: Nomisma, stime 5

6 Il principale obiettivo del Sistema integrato dei fondi (SIF) è di aumentare gli alloggi per la fascia grigia. Realizzare alloggi (nuove costruzioni o recupero di quelli esistenti limitando in tal modo il consumo di territorio). Creare un offerta abitativa sostenibile assegnando un titolo di preferenza alla locazione a medio lungo termine, senza escludere la vendita a favore di alcune categorie. Fra i destinatari coloro che non riescono a soddisfare il proprio fabbisogno abitativo sul mercato, per assenza di offerta adeguata; persone troppo povere per sostenere le condizioni di mercato, ma troppo ricche per accedere all Edilizia Residenziale Pubblica: Nuclei familiari a basso reddito, anche mono-parentali o monoreddito Giovani coppie a basso reddito Anziani in condizioni sociali o economiche svantaggiate Studenti fuori sede Soggetti sottoposti a procedure esecutive di rilascio Immigrati regolari a basso reddito, residenti da almeno dieci anni nel territorio nazionale o da almeno cinque anni nella medesima Regione 6

7 L offerta di locazione a lungo termine deve essere accompagnata dalla vendita convenzionata (e dal mix) per esser sostenibile. STIME Affitto ERP Affitto a canone sostenibile Affitto a Canone di mercato Affitto Commerciale e Terziario Vendita Convenzionata Vendita di Mercato Vendita Commerciale e Terziario 0% 1 3% 4 8% 6 9% 7 9% oltre 9% Fonte: Marco Nicolai, Finlombarda 7

8 Il SIF, di cui il FIA fa parte è un modello di PPP che mobilita investimenti nel patrimonio dei fondi a livello nazionale e locale. Investitori (sottoscrizioni effettuate) Azionisti Sgr CDP ( 1mld) Investitori pubblici ( 140 mln) Altri investitori privati ( 0,67mld+ ) CDP (70%) ACRI (15%) ABI (15%) Fondo nazionale di CDPI Sgr Fondo Investimenti per l Abitare Gestione CDPI Sgr Fondi locali Max 40% dell equity delle iniziative locali Min 60% dell equity dei fondi locali Fondazioni di origine bancaria Investitori Amministrazioni Locali Aziende per la casa Imprenditori e privato sociale Fondo Locale 1 Fondo Locale 2 Fondo Locale n Gestione Sgr locali Iniziative locali di edilizia privata sociale Intervento 1 Intervento 2 Intervento n 8

9 Deriva da una normativa innovativa Disposizioni normative Utilizzo di Fondi Immobiliari chiusi come strumento attuativo del Piano. D.L. 25 giugno 2008 art. 11 Categorie sociali target: famiglie, anche mono-parentali, giovani coppie e anziani a basso reddito; studenti fuori sede; soggetti sottoposti a procedure esecutive di rilascio; immigrati regolari a basso reddito, da almeno dieci anni nel territorio nazionale o almeno cinque anni nella medesima Regione. DPCM 16 luglio 2009 art. 11 Quadro normativo ed operativo dei Fondi Nazionali nell ambito del SIF: Obiettivo raccolta fino a 3 miliardi di euro e durata minima di 25 anni destinazione degli investimenti all incremento dell offerta di Alloggi Sociali rendimento obiettivo e sostenibilità economica dei progetti criteri di partecipazione agli investimenti locali (massimo del 40%) integrazione con le politiche pubbliche locali D.M. 22 aprile 2008 Sono alloggi sociali le case e i servizi per individui e famiglie (non in grado di accedere ad alloggi nel libero mercato) realizzati o recuperati, da operatori pubblici e privati, anche con il ricorso ad agevolazioni e contributi pubblici, destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni ai canoni concordati ed anche alla proprietà a prezzi convenzionati 9

10 anche nel panorama europeo. Paese Fondo garanzia 1 e 2 grado Garanzia ultima istanza Ente finanziario dedicato Accredita -mento Popolazione % spese su PIL Numero alloggi Olanda 16,3 mln 0,6% 2,5 mln 35% tot Inghilterra 61,1 mln n.a. 5,3 mln 21% tot Francia 65,4 mln 1,93% PIL 5,6 mln 17% tot Fiandre 6,1 mln n.a % tot IN QUESTI PAESI NON E PREVISTO UN SIF PER L EPS Fonte: Marco Nicolai, Finlombarda 10

11 Il preesistente (e attuale) quadro normativo dei fondi immobiliari ha favorito l avvio del SIF, L attuale normativa in materia di fondi immobiliari consente un equilibrato utilizzo del sistema integrato dei fondi di cui al DL 112/2008: Ammette il presidio da parte del gestore del FIA (che opera come fondo di fondi) sugli investimenti effettuati dalle SGR che gestiscono i fondi locali, sia tramite flussi informativi aggiuntivi, sia tramite l espressione di pareri. Permette ai sottoscrittori del FIA, tra i quali il MIT, di verificare l attività di gestione e di esprimere pareri sugli investimenti, sia sotto il profilo etico, sia sotto quello più strettamente immobiliare. Consente una composizione del patrimonio del fondo in funzione delle specifiche esigenze del progetto, con sottoscrizioni da parte di soggetti diversi, nelle misure e proporzioni di volta in volta più idonee. Ammette diverse strategie di gestione, compresa quella che prevede l acquisizione di immobili per le successive locazioni, anche di lunga durata, tipiche dell edilizia privata sociale. 11

12 come nel caso del primo investimento del FIA, Parma Social House, Parma Social House Missione Patrimonio e investitori (e leva finanziaria) Governance Iniziativa Fondo comune di investimento di tipo chiuso, riservato a investitori qualificati della durata di 29 anni (oltre proroga di max 2 anni) Gestore: Polaris Investment Italia Sgr Spa Investimento complessivo: circa 137 mln Gestione e valorizzazione del Patrimonio del Fondo al fine di contribuire ad incrementare la dotazione di alloggi sociali, coerentemente con lo scopo del FIA e l art. 11 del DPCM 16/07/2009 Patrimonio circa 60 mln. Quote A promotori (costruttore, cooperative di costruzione e gestione); Quote B investitori istituzionali (Fondazioni e FIA); Quote C Comune Indebitamento massimo del 60%. Contributi pubblici pari a 3 mln Advisory Committee nominato da Assemblea Sottoscrittori: titolari quote A e B designano Presidente che ha ruolo di garante dei principi etici di gestione del Fondo 852 alloggi, 100% sociali, per mq slp con destinazione EPS, su 7 aree del Comune di Parma, da assegnare alle categorie individuate dal Piano Casa (DL 112/08) sia in locazione che vendita 12

13 che ha segnato il pieno avvio dell attività di CDP Investimenti Sgr (CDPI) e del FIA. 02/2009: CDP (70%) Acri (15%) e ABI (15%) costituiscono CDPI per gestire FIA, fondo chiuso immobiliare con raccolta obiettivo 2 Mdi euro per partecipare in fondi immobiliari locali fino al 40%, secondo lo schema del sistema integrato di fondi di cui all art. 11 del Dl 112/08. 01/2010 e 03/2010: Banca d Italia autorizza CDPI e approva regolamento FIA. 07/2010: CDP sottoscrive 1 Mld euro del FIA. 09/2010: MIT aggiudica provvisoriamente a CDPI 0,14 Mld euro, per la prima linea di intervento del Piano Casa (art. 1 Dpcm 16/07/2009). Intesa, Unicredit, Gruppo Generali, Enasarco ed Allianz sottoscrivono complessivamente 0,67 Mld euro. 09/2010 e 11/2010: delibera e successiva presentazione di Parma Social House. 13

14 I progetti di investimento richiedono adeguati tempi di sviluppo PROMOZIONE SVILUPPO SVILUPPO VALUTAZIONE Costruzione MONITORAGGIO Gestione e dismissione Promotore Pubblico (es. EELL titolare di aree/fabbricati) Bando assegnazione di aree/fabbricati e definizione programma EPS Offerta/Studio Fattibilità Selezione del soggetto attuatore (es. ATI) in alternativa Promotore Privato (es. titolare immob. con dest. EPS) elabora Studio di Fattibilità Procedura negoziata (cessione aree Pubb, dimensionamento, mix, agevolazioni, canoni e utenza) Strutturazione economico finanziaria preliminare term sheet con partner investitori e istituti finanziatori Selezione Sgr Assegnazione delle aree pubbliche Approvazione Piano attuativo e stipula convenzione urb. (contenente anche agevolazioni Pubb, canoni/prezzi, selez. utenza, ecc.) Piano economico finanziario definitivo Manifestazione di interesse e avvio istruttoria CDPI Sgr Ottenimento dei permessi di costruire Costituzione del Fondo locale Sottoscrizione FIA Stipula Contratto di gestione immobiliare e sociale Selezione appaltatore e costruzione (se non già individuato) Selezione dell utenza e gestione Dismissione degli alloggi e liquidazione del fondo 14

15 e quindi il FIA si incrementerà soprattutto verso la fine del quinquennio , generando 8-9 mdi investimenti Investimenti cumulati, miliardi di euro 1,8-2,0 0,8 1,3 FIA 3,0-4,0 Debito 0,1 0,4 3, Altra equity Nota: Elaborazioni interne preliminari a scopo puramente illustrativo. 15

16 La pipeline attuale di manifestazioni d interesse fa sperare bene. Opportunità di Investimento Regione Oggetto della proposta 1 REAM SGR Piemonte Lotto di AS in un ambito di trasformazione più ampio a destinazione residenziale privata 2 FONDO VENETO CASA Veneto AS e RT per 490 posti letto 3 FONDO ABITARE SOCIALE 1 Lombardia Vari interventi nelle città di Crema (60 alloggi+scuola), Milano Figino (350), Cenni (130), Ferrari (220 posti letto) 4 FONDO HOUSING TEMPORANEO Varie Vari interventi a destinazione mista: 75% AS + RT, 25% edilizia privata. 5 SAR.MAR Varie Interventi in città diverse per complessivi 665 AS da realizzare + apporto di 175 AS già realizzati. Tot. 840 AS 6 CASCINA MERLATA Lombardia Ambito di trasformazione comprendente destinazioni d'uso diverse e AS 7 ESTCAPITAL SGR Veneto Iniziative da individuare comprendenti AS, RT, recupero es.te 8 ABITARE SOST. PIEMONTE Piemonte Iniziative da individuare 9 EASY HOUSING LOMBARDIA Lombardia Apporto di circa 775 alloggi invenduti da convertire in AS 10 ROMA - ANAGNINA Lazio Planivolumetrico di cui mq AS per la locazione a canone concordato con riscatto 11 FONDO AQ Abruzzo AS Estensione 500 alloggi (di cui 300 già in portafoglio) 16 AS = alloggi sociali, RT = residenze temporanee

17 Banche partner non solo per accesso ai finanziamenti (fondi locali e mutuatari), ma anche per i sistemi di controllo e valutazione Fattibilità Finanziamento e Costruzione Gestione Dismissione Bancabilità e strutturazione finanziaria Fondi garanzia, finanziamento in pool Accesso a fondi europei FESR*, JESSICA** Definizione term sheet finanziamenti: linea capex linea Iva linea liquidità Convenzioni per mutui 1a casa e piani risparmio per acquisto di alloggi a riscatto dopo 8 anni e dopo 25 anni Assistenza per la messa a punto di sistemi di valutazione e controllo della gestione Eventuali finanziamenti way out * Ristrutturazione rinnovo o sostituzione abitazioni (regolamento PE seduta fonte Nomisma) ** JESSICA=Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas. 17

18 Avviso Importante I termini e i contenuti del presente documento ("Presentazione") non costituiscono, da parte di CDP, CDPI Sgr o da parte dei destinatari, alcun impegno od obbligazione legale, espressa o implicita, a negoziare o a concludere alcuna transazione ne rappresentano alcuna consulenza o sollecitazione. Le informazioni contenute nella Presentazione hanno valore meramente indicativo e non possono essere assunte quali dati significativi ai fini di eventuali conclusioni o deliberazioni che dovranno adottate dai destinatari nella propria autonomia decisionale. La Presentazione è fornita a titolo puramente informativo ed il contenuto della stessa non rappresenta, e non può essere interpretato, come attività di consulenza da parte di CDP o CDPI Sgr. CDP e CDPI Sgr raccomandano ai destinatari di effettuare le proprie verifiche finanziarie, legali e fiscali indipendenti e declinano ogni responsabilità in relazione a qualunque attività posta in essere sulla base delle informazioni contenute nella Presentazione. Il presente documento non può essere divulgato ad alcun terzo senza il preventivo consenso scritto di CDPI Sgr. 18