TRIBUNALE DI SIENA(ex Montepulciano) Esecuzione immobiliare no 10/2013. Promossa da BANCA POPOLARE DELL'ETRURIA E DEL LAZIO.

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1 VIA FIUME N.lO CAMPIGLIA D'ORCIA (SI) P.I TEL FAX ~ -~~ RE~Z.!llf'ICA DI STIMA TRIBUNALE DI SIENA(ex Montepulciano) Esecuzione immobiliare no 10/2013 Promossa da BANCA POPOLARE DELL'ETRURIA E DEL LAZIO Contro i... --,... - ',, ' Consulenza del CTU geom. SABRINA GUERRINI lo sottoscritto Geom. Guerrini Sabrina libero professionista iscritto all'albo dei Geometri della provincia di Siena al n. 883 con studio in Castiglione d'orcia (SI) Fraz. Campiglia d'orcia via Fiume n.1 O, ho ricevuto incarico dal G.E. Dott. Flavio Mennella di redigere la stima del valore del compendio pignorato: SVOLGIMENTO DELL'INCARICO 1) in data 06/05/2014 mi veniva affidato l'incarico e venivano effettuate le verifiche preliminari della documentazione necessaria, dopo aver prestato il giuramento di rito CficnJaravo Cfi accertare l'incarico afficiatomi, estraenao successivamente copia Ciel fascicolo dell'esecuzione. 2} Ho riscontrato la completezza della documentazione. 3} iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli : iscrizioni ipotecarie - ipoteca volontaria di ,00 (ottocentomila/00) iscritta il 01 marzo 2007 al n. PAGINAOI

2 VIA FIUME N.lO CAMPIGLIA D'ORCIA (SI) 306 Reg. Part. a favore della Banca Popolare dell'etruria e del Lazio Società lliia Cooperativa con sede in Arezzo e contro e per 1/1 della proprietà (terzo datore); con sede in Sinalunga c.f (debitori non datori d'ipoteca); a garanzia di Capitale di ,00 (quattrocentomila/00) gravante sugli immobili in Sinalunga censiti al Catasto Fabbricati Foglio 52 particella 875 sub graffati; - ipoteca volontaria di ,00 (trecentoquarantatremilacinquecento/00) iscritta il 16 novembre 2011 al n. 726 Reg. Part. a favore della Banca Sella S.P.A. con sede in Biella e contro Edii-Posa di Postiferi e Lambrusco S.n.c. per 1/1 della proprietà (terzo c.f (debitori non datori d'ipoteca) a garanzia di Capitale di ,35 (duecentoventottomilaottocentonovantanove/35) gravante sugli immobili in Sinalunga censiti al Catasto Fabbricati Foglio 52 particella 875 sub graffati; Trascrizioni pregiudizievoli: - Servitù di passo trascritta in data 12 marzo 2001 n. 842 del Reg. Part. a favore di a seguito di atto Notaio Favilli Giorgio in Sinalunga in data 2 marzo 2001 rep : costituzione di diritti reali a titolo gratuito per la servitù di passo relativamente a beni in Sinalunga, via Trento e più precisamente su corte censita al Catasto fabbricati foglio 51 particella 875 sub. 2 (fondo servente); fabbricato censito al Catasto fabbricati foglio 51 particella 875 (fondo dominante). La società venditrice ha costituito a proprio favore la servitù perpetua nella particella nella particella 875 del foglio 52 che rimane pertanto di uso comune con le altre unità immobiliari del fabbricato con destinazione a piazzale e/o spazio di manovra e/o parcheggio. - Servitù trascritta in data 17 giugno 2000 n del Reg. Part. a favore di ENEL PAGINA02

3 VIA FIUME N.lO CAMPIGLIA D'ORCIA (SI) spa e in data 25 maggio 2000 rep.30532: costituzione di diritti reali a titolo oneroso per la servitù di elettrodotto relativamente a beni in Sinalunga: terreno (corte comune) censito al Catasto Fabbricati foglio 52 particella 875 sub. 7 - Pignoramento immobiliare, trascritto in data i 9 febbraio 20i 3 al n. 547 del Reg. Part. a favore di Banca Popolare dell'etruria e del Lazio Scarl, con sede in Arezzo, c. f i 05i 5 contro ,..,....., Tribunale di Montepulciano in data i 2 gennaio 20i 3 repertorio i 565/20i 2; gravante su immobili censiti al Catasto Fabbricati al Foglio 52 particella 875 sub. 2 e sub.18 tra loro graffati. - Pignoramento immobiliare, trascritto in data 5 aprile 20i 3 al n. i 022 del Reg. P art. a favore di Banca Sella spa, con sede in Biella, c.f i 0023 contro,éliillt MJ!SAS& 20i 3 repertorio 213; gravante su immobili censiti al Catasto Fabbricati al Foglio 52 particella 875 sub. 2 e sub.18 tra loro graffati. 4) E' stata acquisita sia la mappa censuaria sia la planimetria degli immobili, trattandosi di fabbricati urbani. 5) Provenienza ultraventennale: a)fabbricato ubicato in Sinalunga via Trento censito al Catasto Fabbricati di suddetto comune al Foglio 52 particella 875 sub. 2 e 18 è pervenuto:,... ~ ~ -.. :') ~ ~ j l ; )l '> ), u l c...'''-' - Alla s v ~... ~ con atto di compravendita a rogito Notaio Maria Patrizia Bersotti Sinalunga in data 23 febbraio 2007 repertorio 5i22i/11447, trascritto il Oi marzo 2007 al n. 8i5 reg. part. dalla società per azioni con sede in Firenze c.f./p.i. PAGINA03

4 VIA FIUME N CAMPIGLIA D'ORCIA (SI) acquistava beni in Sinalunga censiti al catasto fabbricati foglio 52 particella 875 sub.2~18 tra loro graffati e quote condominiali su bene comune censito al sub. 7 e 8. ~ Alla società con atto di compravendita a rogito Notaio Giorgio Favilli di Sinalunga del 02 marzo 2001, rep.75888, trascritto il 12 marzo 2001 al n.841 reg. part. dalla con sede in Sinalunga, ; che acquistava beni in al catasto fabbricati foglio 52 particella 875 sub.2-18 tra loro graffati e quote condominiali su bene comun ~-~~~~-~-~~~~~~ 6} Il bene oggetto di pignoramento è destinato a laboratorio artigianale ed occupa una porzione del piano terra di un edificio ubicato nel comune di Sinalunga in via Trento, in una zona a prevalenza industriale/artigianale ai margini del centro abitato, e nelle immediate vicinanze del raccordo autostradale che collega Siena con ~Ile. ~lflryte'~~thf!cf~~ rtipo,prefat1:>b!~iga.:tg>o.;qqn.,pji,astxi~~nr~~q:~w lj,~~jj)~~i~~~~;id~~.w~è stato edificato nel 1996 e risulta agibile dal 1999; il laboratorio in oggetto occupa il piano terra del lato nord ed è libero su tre lati e contiguo con altra proprietà sull'altro lato; vi si accede da via Trento passando sulla corte condominiale. Attualmente l 1 unità immobiliare si presenta in ordinario stato di manutenzione, dovuto sia ai recenti lavori edili terminati ma non eseguiti a regola d 1 arte (soprattutto gli impianti che mancano di molte finiture ed accessori) che da uno stato di abbondano che ormai si protrae da tempo (derivante dalla chiusura dell'attività) Internamente è suddiviso in magazzini, uffici, ripostigli e servizi igienici il tutto meglio evidenziato nella planimetria allegata. Le tramezzature sono state nf!l.!l~a:terpifl'l'\l'iga:r:t r~t@e.s-5~1~,\'i ~~zzino è in cemento, mentre quelli degli uffici sono di varia tipologia (resina, legno e piastrelle in ceramica di cui alcune mancanti). Gli uffici hanno tutti controsoffitti in cartongesso con corpi illuminanti incassati; in PAGINA04

5 VIA FIUME N.lO CAMPIGLIA D'ORCIA (SI) alcuni locali sono presenti dei ventil-convettori elettrici sopra le porte mentre in altri sono stati asportati. Gli infissi esterni sono in alluminio, tutti con vetro-camera, solo gli accessi carrabili al magazzino e sul retro sono in acciaio zincato e verniciato; i pochi infissi interni presenti sono in legno tamburato mentre altri sono mancanti. Gli impianti elettrico, idrico e termico non sono stati ultimati e quindi risultano incompleti e non a norma con le vigenti normative in materia. Confinanti: resede comune da tre lati, via Trento, salvo altri. Il laboratorio ha una superficie lorda complessiva di circa 428,00 mq. con altezze interne che variano da mt nei magazzini a mt nei servizi igienici, derivanti dalla realizzazione di controsoffitti in cartongesso. A servizio di detto laboratorio vi è un piccolo resede esclusivo che si sviluppa su di una superficie di mq. 27,00 L'unità immobiliare ha inoltre diritti per quota condominiale sulla corte esterna (foglio 52 part. 875 sub.7) e sulla porzione di area sottostante la rampa di accesso al piano primo ( foglio 52 part. 875 sub.8). Considerato che i lavori eseguiti nel corso degli anni hanno modificato la distribuzione interna dei locali difformemente da quanto approvato e concessionato dal comune di Sinalunga, e che gli impianti (principalmente termico ed elettrico) devono essere completati e ne deve essere rilasciata dichiarazione di conformità, la struttura è da ritenersi inagibile. 7) L' identificazione catastale dell' immobile è la seguente: - laboratorio artigianale censito al catasto fabbricati del comune di Sinalunga al Foglio 52 particella 875 sub 2 e sub 18 tra loro graffati Cat. D/1, rendita 1.872,00 intestato a. PAGINAOS

6 VIA FIUME N.lO CAMPIGLIA D'ORCIA (SI) 8) La planimetria catastale, dell'unità immobiliare censita al foglio 63 particella 52 particella 875 sub 2 e sub 18 tra loro graffate presentata all'agenzia del territorio in data 06/11/2008 prot non ha esatta corrispondenza con il fabbricato attuale. 9) Trattasi di fabbricato urbano con destinazione d'uso di laboratorio artigianale 1 O) L'intero fabbricato è stato edificato con concessione edilizia rilasciata dal comune di Sinalunga in data 26 gennaio 1996 n.12 e successive varianti rilasciate dal suddetto comune in data 2 luglio 1997 n.1 e in data 9 luglio 1999 n.2 e regolare rilascio di agibilità. Successivamente all'interno della porzione in oggetto sono stati ricavati una parte di locali destinati ad ufficio con denuncia inizio attività protocollo n del 30 novembre 2006, con inizio lavori del 12 gennaio 2007 e fine lavori e agibilità del 07 febbraio Infine con DIA prot. n del 14 settembre 2007, con inizio lavori del 22 maggio 2008 e fine lavori del 23 ottobre 2008 e rilascio di agibilità del 05 dicembre 2008 prot. n , sono stati realizzati gli altri locali destinati ad uffici e servizi. In data 5 luglio 201 O con protocollo n è stata presentata Denuncia di inizio attività per trasformazione di parte del magazzino in abitazione per il custode ma il 21 febbraio 2011 con prot. n ne è stata richiesta l'archiviazione; ad oggi detti lavori risultano comunque realizzati e quindi l'immobile non risulta in regola con le autorizzazioni rilasciate. Potrà essere presentata sanatoria ai sensi della legge 47/85 e successive modifiche ed integrazioni. 11) Trattasi di una sola unità immobiliare e pertanto è opportuno costituire un unico lotto. PAGINA06

7 VIA FIUME N.lO CAMPIGLIA D'ORCIA (SI) P.I TEL FAX ) Il pignoramento riguarda l'intero compendio e unica intestataria risulta 4iiilllll'ill: ditsim1iillt:lthbitlitj:i8ddtfw per l'intera quota. 13) L 1 immobile risulta libero da persone llllli ha cessato la sua attività il 24/03/2002 e successivamente 1 1 attività all'interno del laboratorio veniva svolta da ma anch 1 essa risulta cessata come impresa al 17/10/ ) l beni sono di proprietà di una società. 15) L'immobile non risulta vincolato ed è edificato su suolo privato; non occupa nessuna porzione demaniale e non risulta gravato da censi, livelli o uso civico e non vi sono diritti di proprietà o di natura concessoria da parte di istituti; sull 1 immobile gravano le servitù già citate al punto 3. 16) L'Attestato di Prestazione Energetica viene allegato alla presente 17) Si procede alla valutazione complessiva del compendio pignorato - determinando la superficie commerciale dell' immobile, - assegnandogli un valore unitario sulla base delle quotazioni immobiliari dell' Osservatorio del Mercato Immobiliare e confrontato con i valori ricavati dalla consultazione delle Agenzie Immobiliari operanti nella zona - applicando coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell'immobile. Determinazione della superficie commerciale dell'immobile Per l'immobile oggetto della presente stima la superficie commerciale è data dal 100% della superficie calpestabile, 100% delle superfici occupate in pianta da pareti divisorie interne, 100% delle, superfici occupate in pianta eia pareti perimetrali non PAGINA 07

8 VIA FIUME N.lO CAMPIGLIA D'ORCIA (SI) :~ 50% delle superfici occupate in pianta da pareti perimetrali condivise, 25% dei terrazzi e dei locali accessori (ripostigli, cantine ecc~h~<~l5?/o;.delresedem~sclw~~o fino alla concorrenza della superficie utile netta dell'alloggio e l'eccedenza fino alla il#,ulte:rier.e,concorréyi~~"at'f2o/6"~t':f'~eh'ijit0'la~$;!1lll!i>erficie commerciale ammonta a : a} laboratori artigianale 428,00 mq - resede mq. 27 x 15% = 4.00 mq. Superficie commerciale laboratorio a mq 432,00 Assegnazione di valore unitario Dalla consultazione delle tabelle dell'osservatorio del Mercato Immobiliare l'immobile di Capannoni a destinazione produttiva in normale stato conservativo ha un valore compreso tra 475,00 e 670,00 al mq., mentre la consultazione delle agenzie immobiliari operanti nella zona hanno dato entrambe un valore pari a 400,00/700,00 al mq. Considerando le caratteristiche dell'immobile sopra riportate si assegnare un valore unitario pari a 700,00 al mq. ritiene equo Applicazione dei coefficienti di merito Per le caratteristiche dell'immobile e per la mancanza di alcune finiture interne e degli impianti si applica coefficienti di merito -1 0%. Determinazione del valore: mq. 432,00 x 700,00 /mq. = , ,00-1 0% = ,00 VALORE COMPLESSIVO ,00 (d uecentosettantad uem i lacentosessanta/00} PAGINA08

9 VIA FIUME N CAMPIGLIA D'ORCIA (SI) P.I TEL FAX Allegati alla Presente: Documentazione fotografica; Descrizione del compendio; - Visura storica catastale; Planimetria catastale; Elaborato planimetrico Elenco subalterni Estratto di mappa; Planimetrie laboratorio stato autorizzato, realizzato,sovrapposto. Concessione edilizia e agibilità - Atto di provenienza - Visura camera di commercio - APE (Attestato Prestazione Energetica) IL TECNICO Geom. Sabrina Guerrini PAGINA09

10 VIA FIUME N.lO CAMPIGLIA D'ORCIA (SI) DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA PAGINAOlO

11 VIA FIUME N CAMPIGLIA D'ORCIA (SI) PAGINA 011

12 VIA FIUME N.lO CAMPIGLIA D'ORCIA (SI) PAGINA012

13 VIA FIUME N.lO CAMPIGLIA D'ORCIA (SI) MAGAZZIN PAGINA013

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