IL MUTUO E LE SUE DIVERSE TIPOLOGIE:

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1 IL MUTUO E LE SUE DIVERSE TIPOLOGIE: DEFINIZIONE: Il mutuo è quel contratto con cui una parte (mutuante) consegna all'altra (mutuatario) una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili, e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità (artt ss. c.c.). Il contratto di mutuo ha quindi l'effetto di trasferire la proprietà della cosa al mutuatario e, qualora abbia ad oggetto una somma di denaro, nasce per il mutuatario l'obbligo di pagare gli interessi sulla somma ricevuta. Nel momento in cui la restituzione di quanto prestato viene garantita con un'ipoteca, il contratto diventa un "mutuo ipotecario". I mutui sono quasi sempre ipotecari, cioè assistiti da un ipoteca. Ma cos è l'ipoteca? Secondo la definizione ufficiale l'ipoteca è un diritto di garanzia che attribuisce al creditore la facoltà di produrre l'espropriazione del bene e la sua vendita forzata. Dal punto di vista operativo vi sono differenti tipologie di mutuo: - Mutuo edilizio: Viene erogato gradualmente, a stato avanzamento lavori, per finanziare la costruzione di un edificio; - Mutuo fondiario: E rilasciato in un unica soluzione e destinato solitamente all'acquisto di un immobile già completato. NOTA: Entrambi i mutui possono riguardare un'unica unità immobiliare o anche condomini costituiti da centinaia di appartamenti.

2 MUTUI AGEVOLATI PRIMA CASA: Si tratta di mutui per i quali la legge prevede la corresponsione di un contributo a favore del mutuatario che soddisfi determinati requisiti previsti dal regolamento specifico. La legge attuale consente a coloro che acquistano la prima casa tramite un finanziamento di accedere ad una serie di agevolazioni. In tale senso si parla di mutui agevolati per l acquisto della prima casa. Requisiti per la richiesta: La residenza del mutuatario deve essere posta nel comune dove è sito l immobile il cui acquisto è oggetto di finanziamento agevolato. E possibile ottenere l agevolazione anche se non sussiste questo requisito purché il mutuatario sottoscriva - di fronte al notaio - una dichiarazione con cui si impegna al trasferimento della residenza nel comune in un arco di tempo inferiore ai 18 mesi. L immobile finanziato non deve necessariamente essere l abitazione principale del mutuatario. La normativa impone solo la residenza nel comune dell immobile e pertanto il richiedente e la sua famiglia possono risiedere abitualmente in un altro stabile presso il medesimo comune. Non è ammessa alcuna altra proprietà (e nemmeno il solo diritto di usufrutto, uso e abitazione) del mutuatario singolarmente o in comunione con il coniuge. Nessuna implicazione se il mutuatario possiede invece autonomamente un immobile non residenziale (es. un ufficio, un magazzino) o se detiene un abitazione assieme ad un soggetto che non sia il coniuge (es. un parente diverso dalla moglie o dal marito). Le agevolazioni si applicano una volta sola. Ovvero il mutuatario non può accedere ad un mutuo prima casa agevolato se per l acquisto di un altro immobile ovunque sul territorio nazionale ha già beneficiato di queste condizioni di favore.

3 Sono escluse le abitazioni di lusso, come le abitazioni con una superficie superiore ai 240 metri quadri. Il rispetto delle condizioni previste dalla legge deve essere dichiarato e sottoscritto dal mutuatario all atto del rogito in presenza del notaio. E possibile cedere l immobile, acquistato con le agevolazioni, in locazione a terzi o metterlo a disposizione di parenti (es. genitori, figli). In cosa consistono le agevolazioni per la prima casa: - Riduzione dell imposta sostitutiva: questo è un contributo fiscale che la Banca trattiene dal mutuatario semplicemente riducendo l importo erogato di una misura pari all onere stesso. La somma in oggetto è quindi direttamente trasferita dall Istituto Bancario all Erario. Tale tributo è pari al 2% del finanziamento e viene ridotto allo 0,25% nel caso di mutui prima casa ; - Detrazione dall IRE lorda del 19%: tale agevolazione è da computarsi non solo sugli interessi versati dal mutuatario ma anche sugli esborsi del medesimo per gli oneri accessori connessi alla compravendita: onorario per lo studio notarile, commissioni d intermediazione, costo della perizia, oneri per l istruttoria, contributi fiscali. Anche le quote di rivalutazione dipendenti da clausole d indicizzazione possono essere conteggiate nel calcolo della detrazione; - Limite massimo annuo per la detrazione pari a 760 euro nel caso di acquisto prima casa. Tenuto conto che l aliquota è del 19%, ciò implica che l ammontare massimo che si può portare a detrazione sia pari a euro. Nel caso di costruzione o ristrutturazione l agevolazione è applicabile su di un importo massimo di 2.582,28 euro e conseguentemente il beneficio fiscale è ridotto proporzionalmente a 490,63 euro.

4 Le eccedenze rispetto ai limiti di euro o 2.582,28 euro non possono essere trasferite all anno successivo per recuperare quindi il beneficio fiscale nell anno a seguire. Pertanto questa normativa è favorevole per chi acquista l immobile a fine anno, quando cioè la quota interessi è modesta e la detrazione fiscale, dovendo coprire poco più degli oneri accessori, viene sfruttata con il beneficio pieno (essendo il cumulato di oneri accessori e interessi molto spesso inferiore ai limiti sopra evidenziati) Nel caso invece di mutui accesi ad inizio anno, l ammontare degli oneri accessori, maggiorato degli interessi (consistenti perché estesi a buona parte dell anno), supera abbondantemente il limiti di detraibilità; questo fatto mitiga l entità delle agevolazioni a favore del mutuatario. Questi, per quanto detto sopra, non può recuperare l anno a seguire quanto non portato a detrazione nell anno in corso. ALTRE FORME DI MUTUO AGEVOLATO: Alcuni Istituti bancari, concedono mutui agevolati per determinate categorie di soggetti, tra cui: - Mutui agevolati per giovani: Al fine di porre un rimedio alla situazione di precarietà complessiva del mondo giovanile, alcune istituzioni pubbliche stringono accordi con Banche regionali e Nazionali al fine di favorire l accesso al credito dei soggetti più giovani. Spesso queste iniziative sono indirizzate non solo ai giovani ma anche alla popolazione dei lavoratori precari. Chi rientra in queste categorie, può pertanto verificare presso le principali istituzioni locali, l esistenza di bandi di finanziamento agevolato. E opportuno rivolgersi pertanto a comuni, provincie, regioni, etc. Si tratta di bandi pubblicati e validi per un numero definito di mesi, spesso non rinnovati: pertanto è opportuno

5 contattare periodicamente questi enti. In molti casi è possibile rimanere informati verificando costantemente i relativi siti internet. - Mutui agevolati per disabili: Ad oggi non esistono leggi, decreti ministeriali, normative e quant altro che istituiscano forme di finanziamento agevolate per l acquisto della casa a favore di persone disabili. Tale vuoto legislativo tocca non solo i disabili direttamente, ma anche le tante famiglie italiane che hanno un portatore di handicap all interno del loro nucleo. Del resto un nucleo familiare dove è presente un disabile, si carica spesso di oneri economici aggiuntivi per la cura e l assistenza del disabile che penalizzano l economia familiare complessiva, compromettendo le sue possibilità di accesso al credito secondo i canali ordinari. In tale ottica si comprende quanto siano necessarie soluzioni di finanziamento specifiche a condizioni agevolate predisposte a livello di Stato centrale. Ciò non esclude che temporaneamente Istituzioni Pubbliche o i medesimi Istituti di Credito si facciano portatori di iniziative di finanziamento agevolato per portatori di handicap e nuclei familiari con disabili che intendano acquisire una prima casa. Queste agevolazioni che comportano in genere tassi di interesse mitigati rispetto al mercato, non sono frequenti e sono comunque rivolte ai nuclei familiari più bisognosi con redditi modesti. Coloro che sono interessati a queste forme di finanziamento agevolate debbono rivolgersi pertanto alle Istituzioni Pubbliche e agli Operatori Bancari per verificare l esistenza di finanziamenti specifici per i disabili, e nel caso, alle modalità e ai requisiti per l accesso. - Mutui agevolati per pensionati: Alcuni Istituti bancari (molto raramente) così come diversi Enti pubblici, prevedono la possibilità di concedere alcune forme agevolate di accesso al credito, sia prestiti e sia mutui, grazie ad accordi con il sistema bancario. Per poter beneficiare delle agevolazioni il pensionato, (e i membri del nucleo familiare), non devono possedere un altra abitazione; questo vincolo non è

6 limitato alla città di residenza ma è esteso all intero territorio nazionale. Eventualmente è ammessa la proprietà di un altra abitazione, purché tale proprietà sia conseguente ad una successione per causa morte e sia pari o inferiore al 50% dell immobile; inoltre l abitazione di proprietà non deve essere abitabile perché terzi detengono diritti di uso o di usufrutto a valere sulla medesima. Per accedere al finanziamento, il pensionato deve presentare la documentazione richiesta o alla sede dell Istituto di credito da lui prescelto o all Ente pubblico di sua appartenenza. La raccolta delle domande avviene con cadenza quadrimestrale. Sulla base di alcuni parametri prestabiliti viene attribuita a ciascuna domanda, ritenuta potenzialmente finanziabile, un punteggio. L ordine di finanziabilità delle pratiche viene stabilito da una opportuna classifica pubblica anche sul sito internet dell Inpdap. In ogni caso, ogni pensionato entrato in graduatoria, sarà avvisato tramite raccomandata postale del risultato della selezione, e degli eventuali steps ulteriori per concludere il finanziamento. I mutui agevolati coprono le durate dai 10 ai 30 anni fino ad un importo erogato limite di 300 mila euro.