Tribunale di Salerno Terza sezione civile Ufficio Esecuzione Immobiliare ll/mo Sig. Giudice

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1 Tribunale di Salerno Terza sezione civile Ufficio Esecuzione Immobiliare ll/mo Sig. Giudice Oggetto : Consulenza Tecnica d Ufficio Procedura Esecutiva N rge 461/07, Cron. 934, promossa contro Omissis. Il C.T.U. (Geom. Pasquale Sessa)

2 Premessa Il sottoscritto Geom. Pasquale Sessa, iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Salerno nominato C.T.U. dalla S.V. ill/ma nella Procedura Esecutiva immobiliare nel fallimento di cui all oggetto, riferisce, con la presente relazione di consulenza, su quanto fatto, elaborato e dedotto in merito all ordinanza. A tal fine lo scrivente C.T.U.. si è recato sul luogo, come risulta dal verbale allegato accompagnato da un suo aiuto Arch. Luigi Aurora, per eseguire tutte le indagini e definire con certezza il giudizio di stima. il giorno 19 Maggio 2010, previo avviso con RR delle parti, che non sono intervenute; il giorno 15 Giugno c.a. il sottoscritto C.T.U. è stato autorizzato a richiedere l ausilio della forza pubblica per poter eseguire l accesso; il giorno 30 Giugno c.a. il sottoscritto si è di nuovo recato sul posto previo avviso alle parti con RR, la convocazione è andata deserta, per cui si è recato presso la locale stazione dei CC per prendere accordi in merito all accesso coatto; il giorno 14 Luglio c.a. il sottoscritto C.T.U. accompagnato dal Maresciallo Omissis e dall appuntato scelto Omissis, si è recato sul posto ed ha eseguito l accesso presso il terreno in Albanella, località Contrada del Carmine. come risulta dal verbale allegato accompagnato da un suo aiuto Arch. Luigi Aurora, per eseguire tutte le indagini e definire con certezza il giudizio di stima. Esame della documentazione agli atti, verifica dei dati catastali. Dai dati in mio possesso e da visure ipotecarie effettuate, sono venuto a conoscenza che il cespite in esame identificato come: o Appezzamento di terreno sito nel Comune di Altavilla Silentina( SA ) in c.da Coste di Cerro Cupo, il tutto riportato al N.C.T. come segue: Foglio 3, particella 111, classe 2, uliveto, superficie mq 4.700,00 e classe 3, seminativo arborato, superficie mq 1.140,00; o Appezzamento di terreno sito nel Comune di Albanella ( SA ) in c.da Cappella del Carmine, il tutto riportato al N.C.T. come segue : Foglio1, particella 18, classe 1, seminativo, superficie mq ,00.. Inoltre lo scrivente CTU fa presente che con Nota di Trascrizione registro generale n , registro particolare n , presentazione n. 37 del 28/11/2007, con richiesta dell Avvocato Ezio Catauro è stato trascritto Atto Giudiziario esecutivo o cautelare per pignoramento degli immobili per una somma di 4.641,14; che In merito all appezzamento di terreno in agro nel Comune di Albanella, foglio 1, particella 18. 2

3 - con Nota di Trascrizione del 14/03/2005, repertorio n. 87, registro generale n , registro particolare n. 9130, per Atto Amministrativo per costituzione di Servitù Coattiva, per la presenza della condotta idrica di proprietà del Demanio Regione Campania; - con Nota di Trascrizione del 12/03/2001, repertorio n. 63, registro generale n. 5436, registro particolare n. 863, con Atto Pubblico per Rinnovo Ipoteca a garanzia mutuo a favore del Banco di Napoli S.P.A. Collocazione urbanistica degli immobili in esame IL sottoscritto C.T.U. ha provveduto con istanza presentata al Comune di Altavilla Silentina (SA) protocollo n del 07/05/2010, richiesta del Certificato di Destinazione Urbanistica, eventuali richieste di Concessioni o Licenze, eventuali richieste di Condoni Edilizi, da detta richiesta risulta. - che non sono state richieste né rilasciate Concessioni Edilizie e/o Permessi di Costruire, né sono stati richiesti o rilasciati Condoni Edilizi; - che dal Certificato di Destinazione Urbanistica la particella ricade per la maggiore consistenza in area E1, area agricola di tutela, per la minore consistenza in area E2 area agricola. Con istanza presentata al Comune di Albanella (SA) protocollo n. 5416, del 07/05/2010, richiesta del Certificato di Destinazione Urbanistica, eventuali richieste di Concessioni o Licenze, eventuali richieste di Condoni Edilizi, da detta richiesta risulta. - che non sono state richieste né rilasciate Concessioni Edilizie e/o Permessi di Costruire, né sono stati richiesti o rilasciati Condoni Edilizi; - che dal Certificato di Destinazione Urbanistica la particella ricadde in area E3, area agricola seminativo irriguo. Individuazione del Lotto e Confini La determinazione del lotto viene effettuata secondo una scelta soggettiva essendo gli appezzamenti di terreno due, distinti e su territori diversi, con caratteristiche di produttività ben definite e diverse, il sottoscritto CTU preferisce dividerli in modo da formare due distinte stime per avere poi un giudizio di stima generale quanto più vicino al reale. Il lotto, oggetto della stima, è così individuato: o 1 - Appezzamento di terreno sito nel Comune di Altavilla Silentina (SA) in c. da Coste di Cerro Cupo, il tutto riportato al N.C.T. come segue: Foglio 3, particella 111, classe 2, uliveto, superficie mq 4.700,00 e classe 3, seminativo arborato, superficie mq 1.140,00. La particella è interclusa tra 3

4 altre proprietà confinanti, l accesso avviene attraverso stradoni sterrati che servono in egual modo anche gli appezzamenti confinanti. ( Foto ) o 2 - Appezzamento di terreno sito nel Comune di Albanella (SA) in c. da Cappella del Carmine, il tutto riportato al N.C.T. come segue : Foglio1, particella 18, classe 1, seminativo, superficie mq ,00.. La particella 18, è interclusa dai terreni confinanti alla stessa si accede anche con mezzi meccanici attraverso strade interpoderali e stradoni sterrati a servizio degli appezzamenti circostanti. ( Foto ) Consistenza dei beni oggetto di stima. Lotto 1 Appezzamento di terreno sito nel Comune di Altavilla Silentina.(SA) L appezzamento di terreno è ubicato a circa 3 Km dal centro abitato, l accesso avviene a valle da una strada interpoderale ed a monte tramite una vicinale carrabile. Il terreno ha una conformazione planimetrica collinare, sullo stesso insistono circa 100 piante di ulivi almeno bicentenari con una produzione media annua di olive di circa 200 Kg cadauna e con una resa della spremitura delle olive che mediamente è del 10% per cui si ottengono almeno 20 litri d olio per albero Lotto 2 Appezzamento di terreno sito nel Comune di Albanella (SA) L appezzamento di terreno è ubicato a circa 1 Km dal centro abitato, della frazione Matinelle, del Comune di Albanella, in una zona pianeggiante, l accesso avviene percorrendo la strada comunale per poi immettersi nell ultimo tratto in una vicinale. Il terreno ha una conformazione planimetrica pianeggiante, tutta la superficie è coltivata a colture graminacee. Determinazione del più probabile valore dell immobile oggetto di consulenza. Lo scrivente dopo aver assunto le informazioni in zona ha cercato di individuare il più probabile valore di mercato con particolare riferimento all attualità. Il metodo adottato é il procedimento sintetico, con questo metodo si cerca di acquisire tutti i dati che caratterizzano, sia il mercato locale dei beni cui trattasi, sia ipotizzando tali beni come oggetti di una libera compravendita. Dunque la valutazione verrà effettuata con un giudizio comparativo di stima in riferimento al valore commerciale del bene, cercando di individuare un certo numero di prezzi effettivamente concretizzatisi in operazioni di compravendita per poi stilare una scala dei prezzi ove collocare il bene da stimare che presenti 4

5 maggiori analogie. Ovviamente il ricorso a tale procedimento presuppone la preventiva definizione di un parametro unitario di paragone che, nel caso specifico, è ordinario individuarlo nell ettaro o metro quadro di superficie per la valutazione dei fondi agricoli. Valutazione dei Lotti Lotto 1 Appezzamento di terreno sito nel Comune di Altavilla Silentina.(SA) Da indagini effettuate in zona dallo scrivente C.T.U., su appezzamenti di terreni aventi analoghe caratteristiche può ritenersi congruo un valore di mercato pari ad 10,00/mq 5.840mq x 10,00 /mq. = ,00 Totale lotto ,00 Lotto 2 Appezzamento di terreno sito nel Comune di Albanella (SA) Da indagini effettuate in zona dallo scrivente C.T.U., su appezzamenti di terreni aventi analoghe caratteristiche può ritenersi congruo un valore di mercato pari a 6,00/mq Si deprezza del 30% in quanto gravato da ipoteca cautelativa e da servitù coatta. Quindi 6,00 x - 30% = 4.20/mq 10247mq x 4.20 /mq = ,40 Totale lotto ,40 Valore totale di stima ,40 ( euro centeunmilaquattrocentotrentasette/40 ) Nel consegnare alla S.V : ill/ma la presente relazione sono conscio di aver compiuto il mio dovere con obbiettività. Nell augurarmi che tale lavoro sia di ausilio per la Giustizia ringrazio per la fiducia accordatami. Si allegano alla presente : - convocazioni parti e ricevuta PP.TT. avvenuta spedizione raccomandata. - verbale di sopralluogo - documentazione fotografica; 5

6 - istanza presso il Comune di Altavilla Silenti (SA), per richiesta atti tecnici ed urbanistici, - istanza presso il Comune di Albanella (SA), per richiesta atti tecnici ed urbanistici, - ispezione Agenzia entrate ; - visure e planimetrie catastali; Salerno li 18 Agosto 2010 il C.T.U. ( Geom. Pasquale Sessa ) 6

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