LEED COME STRUMENTO DI PROJECT MANAGEMENT: LE RIPERCUSSIONI SUI COSTI

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1 LEED COME STRUMENTO DI PROJECT MANAGEMENT: LE RIPERCUSSIONI SUI COSTI Silvio A. Manfredini, ingegnere, senior partner Open Project Marco Orlandini, architetto, senior partner Open Project Andrea Bozzini, architetto Open Project Marco Capelli, ingegnere, LEED AP BD+C, LEED AP ND Open Project

2 INQUADRAMENTO TERRITORIALE E INFRASTRUTTURE

3 AREA TOTALE (fondiaria) mq TORRE UFFICI ALBERGO USI MISTI TOTALE Su mq SL mq Su mq SL mq Su mq SL mq Su mq SL mq PARCHEGGI PRIVATI INTERRATI AREE PUBBLICHE VERDE ESTERNO Slp mq Sup mq Sup mq I NUMERI DELL INTERVENTO

4 FOTO DEL CANTIERE OTTOBRE 2010 TIMEFRAME PROGETTO

5 PARCHEGGIO INTERRATO 550 posti auto, 450 moto (SLP mq) PIASTRA USI MISTI SL mq VELA DI COPERTURA mq LA PIASTRA COMMERCIALE E LA VELA

6 8 PIANI FUORI TERRA 1 INTERRATO ALTEZZA MASSIMA CIRCA 35M SUPERFICIE LORDA MQ 168 CAMERE 20 APPARTAMENTI SERVITI mq UFFICI L ALBERGO

7 SUPERFICIE LORDA COSTRUITA: mq IMPORTO LAVORI APPALTO: 62 milioni UFFICI E SERVIZI PER: 1050 Full Time Equivalent Visitatori LA TORRE

8 LEED COME STRUMENTO DI PROJECT MANAGEMENT: LE RIPERCUSSIONI SUI COSTI. Progetto orientato alla sostenibilità nel suo complesso e integrato in tutti gli aspetti, per ottimizzarne le prestazioni. Dfiii Definizione contrattuale delle modalità di appalto insieme alla definizione tecnica GETTO L APPALTO A DEL PRO ZIONE DELL QUALITA DEFINIZ Preparazione tecnica e contrattuale del progetto esecutivo e dell appalto: ONE LEED COSTO CE ERTIFICAZI Riduzione dei costi delle varianti progettuali ed economiche; Alto livello di certificazione il dettaglio del progetto è stato affinato mediante pre gare (condotte con una metodologia tipo cost plus fee ) sui componenti a maggiore complessità tecnologica (facciate a doppia pelle, ascensori, impiantistica di tipo VRF); il livello prestazionale è stato garantito con le specifiche tecniche prestazionali, con la definizione di un livello minimo di fornitori di riferimento e con la richiesta alle imprese, in fase di offerta, di proporre eventuali varianti solo se supportate da una definizione tecnica pari o superiore a quella del documento di gara (processi verbalizzati e allegati al contratto); i risultati delle prove in galleria del vento, inseriti nella documentazione di appalto, hanno consentito l ottimizzazione del calcolo per le strutture e le facciate è stata espressamente richiesta in appalto l esecuzione di prove su mock up al vero per il monitoraggio in continuo delle temperature in intercapedine e la taratura del sistema di estrazione meccanica dell aria nella facciata a doppia pelle; la progettazione accurata del piano di sicurezza e del piano della logistica di cantiere ha consentito il controllo sui tempi di costruzione. LEED: OBIETTIVI LE RIPERCUSSIONI FUTURI CON SUI LEED COSTI

9 LEED COME STRUMENTO DI PROJECT MANAGEMENT: LE RIPERCUSSIONI SUI COSTI. INCREMENTO COSTI DI PROGETTAZIONE <1% IMPORTO APPALTO: Valutazione di massima dei SOFT COSTS, comprendenti sia le prestazioni specialistiche (LEED Project Management e LEED AP, Energy Modeling, Commissioning Authority) che il maggior impegno per il team di progetto per la redazione della documentazione da trasmettere per i singoli crediti. La committenza non ha dovuto sostenere costi per varianti LEED che non rientrino i tra le ordinarie i attività ità di gestione di varianti non sostanziali da parte della Direzione Lavori. INCREMENTO OCOSTI DI COSTRUZIONE O <1% IMPORTO OAPPALTO: La maggior parte dei costi per modifiche LEED riguarda l ottenimento dei crediti di tipo: MR (sostituzione delle finiture previste in capitolato per i locali di servizio con materiali aventi maggiore contenuto di materiale riciclato) EQ (modifiche relative alla incorporazione delle indicazioni ASHRAE (adeguamento delle portate minime di aria di rinnovo, sostituzione dei filtri, i Construction ti IAQ Management tpl Plan, ) Alcune voci di spesa sono riconducibili direttamente a un singolo credito (ad esempio, circa per la realizzazione di un sistema di filtraggio per il controllo della qualità delle acque meteoriche, SS c6.2). All interno dell 1% dell importo appalto rientrano anche voci di spesa che, pur essendo normalmente comprese nel fit out, sono direttamente collegabili a LEED. Ad esempio, circa 100 /postazione di lavoro per lampade da tavolo a LED dimmerabili: ha consentito di ridurre le potenze dei corpi illumiinanti a controsoffitto e quindi di ridurre i consumi per illuminazione. Confermiamo gli studi fatti negli Stati Uniti [Davis Langdon, Cost of Green Revisited] secondo i quali l ottenimento di alcuni crediti non comporta nessun incremento del costo di costruzione, mentre per altri crediti (ad esempio EA c2), si ha un costo iniziale abbastanza elevato. Ad esempio, la sostituzione di 380mq di facciata ventilata in vetro sul lato ovest con ulteriori pannelli fotovoltaici di tipo CIS (ulteriori rispetto al fotovoltaico già previsto in copertura e in facciata, per un totale di circa 60kWp + 95kWp) ha rappresentato un ulteriore maggior costo dell ordine dello 0.5% dell importo dell appalto. LEED: LE OBIETTIVI RIPERCUSSIONI FUTURI CON SUI COSTI LEED

10 LEED COME STRUMENTO DI PROJECT MANAGEMENT: LE RIPERCUSSIONI SUI COSTI. AUMENTO VALORE DELL OPERA La scelta della committenza di certificare la torre è stata la naturale conseguenza di un processo e delle scelte fatte nel corso degli anni. Con la certificazione si è voluto valorizzare e capitalizzare un patrimonio che altrimenti non sarebbe stato sinteticamente espresso. RIDUZIONE DEI CONSUMI E DEL COSTO DI GESTIONE DELL IMMBOBILE A fronte dei maggiori costi, la committenza otterrà inoltre un sensibile risparmio dei costi di gestione dell immobile. L edificio di progetto consentirà un risparmio di oltre il 20% rispetto all edificio di riferimento, con consumi totali dell ordine di 100 kwh/m2 anno (per riscaldamento, raffrescamento, illuminazione, forza motrice e acqua calda sanitaria) secondo i dati estratti dalla modellazione energetica in fase di completamento. In particolare, i consumi per raffrescamento sono dell ordine di soli 6 7 kwh/m2 anno. Un altro esempio, la sola modifica df del dlsistema di illuminazione, introdotta per l obbligo di rispondere alle mandatory provisions di ASHRAE , mantenendo le prestazioni a scapito solo di minimi compromessi sulla flessibilità dei layout (peraltro accettabile trattandosi non di un Core and Shell ma di un edificio che sarà occupato direttamente da società che fanno capo alla committenza, e per il quale sono quindi definibili i layout) consentirà un risparmio sulla bolletta per l illuminazione pari a /anno. LEED: LE OBIETTIVI RIPERCUSSIONI FUTURI CON SUI COSTI LEED

11 TORRE_ LEED NC 2.2.CHECKLIST 11

12 TORRE_ LEED NC 2.2.CHECKLIST 12

13 TORRE_ LEED NC 2.2.CHECKLIST 13

14 L a costruzione procede: Dicembre 2010 Nuclei strutturali di controvento terminati i Solai 25 piano Facciate 20 piano LA TORRE: CASO STUDIO LEED NC 2.2

15 BILANCIO DELL UTILIZZO DI LEED PER LA TORRE DI VIA LARGA: LEED = SINTESI E RICONOSCIMENTO DEL NOSTRO PERCORSO PROGETTUALE. Progettazione compatibile con il raggiungimento della certificazione LEED NC 2.2 Gold. Nessun significativo aumento del costo di costruzione rispetto a quanto già previsto in appalto. Nessun allungamento dei tempi di cantiere. LEED = FILOSOFIA CONDIVISA TRA LA COMMITTENZA, I PROGETTISTI E L IMPRESA LIMPRESA DI COSTRUZIONE BILANCIO UTILIZZO DI LEED 15

16 OBIETTIVO PER I PROSSIMI PROGETTI: LEED PUÒ DIVENTARE UNO STRUMENTO PER SUPERARE GLI OSTACOLI DEL PROCESSO EDILIZIO E CHE RISCHIANO DI CAUSARE TEMPI TROPPO LUNGHI E COSTI TROPPO ALTI. LEED PER SUPPORTARE LA PROSPETTIVA IMPRENDITORIALE della committenza, che passa da una mentalità di breve periodo (obiettivo di realizzazione dei ricavi da vendita immediata o frazionamento del bene) a una di lungo periodo (obiettivo di realizzazione o riqualificazione di immobili di elevata qualità energetica e ambientale) dei progettisti, che investono nella ricerca e nella qualità ambientale del progetto della committenza, che finanzia la ricerca e il progetto consapevole di ricevere in cambio un maggior valore per l immobile e costi e tempi più certi per la realizzazione delle imprese di costruzione, che scelgono materiali e componenti verdi e gestiscono il cantiere in modo sostenibile del Global Service Management, che deve conoscere il funzionamento dell edificio progettato per ottimizzarne la gestione (e ridurre così i consumi energetici e l impatto ambientale. LEED PER SUPERARE LA FRAMMENTARIETÀ DEL QUADRO NORMATIVO: Strumento per definire in modo chiaro gli obiettivi delle normative Strumento utilizzabile per il confronto tecnico con i tecnici degli enti autorizzativi Strumento per garantire in edifici complessi e strategici il rispetto dello spirito di normative nate essenzialmente per interventi correnti o di piccola dimensione OBIETTIVI FUTURI UTILIZZO CON DI LEED

17 SE IL TEMPO LO CONSENTE, ENTRIAMO NEL DETTAGLIO DELL EDIFICIO. ALTRIMENTI, GRAZIE PER L ATTENZIONE LATTENZIONE.

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