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1 Stima delle aree edificabili secondo l aspetto economico del p.p.v. di trasformazione Esempio di calcolo plano-volumetrico su lotto edificabile 30 x 22 m. Sia da valutare un area edificabile ricadente in zona B del P.R.G. comunale. Dato un lotto di dimensioni 30 x 22 m, si verifica dal P.R.G. (nelle norme tecniche attuative N.T.A.) che nella Z.T.O. ove ricade il lotto sono ammesse, di tutte le possibili destinazioni d uso (residenziale, terziaria - cioè uffici - commerciale, produttiva cioè industriale o artigianato), la residenza e anche, in quantità non superiore al 25% della volumetria complessiva, la destinazione a commercio, terziaria e artigianato di servizio. I tipi edilizi ammessi sono edifici ad uso prevalentemente residenziale o misto residenziale, commerciale, uffici. Dal C.D.U. si evince altresì che su esso sussistono i seguenti standard edilizi (vincoli relativi alle caratteristiche fisiche dell edilizia) desunti sia dal P.R.G. che dal Regolamento edilizio comunale: 1. I.F.: 3,28 mc/mq 2. r.c.: 40 % (rapporto di copertura percentuale esprime il rapporto mq coperti/mq sup. fondiaria) 3. h max fabbricati: 9 m 4. distanza min. da strade (ciglio del marciapiede): 5 m 5. distanza min. dai confini di proprietà: 5 m Detti distacchi 6. distanza min. da pareti fenestrate di edifici: 10 m 7. distanza min. da aree verdi: 10 m Per la valutazione del lotto applicheremo il criterio di stima (aspetto economico) del p. p. v. di trasformazione ipotizzando che, come avviene di solito in zona B, non vi siano recenti prezzi di scambio per aree simili che avrebbero consentito una stima sintetica secondo il criterio del p. p. v. di mercato. Ricordiamo che, per applicare il p. p. v. di trasformazione, si deve procedere alla valutazione del p. p. valore di mercato del fabbricato che, secondo ordinarietà, è realizzabile sull area, sottraendovi il suo p.p. v. di costo di costruzione. Per far ciò è necessario elaborare una bozza di progetto in cui si definiscano la tipologia di edificio realizzabile (es. palazzina, villetta ecc.) e i suoi dati di tecnici (dimensioni altezza, lunghezza, profondità - numero di piani fuori ed entro terra, numero di posti auto previsti e loro superficie, incidenza della superficie delle parti comuni sulla superficie lorda di pavimento ecc.) con cui impostare i calcoli plano-volumetrici necessari a definire la superficie commerciale totale che si potrà realizzare. Tali calcoli, detti plano-volumetrici, sono richiesti poiché è la superficie commerciale il parametro tecnico che si utilizza per la stima del valore dell edificio che si ipotizza di costruire. E da questo valore, al netto del costo di costruzione, che si ottiene il più probabile valore di mercato dell area. 1

2 La destinazione del fabbricato è parzialmente vincolata dal P.R.G. come si evince da quanto detto alla IV e V riga. Nel nostro caso sceglieremo di edificare per uso esclusivamente residenziale essendo tale destinazione ammessa ed ipotizzando che vi sia una maggior domanda di mercato di immobili destinati a residenza. E necessario ora definire la tipologia di edificio che potrà essere edificata sul lotto oggetto di stima. Questa è collegata principalmente alla volumetria ammessa e all altezza massima prevista per i fabbricati. E quindi necessario verificare la volumetria massima edificabile e, tenuto conto di tutti i vincoli urbanistici (distanze da strade e fabbricati, altezza massima degli edifici, rapporto di copertura, ecc.), definita la tipologia di edificio da realizzare, formulare una bozza di progetto dello stesso e compiere i calcoli plano-volumetrici necessari a calcolare la superficie commerciale totale realizzabile. Si procederà poi a svolgere un indagine di mercato da cui desumere il valore medio del mq commerciale di edifici simili per caratteristiche intrinseche ed estrinseche a quello da edificare. Si determinerà quindi il più probabile valore di mercato dell edificio da costruire e il suo più probabile costo di costruzione. Ai fini del calcolo della superficie commerciale, a titolo indicativo, si può affermare che le parti comuni di un edificio, costituite dal vano scala e ascensore, androni ecc. incidono sulla superficie lorda di pavimento complessiva, per circa il 10%. Si specifica che la Sul (superficie utile lorda detta anche Slp cioè superficie lorda di pavimento) è data dalla somma delle superfici di tutti i piani fuori ed entro terra misurati al lordo degli elementi verticali (murature, locali di servizio, scale interne ed esterne) con esclusione di: a. porticati a piano terreno asserviti ad uso pubblico; b. balconi e terrazze scoperte ; c. pensiline; d. locali per volumi tecnici; e. parcheggi coperti entro terra. Sottraendo questo 10% dalla Slp non si ottiene ancora la superficie commerciale poiché si devono computare le pertinenze come balconi, cantine e box auto, non ricomprese nella Slp. Si valuta che le pertinenze suddette determinino, in media, un incremento della superficie commerciale delle unità immobiliari pari a circa il 5% - 10%. Con tale percentuale si tiene conto anche del fatto che le pertinenze hanno un minore valore rispetto ai vani principali e accessori diretti (la superficie dei posti auto vale circa il 50% mentre quella delle terrazze circa il 25% rispetto alla superficie dei vani principali) e che quindi esse determinano un incremento di superficie commerciale inferiore alla loro effettiva estensione. 2

3 Riassumendo dunque, anche se le possibilità edificatorie di un area dipendono da numerosi parametri urbanistici, per fini estimativi, sono sufficienti in genere pochi calcoli per determinare la superficie commerciale del fabbricato a partire dalla cubatura edificabile fuori terra. Si procederà sviluppando i passaggi seguenti: calcolo della cubatura massima edificabile (s.f. x i.f.); calcolo della superficie lorda di pavimento (cubatura edificabile : h. edificio x n. piani abitati) calcolo della Slp al netto delle parti comuni (Slp x 90% circa); calcolo della superficie commerciale: si incrementa la Slp, che ora è al netto delle parti comuni, dell incidenza delle pertinenze (balconi, cantine, box ) applicando, come detto, una maggiorazione di circa il 5-10%. Soluzione del caso di stima presentato: Calcolo della superficie fondiaria del lotto: 30 x 22 = 660 mq Calcolo della superficie copribile con l edificio rispettando le distanze dai confini, dalle strade, dagli altri fabbricati: 20 x 12 = 240 mq di superficie coperta. Verifica del rispetto del rapporto di copertura (r.c. = 0,4 mq/mq): 240 / 660 = 0,36 mq/mq (0,36 < 0,40 verificato). Se non fosse rispettato r.c. andrà ridotta l area coperta dall edificio Calcolo della cubatura massima realizzabile: s.f. lotto x i.f. = 660 x 3,28 = 2.164,8 mc Ipotesi di calcolo della cubatura prevedendo un altezza dell edificio pari alla massima altezza prevista: 240 x 9 = mc Verifica del rispetto dell i.f. (3,28 mc/mq): 2160 mc/660 mq = 3,27 mc./mq. (3,27 < 3,28 verificato). Se la cubatura ipotizzata applicando l h. massima risultasse eccessiva per l i.f. previsto bisognerà decidere se sfruttare l altezza massima o la massima superficie copribile e procedere ad un nuovo dimensionamento del corpo di fabbrica finché non risulti rispettato l i.f. indicato dal P.R.G. Ipotesi progettuale: in base all altezza e alla cubatura ammesse si sceglierà di realizzare una tra le diverse tipologie edilizie possibili. Con bassi i.f. si potranno realizzare case singole mono o plurifamiliari, case a schiera, edifici in linea o a blocco. Con alti i.f. si potranno realizzare invece edifici a torre (palazzi). Nel nostro caso si ipotizza la realizzazione di una palazzina sviluppata su tre piani fuori terra di 3 m. di altezza ciascuno (si raggiunge così l h. max di 9 m), composta da 6 appartamenti di 108 mq ciascuno, dislocati due per ogni piano. Nel rispetto della legge Tognoli, L. 3

4 122/89, che prevede l obbligo di realizzare, in caso di nuova edificazione, parcheggi pertinenziali ad uso privato di superficie complessiva minima pari a 1/10 del volume urbanistico concesso con il Permesso di Costruire, ossia almeno 1 mq di parcheggio ogni 10 mc di costruito, sarà prevista la realizzazione di n. 1 piano interrato destinato a box auto. Nel nostro caso è infatti sufficiente un solo piano poiché 2160 x 0,1 = 216 mq e tale area è inferiore a quella del piano interrato che è pari a 240 mq. Si ricorda che un posto auto è costituito da un area di stallo più un area di manovra per totali 24 mq circa (l area di stallo minima è di circa 5 m x 3 m = 15 mq, la corsia tra gli stalli deve essere larga almeno 6 m di cui 3m li mette per testa uno stallo e gli altri 3 m lo stallo di fronte. Quindi 2 stalli opposti uno all altro con in mezzo la corsia di 6 m occupano 48 mq). Nel nostro caso si realizzeranno: 216 / 48 = 4,5 x 2 box auto = 9 box totali, con rampa esterna di accesso al locale interrato. Si nota che la legge Tognoli è rispettata con n. 9 box infatti 24 x 9 = 216 mq (pari al minimo previsto che è 1/10 di 2160 mc). Si potrebbero al limite anche costruire n. 10 posti auto poiché si hanno 240 mq disponibili, infatti: 240 / 24 = 10 posti. Si ricorda che i piani interrati (come anche le scale esterne) non sono soggetti al vincolo di cubatura imposto dall i.f., pertanto è possibile edificare anche più piani interrati. Riguardo ai parcheggi pertinenziali, spesso i Regolamenti edilizi impongono di realizzare un numero di posti auto pari al doppio delle unità immobiliari presenti nell edificio (in tal caso si dovrebbero prevedere 2 piani interrati). Calcolo della superficie commerciale realizzabile (richiede 3 passaggi): 1. calcolo della superficie lorda di pavimento dei 3 piani: 2160 mc : 9 m x 3 piani = 720 mq 2. calcolo della superficie al netto delle parti comuni (superficie lorda di pavimento x 90% circa): 720 mq x 0,90 = 648 mq (anche dal disegno si nota che 108 mq x 6 appartamenti = 648 mq) 3. calcolo della superficie commerciale (incremento del 5-10% della superficie al netto delle parti comuni per tenere conto dell incidenza delle pertinenze come balconi, cantine e box auto: 648 x 1,1 = 713 mq circa In modo più preciso l incremento di superficie commerciale dovuto alle pertinenze può essere calcolato a partire dal progetto applicando alle superfici complessive delle pertinenze, misurate sull elaborato, dei coefficienti di differenziazione che ragguaglino la loro superficie a quella dei vani principali che consentano cioè di apprezzarle intermini di mq commerciali facciamo allora questa ipotesi: se ciascun appartamento dei piani 1 e 2 dispone di una terrazza (il balcone si ha quando è meno profondo di 1,4 m) di 6 m x 1,5 m = 9 mq, si ottiene: 9 mq x 4 appartamenti = 36 mq di terrazze. Applicando poi alle terrazze un coefficiente di 4

5 differenziazione pari a 0,25 si ha: 36 x 0,25 = 9 mq di superficie commerciale complessiva apportata dalle terrazze nell ipotesi poi che si realizzino n. 9 posti auto con 15 mq di stallo ciascuno, per un totale di 135 mq, applicando a questa superficie un coefficiente di differenziazione di 0,5, si ottiene: 135 x 0,5 = 67,5 mq di superficie commerciale complessiva apportata dai box auto conclusione: totale superficie commerciale calcolata in base ai dati di progetto ipotizzati: ,5 = 724 mq circa (un dato molto simile ai 713 mq calcolati applicando delle percentuali). Da un indagine di mercato, svolta per appartamenti nuovi simili per caratteristiche intrinseche ed estrinseche a quelli da realizzare e collocati in edifici simili per tipologia edilizia e costruttiva (fondazioni, strutture portanti, tamponature, coperture, finiture, caratteristiche delle parti comuni e degli impianti) nonché per tutte le altre caratteristiche intrinseche ed estrinseche, si sono riscontrati dei valori medi unitari pari a circa euro per mq di superficie commerciale (lo studente questo valore può desumerlo ad esempio dal borsino della C.C.I.A.A. o impostando una tabella dati in cui inserisce dei prezzi ipoteticamente verificatisi sul mercato). In base a tale valore unitario, l edificio da realizzare potrà dunque avere un valore di mercato ordinario stimato pari a x 724 = euro. Tale valore andrà ovviamente corretto con eventuali aggiunte, detrazioni, comodi o scomodi qualora l edificio o gli appartamenti da realizzare presentino dei caratteri intrinseci o estrinseci di maggiore o minore pregio rispetto all ordinario (ad esempio se l edificio che sorgerà su quell aria è sottoposto a rumori molesti o si trova in prossimità di aree degradate o altro). Si ricorda che il valore dell edificio si potrebbe stimare anche con procedimento analitico qualora non fossero reperibili (a causa ad es. di un mercato poco attivo) i prezzi ordinari di mercato relativi a recenti compravendite avvenute nella zona e vi fosse invece un attivo mercato delle locazioni. Si sarebbe proceduto allora applicando la nota espressione Bf V 0 =, capitalizzando cioè il reddito i c annuo ordinariamente ritraibile dalle singole unità immobiliari e cioè Bf = Rpl Spp. Occorre in questo caso calcolare Rpl a partire dal canone mensile stimato ordinario per gli appartamenti da realizzare, stimare in modo sintetico (in % sul Rpl) o analitico (es. calcolando le varie voci di spesa tra cui l I.M.U. e l I.R.) le Spp a carico del proprietario e desumere poi, attraverso un indagine di mercato il saggio di capitalizzazione corrente sul mercato per quel tipo di immobili nel modo seguente: Bf i c = dove Bf e V 0 sono i numerosi valori ricavati dall indagine di mercato e inseriti in V 0 un apposita tabella per poi sommarli ed inserirli nella formula citata. 5

6 30 20 app.1 App.1 mq mq App.2 app.2 mq ,4 12 1,2 2, , vano scala e ascensore mq. 22 ca. (ca. 10% della sup. del piano) Fig. 1: vista in pianta del lotto e dell area coperta dell edificio con definizione delle aree relative alle residenze ed alle parti comuni. Le parti comuni, vano scala e ascensore, incidono per circa il 10% sulla superficie dei piani e quindi sulla Slp. n.3 piani fuori terra h piano = 3 m n. 1 piano interrato h = 3m Fig. 2: vista prospettica del lotto edificato con indicazione dei piani da realizzare e delle relative altezze Per completare la stima dell area è necessario ora valutare il costo di costruzione del fabbricato. E noto che esso può determinarsi sia per via sintetica che per via analitica (computo metrico estimativo). Di seguito si procede alla stima sintetica del costo. Essa può eseguirsi sia in base al parametro del mc v. p. p. che con il mq di superficie commerciale o di Slp. Di seguito si riportano a 6

7 titolo esemplificativo alcuni costi medi di costruzione che tengono conto del diverso costo richiesto per realizzare le parti interrate, delle spese generali e tecniche, degli oneri versati al Comune per il rilascio del Permesso di Costruire e del profitto normale d impresa: QUALITA EDILIZIA DELL ABITAZIONE COSTO COSTR. EURO/MC. V.P.P. COSTO COSTR. EURO/MQ. di SLP Tipo civile Si ricorda che per il calcolo del costo di costruzione o si adotta un valore medio o si deve tener conto del fatto che le parti interrate dell edificio, per la loro minore complessità in termini di finiture e di impianti, costano mediamente il 40 % in meno rispetto ai volumi fuori terra (60% del loro costo). Nel nostro caso si è applicato un costo di costruzione medio pari a 470 euro/mc v. p. p. * comprensivo, come detto, dell incidenza delle parti interrate, delle spese di tecniche e generali, degli oneri per il rilascio del Permesso di Costruire e del profitto normale d impresa. Calcolo della cubatura totale compreso il piano interrato: (20 x 12 x 3) = mc Calcolo del costo di costruzione del fabbricato: mc x 470 euro/mc = euro Valore dell area edificabile: V area = V fabbricato K costruzione = = Valore unitario dell area a mq: : 660 = 143 euro/mq circa Si verifica ora, a conferma dell attendibilità del valore trovato, se esso è allineato con i dati riportati nel borsino della C.C.I.A.A. per aree edificabili site nella città di Terni, ove si immagina si trovi l area in esame. Il borsino indica valori unitari compresi tra 40 e 180 euro/mc edificabile. Il valore unitario da noi trovato è in euro/mq. E dunque richiesto un ulteriore calcolo per la verifica. Il nostro lotto ha una superficie di 660 mq. Tenendo conto dell i.f. e di tutti gli altri vincoli edilizi si è verificato che su esso si possono realizzare circa mc (deriva da 660 x i.f.). Determiniamo allora il suo valore unitario espresso al mc edificabile (valore lotto : mc edificabili): : 2.164,8 = 43,6 euro/mc circa. Tale valore si ricava più semplicemente dividendo il valore unitario a mq per l i.f.: Val. al mc = Val. al mq / i.f. = 143 / 3,28 = 43,6 euro/mc. Questo valore si può ora confrontare con quello del borsino con il quale risulta allineato (valori compresi tra /mc edificabile) N.b.: * nelle relazioni peritali, anche se si esegue una stima sintetica, va giustificato il dato medio ordinario assunto. Si deve quindi dire ad esempio: avendo svolto un indagine di mercato presso ditte costruttrici, verificando i prezzi da esse mediamente praticati per la realizzazione di opere simili a quella in esame, oppure avendo inoltre richiesto dei preventivi per l opera ordinaria prevista comprensivi di computo metrico estimativo, si sono rilevati dei costi secchi di cantiere 7

8 pari a circa euro a mc v. p. p. in cui si tiene conto della diversa incidenza del delle parti interrate. E stata inoltre verificata l incidenza media delle spese generali sul costo secco (es. 15%) e degli oneri richiesti dal Comune per il rilascio del Permesso di Costruire (es. 10%). Si è infine verificato, attraverso l indagine di mercato svolta, che i profitti mediamente realizzati dalle imprese costruttrici della zona sono pari a circa il - ad esempio 30% - del costo secco. In base a quanto rilevato si è ritenuto congruo applicare, ai fini della presente valutazione, un costo medio ordinario di costruzione pari a 470 euro a mc v. p. p. comprensivo di tutte le suddette voci di costo. Per i più volenterosi un approfondimento sul costo di costruzione di un edificio E opportuno ricordare che il costo di costruzione di un edificio è dato da: costo secco o di cantiere (detto anche costo tecnico di costruzione Ctc ): è sostenuto per edificare fisicamente il fabbricato dall apertura alla chiusura del cantiere. Si calcola con il computo metrico estimativo applicando dei prezzi unitari, presi dai prezzari regionali, alle quantità di materiali e/o manodopera richiesti (stimati nel progetto esecutivo). I prezzi unitari tengono conto di materiali, manodopera, noli e trasporti e profitto di chi realizza l opera. oneri per il rilascio del Permesso di Costruire Oc : Sono costi legati all edificazione per legge (D.P.R. 380/2001 Testo unico per l Edilizia ). Il costo da sostenere, da versare al Comune, è detto Contributo di Costruzione ed è comprensivo di oneri di urbanizzazione I e II e di una percentuale sul costo di costruzione spese generali Sg : Sono costi relativi alla gestione dell azienda del costruttore o del promotore edilizio (reintegrazione macchine e attrezzi, stipendi, manutenzione, assicurazione, costi per fornitura di energia elettrica, imposte e tasse, interessi sui prestiti ). Vi sono inoltre altre spese dette tecniche sostenute per progettazione, direzione lavori, sicurezza, collaudo, accatastamento profitto normale d impresa U : Spetta per il rischio connesso all iniziativa di edificazione al promotore edilizio o al costruttore qualora esso stesso fosse il promotore dell edificazione Riassumendo con un espressione si ha: Cc = Ctc + Sg + U + Oc Le spese tecniche e generali sono in media pari al 15% del costo di costruzione di cantiere e includono 1. Spese di allestimento del cantiere: - di impianto e gestione (2,5-4% c. cantiere) - personale tecnico (1,5-2,25% c. cantiere) 8

9 2. Spese di gestione aziendale: - Spese di gestione aziendale (4-6%) - Imposte e tasse (3-4%) - Interessi passivi e ritardati pagamenti (1-2%) L utile dell imprenditore costruttore incide circa per il 10% sul totale del costo tecnico di costruzione (costo secco) e delle spese generali. Alcuni lo calcolano sul solo Ctc come incidenza del 20 30% su esso. Costo di costruzione = Ctc + 15% Ctc + 10 % (Ctc + 15% Ctc) + Oc da cui con dei calcoli si ricava: Costo di costruzione = Ctc + 26,5% Ctc + Oc Valutazione degli oneri accessori relativi al rilascio del Permesso di Costruire: Con la legge 10/77 Norme sull edificabilità dei suoli si stabilisce che: Art. 1 ogni attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale partecipa agli oneri ad essi relativi e la esecuzione delle opere è subordinata a concessione da parte del sindaco. Ciò, allo stato attuale delle norme, cioè dopo l approvazione del D.P.R. 380/2001 (Testo unico per l Edilizia), equivale a affermare i seguenti principi: - La trasformazione del territorio prevede il rilascio del Permesso di Costruire - Tale rilascio è oneroso e prevede il versamento del Contributo di Costruzione in cui si distinguono due quote: Quota relativa agli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria (corrisposta al momento del rilascio del Permesso di Costruire). La quota dovuta è aggiornata ogni 5 anni dalla Regione. Quota relativa al costo di costruzione (corrisposta non oltre 60 gg. dall ultimazione della costruzione). Il costo di costruzione da utilizzare per il calcolo del punto precedente viene determinato periodicamente dalle Regioni e la quota richiesta varia dal 5 20 % in funzione delle caratteristiche, delle tipologie delle costruzioni e della loro destinazione e ubicazione. Alcune norme prevedono ad esempio i seguenti valori (nota: variano da Comune a Comune!): - oneri di urbanizzazione primaria per edilizia residenziale euro 3,70/mc (o 42,00 /mq di Su, superficie utile come definita nelle righe seguenti) - oneri di urbanizzazione secondaria per edilizia residenziale euro 1,50/mc (o 56,00 /mq di Su) - percentuale richiesta sul valore base del costo di costruzione: 10% - valore base del costo di costruzione euro 302,00/mq di Sc dove Sc è la superficie complessiva che per legge si determina come segue: Sc = Su + 60 % Snr dove: 9

10 Su: superficie utile abitabile misurata al netto di muri, pilastri, vani di porte e finestre, scale interne, logge e balconi (semplificando si può considerare che i muri occupino una superficie pari a circa il 13 % della superficie commerciale) Snr: superficie non residenziale (detta anche superficie accessoria) destinata a servizi e accessori (cantine, centrali termiche, locale ascensore, androni, porticati, logge, balconi ). Concludendo il costo totale di costruzione, determinato separando le varie voci di costo, è pari a: Costo di costruzione = Costo di cantiere + 26,5% Costo di cantiere + oneri per il Permesso di Costruire Calcolo delle spese tecniche (progettazione, direzione lavori, sicurezza, collaudo, accatastamento) e delle spese generali d impresa (esse incidono mediamente, come detto, per circa il 15% sul costo secco): se dal computo metrico estimativo risultasse un costo secco di 300 euro/mc v. p. p. si avrebbe: x 300 x 0,15 = x 0,15 = euro Calcolo del contributo di costruzione cioè dei costi sostenuti per il rilascio del Permesso di Costruire stimati sinteticamente: si considera un incidenza media pari al 10% sul costo secco (l incidenza varia comunque a seconda della qualità dell edificato): x 0.1 = euro. Tali oneri si possono anche calcolare analiticamente secondo le prescrizioni poste dal Comune (vedi dati a inizio pagina). Profitto normale d impresa atteso: si può considerare mediamente pari al 20% - 30% sul costo secco di edificazione o al 10% calcolato sulla somma del Ctc e delle Sg: x 0,2 = euro Costo totale di costruzione = = euro 10

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