GRUPPO DI LAVORO. Sindaco: dott. Maurizio Viligiardi. Assessore all Urbanistica: dott. Marco Spadaccio. Progettazione: arch.

Transcript

1

2 Variante al Piano Strutturale e Regolamento Urbanistico Comune di San Giovanni Valdarno GRUPPO DI LAVORO Sindaco: dott. Maurizio Viligiardi Assessore all Urbanistica: dott. Marco Spadaccio Progettazione: arch. Vito Disabato, arch. Angelica Guida, arch. Fabiano Lucaccini, arch. Sabrina Tozzini Studi sugli effetti della mobilità ed emissioni inquinanti: ing. Andrea Giaccherini Studi geologici e idraulici: Raggruppamento temporaneo: dott. geol. Michele Sani per Terra & Opere Studio s.r.l. Idroprogetti s.r.l. Ing. Claudia Lombardi Responsabile del procedimento: arch. Vito Disabato Garante della comunicazione: dott.ssa Susanna Benucci 2

3 Grandi Strutture di Vendita Verifica di sostenibilità territoriale PREMESSA... 4 LO SCENARIO... 6 Utoe 3 Oltrarno Utoe 4a Centro S. Andrea Utoe 5 Ferriera Utoe 6 Lucheria e La Gruccia Ambito di riferimento ANALISI DELLE TEMATICHE E DELLE PROBLEMATICHE CONGIUNTURALI I rapporti tra commercio e territorio Il commercio come elemento di identità del territorio: La pianificazione e la strumentazione urbanistica: L impatto degli insediamenti commerciali: Le valutazioni di impatto delle grandi strutture: L impatto socio economico delle strutture commerciali: IL CONTESTO SOCIO ECONOMICO ANALISI DEI CRITERI PER LA VERIFICA DELLA SOSTENIBILITÀ TERRITORIALE Sostenibilità Infrastrutturale Sostenibilità Ambientale Sostenibilità per il paesaggio Sostenibilità per gli esercizi di vicinato Sostenibilità per i centri storici ALLEGATI Estratto dal Regolamento Urbanistico Estratto Regolamento Edilizio Estratto Legge Regione Toscana 52/

4 Variante al Piano Strutturale e Regolamento Urbanistico Comune di San Giovanni Valdarno PREMESSA La legge regionale 52 del prevede che Le grandi strutture di vendita possono essere localizzate solo in aree o in edifici che abbiano una specifica destinazione d uso per grandi strutture di vendita. Nelle norme di carattere transitorio (art.65) della suddetta legge, si prevede che l efficacia delle previsioni che si riferiscono alle grandi strutture di vendita contenute, nei piani strutturali e nei regolamenti urbanistici comunali, sono inefficaci fino all effettuazione, con esito positivo, della verifica di sostenibilità a livello sovra comunale. Inoltre, ai sensi dell art. 69, qualora si preveda l inserimento di nuove destinazioni d uso per grandi strutture di vendita nel piano strutturale, nel regolamento urbanistico o in loro varianti, queste sono analogamente subordinate alla verifica di sostenibilità a livello sovra comunale. Il comune di San Giovanni Valdarno, con DCC n. 79 del 29 settembre 2011, ha avviato il procedimento per la redazione di una Variante al Piano Strutturale e del rinnovo quinquennale del Regolamento Urbanistico ed è pertanto soggetto alla verifica di sostenibilità, prevista dalla Legge regionale, per entrambe le fattispecie: sia quelle prefigurate dall art. 65 (Efficacia delle previsioni di destinazione d uso per grandi strutture di vendita) che dall art.69 (Nuove previsioni di destinazioni d uso per le grandi strutture di vendita). Infatti, sia il Piano Strutturale (approvato nel 2003) che il successivo Regolamento Urbanistico (approvato nel 2006), ora oggetto di rinnovo, contengono previsioni relative a insediamenti commerciali che si configurano, ai sensi della legislazione regionale, quali Grandi Strutture di Vendita. In particolare il Piano Strutturale ha previsto che nuove GSV, fatto salvo quelle già esistenti, sono ammissibili solo in alcuni ambiti territoriali e più precisamente nelle UTOE n. 3 Oltrarno, n.5 Ferriera e n. 6 Lucheria. Di queste previsioni contenute nel PS, il Regolamento Urbanistico (2006) ha adottato e utilizzato i carichi insediativi relativi: all UTOE 3 Oltrarno, prevedendo un comparto di trasformazione che stimava in circa mq la quota di commerciale, unitamente ad attrezzature destinate alla realizzazione di una struttura ricettiva; una più consistente previsione, ubicata nell UTOE 6_Lucheria, stimando in circa mq di superficie di vendita nell ambito di un comparto di grandi dimensioni che prevedeva anche consistenti superfici destinate ad attività direzionali, residenziali e ricettive oltre alla realizzazione di una grande area a parco posta nella parte sud del territorio comunale. Non erano state prese in considerazione le previsioni allocate dal PS nell UTOE 5 Ferriera in quanto tale ambito, ancora vincolato alla destinazione industriale, non era ritenuto attuabile e la previsione contenuta nel PS era solo la prefigurazione di uno scenario, considerato a lungo termine. Tale scenario cercava di porre alcuni paletti a una possibile riconversione ad altri usi dello stabilimento siderurgico Ferriera del Valdarno ex impianto ILVA che già in passato aveva vissuto periodi di crisi, risentendo ovviamente della congiuntura non sempre favorevole del settore industriale. La necessità di procedere a verifiche di sostenibilità, per le grandi strutture di vendita, deriva dalle modifiche apportate dalla recente legge regionale al consolidato sistema precedente. Le nuove norme hanno, di fatto, sostituito la regolamentazione dello sviluppo delle GSV, che avveniva mediante un contingentamento quantitativo, definito periodicamente dalla stessa Regione, con un nuovo sistema che prevede un autoregolazione da parte dei comuni disponendo una procedura e specifici criteri di valutazione aventi finalità di tutela dei valori territoriali ambientali e paesaggistici da esperirsi in fase di pianificazione in riferimento ad ambiti territoriali, appositamente individuati, costituiti da più comuni. Nel nostro caso l ambito denominato Valdarno di Sopra è costituito da ben 14 comuni, suddivisi in due province: Figline Valdarno, Incisa Val d'arno, Reggello e Rignano sull'arno in provincia di Firenze; Bucine, Castelfranco di Sopra, 4

5 Grandi Strutture di Vendita Verifica di sostenibilità territoriale Cavriglia Laterina, Loro Ciuffenna, Montevarchi, Pergine Valdarno, Pian di Scò, San Giovanni Valdarno e Terranuova Bracciolini in provincia di Arezzo. Per la valutazione di sostenibilità, la stessa legge all art. 68, ha definito criteri che riguardano lo stato d infrastrutturazione, il grado di congestione, il livello di emissioni inquinanti, la sostenibilità rispetto alla tutela del valore paesaggistico e gli effetti che si possono produrre sugli esercizi commerciali di prossimità e sui centri storici. In particolare la verifica è effettuata sulla base dei seguenti criteri: a) capacità di assorbimento, da parte dell infrastrutturazione stradale e ferroviaria presente nel territorio del comune e in quello dell ambito d interesse sovracomunale, del carico di utenze potenziali connesso al nuovo esercizio; b) livello di emissioni inquinanti, comprensivo dell incremento dovuto alla movimentazione veicolare indotta dalla nuova struttura di vendita; c) sostenibilità rispetto alla tutela del valore paesaggistico dei siti UNESCO, delle reti di fruizione storica del territorio e dei beni paesaggistici di cui all articolo 134 del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell'articolo 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137); d) incidenza degli effetti sulla permanenza degli esercizi commerciali di prossimità, al fine di garantire i servizi essenziali nelle aree più scarsamente popolate; e) incidenza degli effetti sui caratteri specifici e sulle attività proprie dei centri storici compresi nell ambito, e le necessarie garanzie di permanenza delle attività commerciali d interesse storico, di tradizione e di tipicità. Pertanto al fine di verificare la sostenibilità delle previsioni urbanistiche contenute nel Piano Strutturale e del Regolamento Urbanistico ai sensi degli art. 65 e 69 della L.R. 52/2012 è stato predisposto uno specifico studio che si compone: Analisi della tematica e delle problematiche congiunturali. Analisi dei criteri per la verifica della sostenibilità territoriale: o Sostenibilità infrastrutturale; o Sostenibilità ambientale; o Sostenibilità paesaggistica; o Sostenibilità per gli esercizi di vicinato; o Sostenibilità per i centri storici. Allegati: Estratti normativi. Le problematiche sono state inoltre analizzate in modo dettagliato anche all interno della valutazione ambientale strategica, che con il presente documento forma parte integrante della verifica di sostenibilità, e che contiene anche le schede di valutazione degli interventi redatte secondo una visione olistica delle problematiche in gioco. 5

6 Variante al Piano Strutturale e Regolamento Urbanistico Comune di San Giovanni Valdarno LO SCENARIO Il presente documento è volto a dimostrare la sostenibilità delle previsioni relative alle grandi strutture di vendita (o Medie strutture aggregate), contenute nella Variante al Piano Strutturale e Regolamento Urbanistico, che il comune si accinge a proporre per la loro riconferma o spostamento. Le verifiche effettuate hanno fatto emergere che, alla scala di riferimento, gli impatti prodotti sul sistema infrastrutturale e sulle dinamiche ambientali ed economiche, risultano sostenibili e non richiedono particolari interventi di mitigazione, fatto salvo l applicazione di corretti criteri di inserimento nel contesto urbano e paesaggistico, da adottare in fase di progettazione di dettaglio. Gli aspetti ambientali sono tuttora normati dal Regolamento Urbanistico e dal Regolamento Edilizio vigenti (allegati in estratto per comodità di lettura), e saranno ulteriormente sviluppati nei livelli successivi di definizione progettuale. L attuale fase di revisione degli strumenti urbanistici comunali, prevede di variare il Piano strutturale ed il Regolamento urbanistico nell ottica di una messa a punto delle quantità di superficie commerciale in gioco, prevedendo oltre a modesti incrementi, anche una diversa localizzazione dei quantitativi già attesi dagli strumenti. Il primo PS prevedeva la possibilità di insediamenti commerciali in tre diverse UTOE (Oltrarno, Lucheria e Ferriera), destinando una cifra consistente alla Ferriera, dove i volumi industriali in gioco sono enormi e dove diventa necessario considerare nel lungo periodo l eventualità di una possibile dismissione, anche parziale, dell area; prevedendone così gli esiti urbanistici, affinché l eventuale trasformazione possa costituire una risorsa per lo sviluppo urbano della città, attraverso nuove funzioni, viabilità, percorsi, spazi verdi. L amministrazione comunale ritiene però che su questa area, dove continua la produzione industriale pur con le difficoltà che la congiuntura economica sfavorevole crea, non sia opportuno concentrare una tale quantità di commerciale, almeno nel breve medio periodo. Obiettivo primario dell amministrazione è infatti quello di confermare, per il momento, la destinazione produttiva dell area e l occupazione lavorativa che ne consegue; lasciando al PS solo di prefigurare uno scenario a lungo termine, spendibile solo qualora non fosse più possibile il mantenimento dell attività. Inoltre, si è creata una situazione di stallo e di difficile soluzione, nell area limitrofa di S. Andrea dove, un piano Attuativo ormai decaduto, prevedeva l istallazione di una grande struttura produttiva, con annesso spaccio di vendita (la nuova fabbrica dell IVV). Non solo la crisi del settore non ha permesso di realizzare tale progetto, ma non è stato possibile riattivare il piano neppure con nuovi soggetti, con il risultato che l area si configura ormai come un enorme vuoto urbano in progressivo degrado, dove le opere di urbanizzazione già attuate disegnano uno scenario surreale. Per tali motivi si è ritenuto opportuno, pur nella riproposizione e conferma della destinazione produttiva, ricercare un mix funzionale che possa svincolare l area dalla logica dello zooning stringente, riconsegnandola alle dinamiche urbane. 6

7 Grandi Strutture di Vendita Verifica di sostenibilità territoriale Nell UTOE Oltrarno, invece, si opera una sostanziale riconferma delle superfici destinate al commercio: 2500 mq erano infatti già dimensionati dal primo PS insieme ad altre quantità di ricettivo, nello specifico 77 stanze; con il PS stesso che permetteva di ricalibrare le superfici in sede di ulteriore definizione dei progetti nel RU. La zona in oggetto ricade in un ambito di particolare attenzione paesaggistica, poiché sottoposta a vincolo; dichiarata come degradata dal primo PS è segnalata tra le aree degradate da riqualificare nella fase di definizione del PIT. Nell UTOE Lucheria sono riconfermati i mq destinati al commercio dal primo PS, ma anche tali quantità non sono rese esecutive dalla attuale variante al RU. La valutazione di sostenibilità territoriale è un procedimento complesso, con stretta correlazione alla scala di riferimento, che si propone di indirizzare progetti e decisioni politiche e di tenere conto dei principi dello sviluppo sostenibile. Si tratta di un processo dinamico che punta a integrare alle diverse scale con gli aspetti ecologici, sociali ed economici della programmazione. La valutazione della sostenibilità è pertanto un processo di apprendimento e verifica costante, che accresce le responsabilità per le decisioni da assumere. La presente valutazione ha dunque il compito di determinare la sostenibilità della politica commerciale del comune di San Giovanni Valdarno a due differenti scale, entrambe con proprie specifiche, con evidenti limitazioni alle considerazioni attuabili costituite dalla variabilità delle scelte imprenditoriali a venire, per le quali la pianificazione prepara il contesto di riferimento, ma che si potranno concretizzare soltanto in tempi differiti; tempi in cui le condizioni al contorno che oggi esaminiamo (ambientali, sociologiche, economiche ecc), potrebbero essere completamente variate. 7

8 Variante al Piano Strutturale e Regolamento Urbanistico Comune di San Giovanni Valdarno Primo PS Variante PS Variante RU UTOE Mq. Mq. Mq. Ambiti della trasformazione 3 Oltrarno Zut 3_4b 4a S. Andrea Aru 9 5 Ferriera Lucheria Superfici a destinazione commerciale: dimensionamento previsto nella simulazione dei carichi insediativi contenuta nelle schede del PS 4a

9 Grandi Strutture di Vendita Verifica di sostenibilità territoriale Lo studio è stato redatto attraverso l analisi di documenti e dati circa la struttura distributiva del Valdarno. Le parti di lavoro che si riferiscono all acquisizione ed elaborazione di dati e informazioni sono state svolte attraverso un costruttivo rapporto con i singoli Comuni; i responsabili degli uffici commercio dei Comuni ai quali sono state richiesti informazioni e dati quantitativi sulla struttura distributiva comunale e la relativa organizzazione. Si sono recuperati inoltre dati di fonte ufficiale (Istat, Camera di Commercio, Regione, Provincia) o ancora acquisite informazioni da ricerche e studi esistenti e da documenti presenti nei database online. La metodologia di lavoro seguita prevede di raccogliere e analizzare tutti i dati utilizzabili per redigere un documento il più possibile esaustivo riguardo al quadro di riferimento complessivo, per poi passare a una più schematica e specifica fase descrittiva dei due scenari di valutazione: PS e RU. Purtroppo non tutti i dati che avrebbero potuto essere utili sono raccolti in banche dati strutturate, e quelli disponibili sono disomogenei da un punto di vista cronologico e, probabilmente anche per criteri di raccolta, come dimostrano alcune anomalie facilmente riscontrabili anche nelle tabelle elaborate. Taluni dati sono poi completamente mancanti (attività commerciali storiche, vendita di produzioni d interesse locale). Comunque, grazie a dati ISTAT, a quelli dell Osservatorio Nazionale del commercio, a quelli forniti dai soap locali e soprattutto a quelli forniti dall Osservatorio sul commercio della Regione Toscana il quadro statistico relativo alle attività commerciali nell area è piuttosto completo e permette di riflettere sulla situazione congiunturale complessiva con un buon livello di approfondimento. Dal punto di vista metodologico Il quadro conoscitivo è stato strutturato attraverso le seguenti fasi: raccolta e analisi dei dati riguardanti gli aspetti sociali le condizioni di vivibilità e di presenza di servizi nelle aree commerciali e sociali dei centri urbani dell intero ambito; raccolta e analisi dei dati statistici riguardanti la situazione attuale nel settore commerciale e rispetto al quale le previsioni possono produrre le maggiori conseguenze. Nello specifico: gli aspetti economici, il tessuto commerciale e le attività dell ambito di riferimento; raccolta e analisi dei dati riguardanti gli aspetti paesaggistici ed estetico percettivi riguardanti le aree interessate dalle previsioni; raccolta e analisi dei dati riguardanti gli aspetti ambientali a livello comunale, le condizioni di sostenibilità dell intervento, con riferimento soprattutto, nel caso specifico della legge, all incremento di flussi di traffico motorizzato. 9

10 Variante al Piano Strutturale e Regolamento Urbanistico Comune di San Giovanni Valdarno 10

11 Grandi Strutture di Vendita Verifica di sostenibilità territoriale UTOE 3 OLTRARNO INDIVIDUAZIONE L UTOE 3 Oltrarno è la parte del territorio compresa tra l Autostrada, il fiume Arno e il Borro di Riofi, che la separa dall UTOE Renacci. CRITERI DI INTERVENTO: 11

12 Variante al Piano Strutturale e Regolamento Urbanistico Comune di San Giovanni Valdarno Riqualificazione del paesaggio agricolo e fluviale; riqualificazione degli spazi liberi interni al quartiere; riqualificazione e consolidamento degli insediamenti; completamento della dotazione d infrastrutture e servizi. OBIETTIVI PUNTUALI: Riqualificare le direttrici d ingresso, migliorare i collegamenti viabilistici interni al quartiere con particolare riferimento alla connessione tra le parti urbane poste ai due lati di via Resistenza, ai percorsi verso il centro con il potenziamento del ponte Ipazia, ai valichi sotto l autostrada e la ferrovia per collegarsi ai nuclei di Santa Maria e delle Ville. Valorizzare e favorire la manutenzione del territorio agricolo, prevedendo interventi a schermatura dell autostrada e l eventuale riposizionamento, o interramento, delle linee ad alta tensione, per rafforzare la continuità percettiva tra Oltrarno e ambito collinare e tutelare la salubrità degli insediamenti. Promuovere interventi di riassetto idraulico, nell area compresa fra la fascia edificata e l Autostrada, e il trasferimento dei pozzi comunali. Tutelare i corpi idrici e ripristinare il paesaggio degli argini e della sponda fluviale dell Arno e degli affluenti, in particolare per il Borro delle Ville promuovere la rinaturalizzazione degli argini e la loro sistemazione per ospitare una pista ciclo pedonale. Favorire la ricollocazione delle attività localizzate nelle aree golenali, ai fini della riqualificazione dell area compresa tra l edificato e il fiume, intesa come parte del più ampio progetto del parco dell Arno. La testata nord del parco dell Arno, in adiacenza alla provinciale di Castelfranco, raccorda il parco fluviale con l ambito di Renacci, e rappresenta la localizzazione ideale per attrezzature sportive e ricreative, e quanto altro necessario alla corretta fruizione del parco. Promuovere interventi di completamento e trasformazione edilizia finalizzati all adeguamento tipologico, alla ricomposizione funzionale e visiva del paesaggio e del fronte urbano, visibile dall autostrada. Riorganizzare gli spazi liberi all interno del quartiere realizzando una ossatura centrale prevalentemente destinata ai movimenti ciclopedonali, potenziando le attività connesse con lo svago e il tempo libero (rilocalizzazione attività collocate a bordo fiume), le attività di tipo commerciale e le strutture ricettive già previste. Per tali interventi si dovrà implementare un programma articolato che individui possibili modifiche degli spazi, delle funzioni e delle modalità di gestione. Riqualificare la zona produttiva e artigianale, posta a sud dell UTOE sul L.no Guido Reni, attraverso un intervento di riassetto morfologico e funzionale. Favorire la rilocalizzazione degli impianti produttivi dell Industria Vetraria IVV recuperando ad usi compatibili con la salvaguardia idrogeologica lo stabilimento esistente. Per le parti di abitato poste ai due lati di via della Resistenza e del borro delle Ville, si pongono obiettivi differenziati: per la parte sud il completamento dell insediamento è l occasione per creare una testata del sistema centrale degli spazi liberi che consisterà in una nuova piazza o in un luogo a forte caratterizzazione morfologica e definibile come spazio pubblico; per la parte a nord di via della Resistenza occorre attuare un ridisegno complessivo delle sistemazioni al suolo che contempli la formazione di un percorso centrale prevalentemente destinato al traffico ciclopedonale, la razionalizzazione dei parcheggi e il potenziamento del verde, anche con la realizzazione di impianti sportivi. L UTOE necessita di una integrazione dei servizi esistenti, in particolare quelli scolastici e i parcheggi. Per quel che riguarda le aree a verde pubblico, si pone la questione della qualità più che della quantità. Gli spazi verdi necessitano di un disegno che li valorizzi, aumentandone fruibilità e visibilità, ricomponendoli secondo l asse centrale ciclo pedonale. DIMENSIONAMENTO: Recupero, integrazione e completamento delle strutture urbane esistenti: SUL: max m 2 per residenza, ricettivo e funzioni connesse e complementari tra cui mq di commerciale anche Grande Distribuzione Attività produttive esistenti (lungarno Guido Reni): interventi di adeguamento e miglioramento tipologico funzionale: conferma della SUL attuale con integrazioni non superiori a m 2, con Rc max 50% interventi d integrazione/sostituzione con destinazione commerciale, turistico ricreativa, ricettiva che interessino una superficie non inferiore a m 2 : conferma della SUL attuale con integrazioni non superiori m 2, con Rc max 50% Standard: integrazioni di parcheggi, attrezzature sportive e scolastiche, in base alle necessità evidenziate dai relativi Piani di Settore 12

13 Grandi Strutture di Vendita Verifica di sostenibilità territoriale Standard territoriali: l area contigua al Borro di Riofi (m ) e le lame dell Arno (m ) costituiscono la testata a nord del Parco dell Arno e si caratterizzano come Parco Territoriale, a tal fine già individuate dagli Strumenti Urbanistici. MODALITÀ DI ATTUAZIONE: Interventi diretti e piani attuativi per la residenza di nuova formazione e per gli interventi di sostituzione Progetto di iniziativa pubblica per il Parco fluviale dell Arno PIANI DI SETTORE DI RIFERIMENTO Servizi integrazione delle strutture scolastiche e delle attrezzature per il tempo libero Infrastrutture adeguamenti alle reti, alla viabilità e ai percorsi. INVARIANTI STRUTTURALI Tipi e Varianti del Paesaggio Agrario (fondovalle largo) L Arno e i suoi affluenti Reticolo idrografico Paesaggio di fondovalle di rilevante valore Fondovalle con colture di pregio Tessuto a scacchiera Coltura a maglia fitta (corrispondente alla fascia di orti compresa fra l area artigianale e l Autostrada) Edifici presenti al catasto Leopoldino e di Impianto VINCOLI SOVRAORDINATI Zona di tutela dei pozzi dell acquedotto comunale Fascia di rispetto dei pozzi dell acquedotto Area P.I.4. pericolosità idraulica molto elevata Area R.I.4. rischio idraulico molto elevato Area di pertinenza fluviale (Autorità di Bacino) Fascia di rispetto degli elettrodotti Fascia di rispetto autostradale D. Lgs 490/99, Titolo II (già Legge 431/85 e Legge 1497/39) Area Protetta 0 Arno (ambiti A, Cf) 13

14 Variante al Piano Strutturale e Regolamento Urbanistico Comune di San Giovanni Valdarno UTOE 4a CENTRO S. ANDREA INDIVIDUAZIONE L UTOE 4A Centro S. Andrea è costituita da quella parte del territorio compresa tra la ferrovia, il fiume Arno, il Borro di San Cipriano (che segna il confine con il comune di Figline Valdarno) e via Bolzano che la separa dall UTOE 4b Centro. 14

15 Grandi Strutture di Vendita Verifica di sostenibilità territoriale CRITERI DI INTERVENTO: Riqualificazione degli insediamenti. OBIETTIVI PUNTUALI: Recupero degli edifici produttivi dismessi Il rafforzamento del centro si fonda su tre elementi principali: DIMENSIONAMENTO: Conferma della volumetria esistente con eventuali limitati completamenti del tessuto edilizio residenziale, dando priorità ad azioni di recupero del patrimonio esistente e integrazione del tessuto produttivo e delle altre funzioni sino a una SUL massima = m 2 di cui: mq di commerciale anche Grande Distribuzione Piani attuativi, per interventi di sostituzione e trasformazione radicale per ambiti significativi, con If max pari alla media degli isolati contermini e comunque non superiore a 4 m 3 /m 2. Standard urbani: incentivare la dotazione di standard per le attrezzature e i parcheggi. Standard territoriali: l area in zona S. Andrea (m in fase di attuazione e m non attuata) e le lame dell Arno (m ) si caratterizzano come Parco Territoriale, a tal fine già individuate dagli Strumenti Urbanistici. L area posta in fregio alla SRT 69, in zona S. Andrea è definita come polo sportivo Le aree golenali costituiscono parte integrante del parco dell Arno. MODALITÀ DI ATTUAZIONE: Interventi diretti o piani attuativi per interventi di sostituzione e trasformazione d uso PIANI DI SETTORE DI RIFERIMENTO Servizi miglioramento dell uso dei contenitori Verde e infrastrutture organizzazione degli spazi liberi; interconnessione S.P.14 con sistema viario locale SALVAGUARDIE Corridoio infrastrutturale variante S. Barbara Porcellino (S.P.14) Nuovo attraversamento dell Arno a nord INVARIANTI STRUTTURALI L Arno e i suoi affluenti Edifici presenti al catasto Leopoldino e di Impianto Parchi urbani Viabilità presente al Catasto Leopoldino Variante S. Barbara Porcellino Polo scolastico Istruzione Superiore Scalo merci VINCOLI SOVRAORDINATI D. Lgs 42/2004 Area Protetta 0 Arno (ambito Cf) Fascia di rispetto ferroviaria Fascia di rispetto degli elettrodotti Area P.I.4. pericolosità idraulica molto elevata Area R.I.4. rischio idraulico molto elevato Area di pertinenza fluviale (Autorità di Bacino) Fascia di rispetto dei pozzi dell acquedotto 15

16 Variante al Piano Strutturale e Regolamento Urbanistico Comune di San Giovanni Valdarno UTOE 5 FERRIERA INDIVIDUAZIONE L UTOE 5 Ferriera è costituita dalla vasta area, delimitata da via Peruzzi, viale Gramsci, piazzale Matteotti e dalla ferrovia, che ha storicamente rappresentato il cuore produttivo dell area urbana. 16

17 Grandi Strutture di Vendita Verifica di sostenibilità territoriale CRITERI DI INTERVENTO: Ristrutturazione urbana OBIETTIVI PUNTUALI: La trasformazione dell area delle Ferriere sino a viale Gramsci si pone come obiettivo di medio o lungo termine in relazione all evoluzione delle attività produttive insediate e tuttora attive. La città deve considerare la eventualità di dismissione anche parziale dell area prevedendone gli esiti urbanistici: se le attività si rafforzano devono essere garantite condizioni di compatibilità con l abitato (inquinamento acustico, emissioni ecc.), se viceversa l area o parte di essa si avvia a trasformazione essa deve costituire una risorsa per lo sviluppo urbano integrandosi alle zone circostanti e collegandosi ad esse tramite nuova viabilità, percorsi, spazi verdi. Il mantenimento dei residui manufatti di pregio architettonico può costituire un valore per il significato che il complesso delle Ferriere ha avuto nella storia della città. DIMENSIONAMENTO: Interventi di ristrutturazione edilizia per la riorganizzazione delle attività produttive esistenti: Conferma della SUL esistente (con eventuale possibilità di aumento nella misura del 10%) Interventi di ristrutturazione urbanistica a destinazione produttiva: Conferma della SUL esistente da assoggettare a piano attuativo, con interventi di demolizione e ricostruzione a destinazione industriale, che interessino un ambito superiore a m 2. di superficie Interventi di sostituzione con mutamento delle destinazioni d uso (da assoggettare a piani attuativi estesi a tutta l UTOE): It 0,5 m 2 / m 2 Residenza max 30% Funzioni di servizio (esposizioni, attrezzature ricettive, funzioni di rango elevato e di interesse collettivo) max 100% Direzionale, terziario e commercio max 50% di cui mq di commerciale anche Grande Distribuzione MODALITÀ DI ATTUAZIONE: Piani attuativi (per interventi di ristrutturazione e sostituzione), contenenti la individuazione delle diverse unità minime di intervento, la localizzazione delle principali opere di urbanizzazione primaria e secondaria, le valutazioni/bilanci di impatto ambientale con la conseguente definizione delle eventuali opere di bonifica necessarie e le valutazioni di impatto sulla mobilità urbana e sui livelli occupazionali. PIANI DI SETTORE DI RIFERIMENTO Verde Servizi Infrastrutture previsione parcheggi e servizi a complemento della città circostante, integrazioni alla viabilità e ai percorsi di collegamento oltre ferrovia e col parco collinare. INVARIANTI STRUTTURALI Edifici presenti al catasto Leopoldino e di Impianto Viabilità presente al Catasto Leopoldino VINCOLI SOVRAORDINATI Fascia di rispetto ferroviaria Fascia di rispetto degli elettrodotti 17

18 Variante al Piano Strutturale e Regolamento Urbanistico Comune di San Giovanni Valdarno UTOE 6 LUCHERIA e LA GRUCCIA INDIVIDUAZIONE L UTOE 6 Lucheria La Gruccia è delimitata dal fiume Arno, dalla ferrovia, dal Borro dei Frati che la separa dall UTOE Centro e confina a sud est con il territorio comunale di Montevarchi. 18

19 Grandi Strutture di Vendita Verifica di sostenibilità territoriale CRITERI DI INTERVENTO: Riqualificazione del paesaggio agricolo in continuità con il parco fluviale, riqualificazione e consolidamento degli insediamenti OBIETTIVI PUNTUALI: Completare verso sud il Parco dell Arno, con la creazione di un percorso attrezzato, lungo l argine, e di una testata in prossimità dell ospedale. La sistemazione degli spazi liberi che separano San Giovanni da Montevarchi, dall ospedale sino alla via Fermi, in un progetto complessivo dell area che contempli la formazione di un parco innervato da percorsi e zone di sosta, ed articolato in modo da comprendere al suo interno zone a verde attrezzate, attività ludico sportive, zone coltivate e alberate e il collegamento viario con l Ospedale. Completare l edificato con un ridisegno del margine urbano in modo da costituire un nuovo fronte della città rivolto verso il parco. Inserire nuove funzioni qualificate e commisurate alla scala territoriale, che potranno essere sviluppate a seguito degli interventi infrastrutturali previsti. Collegare l ospedale con la nuova stazione formando un polo attrezzato con funzioni complementari all interscambio. DIMENSIONAMENTO: Residenza, attività produttive e ricettive, terziarie o commerciali: SUL: max m 2, di cui mq di commerciale anche Grande Distribuzione Residenza: min 30% Altre attività: min 30% Attività connesse alla formazione del centro di interscambio e al collegamento nuova stazione ospedale (commercio, residenza temporanea e specializzata, studi professionali): SUL: min m 2 Standard: da reperire in loco soprattutto gli standard relativi all istruzione e ai parcheggi, secondo le necessità evidenziate dai relativi Piani di Settore. Standard territoriali: le lame dell Arno (m ) si caratterizzano come Parco Territoriale, a tal fine già individuate dagli Strumenti Urbanistici, costituiscono parte integrante del Parco dell Arno insieme alla testata sud definita dal Piano Strutturale. MODALITÀ DI ATTUAZIONE: Interventi diretti Piani attuativi per gli interventi di consolidamento, con valutazioni d impatto sulla mobilità Piano Attuativo per il Parco fluviale dell Arno, per il parco agricolo e per la localizzazione di attrezzature sportive e ricreative. PIANI DI SETTORE DI RIFERIMENTO Verde Servizi Infrastrutture riforma della circolazione e definizione del parco fluviale SALVAGUARDIE Nuovo attraversamento d Arno INVARIANTI STRUTTURALI Tipi e Varianti del Paesaggio Agrario (fondovalle largo) L Arno e i suoi affluenti Reticolo idrografico

20 Variante al Piano Strutturale e Regolamento Urbanistico Comune di San Giovanni Valdarno Paesaggio di fondovalle di rilevante valore Fondovalle con colture di pregio Parchi urbani Coltura a maglia fitta Edifici presenti al catasto Leopoldino e di Impianto Viabilità presente al Catasto Leopoldino Nuovo Ospedale del Valdarno VINCOLI SOVRAORDINATI Zona di tutela dei pozzi dell acquedotto comunale Fascia di rispetto dei pozzi dell acquedotto Area P.I.4. pericolosità idraulica molto elevata Area di pertinenza fluviale (Autorità di Bacino) Area Protetta 0 Arno (B1a, Cf) Fascia di rispetto ferroviaria D. Lgs 490/99, Titolo II 20

21 Grandi Strutture di Vendita Verifica di sostenibilità territoriale AMBITO DI RIFERIMENTO. Secondo la legge regionale 28/2005 a seguito delle modifiche apportate con la LR 52/2012, l ambito cui fare riferimento è costituito da ben 14 comuni, suddivisi in due province: Figline Valdarno, Incisa Val d'arno, Reggello e Rignano sull'arno: in provincia di Firenze; Bucine, Castelfranco di Sopra, Cavriglia, Laterina, Loro Ciuffenna, Montevarchi, Pergine Valdarno, Pian di Scò, San Giovanni Valdarno e Terranuova Bracciolini: in provincia di Arezzo. Figura 1 l ambito di riferimento. Il tratteggio viola indica le aree a maggiore densità abitativa. 21

22 Variante al Piano Strutturale e Regolamento Urbanistico Comune di San Giovanni Valdarno ANALISI DELLE TEMATICHE E DELLE PROBLEMATICHE CONGIUNTURALI I RAPPORTI TRA COMMERCIO E TERRITORIO. Il settore commerciale sta assumendo un ruolo sempre più centrale nell economia e nell organizzazione del territorio. Le strutture distributive s insediano con una maggiore articolazione tra tipologie, dimensioni, localizzazione, tipo di servizio e merceologie offerte, riguardo all evoluzione delle condizioni socio economiche e di consumo della popolazione. Il commercio è sempre più un settore produttivo trainante per l economia di un territorio; crea occupazione, reddito, contribuisce alla riqualificazione urbana e, soprattutto con gli insediamenti commerciali delle grandi strutture di vendita, può avere un profondo impatto non solo sugli equilibri interni al settore, ma sull intera economia di un area e in generale sull uso del territorio. Della realtà economica, sociale e culturale costituita dal commercio così tipica della società italiana e con specifici caratteri in ogni territorio, generalmente si tiene poco conto e non si considera il ruolo economico per le produzioni tipiche, la funzione sociale ed i caratteri culturali che preservano nelle comunità locali. Il progetto di studio di questa ricerca si è posto l obiettivo di offrire una conoscenza approfondita del settore distributivo e dei comparti produttivi a esso collegati, nelle sue componenti tipologiche e localizzative, sia dal lato dell offerta, che della domanda, e in relazione al contesto socio economico regionale, alle tendenze in atto e alla rete infrastrutturale. Nello specifico lo studio ha la finalità di valutare i cambiamenti, e quindi considerare rischi e opportunità, che derivano all ambiente, al paesaggio, alla cultura, all economia, alla società e alla rete commerciale del Valdarno. In questo quadro l urbanistica commerciale ha il compito di definire le regole per l organizzazione spaziale della rete distributiva di vendita al fine di assicurare gli equilibri del territorio, Individuando il miglior rapporto possibile tra qualità di vita, paesaggio, ambiente, cultura da una parte ed economia, servizio ai consumatori, sviluppo sociale, adeguata produttività per le imprese dall altra. La realizzazione di una grande struttura di vendita, in un comprensorio di medie dimensioni socio economiche, può assume un peso rilevante in termini di creazione di posti di lavoro, capacità di attrazione e mutamenti nelle modalità di acquisto. Proprio in relazione a questi effetti è stata scelta la strada di svolgere uno studio per rispondere a diverse esigenze: effettuare una valutazione della situazione socio economica e in particolare del tessuto commerciale esistente; descrivere gli effetti attesi dalla localizzazione di una struttura con una rilevante capacità attrattiva; tenere sotto osservazione i cambiamenti nel tessuto economico e sociale, in particolare nell occupazione e nelle attività del commercio, al fine di predisporre e modulare iniziative in grado di migliorare l evoluzione o di mitigare gli eventuali cambiamenti negativi. 22

23 Grandi Strutture di Vendita Verifica di sostenibilità territoriale Questa complessità è affrontata sviluppando i seguenti temi: 1. il commercio nelle relazioni con territorio urbano 2. la pianificazione e la strumentazione urbanistica 3. l impatto degli insediamenti commerciali GLI ATTORI E I LORO COMPORTAMENTI: In Italia, a differenza di diverse altre nazioni, europee e non, dove la sperimentazione ha proposto spazi urbani recuperati attraverso il mix di funzioni come metodo attrattivo il commercio deve ancora essere completamente integrato all interno della progettazione urbanistica, che ancora fatica a riconoscerne la rilevanza per il successo di processi di riqualificazione urbana. Gli amministratori pubblici e gli operatori economici hanno intrapreso azioni congiunte per la valorizzazione dei centri urbani e conseguentemente dei sistemi commerciali naturali e dei distretti commerciali in esso presenti. In ambito nazionale e internazionale vi sono diverse modalità di percorso; ognuna delle quali ha una sua specificità riconducibile ad alcuni modelli di comportamento. LE POLITICHE PUBBLICHE: Le scelte delle Pubbliche Amministrazioni influenzano notevolmente il commercio, questo sia in termini micro (qualità urbana, servizi, accessibilità), sia in termini di macro scelte rispetto a infrastrutture e nuovi insediamenti. La pianificazione e la strumentazione urbanistica possono costituire punti di partenza per la valorizzazione dei centri urbani e delle aree commerciali naturali soprattutto nel dare impulso e direzione a percorsi che per l efficacia rendono necessario il coinvolgimento di tutti i soggetti attivi del territorio. LE RELAZIONI CON GLI ALTRI TEMI: Il rapporto commercio e territorio è centrale rispetto alle altre tematiche affrontate nella Riflessione, con le quali s interseca a diversi livelli. In sintesi si possono identificare: La valorizzazione delle aree commerciali naturali in un ottica turistica e di promozione territoriale (turismo); La valorizzazione dei mercati in relazione ai prodotti tipici (agricoltura) La visione delle imprese su percorsi congiunti di valorizzazione del territorio (partnership pubblico privato). 23

24 Variante al Piano Strutturale e Regolamento Urbanistico Comune di San Giovanni Valdarno IL COMMERCIO COME ELEMENTO DI IDENTITÀ DEL TERRITORIO: Il commercio aiuta a mantenere un identità del territorio sia urbano che di periferia. Si deve dare un valore alla funzione del commercio anche come elemento di rigenerazione urbana e volano per diversi interventi. Riqualificare il commercio vuol dire anche riposizionare il centro rispetto alle funzioni urbane considerate proprie e quindi influire sul modo di pensare l intero contesto urbano. Il commercio può costituire un valore aggiunto a sostegno delle politiche di coesione sociale perché rivitalizzare i centri urbani significa anche riattivare le relazioni tra le persone e accrescere la percezione della sicurezza. Tra le diverse azioni messe in campo e rivolte alla valorizzazione di un immagine commerciale integrata delle città si possono tenere in conto azione di particolare rilievo come la creazione di partnership pubblico privato per interventi di riqualificazione urbana o di animazione nelle aree a forte vocazione commerciale. La centralità del commercio è evidente da tempo e i percorsi di sperimentazione in ordine alla sua valorizzazione e la sua integrazione nel territorio sono stati sperimentati in modo diverso a livello nazionale e in altri paesi e contesti. Ad esempio, a livello nazionale, sono stati sperimentati vari percorsi come: i Centri Commerciali Naturali (Toscana); i Distretti Urbani del Commercio (Lombardia); i progetti integrati di valorizzazione del commercio ed i Piani Urbani Complessi (Umbria). A livello internazionale: il Town Center Management in Gran Bretagna, Belgio e Francia; i percorsi partecipativi in Catalogna e i BID (Business Improvement District) in America e Canada. Sono tutti casi di valorizzazione del commercio urbano come integratore dello sviluppo di specifiche aree. LA PIANIFICAZIONE E LA STRUMENTAZIONE URBANISTICA: I temi di riflessione riguardano due aspetti ugualmente importanti: - La programmazione degli insediamenti commerciali; - La relazione tra gli insediamenti commerciali e la riqualificazione urbana. LA PROGRAMMAZIONE DEGLI INSEDIAMENTI COMMERCIALI: I grandi insediamenti commerciali periferici si sono sviluppati in Italia solo a partire dagli anni 80. In una prima fase, fino alla riforma Bersani (1998), lo sviluppo è stato legato a strumenti di pianificazione specifica del commercio (piano del commercio e nulla osta regionale) con pochi o nessun collegamento con l urbanistica. Il modello di sviluppo del commercio adottato in Italia ha visto uno sviluppo di strutture commerciali per lo più periferiche secondo un modello prevalentemente legato a esperienze francesi di centro commerciale integrato con la presenza di ipermercati alimentari. A partire dagli anni 2000, sono comparse altre tipologie di insediamento sempre periferiche: parchi commerciali e outlet center che stanno affermandosi in tutto il territorio nazionale. La riforma del commercio e l evoluzione normativa successiva hanno portato ad un maggior dialogo fra i due settori, ma la piena integrazione si presenta ancora difficile. Ancora oggi i tempi di realizzazione dei progetti commerciali è troppo lunga e non in grado di stare al passo con l evoluzione dei consumi e delle forme distributive. Inoltre la progettazione di molti insediamenti commerciali segue più una logica di valorizzazione immobiliare che di servizio integrato all interno del tessuto urbano. Per altro questo modello basato sull utilizzo di territorio e una forte mobilità legata al crescente utilizzo dell auto, a fronte di garanzie di risparmio di tempo e di denaro per il consumatore, viene da più parti messo in discussione in quanto non appare sostenibile nel tempo. Sempre di più ci si pone il problema di garantire uno sviluppo sostenibile che prescinda dall utilizzo del mezzo privato per la mobilità che non utilizzi nuovo territorio per l insediamento urbano, ma che sfrutti meglio il territorio già urbanizzato. Anche se lentamente sta ormai affermandosi la convinzione che la programmazione degli insediamenti commerciali debba essere integrata in un ottica più vasta di sviluppo e riqualificazione urbana. La visione del territorio in un ottica integrata, porta ad interessanti collegamenti tra sviluppo 24

25 Grandi Strutture di Vendita Verifica di sostenibilità territoriale del commercio e interventi urbanistici, sul ruolo del commercio all interno delle diverse tipologie di progetti di riqualificazione, sulle modalità di gestione degli interventi commerciali. Nei nuovi interventi, l inserimento di una funzione rara e pregiata come il commercio non può avvenire senza un adeguata progettazione sia edilizia, che commerciale, pena il rischio di un fallimento dell insediamento commerciale, ma anche dell intervento di riqualificazione. Nella riqualificazione del contesto esistente ci si pone il problema di valutare l impatto e l integrabilità di nuove forme distributive all interno del contesto commerciale urbano. Da qui l importanza della relazione tra gli insediamenti commerciali e la riqualificazione urbana. LA PIANIFICAZIONE E LA RIQUALIFICAZIONE URBANA: Contrariamente a quanto comunemente si ritiene i centri urbani e le aree di più antica urbanizzazione presentano una certa dotazione di medie e grandi strutture di vendita. Anche se non presentano l estensione e la numerosità di altri paesi europei, in cui attività commerciali di grandi dimensioni da sempre caratterizzano i centri urbani, anche in Italia vi è stato lo sviluppo di strutture di dimensioni rilevanti all interno dei centri. Si tratta in gran parte di strutture realizzate negli anni 60 e 70, pensate inizialmente come grandi magazzini, cioè come despecializzato che integravano settori diversi alimentari e non alimentari (abbigliamento, profumeria ecc.) con un offerta orientata su prezzi bassi e con l introduzione della vendita a libero servizio. Molte di queste strutture erano in origine articolate su più piani, anche se i singoli piani non avevano una estensione molto elevata. Nel tempo queste strutture hanno subito notevoli trasformazioni volte ad adeguarsi alle mutate esigenze del mercato. Ancora oggi colpisce la rilevanza del centro storico come sede privilegiata di una pluralità di piccole attività commerciali fra loro abbastanza eterogenee e complementari, che rappresentano una quota rilevante dei generatori di flussi e di erogatori di servizi presenti nelle aree centrali dei nostri comuni. Di converso il sistema delle attività commerciali rappresenta un elemento importante dell attrattività complessiva del centro e della sua identità funzionale. In altre parole un centro con una presenza commerciale molto ridotta e limitata alla sola funzione di vicinato sarebbe molto meno vitale e perderebbe una parte importante della propria identità. I nuovi insediamenti commerciali che comprendano medie strutture all interno dei aree urbane sono pochi, anche dopo la riforma Bersani che ha parzialmente liberalizzato il settore. Tuttavia si registrano alcuni casi sviluppati soprattutto nell ambito di progetti di riqualificazione urbana e di riutilizzo di aree dismesse. Risulta evidente altresì, la necessità, a causa della complessità delle aree di intervento, di utilizzare strumenti di pianificazione e realizzazione complessi (progetti di riqualificazione urbana, Società di trasformazione urbana, contratti di quartiere, normative ad hoc ecc.) e normalmente di iniziative pubblica, fattori che limitano la riproducibilità dei modelli proposti. Le cause dello scarso sviluppo di insediamenti di questo tipo sono molteplici e complesse, di seguito ne verranno analizzate alcune senza alcuna pretesa di esaurire l argomento. 1) Un importante ruolo nella valorizzazione degli immobili e delle aree commerciali è dato, in primo luogo, dall evoluzione del mercato immobiliare. In effetti uno dei principali motori dell espansione dei centri commerciali periferici è il forte interesse da parte di investitori attirati da rendimenti al tempo stesso stabili ed. Si tratta ormai non solo e non tanto di costruttori, quanto di promotori specializzati, quasi sempre affiancati da fondi di investimento, spesso esteri, che poi subentrano nella gestione del centro messo a reddito. La presenza di centri commerciali in cui gli operatori hanno contratti di affitto variabili, parametrati al fatturato, ed elevate spese di gestione provoca un veloce turn over privilegiando le catene, in franchising o a gestione diretta, che possono sostenere non solo i costi, ma anche i rischi di un eventuale fallimento dell iniziativa. Al contrario i centri storici vedono prevalere una proprietà dei punti vendita frammentata, spesso in capo agli stessi operatori o con contratti di affitto a lunga scadenza di solito con importi fissi. Questo rende più stabili, ma anche più statiche e frammentate, le gestioni di attività commerciali nel centro. E quindi più difficile e più oneroso realizzare operazioni di riqualificazione in un tessuto commerciale esistente attraverso accorpamenti, ristrutturazioni radicali o governo del mix merceologico. 25

26 Variante al Piano Strutturale e Regolamento Urbanistico Comune di San Giovanni Valdarno 2) Una seconda motivazione risiede nella presenza nei centri di maggiori vincoli urbanistici derivanti sia, dalla presenza di immobili o situazioni da tutelare da un punto di vista architettonico o paesistico, sia dalla difficoltà di reperire gli standard urbanistici richiesti dalle funzioni commerciali quali parcheggi, servizi, ecc. La presenza di questi vincoli implica non solo maggiori costi di insediamento, ma spesso anche tempi più lunghi di sviluppo dell iniziativa e quindi maggiore onerosità complessiva degli investimenti. Non sempre, soprattutto nei centri di minori dimensioni, i vantaggi derivanti dal fatto di trovarsi in un area densamente frequentata riescono a compensare l onerosità di questi vincoli e quindi si determina la scarsa propensione all investimento commerciale in ambito urbano. L IMPATTO DEGLI INSEDIAMENTI COMMERCIALI: Le strutture commerciali hanno un impatto rilevante sul territorio sia da un punto di vista diretto: sull ambiente, sul traffico e sulla rete distributiva, che indiretto in quanto portano ad una riorganizzazione delle polarità urbane e degli spostamenti dei consumatori. La valutazione di tali impatti è fondamentale per le amministrazioni pubbliche per la predisposizione degli idonei strumenti di mitigazione d impatto. Va sottolineata la complessità di alcune situazioni legata alla localizzazione dell intervento o al fatto che, in alcuni casi, con autorizzazioni di molteplici medie strutture, si sono realizzati veri e propri parchi commerciali riconducibili in termini di attrazione e di impatto sul territorio a grandi centri commerciali. D altra parte si segnala in ambito nazionale ed europeo l esistenza di progetti concepiti con una modalità di sviluppo sostenibile; gruppi della grande distribuzione stanno sviluppando modalità di progettazione innovativa della struttura in relazione all impatto sull ambiente (teleriscaldamento, pannelli solari, etc.) e alla modalità di relazione con il territorio in un ottica di mitigazione di impatto ambientale e di valorizzazione del territorio. Strumenti di mitigazione di impatto possono riguardare: vincoli nella progettazione di infrastrutture per la mitigazione di impatto sul traffico o sull ambiente (vincoli di progetto) il reperimento di risorse per la valorizzazione di aree commerciali naturali presenti nei centri urbani dell area di influenza; coinvolgimento in iniziative di promozione e valorizzazione del territorio. La previsione di strutture di dimensioni più contenute e più integrate con il territorio può contribuire a ridurre gli impatti complessivi. 26