Il sottoscritto Geometra Michele Berardini con studio in Milano Via C. Tenca

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1 TRIBUNALE DI MILANO Sezione Esecuzioni Immobiliari Creditore procedente: ITALFONDIARIO Spa Debitore esecutato: R.G.E. 3190/11 G.E. Dr. Susanna Terni Il sottoscritto Geometra Michele Berardini con studio in Milano Via C. Tenca civico 22, iscritto al Collegio dei Geometri di Milano al n ed all Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Milano al n. 9503, con ordinanza del G.E. in data 18/3/2012 veniva nominato esperto per la stima dei beni pignorati e prestava giuramento di rito in data 15/5/2012. Lo scrivente al fine di rispondere al quesito postogli, esaminati gli atti di causa ed eseguiti gli opportuni accertamenti presso gli Uffici del Dipartimento del Territorio di Milano ed Uffici del Comune di appartenenza, effettuava sopralluogo tecnico presso gli immobili oggetto di pignoramento e contestualmente svolgeva i dovuti esami di mercato, per poter redigere la seguente relazione. Si è provveduto a spedire al proprietario esecutato raccomandata a.r. in data 21/5/2012, fissando come data di sopralluogo nonché inizio operazioni il giorno venerdì 15/6/2012 ore 12,00 presso gli immobili oggetto di causa siti in comune di Cornaredo via Filanda n. 57, per rilevarne lo stato di fatto interno e le caratteristiche. La raccomandata a.r. è stata regolarmente ricevuta, ed alla data fissata il proprietario ha concesso l accesso interno a detti immobili. 1

2 ATTO DI PIGNORAMENTO ESTREMI DEI BENI PIGNORATI Atto di pignoramento in data 14/7/2011 Trascritto Conservatoria RR.II. Milano 2 il 7/9/2011 ai n.ri /64693 A favore: ADRIANO FINANCE 2 Srl sede Milano Contro: Intera proprietà in comune di Cornaredo via Filanda n. 7 (ora n. 57 e con accesso anche da via San Gabriele n. 26): casa di abitazione su due livelli con aree di cortile e box, il tutto censito al N.C.E.U. di detto comune con i seguenti dati: Foglio 5 mappale 9 subalterno 701 graffato al mappale 11 subalterno 701 via Filanda 7bis piano T/1 cat. A/3 cl. 4 vani 4,5 Foglio 5 mappale 10 via San Gabriele 26 piano T cat. C/6 cl. 4 mq. 37 INTESTAZIONE E PROVENIENZA Gli immobili pignorati risultano intestati a: intera proprietà in base a compravendita in data 6/8/2008 notaio dr. Alberto Villa rep /19726, trascritto alla Conservatoria RR.II. di Milano 2 il 11/8/2008 ai n.ri /62415, per acquisto da Colombo Gian Aurelio nato a Cornaredo il 17/8/1950. Si rimanda al suddetto atto e relative provenienze, per conoscenza di tutto quanto negli stessi contenuto. CATASTO Gli immobili in oggetto sono attualmente censiti al N.C.E.U. del comune di Cornaredo con i seguenti dati: 2

3 Foglio 5 mappale 9 subalterno 701 graffato al mappale 11 subalterno 701 via Filanda 7bis piano T/1 categoria A/3 classe 4 vani 4,5 Rendita. 395,09 (casa con aree di cortile in base a denuncia di variazione presentata all U.T.E. il 23/7/2008 protocollo n ) Foglio 5 mappale 10 via San Gabriele 26 piano T categoria C/6 classe 4 mq. 37 Rendita. 93,63 (box autorimessa in base a denuncia di variazione presentata all U.T.E. il 4/12/2000 protocollo n ) Considerato quanto meglio esposto al capitolo Situazione urbanistica i futuri aggiudicatari dovranno sistemare, con costi e spese a loro carico, la situazione catastale N.C.T. e N.C.E.U. degli immobili pignorati. TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI GRAVANTI SUL BENE Dalla documentazione ipotecaria ventennale allegata agli atti di causa, si sono rilevate le formalità indicate nell elenco allegato alla presente perizia. Per quanto riguarda i costi necessari alla cancellazione / restrizione di beni delle formalità pregiudizievoli gravanti sugli immobili pignorati premesso che la Conservatoria dei RR.II. non rilascia nulla di scritto in merito ai costi di cancellazione che lo scrivente non risulta abilitato a poterli valutare con precisione, stante che le molteplici Leggi che disciplinano in materia non sono di competenza dell esperto nominato che alla Conservatoria dei RR.II. si è potuto solo apprendere quanto segue ai punti successivi 3

4 che la cancellazione di ogni singolo pignoramento, comporterebbe un costo pari a. 262,00 per tasse ipotecarie, imposte ipotecarie e bollo che la cancellazione / restrizione beni di ogni ipoteca volontaria eseguita con riferimento al D.P.R. 601/73, comporterebbe un costo pari a. 35,00 per tasse ipotecarie che la cancellazione / restrizione beni di ogni altra ipoteca volontaria e/o ipoteca giudiziale, comporterebbe un costo pari. 94, 00 per tasse ipotecarie e bollo oltre lo 0,50% dell importo totale iscritto con un minimo fisso che ogni formalità potrebbe avere specificità tali da modificare tali importi e/o difficoltà a poterli preventivamente stabilire tutto ciò premesso lo scrivente ritiene che tutti i costi necessari debbano essere calcolati ed illustrati da altri soggetti abilitati. UBICAZIONE E CARATTERISTICHE DEGLI IMMOBILI In comune di Cornaredo (MI) via Filanda n. 57, con accesso anche da via privata San Gabriele n. 26. Gli immobili in oggetto sono posti in comune di Cornaredo, località sita ad ovest di Milano lungo la Strada Statale n. 11 denominata Padana Superiore. La via Filanda si trova nella frazione San Pietro all Olmo, a sud del paese nei pressi di detta strada e del confine con il comune di Bareggio. Trattasi di una casa di abitazione di due piani fuori terra con retrostante area cortilizia e corpo box, inserita in un contesto di case similari contigue. L ingresso all abitazione avviene direttamente dalla via Filanda al civico 57, mentre l accesso carrabile al cortile esclusivo avviene dalla retrostante e parallela via San Gabriele al civico 26, tramite un cancello automatizzato. 4

5 La casa risulta edificata nei primi decenni del Novecento; la struttura portante è in muratura; il tetto è a falde con copertura in tegole di laterizio. La facciata verso strada presenta la muratura in mattoni a vista, mentre la facciata interna è tinteggiata in intonaco civile. L area cortilizia, suddivisa in due dal corpo box, è pavimentata in lastre di pietra oltre due fasce laterali a giardino e piccola tettoia nella parte verso via San Gabriele. Il piano terreno si compone di: disimpegno d ingresso ovvero vano scala, locale soggiorno con zona cucina a vista, bagno (vedi quanto detto per quest ultimo nel capitolo Situazione Urbanistica ). Il piano primo si compone di: studio, camera, bagno, disimpegno oltre balcone verandato. L altezza del locale al piano terreno è pari a m. 3,00 mentre il bagno ha un altezza massima pari a m. 2,70 che discende stante la posizione sottoscala. L altezza dei locali al piano primo è pari a m. 2,85. I due piani sono comunicanti tramite scala interna, che dal piano rialzato sbarca nella veranda al piano primo, con pedate rivestite in granito. In tutta l abitazione i pavimenti sono rivestiti in piastrelle di ceramica e le pareti sono tinteggiate; solo nella parte in cui è attrezzata la cucina e nei bagni le pareti sono parzialmente rivestite in ceramica. Nel bagno al piano terreno sono in opera: vasca piccola, lavandino, bidet e w.c. Nel bagno al piano primo sono in opera: piatto doccia, lavandino, bidet e w.c. I serramenti interni sono in legno, mentre quelli esterni sono in pvc effetto legno con vetrocamera protetti da avvolgibili piuttosto che da persiane a 5

6 ventola in plastica (si evidenzia che attualmente risulta mancante la finestra del bagno al piano terreno). Le finestre al piano terreno, esclusa quella mancante, sono altresì protette da inferriate antintrusione in profilato di ferro. La porta d ingresso su strada è blindata, mentre per l accesso dal cortile vedi osservazioni al capitolo Situazione Urbanistica. La vetusta struttura della veranda è in ferro e vetro singolo, dotata di finestra. Il riscaldamento autonomo, con caldaia posta nel bagno al piano terreno, è diffuso da pannelli sottopavimento oltre radiatori nei bagni. La casa, con impianti da verificare ed eventualmente da mettere a norma, risulta internamente in buone condizioni stante la recente ristrutturazione anche a livello di alcuni impianti, mentre esternamente risulta in scarse condizioni e necessita di adeguati interventi di manutenzione. Il corpo box, avente struttura in muratura e copertura piana, dispone di serranda d ingresso con portina verso la zona di cortile retrostante nonché di porta e finestra verso il cortile interposto con la casa. Nel box si riscontra: pavimento in cemento e pareti intonacate; serranda in ferro; porta e finestra in ferro e vetro. Lo stesso risulta in carenti condizioni e necessita di adeguata ristrutturazione. CONSISTENZE E SUPERFICI In base alle misurazioni effettuate lo scrivente ha calcolato la superficie dei suddetti immobili, che sono risultate le seguenti: CASA ABITAZIONE piano T/1 - superficie commerciale circa mq. 90,00 n.d.r. la superficie della veranda p.1 è stata calcolata al 40% AREE di cortile piano T 6

7 - superficie circa mq. 194,00 BOX AUTORIMESSA piano T - superficie utile circa mq. 37,00 STATO DI OCCUPAZIONE Gli immobili in oggetto risultano occupati dal proprietario esecutato e dalla madre signora Maccagnola Pasqua nata a Ponte Vico il 13/4/1941. Le ricerche effettuate presso l Agenzia delle Entrate sul nominativo del proprietario, finalizzate ad identificare eventuali contratti di locazione aventi come oggetto gli immobili pignorati, hanno avuto esito negativo. Lo scrivente come da quesito ha provveduto a stimare detti immobili pignorati considerandoli sia come liberi che come occupati, e lascia al G.E. ogni decisione in merito allo stato occupativo degli stessi. SITUAZIONE URBANISTICA A seguito di quanto accertato presso il Comune di Cornaredo si rileva che l originaria casa, risulta costruita in data precedente al 1/9/1967. Successivamente a tale data si rilevano le seguenti altre pratiche edilizie: Licenza edilizia n. 221/75 rilasciata in data 2/4/1976, per costruzione del box attiguo a rustico già esistente Concessione Edilizia prot n. 267/85 rilasciata in data 28/11/1985, per costruzione di recinzione Concessione Edilizia prot n. 34/89 rilasciata in data 14/4/1989, per costruzione di recinzione Permesso di Costruire in Sanatoria prot /3 in data 11/11/2010 n. 2009/0219-0, per ampliamento del bagno esistente al piano terreno 7

8 Rispetto all origine ed a quanto autorizzato con le suddette pratiche edilizie, in sede di sopralluogo si sono rilevate le seguenti difformità: Diversa distribuzione di spazi interni al piano primo Diversa conformazione nonché ampliamento del box autorimessa, ovvero aumento di s.n.r. (oggi comprendente anche l ex rustico già esistente) Formazione di piccola tettoia nel cortile verso via San Gabriele Nell ultima pratica edilizia in sanatoria, la distribuzione di spazi interni al piano primo così come il box autorimessa, vengono rappresentati nel loro stato di fatto attuale ma indicati come zone non oggetto di intervento e con la dizione stato autorizzato con la pratica edilizia n. 34/89. La Licenza del 1989 in realtà si riferisce alla sola costruzione di una muratura di recinzione, e pertanto le suddette difformità sono dedotte in funzione di ciò e di quanto diversamente rappresentato nella scheda catastale del 2007 per quanto riguarda il piano primo dell abitazione, nonché differentemente autorizzato nel progetto allegato alla Licenza Edilizia n. 221/75 per quanto riguarda il box autorimessa. I futuri aggiudicatari in forza del Decreto di Trasferimento, dovranno quindi necessariamente presentare al Comune di Cornaredo adeguato Permesso di Costruire in sanatoria, a firma di tecnico abilitato. Il sottoscritto ritiene che i costi della pratica edilizia e delle variazioni catastali N.C.T. e N.C.E.U. (comprensivi di onorari professionali, diritti, oneri, sanzioni ecc.) nonché costi di eventuali opere in adeguamento alle normative urbanistiche vigenti, il tutto da ritenersi a carico dei futuri aggiudicatari, siano quantificabili in circa ,00 / ,00. 8

9 Tale costo non varia l importo della successiva valutazione a corpo che già ne tiene conto, in quanto dedotto. N.B. si evidenzia che la zona antistante l ingresso del bagno al piano terreno, come da progetto approvato ed allegato all ultima Concessione in Sanatoria, deve risultare uno spazio aperto verso corte sottostante il balcone verandato al piano primo. Pertanto l attuale chiusura fittizia di tale zona con relativa porta d ingresso dovrà essere smantellata (rimarrà solo la colonna di sostegno del balcone ed un muretto basso in lato nord-ovest), rendendo di fatto tale bagno accessibile dal cortile. Si ritiene, per motivi di sicurezza, che di conseguenza debba anche essere sostituita la porta che da tale zona da ripristinare immette nel locale soggiorno, poiché come quella dello stesso bagno è del tipo per interni (con costi a parte sempre a carico dei futuri aggiudicatari) SITUAZIONE CERTIFICAZIONE ENERGETICA / IMPIANTI Al fine di fornire indicazioni con riferimento agli immobili pignorati circa la presenza o meno della certificazione energetica e della documentazione amministrativa e tecnica in materia di installazione impianti all interno degli edifici (in base a quanto disposto dalle normative vigenti in materia), lo scrivente ha provveduto a formulare specifica richiesta in tal senso al proprietario, il quale però non ha fornito alcun documento e/o riferimento in merito a quanto richiesto. Verificata quindi la mancanza della Certificazione Energetica, lo scrivente come da incarico ricevuto avvalendosi di esperto del settore ovvero di Certificatore Energetico (previo specifico incarico), ha acquisito l Attestato di Certificazione Energetica per la sola unità abitativa in oggetto, redatto e 9

10 firmato dal Geom. Simone Berardini in funzione di propri specifici rilievi, e che qui si allega in originale per come dallo stesso ricevuto. CRITERIO DI STIMA Tenuto conto che l aspetto economico da accertare nella presente stima, risulta essere la determinazione del valore di mercato dei beni, lo scrivente ritiene di utilizzare allo scopo il criterio di stima comparativa. In base ad un attenta analisi di mercato delle compravendite avvenute recentemente e contestuale valutazione delle offerte esposte dalle maggiori agenzie immobiliari, aventi come oggetto immobili similari posti nella zona trattata, valutato quanto indicato per gli stessi nell ultima pubblicazione di settore Borsa Immobiliare, tenuto conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche della casa ed accessori in oggetto nonché della zona in cui è collocata, il sottoscritto ha determinato in un unico lotto il valore a corpo degli immobili pignorati successivamente identificati. IDENTIFICAZIONE E VALUTAZIONE IMMOBILI LIBERI In comune di Cornaredo (MI) via Filanda n. 57, con accesso anche da via San Gabriele n. 26: intera proprietà casa di civile abitazione disposta su due piani (terreno e primo) con zone cortilizie esclusive e box autorimessa, il tutto censito al N.C.E.U. di detto comune con i seguenti dati: Foglio 5 mappale 9 subalterno 701 graffato al mappale 11 subalterno 701 via Filanda 7bis piano T/1 categoria A/3 classe 4 vani 4,5 Rendita. 395,09 Foglio 5 mappale 10 via San Gabriele 26 piano T categoria C/6 classe 4 mq. 37 Rendita. 93,63 10

11 Coerenze in corpo del tutto, da nord-est in senso orario: parte del mappale 11 ovvero via Filanda, proprietà di terzi ai mappali , via San Gabriele, proprietà di terzi ai mappali Valore di Stima a corpo Valore di stima intera proprietà libera ,00 (Euro centonovantamila/00) VALUTAZIONE IMMOBILI OCCUPATI Considerato quanto descritto nel capitolo Stato di occupazione, il sottoscritto come da quesito riporta anche il valore degli immobili considerandoli occupati, ritenendo di applicare una riduzione del valore di mercato sopraesposto pari al 30%, per cui: Valore di stima libero = ,00 dedotto 30 % = ,00 Valore di stima intera proprietà occupata ,00 (Euro centotrentatremila/00) Il sottoscritto esperto chiude la presente relazione ringraziando l Ill.mo Tribunale per l incarico affidatogli. Con ossequi. Milano, L esperto segue elenco allegati 11

12 Allegati: estratto mappa N.C.T. n. 2 visure N.C.E.U. n. 2 planimetrie N.C.E.U. n. 1 planimetria stato di fatto n. 8 tavole fotografiche per n. 16 fotografie Attestato di Certificazione Energetica in originale Licenza, Concessioni e Concessione in Sanatoria copia atto di provenienza e nota di trascrizione raccomandata al proprietario esecutato elenco trascrizioni/iscrizioni pregiudizievoli + descrizione immobili 12

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