La guida JLL al real estate High Street di Milano

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1 Milano Shopping La guida JLL al real estate High Street di Milano In collaborazione con

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3 Prefazione Nel mondo dinamico del retail, il segmento High Street attira un crescente interesse. I retailers dell High Street e del lusso sono sinora riusciti a resistere al difficile clima economico. In questo contesto Milano mantiene la propria reputazione di capitale della moda, con retailer internazionali di primo livello che hanno recentemente aperto o stanno per aprire i loro punti vendita, che rappresentano anche il primo approdo in Italia. Tra gli altri possiamo ricordare Hackett, COS e Le Coq Sportif. I retailer già presenti riportano prestazioni migliori sulle high street milanesi che sul resto delle location presidiate, e alcuni operatori, tra cui ad esempio Burberry, Damiani e Valentino hanno rinnovato la loro offerta con nuovi flagship store. Questo report mira ad offrire una chiave di lettura del mercato immobiliare High Street di Milano, analizzando sia le location del lusso che quelle del cosiddetto mainstream high street (come via Torino e corso Buenos Aires ad esempio) per fornire a specialisti corporate ed investitori una panoramica su questo segmento dinamico. Presenteremo prima un breve quadro dell economia retail della città di Milano, guardando ai suoi fondamentali e punti di forza anche in un ottica comparativa rispetto ad altre realtà europee. Poi illustreremo le tendenze emergenti sulle high street milanesi, e i cambiamenti nelle politiche locali e nazionali che possono influenzare le dinamiche di queste grandi strade commerciali. Infine presenteremo le nove high street milanesi analizzate, con un breve profilo di ognuna. Indice Prefazione Key messages Consumer outlook Milano nella gerarchia internazionale dell immobiliare high street Il panorama retail di Milano Il contesto di policy Le high street milanesi Metodologia

4 Questo progetto è il risultato della collaborazione tra Jones Lang LaSalle e Sincron Inova. Jones Lang LaSalle è una società di consulenza immobiliare di vasta esperienza sia con clienti investitori che corporate. La conoscenza del mercato retail di Jones Lang LaSalle la rende top advisor per operare nel mercato italiano. Sincron Inova è una società di consulenza che sviluppa ricerche statistiche ed economiche per fornire analisi, trend, stime e simulazioni a valore aggiunto per supportare gli operatori retail nelle proprie decisioni strategiche e di investimento. Sebbene tutte le informazioni siano fornite al meglio delle nostre capacità, non ci assumiamo responsabilità circa la correttezza delle informazioni. La conoscenza del mercato retail di Jones Lang LaSalle, unita agli oltre 40 anni di esperienza di Sincron Inova hanno permesso di elaborare un approfondita analisi qualitativa e quantitativa di questo importante segmento che non mostra segni di recessione nonostante la crisi. Vorremmo ringraziare Franco Benatti, Pietro Croce, Avv. Guido Inzaghi e il Prof. Luca Tamini per il loro tempo e per aver contribuito al nostro lavoro.

5 Key messages 1 emea/en-gb/pages/newsitem. aspx?itemid=24393 Milano alle vette del settore retail europeo Se da un lato l Italia sta affrontando serie difficoltà dovute a problemi sia strutturali che contingenti nell economia italiana, rimane il quarto paese europeo per PIL nazionale e l ottavo su scala mondiale. Dal punto di vista dei consumi, Milano offre degli indicatori ancora più positivi: è decima per potere d acquisto tra le città europee del campione JLL e beneficia di una base di consumatori potenziali ampia e variegata, che include abitanti più ricchi della media nazionale, turisti del mondo business, fashion e design, e studenti. Si posiziona al quinto posto tra le destinazioni più attrattive per i retailer internazionali ed è terza per presenza dei primi 100 marchi di lusso. Il tasso di nuove aperture di punti vendita conferma che Milano è ancora una destinazione preferenziale per i retailer italiani ed internazionali. Guardando ai livelli dei canoni, via Montenapoleone è nella top ten delle strade del lusso in Europa, e corso Vittorio Emanuele II e corso Venezia hanno valori in linea con Sloan Street a Londra e Boulevard Saint Germain a Parigi. Espansione mirata I retailer adottano strategie di portafoglio sempre più strutturate, al fine di massimizzare i ricavi in qualsiasi location ne offra l opportunità. Il risultato è un espansione mirata perseguita da retailer sia mainstream che del lusso, e Milano sembra essere in alto nella lista delle location prioritarie. Secondo il Jones Lang La- Salle 2011 Cross Border Retailer Attractiveness Index Milano è la quinta città europea per attrattività verso i retailers internazionali, dopo Londra, Parigi, Mosca e Madrid. È anche terza dopo Parigi e Londra per presenza dei top 100 operatori del lusso. Opportunità di espansione per retailer internazionali Dei 153 brand internazionali considerati nel JLL Cross Border Retailer Attractiveness study 1, più di 60 ancora non presidiano il mercato italiano. Tra questi sono i giganti dell high street come Topshop, Uniqlo e Urban Outfitters, per citarne solo alcuni. Mancano anche i grandi department store internazionali come Debenhams e Marks & Spencer. Insieme all evidenza di performance relativamente solide nelle migliori location Milano Shopping 5

6 high street, questo sembra suggerire che alcuni dei brand attualmente assenti potrebbero considerare un ingresso nell High Street milanese. Specializzazione dell high street Anche a Milano sta emergendo una crescente specializzazione della shopping experience, con una domanda sempre più forte per le location primarie. Come già accade altrove in Europa, le destinazioni retail devono sempre più proporre una shopping experience a tutto tondo, che includa un offerta retail specializzata per consentire ai consumatori di confrontare prezzi, qualità e design, e per offrire loro la possibilità di trovare prodotti di prezzo e qualità desiderati. La concentrazione di brand della stessa categoria merceologica, il clustering, è quindi una caratteristica sempre più evidente delle high street milanesi, come accaduto per l urban fashion e la telefonia di via Torino, o l abbigliamento sportivo di corso Buenos Aires: ciò dimostra che i retailer sono sempre più consapevoli del vantaggio potenziale derivante dalla prossimità di concorrenti di successo e che le location fuori mano rischiano di diventare ancor più periferiche. Il lusso continua a brillare Un segmento di mercato che ha resistito meglio di altri di fronte alla turbolenza dello scenario macroeconomico è quello del lusso. Dal punto di vista immobiliare, la crescente concorrenza per l attenzione e la spesa dei consumatori in un mondo dello shopping globalizzato e multicanale ha portato i brand del lusso a cercare nuovi mercati e allo stesso tempo rinnovare i punti vendita esistenti o rilocalizzarsi in posizioni più strategiche. Inoltre le case di moda puntano a massimizzare i benefici derivanti dalla propria location e razionalizzare la propria rete commerciale. I nuovi entranti cercano sempre più di posizionarsi nelle location primarie e soprattutto nelle vicinanze di brand di alta gamma, al fine di beneficiare delle ricadute. Questo trend sta generando una fiorente domanda a fronte della già scarsa disponibilità di unità nelle high street del lusso, sostenendo i canoni nonostante il contesto macroeconomico negativo. High Street: un opzione core Dal punto di vista degli investimenti, l High Street milanese sta anche diventando in misura crescente un op- 6 Milano Shopping

7 2 3 zione core per investitori nazionali ed internazionali. Questo si riflette in volumi investiti che hanno raggiunto quasi 900 mln nel 2011, con 10 transazioni contro 16 transazioni del retail moderno per un totale di poco più di un miliardo di euro. Nel Q Milano non ha visto transazioni, ma il trimestre è stato piuttosto calmo per tutti i settori e anche per il resto d Europa. Il retail e l high street Un crescente numero di consumatori che sceglie il centro città per i propri acquisti si è accompagnato a politiche urbane finalizzate a rivitalizzare le high street, dando così un nuovo slancio a aree che avevano perso parte del loro lustro grazie al carattere distintivo che i centri storici mantengono rispetto ad un offerta retail relativamente omogenea. Con la circolarità che spesso caratterizza le dinamiche urbane, a questi fenomeni si è aggiunto un rinnovato interesse verso l high street milanese da parte di retailer di tutti i tipi. Brand nazionali in cerca di un riposizionamento, come OVS in via Torino, brand internazionali che cercano un ingresso di successo nel mercato italiano, come Banana Republic in corso Vittorio Emanuele II, o brand che puntano a rafforzare il proprio posizionamento competitivo attraverso l espansione o il rinnovo degli spazi esistenti come è il caso del nuovo flagship Bershka in corso Vittorio Emanuele II. La posizione delle nove strade analizzate e l attuale offerta retail suggeriscono che c è spazio per brand iconici e iniziative mirate di place marketing per stimolare ulteriormente la vitalità, e di conseguenza il passaggio pedonale e le vendite potenziali, di alcune delle aree considerate. Guardando ad esempi all estero, si pensi a Primark e Selfridges, nell estremità più tranquilla di Oxford Street a Londra o Abercrombie & Fitch a Parigi ed al numero di consumatori che attraggono, inclusi i turisti che sono attratti da iconici, seppur in modo diverso, retailer. Ci sono poi le giornate dello shopping traffic-free a Londra, in Oxford Street e Regent s Street, che nel 2012 si indica abbiano attratto un milioni di visitatori nell area nell arco di un fine settimana 2. E nella stessa area si pensi alla compagnia di gestione privata New West End Company ed ai servizi che offre a chi fa shopping ed ai retailer 3, fornendo di fatto la shopping experience di una galleria commerciale in un contesto di high street urbana. Milano Shopping 7

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9 Outlook sui consumi 4 rb377.html 5 IMF, 2012, principalglobalindicators.org/ default.aspx 6 Il secondo dato si riferisce alla provincia di Milano Nel panorama italiano Milano è considerata un centro primario all interno della gerarchia dei centri metropolitani globali 4. Nonostante la debole performance dell economia italiana negli ultimi dieci anni, Milano mantiene una posizione di primato a livello europeo, contribuendo al 9% del PIL italiano, essendo sede dei quartier generali di una varietà di aziende nazionali e multinazionali, e risultando decima per potere d acquisto nel campione JLL di città europee. In linea con queste caratteristiche Milano gode di una ampia e variegata base di consumatori potenziali. Milano è l ottava di 55 città europee per popolazione residente, accoglie una grossa popolazione studentesca grazie alle università private e pubbliche che attraggono studenti da tutta Italia e ospita un largo numero di eventi della moda e del design in aggiunta al più tradizionale business aziendale. La retail economy di Milano Trovare un equilibrio tra crescita e tagli di bilancio si sta dimostrando difficile per tutti i paesi europei. L Italia sta affrontando una condizione di particolare problematicità a causa del rischio paese percepito dagli investitori internazionali, soprattutto alla luce dei problemi di governance dell Unione Europea e delle debolezze strutturali del sistema economico. Un mercato del lavoro rigido e dicotomico, in cui donne e giovani sono tradizionalmente poco presenti e a condizioni economiche penalizzanti, ed inefficienze nella spesa pubblica contribuiscono ad acuire la condizione di crisi economica. Ciononostante l Italia rimane la quarta economia europea per valore del PIL 5, dopo la Germania, il Regno Unito e la Francia, con un PIL che è una volta e mezzo quello spagnolo e di solo un quinto inferiore a quello francese. Nonostante l economia nazionale sia ufficialmente tornata in recessione, dal quarto trimestre del 2011, la posizione di Milano nella global city network permane intatta e il mercato immobiliare High Street è vivace come sempre, come dimostrato dalla recente offerta di Prada per lo spazio in Galleria Vittorio Emanuele II. Milano è la più dinamica delle aree urbane italiane, oltre ad esserne il cuore commerciale e finanziario. Con oltre 1,3 milioni di residenti nell area urbana e circa tre milioni in quella metropolitana 6, Milano è ottava per popolazione su un campione JLL di 55 città europee. Milano Shopping 9

10 Il PIL pro capite è relativamente stabile dal 2006, e nonostante non ci si aspetti una crescita dei valori fino ad almeno il 2013 i milanesi non perderanno il primato sull economia nazionale. Da un punto di vista retail, Milano presenta un clima economico favorevole. Il reddito lordo disponibile ed il consumo lordo pro capite, a più di e rispettivamente entro i confini urbani, sono superiori alle medie regionale e nazionale. Per la spesa in consumi ci si attende una crescita dell 1% fino al Con un potere d acquisto di Milano è decima nel campione JLL. Guardando ai percettori di reddito, il 24% dei residenti, ovvero il doppio della media italiana, guadagna più di , ed il 12%, ovvero più del doppio della media nazionale, guadagna più di Inoltre, la vocazione settoriale della città verso moda e design è conosciuta in tutto il mondo. Il turismo dello shopping rappresenta in effetti una componente importante di per sé per l economia dei consumi milanese. Milano è una delle capitali mondiali della moda, che ospita i quartier generali di alcune tra le case di moda più famose. A febbraio e settembre si tiene la Settimana della Moda, uno dei quattro eventi Milano, Indicatori sull economia dei consumi, 2010 e Gross disposable income per capita ( ) Gross consumption per capita ( ) 2006 City of Milan Province of Milan Lombardy Italy GDP per capita ( ) Fonte: Reddito lordo pro capite e consumi lordi pro capite, Sincron Inova PIL pro capite, OEF dati al 12/03/ Italy Province of Milan 10 Milano Shopping

11 Milano, % dei percettori di reddito per livello di reddito, 2010 Fonte: Sincron Inova 2010 Milano, Il turismo come fattore economico, 2010 N (mln) % sul totale Totale arrivi Di cui dall estero % Pernottamenti Di cui dall estero % Durata media del pernottamento 2 giorni Crescita dei pernottamenti dal 2009 al ,1 Fonte: Osservatorio del Turismo, Provincia di Milano, 2010 più importanti del settore insieme a quelli tenuti a Parigi, Londra e New York. Tra le altre manifestazioni fieristiche, anche il Salone Internazionale del Mobile, che si tiene in aprile, attrae operatori e visitatori a livello sia nazionale che internazionale. Questi eventi hanno contribuito alla reputazione della città come vera e propria destinazione dello shopping internazionale. Secondo una ricerca dell università IULM il 70% dei turisti dichiarano che lo shopping è la prima o seconda ragione per visitare Milano. Inoltre, il 42% di coloro che arrivano in città decide di prolungare la propria visita proprio per fare acquisti. Il flusso turistico nazionale ed internazionale raggiunge il picco tra febbraio e maggio e tra settembre ed ottobre. L apertura di un nuovo centro conferenze con una capacità di persone, il Mico, in prossimità di Fiera MilanoCity (dove il progetto CityLife sta prendendo forma) è un ulteriore conferma dell importanza del turismo d affari a Milano. Dall Expo 2015 ci si attendono altri 20 milioni di visitatori, che potrebbero dare ulteriore impulso a questo tipo di turismo. Il turismo d affari internazionale rappresenta il 60% delle permanenze annue, provenienti soprattutto da Germania, Milano Shopping 11

12 Milano e UE 27, PIL pro capite a livello NUTS 3, 2011 Fonte: Jones Lang LaSalle su dati Oxford Economics 2011

13 7 Inspiration-g1-c5-World.html 8 news/ /italy-is-unlikelyto-need-emergency-rescue-fitchsays.html 9 Stime Oxford Economics Stati Uniti e Russia. Il segmento degli hotel di lusso beneficia di questi flussi, con alti tassi di occupazione e ricavi medi per stanza, che contribuiscono anche alla vitalità del comparto dello shopping del lusso. E su un sito specializzato, Milano risulta essere la terza miglior destinazione dello shopping del mondo dopo New York e Parigi 7. Variabili economiche retail e outlook Le debolezze storiche dell economia italiana hanno cominciato a destare seria preoccupazione negli investitori internazionali negli ultimi due anni, a seguito della crisi del debito pubblico greca e delle incertezze politiche e di governance emerse a livello europeo. Il tutto è culminato nella decisione di Standard & Poor s di abbassare il rating dell economia italiana insieme ad altri 15 paesi dell eurozona, e di dare un outlook negativo. Il nuovo peggioramento della situazione nelle prime settimane di giugno ha messo l economia italiana nuovamente al centro dell attenzione dei mercati, nonostante Fitch abbia dichiarato negli stessi giorni altamente improbabile che l Italia necessiti di aiuto da parte dell Unione Europea 8. In generale gli indicatori di andamento dell economia dei consumi suggeriscono che il 2012 sarà un anno difficile per i retailers. Ci si attende che i comportamenti di consumo degli italiani siano influenzati dalla contrazione del prodotto interno lordo e dalla crescita dei prezzi al consumo. La fiducia dei consumatori, in diminuzione anno su anno e anche trimestre su trimestre nel dicembre 2011, a marzo è risalita del 5% sul trimestre precedente, pur mantenendosi al di sotto dell anno base (2005). Le percezioni dei consumatori si riflettono sulle previsioni di vendita aggregate, per le quali si prevede un declino sia a livello nazionale che locale nel 2012 e La crisi è tuttavia anche un opportunità di cambiamento nell economia dei consumi, ed è ragionevole aspettarsi che quest opportunità sia anche alla portata dell Italia come sta già succedendo altrove. I consumatori Italiani stanno in una certa misura recuperando il divario con i gemelli europei, dimostrando un desiderio sempre maggiore per un esperienza di acquisto consapevole e a tutto tondo. Secondo GFK Eurisko la crisi economica potrebbe condurre non tanto, o almeno non solo, ad una semplice riduzione delle vendite, ma ad un più ampio cambiamento nelle abitudini di consumo e nell at- Milano Shopping 13

14 teggiamento nei confronti del consumo. Il questionario annuale Climi di consumo condotto dalla società di ricerche di mercato rileva infatti sì una contrazione nei consumi leisure e di abbigliamento, ma anche un continuo interesse in marche che hanno una reputazione di qualità che ne rende la domanda meno sensibile a campagne promozionali di prezzo. Poco meno del 20% dei consumatori indica di preferire ancora la qualità al prezzo. I valori di qualità, socialità e tradizione sembrano sinora essere sopravvissuti alla recessione, contribuendo ad una concezione del concetto di consumer experience più complessa che sarà sempre più richiesta. Allo stesso tempo, la crescita significativa delle vendite del lusso online e le buone performance registrate dai luxury factory outlet centre suggeriscono che i consumatori continuano a cercare acquisti aspirazionali ma stanno diventando più astuti e più flessibili nelle modalità di acquisto: il lusso accessibile desta crescente interesse nei consumatori. Piccoli oggetti di lusso con un costo unitario relativamente basso, come make up o occhiali da vista e da sole e altri accessori di piccole dimensioni, sono tra gli articoli che i consumatori sembrano concedersi, dovendo ridurre la spesa su prodotti più costosi. Dal lato dell offerta, le politiche nazionali e urbane emergenti sembrano fornire ulteriori stimoli al cambiamento sulle high street milanesi. A livello nazionale la legislazione ha introdotto una liberalizzazione degli orari di apertura delle attività commerciali e rimosso una serie di vincoli normativi all estensione degli spazi commerciali. Queste misure potrebbero stimolare la crescita nel medio lungo periodo, oltre a contribuire al cambiamento nei comportamenti di consumo. D altro canto variazioni ai regimi fiscali, pensionistico e del mercato del lavoro rischiano di deprimere i fondamentali dell economia dei consumi nel breve periodo, con la Corte dei Conti che rileva come una pressione fiscale stimata a più del 45% confligga con obiettivi di crescita economica. Una panoramica più dettagliata delle misure qui citate e delle loro possibili implicazioni per l High Street milanese è presentata più avanti. 14 Milano Shopping

15 Milano nella gerarchia internazionale dell immobiliare High Street Nonostante la crisi economica Milano rimane una delle location retail più interessanti a livello mondiale. Mentre i brand cercano città che offrano opportunità di crescita dei ricavi, la concentrazione di marchi internazionali ed il numero di aperture recenti di negozi del lusso e mainstream confermano che l interesse dei retailer è ancora vivo. Il differente posizionamento delle nove high street considerate in termini di canoni e standing è un ulteriore elemento di attrattiva per i retailer che possono considerare una varietà di location a seconda del proprio budget e del posizionamento target per il proprio brand. Città globali a caccia di brand retail Nel corso degli ultimi anni, Milano ha visto crescere l interesse da parte di marchi high street di tutte le fasce di prezzo e livello. Hackett ha aperto di recente il suo primo negozio italiano in Corso Venezia, con un unità molto visibile, COS ha aperto nell ex negozio Armani in Corso Venezia, e Comptoir des Cotonniers e Zadig & Voltaire hanno portato il Parisian chic in Corso Vercelli. Queste aperture sono il risultato di una strategia di gestione dei portafogli immobiliari sempre più strutturata da parte dei retailer, che puntano a massimizzare i ricavi in qualsiasi location ne offra l occasione. Il target potrebbe essere una location ad alte prospettive di crescita oppure una già affermata, ma anche una che compensi eventuali perdite nel breve periodo con un alta visibilità sul mercato che porti a guadagni nel medio lungo. Nel clima economico attuale i retailer sono ancor più attenti ad identificare nicchie di crescita che non sono state intaccate dalla crisi. Questo approccio di espansione mirata è condiviso sia dai retailer mainstream che da quelli del lusso, e Milano è tra le location preferite. Secondo il Jones Lang LaSalle Cross Border Retailer Attractiveness Index 2011, Milano è la quinta destinazione più attrattiva per retailer stranieri dopo Londra, Parigi, Mosca e Madrid. Per parecchi tra i marchi internazionali considerati di fascia sia media che alta Milano è l unica città in cui sono attivi, come per esempio è il caso di Abercrombie & Fitch e Banana Republic. In particolare, il comparto del lusso è il più internazionale tra i segmenti del retail, con Italia, Francia, Regno Unito, Germania e Russia che sono i principali mercati per beni di lusso. L Europa rimane il mercato più impor- Milano Shopping 15

16 tante a livello mondiale, rappresentando circa il 40% dei fatturati totali di aziende come LVMH e Hermès. Il report JLL Glitter & glamour shining brightly, studiando i 100 marchi del lusso più conosciuti e la loro presenza sulle piazze europee ha trovato che Milano è terza dopo Parigi e Londra per concentrazione di tali marchi. Chloé, Marc Jacobs e Ralph Lauren, che non erano considerati nello studio, hanno scelto Milano per entrare nel mercato italiano. Tra aperture e rinnovi recenti sono quella di Stella McCartney, Burberry Brit ed il nuovo flagship store di Louis Vuitton. Tra le top tre città, Milano è anche quella con la maggiore densità di marchi del lusso in relazione alla popolazione residente. Canoni di locazione: il confronto europeo Via Montenapoleone, nel cuore del Quadrilatero della moda Milanese è la quarta strada più cara d Europa, mettendo Milano in cima della gerarchia dell immobiliare retail globale. La concentrazione di marchi del lusso e la visibilità di una nuova apertura in questa location si traducono chiaramente in un premio di prezzo considerevole per i retailer. Europa, Numero di punti vendita dei primi 100 marchi del lusso per città, 2011 Paris London Milan Moscow Rome Madrid Munich Berlin Barcelona Zurich Hamburg Dusseldorf Brussels Prague Frankfurt Vienna Istambul Amsterdam Antwerp Budapest Warsaw Fonte: Jones Lang LaSalle, Milano Shopping

17 Population, mln people Europa, Numero di punti vendita dei primi 100 marchi del lusso e quota di mercato per città, per popolazione, Madrid Moscow Rome Milan London Paris Number of luxury brand stores Inoltre, le strade commerciali di Milano offrono un assortimento di location differenziate per canoni di locazione e standing adeguate dunque ad una varietà di esigenze di proprio budget e del target di riferimento. Corso Venezia, dove Hackett e COS hanno recentemente aperto i loro primi punti vendita in Italia, e Corso Vittorio Emanuele II fanno rilevare canoni di locazione in linea con quelli di Sloan Street a Londra e di Boulevard Saint Germain a Parigi, tra i ed i annui al metro quadro. Le altre strade considerate mostrano canoni prime al di sotto della soglia dei Sarebbe tuttavia scorretto dedurre che le high street milanesi siano una location retail accessibile. Le dimensioni unitarie della proprietà nonché il key money sono determinanti per l identificazione dei canoni effettivi, e canoni teorici relativamente bassi possono essere associati a livelli di key money notevoli. Fonte: Jones Lang LaSalle, 2012, e Eurostat 2012, INSEE 2012, ONS 2012, Russian Office for National Statistics 2012, Turkish office for National Statistics 2012 e iamsterdam.com Milano Shopping 17

18 Europa, Le vie del lusso, canoni prime in / m²/ anno Fonte: Jones Lang LaSalle, 2011 e Il canone prime è definito come il prezzo in all anno di un canone sostenibile che può essere ottenuto per un unità tipo di nuova locazione in una posizione primaria. Tale unità è caratterizzata da una superficie di vendita tra i 100 ed i 200 m 2, con accesso al piano terra senza scale. I canoni di locazione in Galleria Vittorio Emanuele II ne riflettono la pubblica proprietà. Si è cominciato a parlare negli ultimi mesi di una proprietà mista pubblico privata per il futuro che potrebbe influenzare i valori.

19 Il panorama retail di Milano Il centro della città di Milano accoglie una delle scene retail più vibranti d Europa, con circa 500,000 m² di spazio destinato alle attività commerciali. Il team JLL Research ha analizzato le nove strade più importanti del centro città, quelle con la maggior rilevanza storica e commerciale e che presidiano l intera gamma dell offera retail, dal mercato di massa fino a quello del lusso. La nostra analisi mostra che l offerta retail milanese si sta evolvendo, così come la shopping experience che si presenta ai consumatori milanesi. La mappa nella pagina successiva mostra la posizione delle nove vie considerate, ossia Corso Vittorio Emanuele II, presentato al MAPIC 2011; Via Montenapoleone; Corso Venezia; Via Manzoni; Via Dante; Corso Buenos Aires; Via Torino; Corso Vercelli; e la Galleria Vittorio Emanuele II, il Salotto di Milano e la più vecchia galleria dello shopping in Europa adottata come modello da molte altre e che ha visto aprire il primo negozio dei Fratelli Prada nel Le high street stanno diventando sempre più specializzate a seguito di un insieme di dinamiche i cui esiti sono già visibili altrove in Europa: da un lato è evidente la tendenza dei retailer a posizionarsi in prossimità dei propri competitor al fine di beneficiare di effetti di diffusione e di attrarre consumatori. Dall altro si osserva una maggior consapevolezza dei consumatori che preferiscono una destinazione unica per i propri acquisti che consenta loro di soddisfare meglio, e talvolta con un risparmio economico, i propri bisogni, oltre che di avere un esperienza di consumo più completa passeggiando per le vie della città. Inoltre si consolida la tendenza dei brand ad aprire punti vendita in tutto il mondo e ad investire in flagship store sensazionali nelle piazze principali. Questo non significa però necessariamente che le high street italiane siano uguali alle controparti europee: in realtà, la maggior parte dei punti vendita appartiene a grandi marchi italiani globalizzati. Corso Vittorio Emanuele II per esempio ha mantenuto il tradizionale mix di negozi mono e multi brand del lusso (come Max Mara, Vergelio e Gobbi) e di numerosi brand di livello medio alto che rappresentano qualità e made in Italy come Luisa Spagnoli, Max&Co, Pennyblack, Pollini, e Furla tra gli altri. La presenza di un numero crescente di marchi noti, i risultati relativamente positivi dei negozi high street Milano Shopping 19

20 Via Montenapoleone C.so Buenos Aires Via Manzoni C.so Venezia C.so Vercelli C.so Vittorio Emanuele II Galleria Vittorio Emanuele II Via Dante Via Torino Milano, Le nove strade considerate in Milano Shopping Fonte: Jones Lang LaSalle 2012

21 Milano, Passaggi pedonali stimati nelle vie in analisi Corso Vittorio Emanuele II Galleria Vittorio Emanuele II Via Montenapoleone Corso Venezia Via Manzoni Via Dante Corso Buenos Aires Via Torino Corso Vercelli Fonte: Elaborazione Jones Lang LaSalle di dati Sincron Inova e Jones Lang LaSalle, media tra passaggi pedonali registrati il 16/04/2011 e il 22/04/2011 rispetto ad altre location, e la relativa opacità e prevalenza dei privati nel settore, sono fattori che insieme contribuiscono a rendere l High Street un opzione sempre più core per gli investitori. Con rendimenti che rendono Milano una scelta appetibile anche rispetto alle altre città europee, appare ragionevole attendersi che nuovi investitori internazionali potrebbero considerarla una potenziale location per i loro investimenti. Specializzazione: location prime sempre più prime Milano sta sperimentando una crescente specializzazione della shopping experience che offre ai propri consumatori. Nel corso degli anni, gerarchie piuttosto definite hanno cominciato ad emergere tra e all interno dei diversi distretti dello shopping. Per esempio Corso Vittorio Emanuele II ha visto rafforzarsi la propria reputazione di top location per i marchi dell abbigliamento e degli accessori, dai brand di alta gamma (e.g. Luisa Spagnoli o Furla) e lusso coma Max Mara sino a giganti dell high street globale come H&M e Gap. In quella che è la location preferita dalla maggior parte dei retailer per l ingresso nel mercato Italiano, i passaggi pedonali sono i più alti tra le strade considerate con Milano Shopping 21

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