TABELLE RIASSUNTIVE SU IVA E ALTRE IMPOSTE INDIRETTE IN EDILIZIA

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1 OGGETTO: Circolare Seregno, 10 settembre 2013 TABELLE RIASSUNTIVE SU IVA E ALTRE IMPOSTE INDIRETTE IN EDILIZIA Con il Decreto Legge 22 giugno 2012 n. 83, convertito in Legge 7 agosto 2012 n. 134 recante Misure urgenti per la crescita del Paese (cosiddetto Decreto sviluppo e infrastrutture ), sono state introdotte alcune importanti novità fiscali relative all IVA nell edilizia. Il citato decreto interviene complessivamente sul regime IVA delle operazioni immobiliari, prevedendo il regime di imponibilità su opzione per le cessioni delle abitazioni delle imprese edili, effettuate oltre i 5 anni dall ultimazione. Ulteriore novità riguarda l applicazione del reverse charge, qualora la vendita avvenga ad un soggetto IVA dopo il decorso del quinquennio dall ultimazione della costruzione o della ristrutturazione e l impresa cedente opti per l assoggettamento ad IVA della cessione. Anche per le locazioni abitative il DL 83/2012 apporta modifiche, prevedendo la possibilità per l impresa costruttrice/ristrutturatrice degli stessi di optare per l applicazione dell IVA (direttamente nel contratto d affitto). La cessione di beni strumentali sono di regola esenti ma con importanti eccezioni. Sono imponibili IVA le vendite: (i) effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito gli interventi di recupero, entro 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento; (ii) quelle - anche oltre i cinque anni - per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione. In tema di IRPEF su ristrutturazioni edilizie, è stata aumentata la detrazione al 50% ed innalzato il tetto di spesa ad Per gli interventi di riqualificazione energetica il Dl 63/2013 ha aumentato la detrazione al 65%. Queste modifiche avranno validità fino al 31 dicembre Dal 1 gennaio 2014 queste spese confluiranno tra gli interventi per il recupero del patrimonio edilizio e potranno beneficiare unicamente della detrazione del 36%. Di conseguenza la detrazione per il risparmio energetico dal non potrà più essere fruita dalle società di capitale (srl, spa, ecc.). Si illustrano le principali aliquote vigenti nel settore della cessione di fabbricati. Si fa presente che l'esposizione esamina solo alcune delle molte casistiche possibili. Si raccomanda di confrontare quanto esposto con la normativa in continua evoluzione.

2 VENDITA DI FABBRICATO ABITATIVO Venditore Acquirente Descrizione Prima casa (5) No Prima casa 4% (1) 10% (2) Impresa costruttrice o ristrutturatrice (1) Privato Impresa soggetta Entro 5 anni dalla ultimazione Oltre 5 anni dalla ultimazione (3) Entro 5 anni dalla ultimazione Oltre 5 anni dalla ultimazione Opzione No opzione Opzione No opzione Ipot Ipot Cat Cat % (1) 10% (2) Ipot pot Cat Cat Esente art bis Esente art bis Reg. 3% Reg. 7% Ipot Ipot. 2% Cat Cat. 1% 10% pot Cat Reverse Charge (4) 10% (2) pot Cat Esente art bis Reg. 7% Ipot. 2% Cat. 1% Impresa di compravendita o altre imprese Privati Esente art bis Esente art bis Reg. 3% (3) Reg. 7% (3) Entro o oltre 5 anni Tutti Ipot Ipot. 2% Cat Cat. 1% Reg. 3% (3) Reg. 7% (3) Ipot Ipot. 2% Entro o oltre 5 anni Tutti Cat Cat. 1%

3 Art.10, comma 1, n.8-bis del D.P.R. 633/1972 modificato dall art. 9 D.L n. 83 in vigore dal Sono esenti da le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricati abitativi; sono escluse (e quindi diventano imponibili) le cessioni effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di recupero: (i) entro 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento; (ii) oltre 5 anni nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione; se l acquirente è un soggetto si applica il reverse charge. (1) n. 21 tab. A, parte II, D.P.R. 633/11972 (2) n. 127-undecies tab. A, parte III, D.P.R. 633/1972 (3) Su opzione dell'acquirente privato si applica sul valore catastale In deroga alla disciplina di cui all'art. 43 del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e fatta salva l applicazione dell articolo 39, primo comma, lettera d), ultimo periodo, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all'atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'art. 52, commi 4 e 5, del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto. Gli onorari notarili sono ridotti del 30 per cento. (4) Art. 10 n. 8-ter lett b) e d) D.P.R. 633/1972. La vendita è esente da iva salva la possibilità di esercitare opzione nell'atto di vendita per l'imponibilità iva mediante meccanismo del reverse charge ex art comma lett a) bis. Le fatture senza addebito di devono riportare la dicitura Operazione senza addebito di ai sensi dell art. 17, c. 6, D.P.R. 633/1972. L applicazione dell è a carico del destinatario della fattura. (5) Leggi agevolative prima casa nel tempo: Legge 22 aprile 1982 n. 168 DL 7 febbraio 1985 n. 12 Legge 31 dicembre 1991 n. 415 DL 23 gennaio 1993 n. 16 Legge 24 marzo 1993 n. 75 DL 22 maggio 1993 n. 155 Legge 19 luglio 1993 n. 243 Legge 28 dicembre 1995 n. 549

4 VENDITA DELLE PERTINENZE Venditore Acquirente Descrizione Entro 5 anni dalla ultimazione Con vincolo pertinenziale Senza vincolo pertinenziale Prima casa Non prima casa Commerciale 4% (1) 10% (2) 21% ( 10% se Tupini) Ipot pot Ipot. 3% Cat Cat Cat. 1% Impresa costruttrice o ristrutturatrice (1) Impresa di compravendita o altre imprese Privati Privato Impresa soggetta Oltre 5 anni dalla ultimazione (3) Entro 5 anni dalla ultimazione Oltre 5 anni dalla ultimazione Opzione No opzione Opzione No opzione 4% (1) 10% (2) 21% ( 10% se Tupini) Ipot pot Ipot. 3% Cat Cat Cat. 1% Esente art 10-8 bis Esente art bis 21% Reg. 3% ( 10% se Tupini) Reg. 7% Ipot Ipot. 2% Ipot. 3% Cat Cat. 1% Cat. 1% 10% 21% ( 10% se Tupini) pot Ipot. 3% Cat Cat. 1% Reverse Charge (4) Reverse charge 10% (2) 21% Reg. 168 ( 10% se Tupini) Reg. 168 pot. 168 Ipot. 3% Cat. 168 Cat. 1% Esente art bis Esente art 10-8 bis Reg. 7% Reg. 7% Ipot. 2% Ipot. 2% Cat. 1% Cat. 1% Esente art bis Esente art 10-8 bis Esente art 10-8 Entro o oltre Reg. 3% Reg. 7% ter (3) Reg. 7% Qualsiasi 5 anni Ipot. 2% Ipot. 2% Ipot. 2% Qualsiasi Entro o oltre 5 anni Cat. 1% Cat. 1% Cat. 1% Reg. 3% Reg. 7% Reg. 7% Ipot. 168 Ipot. 2% Ipot. 2% Cat Cat. 1% Cat. 1%

5 La presenza nell atto di acquisto di un vincolo pertinenziale che rende la pertinenza servente all'abitazione, consente di attribuire alla medesima pertinenza la natura del bene principale. L'aliquota IVA agevolata del 4% spetta, anche all'acquisto con atto separato e con presenza del vincolo pertinenziale, per una sola delle seguenti categorie: box auto C/06, tettoia o posto auto C/07, cantina o soffitta C/02. Sull'eventuale seconda pertinenza si applica il regime previsto per le pertinenze di abitazioni diverse dalla prima casa. (1) n. 21 tab. A, parte II,D.P.R. 633/11972 (2) n. 127-undecies tab. A,parte III, DPR 633/1972 (3) Art. 10 n. 8-ter lett b) e d) D.P.R. 633/1972. La vendita è esente da iva salva la possibilità di esercitare opzione nell'atto di vendita per l'imponibilità iva mediante meccanismo del reverse charge ex art comma lett a) bis. Le fatture senza addebito di devono riportare la dicitura Operazione senza addebito di ai sensi dell art. 17, c. 6, D.P.R. 633/1972. L applicazione dell è a carico del destinatario della fattura.

6 VENDITA DI IMMOBILE STRUMENTALE Sono esenti le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali, escluse quelle: (i) effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito gli interventi di recupero, entro 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento; (ii) per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione. Al pagamento dell imposta è tenuto il cessionario (reverse charge), se soggetto passivo d imposta nel territorio dello Stato, nelle cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato abitativo e strumentale per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione Venditore Acquirente Descrizione vendita Entro 5 anni dalla ultimazione dei lavori IVA 21% Nei confronti di privati (IVA 10% se Tupini) Nei confroni di soggetti Ipot. 3% Cat. 1% Impresa costruttrice Impresa che ha effettuato interventi di recupero Impresa di compravendita di immobili Tutte le altre imprese Privato (1) Oltre 5 anni dalla ultimazione Con opzione da parte del venditore per l applicazione dell anche nei confronti di privati e di soggetti che effettuano operazioni esenti in misura superiore al 75% Senza opzione da parte del venditore per l applicazione anche nei confronti di privati e di soggetti che effettuano operazioni esenti in misura superiore al 75% Come per impresa costruttrice ma, in caso di applicazione dell, l aliquota è del 10% anche se il fabbricato non rientra nei requisiti Tupini Entro o oltre 5 anni Come imprese costruttrici oltre 5 anni Come imprese costruttrici oltre 5 anni Vendita effettuata da privati Reverse charge IVA 21% ( 10% se Tupini) Ipot. 3% Cat. 1% Esente IVA art 10 n. 8 ter Reg. 7% Ipot. 3% Cat. 1% Vedi sopra Vedi sopra Vedi sopra Reg. 7% Ipot. 2% Cat. 1%

7 (1) Art. 10 n. 8-ter D.P.R. 633/1972. La vendita è esente da iva salva la possibilità di esercitare opzione nell'atto di vendita per l'imponibilità iva mediante meccanismo del reverse charge ex art comma lett a) bis. Le fatture senza addebito di IVA devono riportare la dicitura Operazione senza addebito di ai sensi dell art. 17, c. 6, D.P.R. 633/1972. L applicazione dell è a carico del destinatario della fattura. LOCAZIONE DI FABBRICATO ABITATIVO Dal , la locazione dei fabbricati abitativi è, di regola, esente da IVA. Tuttavia, se chi affitta è l'impresa che ha costruito o ristrutturato l'immobile a prescindere dal tempo trascorso dall'ultimazione dell'intervento può optare per l' sui canoni. Locatore Conduttore Opzione - Registro IVA 10% Impresa costruttrice o ristruttura- Qualsiasi Opzione IVA trice Esente art. 10 c. 8 No opzione IVA Reg. 2% Impresa di compravendita o altre imprese Qualsiasi Esente art. 10 c. 8 Reg. 2% Privati Qualsiasi Escluso IVA Reg. 2% LOCAZIONE DI FABBRICATO STRUMENTALE Locatore Conduttore Opzione - Registro Tutte le imprese 21% Opzione (costruzione, Reg. 1% Qualsiasi compravendita o Esente art. 10 c. 8 altre) No opzione Reg. 1% Privati Qualsiasi Escluso Reg. 2% Per le locazioni di fabbricati strumentali per natura sono in genere esenti, salva l'opzione per l'applicazione per l'imponibilità IVA.

8 DETRAZIONE PER INTERVENTI DI RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO Per le spese documentate relative agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, sostenute dal e fino al , spetta una detrazione dall'imposta lorda pari al 50% (anziché 36%), fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a (anziché ) per unità immobiliare. Restano ferme le ulteriori disposizioni contenute nell art. 16-bis Tuir. La detrazione spettante deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo. Riepilogando Periodo pagamento spese Detrazione % Limite detrazione Dal al (1) 50% Dal % (1) La scadenza è prorogata al per gli interventi su parti comuni condominiali o che interessino tutte le unità immobiliari dell edificio. DETRAZIONE PER INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA La detrazione d imposta per le spese di riqualificazione energetica è del 55% o 65% a seconda del periodo di pagamento della spesa. La detrazione spettante deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo. Dal le spese per il risparmio energetico potranno beneficiare della sola detrazione del 50% riferita agli interventi di recupero del patrimonio edilizio. La detrazione per risparmio energetico, dal , non potrà più essere fruita dai soggetti IRES. Oggetto intervento e detrazione massima Interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti Max Detrazione interventi di riqualificazione energetica Pagamento spese % Detr. limite max intervento Pagamento spese % Detr. limite max intervento Dal Dal al % ,18 al (1) 65% ,15 Interventi sull'involucro Dal Dal degli edifici esi- al % ,90 al (1) 65% ,69 stenti Max Installazione di pannelli solari per acqua calda Dal % ,90 Dal % ,69 Max al al (1) Sostituzione impianti di climatizzazione invernale Dal % ,45 Dal % ,84 Max al al (1)

9 (1) La scadenza è prorogata al per gli interventi su parti comuni condominiali o che interessino tutte le unità immobiliari dell edificio (ad esempio rientrano nell ecobonus per i condomini con riscaldamento centralizzato, i dispositivi di misurazione che consentono di ripartire le spese in base al consumo effettivo). Per ciò che non rientra nel bonus energetico, sarà così possibile beneficiare del 50% fino a euro per tutte le opere comprese nella ristrutturazione interna e un altro 50% fino a euro per le opere di manutenzione straordinaria. Tuttavia è fondamentale che i due interventi non siano in alcun modo collegati (medesima pratica edilizia, prosecuzione, medesimo contratto di appalto, eccetera) in quanto, in caso contrario, sarebbero considerati unico lavoro "complesso" di ristrutturazione di edificio. Per ulteriori informazioni sull argomento si rinvia alle specifiche circolari sul sito. PRESTAZIONI DI SERVIZI SU FABBRICATI ABITATIVI Descrizione Costruzione di edifici non di lusso o di Fabbricati Tupini Contratto di appalto 4% (1) Se prima casa o se impresa che costruisce per rivendere Contratto di subappalto 4% (1) Se prima casa o se impresa che costruisce per rivendere Altra abitazione 10% (2) 10% (2) Costruzione di edifici di lusso 21% 21% Costruzione di fabbricato rurale 4% 4% Opere di urbanizzazione primaria e secondaria Interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria lett. a) b) art. 31 L. 457/78 Interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione lett. c) d) e) art. 31 L. 457/78 10% 10% 10% (3) 21% (4) 10% (5) 10% (1) n. 39 tab, A, parte II, D.P.R. 633/1972 (2) n. 127-quaterdecies tab. A, parte III, D.P.R. 633/1972 (3) Legge 488/ art 7 co 1 lett b) Tale norma è ormai a regime e non più transitoria ai sensi dell art. 2 comma 11 Legge 191/2009 (Finanziaria 2010). La medesima aliquota agevolata del 10% si applica, in linea generale, anche ai beni forniti dal prestatore del servizio per la realizzazione dell'intervento di recupero nonché alle cessioni di beni con posa in opera effettuata dallo stesso soggetto che ha fornito i beni.

10 (4) Subappalti - L'Amministrazione Finanziaria ha affermato (Circ. 21 febbraio 1973, n. 20/526577,) che ai subappalti si applica lo stesso trattamento tributario previsto per gli appalti, considerato che essi concorrono alla realizzazione dell'opera finale. Nel caso di subappalto avente per oggetto interventi di manutenzione (Legge 457/78 art. 31 lett A, B) tale orientamento non è possibile. L'agevolazione è diretta ai soggetti beneficiari dell'intervento di recupero, identificabili ordinariamente con i consumatori finali. Di conseguenza alle operazioni che riguardano fasi intermedie nella realizzazione dell'intervento, e cioè alle cessioni di beni ed alle prestazioni di servizi rese nei confronti dell'appaltatore o del prestatore d'opera, l' si applicherà con aliquota ordinaria. Tali beni e servizi verranno assoggettati all'aliquota ridotta del 10% solo nella successiva fase di riaddebito al committente (consumatore finale). (5) n. 127-quaterdecies tab. A, parte III, D.P.R. 633/1972 Beni significativi nell ambito degli interventi di recupero Per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, su soli fabbricati a prevalente destinazione abitativa, è possibile applicare l'aliquota del 10 per cento con i limiti previsti per i cosiddetti beni di valore significativo. Infatti, nel caso siano impiegati beni costituenti "parte significativa" e individuati da un apposito decreto ministeriale, l'aliquota ridotta è applicabile sino a concorrenza del valore complessivo delle prestazioni relative all'intervento di recupero, al netto del valore di questi beni. Il Dm 29 dicembre 1999 stabilisce che sono "beni significativi": gli ascensori e i montacarichi; gli infissi esterni e interni; le caldaie; i videocitofoni; le apparecchiature di condizionamento e di riciclo dell'aria; i sanitari e le rubinetterie da bagno; gli impianti di sicurezza. PRESTAZIONI DI SERVIZI SU FABBRICATI STRUMENTALI Descrizione Contratto di appalto Contratto di subappalto Costruzione 21% 21% Opere di urbanizzazione primaria e secondaria Interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria lett. a) b) art. 31 della L. 457/78 Interventi di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia e di ristrutturazione urbanistica di cui alle lett. c), d) ed e) art. 31 della L. 457/78 (1) 10% 10% 21% 21% 10% 10% (1) n. 127-quaterdecies tab. A, parte III, D.P.R. 633/1972

11 CESSIONI DI BENI FINITI O MATERIALI PER COSTRUZIONE DI FABBRICATI Descrizione Costruzione di edificio abitativo non di lusso, o Fabbricato Tupini Acquisti da parte di imprese o di privati Cessione di beni finiti Con posa in opera Senza posa in opera Cessione di altri beni e materiali Con posa in opera Senza posa in opera IVA 4% (1) IVA 4% (1) IVA 21% IVA 21% Costruzione bene strumentale IVA 21% IVA 21% IVA 21% IVA 21% (1) n. 24 tab. A, parte II, D.P.R. 633/11972 Lo Studio rimane a disposizione per ulteriori chiarimenti Studio Commercialista Associato Contrino

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