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1 13/286 Torino Nuova Economia S.p.A. Corso G. Marconi, Torino ASSUNZIONE DI UN FINANZIAMENTO FINALIZZATO ALLA RISTRUTTURAZIONE DEL DEBITO RESIDUO CORRELATO ALLA REALIZZAZIONE DEL CENTRO DEL DESIGN IN AREA MIRAFIORI DI TORINO E ACQUISIZIONE COPERTURA FINANZIARIA PER ATTUAZIONE PROGETTI (CIG: BEF) DOCUMENTO COMPLEMENTARE N. 6a SCHEDA DI SINTESI DEI PROGETTI OGGETTO DEL FINANZIAMENTO. Riqualificazione Zona C in Area Mirafiori di Torino 1

2 Indice 1. Premessa 2. Descrizione dell intervento 2.a. Inquadramento e vincoli Urbanistico-Edilizio 2.b. Descrizione opere 2.c. Aspetti Ambientali 2.d. Costi dell Intervento 2.e. Considerazioni socio economiche 3. Tavole grafiche 2

3 1 Premessa Alla fine del 2005 Regione Piemonte, Provincia di Torino e Comune di Torino, hanno siglato con la Società Fiat S.p.A. un Protocollo di intesa finalizzato al mantenimento nell area di Mirafiori di un polo di attività produttive. Fra gli obiettivi del Protocollo figura la valorizzazione immobiliare delle aree di Mirafiori cedute da Fiat agli Enti Locali. In data 23 dicembre 2005 veniva acquisito il Compendio Immobiliare di Mirafiori di Torino. Per riqualificare e valorizzare le aree di Mirafiori è nata Torino Nuova Economia S.p.A. (TNE): una società mista i cui soci sono, per mezzo di loro controllate, la Regione Piemonte (40%), il Comune di Torino (40%) e Fiat S.p.A. (10%) e direttamente la Provincia di Torino (10%). Il Compendio Immobiliare TNE è costituito da tre lotti, convenzionalmente denominati Zona A, Zona B, Zona C, che complessivamente coprono una superficie di circa metri quadrati e sono compresi tra i Corsi Orbassano, Settembrini e le vie La Manta e Anselmetti. La Zona C è interessata da un progetto di recupero e valorizzazione dell area inserito nel più ampio programma di riqualificazione del Compendio Immobiliare di TNE. Tale programma è finalizzato alla realizzazione del Polo Tecnologico Mirafiori: un distretto di eccellenza nel quale far interagire positivamente imprese, attività formative, laboratori di ricerca pubblici e privati, incubatori di imprese, centri di servizio. L intervento di Riqualificazione della Zona C è stato definito, d intesa con la Città di Torino, mediante la sottoscrizione, in data 9 luglio 2010, di un Permesso di Costruire Convenzionato. L intervento prevede la realizzazione delle opere di urbanizzazione, pubbliche e consortili funzionali all insediamento di aziende produttive manifatturiere e di servizi alla produzione, nel rispetto degli standard urbanistici previsti dalle norme tecniche di attuazione del Piano Regolatore Generale della Città di Torino. 3

4 2 Descrizione dell intervento 2.a Inquadramento e vincoli Urbanistico-Edilizio L area interessata dall intervento, denominata Zona C, facente parte del Compendio Immobiliare TNE di Mirafiori, è delimitata a sud da via Plava, a ovest da via Anselmetti e a nord da Strada della Manta. A est confina con lo Stabilimento industriale Fiat a cui essa apparteneva. a) Riferimenti catastali e Superfici La superficie dell area è pari a metri quadrati e risulta pressoché inedificata. L area è individuata catastalmente come segue: Foglio Mappale Superficie Territoriale [mq] Categoria F/ D/ D/ F/ D/ F/ F/ F/2 Totale superficie Secondo quanto stabilito dal Permesso di Costruire Convenzionato, con il suddetto frazionamento sono state individuate le aree oggetto di cessione e/o assoggettamento all uso pubblico, come indicato nella tabella che segue: Superficie Totale superficie Foglio Mappale Territoriale Descrizione territoriale [mq] [mq] Superficie fondiaria Viabilità/servizi in dismissione alla Città di Torino Totale superficie Viabilità/servizi assoggettati all uso pubblico b) Destinazione d uso Il progetto di riqualificazione urbanistico-edilizio prevede la realizzazione di opere di urbanizzazione funzionali all insediamento di unità produttive manifatturiere e di servizio alla produzione. 4

5 La superficie fondiaria disponibile risulta pari a metri quadrati; l edificazione massima consentita e pari a metri quadrati di superficie utile pavimentata. Tale superficie lorda pavimentata potrà essere realizzata secondo i parametri urbanistici riportati nella tabella seguente: Descrizione Slp [mq] Produzione tradizionale 75% della Slp (min ) Servizi alla produzione 25% della Slp (max 8.400) Totale La configurazione planimetrica rappresentata negli elaborati grafici verifica un ipotesi insediativa caratterizzata da una s.l.p. pari a mq destinata ad attività di produzione manifatturiera e da una s.l.p. pari a mq destinata a servizi alla produzione. 2.b Descrizione opere Il progetto di riqualificazione della Zona C del Compendio Immobiliare TNE in Area Mirafiori di Torino prevede la realizzazione delle opere di urbanizzazione e consortili necessarie e funzionali all insediamento di attività produttivo manifatturiere. Le opere di urbanizzazione riguardano principalmente la riqualificazione di Via Anselmetti per mezzo della realizzazione di due nuove rotonde in corrispondenza degli incroci con via Plava e con la nuova strada consortile e la realizzazione lungo il fronte stradale di una fascia verde, di larghezza pari a circa 25 metri, attrezzata con pista ciclopedonale e illuminazione pubblica. Tale area sarà realizzata in terrapieno a scarpa, con pendenza di circa il 15%, e coperta con piantumazioni a verde. Essa, oltre a costituire elemento di riqualificazione urbana della via esistente, avrà la funzione di spazio pubblico di accesso principale agli edifici che saranno realizzati dai soggetti insediatisi nell area. Le opere consortili riguardano principalmente la realizzazione della viabilità interna e della relativa illuminazione stradale, dei parcheggi ad uso pubblico con sovrastante struttura per l alloggiamento di un impianto fotovoltaico a servizio dell insediamento produttivo, di vasche di raccolta delle acque di prima pioggia, del muro in pannelli prefabbricati, che costituirà il nuovo confine tra la proprietà privata e lo spazio pubblico a verde realizzato lungo via Anselmetti, e del muro di separazione tra il nuovo compendio industriale e quello esistente della Società Fiat. Sono inoltre previste le opere inerenti la realizzazione dei sottoservizi per la distribuzione dell energia elettrica, del gas, dell acqua e per il sistema fognario. Tali opere sono finalizzate a rendere l area funzionalmente indipendente rispetto allo Stabilimento industriale di Mirafiori cui essa apparteneva. Obiettivo dell intervento è quello di favorire l insediamento di attività produttive manifatturiere e di servizio alla produzione in un ambito territoriale caratterizzato da una forte valenza industriale e nel contempo di integrare l area nel tessuto urbano cittadino, migliorandone la fruibilità da parte della collettività, mediante la realizzazione delle opere di urbanizzazione nel rispetto del fabbisogno funzionale previsto dagli standard urbanistici di legge. 5

6 Contestualmente all esecuzione dei lavori la Società assegnerà i lotti edificabili, destinati all insediamento di attività produttive manifatturiere mediante asta pubblica. I soggetti che risulteranno assegnatari dei lotti edificabili provvederanno, a propria cura e spese, alla realizzazione degli edifici produttivi. 2.c Aspetti Ambientali Storicamente è risultato che la precedente proprietà si servisse dell area per il deposito temporaneo dei veicoli di nuova produzione. L Area è stata ispezionata ai fini ambientali mediante indagini puntuali, estese a tutta la superficie, per la caratterizzazione del sottosuolo. Dai risultati di tali indagini è emersa una sostanziale conformità del sito agli usi industriali, fatti salvo alcune criticità localizzate e circoscritte afferenti tre ritrovamenti di modesta entità riguardanti in un caso il superamento della soglia limite di contaminazione e negli altri due casi la presenza di materiali classificati come rifiuto. In relazione a tali passività la Società ha effettuato la notifica agli Enti preposti e la gestione di tali criticità è prevista nell ambito dell appalto dei lavori. E stata riscontrata inoltre la contaminazione della falda sotterranea, che interessa un ambito territoriale esteso in cui è ricompresa l area in oggetto; tale criticità, vista la portata territoriale è gestita direttamente dalla Provincia di Torino. La suddetta passività non inficia l uso del suolo e non condiziona la realizzazione dell Intervento. Per quanto riguarda l area a verde pubblico, oggetto di cessione alla Città di Torino, la conformità ambientale è garantita attraverso l esecuzione di un intervento di messa in sicurezza permanente, previsto nell ambito dell appalto, approvato con provvedimento rilasciato dagli Enti preposti in esito alle determinazioni assunte in Conferenza dei Servizi. 2.d Costi dell Intervento Il costo complessivo previsionale per la realizzazione dell intervento, come risultante dal Quadro Economico Generale di spesa approvato, è pari a ,64 euro, comprensivo di Iva ai sensi di legge, di cui Lavori pari a circa 6 milioni di euro per lavori e Somme a disposizione pari a circa 3 milioni di euro per spese tecniche, allacciamenti, pubblicazione bandi, Iva etc. L iniziativa comporterà ricavi derivanti dalla vendita dei lotti urbanizzati edificabili e dal cofinanziamento POR, di cui beneficia l intervento, tali da garantire all operazione un equilibrio finanziario dell iniziativa nella sua complessità. 2.e Considerazioni socio economiche Il riuso delle ex aree industriali dismesse ha assunto negli ultimi decenni una notevole rilevanza sotto il profilo socio economico. Attorno a questo tema si è sviluppato un dibattito culturale che coinvolge gli Enti locali che governano il territorio, le società di intervento, le aziende e il settore finanziario. 6

7 Le aree industriali dismesse, un tempo localizzate nelle periferie della città, oggi si trovano inserite in contesti urbani generati dalla espansione dei centri abitati e dalla rilocalizzazione delle fabbriche. Il loro riutilizzo diventa pertanto una occasione per ristabilire un equilibrio funzionale con il tessuto urbano che le circonda attribuendo ad esse un ruolo di complementarità, rispetto alle attività esistenti, contemperando, per quanto possibile, la loro iniziale vocazione produttiva con le nuove esigenze della collettività e dell interesse pubblico. La realizzazione dell intervento in oggetto intende perseguire tali obbiettivi favorendo la creazione polo produttivo che potrà beneficiare delle economie derivanti dalla connotazione già fortemente industrializzata dell area grazie alla presenza del Comprensorio di Mirafiori. Le aziende che si insedieranno beneficeranno inoltre dei servizi offerti dalle altre attività che saranno realizzate nello stesso comprensorio dirette a favorire l impiego di personale qualificato e lo sviluppo di investimenti in ricerca e innovazioni. Sotto il profilo della sostenibilità ambientale l intervento comporterà, per l ambito territoriale di riferimento, un miglioramento degli standard funzionali rappresentato dalla riqualificazione dalla via Anselmetti mediante la realizzazione della fascia verde attrezzata con pista ciclopedonale inserita nel progetto più ampio di una nuova viabilità ciclopedonale nell ambito della variante al Piano Territoriale di Coordinamento in corso di approvazione. L organizzazione dell area produttiva con tecnologie, sistemi e procedure di gestione innovative contribuirà quindi all ottimizzazione delle condizioni socio-ambientali caratterizzanti il tessuto urbano esistente. 7

8 8 TAVOLE GRAFICHE

9 TAVOLA 1_INQUADRAMENTO TERRITORIALE 9

10 TAVOLA 2_ DESTINAZIONI D USO_TAVOLA PRESCRITTIVA 10

11 TAVOLA 3_DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA STATO DI FATTO 11

12 TAVOLA 4_PLANIMETRIA GENERALE DELL INTERVENTO 12

13 TAVOLA 5_PLANIVOLUMETRICO DELL INTERVENTO 13

14 TAVOLA 6_VISTA PROSPETTICA FRONTE VIA ANSELMETTI 14

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