Bando per l accesso al Fondo per la realizzazione di Servizi Abitativi a Canone Convenzionato

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1 Bando per l accesso al Fondo per la realizzazione di Servizi Abitativi a Canone Convenzionato Nota per la compilazione del piano economico-finanziario (PEF)

2 Sommario Premessa... Elementi generali... 3 Canone convenzionato Dati di input... 5 Patto di futura vendita Dati di input... 2 Dati di output... 9

3 Premessa La presentazione della domanda di accesso al Fondo SACC richiede la compilazione di un piano economico-finanziario (PEF). Il piano economico-finanziario è oggetto di una istruttoria tecnico-finanziaria finalizzata:. alla determinazione dell importo da erogare a titolo di agevolazione per l abbattimento del tasso di interesse; 2. al calcolo della redditività dell intervento e al raffronto con il livello di margine utile ragionevole indicato nella DGR n. VIII/8456 del 8 novembre 2008 e s.m.i.. In fase di presentazione dell intervento, il soggetto attuatore dovrà dimostrare ex ante che la differenza tra le entrate e i costi sarà inferiore o uguale a tale margine ragionevole. Per utile ragionevole si intende un tasso di remunerazione del capitale che tenga conto del rischio o dell assenza di rischio d impresa grazie all intervento di Regione Lombardia o di altri enti. Con l obiettivo di agevolare la compilazione del piano economico-finanziario da parte degli operatori che intendono presentare domanda di accesso al Fondo (di seguito anche Richiedenti ), Regione Lombardia e Finlombarda hanno predisposto un apposito prospetto in formato Excel. Ai soggetti che presentano domanda è pertanto richiesta la compilazione di tale prospetto in formato Excel. Per effettuare la compilazione del prospetto in formato Excel, si consiglia di utilizzare la versione Excel 200, che supporta tutte le funzioni contenute nella cartella di lavoro. Alcune funzioni infatti non sono disponibili nelle versioni precedenti di Excel (Excel e Excel 2007) e, se vengono ricalcolate in tali versioni, restituiscono un errore di tipo #NOME? anziché i risultati correnti. Per ovviare al problema, può essere sufficiente modificare le impostazioni di Excel relative ai componenti aggiuntivi. Per farlo, è sufficiente:. Fare clic sul pulsante Microsof Office, quindi su Opzioni di Excel ; 2. Fare clic su Componenti aggiuntivi e quindi su Componenti aggiuntivi di Excel nella casella Gestisci ; 3. Fare clic su Vai ; 4. Nell elenco Componenti aggiuntivi disponibili selezionare la casella Strumenti di analisi VBA e quindi fare clic su OK ; 5. Se viene visualizzato un messaggio in cui si segnala che Strumenti di analisi VBAnon è installato nel computer, fare clic su Sì per installarlo. Assicurarsi quindi che la relativa casella di controllo Strumenti di analisi VBA risulti selezionata. Qualora questa modifica non risolvesse il problema, sarà necessario utilizzare una versione di Excel più recente. In ogni caso, al manifestarsi di difficoltà, si consiglia di contattare Regione Lombardia e Finlombarda per ricevere l adeguata assistenza tecnica e la risoluzione del 2

4 problema riscontrato. Di seguito vengono riportare alcune sintetiche indicazioni per la compilazione del prospetto Excel. Tali indicazioni vogliono essere una guida concreta per la compilazione e chiarire i dubbi che più frequentemente possano sorgere. 3

5 Elementi generali. Il prospetto Excel si compone di cinque fogli: una copertina, due fogli di input, un foglio di calcolo con i dettagli del piano economico-finanziario e un foglio di output. Nel dettaglio: a. Copertina b. Input Canone convenzionato (foglio di input) c. Input Patto futura vendita (foglio di input) d. Piano economico-finanziario (foglio di calcolo) e. Sintesi dei risultati (foglio di output). 2. L attività di compilazione riguarda i soli fogli di input, nei quali devono essere inseriti i dati che consentono di effettuare le analisi necessarie. 3. Per una maggiore chiarezza, i dati di input sono suddivisi in: ) Input anagrafici; 2) Input temporali; 3) Input immobiliari (relativi a: unità abitative, costi di costruzione, costi di gestione, classe energetica); 4) Input finanziari. 4. Nei fogli di input, le celle che devono essere compilate sono evidenziate in grigio. Qualora in tali celle sia richiesto un dato non previsto nel piano economico-finanziario dell operatore, dovrà essere inserito il valore 0. Le celle non evidenziate (bianche) costituiscono dei risultati parziali e pertanto non possono essere modificate. 5. I soggetti che intendano effettuare solo un intervento di locazione con canone convenzionato devono compilare unicamente il foglio corrispondente ( Input Canone convenzionato ). 6. I soggetti che intendano effettuare solo un intervento di locazione con patto di futura vendita devono compilare unicamente il foglio corrispondente ( Input Patto futura vendita ). 7. I soggetti che intendano effettuare un investimento che riguardi entrambe le tipologie di intervento (canone convenzionato e locazione con patto di futura vendita): devono utilizzare un unico prospetto Excel, compilando i due fogli di input corrispondenti, nel caso in cui gli interventi prevedano le medesime attività di realizzazione e soluzioni di finanziamento (ad esempio un unico mutuo sottostante, il cui importo totale deve essere ripartito proporzionalmente sui due interventi nei relativi dati di input); devono compilare due diversi prospetti Excel (di cui il primo conterrà gli input relativi all intervento di locazione con canone convenzionato e il secondo gli input relativi all intervento di locazione con patto di futura vendita) qualora gli interventi prevedano diverse attività di realizzazione e differenti soluzioni di finanziamento. 4

6 8. Tra le ipotesi di calcolo, si segnala che il canone locatizio è oggetto di revisione annuale in base ai valori ISTAT nella misura del 75% del suo ammontare e che il valore ISTAT di incremento annuale del canone locatizio è ipotizzato pari a,5%. Nel caso della locazione con patto di futura vendita, l incremento annuo dell acconto è ipotizzato pari al 2,0% (per l importo non versato in conto prezzo). 9. Una volta inseriti tutti i dati di input richiesti (meglio dettagliati nei due paragrafi successivi), la sintesi dei risultati verrà riportata in automatico nel foglio di output (i cui elementi sono anch'essi approfonditi di seguito). 5

7 Canone convenzionato Dati di input. Input anagrafici.. Nome Progetto (cella D 3) - dato obbligatorio: inserire la denominazione dell intervento..2. Soggetto Attuatore (cella D 4) - dato obbligatorio: inserire la denominazione del soggetto attuatore, comprensiva dell eventuale ragione sociale..3. Comune (cella D 5) - dato obbligatorio: inserire il nome del Comune dove è localizzato l intervento. 2. Input temporali 2. Data inizio lavori (cella D 9) - dato obbligatorio: inserire la data in cui hanno avuto inizio o avranno inizio i lavori (formato gg/mm/aaaa). Per ragioni di semplicità, la durata dei lavori si ipotizza possa essere massimo pari a 3 anni in caso di interventi che prevedono un periodo di preammortamento, e massimo pari anno in caso di interventi che non prevedono un periodo di preammortamento (si ipotizza che i lavori siano completati nell anno 0 e che i ricavi da canoni di locazione siano percepiti a partire dall anno ). Nella sezione 4.Input finanziari sarà possibile inserire le caratteristiche di un eventuale periodo di preammortamento, al massimo pari a tre anni. 3. Input immobiliari Unità abitative 3. Superficie terreno (espresso in mq) (cella D 25) - dato obbligatorio: inserire la superficie del terreno. Qualora il soggetto intenda effettuare sia un intervento di locazione a canone convenzionato sia un intervento di locazione con patto di futura vendita sullo stesso terreno, si deve inserire una quota della superficie del terreno, che sia proporzionale ai millesimi destinati alla locazione a canone convenzionato. La somma delle superfici del terreno indicate per i due interventi deve corrispondere alla superficie totale dell area. 3.2 Numero alloggi (espresso in termini di numero) (cella D 26) dato obbligatorio: inserire il numero di alloggi che verranno destinati a locazione a canone convenzionato. Si intendono appartamenti fino a un massimo di sei utenti per una 6

8 superficie commerciale massima di 20 mq. I vani abitabili esclusi quindi i vani accessori quali bagno e cucina non possono comunque essere superiori a cinque. 3.3 Superficie commerciale media per alloggio (espresso in mq commerciali) (cella D 27) dato obbligatorio. Inserire il valore medio della superficie commerciale per alloggio. Per superficie commerciale si intende la superficie intera dell alloggio compresi i muri divisori interni ed i muri perimetrali calcolati al 50% se confinanti con altro alloggio e/o con parti comuni e al 00% in ogni altro caso maggiorata del 50% della superficie di balconi e terrazze e del 25% della superficie della cantina; la comproprietà delle parti comuni (androni, scale, cortili, ecc ) viene valutata con una maggiorazione della totale superficie commerciale pari al 4%. Come indicato anche al punto precedente, in ogni caso la superficie commerciale per alloggio non può superare i 20 mq. Il dato deve essere determinato sulla base della dimensione commerciale complessiva dell intervento (individuata come descritto in precedenza) e divisa per il numero degli alloggi che compongono l intervento. 3.4 Superficie commerciale totale alloggi (espresso in mq commerciali) dato non modificabile. È il risultato della moltiplicazione del numero di alloggi per la superficie commerciale media per alloggio. Il valore risultante in questa cella deve coincidere necessariamente con il valore della superficie commerciale degli alloggi del progetto (come definito al precedente punto 3.3) oggetto di finanziamento. 3.5 Numero box / posti auto coperti (espresso in termini di numero) (cella D 29) dato obbligatorio. Inserire il numero di box o posti auto coperti che il soggetto attuatore intende realizzare. Ai fini del calcolo del contributo regionale, il numero di box / posti auto coperti non può essere superiore al numero di alloggi previsti. 3.6 Superficie media box / posto auto coperti (espresso in mq) dato non modificabile. Viene riportato il numero di mq commerciali che forfettariamente vengono aggiunti alla superficie commerciale degli alloggi dell intervento al fine di determinare il costo massimo ammissibile al contributo. Come stabilito nel bando, il bonus di superficie riconosciuto è pari a 0 mq per ciascun box / posto auto coperto. 3.7 Superficie commerciale totale (espresso in mq) dato non modificabile. Si ottiene addizionando alla superficie commerciale totale degli alloggi il bonus di superficie riconosciuto per la realizzazione dei box / posti auto coperti. Costi di costruzione 3.8 Costo opera (realizzazione o ristrutturazione) (espresso in /mq superficie commerciale) (cella D 35) dato obbligatorio. Inserire il costo per la realizzazione dell opera (costruzione e/o ristrutturazione). Tale costo deve essere espresso in per mq di superficie commerciale (come calcolata al precedente punto 3.7). 3.9 Oneri di urbanizzazione e allacciamenti (espresso in /mq superficie terreno) (cella D 36) dato facoltativo. Inserire il costo degli oneri di urbanizzazione primaria, 7

9 secondaria e contributo sul costo di costruzione, nonché il costo per eventuali allacciamenti. Tale costo deve essere espresso in per mq di superficie del terreno (indicata al precedente punto 3.). 3.0 Acquisto terreno (espresso in /mq superficie terreno) (cella D 37) dato obbligatorio in caso di nuova costruzione. Inserire l eventuale costo di acquisto del terreno. Tale costo deve essere espresso in per mq di superficie del terreno (indicata in precedenza al punto 3.). Tale costo viene riconosciuto unicamente nel caso di nuova costruzione. Per costo del terreno si intende: il valore di acquisizione, quale risultante dall atto di trasferimento. In ogni caso il valore risultante dall atto non può essere superiore a quello stabilito da perizia giurata redatta da un professionista abilitato; il valore di sua acquisizione, quale risultante dall atto di trasferimento nel caso di area assegnata dal Comune al soggetto attuatore; il valore praticato dal Comune per la monetizzazione degli standard, nel caso di area la cui destinazione d uso è stata modificata in applicazione della L.R. n. 2/ Acquisto immobile (espresso in /mq superficie commerciale) (cella D 38) dato facoltativo. Inserire l eventuale costo di acquisto dell immobile. Tale costo deve essere espresso in per mq di superficie commerciale (indicata in precedenza al punto 3.7). Nel caso in cui, in seguito all acquisto dell immobile, vi siano stati ovvero siano in programma interventi di ampliamento, il valore di acquisto dovrà essere calcolato sulla base della superficie commerciale finale. 3.2 Costi legali e notarili (espressi in % del costo di acquisto) (cella D 39) dato facoltativo. Inserire l incidenza delle eventuali spese legali e notarili, legate all acquisto dell immobile. Tale costo deve essere espresso in percentuale sul costo di acquisto, inteso come somma del costo di acquisto del terreno o dell immobile. 3.3 Costi di progettazione e verifiche tecniche (espresso in ) (cella D 40) dato facoltativo. Inserire l eventuale costo sostenuto nel periodo di costruzione. La voce di costo include i costi per le seguenti attività: progettazione; rilievi, accertamenti e indagini; consulenza; accertamenti di laboratorio e verifiche tecniche. 3.4 Imprevisti (espresso in ) (cella D 4) dato facoltativo. Inserire l eventuale costo sostenuto nel periodo di costruzione. 3.5 IVA e altre imposte (espresso in ) (cella D 42) dato facoltativo. Inserire l eventuale costo legato a IVA indetraibile e/o ad altre imposte indirette pagate nella fase di costruzione. Le imposte dirette (IRES e IRAP) ed indirette (IMU, IVA, ecc..) relative al periodo di gestione dell intervento vengono calcolate a parte e di conseguenza non devono essere incluse in questa cella di input. 3.6 Altri costi (espresso in ) (cella D 43) dato facoltativo. Inserire gli eventuali altri costi sostenuti nel periodo di costruzione espressi in (ad esempio: pubblicità, lavori in economia, accantonamento d.lgs. 63/2006, commissioni giudicatrici). Inserire un commento esplicativo relativo alla voce altri costi. 8

10 3.7 Investimento totale (espresso in ) dato non modificabile. Si ottiene sommando tutte le voci di costo indicate nel periodo di costruzione (dal punto 3.8 al punto 3.6, tutte espresse in ). 3.8 Investimento per alloggio (espresso in ) dato non modificabile. Si ottiene dividendo l investimento totale (di cui al punto 3.7) per il numero di alloggi (di cui al punto 3.2). Si tratta di un valore medio. Costi di gestione: tutti i costi di gestione indicati di seguito si devono riferire al costo che il Richiedente prevede di sostenere nel corso del primo anno di gestione dell immobile. Per i successivi anni di gestione dell intervento i costi indicati vengono incrementati nella misura del tasso di inflazione (di cui al successivo punto 3.30). Qualora tali spese venissero rifatturate agli inquilini, sarà necessario riportare l importo fatturato nella voce Altri ricavi (di cui al successivo punto 4.5). 3.9 Pulizia (espresso in /anno) (cella D 49) dato facoltativo. Inserire l eventuale costo annuo relativo a servizi di pulizia ed acquisto di materiali per la pulizia. Eventuali costi di lavoro dipendente relativi alla pulizia degli immobili dovranno essere inseriti nella voce Costo del lavoro (altri dipendenti), di cui al successivo punto Custodia (espresso in /anno) (cella D 50) dato facoltativo. Inserire l eventuale costo annuo relativo a servizi di custodia e guardiania. Eventuali costi di lavoro dipendente relativi alla custodia dovranno essere inseriti nella voce Costo del lavoro (altri dipendenti), di cui al successivo punto Aree a verde (espresso in /anno) (cella D 5) dato facoltativo. Inserire l eventuale costo annuo relativo alla cura del verde. Eventuali costi di lavoro dipendente relativi alla manutenzione delle aree a verde dovranno essere inseriti nella voce Costo del lavoro (altri dipendenti), di cui al successivo punto Assicurazione (espresso in /anno) (cella D 52) dato facoltativo. Inserire l eventuale costo annuo per premi assicurativi Spese amministrative (espresso in /anno) (cella D 53) dato facoltativo. Inserire l eventuale costo annuo relativo all amministrazione (es. servizi di contabilità gestiti esternamente, spese postali). Eventuali costi di lavoro dipendente relativi alle attività amministrative dovranno essere inseriti nella voce Costo del lavoro (dipendenti amministrativi), di cui al successivo punto Spese per utenze (espresso in /mq superficie commerciale/anno) (cella D 54) dato facoltativo. Inserire il costo annuo ipotizzato per le utenze sostenute dal richiedente per la gestione degli alloggi. L importo dovrà essere espresso con riferimento alla superficie commerciale totale (di cui al precedente punto 3.7) Manutenzione ordinaria (espresso in /mq superficie commerciale/anno) (cella D 55) dato obbligatorio. Inserire il costo annuo ipotizzato; l importo dovrà essere espresso in termini di valore per mq di superficie commerciale, con riferimento ai mq di superficie commerciale di cui al precedente punto

11 3.26 Manutenzione straordinaria (espresso in /anno) (cella D 56) dato obbligatorio. Indicare l'importo stimato delle manutenzioni straordinarie che si ipotizza di eseguire sulla base della frequenza indicata nella cella successiva. L'importo indicato è da intendersi all'anno 0 e sarà rivalutato al tasso annuo indicato nella cella D Frequenza manutenzione straordinaria (espresso in numero anni) (cella D 57) dato obbligatorio. Indicare ogni quanti anni si ipotizza verranno eseguiti i lavori di manutenzione straordinaria 3.28 IMU media per alloggio (espresso in /alloggio/anno) (cella D 58) dato facoltativo. Nel caso in cui il richiedente, in qualità di proprietario degli alloggi, sia soggetto al pagamento dell IMU inserire il costo annuo medio per alloggio relativo a tale imposta. Il valore inserito dovrà riferirsi alla base imponibile e alle aliquote alla data di presentazione della domanda di accesso al fondo, l importo totale deve essere rapportato al numero di alloggi indicato nella cella D Costi di gestione totali (espresso in /anno) dato non modificabile. Si ottiene sommando le voci di costo indicate nelle celle da D49 a D58 (tutte espresse in /anno) Tasso di inflazione (espresso in %) dato non modificabile. Il tasso di inflazione è considerato pari al 2% annuo. 3.3 Costo del lavoro (dipendenti amministrativi) (espresso in /anno) (cella D 6) dato facoltativo. Inserire il costo del lavoro relativo a dipendenti che svolgono mansioni amministrative. Sommando questo costo alla voce Costo del lavoro (altri dipendenti) si deve ottenere il costo del lavoro complessivo annuo relativo ai dipendenti (o assimilabili) del richiedente che svolgono la propria attività (in tutto o in parte) Costo del lavoro (altri dipendenti) (espresso in /anno) (cella D 62) dato facoltativo. Inserire il costo del lavoro relativo a dipendenti che svolgono mansioni diverse da quelle amministrative. Sommando questo costo alla voce Costo del lavoro (dipendenti amministrativi) si deve ottenere il costo del lavoro complessivo annuo relativo ai dipendenti (o assimilabili) del richiedente che svolgono la propria attività (in tutto o in parte). Classe energetica 3.33 Classe energetica edificio o alloggi? (cella D 66) dato obbligatorio. Indicare attraverso il menù a tendina se la classe energetica indicata è da intendersi come quella dell edificio o degli alloggi. Si precisa che: la classe energetica è da intendersi come quella dell edificio, nel caso di agevolazione concessa per interventi che riguardano unità immobiliari (alloggi) tutte collocate all interno del medesimo edificio, o gruppi di alloggi collocati in due o più edifici; la classe energetica è da intendersi come quella dei singoli alloggi nel caso di agevolazione concessa per interventi che riguardano unità immobiliari (alloggi) ciascuna collocata in edifici differenti. La classe energetica rileva ai fini della determinazione del costi convenzionali di realizzazione, individuati sulla base della classe energetica, come segue: Classe D e C : costo convenzionale.300 /mq; Classe B : costo convenzionale.400 /mq; Classe A e superiori: costo convenzionale.500 /mq. 0

12 3.34 Classi energetiche (espresso in mq) (celle da D68 a D7) dato obbligatorio. Indicare i mq di superficie commerciale riconoscibili per ciascuna classe energetica. In particolare: Classe energetica A e superiori (espresso in mq) (cella D69) indicare i mq commerciali relativi all edificio/edifici e/o agli alloggi la cui classe energetica, così come attestata dall APE o da documento equivalente, risulta essere la Classe A o superiore. Classe energetica B (espresso in mq) (cella D70) indicare i mq commerciali relativi all edificio/edifici e/o agli alloggi la cui classe energetica, così come attestata dall APE o da documento equivalente, risulta essere la Classe B. Classe energetica C e D (espresso in mq) (cella D7) indicare i mq commerciali relativi all edificio/edifici e/o agli alloggi rientranti la cui classe energetica, così come attestata dall APE o da documento equivalente. La somma dei mq attribuiti a ciascuna classe energetica (come risultante dalla cella D72) deve essere pari al totale della superficie commerciale così come risultante dalla cella D3 (superficie commerciale totale). In caso contrario nella cella di verifica D73 verrà restituito un messaggio di errore. 4. Input finanziari 4. Adeguamento annuo ISTAT (espresso in %) dato non modificabile. L adeguamento annuo ISTAT è pari al 75%. Il canone locatizio è infatti oggetto di revisione annuale in base ai valori ISTAT nella misura del 75%. 4.2 Incremento annuo valore canone (espresso in %) dato non modificabile. Il valore ISTAT di incremento annuale del canone locatizio è ipotizzato pari a,5%. 4.3 Importo mutuo per alloggio (espresso in ) dato non modificabile. Si ottiene moltiplicando l incidenza del mutuo sull investimento per alloggio con l investimento per alloggio. 4.4 Rapporto mutuo su investimento (espresso in %) dato non modificabile. Si ottiene rapportando l importo complessivo del mutuo all investimento complessivo. 4.5 Importo mutuo complessivo (espresso in ) (cella D 83) dato obbligatorio. Inserire l importo complessivo del mutuo deliberato/stipulato per l intervento oggetto di agevolazione, così come risultante dalla documentazione allegata alla domanda di accesso al fondo. 4.6 Durata mutuo (espresso in anni) (cella D 84) dato obbligatorio. Inserire la durata del mutuo. La durata del mutuo non può eccedere i 30 anni. 4.7 Preammortamento (Sì/No) (cella D 85) dato obbligatorio. Specificare se la progettazione finanziaria dell intervento include un periodo di preammortamento. 4.8 Tasso di interesse annuo mutuo (espresso in %) (cella D 86) dato obbligatorio. Inserire il tasso di interesse annuo del mutuo. Nel caso di mutuo ipotecario stipulato a tasso di interesse variabile è opportuno che venga inserito come valore del tasso di interesse il tasso di interesse di un mutuo a tasso fisso di analoga durata.

13 4.9 Tasso di interesse annuo preammortamento (espresso in %) (cella D 87) dato facoltativo. Se è previsto un periodo di preammortamento, specificare il tasso di interesse annuo del preammortamento. Tale tasso di interesse va specificato anche se non si differenzia dal tasso di interesse del mutuo. 4.0 SAL preammortamento annuo (espresso in %) (celle D 89, E 89, F 89) dato facoltativo. Se è previsto un periodo di preammortamento, specificare la percentuale di avanzamento dei lavori in relazione ai periodi considerati. Per un solo anno di preammortamento, compilare esclusivamente l avanzamento relativo all anno 0; per due anni di preammortamento, compilare gli avanzamenti relativi agli anni 0 e -; per tre anni di preammortamento, compilare gli avanzamenti relativi agli anni 0, - e -2. Non è possibile prevedere un numero superiore di periodi di preammortamento. Si ricorda che l anno è considerato come l esercizio di avvio delle attività (prima anno in cui si generano dei ricavi). La somma delle percentuali inserite deve in ogni caso essere pari a 00%. Ai fini della compilazione, si precisa che tra l ipotesi di un preammortamento di solo anno (anno 0) e l ipotesi di assenza di preammortamento si realizzerà, nei risultati del piano economico finanziario, una differenza che consiste nei soli oneri finanziari di preammortamento. 4. SAL preammortamento cumulato (espresso in %) dato non modificabile. Si ottiene sommando il valore del SAL dell anno corrente ai valori degli anni pregressi. 4.2 Spese istruttoria richieste da istituto di credito (espresso in ) (cella D 9) dato obbligatorio. Inserire il costo relativo all istruttoria dell istituto di credito che ha erogato il mutuo relativo all intervento oggetto di agevolazione. 4.3 Costo fidejussione (% sull indebitamento) (cella D 92) dato obbligatorio. Inserire il costo relativo alla fidejussione richiesta da Regione Lombardia. 4.4 Canone di locazione (espresso in /mq superficie commerciale/anno) (cella D 94) dato obbligatorio. Inserire il canone di locazione annuo per ogni mq di superficie commerciale (definita in precedenza al punto 3.7). Ai sensi dell art. 43 della L.R. n. 27/2009, il canone deve essere inferiore a quello di mercato, coprire gli oneri di realizzazione e gestione dell immobile, tenendo conto della redditività dell investimento, e comunque non può essere superiore al 5% del prezzo di cessione fissato a livello comunale per gli alloggi in edilizia residenziale convenzionata. Eventuali spese per utenze (energia, acqua, gas) o altre spese che siano rifatturate agli inquilini non dovranno essere incluse nell ammontare del canone di locazione, ma specificate come parte della voce altri ricavi (di cui al successivo punto 4.5). 4.5 Altri ricavi (espresso in /anno) (cella D 95) dato facoltativo. Inserire eventuali ricavi in aggiunta rispetto ai canoni di locazione degli alloggi. In particolare, nella voce devono essere inserite eventuali spese (es. utenze) rifatturate agli inquilini. Nel caso in cui vi siano dei ricavi relativi a locazione di box / posti auto coperti in eccedenza rispetto al numero degli alloggi previsti, tali ricavi non vanno inclusi in questa voce. 4.6 Morosità e sfittanza (espresso in %) (cella D 96) dato obbligatorio. Inserire una percentuale di stima annua degli affittuari morosi e degli alloggi sfitti rispetto al totale degli alloggi. 2

14 Patto di futura vendita Dati di input. Input anagrafici.. Nome Progetto (cella D 3) - dato obbligatorio: inserire la denominazione dell intervento..2. Soggetto Attuatore (cella D 4) - dato obbligatorio: inserire la denominazione del soggetto attuatore, comprensiva dell eventuale ragione sociale..3. Comune (cella D 5) - dato obbligatorio: inserire il nome del Comune dove è localizzato l intervento. 2. Input temporali 2. Data inizio lavori (cella D 9) - dato obbligatorio: inserire la data in cui hanno avuto inizio o avranno inizio i lavori (formato gg/mm/aaaa). Per ragioni di semplicità, la durata dei lavori si ipotizza possa essere massimo pari a 3 anni in caso di interventi che prevedono un periodo di preammortamento, e massimo pari anno in caso di interventi che non prevedono un periodo di preammortamento (si ipotizza che i lavori siano completati nell anno 0 e che i ricavi da canoni di locazione siano percepiti a partire dall anno ). Nella sezione 4. Input finanziari sarà possibile inserire le caratteristiche di un eventuale periodo di preammortamento, al massimo pari a 3 anni. 2.2 Anno di vendita degli immobili (espresso in termini di numero) (cella D 20) dato obbligatorio. Gli alloggi devono essere assegnati in locazione per un periodo minimo pari a 8 anni. 3. Input immobiliari Unità abitative 3. Superficie terreno (espresso in mq) (cella D 26) - dato obbligatorio: inserire la superficie del terreno. Qualora il soggetto intenda effettuare sia un intervento di locazione a canone convenzionato sia un intervento di locazione con patto di futura vendita sullo stesso terreno, si deve inserire una quota della superficie del terreno, che sia proporzionale ai millesimi destinati alla locazione con patto di futura vendita. La somma delle superfici del terreno indicate per i due interventi deve corrispondere alla superficie totale. 3.2 Numero alloggi (espresso in termini di numero) (cella D 27) dato obbligatorio: inserire il numero di alloggi che verranno destinati a locazione con patto di futura vendita. Si intendono appartamenti fino a un massimo di sei utenti per una superficie 3

15 commerciale massima di 20 mq. I vani abitabili esclusi quindi i vani accessori quali bagno e cucina non possono comunque essere superiori a cinque. Nel caso di interventi già ultimati ma con unità abitative non ancora assegnate e da destinare a locazione con patto di futura vendita, il numero degli alloggi da convenzionare non potrà essere inferiore a tre e gli stessi dovranno tassativamente essere assegnati a prima casa. 3.3 Superficie commerciale media per alloggio (espresso in mq commerciali) (cella D 28) dato obbligatorio. Inserire il valore medio della superficie commerciale per alloggio. Per superficie commerciale si intende la superficie intera dell alloggio compresi i muri divisori interni ed i muri perimetrali calcolati al 50% se confinanti con altro alloggio e/o con parti comuni e al 00% in ogni altro caso maggiorata del 50% della superficie di balconi e terrazze e del 25% della superficie della cantina; la comproprietà delle parti comuni (androni, scale, cortili, ecc ) viene valutata con una maggiorazione della totale superficie commerciale pari al 4%. Come indicato anche al punto precedente, in ogni caso la superficie commerciale per alloggio non può superare i 20 mq. Il dato deve essere determinato sulla base della dimensione commerciale complessiva dell intervento (individuata come descritto in precedenza) e divisa per il numero degli alloggi che compongono l intervento. 3.4 Superficie commerciale totale alloggi (espresso in mq) dato non modificabile. E il risultato della moltiplicazione del numero di alloggi per la superficie commerciale media per alloggio. Il valore risultante in questa cella deve coincidere necessariamente con il valore della superficie commerciale degli alloggi del progetto (come definito al precedente punto 3.3) oggetto di finanziamento. 3.5 Numero box / posti auto coperti (espresso in termini di numero) (cella D 30) dato obbligatorio. Inserire il numero di box o posti auto coperti che il soggetto attuatore intende realizzare. Ai fini del calcolo del contributo regionale, il numero di box / posti auto coperti non può essere superiore al numero di alloggi previsti. 3.6 Superficie media box / posto auto (espresso in mq) dato non modificabile. Viene riportato il numero di mq commerciali che forfettariamente vengono aggiunti alla superficie commerciale degli alloggi dell intervento al fine di determinare il costo massimo ammissibile al contributo. Come stabilito nel bando, il bonus di superficie riconosciuto è pari a 0 mq per ciascun box / posto auto coperto. 3.7 Superficie commerciale totale (espresso in mq) dato non modificabile. Si ottiene addizionando alla superficie commerciale totale alloggi il bonus di superficie riconosciuto per la realizzazione dei box / posti auto coperti. Costi di costruzione 3.8 Costo opera (realizzazione o ristrutturazione) (espresso in /mq) (cella D 36) dato obbligatorio. Inserire il costo per la realizzazione dell opera (costruzione e/o 4

16 ristrutturazione). Tale costo deve essere espresso in per mq di superficie commerciale (come calcolata al precedente punto 3.7). 3.9 Oneri di urbanizzazione e allacciamenti (espresso in /mq) (cella D 37) dato facoltativo. Inserire il costo degli oneri di urbanizzazione primaria, secondaria e contributo sul costo di costruzione, nonché il costo per eventuali allacciamenti. Tale costo deve essere espresso in per mq di superficie del terreno (indicata in precedenza al punto 3.). 3.0 Acquisto terreno (espresso in /mq) (cella D 38) dato facoltativo. Inserire l eventuale costo di acquisto del terreno. Tale costo deve essere espresso in per mq di superficie del terreno (indicata in precedenza al punto 3.). Tale costo viene riconosciuto unicamente nel caso di nuova costruzione e deve essere espresso in per mq di superficie del terreno (indicata in precedenza al punto 3.). Per costo del terreno si intende: il valore di acquisizione, quale risultante dall atto di trasferimento. In ogni caso il valore risultante dall atto non può essere superiore a quello stabilito da perizia giurata redatta da un professionista abilitato; il valore di sua acquisizione, quale risultante dall atto di trasferimento nel caso di area assegnata dal Comune al soggetto attuatore; il valore praticato dal Comune per la monetizzazione degli standard, nel caso di area la cui destinazione d uso è stata modificata in applicazione della L.R. n. 2/ Acquisto immobile (espresso in /mq superficie commerciale) (cella D 39) dato facoltativo. Inserire l eventuale costo di acquisto dell immobile. Tale costo deve essere espresso in per mq di superficie commerciale (indicata in precedenza al punto 3.7). Nel caso in cui, in seguito all acquisto dell immobile, vi siano stati ovvero siano in programma interventi di ampliamento, il valore di acquisto dovrà essere calcolato sulla base della superficie commerciale finale. 3.2 Costi legali e notarili (espresso in % del costo di acquisto) (cella D 40) dato facoltativo. Inserire l incidenza delle eventuali spese legali e notarili, legate all acquisto dell immobile. Tale costo deve essere espresso in percentuale sul costo di acquisto, inteso come somma del costo del terreno e dell immobile. 3.3 Costi di progettazione e verifiche tecniche (espresso in ) (cella D 4) dato facoltativo. Inserire l eventuale costo sostenuto nel periodo di costruzione espresso in Euro. La voce di costo include i costi per le seguenti attività: progettazione; rilievi, accertamenti e indagini; consulenza; accertamenti di laboratorio e verifiche tecniche. 3.4 Imprevisti (espresso in ) (cella D 42) dato facoltativo. Inserire l eventuale costo sostenuto nel periodo di costruzione. 3.5 IVA e altre imposte (espresso in ) (cella D 43) dato facoltativo. Inserire l eventuale costo legato a IVA indetraibile e/o ad altre imposte indirette pagate nella fase di costruzione. Le imposte dirette (IRES e IRAP) ed indirette (IMU, IVA, ecc ) relative al periodo di gestione dell intervento vengono calcolate a parte e di conseguenza non devono essere incluse in questa cella di input. 5

17 3.6 Altri costi (espresso in ) (cella D 44) dato facoltativo. Inserire gli eventuali altri costi sostenuti nel periodo di costruzione espressi in (ad esempio: pubblicità, lavori in economia, accantonamento d.lgs. 63/2006, commissioni giudicatrici). 3.7 Investimento totale (espresso in ) dato non modificabile. Si ottiene sommando tutte le voci di costo indicate nel periodo di costruzione (dal punto 3.8 al punto 3.6, tutte espresse in ). 3.8 Investimento per alloggio (espresso in ) dato non modificabile. Si ottiene dividendo l investimento totale (di cui al punto 3.7) per il numero di alloggi (di cui al punto 3.2). Si tratta di un valore medio. Costi di gestione: tutti i costi di gestione indicati di seguito si devono riferire al costo che il Richiedente prevede di sostenere nel corso del primo anno di gestione dell immobile. Per i successivi anni di gestione dell intervento i costi indicati vengono incrementati nella misura del tasso di inflazione (di cui al successivo punto 3.29). Qualora tali spese venissero rifatturate agli inquilini, sarà necessario riportare l importo fatturato nella voce Altri ricavi (di cui al successivo punto 4.2). 3.9 Pulizia (espresso in /anno) (cella D 50) dato facoltativo. Inserire l eventuale costo annuo relativo a servizi di pulizia ed acquisto di materiali per la pulizia. Eventuali costi di lavoro dipendente relativi alla pulizia degli immobili dovranno essere inseriti nella voce successiva Costo del lavoro (altri dipendenti) esterni di pulizia, acquisto di materiali per la pulizia. Eventuali costi di lavoro dipendente relativi alla pulizia dovranno tuttavia essere inseriti nella voce Costo del lavoro (altri dipendenti), di cui al successivo punto Custodia (espresso in /anno) (cella D 5) dato facoltativo. Inserire l eventuale costo annuo relativo a servizi di custodia e guardiania. Eventuali costi di lavoro dipendente relativi alla custodia dovranno essere inseriti nella voce Costo del lavoro (altri dipendenti), di cui al successivo punto Aree a verde (espresso in /anno) (cella D 52) dato facoltativo. Inserire l eventuale costo annuo relativo alla cura del verde. Eventuali costi di lavoro dipendente relativi alla manutenzione delle aree a verde dovranno essere inseriti nella voce Costo del lavoro (altri dipendenti), di cui al successivo punto Assicurazione (espresso in /anno) (cella D 53) dato facoltativo. Inserire l eventuale costo annuo per premi assicurativi Spese amministrative (espresso in /anno) (cella D 54) dato facoltativo. Inserire l eventuale costo annuo relativo all amministrazione (es. servizi di contabilità gestiti esternamente, spese postali). Eventuali costi di lavoro dipendente relativi alle attività amministrative dovranno tuttavia essere inseriti nella voce Costo del lavoro (dipendenti amministrativi), di cui al successivo punto Spese per utenze (espresso in /mq/anno) (cella D 55) dato facoltativo. Inserire il costo annuo ipotizzato per le utenze sostenute dal richiedente per la gestione degli alloggi. L importo dovrà essere espresso con riferimento alla superficie commerciale totale (di cui al precedente punto 3.7). 6

18 3.25 Manutenzione ordinaria ( /mq superficie commerciale/anno) (cella D 56) dato obbligatorio. Inserire il costo annuo ipotizzato; l importo dovrà essere espresso con riferimento al mq di superficie commerciale (di cui al precedente punto 3.7) Manutenzione straordinaria ( /anno) (cella D 57) dato obbligatorio. Indicare l'importo stimato delle manutenzioni straordinarie che si ipotizza di eseguire sulla base della frequenza indicata nella cella successiva. L'importo indicato è da intendersi all'anno 0 e sarà rivalutato al tasso annuo indicato nella cella D Frequenza manutenzione straordinaria (numero anni) (cella D 58) dato obbligatorio. Indicare ogni quanti anni si ipotizza verranno eseguiti i lavori di manutenzione straordinaria IMU media per alloggio ( /alloggio/anno) (cella D 59) dato facoltativo. Nel caso in cui il richiedente, in qualità di proprietario degli alloggi, sia soggetto al pagamento dell IMU, inserire il costo annuo medio per alloggio relativo a tale imposta. Il valore inserito dovrà riferirsi alla base imponibile e alle aliquote alla data di presentazione della domanda di accesso al fondo. L importo complessivo deve essere rapportato al numero di alloggi indicato nella cella D Costi di gestione totali (espresso in /anno) dato non modificabile. Si ottiene sommando le voci di costo indicate nelle celle da D 50 a D 59 (tutte espresse in /anno) Tasso di inflazione (espresso in %) dato non modificabile. Il tasso di inflazione è considerato pari al 2% annuo. 3.3 Costo del lavoro (dipendenti amministrativi) (espresso in /anno) (cella D 62) dato facoltativo. Inserire il costo del lavoro relativo a dipendenti che svolgono mansioni amministrative. Sommando questo costo alla voce Costo del lavoro (altri dipendenti) si deve ottenere il costo del lavoro complessivo annuo relativo ai dipendenti (o assimilabili) del richiedente che svolgono la propria attività (in tutto o in parte) Costo del lavoro (altri dipendenti) ( /anno) (cella D 63) dato facoltativo. Inserire il costo del lavoro relativo a dipendenti che svolgono mansioni diverse da quelle amministrative. Sommando questo costo alla voce Costo del lavoro (dipendenti amministrativi) si deve ottenere il costo del lavoro complessivo annuo relativo ai dipendenti (o assimilabili) del richiedente che svolgono la propria attività (in tutto o in parte). Classe energetica 3.33 Classe energetica edificio o alloggi? (cella D 67) dato obbligatorio. Indicare attraverso il menù a tendina se la classe energetica indicata è da intendersi come quella dell edificio o degli alloggi. Si precisa che: la classe energetica è da intendersi come quella dell edificio, nel caso di agevolazione concessa per interventi che riguardano unità immobiliari (alloggi) tutte collocate all interno del medesimo edificio, o gruppi di alloggi collocati in due o più edifici; la classe energetica è da intendersi come quella dei singoli alloggi nel caso di agevolazione concessa per interventi che riguardano unità immobiliari (alloggi) ciascuna collocata in edifici differenti. 7

19 La classe energetica rileva ai fini della determinazione del costi convenzionali di realizzazione, individuati sulla base della classe energetica, come segue: Classe D e C : costo convenzionale.300 /mq; Classe B : costo convenzionale.400 /mq; Classe A e superiori: costo convenzionale.500 /mq Classi energetiche (espresso in mq) (celle da D69 a D72) dato obbligatorio. Indicare i mq di superficie commerciale riconoscibili per ciascuna classe energetica. In particolare: Classe energetica A e superiori (espresso in mq) (cella D70) indicare i mq commerciali relativi all edificio/edifici e/o agli alloggi la cui classe energetica, così come attestata dall APE o da documento equivalente, risulta essere la Classe A o superiore. Classe energetica B (espresso in mq) (cella D7) indicare i mq commerciali relativi all edificio/edifici e/o agli alloggi la cui classe energetica, così come attestata dall APE o da documento equivalente, risulta essere la Classe B. Classe energetica C e D (espresso in mq) (cella D72) indicare i mq commerciali relativi all edificio/edifici e/o agli alloggi rientranti la cui classe energetica, così come attestata dall APE o da documento equivalente. La somma dei mq attribuiti a ciascuna classe energetica (come risultante dalla cella D73) deve essere pari al totale della superficie commerciale così come risultante dalla cella D32 (superficie commerciale totale). In caso contrario nella cella di verifica D74 verrà restituito un messaggio di errore. 4. Input finanziari 4. Adeguamento annuo ISTAT (espresso in %) dato non modificabile. L adeguamento annuo ISTAT è pari al 75%. Il canone locatizio è infatti oggetto di revisione annuale in base ai valori ISTAT nella misura del 75%. 4.2 Incremento annuo valore canone (espresso in %) dato non modificabile. Il valore ISTAT di incremento annuale del canone locatizio è ipotizzato pari a,5%. 4.3 Incremento annuo valore acconto (espresso in %) dato non modificabile. Il valore di incremento annuale dell acconto è ipotizzato pari a 2,0%. 4.4 Rapporto mutuo su investimento (espresso in %) dato non modificabile Si ottiene rapportando l importo del mutuo con l importo dell investimento totale. 4.5 Importo mutuo per alloggio (espresso in ) dato non modificabile. Si ottiene moltiplicando l incidenza del mutuo sull investimento per alloggio con l investimento per alloggio. 4.6 Importo mutuo complessivo (espresso ) (cella D 85) dato obbligatorio. Inserire l importo complessivo del mutuo deliberato/stipulato per l intervento oggetto di agevolazione. 8

20 4.7 Durata mutuo (espresso in anni) (cella D 86) dato obbligatorio. Inserire la durata del mutuo. La durata del mutuo non può eccedere i 30 anni. 4.8 Preammortamento (Sì/No) (cella D 87) dato obbligatorio. Specificare se la progettazione finanziaria dell intervento include un periodo di preammortamento. 4.9 Tasso di interesse annuo mutuo (espresso in %) (cella D 88) dato obbligatorio. Inserire il tasso di interesse annuo del mutuo. Nel caso di mutuo ipotecario stipulato a tasso di interesse variabile è opportuno che venga inserito come valore del tasso di interesse il tasso di interesse di un mutuo a tasso fisso di analoga durata. 4.0 Tasso di interesse annuo preammortamento (espresso in %) (cella D 89) dato facoltativo. Se è previsto un periodo di preammortamento, specificare il tasso di interesse annuo del preammortamento. Tale tasso di interesse va specificato anche se non si differenzia dal tasso di interesse del mutuo. 4. SAL preammortamento (espresso in %) (celle D9, E 9, F 9) dato facoltativo. Se è previsto un periodo di preammortamento, specificare la percentuale di avanzamento dei lavori in relazione ai periodi considerati. Per un solo anno di preammortamento, compilare esclusivamente l avanzamento relativo all anno 0; per due anni di preammortamento, compilare gli avanzamenti relativi agli anni 0 e -; per tre anni di preammortamento, compilare gli avanzamenti relativi agli anni 0, - e -2. Non è possibile prevedere un numero superiore di periodi di preammortamento. Si ricorda che l anno è considerato come l esercizio di avvio delle attività (prima anno in cui si generano dei ricavi). La somma delle percentuali inserite deve in ogni caso essere pari a 00%. Ai fini della compilazione, si precisa che tra l ipotesi di un preammortamento di solo anno (anno 0) e l ipotesi di assenza di preammortamento si realizzerà, nei risultati del piano economico finanziario, una differenza che consiste nei soli oneri finanziari di preammortamento. 4.2 SAL preammortamento (espresso in %) dato non modificabile. Si ottiene sommando il valore del SAL dell anno corrente ai valori degli anni pregressi. 4.3 Spese istruttoria richieste da istituto di credito (espresso in ) (cella D 93) dato obbligatorio. Inserire il costo relativo all istruttoria dell istituto di credito che ha erogato il mutuo relativo all intervento oggetto di agevolazione. 4.4 Costo fidejussione (% indebitamento ) (cella D 94) dato non obbligatorio. Inserire il costo relativo alla fidejussione richiesta da Regione Lombardia. 4.5 Canone di locazione (espresso in /mq superficie commerciale /anno) (cella D 96) dato obbligatorio. Inserire il canone di locazione anno per ogni mq di superficie commerciale (definita in precedenza al punto 3.7). Ai sensi dell art. 43 della L.R. n. 27/2009, il canone deve essere inferiore a quello di mercato, coprire gli oneri di realizzazione e gestione dell immobile, tenendo conto della redditività dell investimento, e comunque non può essere superiore al 5% del prezzo di cessione fissato a livello comunale per gli alloggi in edilizia residenziale convenzionata. Eventuali spese per utenze (energia, acqua, gas) o altre spese che siano rifatturate agli inquilini non dovranno essere incluse nell ammontare del canone di locazione, ma specificate come parte della voce altri ricavi. 9

21 4.6 Canone in conto prezzo (espresso in % del canone di locazione) (cella D 97) dato obbligatorio. Inserire la quota del canone di locazione che è adibita in conto prezzo. Non può essere inferiore al 70% del canone annuo. 4.7 Acconto cessione alloggio (espresso in % dell investimento per alloggio) (cella D 98) - dato obbligatorio. Inserire l incidenza sull investimento per alloggio dell acconto da versare a titolo di caparra confirmatoria da parte del destinatario. Tale percentuale non può essere superiore al 5% del prezzo base di acquisto né inferiore al 5%. 4.8 Acconto cessione alloggio (espresso in ) dato non modificabile. Si ottiene moltiplicando il prezzo di cessione dell alloggio con la percentuale prevista come acconto. 4.9 Acconto cessione alloggi complessivo (espresso in ) dato non modificabile. Si ottiene moltiplicando l acconto per ogni alloggio con il numero complessivo degli alloggi Prezzo cessione alloggio (espresso in /mq) (cella D 0) dato obbligatorio. Inserire il prezzo di cessione come riportato dalla convenzione tra Comune e soggetto attuatore. 4.2 Altri ricavi (espresso in /anno) (cella D 02) dato facoltativo. Inserire eventuali ricavi in aggiunta rispetto ai canoni di locazione degli alloggi. In particolare, nella voce devono essere inserite eventuali spese (es. utenze) rifatturate agli inquilini. Nel caso in cui vi siano dei ricavi relativi a locazione di box / posti auto in eccedenza rispetto al numero degli alloggi previsti, tali ricavi non vanno inclusi in questa voce Morosità e sfittanza (espresso in %) (cella D 03) dato obbligatorio. Inserire una percentuale di stima annua degli affittuari morosi e degli alloggi sfitti rispetto al totale degli alloggi. Dati di output I dati di output vogliono essere una sintesi, condensata ma efficace, dei principali dati utili (importo del contributo regionale, dati economico-finanziari, IRR).. Contributo regionale Vengono riportati gli importi del contributo regionale, relativi sia agli interventi di locazione a canone convenzionato sia agli interventi di locazione con patto di futura vendita. La percentuale massima di abbattimento della quota interessi è stabilita: nella misura del 35% del costo dell intervento come definito dal bando (costo standard, oltre eventuale costo dell area, per superficie commerciale), nel caso di unità immobiliari destinate alla locazione per almeno 30 anni; nella misura del 20% del costo dell intervento come definito dal bando (costo standard, oltre eventuale costo dell area, per superficie commerciale), nel caso di unità immobiliari destinate alla locazione per almeno 8 anni collegata ad un patto di futura vendita. 2 0

22 In entrambi i casi, tuttavia, l agevolazione calcolata non può comunque superare la somma degli interessi da pagare sulla base del piano di ammortamento del mutuo relativo all investimento ammesso all agevolazione. Inoltre, l importo della compensazione comprende non solo le agevolazioni concesse da Regione Lombardia o dal Comune, ma anche eventuali altri finanziamenti provenienti da altre fonti. Inoltre, per ragioni di semplicità, si ipotizza che la durata dei lavori sia al massimo pari a tre anni, in caso di interventi che prevedono un periodo di preammortamento, e massimo pari anno in caso di interventi che non prevedono un periodo di preammortamento e che i lavori siano completati nell anno 0. Sintesi economico finanziaria Vengono riportati alcuni dati rilevanti, in maniera cumulata su tutto il periodo di intervento e relative ad entrambe le tipologie: Ricavi; Costi di gestione; Contributo; Investimento; Tasse; Fabbisogno di capitale sociale. 2. IRR Il rendimento dell iniziativa è calcolato come tasso interno di rendimento (TIR o IRR Internal Rate of Return). Il diritto a ricevere il contributo è subordinato alla presenza di un utile ragionevole. Per utile ragionevole si intende un tasso di remunerazione del capitale che tenga conto del rischio o dell assenza di rischio di impresa grazie all intervento di Regione Lombardia o di altri enti. In fase di prima applicazione il margine utile ragionevole è fissato al 6%. Il tasso interno di rendimento è calcolato sul fabbisogno di capitale sociale o, se positivo, sui flussi di cassa disponibili negli anni in cui l intervento si sviluppa. 2