Comune di Cittadella Provincia di Padova PIANO DI LOTTIZZAZIONE DIRETTA COMPARTO OVEST C3/107 VIA PEZZE ALL. 1 RELAZIONE TECNICO-ILLUSTRATIVA

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1 Comune di Cittadella Provincia di Padova PIANO DI LOTTIZZAZIONE DIRETTA COMPARTO OVEST C3/107 VIA PEZZE ALL. 1 RELAZIONE TECNICO-ILLUSTRATIVA Committente: Ferrari Vittorio e Rebellato Maria Bertilla Via Pezze n Cittadella (PD) Progettista: Arch. Luca Sartorato

2 RELAZIONE TECNICO-ILLUSTRATIVA Indice: 1. Oggetto Premessa Stato della strumentazione urbanistica 3 4. Identificazione catastale Identificazione P.I Stato di fatto Previsioni di progetto Elaborati costituenti il P.d.L

3 Oggetto: Progetto di un nuovo Piano di Lottizzazione Diretta sul Comparto Ovest di via Pezze (C3/107), in convenzione ai sensi dell art. 10, comma uno, delle N.T.O. del vigente P.I. comunale e in applicazione al D.P.R. del n. 380 e alla L.R. del n. 11. Premessa: Il presente Piano di Lottizzazione viene attuato ai sensi degli artt. 19 e 20 della L.R. n. 11 del e delle Norme Tecniche Operative comunali del P.I. vigente per le Zone territoriali omogenee C3 di tipo Residenziale nei Nuclei. E richiesto come un Piano Urbanistico Attuativo (P.U.A.) di iniziativa privata, in quanto è redatto di propria iniziativa dal soggetto interessato, che lo presenta. Tale P.d.L. è uno strumento urbanistico attuativo per il futuro insediamento residenziale, con l individuazione di n. 2 lotti, su parte del comparto individuato dal P.I. (C3/107). Tale area dovrà essere convenzionata con il Comune di Cittadella, che subordina l attuazione del P.d.L. e i Permessi a Costruire dei singoli fabbricati alla cessione gratuita e alla monetizzazione parziale delle aree, individuate dalle tavole allegate, necessarie alle opere di urbanizzazione primaria, oltre a gli oneri finanziari a carico dei richiedenti. Stato della strumentazione urbanistica: Il Comune di Cittadella è dotato di P.A.T.I. rettificato con D.G.R. n del e successivo P.I., approvato con D.C.C. n. 43 del e successive varianti, con il quale l area interessata dal presente P.d.L. è stata classificata come Z.T.O. C3/107 definita zona residenziale nei nuclei. L art. 106 delle N.T.O. del P.I., che disciplina le modalità e gli interventi ammessi per le Z.T.O. C/3 è così descritto: 1. Tali nuclei che conservano una specifica connessione con il territorio rurale sono quasi completamente edificati con prevalente tipologia unifamiliare. 2. Sono consentiti gli interventi di manutenzione, ristrutturazione con facoltà di suddivisione in più alloggi ed ampliamento fino ad un massimo di mc 800 per ogni edificio stabilmente abitato alla data e ricadente all interno della zona C3. 3. Dovranno altresì essere rispettati i seguenti parametri: Altezza massima m 8,50; Sono consentiti fuori terra numero due piani abitabili oltre ad uno per locali accessori (piano terra o sottotetto); è altresì consentito un ulteriore piano completamente interrat; Distanza dai confini m 5, salvo diverso accordo tra confinanti, che mantenga la distanza minima tra fabbricati, o aderenza; Distanza tra fabbricati come stabilito dall articolo 51 lett. h del R.E.C.; Distanza dalla strada m 5,00. In caso di prevalente allineamento precostituito a minore 3

4 distanza di m 5.00, è consentita l edificazione contigua all esistente con il mantenimento della distanza in atto; Nei lotti inedificati che abbiano una superficie minima di mq 600, compresi nei nuclei, si potrà edificare con densità fondiaria IF max = 1,00 mc/mq, con un massimo di mc. 600 per ogni lotto. 4. Sono ammesse le destinazioni d'uso di cui all'art E ammesso l intervento di demolizione dei fabbricati esistenti ed il recupero del volume anche eccedente l'indice di zona, nel rispetto delle distanze dagli edifici, dalle strade e del D.M. 1444/68. Tale intervento è ammesso previa individuazione di Comparto Edificatorio e solo se viene prevista la destinazione d uso di cui al precedente art Nei lotti liberi, il rilascio del Permesso di Costruire, per gli interventi di nuova costruzione, ristrutturazione, ricostruzione e ampliamento, è subordinato: a. alla riqualificazione complessiva dell'edificio o del complesso, con l'eliminazione delle baracche e delle superfetazioni; b. alla completa sistemazione degli spazi esterni di pertinenza dell'edificio con l'eliminazione degli eventuali depositi all'aperto in contrasto con il P.I.; c. alla sistemazione e messa in sicurezza, dove necessario, degli accessi dalla strada; d. all esistenza delle necessarie opere di urbanizzazione di cui all'art. 133, ovvero all impegno ad eseguirle preliminarmente alla costruzione, qualora dette opere fossero carenti. 7. Per i lotti con superficie inferiore a mq valgono le disposizioni di cui al precedente art. 8 comma 2 e, gli interventi non soggetti a perequazione sono subordinati alla stipula della convenzione Urbanistica che dovrà prevedere il vincolo di non cedibilità dei fabbricati prima che siano trascorsi 10 anni dalla loro costruzione. 8. Le aree di nuova edificazione con superficie maggiore di mq ad uso residenziale, individuate nelle tavole grafiche del P.I. con la grafia del Comparto Edificatorio e disciplinate nel Repertorio Normativo, sono subordinate alla perequazione Urbanistica come disciplinata nel precedente art La convenzione o atto unilaterale d obbligo deve contenere, in ogni caso, l impegno ad assolvere gli adempimenti previsti ai punti precedenti in via preliminare agli interventi di nuova costruzione, ristrutturazione, ricostruzione e ampliamento, fissando in particolare i tempi, le modalità e le garanzie per il rispetto degli impegni assunti. 10. In ogni caso, sia con intervento diretto che a mezzo di comparto, dovranno in particolare essere garantite: strade di accesso con larghezza non inferiore a m.6; eventuali minori dimensioni potranno essere ammesse con una larghezza comunque non inferiore a m.3,50 se provviste di idonei spazi scambiatori; illuminazione pubblica; rete di distribuzione dell energia elettrica; rete dell acquedotto e sistema di smaltimento delle acque reflue. 4

5 Identificazione catastale dell area: Catasto terreni (N.C.T.) Fg Mappali 326, 327, 626 Catasto fabbricati (N.C.E.U) Sez. B - Fg. 31 Mappale 626 Identificazione P.I.: Zona Territoriale Omogenea: residenziale C3 (C3/107) (Residenziale nei Nuclei) Stato di fatto: La zona interessata dal presente P.d.L. è situata in Comune di Cittadella, via Pezze, zona periferica della frazione di San Donato. L accesso è attualmente, e nelle previsioni di progetto, garantito dalla via Pezze, posta sul confine sud dell ambito interessato. Su tale strada sono già presenti tutti i servizi necessari ai futuri insediamenti, quali fognatura, gas metano, acquedotto, energia elettrica e Telecom (vedi tavola di progetto P.004). L area interessata è completamente pianeggiante e confina a nord con una strada bianca privata, a sud con via Pezze, ad est in parte con un area agricola e in parte con un fabbricato residenziale, e ad ovest con un altra area agricola. Il progetto del P.d.L., viene attuato parzialmente in relazione alle aree compartimentate previste nella zona C3/107, limitatamente alle proprietà dei Signori Ferrari Vittorio e Rebellato Maria Bertilla, Ditta Lottizzante. L area interessata ha la seguente estensione: mappale ,32 mq mappale ,98 mq mappale ,36 mq per un totale di 1360,66 mq (vedi tavola di progetto P.001). Parte del comparto, limitatamente al mappale 626, risulta parzialmente edificato; l immobile, nello specifico un portico, è di proprietà della Ditta Lottizzante, la quale non riserva problematiche per l attuazione esecutiva dello stralcio di seguito descritto, conformemente alle indicazioni del Regolamento Edilizio Vigente. L area interessata dal portico è pari a 10,84 mq, per un volume di 29,81 mc, avendo un altezza media di 2,75 ml (vedi tavola di progetto P.003). Tale volume sarà scorporato da quello previsto per l attuazione del P.d.L stralcio 2. Previsioni di progetto: Il progetto prevede la suddivisione del comparto identificato negli elaborati grafici in due distinti stralci di attuazione, definiti per comodità con i numeri 1 (quello posto a sud) e 2 (quello posto a nord) (vedi tavola di progetto P.005.2). 5

6 Lo stralcio 1 avrà una superficie di 677,89 mq, mentre lo stralcio 2 di 682,77 mq (totale 1360,66 mq). Ogni stralcio avrà una potenzialità edificatoria di 600 mc (rif. art. 106 delle N.T.O. del P.I.), per un volume massimo edificabile di 1200 mc; tuttavia dallo stralcio 2 dovranno essere detratti i mc già esistenti (29,81), come descritto precedentemente. Si prevede l esecuzione immediata dello stralcio n. 1, come da indicazioni previste dall allegata Convenzione, con la cessione degli interi standards urbanistici primari, mentre per lo stralcio n. 2 viene concordata la futura monetizzazione in fase esecutiva (art. 127 delle N.T.O. del P.I.), da definire con apposita nuova convenzione da sottoscrivere. Come da indicazione dell Amministrazione Comunale tutte le superfici previste per gli standard urbanistici primari saranno in parte monetizzate e in parte destinate a solo verde pubblico in quanto, nel contesto in cui è inserita la zona in oggetto, esistono ampie aree destinate a parcheggio pubblico, vista la vicinanza all area artigianale di via Pezze. Di seguito il conteggio degli standards urbanistici primari previsti: Stralcio 1 Stralcio 2 Volume lordo = 600 mc x 1,15 (+15%) = 690 mc N. abitanti = 690 mc/150 mc/ab = 4,6 abitanti Standards primari: (8 mq verde pubblico/ab. e 7 mq parcheggio/ab.) Verde pubblico = 8 x 4,6 ab. = 36,80 mq Parcheggio = 7 x 4,6 ab. = 32,20 mq Volume lordo = 600 mc x 1,15 (+15%) = 690 mc N. abitanti = 690 mc/150 mc/ab = 4,6 abitanti Standards primari: (8 mq verde pubblico/ab. e 7 mq parcheggio/ab.) Verde pubblico = 8 x 4,6 ab. = 36,80 mq Parcheggio = 7 x 4,6 ab. = 32,20 mq Tabella 1 Le superfici previste per gli standards urbanistici primari sono quindi pari a: 36, , , ,20 = 138,00 mq L area reperita sarà di 115,26 mq prospicenti via Pezze, per una larghezza, sull intero fronte dei mappali di proprietà, pari a ml 3,40. Per calcolare la monetizzazione (161,62 /mq) dovuta si deve ricercare il valore dell area da cedere, secondo il DGC n. 424/2003 e n. 178/2009, aggiornati con determina del Dirigente del 4 settore n. 1/2013. Tale valore è quindi: 115,26 x 60,00 = 6 915,60 che in termini di superficie è pari a : 6 915,60 / 161,62 /mq = 42,79 mq La superficie da monetizzare rimane quindi di: 138,00 42,79 = 95,21 mq, pari a 47,60 mq per singolo stralcio. 6

7 Con l esecuzione immediata dello stralcio n. 1, il valore da monetizzare è pari a: 47,60 x 161,62 = 7 693,11 Accogliendo le indicazioni dell Amministrazione Comunale si dà attuazione a quanto previsto secondo gli elaborati grafici, inglobando parte delle superfici previste dalla tabella 1 fuori ambito (110,09 mq vedi tavola di progetto P.005.2), ma in proprietà della Ditta Lottizzante. Il Comune rilascerà i Permessi di Costruire per l esecutività dei singoli stralci, nel rispetto della vigente normativa. La tipologia edilizia prevista è di case unifamiliari o plurifamiliari isolate o aggregate a schiera lineari. La destinazione degli edifici è di tipo residenziale urbano. I parcheggi privati saranno localizzati all interno degli stralci individuati, nella misura minima prevista dalle norme vigenti, e saranno richiesti nei P.d.C. dei nuovi fabbricati. L Amministrazione Comunale avrà la facoltà del futuro utilizzo dell area ceduta (allargamento stradale, pista ciclabile, ecc.). L area ceduta sarà trasferita gratuitamente al Comune di Cittadella, secondo le indicazioni previste dall allegata Convenzione; tuttavia la Ditta Lottizzante manterrà l onere della manutenzione ordinaria, fino ad altro utilizzo. Non sono previste altre opere di urbanizzazione; gli oneri relativi agli allacciamenti ai pubblici servizi (localizzati su via Pezze vedi tavola di progetto P.004) saranno assunti dalla Ditta Lottizzante, con modalità e prescrizioni previste dai vari Enti erogatori. Elaborati costituenti il P.d.L.: Il presente Piano di Lottizzazione diretta è costituito dagli elaborati grafici ed allegati di seguito elencati: Tavole: Tav. P.001 Estratti, planimetria generale e rilievo strumentale; Tav. P.002 Sezione stradale; Tav. P.003 Edificio esistente: piante, prospetti e sezioni; Tav. P.004 Planimetria generale viabilità e reti tecnologiche; Tav. P Planimetria di progetto e standards urbanistici. Allegati: All. 1 Relazione tecnico-descrittiva; All. 2 Documentazione fotografica; All. 3 Norme tecniche di attuazione del P.d.L.; All. 4 Schema di convenzione; Visura catastale di proprietà. 7

8 Note: Si rimane a disposizione per accordi inerenti l atto d obbligo da stipulare con l Amministrazione Comunale, nonché per eventuali chiarimenti e/o integrazioni. Cittadella, marzo 2013 Il progettista Arch. Luca Sartorato 8

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