COMUNE DI SAN MARTINO SICCOMARIO (Provincia di Pavia)

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2 COMUNE DI SAN MARTINO SICCOMARIO (Provincia di Pavia) PROGRAMMA INTEGRATO DI INTERVENTO RELATIVO ALL AREA RICOMPRESA TRA LE VIE GRAMSCI, MAZZINI, BANFI, ED IL CONFINE COL TERRITORIO COMUNALE DI CAVA MANARA RELAZIONE TECNICA Novembre 2013 INDICE 1. Quadro di riferimento territoriale pag Stato di fatto e interventi previsti pag Elementi di variante urbanistica pag Il progetto edilizio pag Dati urbanistici pag. 9 Relazione Tecnica Pag. 1/9

3 1. Quadro di riferimento territoriale Il comparto oggetto del presente P.I.I., è ubicato al margine sud del territorio comunale di San Martino Siccomario, al confine con il Comune di Cava Manara. Si attesta sull asse della Strada Statale dei Giovi, che in quel tratto assume il nome di via Gramsci, dalla quale ha l accesso principale, in un contesto totalmente urbanizzato, caratterizzato da un mix di edilizia residenziale estensiva (villette e palazzine) ed edifici commerciali, questi ultimi a ridosso della Strada Statale. Nel comparto è attualmente presente un Supermercato di circa mq di Superficie Lorda di Pavimento (Slp) e circa 900 mq di Superficie di Vendita (Sv); tanto l edificio quanto la relativa area di pertinenza, adibita a parcheggio, richiedono oggi interventi sostanziali di adeguamento funzionale e ambientale, nonché di ampliamento. Il presente P.I.I. si pone pertanto l obiettivo di riqualificare l attività in atto e le relative pertinenze, realizzando un nuovo edificio commerciale, a lato di quello esistente, demolendo quest ultimo solo quando il trasferimento sarà reso possibile dall agibilità della nuova costruzione, garantendo così la continuità dell attività. Per far ciò si rende però indispensabile occupare un area adiacente, sempre di proprietà del proponente, attualmente classificata dal PGT Area di Ristrutturazione Urbanistica ARU6, con destinazione prevalentemente residenziale. Il P.I.I. riguarda pertanto le 2 aree descritte (perimetrate in rosso nella foto aerea seguente), coinvolgendo altre 2 aree (perimetrate in verde), sempre di proprietà del proponente, in quanto alcune porzioni di queste ultime sono oggetto di cessione all Amministrazione Comunale. Relazione Tecnica Pag. 2/9

4 \ Foto satellitare 2. Stato di fatto e interventi previsti Complessivamente quindi il comparto di proprietà del proponente si compone di 4 distinte aree, delle quali solo le prime 2 comprese nel perimetro del P.I.I. (vedi qui sotto l estratto della Tavola di azionamento del PGT vigente): Relazione Tecnica Pag. 3/9

5 Area 1: è un lotto libero, azzonato dal PGT vigente, approvato con delibera del Consiglio Comunale n 42 del 21/10/2009 (e dalla Variante attualmente in itinere, adottata con delibera del Consiglio Comunale n 31 del 18/07/2013) quale Area di Ristrutturazione Urbanistica (ARU6); ha una superficie di mq 2.109,25 e un Indice di 0,3 mq/mq con destinazione prevalentemente residenziale; sarà in massima parte occupato dal nuovo edificio, ed il P.I.I. prevede la rinuncia alla capacità edificatoria assegnatale dal PGT. Dall ARU6 il presente P.I.I. stralcia la cabina Enel esistente (mappale 199) in quanto di proprietà di tale Azienda; l intervento proposto sarà pertanto subordinato al preventivo trasferimento della cabina Enel in altra posizione (vedi Tav 3: Planivolumetrico). Area 2: è il lotto attualmente occupato dal Supermercato, confinante con Cava Manara, azzonato quale Tessuto Commerciale; ha una superficie di mq ,88 e, con l Indice di PGT previsto per la demolizione e ricostruzione di edifici commerciali (0,7 mq/mq) consentirebbe l edificazione di poco più di mq; Area 3: ad ovest della precedente, è anch essa un area libera, di circa mq, azzonata dal PGT vigente Tessuto moderno ad alta densità, con destinazione prevalentemente residenziale, per la quale il P.I.I. prevede la cessione all Amministrazione Comunale di una fascia della profondità di m. 2,50 al confine col comune di Cava Manara; Area 4: è una porzione dell attuale parcheggio del supermercato, in territorio di Cava Manara; anche per questa, che misura circa mq, è prevista la cessione Relazione Tecnica Pag. 4/9

6 della fascia a confine con Cava Manara; viene poi rappresentata nei documenti del presente P.I.I. per mostrare il disegno complessivo dell area a parcheggi a realizzazione avvenuta. Come già accennato, l intervento proposto riguarda la sostituzione dell edificio attuale adibito a supermercato con un nuovo edificio, da realizzarsi mantenendo l attività commerciale attualmente in atto. Il nuovo edificio sarà pertanto localizzato a cavallo tra le aree 1 e 2, occupando quasi completamente l area 1 (ARU6), alla capacità edificatoria della quale, come già detto, il presente PII rinuncia. Il nuovo edificio sarà di dimensioni leggermente superiori rispetto a quello esistente, con una Superficie di Vendita di mq ed una Slp complessiva di circa mq , comunque inferiore a quella che il PGT consentirebbe nel caso in questione di demolizione e ricostruzione (3.500 mq. circa). All interno del nuovo edificio, al primo piano, è prevista la realizzazione di 250 mq. con destinazione ad uffici, con accesso e gestione separata rispetto al supermercato, che saranno ceduti all Amministrazione Comunale per realizzare sedi distaccate dei propri servizi, o ambulatori medici, o quant altro sarà al momento ritenuto necessario o opportuno. Quando il nuovo edificio sarà ultimato, e vi verrà trasferita l attività commerciale attualmente in essere, il vecchio supermercato potrà essere demolito, e potrà avere compimento l assetto definitivo del comparto, con la sistemazione a verde e parcheggi dell intera area di pertinenza (compresa la porzione di proprietà del proponente in territorio del Comune di Cava Manara, comunque esterna al presente P.I.I.) Una vasta porzione dell area sistemata a verde e parcheggi (circa mq , il 100% della Slp di progetto) sarà resa di uso pubblico, mentre una fascia della profondità di m. 2,50 lungo tutto il confine con Cava Manara delle aree 1, 2 e 3 (delle quali solo la 2 è interna al PII in oggetto) sarà ceduta all Amministrazione Comunale. 3. Elementi di variante urbanistica L intervento descritto soddisfa quindi i 3 requisiti previsti dal comma 2 dell art. 87 della L.R. 12/2005 per la formazione di Programmi Integrati d Intervento: prevede una pluralità di funzioni, affiancando alla destinazione commerciale prevista dal PGT quella terziaria amministrativa; contribuisce alla realizzazione ed al potenziamento delle opere di urbanizzazione, realizzando, oltre alle urbanizzazioni afferenti al comparto, che saranno assoggettate ad uso pubblico, la prevista quantità ad uso terziario-amministrativo che sarà ceduta all Amministrazione Comunale; assume una rilevanza territoriale tale da incidere sulla riorganizzazione dell ambito urbano, dato che attraverso la fascia di cessione al confine con il territorio di Cava Relazione Tecnica Pag. 5/9

7 Manara, si realizza un nuovo collegamento ciclo-pedonale tra il parcheggio del supermercato (e quindi la strada provinciale), l area 3 e gli insediamenti ad ovest di questa. Il Programma Integrato d Intervento è poi conforme alle indicazioni del vigente PGT, con le seguenti eccezioni: viene eliminata la previsione di edilizia residenziale dell ex comparto ARU6; viene assunto quale Indice di edificabilità dell area oggetto del presente P.I.I. il valore di 0,40 mq/mq, per una superficie edificabile massima di mq ,05, sensibilmente inferiore a quella prevista dal PGT per la sola area di Tessuto Commerciale in caso di demolizione e ricostruzione (0,70 mq/mq per mq 3.518); viene inserita la previsione di una quantità minima di 250 mq ad uso uffici, da collocare al primo piano del nuovo edificio (nel rispetto dell altezza massima prevista di m. 10) per migliorare il mix funzionale proposto; viene previsto che la quantità edificabile ad uso commerciale minima sia di mq; viene prevista la cessione di aree (tra pubbliche e di uso pubblico) di oltre mq , mentre il PGT vigente non prevedeva cessione alcuna. Le tabelle seguenti confrontano le quantità previste dal PGT vigente con quelle del PII proposto: Quantità edilizie realizzabili (Slp) Residenza Commercio/Terziario PGT PII PGT PII Area Area Totale Differenze Cessione di aree (pubbliche o di uso pubblico) PGT PII Di uso pubblico (parcheggi e verde Area 2) ,94 Pubbliche - 515,47 Totale ,41 Differenza ,41 Per tutto il resto il PII asume le regole urbanistiche previste dal PGT per il Tessuto Commerciale. Relazione Tecnica Pag. 6/9

8 Allegato al presente PII è il Rapporto Preliminare di verifica di assoggettabilità alla procedura di VAS. Occorre comunque precisare che l area oggetto della trasformazione è stata già sottoposta a VAS in quanto prevista all interno del Documento di Piano del PGT del comune di San Martino Siccomario. Si ritiene infine opportuno segnalare come, dalla tabelle sopra riportate, sia possibile desumere che il presente P.I.I., rispetto alle previsioni del PGT vigente, proponga nel suo ambito una drastica riduzione delle quantità edilizie (mq anziché gli oltre previsti) ed un significativo miglioramento della dotazione di urbanizzazioni del Comune di San Martino Siccomario, attraverso la realizzazione e l assoggettamento ad uso pubblico del verde e dei parcheggi all ingresso dalla provinciale, la cessione di una fascia lungo il confine sud del territorio comunale, e soprattutto la cessione di mq. 250 di uffici che l A.C. potrà utilizzare quale sede di servizi (ambulatori, uffici distaccati, ecc.) o porre a reddito. 4. Il progetto edilizio Dal punto di vista architettonico, l intervento edilizio intende caratterizzarsi per la semplicità formale e per il pregio dei materiali previsti. Ha forma sostanzialmente rettangolare con dimensioni di circa m. 50 x 38, ad un piano, tranne la porzione posteriore (nord) che si articola su 2 piani: al piano superiore trovano infatti collocazione alcuni servizi del supermercato (spogliatoi, uffici e locali tecnici) con accesso diretto dal retro del negozio sottostante, nonché la quota di uffici che sarà ceduta all Amministrazione Comunale, servita questa da un corpo scala e ascensore con accesso indipendente dalla via Mazzini. L involucro edilizio presenterà punto per punto materiali e soluzioni architettoniche differenziate, a seconda della funzione contenuta. Così il fronte principale, esposto a sud, riservato all accesso (ed uscita) dei clienti, sarà caratterizzato dall ampia superficie vetrata, e da una pensilina metallica a protezione dei percorsi pedonali d accesso e di uscita dal supermercato. Il restante fronte sulla via Mazzini, tamponato al piano terreno con pennellature cieche in cemento, conterrà il corpo scala, parzialmente vetrato, al servizio degli uffici riservati al Comune al primo piano, caratterizzati, come tutto il primo piano, da una finestratura a nastro. Il fronte ovest, rivolto verso altra proprietà e quello nord, prospiciente al piazzale destinato alle operazioni di carico e scarico delle merci dagli automezzi, avranno la facciata caratterizzata da pannellature in cemento decorativo, per lo più cieche. Relazione Tecnica Pag. 7/9

9 Planivolumetrico Dati urbanistici Si riportano di seguito i principali dati planivolumetrici del Comparto TR3/1 oggetto del presente Programma Integrato d Intervento Relazione Tecnica Pag. 8/9

10 Superficie del P.I.I. Area 1 (ex ARU6) mq 2.109,25 Area 2 (Tessuto Commerciale) mq 5.025,88 Totale mq 7.135,13 Area di cessione (pubbliche o di uso pubblico) Interne al PII: di uso pubblico (verde e parcheggi) mq 2.102,09 Interne al PII: pubbliche (fascia al confine) mq 78,10 Esterne al PII: pubbliche (fascia al confine) mq 437,37 Totale mq 2.617,56 Superfici di progetto (Slp) Commerciale (piano terra e piano primo) mq 2.242,66 Uffici (piano primo) mq 252,66 Totale mq 2.495,32 Superfici commerciali esistenti Supermercato mq 1.414,21 Deposito 1 mq 205,06 Deposito 2 mq 176,05 Totale mq 1.795,32 Parcheggi Parcheggi Pubblici mq 3.458,51 (di cui mq. 2009,94 di uso pubblico) Parcheggi Privati mq 449,94 Totale * mq 3.908,45 * A questi si aggiungono circa mq della porzione di area ubicata in Comune di cava Manara. Relazione Tecnica Pag. 9/9

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