a.p.c.i. associazione proprietari casa & immobili Cagliari, Piazza Giovanni XXIII, 62 tel. e fax (070)

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1 a.p.c.i. associazione proprietari casa & immobili Cagliari, Piazza Giovanni XXIII, 62 tel. e fax (070) LE TASSE SULLA CASA NOVITA 2014 Con l approssimarsi delle scadenze fiscali 2014, L associazione proprietari casa ha istituito uno sportello fiscale per l assistenza al pagamento delle tasse. Si parte con la dichiarazione dei redditi 2013, Mod. 730 entro il 31 Maggio. Si prosegue con il calcolo e il pagamento del primo acconto di IMU, TASI e TARI entro il 16 giugno, per poi saldare il tutto entro il 16 dicembre. Facciamo quindi un riepilogo modalità di calcolo e le scadenze delle tasse che i proprietari immobiliari dovranno versare nel Mod. 730 E la dichiarazione dei redditi 2013 che deve essere presentata entro il 31 Maggio prossimo al Caf (Centro Assistenza Fiscale presso le Associazioni e i Sindacati) o ad un professionista abilitato (Commercialista, Consulente del Lavoro, Ragioniere e Perito Commerciale). Entro il 30 giugno il sostituto d imposta trasmette telematicamente i dati delle dichiarazioni elaborate e dei relativi prospetti di liquidazione all' Agenzia delle Entrate. Dal mese di luglio 2014, il sostituto d' imposta trattiene le somme dovute o effettua i rimborsi spettanti. E' il caso, quindi di premunirsi della giusta documentazione per far predisporre tale modello. Ricordiamo la documentazione da produrre per quanto riguarda il Ns. settore: ricevute degli interessi passivi di mutui ipotecari per abitazione principale, interessi passivi mutui per altri immobili, interessi passivi su mutui per recupero edilizio; documentazione (bonifici, fatture, comunicazione ASL, etc.) per spese per interventi di recupero edilizio sostenuti in proprio (50% di recupero in dieci annualità) ; documentazione come sopra per interventi finalizzati al risparmio energetico ( 55% di recupero in dieci annualità) ; ricevute di spese per arredo immobili ristrutturati: è stata anche riconosciuta una detrazione d'imposta del 50% (in 10 anni su un importo massimo di euro) per le spese sostenute dal 6 giugno 2013 per l'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+, finalizzati all'arredo dell'immobile oggetto di ristrutturazione ai contribuenti che fruiscono della detrazione per le spese relative ad interventi di recupero del patrimonio edilizio.; ricevute affitto per locazioni per studenti fuori sede (per gli inquilini); ricevute affitto per locazioni di cui alla Legge 431/98(per gli inquilini); 1

2 attestati di variazioni di terreni e/o fabbricati - opzione cedolare secca- contratti di locazione (acquisti, vendite, locazioni, effettuati nel 2013) spese per intermediazione immobiliare per acquisto abitazione principale ; IUC: L'imposta «collettiva» L'imposta comunale, in realtà, come tributo unico non esiste ma é una semplice sigla che serve a indicare tre tributi diversi: si tratta dell'imu, della Tasi e della Tari. Non si può quindi parlare di un soggetto passivo della Iuc. Esistono invece i soggetti passivi di Imu, Tares e Tasi, come illustrato sopra. Secondo le disposizioni di riferimento, la Iuc ha una parte propriamente patrimoniale, rappresentata dall'imu, e una parte rappresentativa della fruizione dei servizi comunali, costituita da Tari e Tasi. TASI: COME FUNZIONA E' la nuova imposta sui servizi indivisibili garantiti dai Comuni, come illuminazione pubblica o manutenzione parchi e strade che si applica sui fabbricati, compresa l'abitazione principale, e sulle aree fabbricabili, così come definiti ai fini Imu. La base imponibile si determina con le stesse regole dell'imu, quindi si parte dal valore catastale moltiplicato per i coefficienti di rivalutazione. Sono soggetti passivi possessori e detentori (anche inquilini) degli immobili. Questi ultimi in misura compresa tra il 10 e 30 per cento, secondo quanto decide il comune. L'aliquota base é l'1 per mille, la massima va determinata in modo che la somma di Tasi e Imu non superi il 10,6 per mille. Quando si paga : 16 giugno e 16 dicembre: queste le date di scadenza di pagamento per la nuova Tasi 2014, imposta sui servizi indivisibili garantiti dal Comune che, sia per tempi che per calcolo, ricalca molti le procedure Imu. Anche per calcolare quanto versare di Tasi, infatti, si parte dalla rendita catastale, da rivalutare poi del 5%, moltiplicare per il coefficiente dell immobile per cui bisogna versare l imposta e applicare al valore ottenuto l aliquota stabilita dal proprio Comune di residenza, e in caso di prime case anche eventuali detrazioni. Ogni Comune dovrà rendere note le proprie aliquote di pagamento entro e non oltre il 31 maggio, se dovesse arrivare a questa data senza una decisione, l imposta sarà calcolata sull aliquota base dell 1 per mille. Ogni Comune avrà inoltre facoltà di aumentare fino allo 0,8 per mille le aliquote sia su prime case sia su seconde e immobili commerciali e al momento sono diversi i Comuni che hanno già alzato al massimo queste ultime. Alzandole dello 0,8 per mille, si arriva ad un aliquota del 3,3 per mille sulle prime case e dell 11,4 per mille su tutti gli altri immobili. La Tasi dovrà essere pagata, a differenza dell'imu, sia da inquilini, nella misura del 10-30%, in base a quanto stabilirà ogni singolo Per pagare la Tasi, non verranno inviati i bollettini precompilati, come inizialmente previsto, perché è ormai tardi, ma si dovrà pagare con modello F24 o con bollettino postale. Da ricordare inoltre che per la Tasi il codice tributo da utilizzare per il pagamento dell abitazione principale e relative pertinenze è 3958, mentre quello per le seconde case è il Particolarità 2014 : 2

3 Quest'anno la Tasi non può superare il 2,5 per mille. Il comune può aumentare però di un altro 0,8 per mille se fissa agevolazioni all'abitazione principale tali da equiparare il carico della Tasi a quello dell'imu sull'abitazione principale. IMU: COME FUNZIONA. Si paga su fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli (salvo esenzioni nei Comuni che lo hanno previsto) ed é dovuta solo dal proprietario o da chi vanta un diritto reale di godimento (usufruttuario). La base imponibile si determina partendo dalla rendita catastale dell'immobile, rivalutata, e moltiplicando l'importo per i coefficienti stabiliti dalla legge per ciascuna tipologia immobiliare. Per le aree fabbricabili, l'imponibile é il valore di mercato del bene. L'aliquota base é pari al 7,6 per mille ma il comune può variarla al minino del 4,6 per mille al massimo del 10,6 per mille. Quando si paga In due rate, al 16 giugno e al 16 dicembre di ogni anno. Particolarità 2014: L'Imu non é dovuta sulle abitazioni principali non di lusso (A1) e su quelle a esse assimilate per legge o per regolamento comunale (come quelle in comodato ai parenti stretti). Non é dovuta anche sugli alloggi sociali, sugli immobili adibiti a ricerca scientifica degli enti non commerciali e sui beni merce delle imprese costruttrici. TARI: COME FUNZIONA Ha sostuito la Tares (ex TARSU), ed é dovuta per finanziare il servizio di gestione dei rifiuti urbani e assimilati. Si applica su tutti gli immobili suscettibili di produrre rifiuti urbani (case, negozi, locali artigianali, uffici etc). Sono esenti le aree scoperte pertinenziali. Sono inoltre esenti le superfici che producono rifiuti speciali. E' composta di una quota fissa e di una variabile. La prima é a copertura dei costi fissi del servizio. La seconda per la fruizione del servizio da parte del contribuente. Le utenze domestiche pagano in funzione dei metri quadrati e del numero dei componenti il nucleo familiare. Le altre utenze pagano in funzione dei metri quadrati e degli indici medi di produttività dei rifiuti. Quando si paga Si paga alle scadenze stabilite dal Comune che deve assicurare almeno due rate semestrali. Particolarità 2014 Entro il 30 giugno 2014 il ministero dell'ambiente dovrebbe approvare un nuovo regolamento per determinare le nuove tariffe della Tari. 3

4 NOVITÀ 2014: LA CEDOLARE SECCA AL 10% SUGLI AFFITTI ABITATIVI A CANONE CONCORDATO Occorre inoltre fare attenzione alle particolarità dovute a situazioni che riguardano la cessione dell immobile: per esempio nell affitto. Nei primi 3 mesi del 2014, molte sono state le novità in tema di cedolare secca in ordine temporale, riassumiamole: 1. L'aliquota della cedolare secca per i contratti a canone concordato è scesa, per il quadriennio , passando dal 15% al 10% 2. Si può applicare anche ai contratti per studenti. Lo ha stabilito il Decreto Legge n. 47 del 28 marzo 2014, pubblicato in GU, " Misure urgenti per l'emergenza abitativa" approvato il 12 marzo 2014 dal Governo. In vigore, dunque, lo sconto fiscale della cedolare secca - che scende dal 15 al 10% dal 01 gennaio per i proprietari che affittano un alloggio a canone concordato. Per i contratti a canone libero invece, l aliquota rimane invariata al 21%. I vantaggi del provvedimento sono molteplici: per i proprietari è senz altro un incentivo per scegliere questo tipo di contratto (quando questo è possibile), percependo un canone di locazione più basso rispetto a quello di mercato, per gli affittuari e un valido aiuto per far quadrare il bilancio familiare. Anche il proprietario di un immobile dato in locazione ad uso turistico può scegliere il regime fiscale della cedolare secca. Affinché possa essere applicato il regime della cedolare secca è necessario che l'immobile ad uso abitativo sia locato per finalità abitative a soggetti che non esercitino attività di impresa, o arti e professioni". La scelta della cedolare secca deve essere effettuata in sede di dichiarazione dei redditi ed esonera le parti (locatore e conduttore) dal versare l'imposta di registro per la registrazione del contratto. I vantaggi I vantaggi si faranno sentire fin dalla prossima dichiarazione dei redditi per chi ha già in corso un contratto agevolato, risparmiando sull'acconto. Opportunità di risparmio ci sono anche per chi sta per stipulare un nuovo contratto, o per chi ne ha in corso uno in scadenza, in quanto è possibile optare al rinnovo per il canone concordato. Più complicato il discorso per chi ha un contratto libero stipulato da poco: per optare per il canone concordato, infatti, è necessaria una disdetta anticipata e la stipula di un nuovo contratto, operazione che presuppone necessariamente un accordo con l'inquilino che dovrà essere disposto ad accettare anche e soprattutto una diversa durata del contratto. Il canone concordato. I contratti con cedolare ridotta al 10%, infatti, sono solo quelli con durata di tre anni più due e canone entro i limiti di quello prefissato dagli accordi territoriali nei comuni ad alta tensione abitativa. Si tratta dei capoluoghi di provincia e dei comuni limitrofi, nei quali sono state prefissate delle fasce di oscillazione per 4

5 le locazioni, suddividendo i comuni per singole zone territoriali, all'interno delle quali sono definiti gli importi per metro quadro, in riferimento alla tipologia, e alle caratteristiche interne dell'immobile. Per gli appartamenti ammobiliati peraltro è prevista dagli stessi accordi la possibilità di applicare canoni più elevati. Muovendosi con un po' di accortezza, quindi, si può avere un canone vicino a quello di mercato con un consistente risparmio di imposte, con in più il vantaggio che il contratto, compreso il primo periodo di rinnovo obbligatorio, ha la durata complessiva di cinque anni. Scaduto questo termine tutte le condizioni possono essere riviste. I contratti per studenti. Lo stesso discorso in riferimento al canone si può fare per i contratti per studenti. Anche in questo caso i livelli del canone sono fissati a metro quadro da specifici accordi territoriali. Inoltre il contratto per studenti fuori sede, che è applicabile anche agli specializzandi e a chi è iscritto ad un dottorato di ricerca, ha una durata massima di tre anni. Proprio per questo può essere un'ottima soluzione per chi non vuol tenere occupato il proprio immobile troppo a lungo. La cedolare al 10%, invece, non è applicabile ai contratti per uso transitorio (durata non oltre 18 mesi) che solitamente usano i trasferisti, per i quali è prevista solo l'aliquota al 21%. Come e quando si fa l'opzione. Per chi deve stipulare un nuovo contratto l'opzione per la cedolare si fa in automatico al momento della registrazione e azzera tutte le imposte di registro e di bollo. Per i contratti già in essere va fatta, invece, alla scadenza annuale, ossia nel momento in cui si sarebbe dovuta pagare l'imposta annuale di registro. Per passare da un contratto libero ad uno a canone concordato, invece, come detto, occorre disdire il vecchio e stipulare un nuovo contratto, operazione possibile solo in accordo con l'inquilino. Le regole per la dichiarazione. Per quel che riguarda le imposte, poi, la cedolare si applica solo a partire dall'annualità per la quale si è fatta l'opzione, ossia coincide con le annualità contrattuali. In pratica chi opta adesso per la cedolare dovrà pagare in ogni caso l'acconto di luglio per il 2014 sulla base del canone sottoposto ad Irpef, mentre non dovrà versare l'acconto della cedolare. A novembre, volendo, si potrà ridurre l'acconto in considerazione della cedolare, ma occorre in ogni caso fare i calcoli con attenzione perché per chi paga meno del dovuto le sanzioni sono salate. Nel 2015, invece, si pagherà il saldo della cedolare per il 2014 più gli acconti della stessa cedolare per il Per i contratti in corso inoltre, occorre inviare una raccomandata all'inquilino per avvertire che, avendo scelto la cedolare secca, non saranno più dovuti gli aumenti contrattuali annuali (ISTAT), in quanto l'opzione per la cedolare li blocca. L opzione potrà essere contenuta nel contratto oppure formulata in corso di rapporto. In tal caso la scelta dovrà essere preceduta, obbligatoriamente, dalla comunicazione al conduttore della rinuncia all aggiornamento ISTAT annuale del canone. Il beneficio fiscale, infatti, prevede l esclusione dell aumento quale condizione essenziale per la scelta della tassazione separata; Altri sconti per i contratti agevolati. Nel caso che il proprietario non scelga la cedolare secca, restano validi gli sconti fiscali già previsti con la Legge n431 del 1998 e cioè: 5

6 -Il proprietario avrà lo sconto dell IRPEF sul reddito imponibile del 33,5 % (SOLO NEI Comuni indicati dalla delibera CIPE) ; -All inquilino è concessa una detrazione d imposta sul reddito fino a 495 Euro - E riduzione l imposta di registro sul contratto del 30%. Agevolazioni IMU Inoltre le amministrazioni Comunali, per incentivare tali contratti, possono ridurre l aliquota IMU sugli immobili concessi in locazione a canone concordato. 6