La Corte Suprema di Cassazione. Sezione II. Sentenza

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1 Doppio quorum, deliberativo e costitutivo, per la validita delle assemblee condominiali. Cassazione Civile, Sezione II, Sentenza n del 05/04/2004 Assemblea dei condomini - Per la validita delle delibere condominiali e necessario ottenere un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio. Requisito fondamentale per la validita della deliberazione condominiale in seconda convocazione e che deve necessariamente riportare un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio (art c.c.), essendo del tutto irrilevante che la "minoranza" contraria possa rappresentare un valore della proprieta superiore a quello della maggioranza. L art 1136 c.c. prevede un doppio quorum costitutivo e un doppio quorum deliberativo, con la espressa menzione che i voti favorevoli devono rappresentare "la maggioranza" degli intervenuti e almeno la meta del valore (quest'ultimo quorum puo non essere "maggioranza" solo in caso di assemblea totalitaria, ma anche in tal caso non sarebbe comunque "minoranza"); il terzo comma dell art in questione fissa (implicitamente) il quorum di presenza ad un terzo dei partecipanti al condominio che rappresenti almeno un terzo del valore, ponendo lo stesso doppio quorum come limite minimo per la validita delle deliberazioni. Pertanto, se dovessero partecipare all assemblea solo un trezo dei condomini si otterra una deliberazione valida solo se approvata all'unanimita, mentre in caso di piu nutrita partecipazione, la deliberazione sara soggetta comunque al raggiungimento, da parte della maggioranza dei votanti a favore, del doppio quorum. Cassazione Civile, Sezione II, Sentenza n del 05/04/2004 La Corte Suprema di Cassazione Sezione II Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. Vincenzo CALFAPIETRA - Presidente Dott. Antonino ELEFANTE - Consigliere Dott. Giovanni SETTIMJ - Consigliere Dott. Emilio MALPICA - rel. Consigliere Dott. Vincenzo MAZZACANE - Consigliere ha pronunciato la seguente: Sentenza sul ricorso proposto da: CHIERICHETTI CARLO, NIGRO ANNA, COLAMBROSI NADIA, PITTINO PIA, POGGIARELLI SERENA, MEZZETTI OSCAR, DELL'ABATE DI FABIO GUIDO, TORRE SALVATORE, elettivamente domiciliati in ROMA VICOLO DEL BUON CONSIGLIO 31, presso lo studio dell'avvocato EDOARDO GALDI, che li difende, giusta delega in atti;

2 - ricorrenti - contro CONDOMINIO VIA DIEGO SIMONETTI 54 OSTIA LIDO, in persona Amm.re Giudiziario PIERO PAOLETTI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA E FAA DI BRUNO 79, presso lo studio dell'avvocato MARCELLO A GARGIULO, che lo difende, giusta delega in atti; - controricorrente - avverso la sent. n. 3117/00 della Corte d'appello di ROMA, depositata il 11 ottobre 2000; udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 10 dicembre 2003 dal Consigliere Dott. Emilio MALPICA; udito il p.m. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. MARINELLI Vincenzo che ha concluso preliminarmente integrazione del contraddittorio; nel merito accoglimento per quanto di ragione. Svolgimento del processo Con citazione notificata in data 21 novembre 1997, Poggiarelli Serena ed altri venti proprietari pro-quota di una unita immobiliare facente parte del condominio di via Diego Simonetti n. 54 di Ostia Lido, convennero in giudizio il predetto condominio per sentir dichiarare nulla, per difetto assoluto del quorum di legge, la delibera assembleare assunta in seconda convocazione il 22 ottobre 1997, con la quale erano stati approvati il bilanci consuntivo dell'esercizio 1995/1996 e preventivo per l'anno 1997/1998. A fondamento della domanda dedussero gli attori che, nell'occasione, i dissenzienti erano risultati prevalenti sia per espressione di voto che per valore dell'edificio. Il tribunale di Roma, con sent. n del 1999, accolse la domanda dichiarando nulla la delibera impugnata. All'esito del giudizio d'appello promosso dal condominio, la Corte d'appello di Roma, con sentenza 13 giugno 2000, in accoglimento dell'impugnazione, dichiaro valida ed efficace la delibera assembleare in questione e condanno gli appellati alla rifusione delle spese. Osservo la Corte territoriale che nella specie i voti favorevoli all'approvazione del bilancio consuntivo e di quello preventivo erano risultati, rispettivamente, di 63 e 59, pari ad un terzo della somma complessiva dei voti personali (in totali di 149), mentre il valore rappresentato era risultato pari rispettivamente a millesimi 406,42 e 375,45, corrispondente in entrambi i casi ad un terzo del valore complessivo dell'edificio Si era pertanto realizzato il quorum richiesto dalla legge per le deliberazioni in seconda convocazione che esigono, appunto un numero di voti favorevoli che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio. Ritenne la Corte d'appello che non potesse condividersi il ragionamento del primo giudice il quale aveva affermato che non era sufficiente all'approvazione della delibera in seconda convocazione un numero di voti che rappresentasse un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio perche i voti contrari per i due punti all'ordine del giorno oggetto di causa erano stati in numero rispettivamente di 55 e di 50, e quindi superiore al terzo dei partecipanti al condominio e rappresentativi di un valore millesimale superiore (819,98) rispetto a quello rappresentato dai voti favorevoli (781,67). Ad avviso del giudice d'appello il tribunale aveva invertito il principio contenuto nell'art c.c., 3 comma,

3 sostituendo alla regola del consenso quella del dissenso, atteso che la maggioranza, alla stregua della citata norma, va relazionata ai voti favorevoli e con certamente ai voti dei dissenzienti. Per la cassazione della ricordata sentenza hanno proposto ricorso Chierichetti Carlo, Nigro Anna, Colambrosi Nadia, Pittino Pia, Poggiarelli Serena, Mezzetti Oscar, Dell'Abate Di Fabio Guido e Torre Salvatore, affidato ad un unico motivo, cui resiste con controricorso il condominio di via Diego Simonetti 54 in Ostia. Motivi della decisione Va preliminarmente osservato che deve essere esclusa Rosellini Emma, che ha rilasciato la procura in calce al ricorso, ma non era parte nel giudizio, al quale aveva partecipato Rosellini Ludovico; peraltro non e indicata la qualita che eventualmente legittimi la predetta al giudizio, ne essa e inclusa tra i ricorrenti nella intestazione del ricorso. Va altresi rilevato che nella intestazione della sentenza impugnata e erroneamente indicato il nome di "Chierichetti Nigro", in luogo dei nomi di Chierichetti Carlo e Nigro Anna, errore che, tuttavia, non puo essere corretto d'ufficio in questa sede. Con l'unico motivo i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione dell'art c.c., 2 comma, perche la Corte di merito ha ritenuto validamente approvata la delibera benche la citata norma - nel fissare il doppio quorum necessario nell'ipotesi di seconda convocazione - presupponga comunque che il numero dei condomini che hanno votato a favore e la proprieta che essi rappresentano sia superiore rispetto al numero di coloro che hanno votato contro e al valore da essi rappresentato. La Corte territoriale, osservano i ricorrenti, non ha rilevato che la norma in esame si limita a fissare la "soglia minima" per consentire che una maggioranza assembleare approvi delibere che diventino obbligatorie per tutti, mentre nella specie ha dato esclusiva rilevanza al fatto che il "consenso" avesse raggiunto il quorum di 1/3, ritenendo di non poter prendere in considerazione il "dissenso", scardinando in tal modo il principio maggioritario. Il ricorso e fondato. L'art c.c. prevede che la deliberazione assunta dell'assemblea condominiale, in seconda convocazione, e valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio. La Corte territoriale, facendo propria una interpretazione letterale della norma del tutto avulsa dal contesto dell'intera disposizione, ha ritenuto che, ai fini dell'approvazione di una delibera in seconda convocazione, sia sufficiente il raggiungimento di una maggioranza di voti favorevoli pari ad un terzo dei presenti a condizione che rappresentino almeno un terzo della proprieta, ritenendo del tutto irrilevante che la "minoranza" contraria possa rappresentare un valore della proprieta superiore a quello della maggioranza. La erroneita del principio affermato e la sua illogicita emergono in modo palese dalla interpretazione complessiva dell'art c.c.. Il primo e secondo comma dell'articolo in esame, che concernono la validita delle delibere in prima convocazione, prevedono un doppio quorum costitutivo e un doppio quorum deliberativo, con la espressa menzione che i voti favorevoli devono rappresentare "la maggioranza" degli intervenuti e almeno la meta del valore (quest'ultimo quorum puo non essere "maggioranza" solo in caso di assemblea totalitaria, ma anche in tal caso non sarebbe comunque "minoranza"); il terzo comma - riferito

4 all'ipotesi che in prima convocazione non sia stato possibile raggiungere il numero legale, e al fine di consentire che il condominio possa comunque operare - fissa (implicitamente) il quorum di presenza ad un terzo dei partecipanti al condominio che rappresenti almeno un terzo del valore, ponendo lo stesso doppio quorum come limite minimo per la validita delle deliberazioni. E evidente, percio, che in caso di partecipazione all'assemblea di un solo terzo dei condomini (che rappresenti almeno un terzo del valore) la deliberazione sara valida se approvata all'unanimita, mentre in caso di piu nutrita partecipazione, la deliberazione sara soggetta comunque al raggiungimento, da parte della maggioranza dei votanti a favore, del doppio quorum. Non e, infatti, sufficiente che la maggioranza dei votanti a favore sia rappresentativa di almeno di un terzo del valore, ma e necessario altresi che coloro che abbiano votato contro l'approvazione non siano rappresentativi di un valore maggiore rispetto agli altri, anche se numericamente inferiori. In sostanza occorre che la maggioranza sia tale non solo relativamente al numero dei votanti a favore, ma anche relativamente al valore del bene da essi rappresentato. D'altra parte, diversamente argomentando, si conferirebbe, ai fini dell'approvazione delle delibere, una rilevanza maggiore al numero dei votanti rispetto al valore che essi rappresentano, principio che non trova alcun supporto nel disposto dell'art c.c. che appare, invece, ispirato al principio opposto. Infatti, il secondo comma della citata norma, in tema di maggioranza richiesta per le deliberazioni in prima convocazione, dimostra di privilegiare il valore dell'edificio, in quanto, mentre prevede come sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti (in ipotesi, la meta dei due terzi dei partecipanti al condominio piu uno, cioe 1/3 piu uno), esige poi che detta maggioranza rappresenti comunque almeno la meta del valore; analoga prevalenza del valore e riscontrabile nella previsione del quinto comma dell'art c.c. in tema di innovazioni, laddove per l'approvazione delle relative delibere e richiesta la maggioranza dei partecipanti al condominio (in ipotesi la meta piu uno), ma a condizione che abbiano una rappresentativita non minore dei due terzi del valore. La previsione del terzo comma, dedicata alle deliberazioni in seconda convocazione, si fa carico dell'esigenza che il condominio possa comunque prendere le necessarie deliberazioni, ponendo il doppio quorum richiesto in valore paritario, previsione che rappresenta di per se uno strumento coerente per soddisfare le suddette esigenze, e che non potrebbe essere stravolta in via interpretativa con un ingiustificato ribaltamento del rapporto tra numero dei partecipanti e la loro rappresentativita. E evidente quindi che per l'approvazione delle delibere assembleari in seconda convocazione devono sussistere entrambi i quorum previsti dal terzo comma dell'art c.c., ed entrambi devono risultare maggioritari, rispetto al numero e alla rappresentativita dei partecipanti contrari all'approvazione. Il ricorso va pertanto accolto, e la sentenza impugnata va cassata senza rinvio, in quanto questa Corte puo decidere direttamente nel merito, rigettando, alla luce del principio sopra affermato, l'appello proposto dal condominio, perche palesemente infondato. Il condominio va condannato alla rifusione delle spese del giudizio d'appello in favore degli appellati, e di quelle del presente giudizio in favore dei ricorrenti, come da dispositivo. P. Q. M. La Corte accoglie il ricorso, cassa senza rinvio la sentenza impugnata, e, decidendo nel merito ai sensi dell'art. 384 c.p.c., rigetta l'appello proposto dal condominio di via Diego Simonetti n. 54 in Ostia; condanna il condominio alla rifusione delle spese dei giudizi di appello e di Cassazione, liquidate per il giudizio di appello, in favore degli appellati, in euro 1.600,00 per onorari, euro 200,00 per diritti ed euro 100,00 per esborsi, e per il giudizio di Cassazione, in favore dei ricorrenti, in euro 1.500,00 per onorari ed euro 100,00 per esborsi.

5 Cosi deciso in Roma, il 10 dicembre Depositato in Cancelleria il 5 aprile 2004 ( da )

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