Corso di Amministratore di condominio. L Assemblea Ordine del giorno Verbale Delibere Nulle // Annullabili

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1 Corso di Amministratore di condominio L Assemblea Ordine del giorno Verbale Delibere Nulle // Annullabili 1

2 Assemblea E la sede deliberativa del condominio Attribuzioni dell assemblea (art c.c.) : 1. Nomina, revoca e conferma dell amministratore e determinazione della sua eventuale retribuzione; 2. Approvazione del rendiconto preventivo delle spese occorrenti durante l anno e relativa ripartizione tra i condomini; 2

3 Assemblea 3. Approvazione del rendiconto consuntivo annuale e relativo riparto tra i condomini, nonché determinazione dell impiego del residuo attivo della gestione; 4. Delibere sulle opere di manutenzione straordinaria; 5. Ricorso contro i provvedimenti dell amministratore; 6. Delibere concernenti liti passive e attive che esorbitano dai poteri dell amministratore. 3

4 Assemblea 7. Delibere relative a manutenzione straordinaria di notevole entità; 8. Scioglimento della comunione; 9. Formazione e modifica del regolamento; 10. Ratifica degli interventi dell amministratore esorbitanti i poteri del mandato 4

5 Diritto di intervento e di voto Hanno diritto di intervenire e di votare tutti coloro che sono titolari di un diritto reale su una singola unità immobiliare, vale a dire: Il proprietario; Il nudo proprietario (per le delibere inerenti la manutenzione straordinaria e le innovazioni); L usufruttuario (per le delibere inerenti la manutenzione ordinaria); 5

6 Diritto di intervento e di voto Il conduttore Per le delibere relative le spese di gestione dell impianto di riscaldamento (diritto di intervento e di voto) Per le delibere inerenti le spese di gestione degli altri servizi comuni (diritto di solo intervento); I legali rappresentanti dei condomini, se enti collettivi o persone prive della capacità di agire (es: amministratore di una società, tutore di una persona interdetta o di minore ecc.) 6

7 Delega (Art. 67, 1 comma disp. att. c.c.) Ciascuno dei soggetti che ha diritto di voto può farsi rappresentare in assemblea da un terzo a mezzo di delega, che non può essere ceduta ad altri in quanto costituisce un mandato fondato sull intuitus personae del mandatario. (L amministratore non può essere delegato) Il Diritto di delega non può essere vietato neanche da una clausola contrattuale, la quale può al limite solo stabilire vincoli alla gestione di tale diritto (ad esempio può evitare l accumulo delle deleghe in capo a un solo condomino). 7

8 Delega (Art. 67, 1 comma disp. att. c.c.) La forma della delega è normalmente scritta a fini probatori. A inizio assemblea il presidente deve verificare: L autenticità della delega; La sua pertinenza al contenuto delle delibere che devono essere adottate; Ammettere le deleghe valide 8

9 Tipologie di assemblea L assemblea può essere: Ordinaria Si riunisce obbligatoriamente una volta l anno su convocazione dell amministratore per deliberare circa: o La conferma dell amministratore o l approvazione del rendiconto preventivo e consuntivo e la relativa ripartizione tra i condomini o Le opere di manutenzione straordinaria. o Ogni altro punto che l amministratore ritenga opportuno Straordinaria È eventuale e si tiene quando: o L amministratore lo ritenga opportuno o Ne sia fatta richiesta all amministratore da parte di almeno due condomini che rappresentano 1/6 del valore dell edificio(art. 66 disp. att. C.c.) o La convocano uno o più condomini nel caso in cui manchi l amministratore (condominio di recente costituzione o morte dell amministratore) Se entro dieci giorni l amministratore non convoca l assemblea i precitati condomini possono convocarla direttamente 9

10 Convocazione L assemblea può essere convocata in prima o in seconda convocazione mediante avviso a tutti i condomini L avviso di convocazione deve contenere esattamente, a pena di annullabilità, il giorno, l ora, il luogo, e l ordine del giorno della prima e della seconda convocazione Termini di convocazione: La prima convocazione deve pervenire a tutti i condomini almeno 5 giorni prima dell assemblea a pena di annullabilità. La seconda convocazione deve essere fissata almeno al giorno successivo alla prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima, a pena di annullabilità. 10

11 Convocazione L avviso di convocazione è di solito inviato, ai fini probatori, in forma scritta e con raccomandata Si possono però ritenere valide le convocazioni: Consegnate tramite lettera a mano controfirmata per ricevuta. Apposte nell androne del palazzo Inserite nelle cassette della posta. Effettuate in qualsiasi forma che faccia presuntivamente ritenere che il condomino sia venuto a conoscenza della esistenza dell assemblea. 11

12 L ordine del giorno L ordine del giorno deve essere dettagliato affinché ogni condomino possa: Prepararsi alla discussione; Verificare i documenti (ad esempio i giustificativi di spesa del rendiconto consuntivo); Procurarsi eventuali preventivi; Decidere di rimanere assente. L incompletezza dell ordine del giorno costituisce un vizio determinante l annullabilità della relativa delibera. 12

13 Validità della costituzione dell assemblea (art c.c.) L assemblea è validamente costituita In prima convocazione se sono presenti 2/3 dei condomini rappresentanti 2/3 del valore dell edificio In seconda convocazione senza necessità di alcun quorum L assemblea si tiene in seconda convocazione se va deserta la prima, cioè se non si raggiunge il quorum costitutivo previsto per la prima convocazione 13

14 Validità delle delibere assembleari (art c.c.) La regola generale per la validità di una delibera assembleare è che venga adottata: In prima convocazione Con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, purché tale maggioranza rappresenti almeno la metà del valore dell edificio (500/1000) (art. 1136, 2 comma c.c.) In seconda convocazione Con il voto favorevole di 1/3 dei condomini (sempreché i dissenzienti siano in numero inferiore) purché rappresentino almeno un terzo del valore dell edificio (334/1000) (art. 1136, 2 comma c.c.) 14

15 Validità delle delibere assembleari (art c.c.) Deroghe più rilevanti: La nomina, la revoca, la riconferma dell amministratore, le liti attive e passive che esorbitano dalle attribuzioni dell amministratore, la ricostruzione dell edificio, gli interventi di manutenzione straordinaria di notevole entità devono essere deliberate con una maggioranza di almeno 500/1000 e la maggioranza degli intervenuti, sia in prima che in seconda convocazione (art. 1136, 4 comma c.c.) Le innovazioni devono essere approvate con la maggioranza di 2/3 del valore dell edificio e la maggioranza dei condomini, sia in prima che in seconda convocazione (art. 1136, 5 comma c.c.) 15

16 Verbale d assemblea Il verbale ha una funzione di documentazione della validità sia della costituzione dell assemblea che delle delibere in essa adottate. Per questo motivo deve essere inviato agli assenti, ma è bene che l amministratore lo trasmetta a tutti i condomini. 16

17 Verbale d assemblea Il verbale deve riportare: Il luogo, il giorno e l ora dell assemblea; Se trattasi di prima o seconda convocazione; L ordine del giorno; L elenco dei condomini presenti, specificando se personalmente o per delega (in questo caso indicare anche il delegato), nonché il valore millesimale di ciascuno; La nomina del presidente e del segretario di assemblea; 17

18 Verbale d assemblea Il verbale deve riportare: L attestazione da parte del presidente della verifica delle deleghe rilasciate, dei presenti e la conseguente dichiarazione di validità dell assemblea; Il dibattito circa ogni singolo argomento posto all ordine del giorno, l indicazione dei risultati della relativa votazione (con particolare menzione dei condomini dissenzienti), nonché il contenuto della delibera finale; L ora di chiusura dell assemblea e del verbale; La sottoscrizione del presidente e del segretario di assemblea 18

19 Delibere nulle e annullabili Criterio distintivo Secondo la Corte di Cassazione a Sezioni Unite, sono NULLE le delibere: Prive degli elementi essenziali (es: votazione); Con oggetto impossibile, mancante o illecito; Che, pur incidendo sugli obblighi, sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, sulla proprietà o l uso delle parti e dei servizi comuni, non sono adottate all unanimità; Ne consegue che sono ANNULLABILI le delibere che presentano vizi non rientranti nei casi sopra indicati. Tali vizi configurano violazioni di legge o del regolamento. 19

20 Delibere nulle La Cassazione ha ritenuto nulle, ad esempio, le seguenti delibere: La delibera adottata a maggioranza che vieta l istallazione di una antenna televisiva, in quanto lesiva del diritto di proprietà esclusiva; La delibera adottata a maggioranza che modica norme contrattuali del regolamento contrattuale, atteso che quest ultimo è modificabile solo all unanimità; 20

21 Delibere nulle La Cassazione ha ritenuto nulle, ad esempio, le seguenti delibere: La delibera adottata a maggioranza che viola i diritti di proprietà esclusiva del singolo condomino; La delibera presa a maggioranza che autorizza la sottrazione all uso comune dell andito annesso al pianerottolo su cui si aprono le porte di ingresso degli appartamenti; 21

22 Delibere nulle La delibera adottata a maggioranza con la quale si concede a terzi l uso di una parte comune, giacché tale concessione priva i condomini del godimento della stessa; La delibera presa a maggioranza che vieta l accesso ai clienti di un condomino medico all androne condominiale; 22

23 Delibere nulle La delibera presa a maggioranza che, in contrasto con il regolamento contrattuale, assegni i posti auto ai condomini; La delibera che, assunta a maggioranza, modifichi le sanzioni pecuniarie previste dal regolamento di condominio; La delibera che, assunta a maggioranza, modifichi i criteri di ripartizione delle spese comuni 23

24 Delibere annullabili La Cassazione ha ritenuto annullabili, ad esempio, le seguenti delibere: La delibera assunta in assenza di condomini non informati o informati tardivamente dell assemblea mancata o tardiva convocazione; La delibera assunta in assenza di condomini non informati della data, dell ora o del luogo di convocazione inesatta convocazione; 24

25 Delibere annullabili La Cassazione ha ritenuto annullabili, ad esempio, le seguenti delibere: La delibera adottata sulla base di un ordine del giorno incompleto; Le delibera assunta a seguito di una votazione non preceduta da dibattito, per essere stato fatto divieto ai partecipanti di manifestare la propria opinione; 25

26 Delibere annullabili La delibera assunta in un assemblea che sia stata convocata da parte di una persona non legittimata; La delibera assunta quando un condomino era fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento; La delibera adottata in seconda convocazione nello stesso giorno della prima; 26

27 Delibere annullabili La delibera il cui verbale manchi della sottoscrizione del presidente; La delibera che approva il rendiconto consuntivo senza che l amministratore abbia consentito la previa visione dei documenti giustificativi delle spese sostenute; La delibera adottata con quorum inferiori a quelli previsti dalla legge La delibera che modifica norme regolamentari con maggioranze inferiori a quelle previste dal 2 comma dell art c.c.; 27

28 Impugnazione delle delibere (artt e 1421 c.c.) Le delibere valide sono obbligatorie per tutti i condomini, compresi gli assenti e dissenzienti. Le delibere nulle o annullabili possono essere impugnate dai condomini ai sensi dell art c.c.(delibere nulle) e dell art c.c. (delibere annullabili) ricorrendo all autorità giudiziaria e provando il vizio di cui intendono avvalersi; 28

29 Impugnazione delle delibere (artt e 1421 c.c.) Le delibere nulle sono sempre impugnabili, non sussistendo termini di decadenza; Le delibere annullabili devono invece essere impugnate entro 30 giorni i quali decorrono, per i condomini presenti in assemblea, dal giorno stesso dell assemblea e, per i condomini assenti, dal giorno in cui sono venuti a conoscenza delle delibere assunte, giorno che normalmente coincide con la data di ricevimento del verbale di assemblea. 29

30 Legittimati a impugnare DELIBERA ANNULLABILE: Legittimati a impugnare una delibera condominiale annullabile sono: Il condomino assente all assemblea; Il condomino dissenziente; Il condomino astenuto (caso controverso in giurisprudenza); 30

31 Legittimati a impugnare DELIBERA NULLA: Legittimati a impugnare una delibera condominiale nulla sono: Il condomino assente all assemblea; Il condomino dissenziente; Il condomino astenuto; Il condomino che ha espresso voto favorevole Purché vi abbiano interesse. Hanno interesse ad impugnare una delibera nulla quei condomini ai quali la delibera, se non dichiarata nulla, arrecherebbe un qualche apprezzabile pregiudizio. (cfr. Art c.c.) 31

32 Il conduttore 1. Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell appartamento, nelle delibera dell assemblea relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento d aria (art. 10, L. 392/78) 2. Il conduttore ha diritto di intervento, senza diritto di voto, in merito alle delibere relative agli altri servizi comuni (art. 10, L. 392/78) 32

33 Il conduttore 3. Il conduttore, per le delibere, per cui ha diritto di voto e di intervento, non deve essere convocato in assemblea dall amministratore del condominio, ma deve essere sempre convocato dal proprio locatore. 4. Il conduttore è sfornito di un autonomo potere di impugnativa delle delibere, anche se trattasi di delibere in cui ha diritto di voto. 5. L amministratore deve richiedere il decreto ingiuntivo, in caso del mancato pagamento delle spese di riscaldamento, direttamente nei confronti del proprietario dell appartamento e non del suo conduttore. 33

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