Circolare n.34 dell 15 ottobre 2010

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1 Redazione a cura di Agostino Lombardi Francesco Venunzio Caratozzolo Raffaele Circolare n.34 dell 15 ottobre 2010 News Giurisprudenziali In condominio tutte le tabelle si modificano a maggioranza Le tabelle millesimali in condominio si possono cambiare tutte. Parola di giudice di Cassazione, cioè dell'estensore della motivazione della sentenza a sezioni unite n /2010 (si veda «Il Sole 24 Ore» del 25 agosto e dei giorni seguenti). Roberto Triola, presidente della II sezione, intervenendo lo scorso 6 ottobre a un convegno organizzato a Pisa da Anaci (amministratori condominiali ) e Uppi (piccoli proprietari), ha rassicurato gli operatori. Nel question time seguito alle relazioni sono emersi alcuni punti fermi che possono indurre giuristi, condomini e amministratori a una lettura più serena della pronuncia: anzitutto, Triola ha rilevato che questa riguarda il valore millesimale della proprietà dei singoli condomini e quindi ha una valenza generale, posto che le tabelle predisposte per alcuni servizi (riscaldamento) o ai sensi degli articoli 1124 e seguenti del Codice civile altro non sono che applicazione specifica dei principi generali di cui all'articolo Le tabelle, dunque, hanno sempre valore regolamentare, quindi l'approvazione o la revisione richiedono in ogni caso le maggioranze di cui all'articolo 1138, salvo che acquistino natura convenzionale ai sensi

2 dell'articolo 1123, primo comma, ultimo inciso, ovvero si discostino espressamente e formalmente da una ricognizione di valore (si veda anche «Il Sole 24 Ore» del 4 ottobre scorso). La revisione, inoltre, ha spiegato Triola, non è ovviamente consentita ad libitum, timore manifestato da molti degli amministratori presenti che temevano una deflagrazione di contenzioso nei condomini, ma si può disporre laddove colui o coloro che la richiedono adducano la sussistenza di un errore nelle tabelle in uso. I presupposti di cui all'articolo 69 delle disposizioni di attuazione continuano a governare la materia della revisione, e in assenza di errori o modifiche sostanziali non si potrà procedere ad alcuna revisione delle tabelle esistenti, neppure a maggioranza. Se anche un singolo condomino adduca, motivatamente e in maniera sostenibile e documentata, la sussistenza di un errore, l'amministratore, anche in deroga al disposto di cui all'articolo 66 delle disposizioni di attuazione, dovrà convocare un'assemblea nella quale, con le maggioranze previste dall'articolo 1138 del Codice civile, si potrà decidere di incaricare un tecnico per una valutazione in ordine alla revisione e per la eventuale successiva redazione di nuove tabelle. Che verranno poi approvate con le stesse maggioranze. In caso di inerzia del condominio, il condomino che si lamenta dell'esistenza di un errore dovrà dar corso ad azione giudiziale. Cassata, quindi la tesi che la tabella sia sempre un atto negoziale e riaffermatane invece la natura regolamentare, la legittimazione passiva in ordine alla lite relativa alla loro

3 revisione spetta all'amministratore e non già ai singoli. Con un deciso alleggerimento di formalità, tempi e costi necessari. La tabella recepita in un regolamento approvato da tutti i condomini è comunque suscettibile di revisione a maggioranza, laddove si ispiri a criteri regolamentari, poiché l'unica tabella che ha natura convenzionale e che quindi può essere modificata solo all'unanimità è quella che preveda deroghe ai criteri legali di riparto previsti dal Codice. Massimo Ginesi, del 14 ottobre 2010 Nulle le delibere condominiali se ledono gravemente il diritto di un solo condomino Sono annullabili le delibere condominali prese a maggioranza se «ledono gravemente il diritto anche di un solo condomino». Il divieto di innovazioni, dice la Cassazione, scatta nel momento in cui le migliorie, votate dalla maggioranza dei condomini, rendano «talune parti comuni inservibili all uso o al godimento anche di un solo condomino». La Suprema Corte coglie l occasione di fissare i paletti in materia di delibere condominiali occupandosi del ricorso di un condomino ligure che chiedeva l annullamento di una delibera condominiale presa in una assemblea del giugno del 1989 (c erano stati solo due voti contrari) in base alla quale si concedeva a tre inquilini dello stabile il permesso di collocare a loro spese un ascensore nel vano scala condominiale. La Cassazione,

4 bocciando il ricorso, ha ritenuto legittima la delibera condominiale, ma ha colto l occasione per chiarire che ci sono casi in cui, nonostante le decisioni vengano prese a maggioranza, devono essere annullate. Il che, annota piazza Cavour, accade quando le decisioni prese siano «gravemente lesive dei diritti all uso e al godimento delle parti comuni anche di un solo condomino». Di questo avviso era stato il Tribunale di Chiavari che, nel 2001, aveva dato ragione al condomino, ritenendo che l installazione dell ascensore «aveva violato il suo diritto di proprietà posto che il suo appartamento era stato danneggiato». Decisione ribaltata dalla Corte d appello di Genova tre anni dopo. Inutile il ricorso in Cassazione contro il pregiudizio subito. La Seconda sezione civile - sentenza ha bocciato il suo ricorso evidenziando come l installazione dell ascensore, in questo caso, avesse rappresentato un «vantaggio per tutti quanti, specialmente per le persone anziane». Più in generale, la Cassazione ricorda che «non è necessariamente previsto che dalle innovazioni debba derivare per il condomino dissenziente un vantaggio compensativo», ma non deve neppure riscontrarsi una «sensibile menomazione» dei suoi diritti. In questo caso la delibera condominiale decisa a maggioranza può essere annullata. dell 8/10/2010 Scale e ascensore a energia solare Energia pulita in condominio. La normativa prevede che il condominio possa produrre energia solo per soddisfare il

5 fabbisogno delle parti comuni. L installazione di un impianto fotovoltaico abbatterebbe, dunque, i costi per l utilizzo dell ascensore, l illuminazione di scale e giardini e di tutte quelle voci che richiedono il consumo di energia. Qualora la produzione di energia derivata dall impianto, produca più di quanto sia l assorbimento elettrico interno, la rimanente corrente elettrica potrà essere venduta alla rete e il corrispettivo potrà essere usato per la copertura di ulteriori spese. Per chiedere gli incentivi statali l amministratore del condominio deve ricevere delega dall assemblea, convocata in sessione straordinaria. Per l autorizzazione è sufficiente presentare in Comune una semplice comunicazione attuativa del progetto. Non serve la DIA. Il messaggero, 14/10/2010 Angolo Fiscale L AMMINISTRATORE di CONDOMINIO deve pagare l IRAP? Come preannunciato, in questo aggiornamento viene affrontato il delicato argomento dell imponibilità all IRAP dei liberi professionisti in generale e dell amministratore di condominio in particolare. Innanzitutto cos è l IRAP? e l Imposta Regionale sulle Attività Produttive, è una imposta diretta e grava su tutte le attività siano esse di commercio, artigianato, servizi e prestazioni professionali. L IRAP va incamerata dalle Regioni, attualmente è del 3,90% (fino al 2007 era il 4,25%) e viene calcolata sul Valore della produzione (Ricavi meno

6 costi riconosciuti in detrazione) e al netto di una detrazione decrescente con l aumentare della base imponibile: più basso è il netto imponibile e più alta è la detrazione e viceversa, più alto è l imponibile più bassa è la detrazione. La detrazione non potrà mai essere superiore ad 7.350,00. I redditi imponibili ai fini IRAP vanno dichiarati in un apposito modello da spedire negli stessi termini della dichiarazione dei Redditi, ma separatamente da essa. Fatte queste premesse, diciamo subito che l IRAP è stata molto contestata e di cui se ne è chiesta, in più occasioni, la illegittimità costituzionale. I soggetti che più degli altri ne hanno chiesto l abolizione per incostituzionalità sono stati proprio i liberi professionisti, affermando che le proprie prestazioni esulavano dalle attività produttive propriamente dette. Contrariamente alle aspettative di tanti, l IRAP è stata dichiarata pienamente legittima, ma, la Corte Costituzionale, nella ormai famosa sentenza n. 156 del 21/05/2001 ha introdotto il concetto di attività autonomamente organizzata e che questa deve essere valutata non in senso generale, bensì con riferimento al caso specifico. La Corte di Cassazione, con altre sentenze relative all applicabilità dell IRAP, ha sempre più rafforzato il concetto espresso dalla Costituzionale, prevedendone l esenzione solo ed esclusivamente in assenza dell autonoma organizzazione. L imponibilità resta pertanto la regola, mentre l esenzione rappresenta l eccezione. Esaminiamo il significato di autonoma organizzazione per capire quale lavoratore autonomo ( e quindi anche

7 Amministratore di Condominio) può rientrare o meno nella esenzione. L IRAP è sempre dovuta quando l organizzazione della attività esercitata è tale da far passare in secondo piano la figura di colui che è responsabile dell attività e che in essa si utilizzano beni strumentali superiore al minimo indispensabile. Al contrario, quindi, l attività di lavoratore autonomo senza una struttura organizzativa superiore a quella relativa al responsabile e con l impiego di beni strumentali minimi DEVE essere considerata esente dall imposta. Per essere sempre più pratici si porta un esempio che può spiegare meglio il concetto appena espresso: - Si pensava che un Notaio dovesse essere esentato dall IRAP in quanto, in sua assenza lo studio non poteva andare avanti, essendo l attività professionale prevalente su tutto. Viceversa, quel professionista è assoggettabile all imposta in quanto il suo studio, avendo un certo numero di dipendenti che impiegano grossi investimenti sia immobiliari che di attrezzature possiede in pieno il requisito dell autonoma organizzazione. Ecco quindi che si delineano i requisiti per essere considerati esenti dall IRAP, e ritenere quindi non assoggettabili tanti Amministratori di condominio. Requisiti: 1)- Non operare in strutture autonome (studi di proprietà) 2)-Utilizzi di beni strumentali di indispensabili per l attività specifica poco valore ed

8 3)-Assenza di lavoratori subordinati o presenza modesta per casi di eccezionalità e occasionalità. Come detto in premessa, quindi, ogni caso è a se stante e non può essere standardizzato né il tipo di lavoro, né l appartamento a determinati Organismi. In linea generale, pertanto, le società o gli studi associati devono essere considerati assoggettabili all IRAP per l esistenza di struttura che eccede i minimi richiesti. Andando avanti nella giurisprudenza, si inseriscono nei casi di esenzione (sempre per mancanza di quei requisiti illustrati) anche le imprese e si quantifica il valore dei beni strumentali di modico valore, quantificando questi ultimi in ,00. Inoltre si comincia a non considerare elementi di certezza all imponibilità, la proprietà di uno studio professionale e la presenza di collaboratori occasionali o di poco rilievo organizzativo. Cosa possono fare i colleghi Amministratori che, dopo l analisi appena fatta, dovessero scoprire che, negli anni precedenti hanno pagato una imposta che non andava versata? Innanzitutto precisiamo che si può chiedere il rimborso di imposte pagate e non dovute entro 48 mesi dal relativo versamento e la richiesta va presentata alla Agenzia delle Entrate competente con una istanza in carta libera, allegando le copie degli F24 che comprovano il versamento e specificando le motivazioni per le quali si ritiene dovuto il rimborso. L Agenzia delle Entrate potrebbe rispondere

9 (positivamente o negativamente) ma, in linea generale, non risponde mai. Trascorsi 90 giorni dalla richiesta di rimborso, il silenzio si intende quale rifiuto. Tale silenzio-rifiuto è motivo per presentare apposito ricorso alla CTP (Commissione Tributaria Provinciale) competente per territorio e, in caso di rigetto, presentare appello alla CTR (Commissione Tributaria Regionale). Ma lo stesso Amministratore potrebbe decidere, o aver deciso, di non versare l IRAP ritenendo di avere i requisiti previsti per l esenzione. In questo caso è bene che sappia che l Agenzia delle Entrate difficilmente accoglierà passivamente tale comportamento e procederà ad avviso di accertamento per mancato versamento IRAP. A questo punto, ogni commercialista che segue l Amministratore, dovrà valutare attentamente la singola posizione e, nello stesso tempo, i rischi derivanti dalla possibilità di rigetto di un ricorso in CTP o in CTR in quanto, oltre alla possibilità di vedersi respingere il ricorso e quindi essere obbligati a versare quanto omesso oltre a sanzione e interessi, potrebbe vedersi condannato anche alla rifusione delle spese di giudizio. Per finire, si riferisce che negli ultimi mesi, la Corte di Cassazione ha ampliato sia la platea dei possibili esentati sia la qualificazione di beni strumentali utilizzati e, per tale motivo, la situazione và monitorata in continuazione. GARDONE VT,lì 09 Ottobre 2010

10 CARATOZZOLO Dr RAFFAELE Informazione Pubblicitaria Vuoi acquistare spazi pubblicitari su questa Newsletter? Affidati all esperienza della Francesco Venunzio Communication 051/ ; mail: