Prime osservazioni sulle norme interessanti l edilizia e l urbanistica introdotte dal d.l. n. 133/2014 convertito in legge dalla l. n.

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1 Prime osservazioni sulle norme interessanti l edilizia e l urbanistica introdotte dal d.l. n. 133/2014 convertito in legge dalla l. n. 164/ Legge 11.XI.2014 n. 164 Sulla Gazzetta Ufficiale n. 262 supplemento ordinario n. 85 dell 11.XI.2014, è stata pubblicata la L. 11.XI.2014 n. 164 che ha convertito in Legge, con modificazioni, il D.L. 12.IX.2014 n. 133 chiamato Decreto Sblocca Italia. La legge di conversione è entrata in vigore il 12.XI Norme interessanti l edilizia e l urbanistica 2.1 Le principali norme interessanti l edilizia e l urbanistica sono contenute: a) nell articolo 6 ter (introdotto dalla legge di conversione) Disposizioni per l infrastrutturazione degli edifici con impianti di comunicazione elettronica ; b) nell articolo 17 Semplificazione ed altre misure in materia edilizia ; c) nell articolo 17 bis Regolamento unico edilizio ; d) nell art. 25 Misure urgenti di semplificazione amministrativa e di accelerazione delle procedure in materia di patrimonio culturale. 2.2 In sintesi, le norme che riguardano l edilizia sono costituite: a) da norme che modificano o integrano il D.P.R n. 380 (T.U. in materia edilizia) e sono contenute nell art. 6 ter, nell art. 17 comma 1 e nell art. 17 bis; 1 Appena pubblicata la Legge ha subito una prima correzione col D.L. 165/2015 pubblicata sulla stessa G.U. n Le correzioni non attengono agli articoli oggetto della presente nota.

2 b) da una norma contenuta nell art. 17 c. 2, che, sostituisce, ovunque ricorra nel predetto D.P.R. 380/2001, l espressione S.C.I.A. (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al termine D.I.A. (Denuncia di Inizio Attività), fatta eccezione per quanto riguarda i seguenti articoli del T.U.E.: - art. 22 Interventi subordinati a denuncia di inizio attività ; - art. 23 Disciplina della denunzia di inizio attività ; - art. 24, c. 3 Certificato di agibilità per gli interventi eseguiti in base a D.I.A. 2.3 In sintesi, le norme che riguardano l urbanistica sono costituite: a) da una norma, contenuta nell art. 17, c. 3, che fa obbligo alle Regioni di assicurare con proprie leggi l attivazione del potere sostitutivo allo scadere dei termini assegnati ai Comuni per l adozione da parte degli stessi dei piani attuativi comunque denominati in base alla normativa statale e regionale. b) da una norma, contenuta nell art. 17, c. 4, che inserisce un nuovo comma dopo il sesto comma dell art. 28 della L n (Legge Urbanistica Nazionale) in tema di convenzioni attuative dei Piani di Lottizzazione (e in generale dei Piani Attuativi); il nuovo comma consente l attuazione dei P.A. per stralci funzionali e per fasi e tempi distinti. 2.4 In sintesi: le norme in materia di tutela paesaggistica, contenute nell art. 25, riguardano modifiche all autorizzazione paesaggistica di cui all art. 146 del D. L.vo 42/2004.

3 A MODIFICHE AL D.P.R. 380/2001 (T.U. IN MATERIA EDILIZIA) 1 Modifiche all art. 3: ( Definizione degli interventi edilizi ) Nella definizione di interventi di manutenzione straordinaria l obbligo di non alterare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari viene abrogato, e sostituito con l obbligo di non alterare la volumetria complessiva degli edifici. Inoltre è stato inserito, nel testo della definizione degli interventi di manutenzione straordinaria, la specificazione che nell ambito di tali interventi sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonchè del carico urbanistico purchè non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l originaria destinazione d uso. 2 La novità, rilevante, sta nell indicazione che il frazionamento o l accorpamento delle unità immobiliari possono comportare non solo la variazione delle superfici, ma anche del carico urbanistico; il che comporterebbe la qualificazione di manutenzione straordinaria degli interventi diretti a creare soppalchi, o addirittura nel caso di edifici industriali, a creare piani intermedi in quanto l unico requisito da osservare è il mantenimento della volumetria e della destinazione d uso. 2 La integrazione riecheggia la definizione di intervento di manutenzione straordinaria data, in Lombardia, dall art. 27, I c. lett. b della L.R. 12/2005, sia pure con l aggiunta della possibilità di variare la superficie delle singole unità immobiliari (variazione ovvia in caso di frazionamento o di accorpamento), nonché di variare il carico urbanistico.

4 La norma è contenuta nell art. 17, c. 1 lettera a. Il riferimento è all art. 3, c. 1 lettera b (T.U.E.). 2 Introduzione dell art. 3 bis ( Interventi di conservazione ) Dopo l art. 3 (Definizione degli interventi edilizi), viene introdotto un nuovo articolo 3 bis dal titolo Interventi di conservazione, nel seguente testo: «Art.3 bis. (Interventi di conservazione) 1. Lo strumento urbanistico individua gli edifici esistenti non piu' compatibili con gli indirizzi della pianificazione. In tal caso l'amministrazione comunale puo' favorire, in alternativa all'espropriazione, la riqualificazione delle aree attraverso forme di compensazione rispondenti al pubblico interesse e comunque rispettose dell'imparzialita' e del buon andamento dell'azione amministrativa. Nelle more dell'attuazione del piano, resta salva la facolta' del proprietario di eseguire tutti gli interventi conservativi, ad eccezione della demolizione e successiva ricostruzione non giustificata da obiettive ed improrogabili ragioni di ordine statico od igienico sanitario.»; La norma non è di facile interpretazione, tenuto conto del titolo che sembrerebbe far riferimento a una nuova categoria di interventi (di conservazione), dopo quelli definiti dal precedente art. 3, che fa riferimento agli Interventi edilizi. La lettura della norma, sia pure con tutte le cautele suggerite da un testo che non brilla certamente per chiarezza, porta alle seguenti considerazioni: a) tipologia di interventi: più che interventi di conservazione, come tali definiti dal precedente art. 3, primo comma, dalla lettera a (manutenzione ordinaria) alla lettera d (ristrutturazione edilizia) interventi che presuppongono il mantenimento dell edificio, la norma si riferisce ad interventi di riqualificazione, il cui oggetto sono gli edifici esistenti individuati dallo strumento urbanistico non più compatibili con gli indirizzi di pianificazione.

5 La norma, dopo aver precisato che lo strumento urbanistico individua edifici non più compatibili, parla di riqualificazione delle aree, il che può significare: - o l uso promiscuo, ma dal significato identico, dei termini edifici ed aree ; - o, più verosimilmente, la volontà di applicare l istituto non a singoli manufatti, ma a complessi di edifici, con evidente riferimento agli insediamenti industriali dismessi, che come è noto- sono costituiti da edifici ed aree pertinenziali. Come è già stato rilevato dai primi commentatori non saranno possibili interventi singoli o limitati, ma occorrerà confrontarsi con l ente locale per riqualificare più ampie aree. b) presupposti urbanistici: individuazione da parte dello strumento urbanistico degli edifici non più compatibili con gli indirizzi di pianificazione. c) presupposti giuridici: gli interventi possono essere eseguiti previa: - o espropriazione da parte del Comune che, è risaputo, è strumento rigido e complesso, oggi difficilmente utilizzabile dagli enti locali, per i noti problemi di bilancio; - o accordi con il privato, che prevedano, a favore del privato, forme di compensazione e cioè, concretamente, premi volumetrici. Gli accordi, frutto di contrattazione, devono essere comunque conclusi tenuto conto del pubblico interesse e del rispetto dell imparzialità e del buon andamento dell amministrazione, il che sembrerebbe far riferimento alla necessità che l accordo sia preceduto da una procedura ad evidenza pubblica di selezione del soggetto privato attuatore dell intervento. Il che rende oggettivamente quanto meno complicata l applicazione del nuovo strumento introdotto, che va ad incidere su un bene che è e resta di proprietà privata.

6 Va aggiunto che relativamente agli edifici, oggetto del c.d. interventi di conservazione, è fatta salva la facoltà del proprietario di eseguire gli interventi conservativi di cui al precedente art. 3, ad eccezione della demolizione e successiva ricostruzione non giustificata da obiettive ed improrogabili ragioni di ordine statico od igienico-sanitario. In conclusione: la norma, di carattere urbanistico, prevede la possibilità dei Comuni di individuare aree con edifici non più compatibili con lo strumento urbanistico, per le quali è previsto o l esproprio o accordi privati (con eventuale aumento di volumetria) per la loro riqualificazione. d) La norma è contenuta nell art. 17, c. 1 lettera b. Il riferimento è all art. 3 bis (T.U.E.). 3 Introduzione del comma 1 sexies dell art. 4 ( Regolamento Unico Edilizio ) a) Si prevede che vengano adottati accordi o intese tra Governo ed Enti locali, in sede di Conferenze Unificate, per l adozione di uno schema di regolamento ediliziotipo, e ciò al fine di semplificare e uniformare le norme e gli adempimenti. b) Viene stabilito che tali accordi costituiscano livello essenziale delle prestazioni concernenti - la tutela della concorrenza (art. 117, c. 2 lettera e della Costituzione); - i diritti civili e sociali che devono essere garantite su tutto il territorio nazionale (art. 117, c. 2 lettera m della Costituzione). Ciò comporta che essendo dette materie (tutela della concorrenza, livelli essenziali concernenti i diritti civili e sociali) devolute alla legislazione esclusiva dello Stato, il contenuto degli accordi non può essere modificato né dalle Regioni né tanto meno dai

7 Comuni. c) Viene, infine, stabilito che il regolamento edilizio-tipo (frutto degli accordi Stato- Enti locali), nella parte in cui vengono indicati i requisiti prestazionali degli edifici, con particolare riguardo alla sicurezza e al risparmio energetico dovrà essere adottato nei termini fissati dagli accordi, e comunque nel termine di 30 giorni dalla conclusione degli accordi stessi (art. 2 L. 241/1990). d) Va ricordato che ai sensi del I comma dell art. 4 del T.U.E. il regolamento edilizio deve contenere la disciplina delle modalità costruttive, con particolare riguardo al rispetto delle normative: - tecnico-estetiche; - igienico-sanitarie; - di sicurezza e vivibilità; sia degli immobili che delle relative pertinenze. Lo Stato per altro è, recentemente, intervenuto sul contenuto del Regolamento Edilizio stabilendo, con l art. 1 ter, l obbligo dei Comuni di adeguare, entro l , il Regolamento Edilizio, con la previsione che ai fini del conseguimento del titolo edilizia sia obbligatoriamente prevista per gli edifici di nuova costruzione ad uso diverso da quello residenziale, con una s.u. superiore a 500 mq. e per i relativi interventi di ristrutturazione edilizia (si presume: pesante) l installazione di infrastrutture elettriche per la ricarica dei veicoli, idonee a permettere la connessione di una vettura di una vettura da ciascuno spazio o parcheggio coperto o scoperto e da ciascun box per auto, siano essi pertinenziali o no, in conformità alle disposizioni edilizie di dettaglio fissate nel regolamento stesso. Più dettagliata e più ampia è la normativa, relativamente al regolamento edilizio,

8 vigente in Lombardia, e contenuta nell art. 28 della L.R. 12/ Il testo della norma regionale lombarda è il seguente: Il regolamento edilizio comunale disciplina, in conformità alla presente legge, alle altre leggi in materia edilizia ed alle disposizioni sanitarie vigenti: a) le modalità di compilazione dei progetti di opere edilizie, nonché i termini e le modalità per il rilascio del permesso di costruire, ovvero per la presentazione della denuncia di inizio attività; qualora il comune non provveda si applicano le disposizioni della presente legge; b) le modalità di compilazione dei progetti di sistemazione delle aree libere da edificazione e delle aree verdi in particolare e le modalità per la relativa valutazione; c) le modalità per il conseguimento del certificato di agibilità; d) le modalità per l'esecuzione degli interventi provvisionali di cantiere, in relazione alla necessità di tutelare la pubblica incolumità e le modalità per l'esecuzione degli interventi in situazioni di emergenza; e) la vigilanza sull'esecuzione dei lavori, in relazione anche alle disposizioni vigenti in materia di sicurezza, con particolare riguardo all'obbligo di installazione di sistemi fissi di ancoraggio al fine di prevenire le cadute dall'alto; f) la manutenzione e il decoro degli edifici, delle recinzioni prospicienti ad aree pubbliche e degli spazi non edificati; g) l'apposizione e la conservazione dei numeri civici, delle targhe con la toponomastica stradale, delle insegne, delle strutture pubblicitarie e di altri elementi di arredo urbano; h) le norme igieniche di particolare interesse edilizio, in armonia con il regolamento locale di igiene; i) la composizione e le attribuzioni della commissione edilizia, se istituita, ai sensi dell'articolo 30; i bis) le modalità di compilazione dei progetti delle opere viabilistiche e dei progetti di sistemazione delle aree verdi annesse, di rispetto e sicurezza, come svincoli, rotatorie e banchine laterali;

9 e) Proprio l esame della norma lombarda porta a considerare che il futuro regolamento-tipo lascerà comunque spazio alla attività normativa delle Regioni e dei Comuni, dovendosi rispettare unicamente i requisiti prestazionali degli edifici, con particolare riguardo alla sicurezza e al risparmio energetico. f) La norma è contenuta nell art. 17 bis. Il riferimento è all art. 4 comma 1 sexies (T.U.E.). 4 Modifica all art. 6 ( attività edilizia libera ) a) Vengono introdotti tra gli interventi di manutenzione ordinaria, liberamente eseguibili, gli interventi di installazione delle pompe di calore di potenza inferiore a 12 kw. Viene, infatti, precisato, con la legge in esame, che tali interventi sono tutti quelli di cui all art. 3, c. 1 lettera a, 4 ivi compresi gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-area di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kw. b) Sono state abrogate le limitazioni all utilizzo della C.I.L.A. previste per gli interventi di manutenzione straordinaria nell ultima parte dell art. 6, c. 2 lettera a ( non riguardino le parti strutturali dell edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari, non implichino incremento di parametri urbanistici ) (vedi art. 6, c.2 lettera a). i ter) le modalità per il conseguimento della certificazione energetica degli edifici. 2. Il regolamento edilizio non può contenere norme di carattere urbanistico che incidano sui parametri urbanistico-edilizi previsti dagli strumenti della pianificazione comunale. 4 Per interventi di manutenzione ordinaria si intendono (ai sensi dell art. 3, c. 1 lettera a) gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare e mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

10 c) E stato precisato, per l utilizzo della C.I.L.A, che le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d impresa non devono riguardare le parti strutturali (vedi art. 6, c. 2 lettera e bis). d) Limitatamente agli interventi di: - manutenzione straordinaria (art. 6 lettera a) - modifiche interne di carattere edilizia sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d impresa ovvero - modifiche delle destinazioni d uso dei locali adibiti ad esercizio d impresa (art. 6 lettera e bis; la C.I.L.A. dovrà essere corredata da: l elaborato progettuale (e non più la relazione tecnica) attestazione del tecnico che: - i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti; - i lavori sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell edilizia; - i lavori non interessano parti strutturali dell edificio. i dati identificativi dell impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori. (vedi art. 6 nuovo comma 4) e) Viene abolito l obbligo di presentare gli atti di aggiornamento catastale per tutti gli interventi soggetti a C.I.L. o a C.I.L.A., purchè venga data al Comune la comunicazione di fine lavori. In tali casi, il Comune ricevuta la comunicazione di fine lavori dovrà inoltrare la pratica direttamente all Agenzia delle Entrate, che provvederà ad aggiornare la

11 cartografia. (vedi art. 6 nuovo comma 5). f) Viene abolita la facoltà delle Regioni di individuare ulteriori interventi edilizi, per i quali è fatto obbligo di trasmettere la relazione tecnica, nonché di stabilire ulteriori contenuti della medesima relazione tecnica. Viene, in sostituzione, introdotta la facoltà delle Regioni di stabilire, con legge, entro 60 giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione, le modalità per l effettuazione dei controlli degli interventi soggetti a C.I.L. e a C.I.L.A. (vedi art. 6, c. 6). g) La mancata trasmissione della C.I.L. o della C.I.L.A. comporta la sanzione pecuniaria di euro 1.000,00 (e non più di euro ) ridotta di 2/3 se la trasmissione è effettuata spontaneamente quando l intervento è in corso di esecuzione. Viene abrogato l illecito relativo alla mancata trasmissione della relazione tecnica, in quanto non più prevista a corredo della C.I.L. o della C.I.L.A. (vedi art. 6, comma 7). h) La norma è contenuta nell art. 17, c. 1 lettera c, nonché nell art. 17 comma 2 bis (relativamente alle facoltà delle Regioni). Il riferimento è all art. 6 (T.U.E.). 5 Modifiche all art. 10 (interventi soggetti a permesso di costruire) Gli interventi subordinati a permesso di costruire, oltre - agli interventi di nuova costruzione - agli interventi di ristrutturazione urbanistica ricomprendono anche gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino

12 modifiche alla volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti. 5 Viene eliminato il divieto di aumentare le unità immobiliari o di modificare le superfici. Rimane ferma la necessità del permesso di costruire, per gli interventi di ristrutturazione edilizia: - relativi agli immobili in zona A, che modifichino la destinazione d uso; - relativi agli immobili soggetti ai vincoli culturali e paesaggistici dal D.L.vo 42/2004; interventi che modifichino la sagoma. La norma è contenuta nell art. 17, c. 1 lettera d. Il riferimento è all art. 10, comma 1 lettera c (T.U.E.) 6 Modifiche all art. 14 (Permesso di costruire in deroga) Il permesso di costruire in deroga, riservato in origine - ai soli edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico, viene esteso agli interventi di ristrutturazione edilizia e di ristrutturazione urbanistica, attuati anche 6 in aree industriali dismesse. La modifica, in questo caso, può attenere oltre che ai limiti di densità edilizia, di 5 Poiché la modifica di volumetria può avvenire non solo in diminuzione, ma anche in aumento, resta insoluto il problema del limite dell aumento di volume, tra ciò che è consentito dagli interventi di ristrutturazione edilizia e quello che costituisce ampliamento, e cioè intervento di nuova edificazione. 6 Perché anche in aree industriali dismesse? Non vi sono altre categorie di interventi di ristrutturazione edilizia ed urbanistica che possano essere oggetto di permesso di costruire in deroga.

13 altezza e di distanza tra fabbricati, anche alla destinazione d uso. Ovviamente resta necessaria la deliberazione del Consiglio Comunale, trattandosi di variare lo strumento urbanistico, deliberazione che nella fattispecie dovrebbe attestare l interesse pubblico al rilascio del permesso in deroga. 7 La possibilità di mutamento di destinazione d uso, in deroga allo strumento urbanistico vigente, è consentita a condizione che non venga aumentata la superficie coperta preesistente dell intervento. Fra le destinazioni d uso ammissibili vi sono anche quelle commerciali, fatta eccezione per quelle aree ove tali insediamenti sono interdetti allorchè vi sia la necessità di garantire la tutela della salute, dei lavoratori, dell ambiente, ivi incluso l ambiente urbano e dei beni culturali. Ovviamente l impedimento a mutare la destinazione d uso per iniziative commerciali dovrà essere puntualmente motivato da parte del Comune. La norma è contenuta nell art. 17, c. 1 lettera e. Il riferimento è all art. 14, comma 1 bis e comma 3 (T.U.E.). 7 Modifiche all art. 15 (Efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire) 7.1 Il primo comma (non modificato) afferma che nel permesso di costruire debbono essere indicati i termini di inizio e di ultimazione dei lavori; 7.2 Il termine massimo per l inizio dei lavori è un anno dal rilascio del titolo; il termine massimo per il completamento dell opera è tre anni dall inizio; 8 decorsi tali 7 Secondo la giurisprudenza, anche nei casi tradizionali in cui è consentito il rilascio del permesso di costruire in deroga, sarebbe necessario che la delibera comunale espliciti l interesse pubblico alla deroga. 8 Val la pena di ricordare che a norma dell art. 30 del D.L n. 69 convertito in

14 termini, il permesso decade per la parte non eseguita, tranne che anteriormente alla scadenza venga richiesta una proroga. 7.3 La proroga può essere accordata: a) per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso; b) in considerazione: - della mole dell opera da realizzare; - delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive; - di difficoltà tecnico-esecutive emesse successivamente all inizio dei lavori; c) quanto si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari. 7.4 Qualora i lavori non possano essere iniziati o conclusi per iniziative dell amministrazione o dell autorità giudiziaria, rivelatisi poi infondati, la proroga è comunque accordata, anche dopo la scadenza dei termini. In questi casi non ha senso parlare di richiesta prima della scadenza dei termini, e addirittura di proroga essendo piuttosto il caso di sospensione dei termini che inizieranno di nuovo a decorrere allorchè verrà accertata l infondatezza delle iniziative della amministrazione o dell autorità giudiziaria. 7.5 La norma è contenuta nell art. 17, c. 1 lettera f. Il riferimento è all art. 15, c. 2 e comma 2 bis (T.U.E.). Legge n. 98, i termini indicati sono prorogati di due anni, limitatamente ai permessi rilasciati prima dell entrata in vigore del D.L., avvenuta il , a condizione: - che la proroga sia oggetto di comunicazione da parte dell interessato; - che l intervento previsto non contrasti con strumenti urbanistici sopravvenuti.

15 8 Modifiche all art. 16 ( Contributo per il rilascio del permesso di costruire ) 8.1 Come è noto, in base al comma 4 dell art. 16 l incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria è stabilita, con deliberazione del Consiglio Comunale, in base alle tabelle parametriche che la Regione stabilisce per classe di Comune in relazione: a) all ampiezza e all andamento demografico dei Comuni; b) alle caratteristiche geografiche dei Comuni; c) alle destinazioni di zona previste negli strumenti urbanistici vigenti; d) ai limiti e rapporti minimi inderogabili fissati in applicazione dell art. 4.1 quinquies, penultimo e ultimo comma, della L. 1150/1942 e s.m.i., nonché delle leggi regionali. 8.2 Vengono aggiunti, nello stabilire da parte delle Regioni le tabelle, i seguenti ulteriori parametri, relativi: d bis) alla differenziazione tra gli interventi; e ciò al fine di incentivare gli interventi di ristrutturazione edilizia rispetto a quelli di nuova costruzione; d ter) alla valutazione del maggior valore, generato da interventi su aree o immobili: - in variante urbanistica; - in deroga; - con cambio di destinazione d uso. E cioè interventi conseguenti:

16 - a varianti urbanistiche; - a deroghe allo strumento urbanistico; - a cambi di destinazione d uso con riferimento alle categorie funzionali di cui all art. 23 ter. 8.3 In realtà, non pare che la valutazione del maggior valore incida sulle tabelle parametriche fissate al fine di stabilire l incidenza degli oneri di urbanizzazione. La norma, infatti, stabilisce, che il maggior valore, calcolato dal Comune - è suddiviso in misura non inferiore al 50% (?) tra il Comune e la parte privata; - è erogato dalla parte privata sotto forma di contributo straordinario, vincolato alla realizzazione di opere pubbliche e di servizi da realizzare (sic!) nell ambito in cui ricade l intervento; - oppure di cessione di aree da destinare a servizi di pubblica utilità, edilizia sociale od opere pubbliche. La norma non configura un parametro che incida sulla determinazione dell ammontare degli oneri, ma realizza una forma di perequazione dei valori, in quanto ha l obiettivo di conseguire l equità delle scelte urbanistiche modificative di quelle contenute nello strumento urbanistico, determinando il maggior valore ( plusvalore ) fondiario derivante dalle nuove scelte pianificatorie, e ridistribuendo tale maggior valore alla collettività, così da riequilibrare il costo sociale/urbanistico degli interventi di variante urbanistica, o in deroga, o con cambio di destinazione d suo. 8.4 Viene poi stabilito che rispetto a tale parametro del plusvalore sono fatte salve le diverse disposizioni delle legislazioni regionali e addirittura dagli strumenti urbanistici generali comunali.

17 Ne consegue, quindi, che la disciplina del plusvalore non ha immediata attuabilità, ma sarà necessario che venga recepita dalla Regione, e dagli strumenti urbanistici comunali. 8.5 Viene precisato che nel caso la Regione non definisca le tabelle parametriche, a tale definizione provvederanno direttamente i Comuni, secondo i parametri tutti di cui al comma 4, sopra ricordato, fermo restando quanto previsto dal comma 4 bis (relativamente alla diverse disposizioni delle legislazioni regionali e degli strumenti urbanistici generali comunali ). E comprensibile il rinvio ad eventuali norme regionali; molto meno a quelle contenute negli strumenti urbanistici comunali, disposizioni che il Comune può agevolmente modificare. 8.6 Viene altresì introdotta la facoltà per i Comuni di introdurre differenziazione nell entità della quota del contributo concessorio riferita al costo di costruzione tra interventi di nuova costruzione e interventi di ristrutturazione al fine di incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente. 8.7 La norma è contenuta nell art. 17, c. 1 lettera g. Il riferimento è all art. 16, comma 4. 4 bis, 5 e 10 (T.U.E.). 9 Modifiche all art. 17 ( Riduzione o esonero dal contributo di costruzione ) 9 9 L articolo è un tipico esempio di costruzione normativa barocca, costituita da una sequenza di rimandi. La norma fa riferimento agli interventi di manutenzione straordinaria di cui all art. 6, c. 2 lettera a, norma che fa riferimento agli interventi di manutenzione straordinaria di cui all art. 3, c. 1 lettera b, e cioè, in altri termini, a tutti gli interventi di manutenzione straordinaria.

18 9.1 Il comma 4 limita alla sola quota relativa alle opere di urbanizzazione, il contributo di costruzione dovuto per gli interventi su immobili di proprietà dello Stato. 9.2 Viene stabilito che anche gli interventi di manutenzione straordinaria, come definiti dal precedente art. 3, c. 1 lettera b, qualora comportanti aumento del carico urbanistico il contributo di costruzione venga limitato alla incidenza delle sole opere di urbanizzazione e purchè ne derivi un aumento della superficie calpestabile. La lettura della norma non è agevole, ma penso possa qui sintetizzarsi: a) sono soggette agli oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria) gli interventi di manutenzione straordinaria; b) qualora comportanti aumento di carico urbanistico. La norma riprende il principio, affermato in giurisprudenza (Cons. Stato n. 4326; T.A.R. Lombardia, Milano, sez. II n. 2092) secondo cui gli oneri di urbanizzazione (data la loro natura non tributaria, ma di corrispettivo, causale, di diritto pubblico, connesso alle opere di urbanizzazione) è sempre dovuto, qualunque sia la tipologia dell intervento se l intervento comporta l aggravamento del carico urbanistico. 10 c) purchè ne derivi un aumento della superficie calpestabile. Sintatticamente, l inciso è collegato alle opere di urbanizzazione, ma ciò è illogico. 10 Il principio sfugge al criterio, nominalistico, di distinguere la assoggettabilità o meno agli oneri di urbanizzazione, a seconda del titolo con cui sono stati approvati. La norma, quindi, non pone l obbligo di pagamento degli oneri urbanizzativi sempre come conseguenza della C.I.L. o della C.I.L.A. o del titolo abilitativo comunque denominato che abbia autorizzato l intervento di manutenzione straordinaria ma unicamente come conseguenza dell aggravio del carico urbanistico, il cui accertamento è a carico del Comune.

19 Sul piano logico, la norma intenderebbe precisare che il carico urbanistico che fa scattare l obbligo di pagare gli oneri urbanizzativi sono da identificare nell aumento della superficie calpestabile dell immobile, a seguito dell intervento di manutenzione straordinaria. Ma questa precisazione si scontra con la definizione degli interventi di manutenzione straordinaria di cui all art. 3, c. 1 lettera b che ha come condizione, perché le opere rientrino nella definizione predetta, che le stesse non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari. La modifica introdotta con la legge di conversione ha reso più nebulosa la norma. 9.3 Viene, altresì, precisato (nuovo comma 4 bis) che il contributo di costruzione (sia riferito al costo di costruzione che agli oneri) è ridotto in misura non inferiore al 20% rispetto a quello previsto per le nuove costruzioni per gli interventi di ristrutturazione (edilizia), recupero e riuso di immobili dismessi o in via di dismissione. La riduzione opera solo nei casi non interessati da: - varianti urbanistiche; - deroghe; - cambi di destinazione d uso, qualora tali cambi comportino maggior valore rispetto alla destinazione originaria. La entità della riduzione, i criteri e le modalità applicative, dovranno essere determinate dai Comuni entro il termine di 90 giorni dall entrata in vigore della presente disposizione, già previste dal D.L. e modificate dalla Legge di conversione; si pensa, quindi, che i 90 giorni decorrano dall entrata in vigore della Legge di conversione. 9.4 La norma è contenuta nell art. 17, c. 1 lettere h. Il riferimento è all art. 17 comma 4 e comma 4 bis (T.U.E.).

20 10 Sostituzione del comma 7 dell art. 20 ( procedimento per il rilascio del permesso di costruire ) La norma riguarda il raddoppio dei termini: - per l istruttoria a seguito della presentazione della domanda di permesso di costruire (termine di 60 giorni) comma 3; - per l interruzione del termine per l istruttoria (termine di 30 giorni) comma 5. Il raddoppio è legittimo nei soli casi di progetti particolarmente complessi secondo la motivata risoluzione del responsabile del procedimento. Viene, così abolita, la previsione di raddoppio automatico prima consentito per i Comuni con più di abitanti Per i Comuni obbligati all esercizio in forma associata della funzione fondamentale della pianificazione urbanistica ed edilizia la norma in esame si applica dopo un anno dall entrata in vigore della legge di conversione La norma è contenuta nell art. 17, c. 1 lettera i e c. 2 ter. Il riferimento è all art. 20, comma 7 (T.U.E.). 11 Modifiche all art. 22 ( Interventi subordinati a D.I.A. ) 11.1 E necessaria la S.C.I.A. (e non più la D.I.A.) a) per tutti gli interventi: - che non costituiscono edilizia libera (art. 6, 1 del D.P.R. 380/2001); - che non costituiscono edilizia semilibera, soggetta a C.I.L. o a C.I.L.A. (art.6, 2

21 D.P.R. 380/2001); - che non siano obbligatoriamente oggetto di permesso di costruire (art. 10, c. 1 D.P.R. 380/2001) 11 e cioè: nuova costruzione (art. 10, c. 1 lettera a); ristrutturazione urbanistica (art. 10, c. 1 lettera b); ristrutturazione edilizia c.d. pesante, e cioè che comportino modifiche della volumetria e dei prospetti (art. 10, c. 1 lettera c). - che non siano obbligatoriamente oggetto di permesso di costruire o di D.I.A. (SuperDIA) (art. 22, c. 3 D.P.R. 380/2001) e cioè: 11 In Lombardia, anche gli interventi di cui all art. 10, c. 1 del D.P.R. 380/2001, possono essere oggetto di D.I.A. Infatti, ai sensi dell art. 41, c. 1 della L.R. Lombardia 12/2005 chi ha titolo per presentare istanza di permesso di costruire ha facoltà alternativamente e per gli stessi interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia, di inoltrare al Comune denuncia di inizio di attività (la c.d. SuperDIA). In Lombardia sono soggetti esclusivamente a permesso di costruire i seguenti interventi: a) mutamento di destinazione d uso di immobili anche non comportanti la realizzazione di opere edilizie, finalizzati alla creazione di luoghi di culto e luoghi destinati a centri sociali (art. 52, c. 3 bis L.R. 12/2005); b) realizzazione di nuovi fabbricati nelle aree destinate all agricoltura (art. 60, c. 1 L.R. 12/2005); c) interventi di rimozione dell amianto dalle coperture, con modifica delle falde sino ad una pendenza massima del 40%, che dia luogo ad un piano sottotetto o a vani abitabili (art. 73 bis L.R. 12/2005).

22 gli interventi di ristrutturazione edilizia c.d. pesante, come indicati all art. 10, c. 1 lettera c (art. 22, c. 3 lettera a); gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora disciplinati da piani attuativi (art. 22, c. 3 lettera b); gli interventi di nuova costruzione, qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali secondo precise disposizioni plano-volumetriche (art. 22, c. 3 lettera c). b) per le varianti al permesso di costruire - che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie; - che non modificano la destinazione d uso e la categoria edilizia; - che non alterano la sagoma dell edificio, ma solo se sottoposti a vincolo a sensi del D. L.vo 42/2004; 12 - che non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire. Queste varianti finali ( possono essere presentate prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori ) sono però correttamente in Lombardia soggette a C.E.A. (Comunicazione di eseguita attività) Con una nuova norma (comma 2 bis) sono dichiarate soggette a S.C.I.A. le varianti a permesso di costruire che: - non configurano una variazione essenziale; 14 - sono conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie; - vengono attuate dopo l acquisizione degli atti d assenso previsti dalle normative di 12 Il vincolo deve essere specifico e riguardare direttamente l immobile; non rientra nella fattispecie l immobile sito in zona vincolata. 13 Art. 41, c. 2 L.R. 12/2005, nel testo sostituito dalla lettera j dell art. 12 L.R. 3/ La nozione di variazione essenziale è data dall art. 32. In Lombardia tale nozione (difforme) è data dall art. 54 della L.R. 12/2005.

23 settore (paesaggistico, idrogeologico, ambientale, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico). Non è dato di capire, quali siano le novità introdotte dal comma 2 bis, rispetto alla disciplina dettata dal comma 2, se non per la precisazione che le varianti siano conformi alle prescrizioni urbanistiche-edilizie (prescrizione ovvia) e che le stesse devono essere attuate dopo aver ottenuto le autorizzazioni previste dalla normativa di settore (salvo, mi sembra ovvio, la possibilità di sanatoria, se e in quanto ammissibile) La norma è contenuta nell art. 7, c. 1 lettera m. Il riferimento è all art. 22, comma 1, 2 e 2 bis (T.U.E.). 12 Introduzione dell art. 23 ter: ( Mutamenti d uso urbanisticamente rilevanti ) 12.1 Vengono, normativamente, definite le categorie funzionali, da prendere in considerazione per determinare la destinazione d uso di un immobile o una sua variazione, e cioè le seguenti categorie: a) residenziale; b) turistico-ricettiva; c) produttiva e direzionale; d) commerciale; e) rurale. Viene eliminato, nella legge di conversione, l accorpamento in unica categoria funzionale della destinazione residenziale e della destinazione turistico-ricettiva La destinazione d uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile E stabilito l obbligo delle Regioni di adeguare la legislazione regionale ai principi stabiliti nell articolo 23 ter in esame, e ciò nel termine di 90 giorni dalla data

24 di entrata in vigore della legge di conversione (11.XI.2014). E previsto che decorso inutilmente tale termine, le disposizioni contenute nell art. 23 ter trovano diretta applicazione E sempre consentito il mutamento di destinazione d uso all interno della stessa categoria funzionale. Sono fatte salve le diverse previsioni contenute nelle leggi regionali e negli strumenti urbanistici comunali, che quindi possono articolare diversamente il mutamento di destinazione d uso all interno delle stesse categorie funzionali La norma è contenuta nell art. 17, c. 1 lettera n. Il riferimento è all art. 23 ter (T.U.E.). 13 Modifiche all art (Certificato di agibilità) Fra i soggetti tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilità, vanno aggiunti coloro che hanno presentato la S.C.I.A. (oltre quelli che hanno presentato la D.I.A. e il titolare del permesso di costruire). Ciò è conseguenza delle disposizioni che hanno sostituito la S.C.I.A. alla D.I.A. per interventi che possono avere influito sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, quali possono essere quelli previsti 15 Va ricordato quanto afferma l art. 51, c. 2 della L.R. 12/2005 secondo il quale I Comuni indicano nel P.G.T. in quali casi i mutamenti di destinazione d uso di aree e di edifici attuati con opere edilizie comportino un aumento ovvero una variazione del fabbisogno di aree per servizi ed attrezzature pubbliche e di interesse pubblico generale nonché, per quanto riguarda il contributo di costruzione, l art. 52, c. 3, relativo alla modifica della destinazione d uso nei dieci anni successivi alla ultimazione dei lavori.

25 al novellato art. 22, c. 1 e c. 2 (ed in generale in relazione alla disposizione contenute nel II comma dell art. 17 in esame) che sostituisce l espressione S.C.I.A., alla espressione D.I.A., ovunque ricorra nel T.U. dell Edilizia, fatta eccezione di quanto prevedono gli articoli: 22 III comma (Interventi subordinati a D.I.A.) 23 (disciplina della D.I.A.) 24 III comma (certificato di agibilità, richiesto da chi ha presentato la D.I.A.). La norma è contenuta nell art. 17, c. 1 lettera o. Il riferimento è all art. 24 comma 3 (T.U.E.). 14 Modifiche all art. 25 (Procedure per il rilascio del certificato di abitabilità) Viene soppressa la facoltà delle Regioni prevista dal comma 5 ter - di disciplinare, con legge, le modalità per l attuazione delle disposizioni di cui al comma 5 bis. Il comma 5 bis (introdotto dal D.L. 69/2013 convertito in L. 98/2013) prevede che se l interessato non proponga domanda per il rilascio del certificato di agibilità, con la documentazione prevista dal comma 1 16 in sostituzione l interessato può presentare la dichiarazione del D.L. (o, in assenza, di un professionista) che attesti la conformità dell opera al progetto approvato e la sua agibilità, corredata da: - richiesta di accatastamento; - dichiarazione di conformità degli impianti rilasciata dall impresa installatrice. 16 La documentazione da allegare alla domanda è la seguente: a) richiesta di accatastamento dell edificio; b) dichiarazione di conformità dell opera rispetto al progetto approvato e alla avvenuta prosciugatura dei muri; c) attestazione dell impresa installatrice di conformità degli impianti alle norme di legge ovvero certificato di collaudo degli impianti.

26 Pertanto, in materia, la Regione può solo dettare norme relative all effettuazione dei controlli, in ordine alla dichiarazione del D.L. e degli installatori degli impianti. La norma è contenuta nell art. 17, c. 1 lettera p. Il riferimento è all art. 25 comma 5 ter (T.U.E.). 15 Inserimento dell art. 28 bis ( Permesso di costruire convenzionato ) 15.1 Viene disciplinato con legge l istituto del permesso di costruire convenzionato, per altro utilizzato da tempo nella prassi e considerato a metà strada tra il permesso di costruire e il piano di dettaglio Viene stabilito che: a) il procedimento di formazione del permesso di costruire convenzionato è quello ordinario; b) la convenzione, va approvata con delibera del consiglio comunale, salvo diversa previsione regionale. Per analogia con le convenzioni dei Piani Attuativi, si ritiene applicabile in Lombardia l art. 14, c. 1 della L.R. 12/2005, che prevede la competenza: - del Consiglio Comunale nei Comuni sino a abitanti; - della Giunta Comunale, nei restanti Comuni La convenzione è obbligatoria allorchè sia prevista: a) la cessione di aree, anche al fine dell utilizzo dei diritto edificatori (come, in 17 Si rinviene l esame delle Concessioni Edilizie convenzionate sin dal 1992 con la sentenza della Cass. Civ. Sez. I, n

27 Lombardia, disciplinati dall art. 11 della L.R. 12/2005); b) la realizzazione di opere di urbanizzazione, fermo restando l applicazione delle norme del Codice degli appalti pubblici (art. 32, I c. lettera g D. L.vo 163/2006)); 18 c) le caratteristiche morfologiche degli interventi, e cioè la forma esterna del manufatto da realizzare; d) la realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale La convenzione può prevedere che l intervento venga eseguito mediante stralci funzionali, ai quali collegare, sempre per identici stralci: - oneri 18 Ai sensi dell art. 16, comma 2 bis del T.U.E. (introdotto dall art. 45 del D.L. 201/2011, convertito in Legge 22.XII.2011 n. 214) Nell ambito degli strumenti attuativi e degli atti equivalenti comunque denominati, nonché degli interventi in diretta attuazione dello strumento urbanistico generale, l esecuzione diretta delle opere di urbanizzazione primaria..di importo inferiore alla soglia comunitaria ( Euro dal Reg. U.E. 1251/2011) funzionale all intervento di trasformazione urbanistica del territorio è a carico del titolare del permesso di costruire e non trova applicazione il D. L.vo 163/2006 (Codice dei Contratti Pubblici). Ai sensi dell art. 32, c. 1 lettera g del predetto Codice, le norme del Codice stesso si applicano solo ai contratti di importo pari o superiore alla soglia comunitaria, per lavori pubblici da realizzare da parte di soggetti privati, titolari di permesso di costruire, che assumono in via diretta l esecuzione delle opere di urbanizzazione a scomputo totale o parziale del contributo previsto per il rilascio del permesso di costruire.

28 - opere di urbanizzazione - e relative garanzie. Ciò, in altri termini, significa che sia il pagamento degli oneri che l esecuzione delle opere di urbanizzazione (previste nella convenzione) possono essere oggetto di obbligo di adempimento correlato alle singole porzioni di interventi da eseguire Il termine di validità del permesso di costruire, può essere modulato (superando quindi il termine ordinario di tre anni dall inizio dei lavori) in relazione agli stralci funzionali previsti dalla convenzione Alla convenzione 19 si applica la disciplina dettata dall art. 11 della L n. 241, ed in particolare: a) l obbligo di stipulare la convenzione per atto scritto; non è previsto che l atto sia pubblico, ma è evidente che la natura del contenuto della convenzione e la tutela degli interessi delle P.A. esigono l atto pubblico o scrittura autenticata, anche al fine della eventuale trascrizione relative agli obblighi che incidono sui diritti reali, quali ad esempio l obbligo di cessione delle aree; b) alla convenzione ( accordo ) si applicano i principi del Codice Civile in materia di obbligazioni e contratti, se e in quanto compatibili; c) il Comune può recedere unilateralmente dalla convenzione: - per sopravvenuti motivi di pubblico interesse; (da esplicitare) - fatto salvo il diritto del privato ad un indennizzo per gli eventuali pregiudizi subiti La norma è contenuta nell art. 17, c. 1 lettera q. 19 La convenzione ha funzione integrativa del procedimento concessorio, è da considerarsi modulo riconducibile agli accordi ex art. 11 L. 241/1990 (Cass. Civ., Sez. Un n. 3689).

29 Il riferimento è al nuovo articolo 28 bis (T.U.E.). 16 Modifiche all art. 31 ( Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali ) 16.1 Vengono introdotte in aggiunta alle sanzioni repressive di tipo reale (consistenti nella demolizione e ripristino) sanzioni di tipo pecuniario nel caso di opere: realizzate: a) senza titolo abilitativo; 20 b) in totale difformità; 21 c) con variazioni essenziali Debbono essere considerate senza titolo le opere realizzate con un titolo decaduto, per decorso del termine iniziale e/o finale. 21 Sono in totale difformità, gli interventi che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planivolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso ovvero l esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati dal progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile. Occorre sottolineare che la norma non è riferita a tutte le opere realizzate in totale difformità, ma unicamente agli organismi edilizi ; il regime sanzionatorio si applica solo ai casi in cui si sia realizzato un manufatto autonomo, non avente carattere accessorio, ma principale, diverso completamente dalle previsioni progettuali assentite col rilascio del titolo edilizio (costruzione aliud pro alio). Pertanto tutte le opere pertinenziali e quelle che non danno luogo ad un immobile dotato di propria specifica sul piano strutturale e di autonomia su quello funzionale non costituiscono ipotesi di tali difformità ( Autori Vari Sanzioni amministrative in materia edilizia, Torino, 2014 pag. 366).

30 16.2 Per gli abusi edilizi, sopra indicati, la normativa vigente prevede un procedimento sanzionatorio di tipo reale che inizia con l ingiunzione, ordinanza 23 rivolta al proprietario dell area e al responsabile dell area di rimuovere o di demolire l opera abusiva, nel termine (non inferiore) a 90 giorni. Orbene, la scadenza infruttuosa del termine fissato nell ingiunzione, accertata con apposito verbale (da notificarsi ai contravventori): - determina, direttamente e autonomamente, la perdita della proprietà del manufatto abusivo da parte del proprietario e l acquisizione al patrimonio comunale; - determina l applicazione, contestualmente, di una sanzione pecuniaria di importo compreso tra 2.000,00 e ,00 euro Qualora risulti, in modo inequivocabile, che il proprietario dell area è estraneo al compimento dell abuso (e, si aggiunge, si sia adoperato per impedire l abuso, appena venuto a conoscenza dello stesso), il manufatto dovrà essere comunque demolito dal proprietario 24 ma non determinerà l acquisizione del bene abusivo al patrimonio del Comune, mentre la sanzione pecuniaria sarà applicata al solo responsabile dell abuso Ai sensi dell art. 36, è prevista la possibilità di ottenere il permesso di costruire in sanatoria per le opere abusive, qualora la domanda sia presentata nel termine previsto nell ingiunzione per procedere alla demolizione o alla rimozione 22 Per definire le variazioni essenziali si fa riferimento all art. 32, e in Lombardia, all art. 54 della L.R. 12/ Secondo Centofanti (Diritto di costruire, pianificazione urbanistica, espropriazione, Milano 2010, pag. 1431) l ingiunzione non deve essere preceduta da diffida. 24 Il manufatto resta abusivo e va comunque demolito dal Comune, a spese del contravventore, come va, ordinariamente demolito, il manufatto acquisito dal Comune al termine del procedimento sanzionatorio reale.

31 dell abuso. 25 Ne segue che: a) la presentazione della domanda sospende l applicazione non solo della sanzione demolitoria o ripristinatoria, ma anche della sanzione pecuniaria; la sospensione opera sin tanto che sulla domanda venga presa la determinazione conclusiva da parte del Comune (nel termine di 60 giorni dalla presentazione); b) l accoglimento della domanda di sanatoria, e quindi il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, determina il venir meno del fondamento giuridico per l applicazione di tutte le sanzioni, reali e pecuniarie, in quanto cessa il carattere abusivo dell opera realizzata. c) il problema di quale effetto abbia sull ingiunzione di demolizione il rigetto della domanda di sanatoria ha avuto, in giurisprudenza e dottrina, tre ipotesi di soluzione: secondo una tesi, la domanda di sanatoria sospende l efficacia dell ingiunzione di demolizione, efficacia che ricomincia a decorrere dalla data del diniego Il limite ultimo per la presentazione della istanza di accertamento di conformità è costituito dalla esecuzione della sanzione amministrativa (Garofoli-Ferrari, Codice dell Edilizia, Roma 2009, pag. 463) 26 Cons. Stato, sez. V, n L ordine di demolizione è..un atto vincolante che poggia sull atto presupposto che accerta la presenza di un abuso edilizio, conseguentemente l efficacia dell ordine di demolizione resta sospesa all indomani della presentazione della domanda di sanatoria, ma al momento in cui la stessa venga respinta, l ordine di demolizione torna a spiegare i suoi effetti né appare necessario che l amministrazione adotti un ulteriore ordine di demolizione, poiché la domanda di sanatoria non caduca l ordine di demolizione, ma ne sospende gli effetti, che ricominciano a decorrere a far data dall adozione del diniego di sanatoria.