IMMOBILIARE TURISTICO LAGO Gli stranieri ritornano ad investire in Italia

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1 IMMOBILIARE TURISTICO LAGO Gli stranieri ritornano ad investire in Italia Nel secondo semestre del 2013 le quotazioni delle abitazioni situate nelle più importanti località lacustri hanno registrato una diminuzione del 2,3%. Su lago di Como la contrazione dei valori è stata del 2,1%, sul lago di Garda dell 1,4% mentre sul lago d Iseo il ribasso è stato del 4,4%. La novità importante da segnalare è il ritorno degli investitori stranieri sul lago di Garda, in particolare sulla sponda Veronese. Tedeschi e austriaci hanno acquistato la seconda casa in queste località dopo aver capito che il ribasso dei valori poteva permettere di realizzare acquisti interessanti. In aumento anche la domanda da parte di acquirenti provenienti dal Trentino Alto Adige, in particolare dal Sud Tirolo. LAGO DI GARDA Le località turistiche del lago di Garda hanno registrato una contrazione dei valori dell 1,4%; sulla sponda veronese il ribasso è stato dell 1,5%. A Garda, Torri del Benaco e Bardolino, rispetto a mesi fa, si registra una maggiore trattabilità del prezzo delle abitazioni usate dal momento che spesso richiedono interventi di riqualificazione. In queste zone il nuovo è poco presente e non ci sono sati molti interventi di sviluppo edilizio. La domanda di acquisto di seconda casa è in aumento e, in particolare, si registra un ritorno di acquirenti tedeschi, austriaci provenienti dal Trentino Alto Adige, in particolare da Bolzano e dalle vallate (Val Pusteria, Val di Non, val Venosta). Sono acquirenti esigenti, con una buona disponibilità di spesa che può superare i 300 mila. L altra fascia di clientela è rappresentata da acquirenti veronesi che investono intorno a mila. Le caratteristiche dell abitazione maggiormente richieste sono: la vista lago, la vicinanza ai servizi e comunque al centro, la presenza di spazi esterni (giardino o terrazzo). Rispetto ad anni fa si segnala una minore richiesta di soluzioni indipendenti di grandi dimensioni ( mq). Attualmente sono acquistate per lo più da imprese edili che provvedono a frazionarle e a ristrutturarle. A Torri del Benaco una delle zone preferite da chi cerca la seconda casa si conferma quella a ridosso di via per Albisano, area in cui si concentrano ville e appartamenti signorili inseriti in contesti di prestigio, spesso con piscina condominiale e dotati di ampi spazi esterni. L usato in buono stato costa intorno a 3000 al mq. Punte di 4000 al mq si raggiungono solo per soluzioni particolarmente prestigiose. Tra le zone emergenti si segnalano Eremitaggio e Brancolino dove ci sono ville singole importanti con vista lago e le cui quotazioni possono andare da 2800 a 3200 al mq. A Garda si apprezzano in particolare le case vicine al centro storico che, negli ultimi tempi, è stato sottoposto ad interventi di restyling che lo hanno rivalutato notevolmente. Nel centro si trovano case d epoca, spesso ben tenute ed apprezzate soprattutto da chi ama un certo tipo di immobili. Le quotazioni sono di al mq. Altra zona apprezzata e prestigiosa è quella di Punta San Vigilio dove le quotazioni possono toccare punte di 4000 al mq. A Bardolino invece sta emergendo la frazione di Cisano, a sud di Bardolino, dove sono in corso dei progetti di rivalutazione e si sta autorizzando la costruzione di un albergo. E stata anche aperta e riqualificata la passeggiata che collega Bardolino a Lazise. L offerta immobiliare include appartamenti di piccolo taglio da destinare ad uso turistico e che hanno quotazioni medie di 2800 al mq. Le soluzioni più richieste sono quelle ubicate a ridosso del centro storico (semicentro),

2 ove è possibile godere della vivacità del centro senza il caos che spesso si crea in alcune zone. Le quotazioni medie sono di al mq. Sono stabili i valori immobiliari a Lazise dove nell ultimo anno si nota un incremento degli acquisti da parte di clienti stranieri. Arrivano principalmente da Germania e Austria e hanno un budget medio di investimento intorno a 270 mila. Prediligono le abitazioni nuove o comunque di recente costruzione, posizionate presso il lago o in zone centrali. Come tipologie immobiliari scelgono il trilocale oppure le villette a schiera. Gli acquirenti italiani invece hanno un budget più limitato (intorno ai 200 mila ) e si orientano sulle abitazioni usate. Entrambi chiedono la presenza di un terrazzo abitabile o di un giardino. Le zone preferite dagli stranieri sono il Barum e la Mata. Al Barum, località da cui si può godere della vista lago perchè posta sulla collina, ci sono residence costruiti nella seconda parte degli anni 90 valutati mediamente intorno a 3000 al mq con punte di 4000 al mq se dotati di vista lago. La Mata sorge vicino al centro di Lazise dove ci sono villette singole o bifamiliari con quotazioni medie di 4000 al mq. Gli acquirenti italiani si spostano nelle zone più decentrate quali Paiari e lo Zappo dove ci sono soluzioni costruite negli anni a prezzi più accessibili ( al mq). Soluzioni esclusive sono presenti su via della Pergolana, rinomata grazie all esclusività delle soluzioni presenti: le unità abitative sono dotate di terrazzo e immerse in contesto tranquillo. Nel centro storico di Lazise si concentrano le abitazioni più storiche, alcune delle quali posizionate anche fronte lago, ma l assenza di posti auto e di box rende più difficoltosa la vendita. Le quotazioni possono arrivare a 5000 al mq. Nel secondo semestre del 2013 le quotazioni delle abitazioni a Peschiera del Grada sono in diminuzione (-3,3%). Questo ha determinato una ripresa delle compravendite, alimentate anche da stranieri che stanno tornando ad investire in zona. Infatti gli acquisti di seconda casa sono cresciuti a tal punto da superare ampiamente quelli di prima casa, comunque sempre presenti. Gli acquirenti italiani arrivano prevalentemente da Lombardia, Trentino Alto Adige, Emilia Romagna; gli stranieri sono per lo più tedeschi ed austriaci, spesso molto informati sul mercato immobiliare della zona e alla ricerca di valide opportunità sul mercato. Sono clienti molto esigenti ed attenti con una disponibilità di spesa che si spinge fino a mila. Da segnalare che sono molto attenti alla qualità costruttiva dell immobile e che prediligono le nuove costruzioni, soprattutto se realizzate con criteri di efficienza energetica. Piacciono anche le soluzioni di prestigio, posizionate in zone panoramiche. Gli italiani hanno un budget di investimento più basso, intorno a 200 mila e si orientano su bilocali e trilocali in buono stato di conservazione. Ultimamente, nella scelta dell immobile, conta sempre più la posizione, centrale e vicina al lago. Molte transazioni sono state concluse nella frazione di San Benedetto di Lugana, oggetto di interventi migliorativi che hanno portato alla costruzione di piscina, centri ricreativi, impianti sportivi e soprattutto abitazioni nuove in classe A con un ottimo riscontro tra la clientela (prezzi oltre i 3000 al mq)nonostante fossero sulla strada Gardesana, quindi più distanti dal lago. Nella zona di San Benedetto Lugana, verso il lungo lago ci sono soluzioni indipendenti, a volte acquistate anche per realizzare B&B. Le quotazioni per abitazioni di recente costruzione sono di al mq. Da segnalare che, nella seconda e terza fila lago, negli ultimi anni sono in vendita delle ville unifamiliari i cui prezzi però sono ancora troppo distanti dalla reale capacità di spesa dei potenziali acquirenti. Le località della sponda bresciana del lago di Garda hanno registrato un ribasso dei valori dell 1,3%. A cercare la seconda casa a Salò sono principalmente bresciani e persone residenti in Lombardia, a Bergamo e a Milano. Il budget di chi cerca la seconda casa si è ridimensionato rispetto agli anni

3 passati e questo vale anche per gl immobile di prestigio in maniera meno accentuata. La distanza tra domanda ed offerta determina un aumento delle tempistiche di vendita che arrivano fino a mesi. Si cercano abitazioni dotate di sfogo esterno, piscina e vista lago. Quest ultima è molto rara da trovare sugli immobili di Salò. Le quotazioni di un abitazione con vista lago si aggirano intorno a al mq (nuovo) e 3000 al mq (usato). Molto richieste ed apprezzate le soluzioni d epoca posizionate in centro città. Chi non riesce ad acquistare in centro si sposta a un chilometro di distanza dove ci sono costruzioni sorte tra il 2009 ed il 2010 e che si valutano intorno a 2700 al mq. Non ci sono nuove costruzioni in corso a Salò a parte il recupero dell ex Civico che porterà alla nascita di edilizia residenziale e l intervento di edilizia convenzionata di Cunettone dove però al momento risulta dell invenduto sul costruito. Coloro che non riescono ad acquistare a Salò si possono spostare nella zona di San Felice del Benaco dove si possono trovare appartamenti in residence con piscina; manca la vista lago perché il paese è più distante dal lago. Ad acquistare qui sia coloro che cercano la prima casa e sia coloro che cercano la seconda casa. IL nuovo costa 2200 al mq. Nella seconda parte del 2013 le quotazioni delle abitazioni di Sirmione sono in diminuzione. La domanda di seconda casa è sempre molto elevata ed è alimentata da acquirenti provenienti prevalentemente da alcune province del Veneto e della Lombardia a cui è ben collegata tramite autostrada e tangenziale. Si registra anche la presenza di acquirenti stranieri, tedeschi e soprattutto inglesi: cercano appartamenti con vista lago, in buono stato e con piscina. Il budget medio da destinare all acquisto è di mila per un bilocale e mila per un trilocale. La zona più costosa, ma anche più ambita, è quella della Penisola dove per un buon ristrutturato si spendono mediamente 3000 al mq, con punte di 3500 al mq per il fronte lago. Sono presenti anche ville di lusso valutate oltre il milione di e delle nuove costruzioni in residence ultimate due anni fa e valutate mediamente tra 5000 e 6000 al mq. Non lontano dalla penisola si sviluppa Colombare dove ci sono appartamenti in residence sviluppati dagli anni 60 agli anni 80 e valutati mediamente 3500 al mq. Limitrofa a Colombare sorge la zona Brema che offre esclusivamente villette singole e bifamiliari di cui c è molta offerta sul mercato. Le quotazioni medie sono di al mq. Una delle zone che è stata migliorata negli ultimi tempi è la frazione di Lugana, dove è stato rifatto il centro storico, hanno riqualificato la viabilità e, negli ultimi anni, si sono sviluppati numerosi residence i cui appartamenti costano 2000 al mq. Da segnalare che sul comune di Sirmione hanno rifatto la passeggiata, hanno fatto parchi nuovi e fontane nuove. Il Comune è sempre attivo per promuovere iniziative e organizzare manifestazioni e grazie anche alla presenza delle Terme c è sempre una buona domanda di immobili in affitto. Questo comporta una buona richiesta di acquisto ad uso investimento. A Desenzano del Garda si registra un mercato dinamico, grazie anche a quotazioni che negli ultimi dieci anni non sono mai state così competitive. La domanda di case vacanza proviene soprattutto dalle principali città lombarde, venete ed emiliane come Milano e hinterland, Monza, Mantova, Cremona, Reggio Emilia, Piacenza Hinterland di Milano e Verona; bassa la quota di stranieri, in genere russi ma anche inglesi e irlandesi. Nel centro di Desenzano si registra domanda di prima casa, seconda casa e investimento. Gli investitori cercano immobili a prezzi convenienti da affittare o rivendere. Il turista italiano proviene prevalentemente dalle provincie di Mantova, Piacenza, Reggio Emilia, Parma, Bergamo e hinterland Milanese. Troviamo anche il turista straniero alla ricerca di una casa vacanza in genere vicino al lago o con vista lago, principalmente Russi ma anche Inglesi ed Irlandesi.

4 Oltre al centro storico si apprezza soprattutto la zona denominata Desenzanino, adiacente al centro storico ( raggiungibile a piedi ) offrendo sia immobili siti in fabbricati affacciati sul lungolago, sia immobili inseriti in contesti con piscina o comunque immersi nel verde, spesso con la vista del lago. La vicinanza al centro è determinante. La domanda è varia, la ricerca parte dal bilocale come punto d appoggio, al trilocale con doppi servizi fino ad arrivare all attico magari con terrazzo e box sotto casa (tipologia molto rara da trovare). Attualmente, rispetto al passato, si registra un aumento dell offerta. Tuttavia la zona di ricerca è molto ristretta; il cliente che vuole il centro storico difficilmente si sposta in altre zone ed apprezza la posizione aldilà del prezzo al mq. In questa zona si acquistano spesso pezzi unici (case d epoca, presenza di box, terrazzo/balcone, ascensore e soprattutto la vista lago). Nell area di Rivoltella la tipologia più richiesta è il bilocale, piacciono i residence con piscina, le tipologie con spazi esterni come giardini e terrazzi e le soluzioni vista lago. Attualmente acquistare un bilocale da 50 mq dotato di box e posto auto in zona Rivoltella costa circa 150 mila. Si tratta di appartamenti in residence dotati di piscina realizzati tra gli anni 70 e la fine degli anni 90. Sono in diminuzione del 2,8% le quotazioni delle abitazioni a Riva del Garda dove comunque si registra una ripresa della domanda da parte di potenziali acquirenti sia italiani (arrivano soprattutto dalla Lombardia) e sia stranieri (austriaci in particolare). Sul mercato c è molta offerta e questo determina la possibilità di poter scegliere l immobile più adatto alle proprie esigenze. La domanda si orienta prevalentemente sui bilocali e il budget medio da destinare all acquisto è di mila. Si chiede la vicinanza alla spiaggia, la presenza di una terrazza abitabile e box o cantina. Si prediligono le abitazioni usate ed in buono stato. Restel de Fer resta una delle zone preferite dai potenziali acquirenti, area soleggiata che ha avuto il suo sviluppo edilizio tra la fine degli anni 90 e i primi anni Le quotazioni delle abitazioni usate sono di 2400 al mq, quelle del nuovo sono di 2600 al mq. Il centro storico della cittadina offre immobili d epoca, con caratteristiche costruttive particolari che piacciono soprattutto ad amatori di un certo tipo di abitazione. Molti di queste sono state ristrutturate nel tempo. Per un bilocale di mq si spendono mediamente 150 mila. Buona la domanda anche per le soluzioni che si trovano intorno a al centro storico (via dei Tigli, via Vannetti, via Carducci) dove l età media di costruzione risale agli anni Le quotazioni medie sono di al mq. Si segnalano una serie di lavori di restyling che hanno migliorato viale San Francesco e viale Roma. LAGO DI ISEO Sul mercato immobiliare di Iseo si registra una diminuzione delle quotazioni immobiliari. A cercare la seconda casa sono persone che arrivano da Brescia, da Bergamo e da Cremona che ne apprezzano la vicinanza e che, per questo motivo, utilizzano l abitazione soprattutto durante il week end. La domanda si orienta su bilocali dotati di vista lago possibilmente dotati di spazio esterno, giardino o terrazzo. Per un bilocale la richiesta è intorno a 100 mila. Iseo è il centro apprezzato per la presenza dei servizi, Sulzano, Marone e Monte Isola invece sono scelti da coloro che cercano soprattutto la vista lago, il contatto con la natura e desiderano tutelare la propria privacy. Il centro storico di Iseo è la zona dove per immobili d epoca n buono stato si spendono mediamente intorno a 2000 al mq, con punte di 3000 al mq per le soluzioni nuove in classe A, ricavate da interventi di riqualificazione su vecchie abitazioni. Sempre apprezzate le soluzioni sul lungolago che godono del fronte lago e che possono toccare top price di 4000 al mq. I comuni di Sale Marasino, Sulzano e Marone hanno un mercato immobiliare molto simile, con uno sviluppo immobiliare che si è avuto soprattutto negli anni In queste località per un buon usato anni si spendono mediamente 1500 al mq. Su Monte Isola l isola lacustre più grande tra i laghi Europei e dove non circolano le auto ci sono abitazioni inserite in residence con piscina e con

5 spazi esterni ( terrazze panoramiche e giardini). Le quotazioni però sono più contenute: 1000 al mq per un buon usato. LAGO DI COMO Nella seconda parte del 2013 i prezzi delle abitazioni a Cernobbio sono diminuiti del 2,9%. A soffrire sono soprattutto le tipologie di bassa qualità che necessitano di interventi di riqualificazione. Al contrario tengono bene le tipologie di qualità, sempre molto richieste ed apprezzate. Il mercato risulta vivace, il numero di richieste è in aumento sia per il settore turistico sia per quello residenziale. A cercare la casa sul lago sono prevalentemente stranieri, tra cui Russi, Francesi e Olandesi che apprezzano ville indipendenti posizionate nella zona dell alto lago. Si tratta di soluzioni che spesso hanno valori di milioni di euro. Da segnalare un ritorno della domanda anche da parte di qualche italiano, in particolare persone in arrivo da Milano in cerca della casa sul lago (disponibilità media compresa tra 50 e 150 mila ) ma anche persone che decidono di trasferirsi in questa area per migliorare la qualità della vita. Drasticamente diminuiti gli acquisti per investimento a causa della pressione fiscale ormai troppo alta: proprio per questo motivo molti proprietari vendono per poi riacquistare in Svizzera. Nella zona collinare, lungo la strada che collega Cernobbio a Rovenna, prevalgono le soluzioni indipendenti, le quali hanno valori minimi di mila. Nel centro storico di Cernobbio ci sono case d epoca, realizzate in pietra, ricercate come prima casa, soprattutto le abitazioni degli anni (i prezzi partono da 2500 al mq). Sulla collinetta di piazza Santo Stefano continuano i lavori per la realizzazione di nuovi appartamenti con prezzi medi che oscillano tra 3500 e 5000 al mq. Da segnalare che in tutta l area dell alto lago sono in corso importanti interventi di riqualificazione che riguardano ville signorili, sempre molto richieste dai turisti.

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