N. 01/ Marzo 2014

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1 N. 01/ Marzo 2014 Avv. Simone Fadalti

2 LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI PRINCIPIO GENERALE Art c.c. Criterio di tripartizione: Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell edificio, per la prestazione dei servizi nell interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. (Interesse comune, criterio proporzionale, tabelle millesimali generali) Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell uso che ciascuno può farne. (Diversa misura del servizio) Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. (Parti comuni solo ad alcuni condomini condominio cd. parziale)

3 NATURA DELLA CONVENZIONE DEROGATIVA In tema di condominio negli edifici, ove manchi una diversa convenzione adottata all'unanimità, che sia espressione dell'autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese generali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell'art. 1123, primo comma, cod. civ., non essendo consentito all'assemblea, mediante deliberazione a maggioranza, di suddividere con criterio "capitario" gli oneri necessari per la prestazione di servizi nell'interesse comune (Fra le molte: Cassazione civile, sez. II, 04 dicembre 2013 n ).

4 In materia di condominio è valida la disposizione del regolamento condominiale, di natura contrattuale, secondo cui le spese generali di manutenzione delle parti comuni dell'edificio vanno ripartite in quote uguali tra i condomini, giacché il diverso e legale criterio di ripartizione di dette spese in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condominio (art c.c.) è liberamente derogabile per convenzione (quale appunto il regolamento contrattuale di condominio) (Cassazione civile, sez. VI, 07 ottobre 2013 n ).

5 In materia di condominio di edifici, è legittima, in quanto posta in essere in esecuzione di una disposizione del regolamento condominiale, avente natura contrattuale, la delibera assembleare che disponga, in deroga al criterio legale di ripartizione delle spese dettato dall'art c.c., che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto centrale di riscaldamento siano a carico anche delle unità immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio, tenuto conto che la predetta deroga è consentita, a mezzo di espressa convenzione, dalla stessa norma codicistica. (Cassazione civile, sez. II, 20 marzo 2006 n. 6158).

6 CONSEGUENZE DEL MANCATO RISPETTO DEL CRITERIO LEGALE O CONVENZIONALE In tema di condominio, le delibere relative alla ripartizione delle spese sono nulle se l'assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri stabiliti dalla legge (o in via convenzionale da tutti i condomini), mentre esse sono annullabili nel caso in cui i suddetti criteri siano violati o disattesi. Pertanto, è annullabile e non nulla la delibera che esclude dal riparto delle spese per lavori straordinari e di manutenzione dell'impianto di riscaldamento una unità immobiliare sull'erroneo presupposto che essa non sia allacciata all'impianto centralizzato. (Cassazione civile, sez. II 29 marzo 2007 n. 7708)

7 PARTICOLARI TIPOLOGIE DI RIPARTO SPESE SCALE E ASCENSORE MANUTENZIONE E SOSTITUZIONE Art c.c. Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune. Anteriormente alla riforma del condominio del 2012, l art non prevedeva alcuna ripartizione relativamente alle spese di manutenzione dell ascensore, ma per giurisprudenza costante (Cass. Civ., Sent del 17/12/2005) la regola ivi contenuta era applicata in via analogica, appunto, alla manutenzione dell ascensore.

8 SCALE E ASCENSORE PULIZIE E ILLUMINAZIONE: In tema di condominio negli edifici, la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell'altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica, "in parte qua", dell'art c.c., il quale segue, con riferimento al suddetto criterio, il principio generale posto dall'art comma 2 c.c., della ripartizione della spesa in proporzione all'uso del bene e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi. (Nell'affermare tale principio, la S.C. ha anche precisato che, ai fini della ripartizione della spesa suddetta, deve considerarsi invece ininfluente la destinazione in atto delle singole unità immobiliari). (Cassazione civile, sez. II, 12 gennaio 2007 n. 432)

9 In tema di ripartizione di oneri condominiali, le spese per la illuminazione e la pulizia delle scale non configurano spese per la conservazione delle parti comuni, tendenti cioè a preservare l'integrità e a mantenere il valore capitale delle cose (art. 1123, comma 1, e 1124, comma 1, c.c.), bensì spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie; con la conseguenza che ad esse i condomini sono tenuti a contribuire, non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in base all'uso che ciascuno di essi può fare delle parti comuni (scale) in questione. secondo il criterio fissato dall'art. 1123, comma 2, c.c.. (Cassazione civile, sez. II, 03 ottobre 1996 n. 8657)

10 MANUTENZIONE E RICOSTRUZIONE DEI SOFFITTI, DELLE VOLTE E DEI SOLAI Art c.c. Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l uno all altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Il solaio interpiano tra due appartamenti, in quanto comune, è riparato dai comunisti in parti eguali a meno che detto solaio rimanga danneggiato per esclusiva responsabilità di uno dei comunisti tenuto di conseguenza a rispondere in proprio ex art c.c. (Cassazione civile, sez. II, 08 settembre 2011 n ) Come si vede, in questi casi la nozione di condominio è sostituibile da quella di comunione.

11 LASTRICO SOLARE E TERRAZZA A LIVELLO Art c.c. Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. Identità di disciplina fra lastrico solare e terrazza a livello. Ratio: parziale funzione di copertura. Irrilevanza fra uso esclusivo e proprietà esclusiva. Il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto al condomino che ne abbia la proprietà esclusiva, grava su tutti i condomini (con ripartizione delle spese ex art c.c.) e quindi il condominio, quale custode ex art c.c. risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare. (Cassazione civile, sez. II, 30 aprile 2013 n )

12 BALCONI AGGETTANTI/INCASSATI i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. (In applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto appartenenti al condominio, con le dovute conseguenze sulla ripartizione delle relative spese, alcune fioriere in cemento armato poste all'esterno delle ringhiere delimitanti i balconi con funzione di parapetto, senza che le stesse rivelassero un qualche pregio artistico, né costituissero parte integrante della struttura dello stabile). (Cassazione civile, sez. II 30 aprile 2012, n. 6624)

13 In tema di condominio, i balconi "aggettanti", i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell'art c.c. I balconi "aggettanti", pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. (Nella specie la S.C., sulla base dell'enunciato principio, ha escluso che il proprietario dell'appartamento sito al piano inferiore potesse agganciare le tende alla soletta del balcone "aggettante" sovrastante, se non con il consenso del proprietario del corrispondente appartamento). (Cassazione civile, sez. II, 17 luglio 2007 n )

14 SPESE GRAVOSE E VOLUTTUARIE Art c.c. Qualora l innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all importanza dell edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l utilizzazione separata non è possibile, l innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell opera.

15 In assenza di un criterio normativo, è affidata alla valutazione discrezionale del giudice stabilire se i lavori straordinari deliberati dall'assemblea condominiale siano o meno da ritenere innovazione gravosa o voluttuaria ex art c.c. e, come tali, necessitanti per la relativa validità del consenso della totalità dei condomini (Tribunale Bari, sez. III, 04 settembre 2012 n. 2729) Per determinare il carattere gravoso o voluttuario della spesa inerente ad un'innovazione non è rilevante il riferimento alle condizioni economiche dei singoli condomini. (Nella specie, la circostanza che l'impugnante fosse uno studente privo di reddito da lavoro proprio non ha inciso sulla legittimità della deliberazione dell'assemblea). (Tribunale Milano, 04 maggio 1989)

16 SPESE ANTICIPATE DAL CONDOMINO Art c.c. Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell amministratore o dell assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. In tema di condominio negli edifici è da ritenersi spesa urgente, rimborsabile ai sensi dell'art c.c. al singolo condomino che l'ha effettuata, quella riguardante interventi d'ogni genere che non possono essere rimandati per consentire una deliberazione assembleare com'anche un provvedimento dell'amministratore se non con pericolo di danno. Si devono ritenere urgenti le spese che - secondo il criterio del buon padre di famiglia - appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune (Cassazione civile, sez. II, 03 settembre 2013 n )

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