comune: Sanremo provincia: Imperia INDAGINE URBANISTICA TERRITORIALE ubicazione : Via Barabino committente : progettista : Arch. Andrea Borro Arch. Roberto Rodriguez titolo : RELAZIONE TECNICA data : novembre 2009 tavola : rev. n : DAM-24 A PROPRIETA' DISEGNI: A norma di legge il presente disegno non potrà essere riprodotto, nè consegnato a terzi, nè utilizzato per scopi diversi da quello di destinazione senza l'autorizzazione scritta di questo studio tecnico che ne detiene la proprietà.
La proposta di variante in questione trova spunto dalla necessità, da parte della Pubblica Amministrazione (Comune di Sanremo), di reperire risorse economiche atte a realizzare impianti sportivi pubblici, nonché dalla necessità di veder smantellare, entro breve tempo, l impianto sportivo esistente in Via Privata Barabino in quanto lo stesso non è di proprietà del Comune di Sanremo, versa in condizioni di manutenzione pessime, non è in regola con le norme di sicurezza sugli impianti sportivi ed inoltre sorge su un area attualmente classificata come esondabile. Relativamente all area di Via Privata Barabino è opportuno evidenziare che la stessa rientra nella zona di P.R.G. Vigente definita Bc2 zona di completamento e, tra l altro, ai sensi del Piano di Bacino approvato con Deliberazione del Consiglio Provinciale n. 6 del 30/01/2003 e successiva variante n. 153 del 03/03/2004, riguardante la difesa idraulica ed idrogeologica, relativamente alle norme relative alle fasce fluviali, insiste in AIN-TRZ (Aree Inondabili, fasce d inondabilità e riassetto fluviale - Fascia a - pericolosità idraulica molto elevata dell evento di piena), è necessario assumere azioni e misure di Protezione Civile al fine della salvaguardia delle persone. Relativamente all impianto sportivo esistente (TAV. B1) sul terreno di cui sopra ed alle strutture annesse prefabbricate si ritiene opportuno ripercorrere l iter storico della sua esistenza. Tutto nasce dalla carenza di impianti sportivi nelle scuole presenti nel quartiere delle Foce, tuttora inesistenti, cosicché il Comune di Sanremo (D.G. n. 1684 del 26/04/1982) in convenzione con l Amministrazione Provinciale (D.G. n. 1203 del 04/05/1982) e la Parrocchia di San Rocco (all'epoca proprietaria dell'area) decisero che la Provincia di Imperia ed il Comune di Sanremo avrebbero costruito una palestra, completa di strutture, infrastrutture ed arredamento assumendone, a proprio carico, le spese di gestione, manutenzione ordinaria e straordinaria. La durata della convenzione veniva fissata in 15 anni decorsi i quali la Parrocchia diventava proprietaria dell intero manufatto quale corrispettivo per l intera costruzione. Ad oggi non potendo la Parrocchia mantenere la struttura ha ritenuto necessario cedere l intera area addivenendo alla proposta attuale. A seguito di numerose riunioni tra il Comune di Sanremo e la proprietà dell area di Via Privata Barabino, sulla quale sorge l impianto da smantellare, si è pervenuti all attuale proposta di variante sintetizzabile, per quanto concerne gli interventi edilizi, come segue: 1. costruzione di un edificio residenziale in Via Privata Barabino, sull area ove attualmente sorge l impianto sportivo, previa messa in sicurezza dell area stessa e di quella a valle di proprietà del Comune di Sanremo, attraverso la riarginatura del Torrente, mediante l ampliamento dell alveo (TAV. B2-B3-B4);
2. costruzione di un impianto sportivo (palestra) nell area di Pian di Poma funzionalmente connesso alla costruenda pista di atletica leggera, nell area compresa tra la pista di atletica, l area della pista ciclo-pedonale e la Villa Helios (TAV. C1-C2-C3-C4). L attuazione dei punti precedenti necessita della redazione e conseguente approvazione di una variante al P.R.G. La stessa trova riscontro nel punto 4 lettera b dell articolo 6 della L.R. 30/1992, il quale stabilisce che anche per i Comuni soggetti a revisione di P.R.G., come nel caso del Comune di Sanremo, si possano apportare delle varianti allo stesso Strumento Urbanistico Generale, sempre che sussistano comprovate esigenze di interesse pubblico, variante che possiede i requisiti dal momento che è finalizzata alla riperimetrazione di un area esondabile e alla realizzazione di un servizio di carattere collettivo e generale qual è un impianto sportivo pubblico. Per la variante proposta, vista la situazione urbanistica del Comune di Sanremo nonché i suoi contenuti, si ritiene che l approvazione sia di competenza della Regione Liguria. DEFINIZIONE TECNICA CONSISTENZA DELLE VARIANTI AL P.R.G. Per l attuazione del punto 1, che è indubbiamente fondamentale per la sostenibilità economica dell accordo, in quanto finalizzato a rivalutare l area privata di Via Privata Barabino e l area di proprietà Comunale a valle della stessa, necessita redigere ed approvare la seguente variante di P.R.G. tecnicamente definibile e consistente nella: realizzazione di sotto-zona Bc2/1 per nuova edificazione residenziale (TAV. A1-A2-A3). Nel dettaglio l oggetto della Variante è un terreno sul quale insiste una struttura a telaio in ferro con copertura in PVC destinata a palestra e tre manufatti precari adibiti a spogliatoio e magazzini annessi all impianto sportivo censiti rispettivamente: il terreno al catasto terreni del Comune di Sanremo al foglio 39 mapp. 108 (mq 46) mapp. 320 (mq 304) mapp. 359 (mq 31) mapp. 358 (mq 33) mapp. 105 (mq 1407) della superficie di mq 1821; nonché al catasto urbano del Comune di Sanremo al foglio 39 mappali 358 C/2 mq 30 mappale 359 C/2 mq 25.
Il compendio immobiliare rientra nella Zona Bc2 Capo Pino definita dalle N.d.A. del P.R.G. come zona per insediamenti residenziali o assimilabili (TAV. A1). Essa comprende la parte di ponente del quartiere Foce tra Capo Pino ed il centro del quartiere, disposta a valle della Via Aurelia e dell area di Pian di Poma. Trattasi di un contesto urbano caratterizzato da un edilizia prevalentemente residenziale, con edifici multipiano costituiti da condomini risalenti agli Anni Sessanta e Settanta e da alcune edificazioni commerciali e terziarie, in particolare nella zona di intervento sono ubicati servizi generali comunali e sovra-comunali quali l Agenzia delle Entrate (insediato nell ex cinema Orfeo) il centro commerciale della COOP Liguria (ex sede FIAT). La viabilità principale è l asse est ovest dell Aurelia con penetrazione specifica a fondo cieco. Il ricorso alla variante è indispensabile perché, in oggi, essendo la zona in assenza di una specifica strumentazione urbanistica attuativa è possibile operare unicamente sulle volumetrie esistenti con interventi che non vanno oltre la ristrutturazione edilizia, oltre la possibilità del mutamento di destinazione d uso esclusivamente da abitazione ad altra destinazione ammissibile e non viceversa e comunque nella misura non superiore al 25% della superficie lorda dell edificio. E quindi evidente che un intervento di nuova costruzione residenziale, previa demolizione delle strutture esistenti, risulta inammissibile nell ambito della Zona Bc2 se non con l individuazione di una apposita sotto-zona che consenta tale operazione. Questa è la motivazione per cui si rende necessario attuare un apposita sotto-zona Bc2/1 (TAV. A1 ). Del resto tale iniziativa non contrasta certamente con l indirizzo generale di pianificazione del P.R.G. che, come precedentemente rilevato, classifica all articolo 22 delle relative N.d.A. le Zone Bc come residenziali di completamento e quindi in grado di ricevere ulteriori carichi insediativi di tipo abitativo. Ora, detto quanto sopra, uno degli aspetti più importanti è la definizione della consistenza volumetrica del futuro fabbricato residenziale che si intende realizzare, previa demolizione delle strutture esistenti, ovvero la quantificazione del parametro edilizio urbanistico indice di fabbricabilità territoriale (It) da assegnare alla nuova sotto-zona Bc2/1. Questo non può che essere in linea con quello in oggi presente nel contesto urbano circostante e limitrofo. Al fine di determinarne il valore è stata effettuata un accurata indagine analitica su un intorno significativo del tessuto urbano, ovvero sul comparto definito dalla Via Privata Barabino, Corso Matuzia fino all ex Area Sati, il cimitero della Foce e la pista ciclo-pedonale a sud (TAV.
A2). Essendo che nell area in questione, oltre ad essere insediati edifici residenziali, si trovano anche edifici destinati al terziario, si è presa in considerazione anche quest insieme di edifici, ad esclusiva destinazione residenziale, prospettanti sulla Via Privata Barabino ma facenti parte della Zona di P.R.G. definita T1. Detti fabbricati sono costituiti da monoblocchi. Il loro profilo tipologico edilizio si configura in palazzine o condomini con appartamenti parzialmente abitati stabilmente e per la restante parte saltuariamente, con una altezza massima di 6 piani f.t., con copertura piana sui quali insiste l attico. Ogni fabbricato ha proprie aree verdi pertinenziali agli alloggi ubicati al piano terra con vegetazione essenzialmente di tipo a siepe costituita da arbusti. Generalmente ogni fabbricato è dotato di un piano interrato destinato a garage pertinenziale agli alloggi. Il campione esaminato si estende per l esattezza su una superficie di 15.598 mq comprendenti 21 fabbricati principali (TAV. A2). I dati più importanti per la determinazione dell indice di fabbricabilità territoriale, quali il numero di piani fuori terra (non è stato contato il piano attico), la superficie e l altezza di ognuno di essi (non contando il piano attico), le volumetrie dei fabbricati (non contando il piano attico) e le relative superfici fondiarie nonché la superficie territoriale complessiva, sono stati tutti riassunti in un apposita Tabella, completata con documentazione fotografica dei singoli edifici (TAV. A2). L indice di fabbricabilità territoriale del circostante comparto urbano è stato calcolato come riportato in Tabella computi di indagine urbanistica territoriale risultando pari a 7,50 mc/mq (99.642,00 mc / 15.598,00 mq). Pur analizzando, come detto precedentemente, il campione prospettante sulla Via Privata Barabino ma in Zona di P.R.G. T1 ed analizzando gli stessi dati del comparto precedente, l indice di fabbricabilità territoriale è, come riportato in Tabella fabbricati limitrofi computi di indagine urbanistica territoriale, 8,38 mc/mq (25.599,00 mc / 2.659,00 mq) (TAV. A2). A seguito dell analisi emersa in merito all aspetto urbanistico, sarebbe più che corretto assegnare alla nuova sotto-zona Bc2/1 un It (corrispondente in questo specifico caso allo If ) corrispondente con il valore presente in zona. Detto quanto sopra e ritenendo che l Accordo necessiti di una riduzione, anche alla luce della modalità attuativa, prevista nel Permesso di Costruire Convenzionato, tale Indice Territoriale, viene proposto pari a 2,99 mc/mq. La proposta tiene conto degli aspetti edilizi, ambientali e vegetazionali riscontrati nell intorno, cosicché la nuova volumetria viene impostata su un unico edificio. Le tavole B2-B3-B4 indicano il posizionamento della nuova
volumetria e l ingombro massimo al piano terra entro cui potrà variare il suo sedime. Lo sviluppo verticale, previa realizzazione di un piano pilotis al fine di definire l imposta del fabbricato all'incirca alla quota della Via Privata Barabino, è previsto articolato superiormente su 4 piani più attico con copertura piana, mentre inferiormente sono previsti due piani, completamente interrati, ad uso autorimessa. Per tutte le aree esterne non impegnate dall edificazione, dagli accessi carrabili e dai percorsi pedonali, è prevista una sistemazione a giardino con dotazione di vegetazione a pregio. La nuova sotto-zona Bc2/1 ricade in ambito TU (Tessuto Urbano) dell Assetto Insediativo del P.T.C.P. (TAV. A1). Detta classificazione viene applicata alle parti di territorio caratterizzato da un edilizia prevalentemente residenziale, con edifici multipiano ed alcuni episodi volumetricamente consistenti. Ovvero a quella parte di territorio costituente il vero tessuto cittadino. Pertanto la nuova edificazione non è soggetta a specifica disciplina di P.T.C.P. Secondo l Adozione della Variante di Salvaguardia Costiera del P.T.C.P. (Deliberazione della Giunta Regionale n. 940 del 10/07/2009 come modificata con D.G.R. n. 1006 del 24/07/2009) la nuova sotto-zona Bc2/1 ricade in ambito SU. Tale classificazione viene applicata alle parti di territorio caratterizzato da un particolare pregio paesistico-ambientale e l intervento in oggetto dovrà prediligere la qualità ambientale della struttura urbana attuale. Per quanto riguarda gli Assetti Vegetazionale e Geomorfologico del P.T.C.P. la nuova sotto-zona Bc2/1 rientra rispettivamente in Ambiti COL-IDS e MO-B (TAV. A1) per i quali non esistono indicazioni ostative, né particolari problemi per la realizzazione dell intervento. Inoltre, come già detto, la nuova edificazione è compresa in Ambito n. 3 San Francesco del Piano di Bacino riguardante la difesa idraulica ed idrogeologica assoggettata alle disposizioni AIN-TRZ per il qual è necessaria una riperimetrazione della fascia attraverso la realizzazione di una nuova arginatura che tenga conto dell ampliamento dell alveo del Torrente -. La nuova sotto-zona Bc2/1, per quanto concerne vincoli specifici rientra nella perimetrazione di tutela delle bellezze naturali soggetta al disposto di cui al D.M. 14/04/1952. Specificatamente, l area oggetto di intervento è soggetta al Vincolo di Rispetto Cimiteriale di cui al R.D. 27/07/1934 n. 1265 ed al D.P.R. n. 285 del 10/09/1990. Le N.d.A. del P.R.G. Vigente non dettano alcuna disposizione in materia ma si limitano a richiamare le leggi sanitarie del 1934 e del 1990, le quali tendono ad assicurare condizioni di igiene e di salubrità mediante la conservazione di una cintura sanitaria intorno al cimitero, a garantire la
tranquillità e il decoro dei luoghi di sepoltura, a consentire futuri ampliamenti del cimitero. Questi aspetti appaiono oggettivamente derogabili in quanto tra l ubicazione stessa del cimitero e l area oggetto di Variante esistono fabbricati adibiti a residenza, a garage e ad attività produttive oltre, aspetto non secondario, il Torrente. Per l attuazione del punto 2, che risulta essere l obbiettivo principale dell accordo, occorre fare riferimento allo schema di assetto urbanistico della zona L4 - Pian di Poma del vigente P.R.G. (TAV. C4), per il quale necessita redigere ed approvare una variante al S.A.U. stesso consistente nella variazione di destinazione d'uso dell'ambito 5, da parco urbano attrezzato a parco urbano attrezzato ed impianti sportivi, al fine di ospitare impianti ed attrezzature connesse all'attività sportiva. 1. DESTINAZIONE ATTUALE: parco urbano attrezzato 2. DESTINAZIONE IN VARIANTE: parco urbano attrezzato a parco urbano attrezzato ed impianti sportivi. La variante in questione consentirebbe di delocalizzare, nell'ambito 5 del S.U.A. di Pian di Poma, quella struttura sportiva di interesse collettivo in fase di sostituzione in Via Barabino, riqualificando anche le aree adibite al calcio e creando un polo sportivo, unitamente alla pista di atletica in fase di costruzione. L'intervento della struttura sportiva polifunzionale, prevede la realizzazione di una palestra coperta, con dimensioni tali da poter permettere la pratica dello sport del basket e della pallavolo compresi i servizi annessi quali: spogliatoi, segreteria, servizi pubblici. Sono previsti anche i servizi necessari al corretto funzionamento degli impianti calcistici consistenti negli spogliatoi per due squadre, in servizi per gli arbitri, un magazzino e servizi pubblici per gli spettatori. Inoltre è stato previsto un circolo sportivo per le attività collaterali. L'impianto è stato dimensionato per ospitare un pubblico di circa 180 spettatori con relativi posti a sedere oltre agli accessi per i portatori di handicap. L'area di progetto è situata in un terreno pressochè pianeggiante con intorno uno skyline di pregio ambientale e da valorizzare sotto il profilo infrastrutturale e del verde pubblico. Per questo motivo è stata fatta la scelta di inserire al di sotto del profilo naturale del terreno buona parte della struttura (Quota di imposta del campo circa mt. 3,60 al di sotto del profilo naturale del terreno Altezza massima fuori terra circa mt. 5,00). Queste scelte unitamente al tipo di struttura nica hanno permesso di mantenere la visione unitaria con i servizi della costruenda pista
di atletica unitamente alla pressochè inalterata percezione visiva verso mare da chi transita sulla soprastante Aurelia. Gli elementi che caratterizzano il progetto, visto quanto sopra, sono l'uso del legno lamellare e del vetro rendendo permeabile la vista riguardo al corpo centrale nonchè l'uso della muratura per il corpo adibito a servizi a sud dell'impianto, il quale potrà ospitare sulla copertura piana un'importante impianto fotovoltaico in modo da rendere l'intera struttura autonoma sotto il punto di vista energetico. Dall'osservazione del planovolumetrico si possono leggere le differenti attività ed è possibile individuarne la gerarchia: il volume maggiore in vetro è destinato all'attività sportiva agli accessi ed ai posti a sedere, presenta una pianta rettangolare; il volume minore in muratura a sud ospita i servizi. Il piano terra è al di sotto del piano di campagna consentendo alla gradinata dei posti a sedere di inserirsi nel terreno naturale con riferimento alle antiche cavee. L'area gioco misura 19,00 mt. X 32,00 mt. quale campo regolamentare per il basket, all'interno di questa area è possibile organizzare in modo polifunzionale, attraverso la tracciatura, campi da gioco con colore differente, quali pallavolo, pallamano, ecc.. Sarà pavimentata in legno e avrà una altezza libera media pari a 7,50 mt. all'intradosso della trave di copertura (H. min. 7,00 mt. - H. max 8,00 mt.). Intorno vi sono le idonee fasce di rispetto piane e libere da qualsiasi ostacolo. Le attività collaterali e di servizio, già citate, sono: spazi per il pubblico, spogliatoio atleti, spogliatoio giudici, spogliatoio personale, pronto soccorso, deposito attrezzi. Stesse destinazioni sono previste pertinenziali ai campi da calcio, oggi fatiscenti, oltre al circolo sportivo. Il progetto prevede l'ecosostenibilità facendo ricorso a tecniche di bioclimatica e all'utilizzo di energie rinnovabili, prevedendo tecnologie attive e passive per il controllo climatico in estate e inverno. La copertura vetrata permette di essere chiusa in inverno, schermata e aperta d'estate. Nel periodo freddo funzionerà da collettore solare, l'energia verrà accumulata dalle masse termiche presenti (pavimento, aria, vetrate e pareti) e successivamente trasmessa con un sistema di ventilazione ai locali di servizio. Nei periodi caldi il sistema di raffrescamento naturale avviene per ventilazione innescata dall'effetto di aspirazione che si crea con l'apertura delle vetrate, l'aria calda della zona sud, innesca un movimento convettivo che richiama all'interno l'aria fresca che si trova nella parte nord, creando un movimento ascensionale di termocircolazione.
Si ritiene sfruttare gli apporti solari, posizionando sulla copertura del corpo adibito a servizi dei pannelli fotovoltaici e solari termici, integrati con il rivestimento previsto e con inclinazione tale da poter consentire un buon apporto solare nei periodi invernali ed estivi. I professionisti Arch. Andrea Borro Arch. Roberto Rodriguez