I semestre 2006 a cura dell Ufficio Provinciale di Napoli in collaborazione con la Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare
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1 data di pubblicazione: novembre 2006 NOTA TERRITORIALE Napoli I semestre 2006 a cura dell Ufficio Provinciale di Napoli in collaborazione con la Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare
2 Inquadramento Provinciale La mappa in figura 1 evidenzia con differente grado cromatico i valori del nel per i 92 comuni che compongono la Provincia di Napoli. Ovviamente Napoli contribuisce in maniera rilevante, con oltre un terzo di tutte le compravendite provinciali 1. Giugliano, prossimo ai residenti, è risultato il secondo della provincia per numero di transazioni (851), di molto superiore al successivo, Acerra, che presenta un di 384. Il minimo provinciale del si rinviene nel a Liveri, piccolo del Nolano, con solo quattro transazioni normalizzate 2. Da notare come cinque degli ultimi undici comuni della provincia per nel 1 semestre 2006 appartengano all area nolana. Chiaramente, il numero di transazioni dei diversi comuni è un dato di per se poco pregnante, se non confrontato con lo stock immobiliare. Si può giusto rimarcare che, a fianco dei comuni maggiormente abitati, si annoverano ai primi posti come Casalnuovo di Napoli e Acerra, confermando il dato del 2005 che aveva evidenziato come il nuovo asse di espansione edilizia si fosse spostato ad oriente del capoluogo, lungo la direttrice Napoli-Benevento, storicamente poco sfruttata dal punto di vista edilizio. Figura 1: nei comuni della provincia di Napoli 1 Per la precisione 4978 su un totale di Anche nel 2005 Liveri era stato il fanalino di coda in questa particolare classifica.
3 In Figura 2 è rappresentata una mappa che evidenzia con diverso colore il valore medio residenziale I sem 2006 di ogni rispetto alla media provinciale (1.922 /mq) 3. Il valore massimo si registra a Sorrento, il cui valore medio supera abbondantemente i /mq; segue Napoli con /mq, calcolato pesando con lo stock delle zone OMI 4, e poi Ischia con poco più del 25% sopra il valore medio. In totale solo il 10% circa dei comuni supera il valore medio residenziale provinciale e più della metà (50 comuni su 92) presentano un valore inferiore al 60%. Figura 2: differenziale valori rispetto alla media II semestre nei comuni della provincia di Napoli 3 Nel grafico non sono stati valorizzati i comuni di Anacapri e Capri, che, avendo valori eccezionalmente superiori agli altri (rispettivamente e /mq), non sono stati considerati nel calcolo della media, in quanto rischiavano di distorcere il significato dei differenziali, altrimenti il valore medio provinciale sarebbe stato /mq. 4 Senza usare il peso dello stock immobiliare delle singole zone OMI, il valore medio di Napoli sarebbe risultato di /mq, cioè inferiore del 20%. Con tale valore la media provinciale sarebbe venuta /mq senza considerare Capri e Anacapri e /mq computando anche questi due comuni.
4 Analisi delle macroaree Come già per la precedente Nota Territoriale, l intero territorio della Provincia di Napoli è stato suddiviso in 8 macroaree più il capoluogo: Acerra-Pomigliano, Area Flegrea, Giuglianese, Nolano, Napoli Nord, Penisola Sorrentina, Vesuviana Costiera e Vesuviana Interna. Figura 3: Distribuzione in macroaree dei comuni della provincia di Napoli In tabella 1 sono espressi i valori di, confrontati con quelli del I sem 2005 per macroarea. Emerge subito il forte incremento delle compravendite nelle due aree meno densamente edificate, Nolano e Vesuviana Interna, segno, probabilmente, di un maggiore interesse al decentramento dalla metropoli verso aree più a buon mercato e più salubri. Il segno negativo nel confronto del col 1 semestre 2005 per la zona Flegrea si spiega non con un diminuito interesse, ma al contrario con un incremento dei prezzi che, abbinato alla scarsa possibilità di erigere nuove costruzioni, non consente particolari flussi migratori in ingresso. Globalmente, risulta a livello provinciale un incremento di compravendite pari al 3,6%, superiore a quello del capoluogo. Inoltre è indicato il valore medio residenziale di macroarea, la variazione percentuale rispetto al corrispondente periodo 2005 e il differenziale rispetto alla macroarea Nolana, che è risultata quella con la media più bassa con un valore di poco inferiore ai /mq 5. 5 appartengono alla macroarea nolana gli ultimi dieci comuni nella classifica dei valori medi comunali
5 A livello di macroarea per quanto concerne l analisi dei valori differenziali, a parte Napoli che registra un valore triplo rispetto all area Nolana, emerge naturalmente l area della Penisola Sorrentina (se non fossero stati inseriti i comuni di Capri ed Anacapri, la Penisola Sorrentina sarebbe al quarto posto come valori). Significative differenze si riscontrano anche nell area Vesuviana Costiera e Flegrea, dove la presenza storica di importanti centri urbani prossimi al capoluogo (Pozzuoli, Torre del Greco, ecc.), e per l area Flegrea anche la vocazione turistica, hanno da tempo contrassegnato le due zone come luoghi con un discreto grado di appetibilità immobiliare. Le altre macroaree presentano un differenziale inferiore ad 1,5; la Vesuviana Interna risulta di poco superiore alla Nolana grazie ai suoi comuni più vicini a Napoli (Volla, Sant Anastasia, ecc.). Non si ravvisano significative correlazioni tra il differenziale dei valori e la variazione delle transazioni. Tabella 1: sintesi per Macroarea Macroaree valori di riferimento /m 2 var% Valori differenziale valori I sem 2006 rispetto al valore minimo Acerra - Pomigliano 1.490,39 1,3% ,5% 1,34 Flegrea 702,80-7,8% ,0% 1,90 Giuglianese 1.486,69 6,6% ,4% 1,37 Nolano 560,62 25,3% 966 8,8% 1,00 Napoli Città 4.977,62 2,2% ,4% 3,03 Napoli Nord 1.012,75 5,9% ,7% 1,27 Penisola Sorrentina 445,10 9,1% ,6% 2,62 Vesuviana Costiera 1.884,73-1,3% ,7% 1,75 Vesuviana Interna 779,88 17,9% ,7% 1,06 Totale Provincia ,58 3,6% ,0% 2,03 In tabella 2 (formata dalle otto sottotabelle di macroarea) sono esplicitati per ogni il valore relativo al 1 semestre 2006 e la sua variazione rispetto al corrispondente semestre La tabella è completata con il rapporto del valore medio residenziale comunale rispetto alla media provinciale I sem 2006, esplicitato graficamente nella precedente Figura 2. Da rilevare come in ben cinque macroaree, Acerra-Pomigliano, Giuglianese, Nolano, Napoli Nord e Vesuviana Interna, non ci siano comuni con un valore medio superiore alla media provinciale. Soffermandoci solo sul 1 semestre è facile notare come le variazioni percentuali di, non solo per comuni con un numero di abitanti poco significativo, presenti spesso dei valori in doppia cifra, sia con segno negativo che positivo. Addirittura alcuni comuni, Cimitile, Saviano, Casola di Napoli, Frattaminore, Carbonara di Nola, Grumo Nevano, Santa Maria la Carità e Scisciano, registrano incrementi superiori al 100%, con Cimitile che ha oltre triplicato le compravendite. Di questi solo Grumo ha un vicino a 100, mentre gli altri a parte Frattaminore con 55, non superano le 50 compravendite normalizzate; del resto nessuno di questi comuni supera i abitanti. Analogo discorso per i segni negativi con i due fanalini di coda, Calvizzano, oltre meno il 30%, e Comiziano con il 52% in meno, ma con solo 8 compravendite. Tra i comuni più significativi sono da rilevare il forte incremento di Caivano, quasi il 60% e il decremento di Quarto con oltre il 30% in meno. Da segnalare anche Boscotrecase che con un pari a 100 ha visto quasi raddoppiare le compravendite. Per dare dei giudizi definitivi conviene però aspettare il completamento dell anno solare. Nella macroarea Acerra-Pomigliano emerge, in parziale controtendenza rispetto al 2005, la ripresa delle compravendite in Afragola e il calo di Acerra. 6 In questa elaborazione sono stati inseriti i comuni di Capri ed Anacapri, senza questi due comuni la Penisola Sorrentina avrebbe una media di /mq, di conseguenza. la media provinciale passa da 1922 /mq a 1962 /mq.
6 Tabella 2: comunale e relative variazioni rispetto al I sem differenziale dei valori di riferimento comunali del rispetto al valor medio provinciale (valore ponderato secondo lo stock del, inclusi i comuni di Anacapri e Capri) per macroarea di appartenenza Macroarea Acerra-Pomigliano riferimento Acerra 384,49-25,41% 0,66 Afragola 232,73 22,17% 0,59 Brusciano 52,00 8,81% 0,44 Caivano 178,36 58,97% 0,67 Cardito 97,46 34,28% 0,44 Casalnuovo di Napoli 361,93 19,76% 0,92 Castello di Cisterna 17,02 8,48% 0,43 Mariglianella 52,90-18,62% 0,46 Pomigliano d'arco 113,50-24,55% 0,75 Macroarea Flegrea riferimento Bacoli 68,25 5,19% 0,76 Barano d'ischia 23,50 17,50% 0,81 Casamicciola Terme 34,44 4,17% 1,08 Forio 69,32-4,66% 1,02 Ischia 49,10-9,46% 1,25 Lacco Ameno 12,64-15,73% 1,09 Monte di Procida 31,23-7,79% 0,69 Pozzuoli 253,57-4,99% 1,09 Procida 42,15 39,11% 0,71 Quarto 108,60-33,52% 0,53 Serrara Fontana 10,00 24,53% 0,97 Macroarea Giuglianese riferimento Calvizzano 29,27-34,48% 0,48 Giugliano in Campania 850,95 13,42% 0,61 Marano di Napoli 266,83 6,05% 0,86 Mugnano di Napoli 101,33-12,66% 0,92 Qualiano 72,64-0,47% 0,49 Villaricca 165,67 3,85% 0,46 Macroarea Napoli-Nord riferimento Arzano 86,23-28,71% 0,80 Casandrino 51,66-14,01% 0,45 Casavatore 76,82 68,35% 0,52 Casoria 265,10-0,19% 0,73 Crispano 55,35 35,76% 0,41 Frattamaggiore 101,66-11,40% 0,52 Frattaminore 55,02 133,33% 0,43 Grumo Nevano 92,90 107,78% 0,45 Melito di Napoli 147,67-1,93% 0,83 Sant'Antimo 80,34-10,59% 0,52
7 Macroarea Nolano riferimento Camposano 10,58-27,03% 0,38 Casamarciano 15,00 28,53% 0,50 Cicciano 68,48 68,88% 0,41 Cimitile 43,50 346,15% 0,42 Comiziano 8,00-52,38% 0,39 Liveri 3,86-5,85% 0,38 Marigliano 87,98-26,75% 0,56 Nola 128,25 30,02% 0,64 Roccarainola 34,54 32,85% 0,53 San Paolo Bel Sito 18,33 94,79% 0,44 San Vitaliano 33,00 26,92% 0,37 Saviano 44,35 216,79% 0,38 Scisciano 33,00 121,77% 0,38 Tufino 24,61-27,62% 0,38 Visciano 7,14 4,08% 0,38 Macroarea Penisola Sorrentina riferimento Agerola 22,19-16,80% 0,47 Anacapri 23,47-0,84% 3,50 Capri 30,30-15,34% 4,06 Casola di Napoli 14,47 189,40% 0,50 Gragnano 87,17 13,31% 0,61 Lettere 16,00 25,69% 0,58 Massa Lubrense 55,11 16,71% 0,93 Meta 17,17-29,72% 0,78 Piano di Sorrento 42,92 32,02% 0,87 Pimonte 6,50-1,66% 0,43 Sant'Agnello 26,71 8,53% 1,04 Sorrento 54,66 46,86% 1,69 Vico Equense 48,43-11,28% 0,76 Macroarea Vesuviana Costiera riferimento Boscoreale 100,15 99,34% 0,49 Boscotrecase 53,17 1,01% 0,47 Castellammare di Stabia 258,49-2,03% 1,13 Ercolano 211,90-18,34% 0,89 Pompei 69,11-12,92% 0,93 Portici 301,53-17,04% 0,70 San Giorgio a Cremano 193,15 8,69% 1,10 Santa Maria la Carità 13,94 104,10% 0,49 Sant'Antonio Abate 37,11-8,10% 0,84 Torre Annunziata 220,27 14,01% 0,89 Torre del Greco 380,62 1,87% 0,52 Trecase 45,29-5,55% 0,45
8 Macroarea Vesuviana Interna riferimento Carbonara di Nola 11,00 130,61% 0,40 Cercola 55,54-14,20% 0,52 Massa di Somma 15,67 45,77% 0,51 Ottaviano 53,45 2,30% 0,49 Palma Campania 49,67-9,95% 0,40 Poggiomarino 96,41 47,94% 0,46 Pollena Trocchia 46,34 54,31% 0,51 San Gennaro Vesuviano 24,28-20,91% 0,49 San Giuseppe Vesuviano 54,58-11,77% 0,77 San Sebastiano al Vesuvio 47,83 21,09% 0,61 Sant'Anastasia 83,39 34,80% 0,67 Somma Vesuviana 133,70 59,70% 0,38 Striano 20,13 43,79% 0,44 Terzigno 38,11-9,91% 0,49 Volla 49,78 10,99% 0,48
9 Inquadramento comunale Come si può rilevare dal grafico di Figura 4 relativo al 7 delle diverse zone OMI del di Napoli, il maggior numero di transazioni si rinviene nella zona C17, area tra via Arenaccia e Corso Garibaldi. Può risultare molto strano, considerato l esigua estensione della zona: in effetti, come già nel 2005, il dato è dovuto alla dismissione nella zona del cospicuo patrimonio della Società pel Risanamento di Napoli che influenza anche i valori delle zone C08 e C12, a cavallo di Corso Umberto e della Stazione Centrale. Segue la periferia orientale di Napoli (E08), in virtù anche della grande superficie abbracciata. Figura 4: nelle zone OMI del di Napoli La diversa grandezza delle diverse zone OMI non consente di apprezzare il singolo valore riferito al I sem 2006, se non contestualizzato a quello dell anno precedente (tabella 5). Se si escludono le considerazioni per alcune zone dell Osservatorio molto piccole o destinate ad un uso scarsamente residenziale, è da notare un decremento delle transazioni nelle zone del centro storico e, comunque, in aree contraddistinte da un edilizia più antica, dove si è già preso coscienza del possibile valore intrinseco dell ingente patrimonio artistico dei fabbricati storici, di cui il Comune (ad esempio col progetto Sirena, ha iniziato un percorso di rivalutazione: Tribunali (C20), Quartieri Spagnoli (B07), Piazza del Gesù (C13), Piazza Plebiscito (B04), Salvator Rosa (B02) e Corso Umberto (C12). Ciò è dovuto, presumibilmente, ai prezzi lievitati negli ultimi anni, mentre in altre zone antiche non valorizzate, dove forse iniziano ad essere 7 Il numero di transazioni è stato ricavato dalle banche dati ipocatastali, associando gli immobili alle diverse zone OMI mediante gli identificativi catastali. Per errori imputabili o all atto di compravendita o semplicemente alla banca dati, tale associazione non ha ricoperto il 100% degli immobili (tralasciando quelli non registrati in catasto). Tuttavia, le considerazioni esposte si possono ritenere di indubbio valore, in quanto il mancato abbinamento ha riguardato solo lo 0,39% dello stock e lo 0,96% delle transazioni (su base semestrale). Da notare che per tutto il 2005 queste percentuali erano risultate pari a 1,12% e 1,82% (su base annuale): quindi, mentre l Agenzia del territorio ha migliorato la sua Banca Dati, correggendo circa i due terzi degli errori nella Banca Dati Censuaria, la percentuale di atti di compravendita con dati censuari errati è rimasta sostanzialmente invariata.
10 messe in atto maggiori speculazioni immobiliari, si avverte un incremento del : fascia a nord di via Foria che va dalle Fontanelle all Orto Botanico, zone C5, C6 e C7. Sostanzialmente invariato risulta il livello di scambi nella parte medio-alto borghese della città edificata all incirca nel corso degli ultimi cento anni, dove le variazioni assolute rispetto al semestre preso a confronto non hanno ecceduto il 5%: Posillipo (B6), Vomero (B3), Arenella (B1), Fuorigrotta (C18), Chiaia (B5). Per i valori delle diverse zone OMI, si propone di seguito (figura 5) un grafico con evidenziati i differenziali rispetto alle zona E06 ed E03 in cui sono stati riscontrati i valori immobiliari residenziali inferiori (1.140 /mq), così come nell anno precedente. Si tratta, rispettivamente, della zona Arpino, confinante col di Casoria, stretta tra l area cimiteriale, l aeroporto e la linea ferroviaria Napoli-Roma, sede soprattutto di edilizia popolare, e della frazione di San Pietro a Patierno (inglobata nel nel periodo fascista), anch essa confinante col di Casoria e l aeroporto, in cui alle vecchie residenze a vocazione principalmente agricola si è aggiunta un edilizia popolare avulsa da un moderno concetto di espansione urbanistica. In ogni caso, come si può evincere dalla successiva tabella 5, l intera fascia suburbana orientale presenta dei valori mediamente inferiori a quella occidentale. I valori più alti si rinvengono, come era lecito aspettarsi, nella zona B06, la collina di Posillipo, con un rapporto superiore a sei rispetto alle zone meno pregiate della città. Molto staccate le zone B4, B3, B5 e B1 con valori abbastanza prossimi tra loro, spaziando tra 4,01 e 4,90, interessando complessivamente una vasta area cittadina che dalla collina del Vomero scende alla Riviera di Chiaia e a Piazza Municipio. Valori intermedi si rilevano nell arco tra i colli Aminei e Fuorigrotta e nella zona antica intorno via Roma e via Monteoliveto. Figura 5: Differenziali dei valori nelle zone OMI del di Napoli
11 Di seguito (Tabella 3) sono esposti i valori con relative variazioni dal I sem 2005 al per tutte le zone OMI di Napoli 8 e il differenziale del valore medio rispetto ai minimi comunali. Tabella 3: comunale e relative variazioni rispetto al I sem differenziale dei valori di riferimento comunali del rispetto al valor minimo delle zone OMI di Napoli zona OMI denominazione I sem 2006 differenziale valori di riferimento B01 ARENELLA, P.zza Medaglie d'oro, via Cilea 191,47 0% 4,01 B02 via S. Rosa, CAVONE 116,29-22% 2,82 B03 P.zza Vanvitelli, San Martino, Floridiana 159,8 5% 4,67 B04 P.zza Plebiscito, MUNICIPIO, POSTA CENTRALE 44,39-28% 4,49 B05 via Caracciolo, Piazza Amedeo, via Partenope, via Tasso sud, Monte di Dio 200,96-4% 4,90 B06 POSILLIPO 119,95 2% 6,05 B07 QUARTIERI SPAGNOLI 167,50-23% 3,40 C01 VOMERO ALTO, CAMALDOLILLI, COLLI AMINEI, via Castellino 237,16 9% 3,28 C02 Sant'Eframo, via Carlo de Marco 26,29-7% 1,94 C03 Parco Villa Teresa 17,51-26% 2,23 C04 P.zza G.B. Vico, P.zza S. Ferdinando 67,75-15% 1,62 C05 OSPEDALE SAN GENNARO 73,59 30% 1,54 C06 SANITA', OSS. ASTRONOMICO 131,94 16% 1,62 C07 MIRACOLI, ORTO BOTANICO 73,55 12% 1,62 C08 ARENACCIA, VASTO, Corso Garibaldi (parte bassa) 182,34-3% 2,01 C09 via Pigna 37,03 51% 2,89 C10 STELLA, via Carbonara 79,64-4% 2,00 C11 POLICLINICO VECCHIO, via Costantinopoli 40,85-1% 2,52 C12 UNIVERSITA', MERCATO, Corso Umberto, porta Nolana 194,52-28% 2,59 C13 P.zza del Gesù, P.zza Borsa, Molo Beverello 42,77-48% 3,56 C14 via Vespucci 48,57 59% 2,08 C15 LA LOGGETTA 16,50 108% 2,05 C16 via Fuorigrotta 18,13 34% 2,59 C17 Corso Garibaldi (parte alta) 443,99 31% 1,67 C18 FUORIGROTTA, via Piave, via Caravaggio 215,45 0% 3,15 C19 MATERDEI 49,77-6% 2,58 C20 via Tribunali 82,06-16% 2,59 D01 DOGANELLA, calata Capodichino, via Masoni 76,69 42% 1,79 D02 RIONE LUZZATTI 3,50-42% 1,30 D04 Calata Capodichino (parte alta), via Ponti Rossi 29,87-26% 1,22 D05 SAN GIOVANNIELLO 32,17 222% 1,61 D06 Nuovo complesso INAIL 25,50 42% 1,20 D07 CENTRO DIREZIONALE 8,88-59% 1,86 D08 SOCCAVO, viale Traiano 127,06-4% 2,29 D09 via Ferraris, via Gianturco, Ponte della Maddalena 44,64 21% 1,16 D10 Darsena 0,00 n.s. 1,29 D12 via Cintia (zona bassa), via Giustiniano (zona bassa) 4,00 300% 1,67 D13 via Terracina, BAGNOLI 88,85-19% 2,27 D14 via Campegna, CAVALLEGGERI 81,33 11% 2,43 D15 ARSENALE MILITARE 1,32 229% 1,30 D16 ex ITALSIDER 0,00 n.s. 1,28 D17 ARENILE BAGNOLI 7,00 250% 2,04 D18 Area Militare Costone Coroglio 2,55 325% 1,22 D19 NISIDA 0,00-100% 2,04 D20 Via Don Bosco, via De Giaxa 18,02 12% 1,74 8 Laddove nel 2005 in una zona OMI non ci sono state transazioni,si è indicato il dato di variazione I sem 2005/ con n.s. (non significativo). La lieve differenza per Napoli tra il valore totale nella tabella 5 e quello riportato nella tabella 1 è dovuto al fatto che a non tutte le transazioni è stato possibile associare una zona OMI.
12 zona OMI denominazione I sem 2006 differenziale valori di riferimento E01 MIANO, PISCINOLA, MARIANELLA, Cimitero Chiaiano, via S. maria a Cubito 72,56-6% 1,23 E Secondigliano 60,37 286% 1,24 E03 S. PIETRO A PATIERNO 20,15 7% 1,00 E04 Corso Secondigliano, BOSCO CAPODIMONTE, AEROPORTO 197,34 52% 1,43 E05 CHIAIANO 16,67 8% 1,18 E06 ZONA ARPINO 11,25-17% 1,00 E07 Cave di Chiaiano 0,00-100% 1,10 E08 PONTICELLI, BARRA, SAN GIOVANNI (no centri storici), ZONA INDUSTR. 375,92 27% 1,28 E10 PIANURA, via Croce di Piperno 170,49 2% 1,48 E11 via Marano-Pianura 5,83 17% 1,11 E12 PERIFERIA PIANURA 3,00-40% 1,11 E13 PARCO CAMALDOLI, EREMO 5,00-17% 1,26 E14 via Beccadelli, via Sartania 17,33-25% 1,33 E15 PONTICELLI CENTRO 17,25 23% 1,19 E17 corso S. Giovanni a Teduccio 91,35-2% 1,30 E PONTICELLI 14,42-11% 1,12 E19 IPPODROMO e TERME di AGNANO 3,00 200% 1,13 E20 BARRA CENTRO 20,27-50% 1,21 E21 NUOVA UNIVERSITA' di MONTE S. ANGELO 0,00-100% 1,14 E23 via san Rocco, via Toscanella 32,07-30% 1,67 E24 Carcere di Secondigliano, via del Cassano, Don Guanella 82,17-2% 1,34 E25 NUOVO POLICLINICO, via Guantai ad Orsolona 36,85 22% 1,86 E26 VIA Stadera, ex Macello, CIMITERO 45,93 14% 1,30 Totale città 4930,36 2,81% 2,46
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