GESTIONE IMMOBILI. Dispense / teoria registrazioni Gestione Immobili. Prof. Luca Dossena

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Rocco Valentini
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1 GESTIONE IMMOBILI Dispense / teoria registrazioni Gestione Immobili Prof. Luca Dossena

2 Sommario Gestione Immobili... 3 Immobili... 3 Ipoteca / debito ipotecario... 3 Costi immobile e Ricavi immobile... 3 Come lavorano i conti di bilancio... 4 Come lavorano i conti di conto economico... 5 Pigione commerciale... 5 Pigione del proprietario... 6 Miglioria, manutenzione e interessi... 6 Ammortamento dello stabile... 6 Interesse ipotecario... 6 Ammortamento ipotecario... 7

.. 4 Come lavorano i conti di conto economico... 5 Pigione commerciale.

3 Gestione Immobili La gestione di un immobile si dice estranea quando una società, che volge un attività commerciale, possiede un immobile locativo (cioè locali affittati a terzi) oppure un immobile cosiddetto misto. Immobile a destinazione mista significa un immobile che oltre ad avere dei locali dove la società svolge la sua attività ha pure degli appartamenti che affitta a terzi o al titolare stesso. Quando in una società troviamo questa situazione i conti che servono perla registrazione delle operazioni relative agli immobili sono le seguenti: Immobili Conto patrimoniale attivo ch segue le variazioni di valore dell immobile. In caso di acquisto, vi si registrano oltre al prezzo di acquisto del fondo, anche le spese connesse con la transazione, quali le tasse di iscrizioni (registro fondiario), le spese notarili e le commissioni agli agenti. Ipoteca / debito ipotecario E un conto patrimoniale passivo e lo si apre se per l acquisto o la costruzione è necessario ricorrere a capitali estranei come per esempio la banca. E un prestito garantito da un diritto di pegno immobiliare gravante sul fondo a favore della banca o del creditore. Costi immobile e Ricavi immobile Sono dei conti economici di costi e ricavi che servono a registrare i costi ed i ricavi relativi l immobile.

Immobile a destinazione mista significa un immobile che oltre ad avere dei locali dove la società svolge la sua attività ha pure degli appartamenti che affitta a terzi o al titolare stesso.

4 Come lavorano i conti di bilancio + Conto IMMOBILE Conto patrimoniale ATTIVO + DARE AVERE - Saldo iniziale Acquisti e spese di acquisto (RF, ) Nuove costruzioni Migliorie Vendita immobile Ammortamenti + Conto IPOTECHE Conto patrimoniale PASSIVO - DARE AVERE + Ammortamenti (finanziario) Saldi iniziale Nuova ipoteca

costruzioni Migliorie Vendita immobile Ammortamenti + Conto IPOTECHE Conto

5 Come lavorano i conti di conto economico + Conto COSTI IMMOBILE Conto economico dei costi + DARE AVERE - Costi di manutenzione Riparazioni Assicurazioni Imposte e tasse Ammortamenti Costi riscaldamento Interessi ipotecari Costi energia Portineria Custode + Conto RICAVI IMMOBILE Conto economico dei ricavi - DARE AVERE + Ricavi Pigioni Quote riscaldamento Valore locativo dei locali occupati dalla ditta Valore locativo dei locali occupati dal titolare La miglioria si distingue dalla manutenzione per il diverso riflesso sul valore dello stabile. La miglioria aumenta il valore (es.: aggiunta di un ala, nuovi impianti, nuove installazioni, ) mentre la manutenzione ne impedisce un ulteriore deprezzamento (es.: rifacimenti, riparazioni, ). Se la gestione commerciale occupa locali nello stabile dell azienda, allo scopo di delimitare esattamente i costi ed i ricavi delle differenti gestioni, si imputa la pigione corrispondente a quella che si dovrebbe pagare, se i locali occupati appartenessero a terzi. Questo affitto viene accreditato alla gestione dell immobile ed esprime il ricavo che si potrebbe conseguire affittando i locali a terzi. Pigione commerciale Registrare il valore locativo dei locali occupati dalla ditta nello stabile di sua proprietà (pigione commerciale) di CHF 4, Costi per pigione Pigione comm. 4, Ricavi immobile Pigione comm. 4,000.00

occupati dalla ditta Valore locativo dei locali occupati dal titolare La miglioria si distingue dalla manutenzione per il diverso riflesso sul valore dello stabile. La miglioria aumenta il valore (es.

6 Lo stesso tipo di ragionamento vale per i locali occupati dal titolare o dal proprietario. Pigione del proprietario Registrare il valore locativo dei locali occupati dal proprietario nello stabile di proprietà della ditta pari a CHF 6, Privato Pigione comm. 6, Ricavi immobile Pigione comm. 6, Miglioria, manutenzione e interessi La miglioria aumenta il valore dello stabile di conseguenza il conto sarà La manutenzione impedisce un ulteriore deprezzamento dello stabile Gli interessi bancari (commerciali) Gli interessi ipotecari (debito ipotecario) => Immobile => Costi immobile => Costi interessi => Costi immobile Ammortamento dello stabile Non va assolutamente registrato nel conto ammortamento perché questo conto, in fase di chiusura, va ad aumentare i costi dell attività d esercizio. Dovrà essere registrato nel conto Costi immobile. Costi immobile Ammortamento 6, Immobile Ammortamento 6, Interesse ipotecario La banca normalmente fa pagare interessi ipotecari quando concede delle ipoteche. Registrare una quota di interesse ipotecario pari a CHF 12, Costi immobile Interesse ipotec. 12, CCB Interesse ipotec. 12,000.00

7 Ammortamento ipotecario Una parte di rimborso del prestito per CHF 15, Viene chiamato ammortamento ipotecario che rammento fa parte del capitolo Ammortamenti ed è un ammortamento finanziario. Ipoteca o debito Rimborso 15, Ipotecario CCB Rimborso 15,000.00

.00. Viene chiamato ammortamento ipotecario che rammento fa parte

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