LE BOLLE IMMOBILIARI: COME NASCONO E SCOPPIANO. COSA STA SUCCEDENDO OGGI IN ITALIA?
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1 LE BOLLE IMMOBILIARI: COME NASCONO E SCOPPIANO. COSA STA SUCCEDENDO OGGI IN ITALIA? Senior Professor Area Amministrazione, Controllo, Finanza Aziendale e Immobiliare
2 Jan Brueghel d. J. A Satire of the Folly of Tulip Mania 2
3 3
4 4
5 Prezzi nominali e reali Abitazioni nei semicentri delle città in Italia 4500,0 4000,0 3500,0 3000,0 2500,0 2000,0 1500,0 1000,0 500,0,0 Prezzi nominali (base 2012) Prezzi reali (base 2012) Lineare (Prezzi nominali (base 2012)) Fonte: Scenari Immobiliari 5
6 Indice residenziale a valori nominali Fonte: The Economist house-price indicators 6
7 Indice residenziale a valori reali Fonte: The Economist house-price indicators 7
8 Indice residenziale e reddito Fonte: The Economist house-price indicators 8
9 Indice mercato residenziale ISTAT Fonte: ISTAT 9
10 Il ciclo del nido d ape: modello 10
11 Andamento dei valori immobiliari in Italia Fonte: Nomisma 11
12 Volume transazioni: NTN residenziale Previsioni 2013: Circa Fonte: Agenzia del Territorio 12
13 Il ciclo del nido d ape: mercato residenziale Elaborazione Reddy s Group su dati Censis e Agenzia del Territorio 13
14 Mercato dello spazio e canone di locazione Canone al mq Domanda Offerta Canone in equilibrio D=O Stock di mq esistenti 14
15 Fonte: ISTAT 15
16 Mercato dello spazio e canone di locazione Canone al mq D Vecchia Curva di Domanda Offerta Situazione precedente Nuovo Canone in equilibrio D=O Stock di mq esistenti 16
17 17
18 Uffici a Milano (tasso di sfitto) Fonte: BNP Paribas Real Estate Research Q
19 Uffici a Milano (canoni) Fonte: BNP Paribas Real Estate Research Q
20 Andamento dei canoni in Italia Fonte: Nomisma 20
21 Valore dei Beni i 1 = 8% P = canone i = 7% i 2 = 6% Canone di mercato Valore V 2 V Canone 70,00 Valore = = Canone 70,00 Tasso 7,00% Tasso = ,00% = Valore % Costo Costo relativo Debito 60% 5,00% 3,00% Equity 40% 10,00% 4,00% Costo del Capitale (Tasso) 7,00% V 1 i 2 i i 1 21
22 Investimenti in Italia (commercial real estate) Fonte: BNP Paribas Real Estate Research Luglio
23 Prime office yield Milano Fonte: BNP Paribas Real Estate Research Luglio
24 24
25 25
26 Immobiliare e Finanza: asset & space market i 1 = 6% P = canone i = 5% ERV ERV 1 D = domanda Valore i i 1 D 1 Q = spazio (mq) V V 1 O= stock esistente 26
27 Mercato e Finanza: valore degli immobili Canone 70,00 Valore = = Canone 70,00 Tasso 7,00% Tasso = ,00% = Valore % Costo Costo relativo Debito 60% 5,00% 3,00% Equity 40% 10,00% 4,00% Costo del Capitale (Tasso) 7,00% Asset market Shock Canone 70,00 Valore = = 860 Tasso 8,14% Space market Shock Canone 60,00 Valore = = 857 Tasso 7,00% % Costo Costo relativo Debito 45% 5,25% 2,36% Equity 55% 10,50% 5,78% Costo del Capitale (Tasso) 8,14% % Costo Costo relativo Debito 60% 5,00% 3,00% Equity 40% 10,00% 4,00% Costo del Capitale (Tasso) 7,00% Canone 60,00 Valore = = 737 Tasso 8,14% % Costo Costo relativo Debito 45% 5,25% 2,36% Equity 55% 10,50% 5,78% Costo del Capitale (Tasso) 8,14% 27
28 Concessione di mutui residenziali Fonte: Nomisma 28
29 Mercato e Finanza: residenziale Prezzo Immobile LTV 60% 80% 80% Debito Equity % Variazione Prezzo -40% Variazione Equity necessaria Aumento credito bancario RIDUZIONE Prezzo Effettivo Prezzo Immobile LTV 80% 70% 70% Debito Equity % Variazione Prezzo 35% Variazione Equity necessaria Riduzione credito bancario AUMENTO Prezzo Effettivo 29
30 LE BOLLE IMMOBILIARI: COME NASCONO E SCOPPIANO. COSA STA SUCCEDENDO OGGI IN ITALIA? Passato? Variazioni inferiori rispetto ad altri mercati Bolla immobiliare? PIL mercati finanziari sviluppo «Il futuro non è più quello di una volta» globalizzazione e mercati locali qualità del prodotto 30
31 , PhD Senior Professor Accounting, Control, Corporate Finance & Real Estate Department SDA Bocconi School of Management Milan Italy
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