CESSAZIONE DEL RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO. Il riscaldamento condominiale è da sempre sinonimo di lite tra condomini

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Romano Caselli
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1 CESSAZIONE DEL RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO Il riscaldamento condominiale è da sempre sinonimo di lite tra condomini che non riescono ad avere la casa sufficientemente riscaldata o al contrario che si ritrovano con un appartamento eccessivamente riscaldato e condomini stanchi dei costi altissimi e degli inutili sprechi, da qui la possibilità o meno di procedere al distacco o alla trasformazione. Se in passato la giurisprudenza ha negato questa possibilità, a causa dell irrinunciabilità della proprietà delle parti comuni ed in considerazione del fatto che l impianto era realizzato sulla base dei volumi complessivi del palazzo a cui doveva garantire equilibrio termico, più recentemente la Suprema Corte ha cambiato il proprio orientamento a cominciare dalla distinzione tra rinuncia all uso e rinuncia alla proprietà, dove la prima è possibile e comporta l esonero dalle spese di uso del bene a cui si rinuncia ma non a quelle di conservazione, mentre la seconda è sempre esclusa. La Cassazione così recita: il condomino può legittimamente rinunciare all uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione degli altri condomini e, fermo il suo obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione, se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolve in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini 1. È dunque legittimo il distacco a condizione che il condomino che vi procede provi come tale scelta non comporta un 1 Cass., n 7518/2006; Cass., n 5974/2004; Cass., n 8924/2001; 1

Se in passato la giurisprudenza ha negato questa possibilità, a causa dell irrinunciabilità della proprietà delle parti comuni ed in considerazione del fatto che l impianto era realizzato sulla base

2 aumento di spesa a carico degli altri condomini né squilibri termini. Ancora, è nulla e non annullabile, per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune 2, la delibera assembleare che, pur in presenza di tali condizioni, respinga la richiesta di autorizzazione al distacco, ed è esclusa la possibilità di chiedere all amministratore la convocazione dell assemblea affinché venga vietato il distacco. Il regolamento di condominio anche se contrattuale, non può derogare alle disposizioni richiamate dall art comma quarto c.c. e non può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni 3. Il problema è lo squilibrio termico, la stessa Suprema Corte se da un lato afferma che il distacco è consentito esclusivamente nella eventualità non dia luogo a squilibri termici e aggravi di spese e che l assemblea condominiale non può negare al condomino l autorizzazione a procedervi per il solo fatto che l interruzione del riscaldamento negli ambienti di proprietà del primo obbligherebbe i vicini a potenziare i propri radiatori al fine di sopperire alla riduzione di calore indotto dal distacco, che come precisato dagli Ermellini può accadere anche nel caso in cui il proprietario decidesse di chiudere i propri radiatori dell impianto centrale esistente, dall altro non specifica come tale principio vada interpretato, lasciando perciò che avvenga secondo gli ultimi orientamenti della tecnica 4. Procedere al distacco o alla trasformazione dell impianto di riscaldamento centralizzato non è la stessa cosa, anche se poi nella realtà finiscono per 2 Cass., n 6481/2011; 3 Cass., n 19893/2011; 4 Cass., n 11857/2011; 2

autorizzazione al distacco, ed è esclusa la possibilità di chiedere all amministratore la convocazione dell assemblea affinché venga vietato il distacco.

3 non essere così diversi laddove ogni singolo proprietario proceda, a poco tempo l uno dall altro, al distacco, perché una situazione del genere avrebbe come risultato finale una trasformazione. Il DPR 59/2009 concernente il contenimento dei consumi energetici in edilizia non vieta il distacco ma lo pone sullo stesso piano della ristrutturazione degli impianti termici e dunque miglioramento di classe dell edificio, vale a dire riduzione dei consumi energetici o comunque un non aumento. Addirittura, quanto alla trasformazione, il DPR fa presente che, in tutti gli edifici con un numero di unità abitative superiore a quattro, è sempre preferibile il mantenimento degli impianti termici centralizzati; i motivi tecnici o di forza maggiore, per ricorrere ad eventuali interventi aventi come obiettivo la trasformazione degli impianti termici centralizzati in impianti con generatore di calore separato per singola unità abitativa, occorre che siano riportati in una apposita relazione tecnica. Tutto ciò secondo le norme nazionali, laddove invece le regioni abbiano provveduto al recepimento della Direttiva Europea EPED 91/2002, relativa al rendimento energetico in edilizia, vale la disciplina specifica di recepimento. Il distacco dà luogo, in ogni caso, ad uno squilibrio termico e ad un aggravio di spese dal momento che l impianto di riscaldamento centralizzato è progettato per far fronte al fabbisogno di ogni singola unità abitativa, di conseguenza il distacco ad opera di un condomino ha come effetto una riduzione del carico termico sul generatore di calore, che diventa sovradimensionato, modificando in peggio il suo rendimento di 3

di classe dell edificio, vale a dire riduzione dei consumi energetici o comunque un non aumento.

4 produzione del calore; il punto è stabilire, in base alla normativa sulla diagnosi e sulla certificazione energetica degli edifici, l ammontare. Il proprietario che provvede al distacco e alla realizzazione di un autonomo impianto continuerà a beneficiare, in parte, del calore, prodotto dall impianto centralizzato, proveniente dalle tubature attraverso le quali si irradia, mentre stesso ragionamento non può essere fatto per i condomini che restano allacciati al centralizzato, anzi accade proprio il contrario, perché nel momento in cui nell appartamento dotato di impianto autonomo a gas questo viene spento cresce il bisogno di calore delle unità abitative confinanti sopra, sotto e su tutti i lati che, non potendo aumentare la quantità di calore erogato dai termosifoni, subiranno un degrado della temperatura ambiente. Ecco che, di fronte alle richieste di distacco, una possibile soluzione è quella di procedere ad una diagnosi energetica dell edificio che permetta di avere un quadro preciso della situazione, se è possibile risolvere il problema dei costi eccessivi mediante la sostituzione della caldaia ormai troppo vecchia o regolando diversamente l impianto, se, ad esempio il cattivo riscaldamento delle unità immobiliari site all ultimo piano non sia dovuto ad una coibentazione non eseguita a regola d arte, o se invece il distacco non rappresenta l unica alternativa possibile. Il DPR 59/2009 parla, ove tecnicamente possibile, di contabilizzazione e termoregolazione del calore per singola abitazione, che permette di far pagare in base ai propri consumi, pur mantenendo l impianto centralizzato, permettendone la ripartizione per singola unità abitativa come se ciascun condomino godesse di un impianto autonomo, con la possibilità di 4

attraverso le quali si irradia, mentre stesso ragionamento non può essere fatto per i condomini che restano allacciati al centralizzato, anzi accade proprio il contrario, perché nel momento in cui

5 prelevare il calore desiderato senza degrado della temperatura ambiente, salvo pagare una quota fissa stabilita in relazione ai millesimi. Il vantaggio della termoregolazione, impianto centralizzato di nuova generazione, in termini tecnici a termo valvole, permette di evitare gli sprechi, sfruttando la colonna del riscaldamento centralizzato tradizionale e la caldaia condominiale, con la differenza che ogni termosifone è dotato di una valvola avente la funzione di regolare la temperatura in ogni stanza e di misurare automaticamente e continuativamente la quantità di calore che la caldaia eroga a ciascun termosifone. Dunque si riscalda con maggiore autonomia e si paga sulla base dei consumi e non dei millesimi, una specie di ibrido fra centralizzato e termoautonomo. Dott.ssa Sciotto Fortunata Serena 5

centralizzato tradizionale e la caldaia condominiale, con la differenza che ogni termosifone è dotato di una valvola avente la funzione di regolare la temperatura in ogni stanza e di misurare

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