Il progetto e la sua fattibilità: gli strumenti

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1 Il progetto e la sua fattibilità: gli strumenti 17.XII.2008 Scopo della comunicazione Abbiamo sino a qui analizzato i principali attori che entrano in gioco in un operazione di sviluppo immobiliare, le principali voci di R e C, le modalità di stima di tali voci Scopo della presente comunicazione è presentare gli strumenti e le tecniche di analisi per misurare la fattibilità di un investimento

2 Premesse Dagli anni 90 si è sentita l esigenza di avere delle misure in materia di investimenti A partire dagli investimenti pubblici, si è cercato di sviluppare un sistema di monitoraggio delle operazioni di sviluppo con lo scopo di migliorare il processo di programmazione degli investimenti Lo Studio di Fattibilità La legge 144/99 definisce l Sdf come l elemento fondante nel processo progettuale e decisionale In particolare l articolo 4 prevede che, per la programmazione delle opere pubbliche, l Sdf sia strumento ordinario preliminare per la decisione di investimento da parte delle amministrazioni per opere di costo complessivo superiore a 20 miliardi sia strumento obbligatorio per opere di costo superiore ai 100 miliardi costituisca requisito indispensabile per l accesso ai fondi disponibili per la progettazione preliminare ed al Fondo rotativo per la progettualità

3 Sdf e ciclo del progetto Nel ciclo del progetto l Sdf si colloca dopo la formulazione di una idea-progetto, che identifica un bisogno, ma a monte della decisione di soddisfare il bisogno attraverso un intervento pubblico Un Sdf va concepito e realizzato in modo da raggiungere l obiettivo di trasformare l iniziale idea-progetto in una specifica ipotesi di intervento attraverso la produzione di informazioni atte a consentire all autorità politicoamministrativa competente una decisione fondata e motivata Fase di ideazione del progetto Sdf Realizzazione dell intervento Sdf e realizzazione dell investimento Gli Sdf rendono più trasparente ed efficiente l allocazione delle risorse destinate alle successive attività di progettazione e realizzazione dell opera dalla capacità di orientare le scelte progettuali attraverso la preventiva identificazione di fattori di criticità non costituiscono una condizione sufficiente per l avvio delle fasi successive della progettazione non legittimano un ipotesi di investimento, ma servono: ad accertare la bontà dell iniziale idea-progetto, ad individuare le modalità di realizzazione dell idea originaria più realistiche e promettenti a conferire maggiore efficacia operativa alla (eventuale) progettazione

4 VAN, TRI e DCF Gli strumenti impiegati per la valutazione della fattibilità dal punto di vista del promotore dell operazione di sviluppo sono il Valore Attuale Netto (VAN) ed il Tasso di Rendimento Interno (TRI o SRI) La tecnica di analisi impiegata per questo tipo di valutazione prende il nome di discounted cash flow analysis (DCF) e si basa sull analisi dei flussi di cassa (R e C) scontati con un opportuno fattore di sconto Il valore attuale netto Il valore attuale netto di un progetto si calcola con un modello finanziario basato su esplicite assunzioni circa le prospettive di ricavo e di costo Nel caso di progetti di trasformazione, vengono stimati i costi della trasformazione C e i ricavi R per giungere ad una serie di flussi netti successivamente scontati in ragione del periodo n di sviluppo e di marketing del progetto: Van = I + ( R C ) ( R C ) ( R C ) 1 q q n q n n

5 La regola per l accettabilità Il valore attuale netto non è altro che la somma attualizzata dei ricavi netti del progetto Il Valore attuale netto di un progetto può risultare: Positivo: il progetto è fattibile poiché il rendimento dell investimento è superiore al costo opportunità del capitale dell investitore Nullo: il progetto è fattibile poiché il rendimento dell investimento è uguale al costo opportunità del capitale dell investitore Negativo: il progetto non è fattibile poiché il rendimento dell investimento è inferiore al costo opportunità del capitale dell investitore Le fasi operative della valutazione Fattibilità Stima di costi e ricavi della trasformazione Determinazione dei tempi in cui hanno luogo di costi e ricavi La prima fase della valutazione economica del progetto prevede la stima delle voci di costo e di ricavo del progetto Stima dei saldi netti (R-C) Stima del Van alla conclusione dell'investimento

6 Schema dei ricavi I ricavi e i costi in un foglio elettronico Qtà Valore unitario Valore totale Immobili uso residenziale Immobili uso direzionale Articolazione delle vendite Totale ricavi R Schema dei costi Costo del terreno Costo di costruzione - residenziale Costo di costruzione - direzionale Articolazione dei costi Totale costi costruzione Oneri di urbanizzazione residenza , Oneri di urbanizzazione direzionale , Contributo cc residenza , Contributo cc direzionale , Spese tecniche e generali 15% Spese di commercializzazione 2% Totale costi della trasformazione T La stima dei ricavi e dei costi avviene evidenziando i valori delle quantità in gioco e dei valori unitari Le diverse voci di costo riportano le unità di misura utilizzate Le fasi operative della valutazione Il calcolo del Van Stima di costi e ricavi della trasformazione Determinazione dei tempi in cui hanno luogo di costi e ricavi Stima dei saldi netti (R-C) La seconda fase della valutazione economica del progetto prevede l articolazione temporale dei valori Stima del Van alla conclusione dell'investimento

7 L articolazione temporale dei valori L articolazione dei valori di ricavo riflette la strategia di commercializzazione dei beni esito del progetto La vendita dei beni avviene sia sulla carta, anticipando gli incassi rispetto al termine dei lavori, sia alla conclusione dei lavori L articolazione dei costi segue le logiche specifiche della produzione In particolare gli esborsi seguono lo sviluppo della produzione edilizia, il cui rilievo è più elevato verso le ultime fasi del progetto La fonte del Prezziario tipologie DEI Le fasi operative della valutazione Il calcolo del Van Stima di costi e ricavi della trasformazione Determinazione dei tempi in cui hanno luogo di costi e ricavi Stima dei saldi netti (R-C) Stima del Van alla conclusione dell'investimento La penultima fase della valutazione economica del progetto prevede la stima dei saldi netti

8 Articolazion e temporale delle voci di R e C Schema dei ricavi Il calcolo dei saldi del progetto Qtà Valore unitario Valore totale 1semestre 2semestre 3 semestre 4 semestre 5 semestre 6 semestre Immobili uso residenziale Immobili uso direzionale Articolazione delle vendite 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 100,0% Totale ricavi R Schema dei costi Costo del terreno Costo di costruzione - residenziale Costo di costruzione - direzionale Articolazione dei costi 5,0% 5,0% 10,0% 15,0% 35,0% 30,0% Totale costi costruzione Oneri di urbanizzazione residenza , Oneri di urbanizzazione direzionale , Contributo cc residenza , Contributo cc direzionale , Spese tecniche e generali 15% Spese di commercializzazione 2% Totale costi della trasformazione T Saldi netti R - C Le fasi operative della valutazione Il calcolo del Van Stima di costi e ricavi della trasformazione Determinazione dei tempi in cui hanno luogo di costi e ricavi Stima dei saldi netti (R-C) Stima del Van alla conclusione dell'investimento L ultima fase della valutazione consiste nell attualizzazione dei saldi relativi ad ogni periodo del progetto

9 Le ragioni dell attualizzazione Se i ricavi e i costi del progetto hanno, a parità di ammontare, un valore diverso in funzione della data in cui avranno luogo, non potrò sommare valori differiti nel tempo Per effettuare delle operazioni algebriche dovrà quindi riportare tutti i valori allo stesso momento Gli strumenti sono rappresentati dai coefficienti di anticipazione e posticipazione, che variano in funzione della durata del periodo considerato Interesse, montante, montante unitario L interesse è il prezzo d uso del capitale il tasso può essere espresso in termini unitari (ad es. 0,01) oppure in termini percentuali (1%) La somma del capitale e dei relativi interessi è definita montante Il montante unitario (q) è la somma del capitale unitario (riferito ad una euro) e degli interessi maturati in un anno se il tasso di interesse è 0,01, q è1,01

10 Interesse semplice, interesse composto L interesse può essere semplice, quando gli interessi maturati non maturano a loro volta altri interessi composto, nel caso contrario L interesse semplice è impiegato per periodi inferiori o uguali all anno I coefficienti di anticipazione e di posticipazione Periodi inferiori all anno Coefficiente di posticipazione 1+r n Coefficiente di anticipazione Periodi superiori all anno Coefficiente di posticipazione n q Coefficiente di anticipazione 1 1+ r n 1 n q

11 Valori del progetto con le quantità, i valori unitari e i valori economici totali Schema dei ricavi I saldi del progetto Qtà I valori sono disaggregati in funzione dell articolazione temporale ritenuta più aderente allo sviluppo economico del progetto Valore unitario Valore totale 1semestre 2semestre 3 semestre 4 semestre 5 semestre 6 semestre Immobili uso residenziale Immobili uso direzionale Articolazione delle vendite 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 100,0% Totale ricavi R Schema dei costi Costo del terreno Costo di costruzione - residenziale Costo di costruzione - direzionale Articolazione dei costi 5,0% 5,0% 10,0% 15,0% 35,0% 30,0% Totale costi costruzione Oneri di urbanizzazione residenza , Oneri di urbanizzazione direzionale , Contributo cc residenza , Contributo cc direzionale , Spese tecniche e generali 15% Spese di commercializzazione 2% Totale costi della trasformazione T Questi sono i valori Saldi netti ottenuti per differenza tra i ricavi e i costi del Corso di Valutazione periodo economica del progetto modulo di estimo arch Barbara Bolognesi - Aa Saldi e saldi attualizzati del progetto I saldi calcolati devono essere attualizzati Lo strumento per l attualizzazione è rappresentato dal coefficiente di anticipazione pari a 1/q n Le prestazioni finanziarie sono in questo caso considerate anticipate (ovvero considerate all inizio del periodo) Nell esempio che segue il valore attuale netto è calcolato con riferimento al saggio dell 8% opportunamente convertito su base semestrale Saggio annuo 5% 6% 8% 10% 12% Numero periodi nell'anno Saggio su base semestrale 2,47% 2,96% 3,93% 4,88% 5,83%

12 Schema dei ricavi Qtà Valore unitario Valore totale 1semestre 2semestre 3 semestre 4 semestre 5 semestre 6 semestre Immobili uso residenziale Immobili uso direzionale Articolazione delle vendite 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 100,0% Totale ricavi R Schema dei costi Costo del terreno Costo di costruzione - residenziale Costo di costruzione - direzionale Articolazione dei costi 5,0% 5,0% 10,0% 15,0% 35,0% 30,0% Totale costi costruzione Oneri di urbanizzazione residenza , Oneri di urbanizzazione direzionale , Contributo cc residenza , Contributo cc direzionale , Spese tecniche e generali 15% Spese di commercializzazione 2% Totale costi della trasformazione T Saldi netti Coefficienti di attualizzazione 1,00 1,04 1,08 1,12 1,17 1,21 Saldi netti attualizzati Valore attuale netto 8% ann 3,93% Un secondo indicatore finanziario: il tasso di rendimento interno Con la stima del valore attuale netto, siamo in grado di valutare se un certo investimento rende di più, di meno o egualmente rispetto ad un valore di rendimento che l imprenditore ritiene discriminante Se il Van è positivo, dato un saggio di soglia del 10%, ciò vuol dire che l investimento in esame rende di più di tale valore Il tasso di rendimento interno permette invece di stimare con precisione quanto rende un progetto Il tasso di rendimento interno del progetto è quel saggio che rende nullo il suo Van

13 Van e tasso di attualizzazione Il valore attuale netto di un progetto diminuisce all aumentare del saggio di attualizzazione Ciò risulta chiaro se consideriamo che i ricavi differiti nel tempo si riducono all aumentare del saggio Van del progetto % 10% 12% 14% 16% 18% 20% Tasso di attualizzazione Il Van è positivo per tutti i saggi inferiori a 15,5%; è nullo per tale valore; è negativo per i valori superiori a tale soglia Van del progetto Van e saggio di attualizzazione Se l imprenditore ha un saggio di riferimento per il quale il Van è positivo, allora l investimento assicura un rendimento superiore al valore di soglia % 10% 12% 14% 16% 18% 20% Se il saggio di attualizzazione è pari al 10%, allora il Van è positivo: il rendimento Tasso di attualizzazione dell investimento è superiore al valore di soglia Se l imprenditore ha un saggio di riferimento per il quale il Van è negativo, allora l investimento assicura un rendimento inferiore al valore di soglia Se il saggio di attualizzazione è pari al 20%, allora il Van è negativo: il rendimento dell investimento è inferiore al valore di soglia

14 Van e Tri Van del progetto Se l imprenditore ha un saggio di riferimento per il quale il Van è nullo, allora l investimento assicura un E allora possibile affermare rendimento che non può che se il Van è nullo, il saggio essere né superiore né di attualizzazione coincide inferiore al saggio di soglia con il rendimento del progetto. Il saggio che rende nullo il Van è detto Tasso di 8% 10% 12% 14% 16% 18% rendimento interno del 20% progetto Tasso di attualizzazione La verifica procedurale Lo studio di fattibilità deve verificare le condizioni istituzionali amministrative e organizzative necessarie alla attuazione dell intervento Gli ambiti di analisi, verifica e previsione riguardano: gli adempimenti tecnici, amministrativi e procedurali (autorizzazioni, pareri, nulla osta, etc.) le interferenze con altri enti l individuazione dei partner istituzionali, gestionali e finanziari coinvolti nell operazione verifica delle competenze tecniche e gestionali per assicurare il buon funzionamento dell opera

15 L analisi del rischio e di sensitività L analisi di rischio ha lo scopo di identificare gli eventi sfavorevoli che possono incidere sulle condizioni di fattibilità dell opera L obiettivo è di valutare entro quali limiti i rischi insiti nel progetto possano influenzare i risultati economici dell opera L analisi di sensitività consiste nell esaminare la variazione dei risultati finanziari ed economici in relazione a variazioni (legate all analisi del rischio) dei costi e dei benefici Lo scopo è di verificare la validità e la stabilità delle ipotesi assunte e di identificare le aree di maggiore incertezza per potere prendere le opportune misure di mitigazione Bibliografia F.Prizzon, Gli investimenti immobiliari, Celid M. Brischetto, A. Pavan, F. Re Cecconi, G. Rigamonti, La valutazione degli investimenti immobiliari, Maggioli Editore Guida per la certificazione da parte dei Nuclei regionali di valutazione e verifica degli investimenti pubblici (NUVV), curato dalla Conferenza dei Presidenti delle Regioni e delle Province autonome. ( / _studi_fat.htm) enview