COMUNE di CEVO. (Provincia di Brescia)

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1 COMUNE di CEVO (Provincia di Brescia) Cevo, OGGETTO: Istanza di affrancamento dall uso civico di area di proprietà comunale sita a margine di Via 54^ B.Gta Garibaldi in Cevo capoluogo. Porzione Mapp. n. 113 Fg. 17 N.C.T.R. PERIZIA TECNICO ECONOMICA - PATRIMONIALE PREMESSA: L istanza di affrancamento dall uso civico delle aree in oggetto è propedeutica alla utilizzazione da parte dell Amministrazione per urbanizzazioni ed attrezzature pubbliche, nonché all alienazione di porzioni, ben definite, delle stesse. Lo sviluppo urbano dell abitato di Cevo, dagli anni 50 del secolo scorso, sino ad oggi, ha interessato le aree perimetrali al vecchio nucleo, devastato dall incendio nazifascista il 3 luglio Nel 1978 l Amministrazione Comunale è intervenuta approvando un Piano di Edilizia Economico Popolare nella zona denominata Ragù, a monte dell abitato, in un area di proprietà privata confinante su tutti i lati con area comunale gravata da uso civico. Tale iniziativa ha consentito la realizzazione di due blocchi di case a schiera, per un totale di quindici abitazioni residenziali, per la loro posizione avulse dal resto del centro abitato. La volontà dell attuale Amministrazione è quella di affrancare dall uso civico delle aree site fra la località Ragù e la sottostante Via 54^ B.Gta Garibaldi, per due precisi scopi: a. procedere all alienazione di porzioni definite di tale area, secondo la quantificazione e descrizione effettuata di seguito; b. disporre della parte non alienata, ma libera dal vincolo dell uso civico, per la realizzazione di 1

2 opere di urbanizzazione e per la realizzazione di attrezzature pubbliche. A questo proposito è da evidenziare il contesto nel quale il capoluogo di Cevo è inserito: la situazione geomorfologia ed urbanistica comunale e sovraccomunale è tale per cui le aree di possibile espansione residenziale sono ormai limitate a poche zone, per la quasi totalità di proprietà comunale e con apposto il vincolo di uso civico. INDIVIDUAZIONE DELL USO CIVICO Dagli atti in possesso dello scrivente Ufficio Tecnico Comunale, costituiti dall Elenco delle proprietà comunali gravate da uso civico Riordinamento degli Usi Civici, redatto dal Commissario Usi Civici Ermete Fracassi in data , pubblicato all Albo Pretorio Comunale dal al , risulta che le aree di cui all oggetto sono individuate con i mappali nn. 143 e 159 del Cessato Catasto. Nella redazione delle mappe catastali del Nuovo Catasto Terreni Revisionato, i mappali suddetti sono stati fusi in un unico mappale individuato con il n. 113 del foglio 17, con superficie complessiva di mq

3 INDIVIDUAZIONE CARTOGRAFICA DELLE AREE 1. Estratto C.T.R. tav. D3d4 in scala 1: Localizzazione aree Nell estratto Carta Tecnica Regionale sopra riportato è possibile riscontrare come le aree per le quali è richiesto l affrancamento dall uso civico risultano all interno del tessuto urbano, fra le abitazioni in località Ragù (indicata Fienili Ragone) ed il centro abitato sottostante. 3

4 2. Estratto mappa Cessato Catasto Comune di Cevo foglio n. scala 1:2.000 Mappali gravati da uso civico nn. 143 e 159 del Cessato Catasto 4

5 3. Estratto mappa Nuovo Catasto Terreni Revisionato foglio n. 17 Comune di Cevo scala 1: Mappali gravati da uso civico n. 113 Fg. 17 N.C.T.R. 5

6 INDIVIDUAZIONE PUNTUALE DELLE AREE Le aree di cui è richiesta l affrancazione dall uso civico, per successiva alienazione, sono nel seguente modo suddivise: - lotto A mq. 85,00 - lotto B mq. 530,00 - lotto C mq. 189,00 Lotto C Lotto A Lotto B Lotti A, B e C 6

7 Le aree di cui è richiesta l affrancazione dall uso civico, per successivo utilizzo da parte dell Amministrazione Comunale per realizzazione opere di urbanizzazione secondaria ed attrezzature pubbliche sono le seguenti: - lotto D mq ,00 Lotto D Lotto D 7

8 INQUADRAMENTO URBANISTICO DELLE AREE Il Comune di Cevo è dotato di Piano Regolatore Generale vigente dal , a seguito di pubblicazione sul BURL, per estratto, della Deliberazione di Consiglio Comunale n. 28 del di accoglimento integrale della proposta di modifiche d ufficio formulata dalla Giunta Regionale, con Deliberazione n. VII / del Sia la porzione A che la porzione B del mappale n. 113 Fg. 17 N.C.T.R., risultano interamente inserite in zona B1 di completamento residenziale del P.R.G., con i seguenti indici urbanistici: I.F.: 1,5 mc/mq Altezza massima degli edifici: 9,30 mt - 3 piani abitabili Rapporto di copertura: 0,50 Distanza minima tra edifici: 10 mt 0 m nel caso di progetti unitari su lotti contigui Distanza minima dai confini di proprietà: 5 mt 0 m nel caso di progetti unitari su lotti contigui Distanza minima dal ciglio stradale: 3 mt Distanza minima dalla mezzeria della strada: 5 mt La porzione C del mappale n. 113 Fg. 17 N.C.T.R., risulta inserita in Zona C1 di espansione residenziale con i seguenti indici urbanistici: I.F.: 0,80 mc/mq Altezza massima degli edifici: 8,00 m Rapporto di copertura: 0,40 Distanza minima tra gli edifici: 10 mt salvo quanto diversamente stabilito nelle Norme di Piano Distanza minima dai confini di proprietà: 5,00 m 0 nel caso di progetti unitari su lotti contigui Distanza minima dal ciglio stradale: 5,00 mt Distanza minima dalla mezzeria della strada: 7,50 mt La porzione D del mappale n. 113 Fg. 17 N.C.T.R., risulta inserita in Zona AP per opere di urbanizzazione secondaria ed attrezzature pubbliche con i seguenti indici urbanistici: I.F. : 1,5 mc/mq Altezza massima degli edifici: 7,50 m Rapporto di copertura: 0,50 Distanza minima tra gli edifici: 10 mt Distanza minima dai confini di proprietà: 5 mt Distanza minima dal ciglio stradale : 7,50 mt Distanza minima dalla mezzeria della strada : 10,00 mt 8

9 Nel seguente estratto del vigente Piano Regolatore Generale è individuata l area porzione del mappale n. 113 fg. 17 N.C.T.R. con la destinazione urbanistica relativa. Si evince che l originaria vocazione agricola/boschiva, motivazione di apposizione del vincolo di uso civico non è più attuale. Lo strumento urbanistico vigente, approvato nell anno 2004, mantenendo sostanzialmente la destinazione prevista nel P.R.G. approvato nell anno 1975 prevede infatti zone di completamento od espansione residenziale, nonché per urbanizzazioni ed attrezzature pubbliche. Porzione mappale n. 113 fg. 17 9

10 INQUADRAMENTO AMBIENTALE-VINCOLISTICO DEGLI IMMOBILI I lotti oggetto di perizia sono ubicati in Cevo capoluogo, Provincia di Brescia, a monte del nucleo abitato, fra il complesso residenziale in località Ragù e Via 54^ B.Gta Garibaldi. Con esposizione sud e sud-ovest, presentano un acclività media e si presentano attualmente a prato stabile, con presenza di alcune latifoglie ed aghifoglie. L accesso è diretto, dalla Via 54^ B.Gta Garibaldi. Vincolo Paesaggistico Il territorio comunale di Cevo risulta interamente ricompresso nel perimetro del Parco Regionale dell Adamello e le aree in oggetto sono individuate in Zona di Iniziativa Comunale dalla N.T.A. del P.T.C. del Parco. Ai sensi dell art. 142 lett. f) del Decreto Legislativo n. 42/2004 le aree sono soggette a vincolo paesaggistico; Vincolo Idrogeologico I lotti oggetto di perizia, ai sensi dell art. 1 del Regio Decreto n del 1923 sono soggetti a Vincolo Idrogeologico. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELLE AREE LOTTI A) E B) Per la loro vicinanza, similare posizione ed identica destinazione urbanistica, il valore unitario ( /mq) delle due porzioni di area in oggetto hanno lo stesso valore economico; la seguente perizia di stima riguarda pertanto entrambi i lotti. Le caratteristiche che concorrono alla determinazione del valore degli immobili in oggetto possono essere di seguito riassunte: a. La destinazione urbanistica dei lotti, zona B1 di completamento residenziale consente l edificazione di fabbricati di tipo residenziale o comunque consente l utilizzo della volumetria disponibile per l ampliamento di fabbricati esistenti nelle aree adiacenti; b. I lotti hanno esposizione sud e sud-ovest, con acclività media; c. la zona di ubicazione dei lotti risulta completamente urbanizzata e servita da tutte le reti 10

11 tecnologiche; d. il collegamento con Via 54^ B.Gta Garibaldi è possibile direttamente o mediante realizzazione limitata di opere. In conclusione, tenuto conto delle caratteristiche dell immobile, della sua possibile destinazione e soprattutto della sua posizione, considerate le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di stima ed assunte le necessarie informazioni sui prezzi medi praticati in recenti compravendite di immobili simili, si ritiene di poter attribuire ai lotti in oggetto il valore unitario di /mq. 50,00 (cinquanta/00). DETERMINAZIONE DEL VALORE DELLE AREE LOTTO C) Le caratteristiche che concorrono alla determinazione del valore del lotto C) possono essere di seguito riassunte: a. La destinazione urbanistica del lotto, zona C1 di espansione residenziale consente l edificazione di fabbricati di tipo residenziale; b. Il lotti ha esposizione sud e sud-ovest, con acclività media; c. la zona di ubicazione del lotto risulta completamente urbanizzata e servita da tutte le reti tecnologiche; d. il collegamento con Via 54^ B.Gta Garibaldi è possibile direttamente o mediante realizzazione limitata di opere. In conclusione, tenuto conto delle caratteristiche dell immobile, della sua possibile destinazione e soprattutto della sua posizione, considerate le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di stima ed assunte le necessarie informazioni sui prezzi medi praticati in recenti compravendite di immobili simili, si ritiene di poter attribuire ai lotti in oggetto il valore unitario di /mq. 50,00 (cinquanta/00). 11

12 DETERMINAZIONE DEL VALORE DELLE AREE - LOTTO D) Le caratteristiche che concorrono alla determinazione del valore del lotto D) possono essere di seguito riassunte: a. La destinazione urbanistica del lotto, zona AP per urbanizzazioni secondarie ed attrezzature pubbliche consente esclusivamente la realizzazione di tali opere; b. L area risulta inalienabile in quanto secondo le vigenti disposizioni normative la destinazione urbanistica AP ne impedisce la vendita; c. Il lotto ha esposizione sud e sud-ovest, con acclività media; d. la zona di ubicazione del lotto risulta completamente urbanizzata e servita da tutte le reti tecnologiche; e. il collegamento con Via 54^ B.Gta Garibaldi è possibile direttamente o mediante realizzazione limitata di opere. In conclusione, tenuto conto delle caratteristiche dell immobile, della sua possibile destinazione e soprattutto della sua posizione, considerate le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di stima, tenuto conto della inalienabilità dell area stessa, si ritiene di poter attribuire al lotto D) in oggetto il valore unitario teorico di /mq. 3,00 (tre/00). IL RESPONSABILE DEL SERVIZIO (Geom. Ivan Scolari) 12